Siirry sisältöön

Taloudellinen riippumattomuus, passiivinen tulo ja asuntosijoittaminen

26/08/2018
Taloudellinen vapaus

Taloudellinen riippumattomuus on tämän päivän muotitermi mediassa, jota kadehditaan, halveksitaan, vääristellään ja tietysti, kuten asiasta aidosti kiinnostuneet sen näkevät, tavoitellaan. Itse asetin oman taloudellisen vapauden tavoitteeni 20 vuotta sitten eli ihan uudesta asiasta ei kuitenkaan Suomenkaan takapajuisella kadehtimiskamaralla ole kyse.

Huomasitko jo, että käytin samassa kappaleessa sanoja “riippumattomuus” ja “vapaus”. Suomessa yleensä käytetään “riippumattomuus” -sanaa mutta itse pidän englanninkielisestä termistä “financial freedom” suoraan käännetystä “vapaus” -sanasta. Tämä on saivarteluani, koska englanninkielinenkin wikipedia linkkaa “financial freedom” -haun “financial independence” -sivulle.

Taloudellinen vapaus tai riippumattomuus tarkoittaa tilannetta, jossa henkilöllä tai kotitaloudella on riittävästi varallisuutta, jonka tuotoilla pystyy elämään siten, ettei ole vangittuna tai riippuvainen työn tekemisen tuomista tuloista 

Suomenkielisessä wikipediassa ei muuten löydy taloudellista riippumattomuutta ollenkaan ja taloudellinen vapauskin on määritelty tarkoittamaan “vapaan markkinatalouden” astetta. Tästä ensimmäisen kappaleen “takapajuinen” -adjektiivi.

Passiivinen tulo ja velattomaksi asuntosäästetty omistusasunto suurimpana varallisuutena

Taloudelliseen vapauteen liitetään usein termi “passiivinen tulo”. Tämä tarkoittaa sitä, että varallisuus generoi tuottoja, jotka ovat vähintään yhtä suuria kuin elämisen kulut. “Omistusasuminen on kannattavampaa kuin vuokralla asuminen” ja “kaikki velka on pahaa ja mitä nopeammin sen maksaa pois sitä turvallisempaa elämä on” -kansanuskomuksiin totutetuilla suomalaisilla varallisuus on pääosin kiinni omistusasunnoissa. Taloudellisen vapauden kannalta omistusasunto varallisuudessa on kuitenkin ongelmallinen, koska se generoi vain passiivisia kuluja, joilla on taloudellista vapautta pienentävä vaikutus. Pankkitilillä ei näy yhtään plus-merkkistä suoritusta riippumatta siitä, onko omistusasunnon arvo nettovarallisuudessa 200 000 vai 2 miljoonaa euroa.

Kannattavan sijoituksen peruskonseptiin kuuluu, että se generoi tuloja ja erityisesti taloudellisen vapauden tilassa näiden tulojen pitää olla positiivisia rahavirtoja. Siksi omistusasuminen ja vuokra-asuminen ovat vain asumismuotoja, joista molemmista generoituu pelkästään negatiivisia asumismenoja, joita taloudellisen vapauden tilassa pitää kattaa muun omaisuuden positiivisilla tulovirroilla. Näitä rahavirtoja voi tulla vaikka osingoista tai rahastojen tuotto-osuuksista mutta tässä yhteydessä keskitytään niiden generoimiseen asuntosijoitusten avulla.

Sijoittaminen asuntoihin vai työ asuntosijoittamisen parissa

Asuntosijoittaminen tarkoittaa pääsääntöisesti sijoitusasuntojen ostoa, omistamista ja myyntiä tarkoituksena tehdä voittoa. Ostaminen tarkoittaa siis rahan käyttöä. Vastaavasti osakkeita ostetaan rahalla, omistetaan arvo-osuustilillä, saadaan osinkoa ja myydessä pääoma voiton verran kasvaneena palautuu pankkitilille.

Työ taas tarkoittaa jonkin tehtävän aktiivista suorittamista tavoitteena toimeentulon hankkiminen (ansiotyö) tai tarpeiden tyydyttäminen (vessan siivoaminen kotona). Rahaa ei käytetä vaan sijoitetaan omaa työpanosta.

Rautalangasta vielä väännettynä osakesijoittaminen on selvästi sijoittamista, joka tuottaa passiivista tuloa, ja osakemeklarina pankkiiriliikkeessä 5 päivää viikossa osakesijoittamisen parissa työskenteleminen on työtä, joka tuottaa aktiivisuutta edellyttävää ansiotuloa. Kun siirrytään asuntosijoittamisen puolelle, raja ei olekaan niin selkeä tai se voi olla, kunhan sen on ymmärtänyt.

