Asuntosijoittaminen ja Warren Buffett – Blogi #48

Olen sijoittanut ns. arvo-osakkeisiin pitkään ja vuosien varrella lukenut erilaisia juttuja Warren Buffettista, joka on arvosijoittajien yksi suurista esikuvista. Buffett kirjoittaa vuosittain Berkshire Hathawayn osakkeenomistajille kirjeen. Pari vuotta sitten hän sivusi kirjeessään uransa aikana tekemäänsä kahta kiinteistösijoitusta; maatilaa Nebraskassa ja liiketilakiinteistöä New Yorkissa. Monet Buffettin arvo-osakkeisiin liittyvistä sijoitusviisauksista toimivat myös asuntosijoittamisessa.

“Be fearful when others are greedy and be greedy when others are fearful” 

Tämä on yksi Buffettin tunnetuimpia viisauksia. Nebraskan maatilan Buffett osti 1986, kun viljelysmaan hintakupla oli puhjennut ja maan hinta oli tippunut yli 50%. New Yorkin liikekiinteistön hän osti 1993, jälleen hintakuplan puhjettua. Arvo-osakkeisiin sijoittaville tämä viisaus tarkoittaa käytännössä “Osta hyvää halvalla, kun muut myyvät paniikissa”, joka tuntuu ja onkin yksinkertaista. Se on vaatinut ainoastaan sitä, että seuraa joukkoa hyviä yhtiöitä vuosikaudet ja ostaa niiden osakkeita, kun hinnat ovat romahtaneet.

Suomen asuntomarkkinoilla vastaavia romahduksia hakiessa täytyy mennä 1990-luvun alkuun. USA:n asuntomarkkinoilla romahdus tapahtui viimeksi 2008-09, jonka jälkimainingeissa tätä Buffettin viisautta noudattaneet pääsivät poimimaan huimia kassavirtoja tuottavia sijoituskohteita. Sekä asuntoihin että osakkeisiin sijoittava on Suomessakin voinut hyötyä tästä viisaudesta. 2009-2010 tehdyt arvo-osakesijoitukset ovat generoineet mukavan pääoman, jota kurssien noustessa olen purkanut asuntosijoituksiin. Todettakoon tässä, että Buffettin filosofiaan ei kuulu osakkeiden myynti. Minulla sama filosofia pätee asuntoihin. Muutenhan lukisit “Ostan ja myyn asuntoja” -blogia.

“Rule number 1: Never lose money. Rule number 2: Never forget rule number 1”

Jos edellinen oli yksi tunnetuimmista, tämä on varmaan se tunnetuin viisaus. Molemmat Buffettin kiinteistösijoitukset tuottivat kassavirtaa alusta lähtien, koska hankintahinta suhteessa tuloja tuottavaan toimintaan oli niin alhainen. Lisäksi molemmissa kohteissa oli tuotonkasvupotentiaali, joka oikein hoidettuna kasvattaisi kassavirtaa ostoa seuraavina vuosina. Liikekiinteistön suurimman vuokralaisen vuokra oli minimaalinen verrattuna muihin vuokralaisiin ja sopimuksen päättyessä korotuspotentiaali oli iso. Riskit tappioihin olivat minimaaliset.

Vakaillakin asuntomarkkinoilla tätä viisautta pääsee hyödyntämään, kun ostaa kohteen alle markkinahinnan. 15 %:n alennus markkinahintaan nähden tarjoaa jo hyvän suojan keskipitkälläkin aikavälillä, koska kassavirtaa tuottavilla asuntomarkkinoilta puuttuu osakemarkkinoiden volatiliteetti. Esimerkiksi Lontoon sijoitusasuntomarkkinat eivät perustu kassavirtaan ja siellä Brexitin vaikutukset tuntuvat nopeasti.

“Think in terms of income, not appreciation”

Tämä on jatkoa edelliseen viisauteen ja itse tulkitsen sen suomeksi näin:

“Älä spekuloi arvonnousulla”

Mikäli harkitsemani ostokohteen kassavirta ei ole positiivinen alusta alkaen, siirryn seuraavaan kohteeseen. Ainoa poikkeus tähän sääntöön on, jos ostokohteessa on selkeä potentiaali negatiivisen kassavirran positiiviseksi kääntämiseksi omin toimenpitein nopeasti. Tällainen kohde voisi olla esimerkiksi sijoitusasunnon ostaminen vuokralaisineen, jossa myyjä on laiminlyönyt asunnon remontoinnin ja vuokrankorotukset mutta taloyhtiön talous on hyvin hoidettu.

