Onko nyt hyvä aika aloittaa asuntosijoittaminen vai pitäisikö odottaa? – Blogi #159

”Länsimetron tulo on jo täysin asuntojen hinnoissa” oli asuntomarkkinoiden asiantuntijoiden ja monen asuntosijoittajan yleisnäkemys, jota vastavirtaan lähdin kulkemaan. Oli vuosi 2003 ja paikkana Helsingin Lauttasaari, jossa itse olin asunut reilut 6 vuotta. Ammattilaiset siirtyivät kuulemma pois Helsingistä vuokratuotto-%:n painuessa liian alas kassavirtojen jäädessä negatiiviseksi.

Lauttasaaren asuntomarkkinoista minulla oli 2 vahvaa näkemystä; ajoin autolla Ruoholahteen joka aamu Lauttasaaren ruuhkatonta siltaa pitkin, kun muut seisoa kököttivät Länsiväylällä ja kävin kävelylenkeillä meren rantaa pitkin kulkevalla kävelytiellä. Ajattelin, että saaren tonttimaan määrä ei siitä paljoa kasva ja lähemmäs kaupunkia ei pääse, jos haluaa nauttia luonnon rauhasta ja meri-ilmasta kävelyllä. Ostin pari yksiötä vuonna 2004.

Asuntosijoitus Helsingissä – case yksiö 21 m2 Lauttasaaressa (2014)

Kun hinnat olivat nousseet reilu 10 %, olin jo kokeneempana asuntosijoittajana sitä mieltä, että nyt hinnat alkavat kuvastaa Länsimetron tuloa. Myin toisen yksiöistä 2006. Tämä henkilökohtainen tarina on opettanut minulle, että asuntosijoittamisen kannalta asuntomarkkinoiden ennustaminen on vaikeaa.

Asuntomarkkinoiden ennustaminen on vaikeaa

Saan jatkuvasti kysymyksiä siitä, mihin uskon asuntomarkkinoiden kehittyvän. Se, että hinnat ovat nousseet ja pysyneet nousutrendillä kasvukeskuksissa pitkään, ei tarkoita, että ihan kohta hintojen romahdus olisi edessä. Lauttasaaressa yksiöiden hinnat ovat nousseet 3-numeroisen prosentin siitä, kun itsekin olin aika varma, että ”länsimetro on jo hinnoissa”.

Olin ensimmäisten joukossa suosittelemassa pitkiin korkoihin siirtymisen harkitsemista. Viime vuoden 2018 puolella suosittelijoita alkoi tulla vasemmalta ja oikealta. Opiskeltuani asiaa vuosia luulin jo osaavani nähdä, että pohjat korkotasoissa olisi nähty ja riskillä tulisi pikkuhiljaa olemaan kasvava merkitys korkotasoja määritellessä. Vielä tätä ei ole tapahtunut, päinvastoin. Otin juuri uuden 10 vuoden kiinteällä korolla olevan lainan, jonka korko on %-yksikön alhaisempi kuin vuosi sitten ottamani vastaavan lainan. Ennätyspitkään ennätysalhaalla olleista koroista ei sen perusteella voi ennustaa, että kohta ne kääntyvät nousuun.

Jos joku ihmettelee, miksi taas otin kiinteäkorkoisen lainan ”virheistä oppimatta”, ero muuttuvakorkoiseen minulle tarjolla olevaan vaihtoehtoon oli 0,07 %-yksikköä. Parhaimmillaan ero on ollut 0,01 %-yksikköä eli kohdallani ei suurta ajattelua vaativia päätöksiä.

Asuntosijoittajan korkosuojauskeinot (2017)

USA:n finanssikriisiä edeltäneen kaltaista tilannetta asuntomarkkinoilla ei ole USA:ssa eikä Suomessa eikä samasta syystä tulevaa romahdusta ole tulossa (muista ennustajan lahjani tässä). Pankista ei asuntosijoittaja saa rahaa 100 % sijoitusasunnon hinnasta pelkästään sillä, että vieraskielisenäkin hengitys huuruttaa peiliä pankin tiskillä. Olen yhä vakuuttunut, että jossain vaiheessa sykli kääntyy mutta sen ennustaminen, milloin se kääntyy ja onko kulissien takana olemassa jotain, joka aiheuttaisi siihen romahdukseen johtavan vauhdin, on erittäin vaikea ennustaa.

Se, että voin tilata iPhone XS:n ja käytössä on useamman vuoden mittaisia 0-korkoisia osamaksuvaihtoehtoja, pistää miettimään, onko kaupan hidastuessa seuraavana vaiheena se, että osamaksuun tulee negatiivinen korko. Ainakin Euroopan keskuspankissa ja muissa piireissä tunnutaan uskovan, että 0-korkoja alentamalla talous taas elpyy.

Muutamia epäonnistuneen ennustajan ajatuksiani ennustamisesta:

• kysynnän ja tarjonnan epätasapaino vaikuttaa asuntojen hintoihin ja vuokriin sekä vapailla markkinoilla että säännellyillä markkinoilla
• asuntojen hinnat voivat laskea mutta ne voivat nousta lisää ennen laskua
• ”whatever it takes” -rahaa on tarjolla ennätysmäärä mutta sen saatavuuden kiristyksiä povataan jatkuvasti kotitalouksien velkaantumishuolien lisääntyessä
• asuntoja on voitu ”ylituottaa” paikallisesti mutta niiden kysyntään vaikuttavan työpaikkojen ja niistä seuraavaan aidon kysynnän kehitykseen vaikuttaminen on oman palkkaluokkani yläpuolella
• Suomessa on lukuisia asuntomarkkinoita, joita voisi kutsua vaikka postinumeroalueiksi, kaupunginosiksi tai kortteleiksi, joista tilastotietoa on saatavissa huonosti tai ei ollenkaan

Pitäisikö odottaa, kunnes voi taas ostaa kassavirtapositiivisia sijoitusasuntoja

Tavoitteitani käsittelevissä blogikirjoituksissani olen vuosia toistanut ”kassavirtapositiivisia sijoitusasuntoja on vaikea löytää” -selitystä, kun tavoitteet ovat jääneet saavuttamatta. Koska kassavirta on rahoitukseen liittyvä ominaisuus, olen tarkemmin määrittänyt kriteerini, mitä kyseinen toteamus minun tapauksessani tarkoittaa. 

Asuntosijoitustavoitteeni 2019 – Blogi #139

Jos nyt tietäisin, että Lauttasaaren yksiöiden hintakehitys jatkuu lineaarisesti samalla tavalla kuin vuodesta 2004 alkaen, ostaisin lisää kriteerieni mukaisesti kassavirtanegatiivisia yksiöitä Lauttasaaresta. Jos tietäisin, että Saksan 10 vuoden korko on 5 vuoden päästä -3 % nykyisen -0,3 %:n sijaan pysyvän helikopterirahan eli perustulon ollessa käytössä, ostaisin lisää näitä kassavirtanegatiivisia yksiöitä, koska tiedän, että rahan hinta ja saatavuus vaikuttavat asuntojen hintoihin. 

Koska en kumpaakaan tiedä, olen odottamisen sijaan valinnut sijoittamisen pääkaupunkiseudun ulkopuolelle. Myös näillä muilla asuntomarkkinoilla kriteerini täyttävien kohteiden löytäminen on vuosia ollut vaikeaa mutta kovalla työllä ja siitä seuranneella onnella joka vuosi niitä on löytynyt, vaikkei viime vuosina tavoitteiden täyttymiseen asti.

Aion silti opiskella, mitä se voisi tarkoittaa, jos Saksan 10 vuoden korko olisi -3 %. Ainakaan inflaatio ei olisi syönyt asuntosijoituslainojani.

Yksi syy, miksi positiivinen kassavirta on tärkeä sijoituskriteerini, on, että se suojaa mahdollisen romahduksen tapauksessa. Vaikka en todistetusti ennustajan kriteerejä omaakaan, olen silti varovainen enkä tässä markkinatilanteessa lähde muuttamaan sijoituskriteeriäni, joka toimii sekä asuntojen hintojen nousu- että laskumarkkinassa.

Mitä haittoja on asuntomarkkinoiden ajoittamisen yrittämisessä

Tässä vaiheessa on hyvä kertoa, että olen 100 %:sti tyhjentänyt osakesalkkuni jo pari vuotta sitten, koska pyrin ajoittamaan osakemarkkinoita (enkä enää ymmärrä ansaintalogiikkaa). Se, että kaikkien seuraamieni arvo-osakkeiden kurssit ovat yli 30 % alle alimpien hintojen, joilla niiden viimeisetkin erät salkustani poistin, ei ole saanut minua ostolaidalle, koska pyrin yhä ajoittamaan osakemarkkinoita. En ostanut osakkeita joulukuussa 2018 enkä tammi-maaliskuussa 2019. 

Pääosaamisalueeni ei ole osakesijoittamisessa vaan asuntosijoittamisessa. Se, että pyrin ajoittamaan osakemarkkinoita ei tarkoita sitä, että olen lopettanut sijoittamisen. Kun olen toistaiseksi onnistunut löytämään kassavirtapositiivisia asuntosijoituskohteita 2- ja 3-numeroisilla ROI-tuotto-%:lla, BRRRR-strategiakohteita jopa äärettömillä sijoitetun käteisen tuotoilla, pystyn helposti pysymään poissa osakemarkkinoilta kurssien romahdusta ajoittaen eli odottaen tietämättä, kuinka pitkä odotusaika tulee olemaan. 

Miten lasketaan asuntosijoituksen ROI (sijoitetun pääoman tuotto) ja mikä on ROE? YouTube #14

Osakemarkkinoilla ajoittaminen ymmärretään yleensä siten, että ostaa halvalla ja myy kalliilla. Omassa osakesijoittamisessani seuraan tiettyjä osakkeita vuodesta toiseen ja ostan niitä, kun uskon, että niiden liiketoiminnan näkymiin verrattuna kurssissa on runsas alennus ja myyn, kun en enää keksi, miksi niiden liiketoiminnan näkymät voisivat tuoda huomattavaa kurssinousua tulevaisuudessa. En osaa ollenkaan peliä, jossa 2-5 %:n kurssilasku olisi ”oston paikka”. Minulle 50-70 %:n kurssilasku hyvänä pitämieni yritysten kohdalla on signaali aloittaa ostot. Nyt ollaan vasta 35-45 %:n laskuissa myyntihuipuistani ja olen vasta ”tienannut” maksamani verot takaisin, jos nyt ostaisin.

Samalla logiikalla en nyt osta markkinahintaisia uudiskohdeasuntoja enkä myöskään markkinahintaisia hyvin remontoituja asuntoja, koska tällä hetkellä en pysty näkemään, että niiden alla olevan liiketoiminnan eli vuokraustoiminnan näkymät olisivat sellaiset, että sitä kautta tulisi huomattava kannattavuuden parannus sijoittamalleni käteiselle rahalle tulevaisuudessa. Jos markkinahinnat romahtaisivat 50 %, yrittäisin ostaa näitä samoja asuntoja niin paljon kuin mahdollista. 10-20 %:n alennuksilla tutkin jokaisen ostokohteen tarkemmin ja joskus sieltä löytyy kaupantekoon asti etenevä kohde.

Miten voisin kasvattaa sijoitusasuntosalkkuani 2 miljoonalla eurolla vuodessa? Blogi #132

Näillä perusteluilla olen vankkumaton positiivisen kassavirran puolustaja asuntosijoittamisen yhteydessä, mikäli tavoitteena on kasvattaa toimintaa ja toiminnasta saa päätoimeentulonsa. Kalliilla ostaminen uskoen kallistumiseen tulevaisuudessa on vaarallinen strategia jatkuvan kasvun ja oman toimeentulon kannalta. Riittävä hyvän perustan omaavan asuntosijoitussalkun positiivinen kassavirta tarjoaa suojaa myllerryksiä vastaan ja mahdollisuuksia hyötyä, kun myllerrys on rauhoittunut.

Negatiivisten kassavirtasijoitusten tekemistä vieläkin huonompi sijoitusstrategia on sijoittamatta jättäminen. 

Täydellisen ajankohdan odottaminen ei yleensä onnistu

Mikäli on aidosti lähdössä mukaan asuntosijoittamiseen, perusopinnot on suoritettu, pääomia on kerätty ja pankkikin on näyttänyt alustavaa vihreää valoa suunnitelmille, pohjien odottaminen strategiana voi johtaa siihen, että asuntosijoittajan ura ei ala koskaan. Suomessa tilastollisesti selkeät ”pohjat” nähtiin 1990-luvun puolivälissä mutta niiden selkeä näkeminen on vaatinut ajan kulumista ja vuosituhannen vaihtumista. 

USA:ssa finanssikriisin vaikutuksia ”asuntomarkkinoiden pohjiin” pystyy nyt näkemään erinomaisesti mutta 2008-2010 USA:ssa ei vallinnut asuntosijoitusbuumi, jossa kaikki lähtivät mukaan pohjat selvästi nähtyään. Edes 2012 massat eivät vielä olleet aloittaneet asuntosijoittamista mutta moni finanssikriisin yli seilannut kassavirtasijoittaja kasvatti jo ”osta ja pidä” -salkkujaan erinomaisten kassavirtatuottojen ansiosta ja moni flippaaja eli märkää unta todellisuudessa. Erittäin harva kuitenkin tuli mukaan asuntosijoittamiseen pelkästään sillä perusteella, että näki markkinahintojen nousevan.

Kaikille, jotka nyt pohtivat asuntosijoittamisen aloittamista, oleellinen kysymys ei ole, onko nyt oikea aika omilla markkinoilla aloittaa asuntosijoittaminen, vaan kysymys on, oletko itse valmis aloittamaan asuntosijoittamisen ja ymmärrätkö siihen liittyvät riskit.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”

Sijoitusasunnot.com Blogista: Sijoitusasunnon ostaminen ilman omaa rahaa – näin se on mahdollista

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Asuntosijoittava asiakaslähtöinen vuorotyöduunari Sari Bruun Osa ½ – Ostan Asuntoja Podcast #55

Ostan Asuntoja YouTube: Miten vuokranantaja voi välttää huijarin? – 4+1 keinoa YouTube #70

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Asuntosijoittajan opiskelusuositukset kesällä 2019 – Blogi #155