Hypon tuoreessa, Q1/2019 Asuntomarkkinakatsauksessa listataa 2 aika kovaa viestiä, joita asuntosijoittajien ja vuokranantajienkin tulisi pohtia:
- 247 kunnassa asukasluku laski vuonna 2018
- Joka toinen asunto menetti arvoaan
Kannattaa lukea Hypon katsaus ajatuksella. Lukemista helpottaa, jos onnistuu kiinnittämään huomion asiasisältöön eikä takerru kohtiin, joista kenties on eri mieltä. Hypon katsausta vasten julkaisen uudestaan kirjoitukseni kesältä 2017 ja laitan sen loppuun vielä linkin toiseen kirjoitukseen, jossa käydään riskejä läpi.
Kun luet kirjoitustani, voit samalla miettiä, kuinka paljon asiat ovat muuttuneet 18 kuukauden aikana. Vai ovatko?
Positiivista kassavirtaa etsivä asuntosijoittaja on joutunut suuntaamaan katseensa pois kasvukeskusten pienistä yksiöistä asuntosijoitushuuman kasvaessa. Väestökehitykseltään laskevat kaupungit tarjoavat yhden mahdollisuuden korkeisiin vuokratuottoprosentteihin kassavirtamittarin näyttäessä positiivista isollakin velkavivulla. Samat asunnot saattavat pysyä kuukausia välittäjän ikkunassa, kun kasvukeskuksiin sijoittavalle vasta tunnin päästä alkava ruokatunti voi jo merkitä kaupan menettämistä. Paikallinen välittäjä ei ole saanut yhtään asuntoa koskevaa yhteydenottoa kuukauteen ja hintaakin on alennettu jo 2 kertaa. “Tee tarjous, hinnassa on neuvotteluvaraa” sanoo välittäjä kyllästyneen oloisena.
Huimat kannattavuusnumerot saattavat tuntua siltä, että nyt löytyi vuosisadan sijoitus, jonka hienoutta kukaan muu ei ole tajunnut. Ennen kuin lähdet vetämään nimeä tarjouksen alle, kannattaa miettiä tarkkaan, miten asuntosijoittamisen lainalaisuudet muuttuvat, kun arvon laskeminen nollaan tai ainakin arvon reilu aleneminen on potentiaalinen tulevaisuuden skenaario. Markkinat pitää tutkia yhtä tarkasti tai jopa tarkemmin, jos “asunnon myynti tappiolla” ei ostajien kokonaan puuttuessa ole vaihtoehtoinen strategia sijoituksesta luopumiseksi.
Mistä valot ensimmäiseksi sammuvat
Jos paikkakunnan väestökehitys on laskeva, mahdollisen ostokohteen sijainnista on tärkeää ymmärtää, onko se alueella, johon paikkakuntalaiset muuttavat kunnan tai kaupungin sisällä vai onko se mahdollisesti seuraavaksi tyhjenevä alue. Monien pikkukaupunkien sisäinen muuttoliike voi pitää toisen postinumeroalueen kasvavana pitkän aikaa toisen postinumeroalueen kustannuksella. Palveluiden sijainti ja alueen rauhallisuus ovat merkittäviä tekijöitä tätä kehitystä arvioitaessa. Jos paikkakunnan kaikki kerrostalot ovat hissittömiä tai hissitaloja on vain muutama, esteettömälle asunnolle voi olla hyvät kysyntänäkymät vuosiksi tai vuosikymmeniksi eteenpäin, kun eläkeläiset hakeutuvat haja-asutusalueilta ensin palvelujen lähelle ja sitten esteettömiin asuntoihin. Yhden taloyhtiön päätös investoida jälkiasennushissiin voi tuoda sekä arvonnousua että vuokra-asuntokysyntää pitkäksi aikaa muuten taantuvalla markkinalla.
Yhden ison työnantajan paikkakunnat
Yksi oleellisimpia asioita väestökehitykseltään kuihtuviin kaupunkeihin sijoittamisessa on ymmärtää, mikä pitää ihmiset kaupungissa tai mikä saa ihmiset lähtemään. Työnantajaprofiilin selvittäminen on olennainen osa tämän ymmärryksen rakentamisessa. Mikäli paikkakunnalla on yksi merkittävä työnantaja, se sisältää suuren asuntojen kysyntään liittyvän riskin. Massairtisanomiset, tuotantolinjan sulkeminen tai koko toiminnan lakkauttaminen ovat kaikki tekijöitä, jotka nopeasti vaikuttavat asuntojen hintoihin ja vuokra-asuntojen kysyntään. 5 vuotta sitten Uuteenkaupunkiin sijoittaneet saattoivat toki ymmärtää, että kuihtumisuhan alla olevalla autotehtaalla oli kehittämissuunnitelmia, jotka onnistuessaan toisivat kehitysruiskeen alueelle. Siitä huolimatta Valmetin autotehdas on alueen yksittäisenä suurena työnantajana asuntosijoittajalle mahdollisuuden lisäksi iso riski, jota pitää seurata. Vastaava riski on olemassa paikkakunnilla, joilla merkittävä osa vuokra-asuntokysynnästä tulee opiskelijoista.
Myyjän ja ostajan dynamiikan ymmärtäminen
Kun tarjonta ylittää selvästi kysynnän, todennäköisyys löytää motivoituneita myyjiä kasvaa eli ollaan ns. ostajan markkinoilla. Tämä voi tarjota mahdollisuuksia ostaa asunto reilusti alle markkinahinnan, joka tarjoaa suojaa, ainakin joksikin aikaa, markkinahintojen laskua vastaan. Jos onnistuu ostamaan asunnon 40 % alle markkinahinnan, voi sen viidenkin vuoden päästä pystyä myymään voitolla, vaikka markkinahinnat olisivat laskeneet 10 % sinä aikana. Mikäli näin ostettuun sijoitusasuntoon ei tahdo löytyä vuokralaista, tunnusluvut voivat näyttää hyvältä, vaikka asunnon vuokraisikin alle markkinavuokran. Kannattaa kuitenkin muistaa, että mitä useampi toimija toimii samalla tavalla sitä nopeammin markkinahinnat ja vuokrat laskevat.
Maakuntauudistus, etätyön lisääntyminen ja kuskittomat autot voivat olla kaikki tekijöitä, joilla voi olla vaikutusta perinteiseen “sijainti, sijainti ja sijainti” -sääntöön määritettäessä asunto- tai kiinteistösijoituksen arvonnousupotentiaalia. Kaupungistumisen megatrendiä ne eivät silti tule kääntämään mutta esimerkiksi kasvukeskuksen ympäristökunnan houkuttelevuus saattaa lisääntyä, jos työaika alkaakin siitä, kun avaa tietokoneen istuessaan kuskittoman autonsa takapenkille tai etäpäiväksi aletaankin kutsua sitä, kun käydään toimistolla tai asiakkaiden luona.
Oman toiminnan kilpailuetu
Jos ostat sijoitusasunnon väestönkehitykseltään kuihtuvasta kaupungista vuokraustoimintaa varten, kannattaa etukäteen miettiä tarkkaan, miten aiot erottautua muista samalla paikkakunnalla vuokra-asuntoja tarjoavista vuokranantajista. Ajatus halvimman asunnon tarjoamisesta on kaikista huonoin, koska siihen kilpailuun on kaikkien muiden helppo vastata omaa vuokrapyyntiään laskemalla. Hyviä keinoja voivat olla
- asuntojen remontointi, jolloin voit tarjota markkinaa parempikuntoisia asuntoja (muista, että remonttikaan ei välttämättä nosta asunnon arvoa , vain vuokrattavuutta ja ehkä vuokratasoa)
- markkinointi siten, että saavutat keskimääräistä paljon paremmin vuokra-asuntoa tarvitsevat
- tarjoamalla jotain palvelua pelkän asunnon vuokraamisen rinnalla
- toimimalla kilpailijoita paremmin esimerkiksi profiloitumalla hyväksi vuokranantajaksi
Mistä kannattavuus tulee – case-esimerkki
Ostin vuonna 2011 yksiön 35 000 eurolla kaupungista, jonka väestömäärän kehitys on ollut negatiivinen jo pitkään. 70 %:n velkavipua käyttäen asunnon omarahoitusosuus oli 10 500 euroa. Sijoituslainana oli alkuun 3 kuukauden euriboriin sidottu tasalyhenteinen 25 vuoden laina, joka on matkan varrella vaihtunut kiinteäkorkoiseksi. Ohessa muutama tieto ja tunnusluku asunnosta
- asunnossa on tällä hetkellä sen 6. vuokralainen
- asunto ei ole ollut päivääkään vuokraamatta, yhdenkään kuukauden vuokra ei ole jäänyt maksamatta (oman brändin, markkinoinnin ja vuokralaisvalinnan tärkeyttä ei voi tässä liikaa korostaa)
- asunto on tähän mennessä generoinut positiivista nettokassavirtaa ennen veroja 12 000 euroa (netto tarkoittaa sitä, että taloyhtiön ja asunnon remontit on maksettu bruttokassavirrasta kerralla pois)
- asunnon lainanlyhennysten tuoma arvonnousu on 5 300 euroa, joka on uudelleenrahoitettu eli kotiutettu keväällä 2017
- asunnon arvonnousu on 0 euroa
- kassavirtatuotto-% on noin 15 ja lainanlyhennysten arvonnousutuotto-% noin 7 vuosittain, yhteensä noin 22 % sijoitetulle käteiselle
- kun taloyhtiöön tehdään linjasaneeraus sukittamalla ja vesijohdot pinnassa vetäen, uusitaan kylpyhuone sekä asennetaan jälkiasennushissi kaiteisiin, vuosittainen tuotto sijoitetulle käteiselle tippuu noin 15 %:iin olettaen, että kaikki remontit maksetaan kerralla pois omalla pankkilainalla, vuokra ei nouse yhtään uudesta kylpyhuoneesta ja kaidehissistä huolimatta eikä asunnon arvonnousua tapahdu yhtään remonteista huolimatta