USA:n asuntomarkkinoilla tapahtui 2000-luvun puolivälissä juuri ylläkuvattujen viisauksien vastainen ketju. Maksukyvyttömät ihmiset ostivat velkarahalla ahneuksissaan arvonnousuun perustuvia kiinteistösijoituksia, joiden tuotot alittivat investointien aiheuttamat kustannukset. Suomessa on paljon erilaisia mekanismeja ehkäisemään vastaavaa ilmiötä. Silti kasvukeskuksissa tehdään lyhyisiin korkoihin sidotulla velkarahalla kassavirtanegatiivisia asuntosijoituksia luottaen siihen, että kaupungistumisen myötä arvon- ja vuokrien nousu jatkuu. Yhtälöön ei tarvitse vaihtaa kuin 5 %:n korkotaso ja osa tällä hetkellä maksukykyisistä sijoittajista muuttuisi maksukyvyttömiksi samanaikaisesti laskevien vakuusarvojen kanssa.

“Only buy something that you would be happy to hold if the market shuts down for 10 years”

Buffettin maatilalla maissi kasvaa ja New Yorkin liiketiloissa kauppa käy presidentin nimestä, osakekursseista tai FED:in kokouksen pöytäkirjojen sävyjen tulkinnoista riippumatta. Asuntosijoittaminen toimii samalla tavalla. Yksikään vuokra ei jäänyt maksamatta eikä vuokrataso noussut tai laskenut sen takia, että Brexit tai Trumpin valinta yllätti. Asuntosijoittaminen on hidas tie rikastumiseen mutta suhteellisen varma tie vaurastumiseen. Asuntosijoittajana minua ei kiinnosta yhtään lehtijutut, joissa kirjoitetaan, että Porin kaksioiden hinnat nousivat 1,49% viime kuusta. Arvonmuutoksilla on merkitystä ainoastaan tilanteissa, kun muutaman vuoden välein käyn hakemassa uutta lainaa vapautunutta vakuusarvoa vastaan. Asuntosijoittaminen on moniulotteinen omaisuuslaji ja muutoksista huolimatta tuotot tulevat aina jotain kautta sopeutumisajan jälkeen, kunhan alkuperäinen hankinta on tehty hyville perustuksille.

“Risk comes from not knowing what you are doing”

Suomen Vuokranantajat ry:llä on Facebook-keskusteluryhmä nimeltä “Vuokranantajapalsta”. Seuraan keskusteluja aktiivisesti välillä osallistuen ja välillä oppien ja saaden uusia ideoita muiden kommenteista. Seuraan myös muutamia muita FB-ryhmiä ja luen muiden blogeja. Muutama havainto on muodostunut ajan myötä:

• ryhmässä on sijoittajia, jotka eivät ilmeisesti ole Vuokranantajien jäseniä. Päättelen tämän siitä, että he esittävät kysymyksiä, joihin löytyy selkeät vastaukset jäsensivuilta. Myös keskustelijoiden toimesta annetaan harhaanjohtavia tai jopa virheellisiä neuvoja
• lähes jokaiseen keskusteluaiheeseen löytyy lopulta joku, joka tietää asiasta ja antaa oikein neuvon tai jakaa linkin, jonka takaa asiasta kerrotaan
• kassavirtanegatiivisia tai 0-kassavirtaa tuottavia sijoituksia löytyy monen salkusta. Osa näistä sjoittajista tuntuu olevan immuuneja kokeneempien sijoittajien neuvoille kassavirran tärkeydestä.  Osalla palkkatulo subventoi sijoituksia ja osalla on myös puskureita esimerkiksi korkojen nousua vastaan. Silti sijoitukset on tehty jopa tietoisina siitä, että sijoitus vie joka kuukausi pankkitililtä rahaa

Asuntosijoittamisen aloittamiseksi ei tarvitse suorittaa korkeakoulututkintoa mutta perusteet kannattaa opetella ennen ensimmäisen kohteen ostoa. 6 tuntia opiskelua on liian vähän ja 6 vuotta aivan liian paljon. Riskejä ja virheitä pystyy välttämään pitkälle seuraavin keinoin:

• opiskele ”Ostaa, vuokraa, vaurastu”– ja Marko Kaarto (Adlibris Nidottu) ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” -kirjat
• liity Vuokranantajat ry:n jäseneksi. Käy läpi jäsensivut, jotta tiedät mitä tietoa ja lomakkeita sieltä löytyy, kun tarve tulee ajankohtaiseksi. Liity FB-keskusteluryhmään
• seuraa sellaisten sijoittajien kirjoituksia ja näkemyksiä, joiden tiedät omistavan lukuisia sijoitusasuntoja. Sijoitusovi.com on hyvä paikka aloittaa tällaisten henkilöiden tunnistaminen. Älä haaskaa aikaasi median asuntosijoittamista koskeviin kohu-uutisiin. Ne vievät alussa huomion vääriin asioihin
• sopeudu ja sovita sijoitustoimintasi vallitsevaan asunto- ja tukipolitiikkaan ja verotukseen. Seuraa mahdollisia muutoksia mutta älä taistele vastaan
• osallistu oman taloyhtiösi yhtiökokouksiin, kuuntele, kysy ja opettele lukemaan taloyhtiön papereita

Mikäli olet jo vuokranantaja etkä ole vastannut Vuokranantajat ry:n kyselyyn, käy vastaamassa siihen tästä linkistä. Vastaaminen kestää 5-10 minuuttia. Vastata voit 11.12.2016 asti.