Otetaan esimerkiksi flippaus (ORM – osta, remontoi, myy) ja mietitään, onko se sijoittamista vai työtä. Flippaus koostuu pääasiassa seuraavista vaiheista:

  • huono- tai peruskuntoisen asunnon ostaminen
  • remonttitarvikkeiden ostaminen
  • remontin tekeminen
  • remontoidun asunnon myyminen

Edellä määritellyn mukaisesti asunnon ja remonttitarvikkeiden ostaminen sopii asuntosijoittamisen määritelmään (toki tämänkin tekeminen kannattavasti edellyttää työtä, kuten myös oikeiden osakkeiden valinta). Remontin tekeminen taas edellyttää työpanoksen sijoittamista, mikä edellä määritellyn mukaisesti ei ole asuntosijoittamista vaan työtä asuntosijoittamisen parissa. Koska sijoitustoiminnan tarkoituksena on tehdä voittoa, remontointityön tekemättä jättäminen tarkoittaa, että voitot jäävät realisoitumatta.

FlippausKun remontti on tehty onnistuneesti ja asunto myyty voitolla seuraavalle omistajalle, kysymys kuuluu, kuinka paljon voitosta on sijoitustoiminnan ansiota ja kuinka paljon remonttityön tekemisen ansiota. Toinen tärkeä asia ymmärtää on, että tulo on kaikkea muuta kuin passiivista eli ilman aktiivisen remonttityön komponenttia tuloa ei olisi ollenkaan. Taloudellisen vapauden kannalta flippaus ei siis ole millään muotoa passiivisen tulon lähde, mikäli flippaustoiminnan voitto perustuu siihen, että työ tehdään itse. Remonttityöstä poistuminen 6 kuukaudeksi maailmanympärysmatkalle tyrehdyttää sijoituskomponentin tuotot nollaan.

Passiivista tuloa asuntosijoittamisen avulla

Kun on asettanut tavoitteeksi taloudellisen vapauden ja tehnyt suunnitelman, jossa asuntoihin sijoittaminen on oleellinen keino tavoitteeseen pääsemiseksi ja ylläpitämiseksi, on tärkeää ymmärtää, mitä se käytännössä tarkoittaa. Passiivisuus-aktiivisuus -akselilla otan muutaman esimerkin:

  • asuntosijoittaminen osakkeiden tai rahastojen kautta; tarjolla on erilaisia asuntosijoitusrahastoja ja asuntosijoitusyhtiöiden osakkeita. Näiden kautta asuntosijoittaminen on sijoittajan kannalta hyvin passiivista tuloa generoivaa toimintaa. Taloudellista vapautta tavoittelevalle tämä tarkoittaa myös hidasta vauhtia tavoitteen saavuttamisessa, koska kaikki aktiviteetit veloitetaan rahastojen palkkioissa tai asuntosijoitusyritysten tuloslaskelmissa kuluina ennen tuottojen jakamista omistajille. Rahaston pitää olla tuotto-osuustyyppinen, josta maksetaan säännöllisesti tuottoa ulos ja valitun osakkeen pitää olla sellainen, joka tuottaa osinkotuloa vuodesta toiseen. Tällöin voi häipyä 6 kuukaudeksi viidakkoon tulovirran pysähtymättä
  • suora asuntosijoittaminen vuokraus-, korjaus- ja hallinnointitoiminnot ulkoistaen; tällaisella toimintamallilla on käytännössä mahdollista päästä lähes yhtä passiiviseen tuloon kuin rahasto- ja osakesijoittamisen kautta, koska sijoitusasunnon ostamisen jälkeen vaadittavat toiminnot ulkoistetaan. Ulkoistuspalveluita tarjoavien palkkiot luonnollisesti vähentävät tuottoa ja tällä tavalla hidastavat taloudellisen vapauden tavoitteen saavuttamista. Mikäli taloudellinen vapaus on jo saavutettu, tämä on yksi hyvä keino varmistaa tulojen passiivisuus, kun siirrytään hallinnoinnin sijasta hallinoimaan hallinnoijaa. Ostan Asuntoja -sponsori Asuntopehtoori, jonka perustaja on myös itse asuntosijoittaja, tarjoaa juuri tällaista palvelua
  • vuokraus- ja hallinnointitoiminnan hoitaminen itse; edelliseen vaihtoehtoon verrattuna tämä on vähemmän passiivinen vaihtoehto ja ajoittain vaatii selkeää aktiivisuutta, kun vuokralainen on vaihtumassa ja mikäli asuntoa pitäisi vielä remontoida vuokralaisten välissä. Käytännössä yksittäinen asunto ei välttämättä vaadi mitään muuta hallinnointia kuin vuokranmaksun seurannan, kunhan vastikkeiden maksut hoituvat e-laskutuksen kautta. Mitä enemmän salkussa on asuntoja sitä enemmän näitä aktiivisuutta vaativia tapahtumia syntyy. Mitä suuremmat elämisen kulut, sitä enemmän asuntoja pitää olla salkussa, jotta voi saavuttaa taloudellisen vapauden. Mikäli omaa vaadittavat taidot, tämä tapa säästää ulkoistuspalkkioissa ja nopeuttaa matkaa kohti taloudellista vapautta. Jos haluaa nauttia täysin passiivisista tuloista, tämä on sitä huonompi vaihtoehto mitä enemmän asuntoja on salkussa. Teknologiaa ja alihankintaa valikoidusti hyödyntämällä isoakin asuntosalkkua pystyy pyörittämään ja samalla nauttia suhteellisen passiivisten tulojen tuomasta vapaudesta
  • “osta, vuokraa, remontoi, vuokraa, uudelleenrahoita, toista” on konsepti, jota itse usein sovellan omassa toiminnassani. Mitä enemmän omaa aikaa ja työtä pystyy tähän konseptiin sijoittamaan sitä nopeammin taloudellisen vapauden tavoite on Ennen ja jälkeensaavutettavissa. Uudiskohteesta sijoitusasunnon ostaminen on sikäli vähemmän aktiivisuutta vaativaa, että pääsääntöisesti ensimmäiset 10-20 vuotta vaativat hyvin vähän remontointiin liittyviä aktiviteetteja. Itsekään en tee varsinaista remontointityötä mutta sen suunnittelu ja valvonta lisäävät aktiivisuustasoa uudiskohdesijoitukseen verrattuna. Konsepti eroaa flippauksesta siten, että asuntoa ei osteta myytäväksi ja remonttia ei verotusteknisistä syistä toteuteta heti, mikäli asunto on vuokrattavassa kunnossa. Näin aktiivisuus jakautuu pidemmälle aikajanalle ja aktiivisuusjakson päätyttyä asunto jää tuottamaan pääsääntöisesti passiivista tuloa, joka on remontin tuoman vuokrankorotuspotentiaalin ansiosta korkeampi kuin ennen remonttia. Ostan Asuntoja Podcast #3 -jakson vieras Harri “Nuuka” Riihimäki toteuttaa tätä strategiaa kumppanin kanssa
  • flippaus; jo kuvattujen ominaisuuksien lisäksi, flippauskonseptiin liittyy asunnon myynti remontin valmistuttua. Voiton suuruudesta riippuen flippaus tarjoaa määräajaksi passivoitumisen mahdollisuuden mutta taloudellisen vapauden kannalta asunnon myynti siirtää varallisuuden käteisen rahan muotoon, joka ei tämän hetken korkoympäristössä generoi juuri minkäänlaisia passiivisia tuloja. Siksi flippaus onkin enemmän keino kerryttää pääomia, joilla voi hankkia tuottoja generoivaa varallisuutta, mikäli tavoittelee taloudellista vapautta. Jos flippausvoitoilla ostaa uuden auton, siinä ei ole mitään pahaa mutta se on “sijoitus”, joka aiheuttaa vain menoja ja jonka arvo tippuu välittömästi, kun se on ajettu autokaupan pihasta ulos

Matkalla kohti taloudellista vapautta ja sen saavuttamisen jälkeenkin voi soveltaa vaikka kaikkia yllämainittuja konsepteja samanaikaisesti. Säätelemällä niiden määrää ja keskinäistä suhdetta voi säädellä toiminnan passiivisuustasoa.

Onko flippaus kielletty taloudellisen vapauden saavuttaneelle?

Taloudellinen vapaus tarkoitti siis tilannetta, jossa on riittävästi varallisuutta, jonka tuotoilla pystyy elämään siten, ettei ole vangittuna tai riippuvainen työn tekemisen tuomista tuloista. Vapaus ei tarkoita, että jäädään ennenaikaiselle itsekustannetulle eläkkeelle kotisohvalle viltin alle telkkarin ääreen toimittamaan tyhjää vaan se tarkoittaa vapautta tehdä, mitä haluaa. Minulla on kaveri, joka kontrolloi noin 500 sijoitusasunnon salkkua ja tekee remonttitöitä säännöllisesti. Ei siksi, että hänen on pakko tai että se on taloudellisesti kannattavinta ajankäyttöä, vaan siksi, että hänellä on vapaus tehdä asioita, mistä hän tykkää ja nauttii ja joiden parissa hän rentoutuu. 

Minullakaan ei ole taloudellista pakkoa kirjoittaa Ostan Asuntoja Blogia tai tuottaa Ostan Asuntoja YouTube -kanavaa tai Ostan Asuntoja Podcastia, jotka ovat pitäneet minut kiireisenä jo useamman kuukauden ajan. Taloudellinen vapaus mahdollistaa sen, että voin käyttää paljon aikaani sisällön tuottamiseen, joka on minusta tällä hetkellä kivaa ja innostavaa, vaikka ei generoi minulle passiivista tuloa. Yhtenä tavoitteenani on myös tiedon jakaminen, joka toimii näiden kanavien kautta paljon tehokkaammin kuin yksittäisiin sähköposteihin vastaamalla. 

Keittiön materiaaleja

Samalla tavalla peruskuntoisten asuntojen remonttien suunnittelu ja toteutus, kun näkee miten, jostain hiilensynkästä hioutuu omin käsin timantti, voi olla mitä parhain tapa nauttia talaoudellisesta vapaudestaan. Jollekin flippaus voi olla sekä hyvä keino kerryttää pääomia, joita uudelleen sijoittamalla pääse lähemmäs taloudellisen vapauden tavoitteen toteutumista, että tapa nauttia taloudellisesta vapaudesta tehden juuri sitä, mitä itse haluaa ilman elämisen kulujen vaatimaa tulojen kerryttämisen stressiä.

PS.

Asun velattomassa omistusasunnossa, olen taloudellisesti vapaa ja teen intohimoisesti (palkattomasti) töitä asuntosijoittamisen parissa.


Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:

Asuntopehtoori

Asuntopehtoori on vuokranantajan perustama yritys, joka tarjoaa vuokravälitystä kiinteällä 500 euron hinnalla, johon sisältyy myös ensimmäisen vuoden ajalta vuokratakuu.

Mainitse vuokravälitystoimeksiannon yhteydessä ”Ostan Asuntoja” ja saat 5%:n alennuksen palkkiosta.

Lisätietoa löytyy osoitteesta asuntopehtoori.fi

4 kommenttia
  1. Vierailija permalink

    Kiitos Harri tästäkin erinomaisesta blogista. Tietäisitpä vain, miten paljon olen kirjoituksistasi oppinut ja kuinka paljon työtäsi arvostan. Tarjoan kahvit joskus jos tavataan.

    Terveisin: Ei vielä satojen, mutta kuitenkin useiden kymmenien asuntojen ”osta ja pidä”- sijoittaja

  2. Samuli Heikkonen permalink

    Terve Harri,

    Kirjoitit, että oma asuntosi on velaton. Missä vaiheessa järjestit oman asuntosi velattomaksi? Mietin, että olitko mahdollisesti taloudellisesti vapaa ennen oman asunnon velattomuutta. Minkälaiset olivat tapahtumat asunnon velattomuuteen ja mistä syystä.. Jos haluat jakaa tästä kokemuksia.

    Itse olen tullut tulokseen, että toistaiseksi oman asunnon maksut kannattaa pitää mahdollisimman pienenä kun korkotaso on edelleen alhaalla ja laina mahdollisimman pitkänä. Tämä vapauttaa kassavirtaa paremman tuoton tuottaviin sijoituksiin. Toisaalta velan nopeampi lyhentäminen kiinnostaisi, mutta vaihtoehtokustannus tuntuu aika kovalta kun pääoma sitoutuu tuottamattomiin seiniin.

    • Terve,

      Olin taloudellisesti vapaa, kun oman asunnon velkaosuus oli aika pieni. Nykyään asun maalla eli kiinteistöni markkina-arvo on mitätön. Sillä saisi ehkä yksiön eteisen Helsingistä. Velattomuus tuli pikku hiljaa ja konkretisoitui, kun muutin maalle. En ole edes kysynyt kelpaisiko kiinteistö pankille vakuudeksi.

      Mainitsen asian aina joskus, ettei kellekään jää väärää mielikuvaa, että vastustan omistusasumista, koska olen vuokranantaja. Toinen asumismuoto sopii paremmin toiselle ja toinen toiselle. Olen asunut vuokrallakin ainakin 5 asunnossa.

      Toinen syy, miksi mainitsen asian on, ettei aloitteleva lukija ajattele, että asuntosijoittamisessa ainoa oikea tapa edetä on oman kodin vapaan vakuusarvon käyttäminen kokonaan, jotta velkavipu ja oman pääoman tuotto maksimoituisi. Sinkun hyvää palkkaa saavan nuoren ja perheellisen keskituloisen ja -ikäisen tärkeysjärjestykset eivät pääsääntöisesti ole samat. Ensimmäinen voi ottaa enemmän riskiä, kun vain itse joutuu asumaan teltassa, jos riskit toteutuu.

      Herkkystarkastelua kannattaa tehdä ja muistaa, että korkojen noustessa varallisuusarvot voivat laskea.

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggers like this: