Kävin taas Sijoitusovesta – jälleenrahoituksesta juteltiin tällä kertaa – Blogi #193
Kaupallinen varoitus: Sijoitusovi ei ole Ostan Asuntoja -kanavien sponsori eikä mitään muutakaan kaupallista yhteistyötä ole ollut viritteillä. Muuten vaan suosittelen, kun on niin hyvää sisältöä ja kivat tyypit.
Lyhyen ajan sisään kävin uudestaan kylässä Sijoitusovessa, jossa julkaistiin juttu jälleenrahoituksesta, jonka synonyyminä usein käytetään uudelleenrahoitusta. Näitä termejäkin on selitetty ”Mitä tarkoittaa uudelleenrahoitus ja miten sitä voi hyödyntää” -jutussa.
Minulta kysyttiin kommenttia juttuun nimenomaan siltä kannalta, että olen lukuisia kertoja puhunut alle markkinahinnan ostamisesta ja sen kiihdyttävästä lumipalloefektivoimasta jälleenrahoitusta käyttämällä. Olen tosi tyytyväinen juttuun, kun sekä sen kirjoittajan että Sijoitusoven poppoo testasivat ymmärryskykyään aiheesta ja yritimme yhdessä vääntää rautalangasta esimerkin, joka avaisi asiaa niille, jotka eivät sitä kenties ole ymmärtäneet.
Ostan Asuntoja Blogista: Asuntosijoittamisen lumipalloefekti – “Osta, vuokraa, remontoi, uudelleenrahoita, toista” -strategia
Mikä BRRRR-strategiassa, lumipalloefektissä ja jälleenrahoittamisessa on kaiken ydin?
Jos jo kävit lukemassa Sijoitusoven jutun ja palaat tänne lukemaan jatkoa, vastaa itsellesi kysymykseen, ymmärsitkö sen, että periaatteesa ensimmäisen sijoitusasunnon täyden omarahoitusosuuden ja toisen sijoitusasunnon osittaisen omarahoitusosuuden säästäminen mahdollistaa teoriassa äärettömän kokoisen sijoitusasuntosalkun kasvattamisen ilman uuden oman käteisen pääoman lisäystä yhtälöön. Koskaan. Vauhtia voi toki lisäkiihdyttää lisäämällä omaa käteistä pääomaa yhtälöön.
Jos et ymmärtänyt mutta haluat todella kasvaa asuntosijoittajana, lue Sijoitusoven juttua ja Ostan Asuntoja Blogin juttuja ja opiskele Ostan Asuntoja YouTube -kanavan videoita, joissa käsitellään jällenrahoitusta tai uudelleenrahoitusta, lumipalloefektiä ja BRRRR-/”Osta, vuokraa, remontoi, uudelleenrahoita, toista” -strategiaa.
Mikä on asuntosijoittajan BRRRR-strategia? YouTube #47
Ostan Asuntoja Podcastin vieraista ainakin Maria Friström ja Suvi Schwab ovat sisäistäneet nämä konseptit erinomaisesti.
Ostan Asuntoja on Twitterissä virallisesti lanseerannut tämän OVRUT-strategiana ja sitä toteuttavia kutsutaan ovruttajiksi. Niinkuin flippausstrategiaa toteuttavia kutsutaan flippaajiksi. Tuotemerkki ja nettisivut ovat yhä rekisteröimättä eli kipin kapin sinne, jos kiinnostaa.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
7000 vuokrattua asuntoa – Marita Polvi-Lohikoski osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #43
Alle markkinahinnan ostaminen ja tukkumyyjä
Sijoitusoven haastattelu sai minut aktivoitumaan Ostan Asuntoja YouTube -kanavalla jatkamaan ”Mikä on motivoitunut myyjä” -videoiden sarjaa, jossa työlistalla oli seuraavana tukkumyyjiltä ostaminen.
Tukkukauppias myy halvalla – mikä on motivoitunut myyjä osa 6 – YouTube #104
Jotta maailma ei tuntuisi liian isolta, asuntosalkunrakentaja.fi:n päärakentaja Pekka Väänänen kirjoitti ”Miksi me myymme sijoitusasuntoja alle markkinahintojen” -jutun samasta aiheesta. Mikäli joku nyt sattuisi luulemaan, että olimme junailleet asian siten, että kaikki ilmestyvät samalla viikolla, voi onnitella itseään vilkkaasta mielikuvituksesta.
Selvyyden vuoksi dokumentoidaan tähän juttuun, että se oli Väänäsen Pekka, joka julkaisi ensin 1.3.2020 juttunsa asuntosalkunrakentaja.fi -blogissaan, josta mahdollisesti kävin kopioimassa sekä ajatuksen että sisällön 3.3.2020 Ostan Asuntoja YouTube -videoon. Suosittelen sekä jutun lukemista että YouTube-videon katsomista vertailua tehden.
