Miten sijoitusasunnon remontin kustannukset vähennetään verotuksessa ja huomioidaan verosuunnittelussa? Blogi #133

Verovähennykset ja -suunnittelu ovat vuodesta toiseen lukijoita kiinnostavia ja askarruttavia aiheita. Viimeisen parin kuukauden aikana tulleista kysymyksistä yritän tähän kirjoitukseen saada tiivistettyä, miten sijoitusasunnon remontin kustannukset vähennetään verotuksessa ja mitä sijoitusasunnon remontti tarkoittaa verosuunnittelumielessä.

Peruslähtökohta on ymmärtää, että ensin tehdään kaikki vähennykset vuokratuloista, jonka jälkeen katsotaan, syntyikö vuokraustoiminnasta tuottoa, josta lasketaan verot.

Mikäli vuokraustoiminnasta syntyy tappiota, katsotaan, miten tappiot vähennetään muista pääomatuloista ja ansiotuloista. Mikäli muista pääomatuloista syntyy tappiota, ne vähennetään ensin vuokraustoiminnan tuotoista, jonka jälkeen määritetään verotus.

Miten sijoitusasunnon vuosikorjausremontti ja perusparannusremontti eroavat verotuksessa?

Vuosikorjauskulut voidaan vähentää verotuksessa kokonaisuudessaan kulujen maksamisvuoden verotuksessa. Vuosikorjausremontissa sijoitusasunto saatetaan alkuperäiseen tasoon kuitenkin siten, että remonttihetken yleinen vaatimustaso huomioidaan. Huomioiminen tarkoittaa mm. sitä, että

• kodinkoneet voi uusia moderneiksi
• muovimaton voi korvata laminaatilla
• keittiön komerot, tasot, valaisimet, hanat, vetimet… voi uusia
• kylpyhuoneen muovipinnat voi uusia laatoilla

Sijoitusasunnon perusparannusmenot vähennetään 10 vuoden aikana vuosittaisina tasapoistoina eli perusparannuksen kokonaismeno jaetaan 10:llä ja tämä sama summa vähennetään vuosittain. Perusparannusmenoja ovat sijoitusasunnon tasoa parantavat remontin, joita ovat esimerkiksi

• parvekkeen tai terassin lasitus, kun parvekkeita ei ole lasitettu taloyhtiön toimesta
• parketin asentaminen muovimaton tilalle
• saunan rakentaminen asuntoon

Blogista: Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen (päivitetty 7.2.2018)

Miten vähennetään 10 000 euron remontin kustannukset, jos vuokratulot ovat 25 000 euroa

Veroilmoituksessa vuokratulot ilmoitetaan sijoitusasuntokohtaisesti. Myös yksittäiseen sijoitusasuntoon selkeästi kohdistuvat remonttikustannukset kirjataan veroilmoitukseen asuntokohtaisesti. Näin yksittäisen asunnon kohdalta syntyy remonttivuoden aikana vuokraustoiminnan tappiota. Lopullisessa verotuksessa vuokraustoiminnan tuotot ja tappiot lasketaan yhteen. 

Esimerkissä oletetaan, että vuokraustoiminnan kokonaistuotot ovat 25 000 euroa ilman remonttia. Vastaavasti oletetaan, että 10 000 euron remontti on kokonaisuudessaan vuokraustoiminnan tappiota.

Ilman remonttia 30 %:n pääomatuloverokannalla laskettuna veroja tulisi maksettavaksi 7 500 euroa (25 000 * 0,3). Tekemällä 10 000 euron vuosikorjausremontin, maksettavat verot ovat 4 500 euroa ((25 000 – 10 000) * 0,3).

Mitä tarkoittaa, että ”verottaja maksaa 30 % sijoitusasunnon remontista”

Mikäli remonttia ei olisi tehty, asuntosijoittajan tililtä olisi poistunut pysyvästi 7 500 euroa verokarhun kitaan. Nämä 7 500 euroa eivät enää koskaan tuota asuntosijoittajalle mitään eli osakesijoittamisesta tuttu ”korkoa korolle” -ilmiö ei tämän summan osalta koskaan toteudu.

Remontin tekemisen seurauksena verokarhu saa asuntosijoittajan rahaa 4 500 euroa eli 3 000 euroa vähemmän. Remontin maksaessa 10 000 euroa, verottajan osuus remontin kustannuksista on siis 3 000 euroa ja asuntosijoittajan osuus 7 000 euroa.

