Ostan Asuntoja

Vuoden vaihde on jälleen kerran käsillä. Normaalisti joulukuussa hidastan tahtia ja keskityn analysoimaan kulunutta vuotta ja miettimään tulevaa. Tänä vuonna joulukuu on ollut normaalia paljon hektisempi ja olen vasta viime päivinä päässyt pohdintavaiheeseen.

Asetin vuoden 2017 loppupuolella itselleni uuden maalin, vision, että “vuonna 2025 olen mukana tarjoamassa 1 000 hyväkuntoista ja turvallista eli hyvän asukaskokemuksen vuokrakotia”. Vision sanamuoto antaa aika paljon liikkumavapauksia eli ”olen mukana tarjoamassa” mahdollistaa sen, että mukana on muitakin. Toki joku vääräleuka voi todeta, että asuntorahaston osuuksia ostamalla tuollainen huru-ukkovisio on helppo saavuttaa.

En lottoa, kuluta alkoholia, syö roskaruokaa tai osta iltapäivälehtiä eli pidän itseäni keskimääräistä kurinalaisempana enkä aio luistaa visiosta rahasto-osuuksia ostamalla. Tai, jos luistan, pystyn senkin blogiin kirjoittamaan, kuten tulen lähiviikkoina kirjoittamaan, kuinka surkeasti onnistuin vuoden 2018 päätavoitteen, sijoitusasuntosalkun kasvattamisen 2 miljoonalla eurolla, suhteen.

Blogista: Asuntosijoitustavoitteeni 2018

Tässä kirjoituksessa käyn vähän tarkemmin läpi, mitä 2 miljoonalla sijoitusasuntojen ostaminen tarkoittaisi minun tapauksessani. Kirjoitus sopii silti lukijallekin, jonka tavoitteena on kasvattaa omaa asuntosijoitussalkkuaan vaikkapa 50 000 tai 200 000 eurolla. Mahtavaa olisi, jos kirjoitusta lukisi joku, jolla on jo 20 tai 200 miljoonan asuntosijoitussalkku ja antaisi lisäneuvoja tai korjaisi ajatteluvirheitäni. 

Maksimivelkavipu 70 %

Omassa sijoitustoiminnassani maksimivelkavipu on 70 %, jonka ylittämistä 3 eri pankkiiria on vuosikausia valvonut lopettaen kaikki tiedustelut korkeammasta velkavipusta nopeasti lempeään ”EI KÄY”-hymyyn.

Käytännössä tämä tarkoittaa, että 2 miljoonalla sijoitusasuntojen ostamista tavoittelevana peruslähtökohta on, että omarahoitusta pitää olla 600 000 euroa ja loput 1 400 000 euroa voisi järjestyä pankista, mikäli sijoituskohteessa muuten on osaset kohdallaan siten, että pankkiiri näkee sen pankkinsa kannalta järkevänä riskinä lähteä mukaan rahoittamaan kauppaa

600 000 euron käteispositiolla voisi ostaa esimerkiksi 20 kappaletta 100 000 euron arvoisia asuntoja tai 40 kappaletta 50 000 euron arvoisia asuntoja. Uudiskohteista voisi ostaa nuo 20 asuntoa pankkiiria tapaamatta kiikuttamalla tuon omarahoitusosuuden rakentajan konttoriin. Mediatietojen mukaan joissain tapauksissa rakentajien ”ei käy”-kriteeristö on käyttämiäni pankkiireja paljon löyhempää ja sitä kautta voisi saada 75-90 % velkavipua ilman, että velanhoitokykyä tarkistetaan ollenkaan. Olen päättänyt luottaa omien pankkiirieni neuvoja ja käyttänyt samaa kurinalaisuuttaa, jolla olen välttynyt ostamasta iltapäivälehtiä koko elämäni ajan.

Omaa käteistä rahaa 100 000 euroa asuntosijoitusten tekemiseen

Vuoden 2018 aikana eteeni on tullut mahdollisuuksia ostaa sijoitusasuntoja noin 100 miljoonalla. Tässä karkeassa arviossa ei ole mukana sähköpostiin hakuvahtien kautta tulleet asunnot vaan sellaisia tarjouksia, jotka joku yksittäinen kohdetta myyvä taho on tarjonnut minulle. Toki näitä on tarjottu muillekin mutta pointtina on se, että ostomahdollisuuksien määrästä ei ole ollut kiinni se, etten pääse tavoitteeseeni.

Ongelma konkretisoituu siihen, että minulla ei ole tuota 30 %:n omarahoitusosuutta eli 600 000 euroa vaan sen sijaan vain 100 000 euroa. Joku voi nyt närkästyä, että äijä valittaa, vaikka tilillä on sata tonnia, kun monelle yksi on utopiaa. Myös minulle tonni oli joskus visio, jota kohti tein töitä.

Jos vielä jaksat jatkaa lukemista, ”ongelmaani” voi konkretisoida myös siten, että ostamalla yhden 100 000 euron arvoisen uudiskohdeyksiön, jossa on 70 %:n taloyhtiölaina, 5 %:n alennuksella, joudun käyttämään likvideistä varoistani 25 000 euroa ja 2 miljoonan tavoite karkaa yhä kauemmas, koska 25 % likvideistä varoistani meni yhteen asuntoon. Ostamalla 4 vastaavaa uudiskohdeyksiötä, käyttäisin koko likvidipositioni.

Sijoitusasuntojen ostaminen 30 % alle markkinahinnan

Ihannetilanteessa tavoite toteutuisi siten, että pystyisin ostamaan kohteita 30 % alle markkinahinnan. Yksinkertaistettuna tämä toimisi siten, että välittäjä tekee pankkia varten arvion markkinahinnasta, pankkiiri antaa lainalupauksen arvion pohjalta ja minä teen myyjän kanssa kaupat 30 % alle markkinahinnan, jolloin koko kauppasumma myyjälle tulee pankistani ja tililläni on yhä 100 000 euroa kaupanteon jälkeenkin. Mikäli tällainen kauppa toteutuisi, velkavipu-% olisi siis 70, mikä sopii pankkiirille varsinkin kuin koko asuntosijoitussalkkuni velkavipu-% on jo lähempänä 50 %. Muutama tällainen minulle isompi kauppa olikin vuoden aikana työn alla mutta lopulta myyjät aina hylkäsivät tarjoukset liian alhaisina. 

YouTube: Miten ostaa kohteita motivoituneilta myyjiltä alle markkinahinnan? YouTube #23

Olisiko tarjouksia pitänyt korottaa? Jonkun toisen asuntosijoittajan kohdalla vastaus olisi hyvinkin voinut olla kyllä mutta ehdottomana sijoituskriteerinäni on sijoituksen kassavirtapositiivisuus 70 %:n velkavipua käyttäen. Mikäli olisin hyväksynyt myyjien viimeiset vastatarjoukset, olisin riskit mukaan lukien ollut tilanteessa, jossa kassavirta on negatiivinen. Esimerkkinä voisi ajatella 40 asunnon kokonaisuutta, joista jokaisen asunnon arvo on 50 000 euroa eli yhteensä 2 miljoonaa ja jokainen asunto tuottaisi 100 euroa negatiivista kassavirtaa kuukaudessa. Tämä olisi 48 000 euroa vuodessa, joka olisi puolet 100 000 euron likvidipositiostani, jota minulla ei enää olisi, koska se meni korotettuun tarjoukseen.

”Osta, remontoi, vuokraa, uudelleenrahoita, toista” -strategia

Mikäli visioni olisi lisätä vuokrakotitarjontaani 20 hyväkuntoisella asunnolla vuoteen 2025 mennessä, se toteutuisi helposti ostamalla vuodessa 2-4 uudiskohdeasuntoa tai täysin remontoitua asuntoa 5-15 %:n alennuksilla vaikka asuntosalkunrakentaja.fi ja sijoitusasunnot.com kautta sekä maantieteellisesti että kohteen ikä huomioiden hajauttamalla. Tätäkin visiota olen harkinnut ja siinä on paljon kannaltani hyviäkin puolia. Juuri tällä hetkellä päämääräni ja intohimoni ovat kuitenkin sellaiset, että reilu vuoden vanha visio 1 000 asunnosta on yhä elossa. Yhtenä keinona on ”osta, remontoi, vuokraa, uudelleenrahoita, toista” -strategian käyttö.

BRRRR-strategia Ostan Asuntoja Podcast: Ostan Asuntoja Podcast #20 – Maria “jos minä pystyn, muutkin pystyy” Friström osa 1

”Osta ja remontoi” -osuuden kautta pitäisi pystyä luomaan sama efekti kuin tulisi suoraan 30 % alle markkinahinnan ostamalla. Alle markkinahinnan ostamisen ja remontoinnilla luodun lisäarvon tuottamisen osuudet voivat vaihdella kohdekohtaisesti keskenään. Välillä alennus-% voi olla korkeampi, kun onnistuu löytämään motivoituneen myyjän, jonka ongelman ratkaisemisen vastineeksi saa ostettua kohteen reilusti alle markkinahinnan. Välillä taas oikein toteutetun remontin kautta voi tulla remontin kustannukseen suhteutettuna reilu arvonnousu. Näiden yhdistelmänä pitäisi lopputuloksen olla sellainen, että remontoidun asunnon markkina-arvo on noussut niin korkeaksi, että uudelleenrahoituksen kautta saan koko hankintaan ja remontointiin käytetyn pääoman takaisin, jolloin tilanne palautuu taas siihen, että likvidejä varoja on 100 000 euroa, remontoidun kohteen velkavipu-% on 70 ja korotettu vuokra varmistaa sen, että kassavirta on reilusti positiivinen.

