“Myyjän rahoitus” sellaisenaan kuullostaa selkokieliseltä mutta valtaosalle omalla pankkilainalla tai pankin myöntämällä taloyhtiölainalla sijoitusasuntoja ostamaan tottuneille asuntosijoittajille joku muu rahoituslähde kuin pankki tuntuu ajatuksena ihan oudolta.
Mitä myyjän rahoitus käytännössä tarkoittaa?
Yksinkertaisuudessaan myyjän rahoitus tarkoittaa sitä, että sijoitusasuntokaupan yhteydessä asunnon myyjä rahoittaa ostajaa.
Sijoitusasuntokauppaa neuvotellessa on tärkeää muistaa, että sekä kaupan syntymiseen että sijoituksen kannattavuuteen vaikuttavat kauppahinta ja kaupan ehdot, joista molemmista voidaan sopia myyjän ja ostajan välillä neuvotellen.
Myyjän rahoitus voi tarkoittaa montaa erilaista järjestelyä. Myyjä voi myydä asunnon osamaksulla. Osamaksuerille voidaan sopia korko tai ne voivat olla korottomia. Myyjän rahoitus voi täydentää pankin myöntämää rahoitusta tai myyjä voi rahoittaa koko kaupan tai vaikka 70 % siitä.
Perinteiseen pankkilainaan verrattuna myyjän rahoitus on kuitenkin pääsääntöisesti suhteellisen lyhytaikaista rahoitusta kestoltaan 1-5 vuotta. Myyjän rahoitus voi olla tasalyhenteistä lainaa tai bullet-laina, joka maksetaan kerralla laina-ajan päättyessä tai niiden yhdistelmä.
Ostan Asuntoja Blogista: 7 ehtoa, joista asuntosijoittaja voi neuvotella sijoitusasuntokauppaa tehdessä
Miksi ihmeessä joku myisi asunnon muuten kuin käteiskaupalla?
Yleisin syy myyjän rahoituksen käyttämiseen myyjän puolelta on, että asunnolle ei ole löytynyt ostajaa käteiskaupalla. Myyjän kannalta hyviä syitä harkita myyjän rahoituksen käyttämistä voivat olla seuraavat tilanteet:
- asunto on vaikeasti myytävissä
- myyjällä on kiire kauppojen tekemiseksi ja normaali ostajan pankkirahoituskierros kestää liian kauan
- myyjä ei tarvitse koko summaa käteisenä ja käyttää sitä neuvotteluvalttina korkeamman hinnan saamiseksi
- myyjä saa korkotuloja myöntämälleen rahoitukselle
- myyjä ja ostaja jakavat pankkirahoituksen palkkion ja kulujen säästöt keskenään
Mikäli myyjä on itse vuokranantaja, hän on tottunut siihen, että rahaa tulee vuokrien muodossa tasaisesti joka kuukausi. Vanhempi vuokranantajamyyjä ei välttämättä tarvitse koko kauppasummaa käteisenä ja voi jopa nähdä lisäarvoa vuokranantajaostajassa, joka tulee kohtelemaan hänen vuokralaistaan hyvin jatkossakin.
Mitä eri tapoja on rahoittaa asuntosijoitustoimintaa? YouTube #27
Miten asuntosijoittaja voi hyötyä myyjän rahoituksesta sijoitusasuntokauppaa tehdessään?
Mikäli ostaja ei saisi normaalia pankkirahoitusta asuntosijoituksen tekemiseen, lähtökohta myyjän ja ostajan kannalta ei välttämättä ole paras mahdollinen. Ostajan pitäisi miettiä syitä, miksi pankki ei rahoitusta myönnä ja myyjän pitäisi olla samoista syistä varovainen rahoitusta myöntämään.
Mikäli pankkirahoitus on aito vaihtoehto, silloin myyjän rahoitus voi tarjota ostajalle seuraavia etuja, joista useampi voi toteutua yhtä aikaa:
- myyjän rahoitus on helpompi ja nopeampi sopia
- alhaisempi tai jopa 0 %:n omarahoitusosuus kaupanteon yhteydessä
- kauppahinnan tai sen osan rahoittaminen tulevaisuuden kassavirroilla
- edellä mainitusta seuraa, että ostajan likviditeetti säilyy parempana
- alhaisempi rahan hinta eli korko
- paremmat rahoituksen ehdot lähtien siitä, että järjestelypalkkiota ei ole
- joustavammat lainaehdot neuvottelumahdollisuuksineen
Rahan hinta on pitkään ollut ennätysalhaalla ja se ei kuvasta riittävästi joidenkin kohteiden tai lainaajien riskiprofiilia. Mikäli myyjällä ei ole käyttökohdetta käteisellä maksettavalle kauppahinnalle, myyjän rahoitukseen lähteminen ei välttämättä houkuttele, jos 0-korkoisen pankkitilin vaihtoehdoksi olisi tarjolla 1 %:n korko. Kun korkotaso jonain päivänä heijastelee paremmin riskiä, 4 %:n korko voi olla jo paljon houkuttelevampi ja ostajakin on erittäin tyytyväinen, jos hänelle on vaihtoehtoisesti rahaa tarjolla pankista 6-8 %:n korolla.