Ilman remonttia asuntosijoittajan tililtä lähtee 7 500 euroa eli verojen vaikutus asuntosijoittajan kassavirtaan on 7 500 euroa negatiivinen. Mikäli asuntosijoittaja päättää tehdä remontin, sen vaikutus asuntosijoittajan kassavirtaan on 10 000 euroa negatiivinen ja veroja täytyy silti maksaa 4 500 euroa eli kokonaisuudessaan asuntosijoittajan tililtä lähtee 14 500 euroa eli paljon enemmän kuin remonttia lykkäämällä verot maksimoiden.

YouTube: Mitä verovähennyksiä ja milloin asuntosijoittaja voi tehdä vuokratulosta, kun sijoitusasunto on juuri hankittu? YouTube #4

Miten asuntosijoittaja voi neutraloida remontin aiheuttaman negatiivisen kassavirtavaikutuksen?

Ensimmäinen vaihtoehto on toteuttaa remontti pankkilainalla. Jotta päästäisiin neutraaliin pankkitilillä näkyvään likvidivaikutukseen remontin tekemättä jättämiseen verrattuna, täytyy pankkilainaa ottaa 7 000 euroa. Ilman remonttia tililtä lähtee siis 7 500 euroa veroihin ja remontin kanssa tililtä lähtisi remontin kustannuksiin ja veroihin yhteensä 14 500 euroa. Näiden erotus on 7 000 euroa. Mikäli pankki myöntäisi remontin tekemiseen 7 000 euron pankkilainan, silloin asuntosijoittajan tilille kolahtaisi 7 000 euroa (70 % remontin kustannuksista) ja loput 3 000 euroa siirtyisi asuntosijoittajan ”verotililtä” joko ennakkoverojen pienenemisen kautta tai kokonaistulovero-%:n pienenemisen kautta, mikäli sijoittajan vuokratuloista ei makseta ennakkoveroa vaan vuokratulojen verotus on laskettu osaksi asuntosijoittajan kokonaisvero-%, jonka mukaan työnantaja pidättää verot palkasta.

Toinen vaihtoehto on hieman hitaampi eli remontin vaatima käteissumma kotiutetaan takaisin tilille myöhemmin tapahtuvan uudelleenrahoituksen kautta. Jotta tämä onnistuisi optimaalisesti, sijoitusasunnon 10 000 euron remontin pitää nostaa sijoitusasunnon markkina-arvoa, jonka pohjalta vakuusarvo määritetään, saman 10 000 euroa. Silloin pankki myöntää 70 %:n velkavivulla uutta lainaa 7 000 euroa.

Joskus remontti onnistuu nin hyvin, että asunnon markkina-arvo nousee vaikkapa 15 000 euroa, jolloin uudelleenrahoituksen yhteydessä tilille kilahtaa 70 %:n velkavipua käyttäen 10 500 euroa. Näin remontin tehneellä asuntosijoittajalla on 3 500 euroa parempi likvidipositio uusiin sijoituksiin kuin hänellä oli ennen remontin aloittamista.

Blogista: Miten uudelleenrahoitus toimii asuntosijoittamisessa?

Hetkinen – remontin tekeminen lainarahalla tarkoittaa korkoja ja lyhennyksiä – miten ne neutraloidaan

Esimerkin remontti siis rahoitetaan 30 % verottajan rahoilla ja 70 % pankkilainalla eli lainaa otetaan 7 000 euroa. Kyseessä on tällä kertaa tasalyhenteinen 20 vuoden laina kiinteällä 2 %:n korolla. Lainan jokainen lyhennys on yhtäsuuri 29,17 euroa kuukaudessa. Lainan korko alussa on 11,67 euroa kuukaudessa eli alussa tililtä lähtee 40,84 euroa kuukaudessa. Kun lainaa on maksettu takaisin tasan 10 vuotta, pääoma on puolittunut, jolloin korko on 5,83 euroa kuukaudessa lyhennyksen ollessa edelleen sama 29,17 euroa. Koron osuus lähestyy nollaa lainanpääoman pienentyessä.

Korot ovat vuokratuloista vähennettäviä kuluja eli alussa, verottaja maksaa koroista 30 % ja asuntosijoittaja loput 70 % eli 8,17 euroa. Jotta remontin lainarahan negatiivinen kassavirtavaikutus neutraloituisi ensimmäisestä kuukaudesta alkaen, tulisi remontin onnistua niin hyvin, että vuokraa voi korottaa 37,34 euroa (lyhennys 29,17 + asuntosijoittajan osuus koroista 8,17). Kun tasalyhenteistä kiinteäkorkoista lainaa on lyhennetty 10 vuotta, vuokra ei olisi saanut laskea 4,08 euroa enempää, jotta neutraloitumisvaikutus säilyisi. 

Jokainen lukija voi pysähtyä miettimään omaa näkemystään vuokrien nousu- tai laskuvauhdista sekä yleisestä inflaatiotasosta, joka vaikuttaa rahan hintaan ja arvoon. Mikäli uskoo edes pieneen positiiviseen vuosittaiseen vuokrien nousuun oman sijoitusasunnon osalta ja yleiseen pieneen inflaatioon, silloin yhtälö paranee vuosittain vuokran noustessa ja inflaation tuodessa lisäboostin lainanhoitoon.

Mitä tarkoittaa, kun puhut ja kirjoitat sekä verovähennyksistä että verosuunnittelusta. Eivätkö ne ole samoja asioita?

Verosuunnittelu on pelkkiä verovähennyksiä laajempi ajattelukonsepti. Verosuunnittelun perustus rakentuu sille, että asuntosijoittaja käyttää kaikki mahdollisuudet vähentää kulujaan vuokratulosta. Verottajan sivuilta löytyy yksityiskohtaisia ohjeita esimerkein varustettuna, miten voi maksimoida vuokratuloista tehtävät verovähennykset.

Jos verottajan lukuisat ohjeistukset verojen minimoimiseksi eivät vielä poista moraalista tuskaa verojen välttelystä, kannattaa muistaa, että remontteja tehdessä remonttimiehen ja rakennustarvikeliikkeiden laskuissa on kertoimena 1,24 eli 24 % menee verottajan kassaan alv:n muodossa. Verottajan kassasta säästyy lisäksi kuluja, kun alan toimijat työllistyvät etuisuuksien nostamisen sijaan. Joku toimija voi jopa tehdä voittoa ja maksaa siitä veroja.

Verosuunnittelun konsepti perustuu siis siihen, että sisäistää verot minimoitavana, suurena kulueränä eikä iloisina maksimoitavina maksutapahtumina

Seuraavaksi pitää hyväksyä vaikkapa vakuutuskuoriin liittyvä ajatus, että kuoren sisällä tapahtuvista transaktioista ei makseta veroa vaan koko summa pysyy kuoren sisällä tuottamassa lisää vuodesta toiseen. Veroja ei siis vältellä vaan niiden maksua siirretään tulevaisuuteen. Kun kuoresta otetaan tuottoja ulos käytettäväksi, verot laukeavat maksuun. Asuntosijoittajalla ei ole vastaavaa kuorihyötyä eikä sitä ole tulossa osakesäästötilin myötäkään.

Sijoitusasunnot.com Blogista aiheeseen liittyvä kirjoitus: Sijoitusasunnot henkilökohtaisesti vai yrityksen nimiin

Joku voisi kuvitella, että kohtuuhintaisia asuntoja lisää vaativat poliittiset päättäjät eivät ymmärrä, että sijoitusasuntoihin liittyvien verojen maksimointi ei ole paras aktiivimalli siirtämään pääomia vuokra-asuntojen tuotantoon tarjontaa kasvattamaan kasvavaa kysyntää varten. Näihin pohdintoihin uppotumiseen voi käyttää ikuisuuden verran aikaa, joka on kaikki pois asuntosijoitustoiminnan kehittämisestä. Parempi siis sopeutua vallitsevaan verojärjestelmään, jossa vuokratulot ovat kaikista pääomatuloista kireimmin verottuja ja verotus nousee, mikäli nykyinen gallupjohtajapuolue voittaa vaalit tai tulee seuraavaan hallitukseen. Sama toteutui kokoomuksen ollessa pääministeripuolueena ja keskustan ollessa pääministeripuolueena näiden tulojen veroprogressiota lisäkiristettiin kokoomuksen myötävaikutuksella “verotusta ei kiristetä”-lupauksesta huolimatta.

Kuoriajattelu tarkoittaa kuitenkin asuntosijoittajan kannalta sitä, että käytettävissä olevin laillisin keinoin pyritään minimoimaan turhien verojen maksu ja pitämään rahavirrat mahdollisimman hyvin oman asuntosijoitustoiminnan sisällä kasvamassa. 

Sijoitusasuntojen remontointi on yksi keino potkia verotuspalloa vuosi vuodelta eteenpäin. Mitä enemmän haluaa siirtää verotusta tulevaisuuteen sijoitusasuntoja remontoimalla sitä enemmän pitää hankkia peruskuntoisia asuntoja omaan asuntosijoitussalkkuun, koska verotuspallo kasvaa lumipallon tavoin vauhtiin päästessään. Mikäli jossain vaiheessa päättää myydä remontoidun sijoitusasunnon, silloin realisoituu maksuun myös myyntivoiton vero, joka on peruskuntoisen asunnon myyntivoittoa suurempi. 