Kumppanien kanssa toimien voi kasvattaa asuntosijoitustoiminnan vauhtia ja kokoa

”50 % sadasta on paljon enemmän kuin 100 % ei mistään” on amerikkalaisia asuntosijoituskirjoja, podcasteja tai blogeja seuranneille tuttu sanonta, kun mietitään, miten voisi toimintaa kasvattaa uudelle tasolle. Visioni ”olla mukana tarjoamassa 1 000 asuntoa” perustuu juuri tähän ajatteluun. Se perustuu myös realiteetteihin eli 1 000 asunnon salkkua ei pysty pyörittämään omin voimin, vaikka olisi minkälaiset tekoälyteknologiat käytössä.

Vaikka onnistuisin saavuttamaan ”2 miljoonalla uusia kohteita vuodessa” -tavoitteeni joka vuosi tästä eteenpäin vuoden 2025 loppuun asti, asuntojen määrä olisi 50 000 euron kappalearvollakin laskien 280 eli kaukana 1 000 asunnon visiosta. Ainoa mahdollisuuteni saavuttaa visioni on löytää kumppaneita, jotka jakavat samanlaisen vision ja myös toiminnan arvot kanssani. Koska minulla ei ole pääomia ostaa itseäni mukaan 1 000 asunnon operaatioihin, joissa voin toimia passiivisena sijoittajana, eikä minulla ole mahdollisuutta toimia aktiivisena kiinteistömanagerina, jonka toimintaan muut sijoittavat vapaita pääomiaan päästäkseen nauttimaan toisen aktiivisen toiminnan tuloksista passiivisesti, vaihtoehdot kutistuvat jälleen siihen, että kohteita pitää pystyä ostamaan tai ostamaan ja jalostamaan, yksin tai yhdessä, siten, että 25-30 %:n omarahoitusosuus järjestyy omia likvidejä pääomia pienentämättä.

Myyjän (osa)rahoitus sijoitusasuntoa ostettaessa

Alle markkinahinnan ostamisen ja remontoinnilla luotavan lisäarvon rinnalla kolmas komponentti tuomaan helpotusta omarahoitusosuuden järjestymiseen on myyjän rahoitus. Konkreettinen, tosin minun toimintaani sopimaton esimerkki tällaisesta rahoituksesta on joidenkin uudiskohteiden yhteyteen rakentajan toimesta järjestetty lisävakuudeton lisärahoitus, jolla kohteen voi saada omistukseensa 10-20 %:n omarahoitusosuudella.

Oman toimintani kannalta myyjän rahoituksen käyttämisen ehtona on edelleen, että ”osta, remontoi, vuokraa, uudelleenrahoita, toista” -strategian yhteydessä jo mainittu 30 %:n alle markkinahinnan ostamisen efekti toteutuu. Myyjän rahoituksen suurimpana haasteena on, että se on lähes kaikille tuntematon käsite. Loton käsittämättömästä suosiosta huolimatta monen suomalaisen perusoletus on, että lottovoiton todennäköisyys on suurempi kuin rahojen saamisen ostajalta myyjän rahoitusta käytettäessä. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että valtaosassa tapauksista myyjän rahoitus ei tule kysymykseenkään. Asia selviää ilmaiseksi tekemällä  tarjouksen muutamalla vaihtoehdolla, jossa 1-2 vaihtoehdossa on myyjän rahoitus mukana. Pahin katastrofi, mikä tästä voi seurata, on myyjän kieltäytyminen. 

Mikäli myyjä tällaiseen järjestelyyn suostuu, tulee hänestä jollain tapaa määräaikainen sijoituskumppani. Myyjän rahoituksen käyttäminen ja sen hyödyt ovat mielikuvituksesta kiinni ja ehdot voidaan sopia sekä ostajaa että myyjää hyödyttäviksi ja ovat tapauskohtaisia. Myyjä voi toimia kaupan päärahoittajana, jolloin pankki ei ole rahoittamassa kauppaa tai myyjä voi toimia lisärahoittajana tarjoten pankin 70 %:n osuuden päälle 10-15 % lisärahoitusta. Jälkimmäistä vaihtoehtoa käytettäessä kannattaa asia selvittää ensin pankilta, sopiiko järjestely pankille vai ei. Myyjän täytyy hyväksyä, että velkojen panttina toimivan osakekirjan ensisijainen pantti kuuluu pankille ja myyjän pantti on toissijainen. Valtaosalle myyjistä tällainen järjestely ei käy mutta mitä enemmän ostajalla on referenssejä ja suosittelijoita sitä helpommaksi se käy. Myyjän ollessa asuntosijoittaja, hänen kykynsä luottaa myytävän kohteen potentiaaliin panttina osaavissa käsissä, on keskimääräistä paljon korkeampi kuin omistusasuntoaan myyvän. 

Ihanteellinen sijoitusasuntojen myyjä

Kuvaamieni vision ja tavoitteiden kannalta likvidien varojeni määrä huomioiden ihanteellinen myyjä voisi olla seuraavanlainen:

• myyjä omistaa 30-50 asuntoa käsittävän kerrostalon tai sijoitusasuntosalkun ja olisi halukas luopumaan sen omistuksesta 15-40 %:n tukkualennuksella pankin hyväksymän arvioijan tekemään markkinahintaan nähden
• myyjä tuntee vuokralaisensa ja pitää heidän hyvinvointinsa ja turvallisuutensa jatkuvuutta tärkeänä ja suostuu siksi myymään kokonaisuuden tukkualennuksella asuntosijoittajalle, jolle samat arvot ovat tärkeitä
• myyjä hyväksyy sen, että pääosin peruskuntoisten asuntojen remonttien kautta tuleva arvonnousupotentiaali ja vuokrankorotuspotentiaali kuuluu ostajalle
• myyjä hyväksyy sen, että mahdollisen myyntihetken matalan vuokrausasteen nostamisen potentiaali kuuluu ostajalle
• tukkualennus-%:sta riippuen myyjä jäisi kumppaniksi ja olisi valmis osarahoittamaan kauppaa ilman lisävakuuksia siten, että osa kauppahinnasta maksettaisiin tulevaisuuden kassavirroista ja uudelleenrahoituksen kautta tulleista varoista, kun kohteen arvoa ja kassavirtaa on nostettu remontoimalla ja vuokraustoimintaa kehittämällä

Pitkäjänteisen “osta ja pidä” -asuntosijoittajan kannalta kalenterivuoden vaihtuminen ei ole mikään merkkipaalu, jolloin itseään pitää rangaista, jos vuositavoite jäi saavuttamatta tai palkita, jos yhden vuoden tavoite ylittyy. Itselläni tulee toinen peräkkäinen vuosi täyteen, kun olen jäänyt kauaksi tavoitteestani. Vuosi 2019 tulee olemaan kolmas vuosi, jolloin pyrin taas saavuttamaan jotain, mikä on kahdelta vuodelta jäänyt saavuttamatta. Alkuvuoden 2019 kirjoituksissa tulen käymään tarkemmin läpi polkua, jota olen kulkenut ja aion kulkea uskoen, että sitä kautta visio vielä toteutuu.

Miten itse toimisit? Muuttaisitko jotain ajattelussani? Onko tavoite aivan liian korkea? 

Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:

Flatcolla hoidan toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti.

Flatco on täysin uudenlainen, kevyt ja ketterä palvelu onnistuneeseen kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen hallintaan. Flatcolla hallinnoin vuokrasopimukset, vikailmoitukset ja niiden tilanneseurannan sekä kommunikoinnin vuokralaisten kanssa. Flatcolla teen lisäksi muun kiinteistön omistamiseen, hallintaan ja huoltamiseen liittyvän dokumentoinnin.

UUTTA: Visma Sign integroitiin osaksi Flatcoa. Integraation myötä käyttäjä voi luoda vuokrasopimuksen, lähettää sen sähköisesti allekirjoitettavaksi ja arkistoida sen digitaalisesti. 4 sähköistä vuokrasopimuksen allekirjoitusta / asunto / vuosi: 0€ (voimassa toistaiseksi)

Flatco on ilmainen ensimmäisen 3 asunnon osalta. Mainitse Ostan Asuntoja tilauksen yhteydessä ja saat kolme asuntoa ylittävälle osalle 50%:n alennuksen 6 kuukauden ajaksi.

Lisätietoja osoitteesta flatco.fi

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Viikon kirjasuositus: Napoleon Hill – Ajattele oikein – menesty! Adlibris Nidottu, Think and Grow Rich Adlibris Pokkari, BookBeat Äänikirja, Audible Äänikirja *

* Adlibris, Bookbeat ja Amazon.de -linkkien kautta paperi- tai äänikirjan tilaamalla hinta on sama mutta tuet hieman Ostan Asuntoja sisällöntuotantoa.