Ostan Asuntoja Blogista: Kun maksimivelkavipu on 70 % mutta 30 %:n omarahoitusosuutta ei ole
Myyjän rahoituksen 2 tärkeintä perusedellytystä
Luottamus. Jo pelkästään sen takia, että kyseessä on konsepti, jonka käyttämisestä valtaosa myyjistä ja ostajista ei ole koskaan kuullutkaan, myyjän rahoitus ei lähtökohtaisesti kiinnosta valtaosaa myyjistä ollenkaan, ei edes sellaisia, jotka eivät tarvitsisi koko kauppahintaa käteisellä.
Mikäli myyjä olisi valmis harkitsemaan kaupan rahoittamista, monen kiinnostus lopahtaa viimeistään siinä vaiheessa, kun selviää, että kaupan kohteen omistajuus siirtyisi kaupanteon yhteydessä ostajalle. Sille pienelle myyjien joukolle, joka kaiken tämän jälkeenkin on kiinnostunut kauppaa rahoittamaan, pitää tavalla tai toisella syntyä luottamus siihen, että ostaja tulee pitämään kiinni sovitusta järjestelystä. Luottamus ei synny sitä kautta, että tehdään aukottomat kauppa-, velka- ja panttikirjat vaan sen on tultava jotain muuta kautta. Valtaosa konseptista kiinnostuneista myyjistä haluaa vapauttaa itsensä kaikesta myytävään asuntoon liittyvästä eikä ajatus siitä, että edes hyvin laadittujen sopimusten perusteella olisi helppo lähteä oikeuden kautta perimään saatavia, houkuta yhtään.
Mitä parempi maine ostajalla on, jota parantaa myös se mitä useampi aikaisemman myyjän suositus hänellä on esittää, sitä helpommin järjestelyn voi saada menemään maaliin asti.
Velaton asunto. Kaupanteon kohteena olevan asunnon tulee olla pankkivelaton tai jäljellä olevan velkaosuuden tulee olla niin pieni, että myyjä voi sen poismaksamalla vapauttaa osakekirjat pankista kaupantekoon myyjän ja ostajan välillä ilman, että kolmantena osapuolena on pankki.
Toki pankki voi olla kaupan päärahoittaja esimerkiksi 70 %:n osuudella, jolloin velattomuus ei ole edellytys vaan myyjä voi tarjota päälle vaikka 15 %:n rahoituksen saaden kaupanteon yhteydessä käteisenä 85 % kauppahinnasta, joka koostuu 70 % ostajan pankkilainasta ja 15 % ostajan omarahoitusosuudesta.
Sijoitusasuntoon liittyvä taloyhtiölaina sen sijaan on “osta ja pidä” -asuntosijoittajalle lisäbonus sen kuukausisuoritusten mahdolliseen tuloutukseen taloyhtiön kirjanpidossa liittyvän verosuunnitteluhyödyn ansiosta.
Myyjän 0-korkoinen rahoitus 0-korkoympäristössä voi kannattaa sekä myyjälle että ostajalle
Mikäli rahan aika-arvo on täysin outo konsepti, tätä 0-korkoisen rahoituksen hyötyä on vaikeampi hahmottaa. Tulevaisuuden maksusuoritusten siirtäminen nykyhetkeen voi myyjän ja ostajan laskelmissa tapahtua täysin eri korkokannoilla.
Se toimii tapauksissa, jossa myyjällä ei ole käyttökohdetta kauppahinnalle vaan ajatuksena on, että raha jäisi 0-korkoiselle pankkitilille pahan päivän varalle. Silloin 0-korkoisen lainan myöntäminen ostajalle ei korkojen osalta vaikuta myyjän tilannetta huonontavasti. Jo alussa mainitsin, että neuvottelussa on mukana aina sekä kauppahinta että sen ehdot. 0-korkoisen rahoituksen myöntämällä myyjä voi saada vastineeksi paremman kauppahinnan kuin ostaja olisi valmis maksamaan, mikäli kyseessä olisi käteiskauppa. Sillä, saako myyjä maksusuorituksia 0-korolla nykyhetkessä tai 12-36 kuukauden kuluttua 0-korolla nykyhetkeen tuotuna ei ole käytännössä mitään eroa myyjän korkokannalla.