YouTube: Mitä tarkoittaa asuntosijoittajan verosuunnittelu YouTube #7

Myös sellaisen asuntosijoittajan ja vuokranantajan, joka ei tavoittele jatkuvaa asuntosijoitussalkun kasvattamista, kannattaa sisäistää sama ajattelutapa. Hyväkuntoisten asuntojen vuokrattavuus on peruskuntoisia parempia ja niistä saa korkeampaa vuokraa, joiden pohjalta voi sitten siirtyä maksamaan enemmän veroja kuin peruskuntoisista asunnoista maksaisi.

Miten vähennetään 10 000 euron remontin kustannus, jos vuokratulot ovat vain 5 000 euroa?

Peruslähtö on sama eli ilman remonttia 5 000 euron vuokratuloista joutuisi maksamaan veroa 30 % eli 1 500 euroa.

Mikäli sijoitusasuntoon tehdään 10 000 euron remontti, syntyy sinä vuonna 5 000 euroa vuokraustoiminnan tappiota eli vuokratulojen vero on 0 euroa. Tarkoittaako tämä sitä, että verottaja ei maksakaan remontista 3 000 euroa eli 30 % vaan ainoastaan 15 % eli 1 500 euroa?

Ensimmäiseksi vuokraustoiminnan tappion voi vähentää muista sen vuoden pääomatuloista. Jos on myynyt osakkeita ja saanut niistä voittoa 20 000 euroa, edetään täysin ensimmäisen esimerkin mukaisesti, jossa vuokratuloja oli 25 000 euroa. Mikäli muita pääomatuloja oli 5 000 euroa ja vuokratuloja 5 000 euroa, 10 000 euron sijoitusasuntoremontti neutraloi nämä pääomatulot ja vero on siltä vuodelta 0 euroa, jolloin verottaja maksaa 3 000 euroa remontin kustannuksista.

Mikäli asuntosijoittajalla ei ole muita pääomatuloja, syntyy pääomatulolajin alijäämä, jota ei voi vähentää tulevien vuosien vuokratuloista. Sen sijaan vähennys tehdään verottajan toimesta 30 %:n alijäämähyvityksenä ansiotulojen veroista. Vähennystä ei tehdä ansiotuloista vaan ansiotulojen veroista eli se tulee täysimääräisenä ja vastaavana kuin olisi tullut, mikäli vuokratuloja ja muita pääomatuloja olisi ollut vähintään remontin kustannuksen eli 10 000 euron verran.

Jos asuntosijoittajan ansiotulot eivät riitä alijäämähyvityksen tekemiseen, verosuunnitteluhyöty ei vieläkään mene hukkaan vaan verotuksessa syntyy pääomatulolajin tappio, joka vähennetään seuraavien 10 vuoden pääomatuloista sitä mukaa kuin niitä syntyy. 

Yhteenveto – 3 pointtia

1. Oikein toteutettu ja rahoitettu sijoitusasunnon remontti on erinomainen asuntosijoittajan verosuunnittelukeino, koska verovähennyshyödyn lisäksi sillä voi kasvattaa sijoitusasunnon arvoa, vuokrattavuutta ja vuokratasoa 
2. Taitavissa käsissä asunnon arvo nousee remontin kustannusta enemmän ja vuokrataso nousee remontin rahoitusmenoja enemmän, jolloin kaikki mahdolliset tunnusluvut paranevat, kassavirta paranee ja uudelleenrahoituksen kautta asuntosijoittajan tilillä on enemmän verovapaata pääomaa kuin ennen remontin aloittamista
3. Kohdat 1 ja 2 ymmärtävä ja sisäistävä asuntosijoittaja tulee toimimaan aktiivisesti taloyhtiön hallintoon vaikuttaen, jotta taloyhtiössä toteutettaisiin kaikki mahdolliset taloyhtiön remontit oikein ja verotehokkaasti rahoittaen, jotta kohdat 1 ja 2 toteutuisivat myös taloyhtiöremonttien kautta 

Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:

”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Viikon kirjasuositus: Gary Keller, Jay Papasan – The One Thing; Ad Libris Pokkari, Adlibris Sidottu, Amazon Kirja, Audible, Kindle *

* Adlibris, Storytel, Bookbeat ja Audible/Amazon.de -linkkien kautta paperi-, e- tai äänikirjan tilaamalla hinta on sama mutta tuet hieman ”Ostan Asuntoja” -sisällöntuotantoa. Storytel:iä, Bookbeat:ia ja Audible:a voit kokeilla ilmaiseksi näiden linkkien kautta.