Siirry sisältöön

Velkavipu-% asuntosijoittamisessa – teoriaa ja käytäntöä, kenties harhojakin – Blogi #172

13/10/2019

Tätä syksyllä 2019 kirjoitettaessa medioissa puhutaan paljon asuntosijoittamisesta, taloyhtiölainoista, velkaantumisesta, sääntelyn tarpeesta ja sääntelytyöryhmien ehdotuksista. Osalla asuntosijoittajista ja asuntosijoitussäästäjistä on termit ja käsitteet menneet sekaisin jopa siinä määrin, että velkavivun käytöstä asuntosijoittajan keinovalikoimaan kuuluvana elementtinä onkin tullut tavoite ja/tai sijoituskriteeri siinä määrin, että ”mitä suurempi sen parempi” -ilmiötä esiintyy muidenkin kuin joidenkin 0 sijoitusasuntoa omistavien otsikkotoimittajien innovointityön tuotoksissa.

Ostan Asuntoja Blogin määritelmä velkavipu-%:lle asuntosijoittamisen yhteydessä

Velkavipu on tulonhankkimislainan suhteellinen osuus sillä hankittavan sijoitusasunnon käyvästä vakuusarvosta. Käypä vakuusarvo on alempi luku kauppakirjassa määritellystä velattomasta hinnasta tai arviokirjassa määritellystä markkina-arvosta. Velkavipu-% esitetetään prosenttilukuna.

Englanniksi Loan-to-Value LTV Ratio, jota myös Finanssivalvonta käyttää muuten suomeksi kirjoitetussa määräyksessään.

Ostan Asuntoja -kanavilta BRRRR-strategiaa opiskelevien tai jälleenrahoitusvinkkien soveltamista harkitsevien ja yrittävien kannattaa laatia perussuunnitelmansa ylläolevan määritelmän mukaisesti, jotta pankin tulonhankkimislainaneuvotteluissa ei tule yllätetyksi.

Ostan Asuntoja Blogista: Asuntosijoittamisen lumipalloefekti – “Osta, vuokraa, remontoi, uudelleenrahoita, toista” -strategia

Velkavipu-%:in liittyvää käytäntöä asuntosijoittamisesta puhuttaessa

Normaalisti pankista saa 70-75 % tulonhankkimislainaa, kun vakuutena käytetään ostettavaa sijoitusasuntoa. Pankista ei minulla käytettävissä olevien tietojen ja kokemusteni mukaisesti pääsääntöisesti saa 100 %:n tai 90 %:n velkavipua pelkästään ostettavaa sijoitusasuntoa vakuutena käyttäen. Tällainen oli mahdollista esimerkiksi joskus 2000-luvun alkupuolella, jolloin asuntosijoittaminen oli harvinaisempi sijoitusmuoto ja velkaantumiskehitys ei ollut viranomaisten huomion kohteena. Tällainen on nykyäänkin ollut mahdollista yksittäisten pankkivirkailijoiden taloyhtiölainoihin liittyvien inhimillisten tulkintaedellytysten seurauksena.

abundance bank bank notes banking

Minulla on asuntosijoittamiseen liittyviä tulonhankkimislainoja kolmesta eri pankista, joista yhdenkään virkailija ei ole myöntänyt minulle yhteenkään tulonhankkimislainaan yli 70 %:n velkavipua 2010-luvulla riippumatta siitä, sijaitseeko vakuus Helsingin Lauttasaaren tai Tampereen Härmälän kasvukohteissa. Katson tämän johtuvan siitä, että olen kaikista kolmesta pankista joutunut ja pystynyt löytämään asuntosijoittamista hyvin ymmärtäviä virkailijoita, joiden tiukkalinjaisesta osaamisesta on ollut minulle hyötyä, kun on keskusteltu jälleenrahoittamisesta ja käyvistä vakuusarvoista. Verkostossani on myös neljännestä pankista samat kriteerit täyttävä erittäin hyvä pankkiiri, jonka kokeneiden sormien läpi eivät virhetulkinnat pääse. Kun mediassa puhutaan vastuullisesta pankkitoiminnasta, mieleeni tulee nämä tutut pankkivirkailijat.

Kun rakennusliike ja pankki neuvottelevat RS-lainasta, uudiskohteisiin liittyvästä taloyhtiölainasta, velkavipu-% on maksimissaan 70 ennakkomarkkinoinnissa käytettävistä kohteen asuntojen velattomista hinnoista laskettuna. Joidenkin mediatietojen mukaan luku voi olla 75 % mutta kohdalleni ei vuosien varrella ole tällaista sattunut. Koska RS-laina määritellään ennen ennakkomarkkinointia, käytössä ei ole kohteen kauppakirjoista otettavaa summaa vaan ainoastaan rakentajan ja pankin yhdessä minulle tuntemattomalla tavalla määrittämä valmistumishetken markkinahinta-arvio.

Miten se jälleenrahoitus asuntosijoittamisessa käytännössä toimii? YouTube #72

Velkavipu-%:in liittyviä harhaluuloja asuntosijoittamisesta puhuttaessa

gray concrete building exterior with geometric design

Kun asuntosijoittaja, tietoisesti tai tietämättään, kertoo hankkineensa sijoitusasunnon ”100 %:n velkavivulla”, hän kuvaa tilannetta, jossa ostettua sijoitusasuntoa vastaan pankki on määritelmän mukaisesti myöntänyt tulonhankkimislainaa 70 % ja loppu 30 % lisävelkavivusta on myönnetty muita pantteja ja vakuuksia vastaan. Matalamman riskin asuntosijoittajan ollessa kyseessä lisävakuudet tulevat puhtaasti muiden asuntosijoitusten vapaista vakuusarvoista, jolloin koko asuntosijoitussalkun velkavipu-% on kokonaisuutena edelleen maksimissaan 70 %. Korkeampaa riskiä ottavan asuntosijoittajan tai asuntosijoitussäästäjän lisävakuutena voi olla muun muassa omistusasunnon nurkka, läheisen (sijoitus)asunto tai osakesalkku. Korkeammalla riskillä ja asuntosijoitussäästäjällä tarkoitetaan tässä yhteydessä sitä, että hyväksytään negatiivinen kassavirta eli itse sijoituskohteen tuotot eivät riitä sen hankkimiseen käytetyn rahoituksen menojen kattamiseen.

Kun uudiskohdeasuntoja markkinoidaan rakennusliikkeen pankin kanssa järjestämän, joko vakuudellisen tai vakuudettoman, lisärahoituksen mahdollistamana 85-90 %:n velkavivun asuntosijoituksena, omaan henkilökohtaiseen mieleeni syntyy kuvaa vastuuttomasta toiminnasta. Ollakseen vastuullista toimintaa, markkinoinnin yhteydessä pitäisi selkeästi kuvata, mitä 90 %:n velkavipu tarkoittaa käytännössä verojen jälkeisen kassavirran osalta, kun lyhennysvapaajakso päättyy. Samassa yhteydessä kuvattaisiin myös, mitä tarkoittaisi, jos asunnon markkina-arvo tai vuokratasot laskisivat. 

Vakuusarvoon liittyviä teorioita ja käytäntöjä sekä mahdollisia ajatteluharhoja asuntosijoittamisesta puhuttaessa

Finanssivalvonnan 1.10.2017 voimaan astuneen määräyksen ja ohjeen mukaan

”vakuuksien käypä arvo on arvioitava luoton myöntöhetken mukaiseen käypään arvoon. Mikäli luotto myönnetään rakennettavan tai peruskorjattavan kohteen rahoittamiseen, vakuuden arvona on käytettävä arvioitua käypää arvoa, kun vakuudeksi tuleva rakennettava kohde on valmistunut.”

Samaisen ohjeen määritelmistä löytyy

”käypä arvo on omaisuuden todennäköinen myyntihinta eli omaisuuden markkina-arvo”. Määritelmässä todetaan, ei määrätä tai ohjeisteta, ”luottolaitosten tyypillisesti soveltama käypä arvo asunnolle on kohteen toteutunut kauppahinta”. 

https://www.finanssivalvonta.fi/globalassets/fi/saantely/maarayskokoelma/2015/03_2015/2015_03.m3.pdf

Finanssivalvonnan määräykset ja ohjeet koskevat, minun ymmärryskykyni mukaan, kuluttajaluottoja. Puolen tunnin tutkimussession aikana pystyn löytämään materiaalia, jossa mainitaan ”asuntolaina”-termi ”kuluttajaluotto”-termin yhteydessä. Itselläni ei ole yhtään kuluttajaluottoa eikä yhtään asuntolainaa vaan verottajan terminologian mukaisesti kaikki lainani ovat tulonhankkimislainoja, joita käsitellään verotuksessa täysin eri tavalla kuin kuluttaja- ja asuntolainoja. Mikäli tätä tekstiä lukee joku pankkiiri tai finanssivalvoja, otan mielelläni linkkeineen vastaan täydentäviä ja korjaavia näkemyksiä, jotta saadaan oikaistua mahdollinen virheellinen pilkahduskin siitä, että kaikki nämä määräykset ja ohjeet eivät aukottomasti ja selkokielisesti koskisi myös tulonhankkimislainoja.

Kerrataan tässä kohtaa joitain lukijoita varmasti kummastuttanut Ostan Asuntoja Blogin määritelmä:

Velkavipu on tulonhankkimislainan suhteellinen osuus sillä hankittavan sijoitusasunnon käyvästä vakuusarvosta. Käypä vakuusarvo on alempi luku kauppakirjassa määritellystä velattomasta hinnasta tai arviokirjassa määritellystä markkina-arvosta. Velkavipu-% esitetetään prosenttilukuna.

Valtaosa pankeissa tulonhankkimislainojen kanssa työskentelevistä virkailijoista tulkitsee tai on laitettu tulkitsemaan Finanssivalvonnan määräys ja ohje asia tällä tavalla:

”käypä arvo on omaisuuden todennäköinen myyntihinta eli omaisuuden markkina-arvo” = käypä arvo on aina kohteen toteutunut kauppakirjasta todennettava kauppahinta

Havainnollistetaan asiaa kolmella esimerkillä:

Esimerkki 1. Asuntosijoittaja maksaa 100 000 euroa markkina-arvoltaan 100 000 euron sijoitusasunnosta. Pankki myöntää tulonhankkimislainaa 70 % velkavipukäytännön mukaisesti eli 70 000 euroa. Asuntosijoittaja sijoittaa kohteeseen omaa pääomaa 30 000 euroa.

Esimerkki 2. Asuntosijoittaja puolisoineen saa seuraavana päivänä potkut, ajaa pahan kolarin ilman kaskovakuutusta, vene palaa mökkilaituriiin ja omasta kodista löytyy homesieni. Hän myy nopealla kaupalla sijoitusasuntonsa 70 000 eurolla maksaakseen heti tulonhankkimislainansa pois. Pankkivirkailija lukee kauppakirjan ja toimintaohjeensa, joiden pohjalta sijoitusasunnon ostajalle myönnetään 70 %:n velkavipusäännön pohjalta tulonhankkimislainaa 49 000 euroa ja hän laittaa kohteeseen omaa pääomaa 21 000 euroa.

Esimerkki 3. Asunnon 70 000 eurolla ostanut toinen asuntosijoittaja laittaa ostamansa asunnon seuraavana päivänä myyntiin tarjouskaupalla. Kaksi tarjoajaa innostuu unohtaen sijoituskriteerinsä ja markkina-analyysinsä ja asunto myydään 120 000 eurolla. Kolmas asuntosijoittaja saa hankintaansa pankista myös 70 %:n velkavivun, joka huolellisesti ohjeistusta noudattavan lainavirkailijan toimesta kauppakirjan perusteella on 84 000 euroa, jolloin asutosijoittaja pistää loput 36 000 euroa omaa pääomaansa kohteeseen.

Ensimmäisessä esimerkissä kaikki menee hyvin. Minun käsityskykyni mukaan Finanssivalvonnan määräyksiä ja ohjeita on noudatettu ja LTV eli velkavipu on 70 %.

Toisessa esimerkissä päädytään 49 %:n LTV:hen, johon Finanssivalvonnalla ei takuulla ole huomautettavaa.

Kolmannessa esimerkissä päädytään 86 %:n LTV:hen. Mikäli pankin omissa kriteereissä maksimi-LTV on 70 %, virkailija on pankin toimintaohjetta huolellisesti noudattamalla onnistunut ylittämään sen kirkkaasti. 

Finanssivalvonta määrää, että asuntolainan määrä saa olla enintään 85 prosenttia vakuuksien käyvästä arvosta lainaa myönnettäessä. Mallikkona minulle on täysin epäselvää, onko ja miten pankkivirkailija olisi rikkonut Finanssivalvonnan määräyksiä ja ohjeita:

  • kyseessä on tulonhankkimislaina, ei asuntolaina
  • en pysty löytämään tulonhankkimislainaan liittyviä LTV-säädöksiä (ken löytää, laittakoon linkin ja täydennän heti kirjoitusta)
  • mikäli asuntolainaa koskevia kuluttajaluottomääräyksiä ja -ohjeita tulisi noudattaa, oman maallikkotulkintani mukaan lainavirkailija ylitti Finanssivalvonnan määräyksen tai ohjeen yhdellä prosenttiyksiköllä eli käytännössä mitään virhettä ei tapahtunut

Esimerkissä 2, jälleen oman maallikkokäsitykseni mukaan, Finanssivalvonnan määräysten ja ohjeiden mukaisesti pankilla olisi mahdollisuus myöntää tulonhankkimislainaa 100 000 euron markkina-arvoa vastaavasti, kunhan arvio käyvästä arvosta on tehty Finanssivalvonnan määräysten ja ohjeiden mukaisesti. Tässä yhteydessä huomautettakoon, että Ostan Asuntoja Podcastissa vieraana ollut ”ei tosiaankaan maallikko” Tom Miller oli omasta maallikkotulkinnastani täysin eri mieltä ja piti Finanssivalvonnan ohjeistusta selkeänä, että käypä arvo kaupanteon yhteydessä on poimittava kauppakirjasta.

Ostan Asuntoja Blogin määritelmä ei perustu omiin, näsäviisailta näyttäviin maallikkotulkintoihini Finanssivalvonnan määräyksistä ja ohjeista vaan se perustuu monen lainavirkailijan käytännön toimintaan ja monen asuntosijoittajan käytännön kokemukseen lainaneuvotteluista. Lisäksi on huomioitava se, että pankki ei välttämättä halua ottaa asuntosijoittajan korkeamman velkavipu-%:n puolesta kantaa mahdollisesti Finanssivalvonnan määräyksiä ja ohjeita ylioptimistisesti soveltaen. 

man leaning on wall while holding white ceramic cup

Mikäli asuntosijoittaja on onnistunut esimerkin 2 mukaisesti ostamaan käyvältä markkina-arvoltaan todella 100 000 euron arvoisen sijoitusasunnon 70 000 eurolla, valtaosa pankkivirkailijoista hyväksyy vuoden tai kolmen vuoden kuluttua jälleenrahoituskierroksen yhteydessä Finanssivalvonnan käyvän arvon määrityskriteerien pohjalta tehdyn arvion tukemana käyväksi markkina-arvoksi 100 000 euroa (mikäli markkinahinnat eivät ole nousseet tai laskeneet), jolloin 1-3 vuoden excel-rahana olleen alennuksen voi kotiuttaa jälleenrahoituksen kautta seuraavaan kohteeseen sijoitettavaksi.

Kaiken tämän jälkeen ajatuksella tekstin lukeneet voivat esimerkin 2 valossa ymmärtää määritelmän luonteen, jolla pyritään herättämään asuntosijoittajia huomioimaan se, että esimerkin 2 mukaisessa tapauksessa maksimivelkavivun perusteena voidaan pankin puolesta ehdottomasti esittää kauppakirjassa olevaa summaa.

Orjallisesti ohjetta noudattavan lainavirkailijan tai hänelle aivojen käyttökiellon määränneen esimiehensä ansiosta esimerkin 3 tyhmin ja holtittomin sijoittaja saa suurimman tulonhankkimislainan ja taitavinta sijoittajaa rangaistaan 49 %:n tulonhankkimisvelkakatolla. Tämä oli rumasti sanottu mutta käytännössä mahdollista varsinkin pankeissa, joissa käytössä on liian jäykät keskushallinnosta määrätyt prosessit, jolla 49 %:n velkakatolla rangaistavat asiakkaat siirtyvät naapuripankkeihin kysymään, josko siellä olisi kiinnostusta yrittää ymmärtää asiaa käytännössä.

Omalle kohdalleni onni on suonut jääräpäisiä osaavia lainavirkailijoita, jotka ovat löytäneet keinot, joilla järki voidaan tuoda päätöksentekoon mukaan, mikäli pankin tavoitteena ei selkeästi ole oman kannattavuuden heikentäminen asiakkaiden bisnestä naapuripankeille ohjaamalla. Niissä tapauksissa olen saanut kielteisen lainapäätöksen tai lainatarjouksen 5 vuoden maksimilaina-ajalla, joka käytännössä on sama kuin kielteinen päätös.

Asuntolaina, tulonhankkimislaina ja taloyhtiölaina asuntosijoittajan kannalta

Keskustelun seuraaminen ja siitä oleellisen tiedon poiminta on erittäin vaikeaa, jos ei ole hyvin tarkkana, kuka puhuu ja mistä puhuu. ”Follow the money” -periaatteen seuraaminen on yksi hyvä lähtökohta puheiden suodattamiselle, vaikka tuoreen Helsingin Hitas-päätöksen pohjalta sekään ei näytä aina toimivan. 

Yksityiset omiin nimiinsä asuntosijoittavat käyttävät tulonhankkimislainaa, joka on paremmin kuluttajasuojattua kuin taloyhtiölaina, joka on yrityslaina. Osakeyhtiön kautta asuntosijoittamista harjoittavat ja osakeyhtiön nimissä lainaa ottavat käyttävät yrityslainaa. 70 %:n RS-lainalla rahoitetun omistusasunnon ostajan velkavipu-%:sta 70 %-yksikköä on yrityslainaa, ei kuluttajasuojattua asuntolainaa. Tällä ei ole suurta merkitystä, mikäli kaikki menee hyvin jatkossakin seuraavat 15-25 vuotta.

Moni kokenut asuntosijoittaja on kysellyt verkostoistaan, kuinka monta taloyhtiötä on mennyt konkurssiin 70 %:n taloyhtiölainan takia. En ole hirveästi väärässä, jos heitän, että oikea vastaus on suurusluokaltaan yhden ihmisen sormien määrällä laskettava. Myös korot ovat laskeneet viimeiset 30 vuotta ja syksylle 2018 ennakoidut korkojen pohjat on alitettu jo reilusti. Kaikkien Saksan pitkien valtionlainojenkin korot ovat nyt miinusmerkkisiä. Voiko näistä tehdä johtopäätöksen, että kohina taloyhtiölainojen ympärillä on aiheetonta?

person holding coin

Finanssikriisin kynnyksellä USA:n keskuspankilla, valtiovarainministeriöllä ja goldmansachseilla oli tiedossa, että asuntolainat muodostivat vain 11 % koko lainakannasta. Tiedossa oli myös, että asuntojen hinnat eivät olleet koskaan laskeneet kaikissa osavaltioissa yhtä aikaa. Näiden faktojen pohjalta ei ollut täysin kohtuutonta olettaa, että asuntolainoista ei voisi syntyä globaalit finanssimarkkinat lähes kaatavaa systeemikriisiä. Näin myös oletettiin. Joidenkin korjaavien toimenpiteiden pohjana oli myös keskuspankkiirien ja ekonomistien enemmistön yhdessä jakama ja hyväksymä oletus siitä, että inflaatio on teoreettinen ilmiö, joka saadaan nousuun ohjauskorkoja riittävästi laskemalla. Ei ole saatu. Silti 10 vuoden yrittämisen jälkeenkin yritetään taas samaa liikettä. Tosin enemmistö on oleellisesti pienentynyt.

Itse toimin Ray Dalion oppien mukaisesti ja kysyn jatkuvasti, millä perusteella voin olla riittävän varma, että uudiskohteiden taloyhtiölainoista ei voisi seurata kotimaista velkakriisiä, mikäli maailmalla tapahtuu jotain mullistavaa. Se, että taloyhtiöitä ei ole vielä mennyt konkurssiin eivätkä korot ole lähteneet nousuun, ei ole riittävä peruste omalla kohdallani sulkea riskin mahdollisuus tarkasteluni ulkopuolelle. Silti on täysin mahdollista, että taloyhtiölainoista ei synny mitään systemaattista riskiä Suomen asunto(laina)markkinoille. Mikäli syntyisi, yrityslainoihin liittyy ominaisuus, jossa pankit voivat yksipuolisesti sanella muutoksia lainaehtoihin. Tästä ei Suomen asuntomarkkinoiden historiakirjoituksista löydy tulkintaesimerkkejä avuksi.

Miksi pankit käyttävät 70 %:n LTV-ehtoa myöntäessään tulonhankkimislainoja asuntosijoittamiseen

Keksin itse kaksi syystä:

  1. Pankit eivät halua ryhtyä vuokranantajiksi edes siksi ajaksi, kun pantti on myyty
  2. Pankit eivät halua tehdä tappiota

Asuntosijoittamisen ollessa kyseessä lainanhoito-ongelmia voi syntyä siitä, että asuntosijoittajan oma kokonaistalous ei kestä velanhoitomenoja tai siitä, että asuntosijoitus ei tuota riittävää kassavirtaa, joka kattaisi verojen jälkeenkin velanhoitomenot.

Todella moni aloittava asuntosijoittaja iloitsee siitä, että pankki ei tulonhankkimislainaa myöntäessään ollenkaan tarkastele asuntosijoituksen kassavirtaa vaan lainapäätös perustuu palkkatuloihin; mitä suuremmat palkkatulot sitä enemmän negatiivista kassavirtaakin tuottavan asuntosijoitussalkun pystyy hankkimaan. Asuntojen ja vuokrien hintainflaation ollessa tavallista inflaatiota korkeampi mahdollista ongelmaa ei koskaan edes huomaa kukaan.

Kun sijoitusasuntojen määrä kasvaa 5-10 asuntoon, pankki toteaa, että palkkatulojen määrä ei enää riitä velkojen hoitomenoihin riittävällä marginaalilla ja hommalle tulee stoppi. Tämä johtuu toisesta syystä.

Ostan Asuntoja Blogista: Kokemuksiani asuntosijoittajan rahoituskierrokselta

Velkavipu-%:n ollessa maksimissaan 70 asuntosijoittajan omaa pääomaa on kohteessa kiinni vähintään 30 %. Tulonhankkimislainojen lyhentyessä asuntosijoittajan riski kasvaa ja pankin riski pienenee. Luit oikein. 

Mikäli asuntosijoittajaa kohtaa henkilökohtainen katastrofi, 70 %:n velkavipu suojaa pankkia hyvin siltä, että pankki joutuisi vuokraushommiin. 50 %:n velkavipu suojaa pankkia paremmin. Asuntosijoittaja pistää itse kohteita myyntiin tai ryhtyy muihin toimenpiteisiin hoitaakseen velkavastuunsa ainakin osan omasta pääomastaan säilyttääkseen.  Kun lainapääoma lyhenee alle 70 %:n, asuntosijoittajan porkkana selvittää ongelmansa itse kasvaa koko ajan oman pääoman osuuden kasvaessa.

Suomessa henkilökohtainen konkurssi ei ole mahdollinen. Jokaisen omiin nimiinsä sijoittavan yksityisasuntosijoittajan tulisikin kysyä Ray Dalion oppeja noudattaen, millä perusteella voi olla varma, että omalla kohdalla pankkien käyttämä yleinen 70 %:n velkavipumaksimi asuntosijoitustoiminnassa ei ole liian korkea vaan sitä voi ja kannattaa kasvattaa omistusasuntoa ja muita asuntosijoitustoiminnan ulkopuolisia lisävakuuksia panttaamalla.

Mitä riskejä liittyy omistusasunnon käyttöön sijoitusasuntolainan lisävakuutena? YouTube #84

Mikäli sijoitusasunnon tai asuntosijoitussalkun velkavipu-% on lisävakuuksien turvin lähempänä 100 %, tulonhankkimislainan määrä ja niiden hoitomenot ovat suurempia kuin normaalissa asuntosijoitustoiminnassa olisi. Tällä on kassavirtaa pienentävä vaikutus ja nykyisessä markkinatilanteessa se on suurella todennäköisyydellä negatiivinen ja sellaisena pysyy myötuulen jatkuessakin. Erotus pitää kattaa muista tuloista. Ammattimaisen asuntosijoitus- ja vuokraustoiminnan kasvattamiselle tämä on hutera pohja. 

Asuntosijoitussäästäminen on eri asia ja sitä voi harjoittaa sitä enemmän ja suuremmalla velkavivulla mitä enemmän on muita likvidejä varoja ja tuloja, joille ei löydä mitään kassavirraltaan positiivista sijoituskohdetta.

Jos haluaa aivonsa solmuun, kannattaa miettiä Suomen kasvukeskusten uudiskohteiden asuntomarkkinatilannetta, jos asuntojen markkinahinnat olisivat romahtaneet 30 % ja hintakäyrässä ei olisi oikenemisen merkkejä. Kuinka monta RS-lainoitettua uudiskohdeasuntoa ottaisit salkkuusi euroakaan liikuttamatta alkuperäisellä 70 %:n RS-lainalla, joka 30 %:n hintaromahduksen jälkeen vastaisi 100 %:n velkavipua? Mikä olisi se teoriaoppi, jonka pohjalta voisit olla varma, että hintojen lasku ei jatkuisi 40 %:n tai 50 %:n romahdukseen asti? Inflaatiopelkoa suurempi pelko monen keskuspankkiirin ja ekonomistin joukossa on deflaatio – siihen liittyy ajatus, että ostoksille ei ole kiirettä, koska vähän odottamalla saa halvemmalla. Solmun voit aukaista muistamalla, että tiedossa ei nyt ole mitään faktaa, jonka pohjalta voisi kohtuudella olettaa, että Suomen kasvukeskuksissa uudiskohteiden hinnat voisivat laskea 30 %. Musta joutsen ei koskaan tule faktapohjalta etukäteen ennakoitavasti.

Eivätkö BRRRR-, lumipalloefekti-, jälleenrahoitusjutut… olekaan totta?

Ihannetilanteessa nämä asiat toteutuvat välittömästi, kun asuntosijoittaja onnistuu ostamaan esimerkin 2 mukaisen, markkina-arvoltaan 100 000 euron arvoisen asunnon 70 000 eurolla, jonka tulonhankkimislainan pohjana käytettäväksi käyväksi arvoksi pankki hyväksyy asunnon käyvän arvon kauppakirjasumman sijasta. 

”Osta ja pidä” -strategiaa soveltavan asuntosijoittajan aikajänne on pitkä, kymmeniä vuosia. Mikäli tämän markkina-arvoltaan 100 000 euron arvoisen asunnon osalta joutuu odottamaan pankin prosessin takia 1-3 vuotta, kaikki BRRRR-strategiaan, lumipalloefektiin ja jälleenrahoittamiseen liittyvät teoriat ja lukuisat käytännön case-esimerkit, mitä Ostan Asuntoja -kanavilta on löytynyt, ovat käytännön realismia. 1-3 vuoden odotusaika on isossa asuntosijoituskuvassa vähämerkityksinen.

Mikä on asuntosijoittajan BRRRR-strategia? YouTube #47

Mikäli lyhentää lainoja, asuntosijoitussalkku tuottaa positiivista kassavirtaa, sen asuntoja remontoi lisäarvoa tuottavasti, taloyhtiötä remontoidaan lisäarvoa tuottavasti ja onnistuu toistuvasti kasvattamaan asuntosijoitussalkkuaan alle käyvän markkinahinnan kohteita ostamalla, jokainen elementti tuo oman osuutensa ja lumipallon kasvuvauhti lisääntyy. 

Yhteenveto

Asuntosijoittaminen ja vuokraustoiminta eivät ole rakettitiedettä vaan niiden keskinäiset riippuvuudet ja useammat tuoton elementit on mahdollista ymmärtää peruskoulumatematiikalla. 

Samalla asuntosijoittaminen on vaikea omaisuuslaji, koska niin moni asia vaikuttaa niin moneen asiaan. Päättäjät ja vaikuttajat poimivat mielellään yhden lemmikkiasian ja lähtevät edistämään sitä ikäänkuin yhtä nuppia säätämällä kaikilla olisi ihan kohta varaa omistusasuntoihin Helsingissä, mikäli vain omistusasunnossa haluaisivat asua. Samaisella logiikalla tuntuu, että 70 %:n erittäin suuririskinen RS-lainaosuus uudiskohteissa saadaan lempeän turvalliseksi säätämällä se 60 %:in, jolloin velkaantumiskehitys kääntyy oikeaan suuntaan, kun mitään muuta vippikeinoa ei olisi tarjolla.

Ammattimaisesti toimivalla verkostoituneella asuntosijoittajalla on päättäjiin nähden ylivoimainen etu sisäistää erilaisten (sääntely)päätösten potentiaaliset vaikutukset asuntomarkkinoille. Päättäjät eivät tunnu koskaan ymmärtävän, että asuntosijoittajat eivät tingi tuottovaatimuksistaan päättäjien niin toivoessa vaan edes jollain tavalla vapaasti toimivilla markkinoilla hakeudutaan uudestaan asemiin, jossa asuntosijoitus- ja vuokraustoiminta taas kannattaa tavalla, jolla saa riittävän korvauksen siihen liittyvästä riskin ottamisesta. 

Välillä tämä hakeutuminen voi kestää pitkään ja asuntosijoitustoiminnan kasvu ei tapahdu lineaarisesti. Liian korkealla velkavipu-%:lla vauhdin kasvattamisyritys on mielestäni kuitenkin aina väärä tapa. Se voi toimia hyvin niin pitkään, kun markkinoiden suunta on suotuisa. Mikäli suunta kääntyy, liian korkean velkavivun korjaaminen ei ole helppoa, koska kääntymisvaiheeseen voi liittyä samanaikaisesti asuntojen hintojen lasku, vuokrien lasku ja lainojen uudelleenjärjestelymahdollisuuksien vaikeutuminen.

Mikäli huomasit kirjoituksessa asiavirheitä Finanssivalvonnan määräyksiin ja ohjeisiin liittyen, otan erittäin mielelläni vastaan korjaustarpeet Finanssivalvonnan linkkeineen ja päivitän kirjoitusta.


Miika “Asuntopehtoori” Vuorensola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #67

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja YouTube: Vakuus, takaaja, molemmat vai ei kumpaakaan? YouTube #83

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Asuntosijoittajan opiskelusuositukset kesällä 2019 – Blogi #155

3 tärkeää kirjaa oman asuntosijoittamis- ja vuokraustoimintani kannalta 2019 Blogi #169

 

5 kommenttia
  1. Petri permalink

    Pankit luonnollisesti välttävät asiakkaan sijoitusriskeja 70% max velkavipukatolla mutta säännöstelykolikon toinen puoli on lainanottajan väärinkäytösten välttäminen ja huijausyritysten tunnistaminen. Uskon että se on suurin syy miksi Esimerkissä 2 pankki ei anna yli 70% lainaa.

    Pankin työntekijät ovat laina-asiantuntijoita eivätkä kiinteistöjen markkina-arvon arviointi experttejä. Jos sama tai viereiset asunto myydään huomattavasti eri hinnoilla lyhyen ajan sisällä pankki on luonnollisesti varovainen, joten Esimerkki 3 tapauksessa pankin sisäiset herätyskellot tulisivat soida. On sitten eri asia kerrotaanko siitä asiakkaalle.

    Suomessa pankit voivat vielä käyttää tuntemattomia ulkopuolisia asuntovälittäjiä markkinahinta-arvionteihin. Varsinkin jos kohde on vaikeammin(!) arvioitavissa. Ulkomailla yhdessä maassa olen huomaannut pankkien arvioivan nykyisin kaikki kohteet itse sisäisesti riskien minimoimiseksi.

    Pankit ovat nähneet kuinka huijarit ovat kantannet rahoja ulos pankista hintakeinottelulla ja väärillä markkinahinta-arvioneilla, joten 70% velkavipukatto antaa pankeille jonkinlaista suojaa huijareita vastaan. Tämä sitten heijastuu siihen että asuntosijoitusammattilainen joutuu pelaamaan samoilla säännöillä eikä pysty hyödyntämään kokonaan ammattitaitoaan.

    • Käyvän markkina-arvon määrittämisen arviointimenetelmien kehityssuunta tullee olemaan ”tiukentuva”. Jo pelkästään kaupungistumisen ja perhekoon pienenemisen trendit johtavat siihen, että yhä harvempi postinumeroalue on lähtökohtaisesti vakuuden arvon säilyttävä.

      Itse en ole koskaan kuullut noista mainituista ”huijareista”. Valtaosa tapauksista lienee hyvässä uskossa otettuja ja myönnettyjä lainoja, joilla on rakennettu tai hankittu haja-asutusalueelta kiinteistö, jonka myyminen ei kohtuullisessa ajassa onnistu ollenkaan siihen käytetyn rahasumman suuruisella summalla. ”Omat tarttis saada pois” -ajattelu on sitten vienyt viimeisenkin alustavasti kiinnostuneen ostajakandidaatin. Näissä kohteissa arvonmääritysmenetelmät ovat ihan erilaiset kuin kaupunkimaisessa ympäristössä, jossa saman postinumeroalueen sisällä löytyy vaikka 300 kpl 1970-luvulla rakennettua 55-62 m2 kaksiota, joista löytyy välittäjäkauppatilastoa pankin tunteman ja luottaman arvioitsijan pureskeltavaksi.

  2. Jaakko permalink

    Olen pankissa ääneen ihmetellyt etteikö heillä ole ketään omasta takaa, joka arvioisi osakkeen/kiinteistön arvon. Ei kuulemma ole. Esitin ajatuksen, että kun käydään kauppaa vaikka kesämökistä ilman välittäjää, käyvällä arvolla ei liene pankille väliä, jos maksukykyä velallisella riittää. Ja tähän pankkihenkilö nyökytti päätään hyväksymisen merkiksi. Pankin oma laskuri kun näyttää vihreää valoa, ei pantilla ole pankille juurikaan väliä.

    • Mitä enemmän näitä pankkihenkilöitä on sitä varmemmin Finanssivalvonta tulee puuttumaan asiaan ennemmin tai viimeistään seuraavan kriisin yhteydessä. Toki kaikki on suhteellista – jos asiakkaan tilin saldo on jatkuvasti sata tonnia plussalla ja kasvaa, ei sillä hirveästi ole väliä, onko mökin käypä arvo kymppitonnin pielessä vai ei.

Trackbacks & Pingbacks

  1. Mitä riskejä liittyy omistusasunnon käyttöön sijoitusasuntolainan lisävakuutena? YouTube #84 | Ostan Asuntoja

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Google photo

Olet kommentoimassa Google -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggers like this: