Siirry sisältöön

Miten uudelleenrahoitus toimii asuntosijoittamisessa?

23/09/2018
Miten uudelleenrahoitus toimii asuntosijoittamisessa?

Uudelleenrahoitus mainitaan usein kirjoituksissani ja Ostan Asuntoja YouTube-kanavalla. Siitä tulee säännöllisin väliajoin kysymyksiä, joten on taas aika valoittaa asiaa. Vanhoillekin lukijoille yritän löytää uusia näkökulmia, jotta ei tulisi liikaa toistoa, vaikka “toisto on opintojen äiti” tai jotain muuta sellaista perinteistä paikkaansa pitävää.

Wikisanakirja määrittelee uudelleenrahoituksen seuraavasti: “aikaisempien velkojen takaisinmaksu ja korvaaminen uudella velalla”. Liittyväksi sanaksi mainitaan “jälleenrahoitus”, jolle ei ole luotu kuvausta. Asuntosijoittajan kannalta määrittely on erittäin suppea.

Uudelleenrahoitus voidaan tehdä erinäisistä syistä:

  • lainan koron tai marginaalin laskemiseksi, joka pienentää kuukausittaista maksusuoritusta 
  • kuukausittaisen maksusuorituksen pienentämiseksi 
  • useamman lainan yhdistämiseksi yhdeksi lainaksi, joka voi liittyä ensimmäiseen kohtaan tai vain kuukausittaisen maksusuorituksen pienentämiseksi
  • korkoriskin muuttamiseksi joko muuttuviin korkoihin tai kiinteisiin korkoihin siirtymällä 
  • varallisuuden vapauttamiseksi käteiseksi eli kiviseiniin kertyneen excel-rahan muuttaminen likviidimpään muotoon

Mikäli lainoja muutetaan taloudellisen ahdingon takia, voidaan käyttää termiä lainojen uudelleenjärjestely, joka ei ole tämän kirjoituksen aihe.

Asuntosijoittajan erilaiset uudelleenrahoitustapahtumat

Lainan koron tai marginaalin laskeminen. Tämä on yleisin tapa ja varmasti lähes kaikille asuntosijoittajille tuttu eli markkinoiden muutoksia ja/tai pankkien kilpailutilannetta käytetään hyväksi ja neuvotellaan tai kilpailutetaan muuttuvakorkoisen lainan kokonaiskorko alemmalle tasolle lainan marginaalia pienentämällä tai viitekorkoa vaihtamalla. Näin toimien saadaan parannettua kassavirtaa ja koko sijoituksen kannattavuutta korkokustannuksen laskiessa. 

Marginaalin kilpailuttamisessa ei ole mitään pahaa tai väärää. Asuntosijoitus- ja sijoituslainasalkun kasvaessa pankki alkaa monelle asuntosijoittajalle näyttämään yhä enemmän yhteistyökumppanilta, joka mahdollistaa kannattavan toiminnan kasvattamisen. Joissakin asuntosijoitusstrategioissa painotetaan win-win -tilanteita, johon kuuluu ajattelu, että pankinkin tulee tehdä tulosta, kun sijoittaja onnistuu. Jos minulla on 20 %:n ROI:ta tarjoava sijoituskohde ostettavissa, maksan mielelläni pankille rahasta hieman enemmän, kun voin luottaa, että jokaiseen tällaiseen kohteeseen rahoitus järjestyy.

Kuukausittaisen maksusuorituksen pienentäminen. Otin tämän omaksi erilliseksi kohdaksi huomattuani, että moni asuntosijoittaja ei ajattele tätä mahdollisuutta tuijottaessaan niin tiukasti “velattoman sijoitusasunnon” tavoitettaan. Kun 20 vuoden asuntosijoituslainaa on lyhennetty vaikkapa 10 vuotta, lainatyypistä riippumatta lainapääoma on pienentynyt. Jos tässä teoriaesimerkissä ei tehdä mitään muuta kuin uudelleenrahoitetaan jäljellä oleva lainapääoma uudeksi 20 vuoden lainaksi, lainan kuukausittaiset maksusuoritukset pienenevät ja kassavirta kasvaa velkavivun pysyessä samana. Vapautuvan kassavirran voi sitten käyttää seuraavaan sijoituskohteeseen tai kenties niihin asioihin, joita ajatteli tehdä 10 vuoden päästä, kun sijoitusasunto tulisi maksettua velattomaksi.