Optimisti voisi ajatella, että joskus tähdet vaan osuvat kohdalleen ja alle markkinahintaan ostaminen tukkukauppiaalta on molempien meidän mielestä mahdollista ja toisistaan tietämättöminä julkaisimme sisältöä lähes samaan ajankohtaan. Toki sillä tavalla, että Pekka on tukkumyyjä ja arvaili ostajien ajatuksia ja minä vain ostan asuntoja enkä myy mitään eli arvailin tukkumyyjän ajatuksia. Lukemalla jutun ja katsomalla videon voit tehdä vertailun ja pohdiskella, ymmärtävätkö molemmat toisiaan siten, että siinä voisi olla järkeä.
Selvyyden vuoksi mun teksteissä ei aina tiedä varmuudella, onko se huru-ukko tosissaan vai vedättääkö se jotain sarkastista tarinaa. Paitsi asuntosijoitus- ja vuokraustoimintasisällössä en koskaan vedätä.
Eikö jälleenrahoitus ole kohtuutonta velkavivun käyttöä, josta varoittelet
Joku halusi jo tahallisesti tai tahattomasti väärinymmärtää, että jälleenrahoituksen suosittelemisessa suositellaan maksimoimaan velkavivun käyttö. Sijoitusoven kirjoituksessa ja sen esimerkissä on hyvin selitetty, miten alle markkinahinnan ostaminen vaikuttaa käytännössä siten, että pankin myöntämä laina ei ole edes 70 % asunnon markkinahinnasta, kun kaupat kätellään. Kirjoituksen yllätyksellisyyttä lisättiin jättämällä esimerkistä kokonaan pois heti alkavat lainanlyhennykset, jotka pienentävät heti velkavipua lisää.
Sijoitusovi: ”Mitä tarkoittaa uudelleenrahoitus ja miten sitä voi hyödyntää”
Minulla on ollut onnea, että käyttämäni kolmen pankin pankkiirit ovat aina olleet sekä tiukkoja että vastuullisia. Sijoitusasuntoihin ei ole yli 70 %:n velkavipua ollut tarjolla 15 vuoteen. Olen tästä erityisen kiitollinen, koska sekin on pakottanut opiskelemaan alle markkinahinnan ja jällenrahoituksen saloja, kun käteisvarannot ovat olleet kaukana vuositavoitteiden mukaisista teoreettisista 30 %:n omarahoitusosuuksista. Kiitos KP, LP, RS ja LR.
Alla vain muutama linkki, joista näkyy, että Ostan Asuntoja -kanavilla suositellaan kohtuullisen velkavivun käyttöä ja varoitellaan liian korkean velkavivun käytöstä.
Omistusasunnon vapaan vakuusarvon käytön riskit asuntosijoittamisessa – Blogi #190
Kuinka voin nopeuttaa asuntosijoittamisella vaurastumista? YouTube #68
Miten velkavipu toimii asuntosijoittamisessa? YouTube #46
PS. Vuoden 2020 -tavoitekirjoitusta ei ole unohdettu vaan se on tulossa. Tämänkin kirjoituksen asioiden sisällä piilee paljon omaa ajatteluani terävöittävää pohdintaa, joka piirtyy lähiaikoina julkaistavaan tavoitekirjoitukseen.
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Miten kuunnella Ostan Asuntoja Podcastia ja muita hyviä podcasteja? Blogi #191
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Trackbacks & Pingbacks
- Mitä koronavirus ja pörssien heiluriliike voisivat tarkoittaa asuntosijoittajalle? – YouTube #105 | Ostan Asuntoja
- Onko ”osta ja pidä” -asuntosijoittaminen enää hyvä sijoittamismuoto? – YouTube #106 | Ostan Asuntoja
- Miten toimia, jos sijoitusasunnon kassavirta on negatiivinen ja kassakriisi uhkaa? – YouTube #107 | Ostan Asuntoja
- Asuntosijoittamisen tavoitteet ja uudet riskit 2020 – Blogi #205 | Ostan Asuntoja
- Asuntosijoittajan perusperusansaintaperiaatteet – Blogi #214 | Ostan Asuntoja
Ostan Asuntoja 
Tämä uudelleenrahoituksen konspeti alkaa tämän jälkeen tuntua melko selkeältä. Kopioin tämän seuraavan esimerkin Sijoitusovesta:
Asunto 1 – vuosi 1:
Kauppahinta ja vakuusarvo: 80 000 €
Laina: 80 000 € x 70 % = 56 000 €
Omarahoitusosuus: 80 000 € – 56 000 € = 24 000 €
Asunto 2 – vuosi 3:
Kauppahinta: 80 000 €
Laina: 80 000 € x 70 % = 56 000 €
Asuntojen 1 ja 2 vakuusarvot: 100 000 € + 80 000 € = 180 000 €
