Asuntosijoittaja-/vuokranantajayrittämisen 6 varjoisaa puolta – Blogi #165

Instagramissa kaikki on kaunista ja aurinko paistaa. Toki parhaissa asuntosijoittajien kuvissa kaikki on ensin kuin pommin jäljiltä ja vasta kovan remonttityön jälkeen kauneus paljastuu, vakuusarvo on noussut ja vuokrattavuus parantunut huolimatta siitä, että vuokraa on nostettu.

Firettäminen on toinen ihana muoti-ilmiö, jossa jo 40 vuoden iässä siintää eläköityminen palkkatyöstä. Firetys -jutuissa ei aina muisteta kertoa, ettei Suomessa mistään luukulta aleta maksamaan eläkettä about 65 ikävuotta aikaisemmin, vaikka olisi kuinka tulessa.

Ostan Asuntoja Blogissakin sisältö on valtaosin sellaista, jossa vähän teorioita opiskelemalla ja ahkerasti verkostoitumalla löytyy sateenkaarikohteita, joissa kulta siintää ja tuotto-% on kyljellään makaavan kahdeksikon näköinen, kunhan vähän malttaa kestää sadetta. 

Tässä kirjoituksessa ei nyt pohdita teknisesti sitä, onko asuntosijoittaminen ja vuokraustoiminta sijoittamista vai yrittämistä vaan tarkastellaan niitä mahdollisesti varjoisia puolia, joita voi tulla vastaan, kun lähtee kulkemaan yritteliäisyyspolkua, jossa pääosa tai koko elanto tulee asuntoihin liittyvän sijoitus- ja vuokraustoiminnan tuotoista.

1. Asuntosijoittajan organisaatiokaaviossa on monta luukkua ja kaikissa on sama nimi

Riippumatta siitä, mitä valtamediassa esitetään työllistämisen helppoudesta tai vaikeudesta, lentokentän miesten vessan pisuaarin äärellä haisee aina pahalle. Teoriassa siellä olisi siivoustyötä tehtävänä mutta käytännössä hyvinvointivaltiossa on asiat siten, ettei julkisten vessojen hajuttomuuden vaativaan työmäärään ole enää varaa.

Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että alussa kaikki riippuu itsestä, koska kovan verotuksen takia toiminnan kannattavuus ei kestä tehtävien ulkoistamista tai henkilöstön palkkaamista pitkään aikaan. Tilasin ylimääräisen vesimittarin luennan vuokralaisen vaihtuessa; luentalasku 57 euroa, jonka perusteluna oli tunnin minimiveloitus. Siihen meni sen asunnon kuukauden positiivinen kassavirta kokonaan.

Toimitusjohtaja, hankintajohtaja, rahoituspäällikkö, remontointikoordinaattori, sisustussuunnittelija, kirjanpitäjä, vuokravälittäjä, IT-päällikkö, hallintojohtaja, veroasiantuntija… näistä voi valita, minkä tittelin painattaa käyntikorttiin, kunhan muistaa, että henkilön nimi pysyy samana. Mikäli haluaa kasvattaa omaa toimintaansa, se on tehtävä itse, koska kukaan muu ei sitä tule tekemään.

Miksi tykkään “osta ja pidä” -asuntosijoittamisesta niiiin paljon – Blogi #150

Toisille tällainen yrittäjähenkinen maailma voi olla liian stressaavaa ja kaipuu paluusta palkkatyöhön voi iskeä. Siellä pomo kertoo työtehtävät, on vapaat viikonloput ja kesälomat, palkka tulee säännöllisesti ja sairaana ei saa mennä töihin.

2. Asuntosijoittayrittäjän pikkujouluissa on hiljaista

Sen lisäksi, että organisaatiokaavion jokaisessa luukussa on alussa oma nimi, työpaikan sosiaaliset tilaisuudet ovat aika hiljaisia. 

Palkkatyössä työnantajan palveluksessa on pikkujoulu- ja kesäjuhlia, kuntosalia ja puulaakijoukkueita, lounas- ja kahvitaukoseuraa, ja myös niitä viikkopalavereita sämpylöineen. Kaikki tällaiset mahdollisuudet muodostaa sosiaalista kontaktia työn kautta ovat yksinyrittäjän omasta aktiviteetista kiinni. 

Välillä tekemistä on niin paljon, että ekstrovertti yrittäjäkin joutuu sosialisoimaan pääosin itsensä kanssa.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”

Sijoitusasunnot.com Blogista: Sijoitusasunnon ostaminen ilman omaa rahaa

3. Asuntosijoittamisesta ja vuokraustoiminnasta elantonsa havittelevan täytyy tehdä uhrauksia

”Lumipalloefekti” on termi, jota olen aina silloin tällöin käyttänyt ”osta ja pidä” -asuntosijoitusstrategian yhteydessä. Jotta lumipallo lähtisi ylipäätään hiutaleista muodostumaan, ensin pitää tehdä uhrauksia. Firetys-opeista on tässä yhteydessä hyötyä rahankäytön suhteen eli kavereiden kulutustottumuksia pitää pystyä seuraamaan viileästi sivusta, jotta varat karttuvat oman toiminnan kasvattamiseen.

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti – “Osta, vuokraa, remontoi, uudelleenrahoita, toista” -strategia

”EI”-sanan käyttö pitää vain opetella, jos haluaa, että aikaa löytyy, koska sitä tarvitaan. Television katselusta sitä on helppo irrottaa mutta golffarin on jo vaikeampi pistää bägi naftaliiniin muutamaksi vuodeksi tai hyväksyä se, että 1-2 kierrosta kuukaudessa ei pidä tasoitusta aikaisemmalla tasolla. Vuosittaisiin lomamatkoihin käytetyt rahat menevät nyt keittiöremontteihin, joista pääsee itse visuaalisesti nauttimaan juuri niin pitkään, kunnes ensimmäinen vuokralainen muuttaa sisään.

Lattiakaivojen siivous ja ruskeasävyisen wc-istuimen palauttaminen valkoiseksi voivat olla asioita, joiden tekemiseen pitää vain nöyrtyä, vaikka hiukset ja värimuutokset eivät olisi omia tuotoksia. Kaatopaikka voi tulla tutuksi ja ihmettelyä saattaa herättää, miten vuoden vanha liesi palautetaan vuoden vanhan näköiseksi vuokralaisen jäljiltä. 

4. Tarve kehittyä asuntosijoittajana ja vuokranantajana on pysyvä

Kojamolta voi vuokrata uudiskohdeasuntoja 0-250 euron vakuudella verkkokaupasta 24/7. Moni asuntosijoittamisen parissa työtä yli 10 vuotta tehnyt sanoo, että ammattimaisesti asuntosijoittamiseen suhtautuvia tulee jatkuvasti lisää. Jotta kojamoiden ja kojamoiden kanssa tosissaan kilpailemaan pyrkivien ja pystyvien perässä voisi pysyä, oman osaamisen kehittämistarve on pysyvä. 

Koska fyysisten henkilöresurssien palkkaaminen ei polun alkuvaiheessa ole kovin helppoa tai taloudellisesti mahdollista, apua täytyy hakea teknologiasta ja sen hyödyntämisestä, jotta samalla aikamäärällä pystyisi hoitamaan jatkuvasti kasvavan asuntosijoitussalkun pyörittämisen. Itse olen tätä polkua kulkenut yli 10 vuotta täysin epätietotekniikkaihmisenä. Teknologian käyttämisen oppiminen ei ole mahdotonta ellei jatkuvasti kerro itselleen ja peilikuvalleen, ettei se onnistu. Yrittäjällä ei tällaiseen ole varaa.

Teknologian hyödyntäminen asuntosijoitustoiminnassani

”Paperikirja on ainoa oikea kirja”- tai ”minähän en bluetooth-kuulokkeita käytä” -asenteet kannattaa heittää siirtolavalle asunnon purkujätteiden sekaan. Niihin voi sitten palata, kun liiketoiminta on kasvatettu riittävän isoksi, että se kantaa palkkatyöntekijöitä, jolloin itselle riittää aikaa lukea paperikirjoista uusia oppeja. Paperikirjojen kustannusprosessista on hyvä tietää, että se voi viedä helposti vuoden, jolloin joidenkin aihealueiden tieto on jo vanhentunutta. Toki ”Think and Grow Rich” -tyyppisten kirjojen viisauksia voi sulatella vuosikymmenten jälkeenkin.

Asuntosijoitustoimintaani eniten vaikuttaneet kirjat – top 6-10

5. Asuntosijoittamisen parissa yrittäjäksi tai yritteliääksi siirtyminen leikkaa tulotasoa ennen kuin se nousee

Yksi sijoitusasunto on ikäänkuin yksi yritys, josta tulee tuloja, 10 sijoitusasuntoa on 10 yritystä ja 100 sijoitusasuntoa on 100 eri bisnestä. Alussa liiketoimintojen määrän ollessa pieni, häiriöt liiketoiminnassa voivat tuoda joko suunnitellun tai yllättävän loven tulo- ja/tai nousun menotasoon. Tyhjä kuukausi tuntuu paljon enemmän 10 asunnon salkussa kuin 100 asunnon salkussa. Vaikutus kasvaa ja toimii samalla tavalla, jos vuokralaiseksi tekeytynyt huijari pesiytyy asuntoon ja jättää vuokrat maksamatta ja häädöstä kiitollisena tuhoaa asunnon. Mitä pienemmällä asuntomäärällä heittäytyy asuntosijoitustulojen varaan sitä synkemmät varjot taivaalla, mikäli säätyyppi muuttuu aurinkoisesta matalapaineeksi.

Miten vuokranantaja voi välttää huijarin? – 4+1 keinoa YouTube #70

Vaikka kaikki menisi hyvinkin, palkkatyöstä pääomatulojen varaan siirtyminen saattaa silti edellyttää tietoista tulotasojen laskun hyväksymistä. Tulotaso kasvaa vasta, kun riittävän suuri varallisuusmassa on hankittu ja jalostettu, jotta sen luomilla tuotoilla pääsee yli entisen palkkatulon. Monelle saattaa tulla yllätyksenä, että varallisuudeltaan miljonääri ei vielä sen varallisuuden tuotoilla ole länsimaisen mittapuun mukaan hyvätuloinen. Lottomiljonääreistäkin valtaosa palaa lottovoittoa edeltäneelle tulotasolleen, kun miljoona on käytetty kaikkeen tuloja tuottamattomaan, vaikka sinänsä kenties tarpeelliselta tuntuvaankin vain kustannuksia aiheuttavaan omaisuuteen.

6. Loisto ja seksikkyys loistavat poissaolollaan pitkään asuntosijoittamisen ja vuokraustoiminnan parissa toimiessa

Mikäli ”Million Dollar Listings” -ohjelman Ryan Serhantin tai Fredrik Eklundin vaate- ja kenkävalikoima harhaanjohtaa asuntosijoittamisen ja vuokraustoiminnan pariin, kannattaa kääntyä heti ympäri ja valita joku toinen polku. Hienoista autoista, puvuista, kengistä ja kelloista ei kannata vuosikausiin haaveilla, mikäli lähtee asuntosijoittamisen pariin. 

Jos ei ole ostamassa Grant Cardonen leipäpuun kokoisia 200-400 asunnon taloyhtiöitä, liian varakkaan mielikuvan antamisesta ei ole hyötyä, kun neuvotellaan oikeasta ostohinnasta tai luodaan luotettavaa ja helposti lähestyttävää mielikuvaa vuokralaiskandidaattiin. Alussa ei edes ole aikaa hoitaa vaatehuonetta ja vahata autoa, kun sitä aikaa pitää muutenkin vapauttaa turhemmista hommista ja rakkaistakin harrastuksista, jotta saa toiminnan pystyyn.

Miksi sitten vaivautua?

Mikäli asuntosijoittaminen on sivupolku tai kallis harrastus, monet ylläkuvatut varjopuolet eivät välttämättä maksa kaikkea vaivaa. 

Asuntosijoittamisen ja vuokraustoiminnan huonot puolet – top 6 – Blogi #156

Asuntosijoittaminen ja vuokraustoiminta ovat kuitenkin asioita, joiden kautta voi saavuttaa jotain isompaa ilman, että pitää ensin suorittaa pitkä korkeakoulututkinto. Työtä se kuitenkin vaatii ja ennemmin tai myöhemmin myös varjoissa vaeltaminen tulee tutuksi, kun salkun koko kasvaa. Sekä lottovoitolla että start-upin myymällä voi rikastua nopeasti, joka ei asuntosijoittamisen kautta ole edes teoriassa mahdollista. Mikäli nämä ajatukset tuntuvat järkeenkäyviltä eivätkä ylipääsemättömiltä, asuntosijoittamisen ja vuokraustoiminnan kautta vaurastuminen voi hyvinkin olla sopiva juttu.

Simo “Väläys” Paanala Osa 1/2 – Ostan Asuntoja Podcast #61

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja YouTube: Miten lähestyä asuntosijoittamista, jos tavoitteena on 3-4 sijoitusasuntoa? YouTube #76

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Asuntosijoittajan opiskelusuositukset kesällä 2019 – Blogi #155