Vastaavasti ostajalle, jolla esimerkiksi on suurella todennäköisyydellä tulossa seuraavakin kauppa lähitulevaisuudessa, johon hänellä ei tule olemaan mahdollisuutta myyjä rahoitukseen vaan siihen pitää käyttää likvidejä varoja omarahoitusosuuden maksamiseen, 12-36 kuukauden päässä olevien maksusuoritusten tuominen nykyhetkeen voi tapahtua sitä korkeammalla korkokannalla mitä kannattavampi ostokohde hänellä on seuraavaksi tiedossa, johon likvidit varat vaaditaan. Näin myyjän rahoituksen avulla ostaja voi päästä kiinni molempiin kohteisiin, kun taas ilman myyjän rahoitusta toinen kauppa jäisi haaveeksi.
Yhteenveto
Tarkoituksella olen jättänyt kirjoituksen yleiselle tasolle, koska myyjän rahoitusta ei pitäisi aloittelijan lähteä soveltamaan ja kokeneemmankin tulisi käyttää asiantuntijaa apuna siten, että vaadittavat dokumentit on oikein laadittu ja mahdolliset sudenkuopat tulee huomioitua.
Teen itse yleensä vaihtoehtoisia tarjouksia, joissa yhtenä vaihtoehtona on käteiskauppa ja toisena myyjän rahoitus vaikka kahdella erilaisella vaihtoehdolla. Mikäli kauppaa tehdään kahdenvälisesti neuvotellen, kysyn aina myyjän mahdollisuudesta ainakin osarahoittaa kauppaa. Matematiikka ei ole monimutkaista mutta pelkällä vuokrantuoton laskentakaavalla erot eivät aukea, koska se ei huomioi velkarahan käyttöä ollenkaan.
Mikäli kirjoitus herätti ajatuksia, kirjoita niitä kommenttikenttään ja jaa kirjoitusta eteenpäin.
Lukijalle pohdittavaksi 1
Myyjän rahoitus vuokralaiselleen, joka ei saa pankkilainaa. Mikäli asuntosijoittajalla on halu myydä sijoitusasuntonsa ja siinä oleva vuokralainen olisi asunnon halukas ostamaan muttei saa pankista rahoitusta, myyjän rahoitus on yksi harkitsemisen arvoinen vaihtoehto. Tällaisessa tilanteessa myyjällä voi olla vuokranantajan ominaisuudessa pankkia parempi tietous vuokralaisen todellisesta maksukyvystä. Mikäli ajattelet käyttää tätä keinoa, käytä asiantuntijaa apuna ja harkitse vaihtoehtona vuokrasopimuksen rinnalle tehtävää osto-optiota vuokralaiselle.
Lukijalle pohdittavaksi 2
Kaupungistuminen on totta, mikä tarkoittaa sitä, että yhä useammassa kunnassa tulee olemaan yhä suurempi määrä asuntoja, jotka eivät mene kaupaksi ja/tai joihin pankki ei myönnä vakuuden huonon laadun takia pankkilainaa ostajalle. Mitä selkeämmäksi tämä kuva käy sitä realistisemmaksi vaihtoehdoksi myyjän rahoitus tulee, mikäli tämä haluaa luopua tai on pakotettu muuttamaan pois asunnostaan ja myymään sen edes jollain tavalla. Muuttotappiopaikkakunnille sijoittavalle asuntosijoittajalle tämä voi tarjota lisämahdollisuuden suojautua asunnon 0-päätearvon kannattavuusongelmaa vastaan.
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Pia Helkiöllä on kokemusta asuntosijoittamisesta kahdelta eri vuosituhannelta, kaksinumeroisista lainakoroista, kaksinumeroisista asuntojen hintojen lasku-%:sta, kahdelta eri paikkakunnalta, kahta eri strategiaa soveltaen, kahdestaan miehensä kanssa remontoiden ja reilusti yli kaksi muuta mielenkiintoista juttua kerrottavana.
”I’m a Landlord and I’m proud of it”
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä
Voit kuunnella podcastia myös tästä linkistä:
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Mainittu innovatiivinen projekti: Kuopion Nuppineula ja kundit hankkeen takana Ruuhi Invest
Suomen Vuokranantajat jäsenyys
Suomen Vuokranantajien tapahtumat
Vuokranantajien aluepäälliköiden yhteystiedot
Inner Wheel Kuopio
Pia Helkiö Facebook
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Tiesitkö, että asuntoasi voi kohdata vahinko, jota vuokralaisen tai taloyhtiön vakuutus ei korvaa. Vuokralaisen oma kotivakuutus voi myös päättyä tietämättäsi, sillä sen voimassaoloa on vaikea vahtia.
Ifin Vuokranantajan vakuutuksella varmistat, että sijoitusasuntosi on aina turvattu omistamallesi irtaimistolle ja kiinteälle sisustukselle sattuvien vahinkojen varalta. Vakuutuksella voit myös varautua vuokrasuhteeseen- tai asuntoon liittyvien riitojen varalta sekä vuokralaisen tahallaan aiheuttamiin vahinkoihin.
Voit laskea hinnan helposti Ifin verkkokaupassa
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja YouTube: Mitä verovähennyksiä vuokranantaja voi tehdä vuokratulosta, jos vuokra on alihintainen? YouTube #52
Asiakaslähtöisyys ja asiakkaan näkökulman sisäistäminen ovat palveluliiketoiminnan lähtökohtia. Asiakas odottaa tuotteeseen integroituja palveluita. Tämä edellyttää asiantuntemusta ja näkemystä omalta alalta ja asiakkaan toiminnan ymmärrystä. Usein asiakas edellyttää tuotosajattelua. Välttämättä ei haluta ostaa itse tuotetta vaan maksaa sen tuotoksesta. Asiakas on kiinnostunut ratkaisuista, joilla saa oman toimintansa toimimaan paremmin.
Mitä ihmettä tällä on asuntosijoittamisen ja vuokraustoiminnan kanssa tekemistä? Se selviää videolta käytännön esimerkein.
Tämän YouTube-videon sponsoroi:
Asuntopehtoori on vuokranantajan perustama yritys, joka tarjoaa vuokravälitystä alkaen 500 euron palkkiolla. Palkkioon sisältyy ensimmäisen vuoden ajalta vuokratakuu. Mainitse vuokravälitystoimeksiannon yhteydessä ”Ostan Asuntoja” ja saat 5%:n alennuksen palkkiosta.
Uutena palveluna “Vuokravälitys yhdessä”-toimintamalli. asuntopehtoori.fi
Tarjolla myös koko vuokrasuhteen hallinnointipalvelu
Asuntopehtoorin Blogista: Miten kasvaa asuntosijoittajana?
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Blogista: Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen (päivitetty 7.2.2018 ja 27.1.2019)
Olen kirjoittanut aiheesta reilu vuosi sitten Kiinteistölehden Blogiin. Vaikka perusasiat eivät vuodessa muutu mihinkään, aiheeseen liittyviä kysymyksiä tulee sen verran paljon, että on paikallaan tarjota päivitettyä tietoa.
Ennen ensimmäisen sijoitusasunnon ostamista kannattaa perehtyä aiheeseen lehtijuttuja syvemmin ja jopa niitä vältellen. Lehtijutuista saa kuvan, jossa markkinatilanteet, hinnat, vuokrat, korot, riskit ja kaikki muu mahdollinen ja mahdoton muuttuu huonoimillaan jopa vuorokauden sisällä mediasta toiseen siirryttäessä. ”Osta, Remontoi, Myy” -strategiassakin muutokset eivät tapahdu kuukausissa ja ”Osta ja Pidä” -asuntosijoittajalle saniteettisilikonien kuivumisprosessi on F1-kisaa vauhdikkaampi tapahtuma, kun koko aikajana otetaan tarkasteluun eikä sen kuvaamisesta edes ”inferno” -tyyppisillä tehostesanoilla saada yhtä mediaseksikästä kuin lumisateesta.
Jos suunnittelee oman yksiön jättämistä sijoitusasunnoksi isompaan asuntoon muuttaessa, lapselle ostetun opiskelija-asunnon vuokralle antamista tai perinnöksi on tulossa asunto, joka laitetaan vuokralle, asuntosijoittamistaitojen opiskelua tärkeämpää on keskittyä vuokraustoiminnan oppeihin ennen ensimmäisen vuokralaisen valintaa ja vuokrasopimuksen allekirjoittamista.
Ensimmäisen tai toisen sijoitusasunnon jälkeenkään opiskelua ei kannata jättää vaan jatkaa ja syventää osaamista. Yksi tehokkaimpia tapoja on tehdä paljon virheitä ja oppia sitä kautta. Paljon halvemmaksi tulee pyrkiä välttämään niitä oppimalla toisten virheistä. Tämä neuvo tulee kokemuksesta kokeiltuani molempia tapoja. Olen koonnut tähän erilaisia tapoja opiskella aihetta.
Kirjat
Jokaisen asuntosijoittajan tulisi hankkia vähintään yksi asuntosijoittamisen perusteos kirjahyllyynsä tai sähköiseen kirjastoonsa. Kirjan voi lukea kannesta kanteen saadakseen kokonaisvaltaisen kuvan, mitä kaikkea asuntosijoittamiseen kuuluu. Sen jälkeen kannattaa palata alkuun ja ryhtyä opiskelemaan. Itselläni on noin 10 kirjan lista, jotka luen vuosittain uudestaan. Joskus listalta poistuu joku kirja ja tilalle tulee joku uusi. Asuntosijoittamista voi harjoittaa useammalla tavalla mutta yleisin tapa on niin sanottu “osta ja pidä” -sijoittaminen. Siihen kuuluu itse sijoitusasunnon ostamisen lisäksi muun muassa asunnon vuokraamista, remontoimista, taloyhtiön kunnon arviointia ja osakkaana sen hallintoon osallistumista. Jos vuokralaisten kanssa yhteydenpito tuntuu täysin vastenmieliseltä tai mielikuva siitä, että vuokralaiset tuhoavat asuntoa on piirtynyt lehtien kohujutuista pysyvästi verkkokalvolle, kannattaa tarkkaan miettiä uudelleen, onko suora asuntosijoittaminen se oma juttu. Ensimmäisen kyllä oppii ja toiseenkin riittää se, että tajuaa valtaenemmistön vuokralaisista olevan tavallisia ihmisiä ja vain promilleosuus päätyy lehtikuviin.
Oravan ja Turusen “Osta, vuokraa, vaurastu”- ja Kaarton “Sijoita asuntoihin” -kirjat antavat erinomaisen kokonaiskuvan asuntosijoittamisesta ja niitä opiskelemalla pystyy jo erottautumaan massasta. Asuntosalkunrakentaja.fi -sivustolta löytyy ilmainen “E-kirja asuntosijoittamiseen”, joka tarjoaa erinomaisen paketin tietoa, miten asuntosijoittamisen filosofiaa voi syventää.
Linkit yllämainittuihin ja muutamaan muuhun kirjaan löytyy Ostan Asuntoja Blogikirjoituksesta: Asuntosijoittajan opiskelusuositukset kesällä 2019
Kaikkien kirjoittajien nettisivujen kautta löytyy myös jatkuvasti uusia blogikirjoituksia, jotka täydentävät kirjoissa esitettyjä oppeja syventäen tai käytännön esimerkkien kautta. Kiinteistöalan Kustannus Oy:n verkkokaupasta löytyy runsaasti asuntosijoittajia hyödyntäviä kirjoja varsinkin perusteet jo osaaville ja joitain kirjoja löytyy jo myös e-kirjoina.
Tuoreimpana lukukokemuksena on tarjolla Petri Roinisen ”Asunto – elämäsi tärkein sijoitus (Adlibris Nidottu), joka ei tarjoa käytännön oppeja mutta sitä paremmin maalaa ja lisää kokonaiskuvaa asuntovarallisuudesta eri näkökulmista tarkasteltuna.
Puhtaasti vuokraustoimintaan keskittyvää kirjaa ei vielä Suomesta löydy mutta sellainen on tulossa vuoden 2019 aikana Harri ”Ostan Asuntoja” Hurun ja Miika ”Asuntopehtoori” Vuorensolan toimesta.
Miten aloittaa asuntosijoittaminen, jos ikää on 20? – 5 kohtaa YouTube #54
Äänikirjat
Mikäli englannin kieli sujuu, asuntosijoittamisen opiskelun mahdollisuudet kasvavat exponentiaalisesti. USA on yksi asunto- ja kiinteistösijoittamisen kehdoista ja sieltä löytyy kirjoja mitä erilaisemmista asuntosijoittamisen osa-alueista. Lähes kaikki kirjat ovat ostettavissa e-kirjoina ja valtaosa niistä myös äänikirjoina tai jopa e-kirjan ja äänikirjan paketteina.