- yhtiöstä on viimeisen vuoden aikana myyty 3 asuntoa eli toistaiseksi myös ostajia löytyy, kun hinta on kohdallaan
Johtopäätökset
Asunto on 6 vuodessa generoinut kassavirtana (ilman verosuunnittelua siis verojen jälkeenkin) ja lainanlyhennysten kautta siihen sijoitetun käteisen rahan jo korkoineen takaisin. Kassavirta on reilusti positiivinen pysyen selkeästi positiivisena kaikkien kalliiden taloyhtiöremonttien jälkeenkin. Kyseisessä pikkukaupungissa ei ole vielä poistettu käytöstä yhtään kerrostaloa. Olen arvioinut, että kaupungissa on ainakin 7 kerrostaloa, jotka poistuvat käytöstä ennen kuin tämä rakennus. Yhtiökokouksessa omistajat ovat valinneet strategiaksi yhtiön hyvässä kunnossa pitämisen, joka toteutuessaan parantaisi arvonsäilymis- ja vuokrattavuusmahdollisuuksia vuosikausiksi eteenpäin. Koska olen jo kotiuttanut sijoitetun käteiseni tästä kohteesta korkoineen, on se pysymässä salkussani vielä pitkään generoimassa kassavirtaa.
Salkussani on kymmenkunta tällaista kohdetta. Kaikki näihin asuntoihin sijoittamani käteisen olen jo saanut takaisin. Niiden yhteenlaskettu vuosittainen nettokassavirta ja lainanlyhennysten tuoma arvonnousu vastaa noin yhden kasvukeskuksessa sijaitsevan uudiskohdeyksiön tai kahden keskikokoisessa kaupungissa sijaitsevan yksiön omarahoitusosuutta 70 %:n velkavipua käyttäen. Vajaan 50 oven sijoitussalkussani nämä vastaavat siis noin 20 % asuntojen lukumäärästä. Ilman näitä kassavirtaa hyvin tuottavia kohteitani en olisi pystynyt kasvattamaan sijoitussalkkuani niin nopeasti. Sijoitussalkkuni loppukoostumus jakautuu siten, että kasvukeskuksissa on noin 30 % ja keskisuurissa, lineaarisen markkinan kaupungeissa loput 50 % asunnoista. “Sijainti, sijainti ja sijainti”- ja “sijoita kasvukeskusten pieniin asuntoihin”-oppien jääräpäisen noudattamisen sijaan olen tyytyväinen, että olen valinnut oman strategiani ja hakenut, nämä opit soveltaen mielessä pitäen, myös kassavirtaa hyvin tuottavia “en koskisi suksisauvallakaan”-kohteita.
Jos lähdet sijoittamaan kuihtuviin kaupunkeihin, suosittelen, että mietit strategiasi kasvukeskussijoittamista paljon tarkemmin ja selvität markkinan jopa talokohtaisesti, että voit minimoida tällaisiin kaupunkeihin sijoittamisen riskejä.
Lue myös: Kuihtuviin kaupunkeihin asuntosijoittamisen riskit
Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:
Asuntopehtoori on vuokranantajan perustama yritys, joka tarjoaa vuokravälitystä alkaen 500 euron palkkiolla. Palkkioon sisältyy ensimmäisen vuoden ajalta vuokratakuu. Mainitse vuokravälitystoimeksiannon yhteydessä ”Ostan Asuntoja” ja saat 5%:n alennuksen palkkiosta.
Uutena palveluna “Vuokravälitys yhdessä”-toimintamalli. asuntopehtoori.fi
Tarjolla myös koko vuokrasuhteen hallinnointipalvelu
Asuntopehtoorin Blogista: ”5 vinkkiä uudiskohteen vuokraukseen”
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
”Ostan Asuntoja Podcast #29 – Vaimon ja Excelin kanssa asuntosijoittava Janne Pyrrö, osa 1” vieraana ollut Janne Pyrrö suositteli tämän kerran vierasta, kun kysyin häneltä ehdokkaita, jotka olisivat vasta aloittaneet asuntosijoittamisen
Mika Veijalaisen ikä alkaa 3:lla, mikä on myös sijoitusasuntojen määrä salkussa tällä hetkellä. Luvassa on kuitenkin aimo annos tiukkaa määrätietoisuutta osaamisella höystettynä, jonka pohjalta olen vakuuttunut, että sijoitusasuntojen määrä ei jää kolmeen.
Mikäli tykkäsit Janne Pyrrön jaksosta, todennäköisesti tykkäät tästäkin. Jos itsensä kehittäminen on vielä hieman vieras osa-alue, tästä saat paljon oppeja myös siltä saralta. Mika on minua yli 20 vuotta nuorempi mutta silti huomasin useampaan kertaan toteavani ”hyvä neuvo” Mikan puhuessa.
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher ja SoundCloud.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Voit kuunnella podcastia myös tästä linkistä:
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Ilkka Koppelomäki – Uskalla innostua
Ilkka Koppelomäki – Goal Mapping
Simon Sinek – Start With Why; Adlibris Nidottu, Audible Äänikirja
Frank Martela – Elämän tarkoitus
Ilkka Koppelomäki – Saa mitä haluat
Janet Attwood – Passion Test
Varapuu – Taitavaksi rahan kanssa
Joonas Orava, Olli Turunen – Osta, vuokraa, vaurastu; Adlibris Sidottu, Adlibris E-kirja,* Blogi
Marko Kaarto – ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu”; Adlibris Nidottu
Robert Kiyosaki – Rich Dad Poor Dad; Adlibris Nidottu, Amazon Kirja, Kindle, Audible * (suomenkieliseen löysin vain ”kirja ei tilattavissa” -linkkejä)
Brian Mayne – Goal Mapping; Adlibris Nidottu, Adlibris E-kirja
Mikko Sjögren – Tunne taloutesi – tunnetaloutesi; Adlibris Nidottu
Mika Veijalainen LinkedIn, Facebook
Ostan Asuntoja Podcast -sponsori
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
*EPSI Rating Uudisrakentaminen 2018 -tutkimus
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja YouTube: Mitkä 7 kohtaa huomioida asuntosijoittaessa vieraalle paikkakunnalle? YouTube #51
* Adlibris ja Amazon.de -linkkien kautta paperi- tai äänikirjan tilaamalla hinta on sama mutta tuet hieman Ostan Asuntoja sisällöntuotantoa
Tällä videolla käyn läpi 7 kohtaa, joita tulisi huomioida, kun miettii asuntosijoittamista vieraalle paikkakunnalle. ”Osta ja pidä” -asuntosijoittajalle voi tällainen mietintä olla ajankohtainen, jos oman kotipaikkakunnan hintataso on liian korkea.
Videolla myös käytännön lopputulos, kun kokeilee useampaa kameraa ja kuvakulmat ja ääniraidat menee pieleen ajan loppuessa kesken. Nyt opin ainakin, miten voi yrittää synkronisoida eri lähteistä olevaa kuvaa ja ääntä keskenään.
Tämän YouTube -videon sponsoroi:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen.
Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcast #34 – Roni “asuminen on tunne” Porokara, osa 2
Ostan Asuntoja Blogista: Asuntosijoitustavoitteeni 2019 – Blogi #139
Miksi EI sijoittaa vieraalle paikkakunnalle? 3 syytä – Blogi #212
Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €.
Vuoden 2019 tavoiteteksti ilmestyy normaalia myöhemmin eli tätä kirjoitettaessa ollaan jo helmikuun 2019 lopussa. Moni uudenvuodenluopauksia tehneistä on jo pettänyt lupauksensa eli sallin itselleni sen, että teksti on näin myöhässä, josko sillä olisi positiivinen vaikutus asuntosijoitustavoitteideni saavuttamiselle.
Sain paljon rakentavaa palautetta Miten voisin kasvattaa sijoitusasuntosalkkuani 2 miljoonalla eurolla vuodessa? Blogi #132 -kirjoitukselleni. Olen pohtinut paljon saamiani opetuksia ja joillekin opetuksille oppilas ei ollut vielä valmis. Erityiskiitos Heikki Pajuselle, joka ravisutti ajatteluani tavalla, josta mahdollisesti en positiivisessa mielessä toivu koskaan. Kaikille opeille en ole vielä valmis tai ehkä olen mutta aika ei ole vielä oikea.
Ostan Asuntoja Podcast #8 – Merkityksellisiä tekoja asuntoja vuokraamalla – Heikki Pajunen osa 1
Vuokranantajana ja asuntosijoittajana vuoden tärkein tavoitteeni on pitkään ollut sijoitusasuntosalkkuni kasvattaminen. Tämä tavoite on edelleen mukana mutta omaa tavoitettani kirkastamaan tässä markkinatilanteessa on tullut uusi tavoite, joka kirkastui lopulta Warren Buffetin Berkshire Hathawayn tuoreesta vuosikirjeestä löytämääni ajatukseen:
”Rational people don’t risk what they have and need
for what they don’t have and don’t need”
Tavoite 1 – Älä tee yhtään huonoa sijoitusasuntokauppaa
Noin vuosi sitten, 2018 alussa kirkastin visiotani eli näkymää vuosiksi eteenpäin seuraavanlaiseksi:
Ostan Asuntoja on mukana tarjoamassa 1000 hyväkuntoista ja turvallista vuokrakotia Suomessa vuoteen 2025 mennessä
Omiin aamurutiineihini kuluu tämän vision kertaus ja siitä peruuttaminen itselleni asettamiini vuositavoitteisiin, joiden saavuttamiseksi mietin jokaiselle päivälle 3 tärkeintä tehtävää. Olen jo jäänyt sekä vuoden 2017 että 2018 asuntosalkun kasvutavoitteista jälkeen reilusti, kumulatiivisesti vajaat 3 miljoonaa euroa. Pohdinnoisani yritän miettiä kriittisesti, teenkö oikeita asioita, jotka vievät minua kohti kalenterivuodelle asetettua tavoitettani ja vuoden 2025 visiota.
Olen palautteen pohjalta joutunut palastelemaan ulkopuoliselle hyvinkin selkeältä näyttävää visiotani vielä pienempiin osiin ja miettimään, mikä siinä on kaikista oleellisinta:
- ”on mukana tarjoamassa hyväkuntoisia ja turvallisia vuokrakoteja”
- ”on mukana tarjoamassa 1000 hyväkuntoista…”
- ”Suomessa”
- ”vuoteen 2025 mennessä”
Asuntosijoittajakolleegoiden haastamana ja Warren Buffetin ajatuksen inspiroimana visioni vähiten merkityksellinen kohta itselleni on ”vuoteen 2025 mennessä”.
Ostan Asuntoja Blogista: Asuntosijoittaminen ja Warren Buffett
Tämä ei tarkoita, että olisin luovuttamassa jo tässä vaiheessa, 6 vuotta aikaisemmin, asettamani vision suhteen. Realistista on kuitenkin tunnistaa, että visio ei elä ympäröivästä maailmasta irrallisena vaan sen toteutuminen riippuu myös tekijöistä, joihin en pysty vaikuttamaan. Lisäksi vision toteutuminen ei ole mahdollista asuntosijoittajana vaan edellyttää yritystä työntekijöineen, joka tuo mukanaan kokonaan uusia haasteita ja riskejä. Yrityksen ei toki tarvitse olla pääomistamani ja toimitusjohtamani yritys vaan jo visiota laatiessani siinä oleva ”on mukana” -sanapari sisälsi ajatuksen, että mukana voi olla muitakin riittävästi saman arvomaailman jakavia tahoja.
Vuonna 2017 ja varsinkin vuoden 2018 alkupuolella markkinoilla vallitsi tilanne, että monet jälkikäteen hyväksi havaitut sijoituskohteet kävivät kaupaksi niin nopeasti, etten itse ehtinyt tekemään kunnollista analyysia sijoituspäätösteni tueksi. Juuri nyt näyttäisi siltä, että tällainen nopeaa reaktiota vaativa markkinailmiö on rauhoittunut ja kohteita ehtii taas paremmin analysoimaan ja niistä voi neuvotella.
Tavoite 2 – Sijoitusasuntosalkun kasvattaminen 2 miljoonalla eurolla
Asuntosijoitussalkkuni kasvaa positiivista kassavirtaa tuottavilla aktiivisilla sijoitustoimenpiteillä 2 miljoonalla eurolla. Tavoite on sama kuin vuodelle 2017 ja 2018. Tavoitteen toteutumista lähden hakemaan viime vuodesta taas hieman kirkastetulla ajatuksella:
- Omaan salkkuuni ostetaan asuntonippuja ja sijoitusyhtiön salkkuun kokonaisia kerrostaloja
- Oman salkun asuntoja ja sijoitusyhtiön kerrostaloja remontoidaan markkina-arvoja ja sitä kautta vakuusarvoja korottavasti
- Toteumaan lasketaan mukaan valmius tehdä kauppoja (uusi kohta tavoitteesta 1 johdettu ja sitä tukemaan)
Vuoden 2017 suunnitelmassani oli vielä lisätä yksittäisiä asuntoja omaan salkkuuni. Yksittäisen asunnon ostamiseen menee lähes sama aika kuin vaikkapa 4 asunnon nipun ostamiseen. Valtaosa ostoa edeltävistä toimenpiteistä on ihan samoja varsinkin, jos kohteena oleva asuntonippu on yhdessä kerrostalossa. Sopivien ostokohteiden tulee täyttää vähintään ensimmäinen mutta mieluummin useampi näistä kriteereistä
- Kohteet tuottavat positiivista kassavirtaa
- Kaupat tehdään vähintään 10 % alle markkinahinnan
- Ostokohteissa on tuloutettavaa taloyhtiölainaa ilman vuosien verotehotonta ja marginaaliriskiä lisäävää lyhennysvapaata
- Ostokohteissa on markkina-arvoa korottavaa remontointipotentiaalia
- Vuokralaisineen ostetuissa kohteissa on remontoinnin kautta tulevaa vuokrankorotuspotentiaalia
Positiivisen kassavirran kriteeri on ehdoton. Ainoa poikkeus tähän on kohde, jossa ostohetken negatiivinen kassavirta on omin toimenpitein käännettävissä selvästi positiiviseksi. Esimerkkinä voisi olla 4 asunnon nippu, joista kahdessa asunnossa ei ole vuokralaista tai myyjä on jättänyt vuokrankorotukset tekemättä useamman vuoden ajan.
Positiivisen kassavirran kriteeri määritellään seuraavasti:
- Velkavipu-% on 70 kohteen ostohetken ja -kunnon mahdollisimman realistisesta käyvästä markkina-arvosta laskettuna
- Tasalyhenteinen 20 vuoden laina
- Vähintään 5 vuoden kiinteä korko, laskennassa oletuksena 10 vuoden kiinteä 3 %:n korko
Jokaisen sijoituskohteen tulee täyttää nämä laskentaoletukset teoriassa. Varsinaisessa kaupanteossa voin poiketa tästä kriteeristä käytännössä, kunhan se teoriassa toteutuu. Esimerkiksi tämä voi tarkoittaa, että ostan jonkun kohteen kokonaan ilman pankkirahoitusta tai jonkun toisen kohteen sekä pankkirahoitusta että myyjän rahoitus yhdistämällä korkeammalla velkavivulla.
Jotta en olisi millään tavalla sidottu kalenterivuoteen, mukana tavoitteessa on ”valmius tehdä kauppoja”. Tämä voi koostua esimerkiksi seuraavista elementeistä:
- likvideistä varoista
- vapaasta vakuusarvosta pankin hallussa olevissa panteissa
- vapaista vakuuksista omassa hallinnassani olevissa osakekirjoissa
Tämä tarkoittaa esimerkiksi sitä, että jos minulla on 50 000 euroa käteistä (pl. puskurit), 50 000 euroa vapaita vakuuksia pankissa ja vakuus hallussani, jolla saisin 50 000 euroa uutta lainaa, minulla olisi valmius tehdä 500 000 euron arvoinen kauppa 70 %:n velkavivulla. Tämä lasketaan vuonna 2019 mukaan toteumaan, jolloin pääsen kokonaan eroon houkutuksesta tehdä huono kauppa kalenterivuoden aikaikkunassa vuositavoitteeseen päästäkseni.
Ostan Asuntoja Blogista: Asuntosijoitustavoitteeni 2018 – tilinpäätös. Blogi #134
Tavoite 3 – Vuokrausaste 98 %
Asiakasvalinnan tärkeydestä johtuen tavoite pysyy samana kuin 2016, 2017 ja 2018, vaikka kaikkina vuosina tavoitteen ylitinkin; vuokrausaste ilman suunniteltuja remontteja 98 %, suunnitellut remontit huomioiden 97,5 %.
Tämän tavoitteen toteutumisen kannalta koen tärkeäksi asiakaslähtöisen toimintatavan:
- Pyrin noudattamaan “Hyvä Vuokratapa” -ohjetta
- Reagoin asiakaspalautteeseen 24 tunnin kuluessa ja korjautan asuntojen mahdolliset viat ja puutteet nopeasti
- Pyrin asuntojen remontointiin asiakassuhteen aikana, ei asiakkaiden välillä
- Huomioin asiakkaiden elämäntilanteiden muutokset joustavasti
- Tarjoan apua ja annan suosituksia asiakkaiden hakiessa uutta kotia
- Teen yhteistyötä lähtevän asiakkaan kanssa uuden asiakkaan löytämiseksi
- Käynnistän aktiivisen markkinoinnin välittömästi irtisanomisilmoituksen jälkeen
Jos joku sattuisi vertaamaan aikaisempien vuosien tavoitteitani, tämän kohdan teksteissä luki “asiakas”-sanan tilalla vuokralainen vuoteen 2018 asti. Kun seuraan yksityisten vuokranantajien muutamaa keskustelupalstaa, käsitykseni vain vahvistuu siitä, että asiakaslähtöisellä toimintamallilla pystyy pitkällä tähtäimellä erottautumaan vuokranantajien massasta. Siksi vaihdoin tähänkin tarkoituksellisesti vuokralaisen tilalle asiakkaan.
Tämä tavoite herättää yllättävän vähän intohimoja lukijoissa enkä juuri näe piensijoittajien tällaista tavoitetta asettavan tai seuraavan. Kojamo, Sato, Ovaro… kaikki raportoivat tavoitteen toteuman. Osta ja pidä -asuntosijoittajalle tämä on positiivisen kassavirran toteutumisen kannalta tärkeä tavoite.
Tavoitteen saavuttamiseksi asiakasvalinnan kriteereistä en kuitenkaan tingi.
Tavoite 4 – Julkaise 1. kirja
Vuoden 2018 aikana ryhdyimme Miika ”Asuntopehtoori” Vuorensolan kanssa kirjoittamaan kirjaa, joka keskittyy meidän molempien mielestä pitkäjänteisen asuntosijoitustoiminnan ytimeen eli vuokraustoimintaan. Kirja pitää saada julkaistua vuoden 2019 aikana ja Ostan Asuntoja Blogin lukijat ovat täten minun sparrauskumppaneitani.
Jaamme molemmat ”hyvän vuokranantajuuden” arvon, joka on kirjamme läpi kulkeva yksi punainen lanka. Olemme molemmat itse vuokranantajia ja hoidamme oman vuokraustoimintamme ydintä itse mutta Asuntopehtoori -yrityksensä kautta Miika tuo kirjaan komponentin, joka opastaa, miten vuokraustoimintaa voi ulkoistaa menettämättä sen hallintaa, joka on tärkeä onnistumisen elementti.
Tavoite 5 – Kasvata Ostan Asuntoja -kanavien tuloja 100 %
Vuoden 2018 aikana sain monivuotisen tavoiteryppään kokonaisuutena maaliin asti. Tarjolla on nyt ainoana Suomessa viikottain ilmestyvää asuntosijoittamiseen ja vuokranantajana toimimiseen liittyvää sisältöä neljällä eri alustalla erilaisilla formaateilla:
En ole vielä valmis julkaisemaan vuoden 2018 tuloja osittain siitä syystä, etten ole vielä täysin määritellyt, miten tulot lasketaan ja mitä niihin kuuluu. Perusperiaate on ja pysyy samana eli näillä kanavilla tarjottava viikottain ilmestyvä sisältö on aina ollut ja tulee pysymään ilmaisena.
Sisällön tuottaminen aiheuttaa kuitenkin kustannuksia, joiden kattamiseen vaaditaan tuloja. Olen valmis pistämään omaa aikaani sisällön tuottamiseen mutta olen vetänyt rajan siihen, että niiden kautta pitää syntyä tuloja, jotka kattavat kaikki euromääräiset kustannukset. Tällä hetkellä lähes ainoa tulolähde on kanavilla mainittavat sponsorit. Pyrin tietysti löytämään sisällön kuluttajia kiinnostavia ja hyödyttäviä sponsoreita.
Sponsoreita kiinnostaa se, että Ostan Asuntoja -kanavien sponsoroinnin kautta heille syntyy enemmän mitattavaa hyötyä kuin kustannukset ovat. Mittaustapana on hyvin usein linkkien kautta tulevat klikkausmäärät. Mikäli haluat varmistaa, että sisältöä tulee jatkossakin, menet sponsorien sivuille linkkien etkä Googlen kautta.
Esimerkin vuoksi sisällön käyttäjäpalautteista ”Hanki Huru kunnon mikki” -palautteen toteuttaminen edellyttää noin 800 euron investointia, jotta saan tason nostettua nykyisten 100 euron mikkien ja telineiden tasolta seuraavalle. ”Tee Huru 4K-videoita” edellyttää noin 4-5 000 euron vaiheittaista investointiohjelmaa kuvaus-, tallennus- ja editointikapasiteettiin, jotta työprosessit eivät kyykähtäisi odotteluun. Haastateltavien päässä äänen laadun parannus edellyttäisi muutamaa mikrofonisettiä, joita lähettäisin maksettuine palautuskuorineen etukäteen postitse haastateltaville kytkettäväksi eri päätelaitteisiin.
Yhteenveto
Teen asuntokohtaiset kassavirtatason kuukausisuunnitelmat jokaiselle vuodelle, joista löytyy kaikki käyttämäni tunnusluvut. Nämä toimivat myös vuokraseurantani pohjana. Näistä olen vetänyt yhteen koko asuntosalkun kattavan suunnitelman, josta näen salkun brutto- ja nettovuokratulon sekä korot ja kassavirran. Sieltä näen myös, paljonko omat ja taloyhtiöiden lainat lyhenevät. Samaan suunnitelmaan hahmotan asunto- ja taloyhtiöremontit sekä asuntosijoittamisen yleiskulut, joiden pohjalta teen vuoden ensimmäisen verosuunnitelman, jota päivitän toteuman mukaan. Tästä voin myös nopeasti poimia salkkutason tiedot rahoitusneuvotteluja varten.
Valitsemani 5 tavoitetta ovat sellaisia, jotka katson parhaiten ohjaavan toimintaani siten, että kaikki muut tunnusluvut kehittyvät hyvään suuntaan. Ensimmäinen ja toinen tavoite kriteereineen tuovat salkkuuni lisää tunnuslukuihin positiivisesti vaikuttavia asuntoja tai luovat mahdollisuuksia hankkia niitä tulevaisuudessa, kun sopiva mahdollisuus tulee kohdalle. Kolmas tavoite pitää asunnot vuokrattuna eli varmistaa tulopuolen. Neljäs ja viides tavoite tukevat kolmen ensimmäisen tavoitteen toteutumista ja tukevat myös omia muita privaattitavoitteitani, joihin tiedon jakaminen on kuulunut vuosikausia. Kun fokusoin toimintani näihin viiteen tavoitteeseen, kaiken muun pitäisi loksahtaa paikoilleen. Jos ei loksahda, sitten pitää tavoitteita muuttaa.
Kassavirtapositiivinen asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä puuhaa eli nopeita rikkauksia ei ole tulossa mutta metsäänkään ei tule pahasti rysäytettyä, vaikka tavoitteet eivät olisi ihan kohdallaan
Asuntosijoitustavoitteeni 2019 – välitilinpäätös Blogi #168
Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Viikon kirjasuositus: Gary Keller, Jay Papasan – The One Thing; Adlibris Pokkari, Adlibris Sidottu, Amazon Kirja, Audible, Kindle *
* Adlibris- ja Audible/Amazon.de -linkkien kautta paperi-, e- tai äänikirjan tilaamalla hinta on sama mutta tuet hieman ”Ostan Asuntoja” -sisällöntuotantoa. Audible:a voit kokeilla kuukauden ilmaiseksi yo. linkin kautta.
Ostan Asuntoja Blogia lukeneet ovat vuosien varrella huomanneet, että itse asuntosijoitusasioiden lisäksi olen kirjoittanut paljon vuokranantajana toimimisesta ja vuokraustoiminnan tärkeydestä asuntosijoittamisen ytimessä.
Tällä kertaa luvassa on hyviä näkemyksiä, miten kokemus, ihmistuntemus, halu auttaa ja systemaattinen mietitty toimintamalli sopivat kaikki yhteen valittaessa asiakasta eli vuokralaista. Paljon arvokkaita vinkkejä useampaankin kuunteluun, miten vuokralaisvalinta tehdään.
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher ja SoundCloud.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Voit kuunnella podcastia myös tästä linkistä:
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Joonas Orava, Olli Turunen – Osta, vuokraa, vaurastu; Adlibris Sidottu, Adlibris E-kirja,* Blogi
Suomen Vuokranantajien jäsenyys ja tilaisuudet
Kristiina Ketola-Oravan juttu Vuokranantaja -lehdessä by Pirkko Koivu
Kristiina Ketola-Orava; Parisuhdekeskus Kataja, Suomen Uusperheiden Liitto
Ostan Asuntoja Podcast -sponsori
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Helmikuun 2019 loppuun mennessä liittyneiden kesken arvotaan kaksi Ostan Asuntoja Podcastin vieraidenkin suosittelemaa Petri Roinisen ”Asunto – Elämäsi tärkein sijoitus” -kirjaa.
*EPSI Rating Uudisrakentaminen 2018 -tutkimus
Ostan Asuntoja -sponsori:
Asuntopehtoori on vuokranantajan perustama yritys, joka tarjoaa vuokravälitystä alkaen 500 euron palkkiolla. Palkkioon sisältyy ensimmäisen vuoden ajalta vuokratakuu. Mainitse vuokravälitystoimeksiannon yhteydessä ”Ostan Asuntoja” ja saat 5%:n alennuksen palkkiosta.
Uutena palveluna “Vuokravälitys yhdessä”-toimintamalli – asuntopehtoori.fi
Tarjolla myös koko vuokrasuhteen hallinnointipalvelu
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja YouTube: Miten toimia, kun vuokralainen ei päästä vuokranantajaa asuntoon? YouTube #50
Ostan Asuntoja Blogista: Miten siirtyä palkkatuloista vuokratuloilla elämiseen? YouTube #58
* Adlibris -linkkien kautta paperi- tai e-kirjan hankkimalla tuet hieman Ostan Asuntoja sisällöntuotantoa.
Kun vuokranantaja haluaisi tarkastaa asunnon kunnon, esitellä sitä uudelle vuokralaiskandidaatille tai asunto on pistetty myyntiin ja sitä pitäisi esitellä ostajakandidaatille, mitä vuokranantaja voi tehdä, jos vuokralainen ei ole yhteistyöhaluinen asunnolla käynnin suhteen.
Tämän YouTube -videon sponsoroi:
Asuntopehtoori on vuokranantajan perustama yritys, joka tarjoaa vuokravälitystä alkaen 500 euron palkkiolla. Palkkioon sisältyy ensimmäisen vuoden ajalta vuokratakuu. Mainitse vuokravälitystoimeksiannon yhteydessä ”Ostan Asuntoja” ja saat 5%:n alennuksen palkkiosta.
Uutena palveluna “Vuokravälitys yhdessä”-toimintamalli. asuntopehtoori.fi
Tarjolla myös koko vuokrasuhteen hallinnointipalvelu
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcast #34 – Roni “asuminen on tunne” Porokara, osa 2
Asuntosijoittamisella taloudelliseen vapauteen by Johanna Pöysti – Blogi #138
Storytel e- ja äänikirjat: Kokeile tästä Storyteliä ilmaiseksi kahden viikon ajan ilman sitoumuksia. Ilmaisen kokeilujakson päätyttyä voit jatkaa palvelua hintaan 16,99e/kk, jolla voit kuunnella ja lukea kirjoja niin paljon kuin haluat kiinteään kuukausihintaan. Tuet samalla hieman Ostan Asuntoja sisällöntuotantoa.
Ostan Asuntoja 