Asuntojen 1 ja 2 markkina-arvot: 100 000 € + 100 000 € = 200 000 €
Asunnon 1 vapautunut vakuusarvo: 100 000 € – 80 000 € = 20 000 €
Lisää lainaa asunnon 1 vapautunutta vakuusarvoa vastaan: 20 000 € x 70 % = 14 000 €
Asunnon 2 omarahoitusosuus: 80 000 € – 56 000 € – 14 000 € = 10 000 €
Omarahoitusosuudet yhteensä: 24 000 € + 10 000 € = 34 000 €
Kokonaislainasumma: 56 000 € + 56 000 € + 14 000 € = 126 000 €
Velkavipu: 126 000 € / 200 000 € = 63 %
Asunto 3 – vuosi 5:
Kauppahinta: 80 000 €
Laina: 80 000 x 70 % = 56 000 €
Asuntojen 1, 2 ja 3 vakuusarvo: 100 000 € + 100 000 € + 80 000 € = 280 000 €
Asuntojen 1, 2 ja 3 markkina-arvo: 3 x 100 000 € = 300 000 €
Asunnon 2 vapautunut vakuusarvo: 100 000 € – 80 000 € = 20 000 €
Lisää lainaa asunnon 2 vapautunutta vakuusarvoa vastaan: 20 000 € x 70 % = 14 000 €
Asunnon 3 omarahoitusosuus: 80 000 € – 56 000 € – 14 000 € = 10 000 €
Omarahoitusosuudet yhteensä: 24 000 € + 10 000 € + 10 000 € = 44 000 €
Kokonaislainasumma: 3 x 56 000 € + 2 x 14 000 € = 196 000 €
Velkavipu: 196 000 € / 300 000 € = 65 %
Tässä yhtälössä koko salkun vipu on 65% eli hyvällä tasolla. Jos olettaa, että jokaisen asunnon kohdalla on pankista otettu muuttuvakorkoinen ja tasalyhenteinen laina 20 vuoden maturiteetilla, niin ensimmäisen asunnnon kohdalla kassavirran voisi olettaa olevan nettona +50€/kk. Toisen ja kolmannen asunnon kohdalla on käytetty rahoitukseen vapautunutta vakuusarvoa eli toisin sanoen käytetty enemmän pankkilainaa, niin kassavirran voisi olettaa samalla logiikalla olevan hieman negatiivinen näiden asuntojen kohdalla. Eikö? Jos vapaita vakuusarvoja hyödyntää uudelleenrahoitukseen, niin edellyttääkö tämä aina olemassaoleviin lainasopimuksiin uudelleen järjestelyitä pankin kanssa jotta saadaan kassavirta pysymään positiivisena?
Pääsit todella pitkälle, onnittelut.
Kysymyksesi: ”Toisen ja kolmannen asunnon kohdalla on käytetty rahoitukseen vapautunutta vakuusarvoa eli toisin sanoen käytetty enemmän pankkilainaa, niin kassavirran voisi olettaa samalla logiikalla olevan hieman negatiivinen näiden asuntojen kohdalla. Eikö?”
Vastaus: Ei ja Kyllä. Riippuu, miten ajattelet. Jos lähdet laskemaan teoreettisesti, että käytät laskentakriteerinä 70 %:n velkavipua markkinahinnasta laskettuna 20 vuoden tasalyhenteisellä lainalla olettaen koron pysyvän samana, saat 1. asunnosta kriteeriä parempaa kassavirtaa ja toisesta vähän vähemmän parempaa kassavirtaa. Mutta kauppahinnoista laskettuna velkavipu-% tosiaan nousee (jos lyhennyksiä ei huomioida) kolmatta ostettaessa ja kassavirta sitä kautta vähän heikkenee.
Käytännössä jälleenrahoitus ei aina mene yhtä sujuvasti kuin esimerkissä. Joskus pankki voi edellyttää uusia isännöitsijäntodistuksia ja arviokirjoja, joista voi mennä liikaakin palkkioita. Joskus taas vakuuksia ei tarvitse vedättää ihan tappiin tai siellä on kohteita, joihin ei ole linjasaneerauksia tullut tai tulossa, jolloin asioista voi sopia neuvottelemalla ja kevyimmin menettelyin. Jos vaikka lainat lyhenee 50 000 euroa/vuosi, 40 000 euroa uutta lainaa ei välttämättä edellytä päivitettyjä dokumentteja pyöreillä leimoilla mutta 50 000 euroa voi edellyttää.
Kun salkku kasvaa, jossain kohtaa voi tuntua järkevämmältä, että asunto ja laina eivät enää kulje käsi kädessä vaan kaikki vakuudet ovat kaikkien lainojen yhteisvakuutena. Silloin ei lainoja järjestellä uusiksi, mikä maksaa, vaan otetaan uusi laina salkkuun. Jos useampaa lainaa on lyhentänyt useamman vuoden, silloin voi myös käyttää järjestelykorttia ja ottaa yhden uuden täyspitkän lainan, jolla maksetaan vanhat pois. Näin saa kerralla ison kassavirtaparannuksen, jos sellaista haluaa.