Jos et ole vielä lukenut tai kuunnellut yhtään englanninkielistä asuntosijoituskirjaa, mutta kiinnostus heräsi, yksi helppo tapa on mennä Googleen ja kirjoittaa “Rich Dad Poor Dad”. Se ei ole varsinainen asuntosijoituskirja mutta on toiminut valtaosan asuntosijoittamisen aloittaneiden innostajana. Kun Googlen linkkiä seuraa Amazonin sivuille, sieltä löytyy “asiakkaat, jotka ostivat tämän, ostivat myös” -osio ja sieltä 100 vaihtoehtoa. Amerikkalaisten asuntosijoitusäänikirjojen kuuntelua varten paras sovellus on Audible, joka on Amazonin palvelu, ja toimii kaikissa käyttöjärjestelmissä. Äänikirjoissa parasta on se, että sijoitusasunnon vanhoja tapetteja poistaessa voi samanaikaisesti opiskella asuntosijoittamista korvanappien kautta.
Omaan äänikirjastooni kuuluu lähes kaikki asuntosijoittamista käsittelevät amerikkalaiset kirjat, joista löytyy äänikirjaversio. Kun kuuntelen uuden kirjan tai vanhan hyväksi todetun uudestaan, poustaan melkein aina kirjan kannen Ostan Asuntoja Instagram -tilille lyhyin kommentein.
Valitettavasti Storytel tai BookBeat eivät vielä näitä kirjoja juuri tarjoa eli hyppy suureen tuntemattomaan on edessä, jos ajatus luottokorttitiedon antamisesta Amazonille tuntuu pelottavalta. Kindlen PC -versio tuli joskus 10 vuotta sitten ja sitä ennen olin jo tilannut kirjoja vuosikausia Amazonin kautta luottokorttia hyödyntäen. Jos tämä kynnys pelottaa, riskit asuntosijoittamisessa ovat taatusti paljon suurempia.
Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €. Sen jälkeen joka kuukausi yksi äänikirja 9,95 €. Kokeilujakson voi keskeyttää kuukauden aikana ja pitää sekä ilmaisen kirjan että kaikki 9,95 € hintaan ostetut kirjat.
Podcastit
Mikäli englanninkielisiin kirjoihin tai äänikirjoihin hyppääminen arvelluttaa, kannattaa kokeilla podcasteja. Ne eivät maksa mitään ja näin pystyy kokeilemaan, onko kuuntelu itselle sopiva opiskelumenetelmä. Podcasteissa on samat hyödyt kuin äänikirjoissa eli niitä voi kuunnella remontoidessa, imuroidessa, lenkillä, kuntosalilla, vessassa… ja nopeutta voi säätää oman vastaanottokyvyn mukaan.
Jenni Witikkalan Radio Ravulle tekemät “Jenni from the Block” -ohjelmien nauhoitukset noin kolmen vuoden takaa ovat valitettavasti kaikki poistuneet netistä mutta Ostan Asuntoja Podcast pyrkii jatkamaan Jennin aloittamalla tiellä. Jos into riittää englanninkielisiin podcasteihin, kannattaa aloittaa Bigger Pockets Podcast:lla. Sieltä löytyy maaliskuuhun 2019 mennessä julkaistuna 320 noin tunnin mittaista jaksoa ja joka viikko tulee uusi. Kun jaksot on kuunnellut läpi, listalla on noin 20 muuta podcastia ja 100 suositusta asuntosijoitus- ja bisneskirjoista, jotka ohjelmassa haastateltavat ovat kokeneet tärkeimmiksi oman asuntosijoitus- ja vuokraustoimintansa kannalta. Alkuun termit voivat tuntua oudoilta mutta amerikkalaisesta tavasta poiketen podcastissa ei oleteta, että terminologia on tuttua vaan lyhenteet avataan ja terminologia selitetään jaksosta toiseen. Vuokratuotto-%:n ja kassavirran käsitteet kirkastuvat nopeasti.
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Blogit
Jo yllämainittujen kirjan rinnakkaisblogien lisäksi kotimainen tarjonta on runsasta ja laadukasta. Kiinteistölehden Blogi kannattaa ottaa seurantaan, koska sieltä saa hyvää tietoa muun muassa taloyhtiön toimintaan, remontointiin ja teknisiin järjestelmiin liittyen. Muita asuntosijoittajan kannalta mielenkiintoisia blogeja ovat ainakin
- Sijoitusovi.com, jonka takana on Nordic Business Investments ja kumppanina Suomen Vuokranantajat. Blogi tarjoaa hyvää perustietoa selkokielisessä formaatissa ilman monimutkaisia filosofisia pohdintoja
- Matiassavolainen.com, josta löytyy teräviä huomioita ja sitä monimutkaista filosofiaa viihdyttävässä paketissa, jonka takaa löytyy kokemusta, näkemystä ja terävää ajattelua
- Asuntopehtoori Miika Vuorensolan Blogi
- Sijoitusasunnot.com Blogi
Kaksi uutta kirjoittajaa, joita voin suositella ovat
- Johanna Pöysti, jonka Blogi löytyy kirjoittajan nimen mukaisilta nettisivuilta ja
- Niina Huhtala, jonka ”Kasvussa” -blogissa on juttua asuntosijoittamisestakin sekä Suomessa että Englannissa
Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Tuore toimitusjohtaja Henri Neuvosen blogikirjoitus: ”Asuntosijoittaminen on välillä täyttä kuraa”
YouTube
Kokonaan uusi kategoria ja monelle suomalaiselle vielä täysin outo opiskelupaikka on YouTube, maailman toiseksi suurin ”sorting engine”, jonka omistaa sama yritys, joka omistaa sen suurimman tiedon lajittelukoneen, jota hakukoneeksi kutsutaan. sieltä poimin
- Nina Nordlundin ja Tellu Uotilan ”Rahamania” kanavan, jota voi myös podcastina kuunnella audiomuodossa ja
- Blogeistaan tunnetun Sijoitusoven, joka tekee selkeitä rautalankavideoita puhtaasti asuntosijoittamisesta ja vuokraustoiminnasta
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Varallisuusvalmentajat
Olen poiminut tähän listalle kaikki Ostan Asuntoja Podcastin vieraina olleet varallisuusvalmennusta tarjoavat henkilöt kahdesta syystä; olen tutustunut heidän ajatteluunsa ja oppeihinsa ja jokainen heistä sijoittaa myös asuntoihin.
- Tellu Uotila, jonka Rahamania yllä jo mainittiin
- Sanna Sparman
- Nina Nordlund
- Kati Kyyrö
- Terhi Majasalmi
- Sanna Kinanen
Kaikille on yhteistä myös välillä käsittämättömältä tuntuva energisyys ja useampi heistä tekee erilaisia juttuja myös yhdessä omien kuvioidensa rinnalla.
Koulutustilaisuudet
Koulutustilaisuudet ovat oppimisen lisäksi oiva tapa verkostoitua muiden asuntosijoittajien ja vuokranantajien kanssa.
Tämän kategorian ykköspaikka vuokranantajan kannalta kuuluu Suomen Vuokranantajat Ry:lle. Tarjolla on kaikille avoimia maksuttomia “Vuokranantajakiertue”-nimisiä tapahtumia ympäri Suomea. Myös vuosittain järjestettettävät maksulliset Vuokranantajaristeily ja Asuntosijoittaja -tapahtumat ovat kaikille avoimia. Jäsenille on lisäksi tarjolla paikkakuntakohtaisia vuokranantajalounaita ja aluepäälliköiden järjestämiä muita tapaamisia. Lisäksi Vuokranantajien sateenvarjon alta löytyy kaikille blogikirjoituksia ja vuosittainen Asuntomarkkinatutkimus. Jäsenille aukeaa erinomainen käytännön tietopankki lomakepohjineen ja 4 kertaa vuodessa ilmestyvä Vuokranantaja -lehti.
Ostan Asuntoja Podcastin joukossa eniten yksittäisiä mainintoja on saanut Mikko Sjögrenin Varapuu, joka järjestää sekä koulutustilaisuuksia että tarjoaa verkkokursseja muun muassa asuntosijoittajille. Itse kouluttautumisen lisäksi moni on maininnut ostaneensa sijoitusasuntoja Varapuun koulutuksissa syntyneiden verkostojen kautta.
Marko Kaarto järjestää webinaareja nykyään Suomen Asuntoneuvojan kautta. Webinaareissa on vieraita asuntosijoittamisen kentästä ja Marko esittää oivia kysymyksiä kokeneena asuntosijoittajana.
Yhteenveto
Jos englannin kieli onnistuu, asuntosijoittamisen itseopiskelun mahdollisuudet ovat rajattomat. Pelkästään suomenkielisiäkin mahdollisuuksia löytyy runsaasti eri muodoissa. Kaikki yllämainitut lähteet ovat asuntosijoittamisen keskiössä ja mainituilla henkilöillä on pitkä kokemus asuntosijoittamisesta. Osa tarjotuista mahdollisuuksista on ilmaista, osa jäsenmaksun tai liittymisen takana ja osa maksullista. Maksullisuudelle ei kannata nyrpistää nenäänsä eikä edes sille, että jossain tilaisuudessa saatetaan tarjota sekä ilmaista tietoa että maksullista syventävää koulutusta.
Älä aloita asuntosijoittamisen opiskelua keskustelupalstoilta, edes Suomen Vuokranantajien palstalta, koska mukana on aina huonoja, vääriä ja jopa huoneenvuokralain vastaisia neuvoja. Keskustelupalstoille kannattaa osallistua mutta niitä kannattaa ensin seurata, jotta tunnistaa henkilöt, joilla on kokemusta, tietoa ja hyviä neuvoja. Kannattaa muistaa, että pelkkä ikuinen opiskelu ilman ensimmäistäkään sijoitusta ei tuota mitään. Sijoitussalkun kasvattaminen ja -toiminnan kehittäminen jatkuvasti opiskelemalla tuo parhaan lopputuloksen.
Kojamon toimitusjohtajalta oppimaani ”asuntosijoittajan kvartaali on 20 vuotta” -viisautta noudattaen asuntosijoittamisen ja vuokraustoiminnan opiskelijan kouluttaumisjakso kestää vähintään 2 kvartaalia vaatien käytännön harjoittelua jo aika varhain.
Onko sinulla lisätä listaan jotain oleellista puuttuvaa? Päivitän mielelläni.
* Adlibris- ja Audible/Amazon.de -linkkien kautta paperi-, e- tai äänikirjan tilaamalla hinta on sama mutta tuet hieman ”Ostan Asuntoja” -sisällöntuotantoa. Audible:a voit kokeilla kuukauden ilmaiseksi yo. linkin kautta.
Nea Neuvonen on lähtenyt liikkeelle 2006 Kallion ensiasunnosta, jota hän luonnehtii pommiksi. ”Osta, Remontoi asuessa, Myy 2 vuoden kuluttua” -strategialla pitkään edennyt Nea haaveili samalla ”Osta, vuokraa ja pidä” -strategiaan siirtymisestä ja lopulta on sen toteuttanut.
Luvassa on tarinaa kovalla velkavivulla etenemisestä riskiä ottaen mutta niiden toteutumiseen varautuen ja sen hyväksyen, että todella huonostikin voisi käydä. Sopiva annos nöyryyttä, itseluottamusta, kovaa työtä, opiskelua ja päämäärää kohti etenemistä.
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher ja SoundCloud.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Voit kuunnella podcastia myös tästä linkistä:
Ostan Asuntoja Podcast -sponsori
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Joonas Orava, Olli Turunen – Osta, vuokraa, vaurastu; Adlibris Sidottu, Adlibris E-kirja,* Blogi
Asuntopehtoorin Blogi: Kannattaako kriisiä odottaa
Suomen Vuokranantajat Facebook Vuokranantajapalsta
Facebook Nean Nosh-ystävät, Instagram Nosh_Nea
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja YouTube: Mitä verovähennyksiä vuokranantaja voi tehdä vuokratulosta, jos vuokra on alihintainen? YouTube #52
* Adlibris -linkkien kautta tilaamalla hinta on sama mutta tuet hieman Ostan Asuntoja sisällöntuotantoa.
Veroilmoituskauden lähestyessä vuokranantajan verotukseen liittyvät kysymykset lisääntyvät.
Tällä kertaa käydään läpi, mitä verovähennyksiä vuokranantaja voi tehdä vuokratulosta ja mitä ei voi ollenkaan vähentää verotuksessa, jos vuokra on alihintainen eli alle käyvän vuokratason.
Video on 52. tiistaivideo eli tänään on Ostan Asuntoja YouTube -kanavan 1-vuotissyntymäpäivä. Kiitos kaikille kysymyksiä esittäneille, niitä kommentoineille, videoista tykänneille ja niitä jakaneille. Toivomuksena on, että kakkosvuodesta tulee yhtä onnistunut.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Tiesitkö, että asuntoasi voi kohdata vahinko, jota vuokralaisen tai taloyhtiön vakuutus ei korvaa. Vuokralaisen oma kotivakuutus voi myös päättyä tietämättäsi, sillä sen voimassaoloa on vaikea vahtia.
Ifin Vuokranantajan vakuutuksella varmistat, että sijoitusasuntosi on aina turvattu omistamallesi irtaimistolle ja kiinteälle sisustukselle sattuvien vahinkojen varalta. Vakuutuksella voit myös varautua vuokrasuhteeseen- tai asuntoon liittyvien riitojen varalta sekä vuokralaisen tahallaan aiheuttamiin vahinkoihin.
Voit laskea hinnan helposti Ifin verkkokaupassa
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Blogista: Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen (päivitetty 7.2.2018 ja 27.1.2019)
Ostan Asuntoja 