Useamman lainan yhdistäminen yhdeksi lainaksi. Tähän liittyvät kysymykset tulevat yleensä jo muutaman sijoitusasunnon omistavilta asuntosijoittajilta, jotka ovat edenneet seuraavaa strategiaa toistaen:

  • säästä 30 %:n omarahoitusosuus
  • hae pankista lainalupaus lopulle 70 %:lle
  • tee tarjous sijoitusasunnosta
  • tee kaupat pankissa, josta otetaan uusi sijoitusasuntolaina, jonka vakuudeksi ostettavan asunnon osakekirja tulevat
  • toista

Toistamisella tarkoitetaan sitä, että siirrytään säästämään seuraavaa 30 %:n omarahoitusosuutta, jolla ostetaan seuraava asunto, johon otetaan uusi laina, jonka vakuudeksi ostettava uusi sijoitusasunto tulee. 

turned on pendant lamp

Jossain kohtaa lamppu syttyy ja asuntosijoittamisen tuoton osatekijät alkavat kirkastumaan, jolloin kysytään, miten voisi nopeuttaa matkaa. Silloin viimeistään hoksataan, että jokaisen sijoitusasunnon jokainen laina on lyhentynyt, jolloin sieltä löytyy sekä vapaata vakuusarvoa että mahdollisuus muuttaa kaikki lainat yhdeksi uudeksi lainaksi, jonka laina-aika alkaa alusta. Pelkästään yhdistämällä lainat yhdeksi uudeksi lainaksi, jonka lainapääoma on alkuperäisten lainojen summa ja jonka laina-aika alkaa alusta, voi pienentää kuukausittaista maksusuoritusta kassavirtaa vapauttaen velkavipu-%:n muuttumatta. Mikäli kaikki vakuusarvo otetaan käyttöön, kassavirran sijaan vapautuu likvidejä varoja sijoitusasuntojen kiviseinistä uudelleen sijoitettavaksi ja velkavipu palautuu alkuperäiseen 70 %:iin, joka myös on edellytys oman pääoman tuoton (ROE) ylläpitämiseksi tasaisena, mikäli sellaista tavoittelee. 

Korkoriskin muuttaminen. Myös tämä uudelleenrahoitustapahtuma voi olla täysin itsenäinen tai liittyä osana muihin, jo edellämainittuihin uudelleenrahoitustapahtumiin. Itse muutin aikoinaan kaikki 12 kuukauden euriboriin sidotut sijoituslainat 3 kuukauden euriboriin, kun huomasin, ettei se laskevien korkojen aikana käynyt käytännössä koskaan korkeammalla kuin 12 kuukauden euribor. Olen myös muuttanut muuttuvakorkoisia lainoja kiinteäkorkoisiksi. Osassa kiinteäkorkoisista lainoista on sakkoehto, joka realisoituu, mikäli kiinteän koron haluaa purkaa. Mikäli korot lähtevät nousuun, sakko muuttuu sitä pienemmäksi mitä korkeammaksi korot nousevat, jolloin toki sijoittajan intressit muuttaa alhaisen kiinteän koron lainaa samalla pienenevät.

wall bricksKäteisen vapauttaminen. Otan tämänkin esimerkin vielä pelkistetysti siten, että lainanlyhennysten ja/tai markkina-arvon myötä tapahtunut vapaa vakuusarvo muutetaan kiviseinää likviidimpään muotoon uudelleenrahoituksen kautta. Omistusasumisen myötä suomalaisille on syntynyt peruskäsitys, että omistusasunto on hyvä säästämisen muoto. Monen käsityskyky loppuu siihen, miten näitä säästöjä pystyy käyttämään, jos tarve tai halu sellaiseen syntyy.

 

Kaikkiin uudelleenrahoitustapahtumiin liittyy pankin palkkio, joka täytyy huomioida järjestelyn kannattavuutta laskiessa. Jos palkkio on vaikkapa 500 euroa, sitä ei tule verrata siihen, ettei tekisi mitään eli säästäisi 500 euroa, vaan vertailu tehdään siihen, minkälaista lisätuottoa järjestelyn kautta syntyisi ja kuinka nopeasti se kattaisi järjestelyn kustannuksen. Järjestelyn yhteydessä muuttuvakorkoisten lainojen marginaaleja voidaan pakkotarkistaa myös ylöspäin ja pankit eivät enää myönnä 3 tai 6 kuukauden euriboriin sidottuja lainoja, jolloin näilläkin on vaikutusta yhtälöön.

Uudelleenrahoituksen osalta ei ole yksiselitteistä vastausta, tehdäänkö se uusi laina ottamalla vai vanhaan lainaan yhdistämällä vaan se on tapauskohtaista ja riippuu myös yllämainittujen esimerkkien soveltamisesta. Tästä kannattaa käydä kysymässä pankeista, joissa osataan neuvoa, missä tapauksissa vanha laina(t) maksetaan pois uudella lainalla ja milloin kokonaan uuden lainan ottaminen vanhan tai vanhojen rinnalle on luontevin vaihtoehto. 

Uudelleenrahoitus ja “rahan kotiuttaminen” 

Saan kommentteja, että uudelleenrahoitus ei ole “(säästetyn/sijoitetun) rahan kotiuttamista” vaan se on vain uutta lainaa. Ajatus on joillain niin syvällä, että he pystyvät näkemään kiviseinässä kiinni olevat 30 000 euroa konkreettisina säästöinä ja varallisuutena mutta uudelleenrahoituksen kautta saman summan muuttaminen 30 000 euroksi käteistä rahaa pankkitilillä näyttäytyy säästöjen ja varallisuuden sijaan puhtaasti pankkilainana, jonka ajatusyhteys kiviseinäeuroon ja varallisuuteen katkeaa täysin.

Jos unohdetaan hetkeksi se, että tämän blogin kuplassa tuo 30 000 euroa uudelleensijoitetaan tuottavasti, ja ajatellaan vaikkapa uuden auton hankintaa, joka voidaan tehdä autoliikkeessä 3 %:n korolla ajattelematta, että kiviseinästä säästöt voisi irroittaa 1 %:n korolla. Tämän blogin yksinkertaistetussa kuplassa tuo 30 000 euroa sijoitettaisiin 20 %:n kokonaistuotolla ja auto ostettaisiin 3 %:n korolla, joka maksetaan pois sijoituksen 20 %:n tuotolla jättäen vielä 17 %:n tuoton. 

On totta, että kiviseinässä kiinni oleva varallisuus ei ole lainaa mutta sen “ilmaisuus” on harhaa. Kiviseinän arvon noustessa, säästöille tulee mukavaa korkoa mutta arvon laskiessa säästöjä häipyy. Pitkällä aikajänteellä kiviseinä on kuitenkin ollut hyvä suoja inflaatiota vastaan, kunhan kiviseinä sijaitsee arvonsa säilyttävällä tontilla ja rakennuksessa. 

Kiviseinärahallakin on vaihtoehtoiskustannus. Edelliseen yksinkertaistettuun autonostoesimerkkiin verrattuna kiviseinärahan käyttämättä jättämisen kustannus on 2 %-yksikköä suurempi verrattuna autoliikerahan käyttämiseen. Esimerkki on sillä tavalla teoreettinen, että oma autolainakin olisi kulutusluotto, jonka korko voisi olla sama tai jopa korkeampi kuin autoliikkeen rahoituksen. Jos tarjolla on 20 %:n kokonaistuotolla oleva asuntosijoituskohde ja jättää kiviseinärahan käyttämättä eikä osta sijoitusasuntoa, silloin kiviseinärahan vaihtoehtoiskustannus on korkea. Tämäkin on ajatuksen herättelyyn tarkoitettu esimerkki eikä toimi ilman, että huomioidaan kaikki asuntosijoituksen ja lainan hoitoon liittyvät elementit riskeineen.

Uudelleenrahoitus ja asuntosijoittamisen “Osta, vuokraa, remontoi, vuokraa, uudelleenrahoita, toista” -strategia

Kirjoitin tästä strategiasta suosituksi nousseen “Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” –kirjoituksen. Se kannattaa lukea ensin, koska en toista siinä olleita kaikkia kohtia vaan keskityn uudelleenrahoitusvaiheeseen ja pyrin tuomaan jotain uutta siihen kohtaan.

Tämä uudelleenrahoituksen muoto on vielä yksi lisätapa kirjoituksen alussa esitettyihin tavanomaisiin uudelleenrahoituksen syihin. Konsulttitermein tätä voisi sanoa strategiseksi uudelleenrahoittamiseksi muiden edelläesitettyjen ollessa enemmän taktisia keinoja. 

Periaatteiltaan tämä uudelleenrahoitus toimii seuraavasti:

  • tavoitteena on mahdollistaa asuntosijoitussalkun kasvattaminen suhteellisen pienellä omalla muuttumattomalla käteispositiolla
  • tämä edellyttää saman käteisen pääoman kierrättämistä kohteesta toiseen
  • tämä strategia toimii parhaiten lineaarisilla asuntomarkkinoilla eli sellaisilla, joissa arvonmuutokset ovat pieniä ja 70 %:n velkavivun käyttö mahdollistaa positiivisen kassavirran verojen jälkeen
  • strategia suojaa oman pääoman menetykseltä laskumarkkinassa, koska omaa pääomaa on stabilointiajan ja uudelleenrahoituksen jälkeen kiinni vain excelissä eli 30 %:n excel-omarahoitusosuus on kotiutettu uudelleenrahoituksen kautta ja maksimissaan 70 %:n velkavipu pienenee positiivisen kassavirran turvaamana ilman lisäpääomapanostuksia

Strategian toteuttamisen onnistuminen optimaalisesti edellyttää seuraavia asioita:

  • asuntosijoittajalla täytyy olla etukäteen suhteellisen hyvä käsitys paikallisen asuntomarkkinan peruskuntoisten ja täysin remontoitujen asuntojen hinta- ja vuokratasosta, remontoinnista ja sen kustannuksista sekä rahoituksen saatavuuden pysyvyydestä
  • ideaalitilanteessa nopean kaupanteon mahdollistamiseksi asuntosijoittajalla on käytössään seuraavan kohteen ostamiseen ja remontointiin vaadittavat likvidit varat, jotka voivat olla omaa käteistä tai tulla jostain muusta lähteestä kuin pankista
  • asunnon hankintakustannuksen ja remontin kustannuksen summa on ideaalitilanteessa maksimissaan 70 % remontoidun asunnon markkina-arvosta

Kirjoitus samasta aiheesta ”Uudelleenrahoita kuolemaan asti”

Uudelleenrahoituksen toteuttamisen elementit pähkinänkuoressa “Osta, vuokraa, remontoi, vuokraa, uudelleenrahoita, toista” -strategiassa

1. Osta peruskuntoinen sijoitusasunto alle vastaavan peruskuntoisen asunnon markkinahinnan

  • ostohetkellä on oltava tiedossa, että asunnon täysremontti nostaa asunnon markkina-arvoa enemmän kuin remontin kustannus
  • jotta remontista saa verosuunnitteluhyödyn, joka on 30 % remontin kustannuksista, asunto on ostettava vuokralaisineen tai sen on oltava vuokrauskelpoinen sellaisenaan tai hyvin pienin remonttikustannuksin ennen ensimmäisen vuokralaisen sisäänmuuttoa, jonka jälkeen remontti vasta toteutetaan
  • remontin verosuunnitteluhyöty tuo joustoa siihen, että strategian onnistumisen edellytykseksi riittää, että asunnon hankintakustannuksen ja remontin kustannuksen summa voisi olla noin 75 % remontoidun asunnon markkina-arvosta 

2. Remontoi asunto siten, että sen markkina-arvo nousee enemmän kuin remontin kustannus

  • tässä yhteydessä pitää tietää, riittääkö pieni pintaremontti arvonnousun toteutumiseen vai pitääkö kylpyhuone ja keittiö uusia
  • mikäli vuokramarkkina on sellainen, että remontin teoreettisen pankkirahoituksen hoitokustannukset pystyisi kattamaan täysin remontin seurauksena tulevalla vuokrankorotuspotentiaalilla, kasvattaa tämä osaltaan joustoa sen suhteen, että asunnon hankintakustannuksen ja remontin kustannuksen summa voisi olla vaikkapa 80 % remontoidun asunnon markkina-arvosta 

3. Vuokraa remontoitu asunto korkeampaan vuokratasoon

  • sijoitusta tehdessä sijoittajalla on oltava näkemys, että remontoidusta asunnosta saatava vuokrataso mahdollistaa verojen jälkeisen positiivisen kassavirran 70 %:n velkavipua käyttäen remontoidun asunnon markkina-arvosta laskien

4. Uudelleenrahoita pankkilainalla

  • remontoidun asunnon markkinahinta pitää pystyä jollain tavoin, esimerkiksi välittäjän tekemällä arviokirjalla tai pankin välittäjän arviolla, todentamaan pankissa lainapäätöksen tueksi, koska asunnon kauppakirjassa oleva summa vastaa alennuksella ostettua peruskuntoista asuntoa
  • itse teen pankkiirille säännöllisin väliajoin kuvauksia siitä, miten tällaista strategiaa käytännössä toteutan varmistaakseni, että pysymme samalla ymmärrystasolla pankin kanssa, miten yhteistyömme toimii molempia osapuolia hyödyttävästi ja kannattavasti, jotta seuraavakin lainapäätös tulisi samoja periaatteita noudattaen
  • kuvauksessa kerron, miten ja mihin hintaan asunnon ostin, osoitan “ennen ja jälkeen” -kuvin, miltä lisäarvoa tuottava remontti käytännössä näyttää, kerron, minkälainen vuokralainen asunnossa on ja osoitan laskelmin, miten asunnon lainavelvoitteet korkoineen ja lyhennyksineen onnistuvat kassavirrasta ja kuinka paljon puskuria jää yli verojen jälkeen

5. Toista

  • ideaalitilanteessa remontoidun asunnon markkina-arvoa vastaan otettu uusi pankkilaina 70 %:n velkavivulla markkina-arvosta laskettuna palauttaa käteispositioni samalle tasolle kuin se oli ennen tämän sijoitusasunnon ostoa ja remonttia
  • tätä toistamalla voin kasvattaa asuntosijoitussalkun kokoa asunto kerrallaan yhden asunnon hankintaan ja remontoimiseen vaadittavalla käteispositiolla
  • uudelleenrahoituksen jälkeen sijoitussalkussani on siis positiivista kassavirtaa tuottava sijoitusasunto, jonka velkavipu on 70 % remontoidun asunnon markkina-arvosta laskettuna ja oma excel-pääomani on 30 %
  • 30 %:n excel-pääoma tarkoittaa siis käytännössä sitä, että asunnon markkina-arvon laskiessa 30 %, olen menettänyt vain excel-pääomaa, koska oma käteinen pääomani on uudelleenrahoituksen myötä kotiutettu tukevasti pankkitililleni eikä minulla ole kohteessa enää kiinni omaa käteistä pääomaa eikä se positiivisen kassavirtansa vuoksi tule sitä jatkossakaan vaatimaan ROI:n ollessa ääretön

Käytännön esimerkki, miten uudelleenrahoituksen toteuttaminen voisi toimia “Osta, vuokraa, remontoi, vuokraa, uudelleenrahoita, toista” -strategiassa

  1. Löydän motivoituneen myyjän, jolta ostan peruskuntoisen asunnon vuokralaisineen 50 000 eurolla, kun vastaavan peruskuntoisen asunnon markkinahinta tyhjänä ilman vuokralaista olisi 60 000 euroa
  2. Vuokralaisen ollessa kesämökillään tai vuokralaisen vaihtuessa teen asuntoon 15 000 euroa maksavan täysremontin, jonka tiedän nostavan asunnon markkinahintaa 25 000 eurolla
  3. Vuokraan asunnon uudelleen 60 euroa korkeammalla vuokralla tai mökiltä uusittuun kotiinsa palaava vuokralainen ryhtyy etukäteen yhdessä sovitusti maksamaan 60 euroa korkeampaa vuokraa kodistaan
  4. Haen pankista lainaa remontoidun asunnon osakekirjoja vastaan välittäjän arviokirjaan perustuvaa 85 000 euron markkinahintaa käyttäen, jolloin pankki myöntää 70 %:n velkavivulla 59 500 euron lainan

Tarkka lukija huomasi jo, että ideaalitilanne ei ihan toteutunut:

  • käytin asunnon ostoon 50 000 euroa ja remonttiin 15 000 euroa, yhteensä 65 000 euroa
  • pankki myönsi uutta lainaa 59 500 euroa eli omaa rahaa on asunnossa uudelleenrahoituksen jälkeen yhä kiinni 65 000 – 59 500 euroa eli 5 500 euroa

Mitä kautta 5 500 euroa kuroutuu umpeen

  • salkussani on jo useita sijoitusasuntoja ja niitä varten on olemassa verosuunnitelma ja ennakkoverojen maksua varten on olemassa erikseen allokoitu raha
  • 15 000 euron remontti kasvattaa vuokratuloista vähennyskelpoisia menojani vastaavalla summalla eli verosuunnittelutililtä vapautuu 4 500 euroa (15 000 * 30 %), jonka jälkeen ero on kuroutunut 1 000 euroon
  • kun olen toteuttanut tätä vastaavaa strategiaa jo useasti toistaen, minulla on salkussani havainnollisuuden lisäämiseksi toinen, täysin samanlainen sijoitusasunto, joka on uudelleenrahoitettu tasan vuosi eli 12 kuukautta sitten
  • tämän sijoitusasunnon verojen jälkeinen positiivinen kassavirta on 100 euroa kuukaudessa, josta on kertynyt 1 200 euroa käteistä vuoden aikana eli likvidit varani ovat tämän kassavirtakertymän, juuri tilille nostetun 59 500 euron lainan ja verosuunnittelutililtä tehdyn 4 500 euron siirron ansiosta jo 200 euroa suuremmat kuin olin käyttänyt viimeisimmän asunnon hankintaan ja remonttiin
  • tasan vuosi sitten uudelleenrahoitetun sijoitusasunnon laina on 20 vuotta ja tasalyhenteinen, jolloin sen kuukausittaisesta 248 euron lyhennyksestä (59 500 € / 20 v / 12 kk) on kertynyt 2 976 euroa vapaata vakuusarvoa kiviseinärahana, joka samassa yhteydessä kotiutetaan käteiseen muotoon. Tämä nostaa vuosi sitten hankitun sijoitusasunnon velkavivun takaisin 70 %:iin, ROE:n tavoitteeseen ja nostaa käteispositioni 68 176 euroon, jolla voin edetä seuraavan samanlaisen sijoitusasunnon hankintaan ja joka myös kattaa varansiirtoveron ja pankin järjestelypalkkion

IMG_1096Käytännön sijoitustoiminnassa tulee vastaan tilanteita, joissa alennus on 3 000 euroa pienempi, remontin kustannus ylittyy 3 000 eurolla, remontin tuoma markkina-arvonnousu onkin vain 20 000 euroa ja vuokrankorotuspotentiaali onkin vain 40 euroa. Verkostojen ja taitojen kasvaessa voi myös tulla vastaan tilanteita, että alennus on 3 000 euroa suurempi, remontti maksaa 3 000 euroa vähemmän, markkina-arvo nousee myös yleisen markkinahintojen nousun myötä suunniteltua enemmän ja vuokraa saakin 80 euroa enemmän. 

Välillä tulee myös ostokohteita vuokralaisineen, joissa vuokralainen asuu tyytyväisenä peruskuntoista asuntoa vuosikausia eikä halua remonttia asuntoon. Näissä kohteissa remontti siirtyy ja ensimmäinen uudelleenrahoituskierros tehdään peruskuntoisen asunnon markkina-arvon pohjalta. Alhaisen ostohinnan ansiosta ne generoivat hyvää kassavirtaa ja vakuusarvoa vapautuu lainanlyhennysten myötä.

Lue Sijoitusasunnot.com:in toimitusjohtaja Henri Neuvosen kirjoitus samasta aiheesta: ”Tällä kikalla sain yli 40 000 € verottomana näppiin myymättä mitään”

Tilanteita, joissa tämä strategia ei toimi tai toimii huonosti

  • Uudiskohteet. Vaikka asunnon saisikin ostettua jopa 15 % alle hinnastohinnan tai markkinahinnan, remontoinnilla lisäarvon luomismahdollisuus puuttuu
  • Muuttotappiopaikkakunta. Markkina-arvonnousua ei pysty määrittämään tai pankki ei kelpuuta sellaista lainan vakuudeksi ohuen ja laskevan asuntomarkkinan takia tai remontin kustannus nousee suhteessa liian suureksi markkina-arvon nousuun verrattuna
  • Kuumat asuntomarkkinat. Riittävästi alle markkinahinnan ostaminen on vaikeaa ja peruskuntoiset asunnot on ylihinnoiteltu vahvan omistusasuntokysynnän myötä, joissa hinnoittelu tapahtuu vertailukauppojen myötä, joka usein aiheuttaa sen, että remontin kustannusta ei saa takaisin arvonnousussa
  • Negatiivisen kassavirran kohteita 90-100 %:n velkavivulla toistuvasti ostamalla. Tällöin pääomaa sulaa kasvavan negatiivisen kassavirtaposition tukemiseen varsinkin, jos ei ole muita kasvavia tuloja ja ylimääräisten vakuuksien loppuessa toiminta hidastuu, kunnes koko sijoitusasuntosalkun vakuusarvo painuu alle 70 %:n

Toivottavasti tässä tuli lisävastauksia kaikille kysymyksiä tehneille. Jos tunnistat itsesi kysymysten joukosta ja kirjoitustyylini tuntuu tölvivältä, toivottavasti et ota sitä henkilökohtaisesti vaan tölväisyni saavat ajatusnystyrät heräämään ja miettimään, onko tölväisyssä jotain asiaa vai onko kirjoittaja vain törppö. Lisäkysymykset ovat toivottuja ja jatkossakin vastaukset voivat tulla tölväisyinä.


Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:

Asuntopehtoori

Asuntopehtoori on vuokranantajan perustama yritys, joka tarjoaa vuokravälitystä kiinteällä 500 euron hinnalla, johon sisältyy myös ensimmäisen vuoden ajalta vuokratakuu. Mainitse vuokravälitystoimeksiannon yhteydessä ”Ostan Asuntoja” ja saat 5%:n alennuksen palkkiosta.

Lisätietoa löytyy osoitteesta asuntopehtoori.fi

Jätä kommentti

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggers like this: