Skip to content

Vuokralaiskandidaattien esikartoitus

01/07/2018
Vuokralaiskandidaattien esikartoitus

Valtaosa vuokralaisista ei ole iltapäivälehdissä kuvattuja kauhuvuokralaisia, itse asiassa erittäin harva on. Ongelmia silti esiintyy. Vuokralaiset kertovat huonoja kokemuksiaan vuokranantajista sosiaalisessa mediassa ja vuokranantajat kysyvät neuvoja, miten periä maksamattomia vuokria tai purkaa vuokrasopimus. Kun vuokranantaja ja vuokralainen ovat hyviä, ei niistä kokemuksista kirjoitella lehtien palstoilla eikä niitä jaeta tuhansia kertoja sosiaalisessa mediassa kuvien kera. 

Median kautta asuntosijoittamisesta syntyy kuva, että taloyhtiölainan päälle omaa omistusasuntoa lisävakuutena käytetyn lyhennysvapaiden loppumisen jälkeen kassavirtanegatiivisen uudiskohteen ostaminen ja muutaman vuoden päästä voitolla myyminen ennen lyhennysvapaiden loppumista olisi asuntosijoittamista. Se on tulevaisuuden arvonnousulla spekulointia, johon sijoittaja ei voi mitenkään omin toimenpitein vaikuttaa. Spekuloinnissa ei ole mitään vikaa, kunhan ei erehdy luulemaan, että se on sijoittamista, koska lehdessä niin sanotaan. Rakentajiakaan ei kutsuta asuntosijoittajiksi, vaikka he sijoittavat rahaa ja ottavat riskiä, että heidän rakennustoiminnallaan luoma lisäarvo tuottaisi myynnin kautta voittoa, joka kattaa kustannukset, riskin ja jättää voittoa niiden jälkeen. 

Omassa “osta-vuokraa-remontoi-uudelleenrahoita-toista” -strategiassani uuden asuntosijoituksen tekemiseen liittyy yksittäisiä aktiviteetteja, joilla on iso merkitys sijoituksen kannattavuudelle. Asunto pitää ostaa halvalla ja se pitää remontoida hyväksi verosuunnittelu huomioiden ja kotiuttaa arvonnousut uudelleenrahoituksen kautta. Kun nämä enemmän kertaluontoiset toimenpiteet on tehty, siirrytään vuosia tai vuosikymmeniä kestävään vaiheeseen, jossa tärkeimpänä toimenpiteenä on asunnon vuokraus ja nimenomaan vuokraus hyvälle vuokralaiselle. Vuokraustoiminta on oleellinen osa vaurastumista tavoittelevan asuntosijoittajan liiketoimintaa ja vuokralaisen valinta on oleellinen osa vuokraustoimintaa.

Minkälainen on hyvä vuokralainen

“Annetaan vuokralle” -ilmoitusten perusteella monelle vuokranantajalle tuntuu olevan selkeänä, minkälainen on huono vuokralainen. Luottotietonsa menettänyt tai lemmikin omaava vuokralainen on ilmeisesti monen vuokranantajan mielestä kategorisesti huono vuokralainen. Lisäksi on joukko kriteerejä, jotka ovat yleisiä mutta, joita ei mainita. Lukuisia kertoja olen löytänyt näiden joukosta erinomaisia vuokralaisia jo pelkästään sen takia, että he yllättyvät, ettei heitä hylätäkään samasta syystä, jonka takia moni vuokra-asunto on jo jäänyt saamatta. 

Kyky maksaa vuokraa.Vuokranmaksu riippuu toki tuloista mutta suuretkaan tulot eivät ole tae vuokranmaksukyvystä, jos jatkuvasti eletään yli varojen luottokorttivelkaa kasvattaen. Toisaalta moni pienituloinen on ymmärtänyt, että vuokranmaksu on kaikista tärkein maksu, joka pitää hoitaa kerrasta toiseen sovitusti. Mitä pidemmän moitteettoman vuokranmaksuhistorian vuokralainen pystyy esittämään sitä pienempi merkitys on hänen tulojensa suuruudella. 

Halu maksaa vuokra sovittuna päivänä. En ole vielä koskaan tavannut vuokralaista, joka olisi pyytämättä esittänyt takautuvan tiliotehistorian, jossa näkyy toistuva vuokranmaksu kuukauden samana päivänä. Tiliotteesta voi peittää kaiken muun mutta tällaisen historian nähdessään moni vuokranantaja nostaa tällaisen vuokralaiskandidaatin korkealle listalla. 

Vuokralaisen ammatin työllisyysnäkymät. Jos vuokralaiskandidaattien joukossa on lähi- tai sairaanhoitaja, monelle vuokranantajalle syttyy automaattisesti yksi vihreä valo, koska lähes kaikki ovat tietoisia näiden ammattien lisääntyvästä työn tarjonnasta. Opiskelijoilla on tutkinnon suorittamisen keston ajan suhteellisen vakaa tulotaso. Eläkeläisillä se on vielä vakaampi.

Kyky ja halu pitää kodistaan hyvää huolta. Mitä pidempään vuokrasuhde kestää sitä todennäköisemmin normaalin kulumisenkin takia asuntoon pitää mahdollisesti tehdä jonkinlaista pintaremonttia vuokralaisen poismuuton jälkeen. Silti kotinsa hyvää kuntoa ja siisteyttä arvostava vuokralainen on vuokranantajan kannalta ihanteellinen, jolloin optimitilanteessa lähtevä vuokralainen voi luovuttaa asunnon avaimet tulevalle vuokralaiselle, joka vahvistaa asunnon kunnon ja siisteyden vakuuden välitöntä vapauttamista varten.

Lainkuuliaisuus. Vuokralainen, jonka mielestä lakeja ei tarvitse noudattaa, kunhan ei jää kiinni, suhtautuu todennäköisemmin samalla tavalla myös vuokrasopimuksen ehtoihin, talon järjestyssääntöihin ja naapureiden huomioonottamiseen. 

Harva vuokralaiskandidaatti on täydellinen (kuten ei ole vuokranantajakaan) ja vuokranantajana toimimisen taitoihin sisältyykin opittava kyky löytää riittävän hyvä vuokralainen, joka sopii vuokranantajan omaan toimintamalliin ja tarjottavaan vuokrakotiin. Muuttotappiopaikkakunnan peruskuntoiseen 70-luvun kaksioon vuokralaisen löytäminen noudattaa erilaista kriteeristöä kuin kasvukeskuksen uudiskohteen pieneen yksiöön vuokralaisen löytäminen. Oli asunto sitten kuinka vaikea tahansa vuokrata, väärälle henkilölle vuokraaminen on kuitenkin eri asia kuin ei-täydelliselle henkilölle vuokraaminen.

Vuokralaiskandidaattien esikartoitus osana hyvän vuokralaisen löytämistä

Vuokralaiskandidaattien esikartoitus edeltää vuokralaiskandidaatin kartoitusta. Yksinkertaisesti tämä tarkoittaa sitä, että kartoitusprosessi ei ala luottotietojen tarkistuksella vaan viimeistään ensimmäisestä vuokralaiskandidaatin yhteydenotosta, joka voi tulla puhelimella, sähköpostilla tai vaikkapa WhatsApp:lla. Omassa toimintamallissani jaan esikartoituksen ja kartoituksen siten, että esikartoitusvaihe sisältää kaiken, mikä edeltää päätöstä lähteä tekemään vuokrasopimusta yksittäisen kandidaatin kanssa.

Esikartoituksen tarkoituksena on suppilomaisesti mahdollisimman nopeasti ja tehokkaasti löytää kandidaattien joukosta ne 3-5 kandidaattia, joille vuokrattavana oleva asunto parhaiten sopisi ja jotka alustavasti näyttäisivät täyttävän valintakriteerit. Tämä ei siis ole mikään syrjintäprosessi vaan kaikkien ajankäytön säästöön pyrkivä toimintatapa, jonka avulla löytyy hyvä vuokralainen, joka myös löytää itselleen sopivan vuokrakodin ja vuokranantajan.  

“Annetaan vuokralle” -ilmoitus

Moni ei varmaan sitä ajattele mutta esikartoitusprosessi alkaa itse asiassa “annetaan vuokralle” -ilmoituksen tekemisellä. Itsekin puhun siitä markkinointina mutta syy, miksi laitan mahdollisimman paljon tietoa ilmoitukseen on myös se, että näin karsiutuvat pois ne, joille asunto ei sovi. Esimerkiksi vuokraovi.com:in tilastoista näkee, kuinka moni on käynyt katsomassa ilmoituksen. Jos ilmoitustani on käyty katsomassa 500 kertaa ja yhteydenottoja tulee 20, esikartoituksen suppilon ensimmäinen vaihe on onnistunut erinomaisesti, koska 480 on karsiutunut pois ilman, että olen käyttänyt sekuntiakaan omaa aikaani. Lähes kaikki yhteydenotot ovatkin sellaisia, joissa kysytään, milloin asuntoa pääsisi katsomaan.

Jos voisit harkita hyvää vuokralaista, jolla on kilpikonna, kirjoita ilmoitukseen “pienet lemmikit sallitaan tapauskohtaisesti” sen sijaan, että kirjoitat “lemmikit kielletty”. Jos voisit harkita maksukykyistä työpaikan omaavaa vuokralaista, jonka luottotiedot ovat menneet ex-puolison toilailuiden ansiosta, älä kirjoita “luottotiedot oltava kunnossa” vaan kirjoita jotain tyyliin “hyvää maksukykyä arvostetaan” ja/tai “kotivakuutus vaaditaan”. Toki yliopistopaikkakunnalla heinäkuussa voi hyvin kirjoittaa yliopiston vieressä olevan yksiön ilmoitukseen vaatimuksen luottotietojen kunnossa olemisesta mutta muuttotappiopaikkakunnan kaksioon joulukuussa saman laittamalla voit menettää hyvän vuokralaiskandidaatin, joka on jo hoitanut ulosottovelkojaan säntillisesti palkkatuloillaan.

Vuokralaiskandidaatin ensimmäinen yhteydenotto – sähköposti, viesti, puhelu

Vuokralaiskandidaatin ensimmäisen kontaktin tullessa sähköpostilla tai viestillä siihen ei kannata heti vastata. Kun minulla on uusi “annetaan vuokralle” -ilmoitus netissä, en vastaa puheluunkaan heti. Kaikissa tapauksissa teen seuraavan kartoituksen aina tässä järjestyksessä:

  • tarkistan puhelinnumeron fonecta.fi:stä ja löydän mahdollisesti henkilön nimen ja osoitteen, mikäli kyseessä on puhelu tai sitä ei mainittu viestissä tai sähköpostissa
  • tallennan puhelinnumeron ja tarkistan WhatsApp:in, josta usein löytyy henkilön profiilikuva
  • googlaan nimellä
  • teen sosiaalisen median kartoituksen aloittaen Facebookista ja tarvittaessa etenen Instagramiin ja Twitteriin

Profiilikuvan ja paikkakunnan perusteella löytää yleensä oikean henkilön viimeistään Instagramista mutta yleensä Facebookista. Jos tämä tuntuu vainoharhaiselta, mieti työpaikanhakua. Oletko koskaan kutsunut rekrytointihaastatteluun ketään, joka sanoo yhteydenotossaan “pääsiskö sitä duunipaikkaa kattoon” kertomatta mitään itsestään tai oletko hakenut työpaikkaa vastaavalla tavalla? En minäkään. Silti 95 % vuokralaiskandidaateista myy itseään yhdellä lauseella “koska sitä kämppää pääsis kattoon”. Ja todella moni vuokranantaja vastaa siihen kertomalla ajankohdan. Itse pyrin löytämään mahdollisimman paljon tietoa vuokralaiskandidaatista mahdollisimman aikaisessa vaiheessa.

Edelläkuvatun kartoitusprosessin vaiheen kautta löytyy pääosin hyvänoloisia vuokralaiskandidaatteja ja monen osakkeet paranevat vaikkapa sillä, että FB- tai IG-profiilista löytyy useampi selfie nykyisen kodin peilin kautta, joissa näkyy todiste taustalla olevasta siististä asunnosta. Myös monen nuoren miehen auto voi olla viimeisen päälle siisti, jolloin oletus siististä kodistakin on luonnollinen. Kartoituksen kautta voi myös löytyä varoitusmerkkejä, joita pitää selvittää haastattelun kautta enemmän. 

Prosessia voi myös kääntää toisinpäin, mikäli vuokra-asunto sattuu vapautumaan samaan ajankohtaan kuin nuoret saavat päätöksiä opiskelupaikoistaan. Facebook:in “Vuokra-asunnot” -ryhmät täyttyvät opiskelijoiden ilmoituksista, joissa he etsivät vuokrakotia opiskelupaikkakunnalta. Näissä ilmoituksissa voi menestyä sitä paremmin mitä kattavampi tietopaketti on opiskelijalle tarjota. Ulkopaikkakunnalta tulevaa opiskelijaa kiinnostaa opiskelupaikan läheisyydessä oleva asunto. Muiden asuntojen kohdalla kiinnostava tieto on, miten julkisella liikenteellä pääsee kulkemaan oppilaitokselle.

Vuokralaiskandidaattien esikartoitushaastattelu

Joillain vuokranantajilla on käytäntönä järjestää yleisnäyttöjä, joihin kaikki kiinnostuneet ovat tervetulleita. Siellä voi olla tulostettuja hakemuskaavakkeita kiinnostuneiden täytettäväksi. Joku puhelias vuokralaiskandidaatti voi viedä vuokranantajan kaiken huomion näytössä ja lopulta hän poistuu näytöltä edes täyttämättä kaavaketta ja hänestä ei enää koskaan kuulu mitään. Hiljainen introvertti, mahdollisesti paras vuokralaiskandidaatti voi poistua näytöltä sanomatta sanaakaan luullen mahdollisuuksiensa menneen. Tästä syystä pyrin järjestämään yksityisnäytötkin peräkkäin, en samanaikaisesti.

Esikartoitusprosessin haastatteluvaiheen tavoitteena on edetä kohti suppilon kapeampaa pohjaa ja tunnistaa sellaiset vuokralaiskandidaatit, joille juuri tämä asunto voisi olla se hyvä koti ja jotka voisivat olla hyviä vuokralaisia. Heille järjestetään mahdollisuus käydä katsomassa asuntoa paikan päällä.

Haastattelun alussa tavoitteena on saada vuokralaiskandidaatti puhumaan. Tämä onnistuu yleensä avoimilla kysymyksillä “onko sinulla kysymyksiä asunnosta, taloyhtiöstä, alueesta, paikkakunnasta tai vuokranantajasta”. Näiden kysymysten pohjalta keskustelu voi lähteä etenemään mitä moninaisimpiin suuntiin mutta niiden avulla syntyy heti kuvaa, minkälainen vuokralainen voisi olla kyseessä. Toiselta paikkakunnalta uuteen kaupunkiin opiskelemaan muuttavan kanssa keskustelu voi lähteä liikkeelle siitä, miten matka taittuu asunnolta opiskelupaikkaan. Alueella aikaisemmin asuneelle ei sen sijaan tarvitse selittää lenkkipolkujen sijaintia ja monasti käykin niin, että minäkin saan lisätietoa heiltä.

Jotkut haastattelut päättyvät nopeasti ja molemmat osapuolet voivat olla tyytyväisiä, ettei näyttöä järjestynyt:

  • onko vuokrassa neuvotteluvaraa – ei => kiitos, hei
  • tarvitsen asuntoa 3 kuukauden päästä, voitko odottaa – en => kiitos, hei
  • saako asuntoon tuoda 1000 litran akvaarion – ei => kiitos, hei
  • onnistuuko vakuuden maksu ensimmäisestä muuttamisen jälkeisestä tilistä kuun 15. päivä – ei => kiitos, hei 

Joihinkin kysymyksiin vastataan vastakysymyksellä, joka synnyttää keskustelun, jonka kautta löytyy tietoa, olisiko kyseessä hyvä vuokralaiskandidaatti:

  • sallitko kissan lemmikkinä – mahdollisesti, kerrotko minkälainen kissa
  • luottotiedot eivät ole kunnossa, onko se ongelma – ei välttämättä, kerrotko, miten ne luottotiedot ovat menneet
  • hyväksytkö Kelan vakuuden – kyllä, kerrotko lisää
  • en ole vielä täysi-ikäinen, onko se ongelma – ei, olisiko tämä ensimmäinen oma asuntosi 

Näiden keskustelujen edetessä osa vuokralaiskandidaateista päättää itse, etteivät he ole sopivia kandidaatteja kyseiseen asuntoon. Luottotiedoista keskustellessa kysyn aina, kuinka suuri summa on ulosotossa, kun se vuokrasopimusta tehdessä tarkistetaan ja moni tekee itse johtopäätöksen sen perusteella. Aina välillä tulee vastaan henkilö, joka tietää sadan euron tarkkuudella, kuinka suuri summa on ja jotkut kertovat, että luottotiedoissa näkyy merkinnät ex-puolison aiheuttamista veloista mutta ne näkyvät ulosottorekisterissä jo maksettuina. Näiden keskustelujen lomassa myös tieto asunnon tarpeen ajankohdasta tai syystä muuttaa nykyisestä asunnosta saattaa tulla edes niitä vuokralaiskandidaatilta kysymättä mutta ne ovat tietoja, jotka tulisi selvittää. 

Koko haastatteluprosessin tarkoituksena on saada tietoa mahdollisimman paljon asioista, jotka liittyvät kirjoituksen alussa mainittuihin hyvän vuokralaisen ominaisuuksiin. 

Kun vuokralaiskandidaatilla ei enää ole kysymyksiä, kerron vielä, että minua vuokranantajana kiinnostaa vuokralaisessa 2 asiaa:

  • kyky ja halu maksaa vuokra sovitusti
  • halu ja kyky pitää kodistaan hyvää huolta

Valtaosa näihin vaikuttavista seikoista on tullut jo vuokralaisen itsensä kertomana keskustelun aikana mutta joskus vuokralainen muistaa mainita vielä jonkun lisävaltin. Konkretisoin maksukykyä vielä lisäkysymyksellä esimerkiksi “miten onnistuu ensin 1200 euron vakuuden maksaminen ja muutama päivä sen jälkeen 600 euron vuokranmaksu, yhteensä 1800 euroa”. En ole vielä koskaan kohdannut vuokralaiskandidaattia, jonka nopea “onnistuu” -vastaus ei olisi osoittautunut käytännössä todeksi.

Mitä vuokralaiskandidaattien esikartoitushaastattelulla saavutetaan

Olen tehnyt reilusti 3-numeroisen määrän vuokrasopimuksia vuokranantajana toimimiseni aikana. Vaikka en ole tilastoja pitänytkään, esikartoitushaastatteluja olen tehnyt varmaankin jo 4-numeroisen määrän, kuluneenkin viikon aikana noin 20. Pyrin alussa olemaan kaikkiin vuokralaiskandidaatteihin yhteydessä, jotka ovat vaivautuneet kertomaan nimensä ja puhelinnumeronsa. Haastattelujen kautta toteutuu yleensä seuraavat 4 asiaa:

  • kandidaattien joukosta karsiutuvat ne, joiden osalta en ollut “annetaan vuokralle” -ilmoituksessa onnistunut antamaan juuri sitä tietoa, joka heidän kannaltaan on ratkaiseva tai asettamani ehdot eivät heille sopineet
  • kandidaattien joukosta karsiutuvat ne, jotka puhelun aikana ymmärtävät, että heidän tarinansa esimerkiksi vuokranmaksukyvyn osalta tullaan tarkistamaan vuokrasopimuksen tekovaiheessa
  • kandidaattien joukosta karsiutuvat ne, jotka eivät täytä minimivalintakriteerejä
  • kandidaattien joukossa olevista hyvistä vuokralaiskandidaateista osa kiinnostuu asunnosta enemmän todetessaan, että myös vuokranantajan ajatusmaailma siitä, miten vuokralaisia kohdellaan vuokrasuhteen aikana, vastaa heidän toivomuksiaan

Kaikkien näiden 4 asian yhteisvaikutuksena 500:n “annetaan vuokralle” -ilmoituksen katsoneen suppilo on kaventunut 2-5 hyvään vuokralaiskandidaattiin, joille järjestyy näyttö katsomaan asuntoa. 

Aika on rahaa – eikö kaikki tämä ole asuntosijoittajan ajan haaskausta

Minulla ei ole mitään vuokravälittäjiä vastaan ja hyvä vuokravälittäjä onkin osaamattomalle vuokranantajalle palkkionsa arvoinen ja kokeneelle vuokranantajalle hyvä keino minimoida vuokraustoimintaan liittyviä aktiviteetteja. Jos on vuokranantajana toimimisen alkutaipaleella, hyvät suositukset omaavan välittäjän käyttö on suositeltava vaihtoehto. Samalla voi seurata ja kysellä, mitä kaikkea välittäjä tekee hyvän vuokralaisen löytääkseen ja näiden oppien avulla voi turvallisemmin siirtyä itse kokeilemaan vuokrausta. 

Olen itse määritellyt vuokralaisvalinnan yhdeksi toimintani strategiseksi ydinprosessiksi. Liiketoiminnan ydinprosessit ovat sellaisia, jotka pidetään omissa käsissä ja muut tukitoiminnot voi ulkoistaa. Vuokralaisvalintaprosessiin käyttämäni ajan normaalia suurempi määrä johtuu siitä, että ajan investointi tähän vaiheeseen säästää minulle kokemukseni mukaan eniten aikaa ja rahaa vuokrasopimuksen solmimisen jälkeisessä vaiheessa. 

Lisäksi toimintani motto on tarjota “Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja”. Mikäli mottona olisi “Hyviä Vuokrakoteja”, vuokraustoiminnan ulkoistaminen olisi mahdollista mutta omassa ajattelussani ”Hyvään Asukaskokemukseen” liittyy myös hyvä vuokranantaja. Esikartoitushaastattelu on yksi parhaista ellei paras mahdollisuuteni luoda hyvälle vuokralaiskandidaatille ensimmäinen mielikuva hyvästä vuokranantajasta, joka mahdollisesti kallistaa hänet tekemään vuokrasopimuksen kanssani sen sijaan, että ottaisi pelkän “Hyvän Vuokrakodin”, joita uudiskohteiden myötä on yhä enemmän tarjolla.


Kuuntele Ostan Asuntoja Podcastia: Ostan Asuntoja Podcast #1 – Henkilökohtaisen asumispalvelun urbaani vuokranantaja Markus Grahn 

Asuntosijoittajan opiskelusuositukset kesällä 2018

4 kommenttia
  1. Antti permalink

    Erinomainen kirjoitus. Vahvisti ja tarkensi omaa vuokralaisenvalintaprosessiani. Kiitos.

Trackbacks & Pingbacks

  1. Kiitollisen vuokranantajan tarina hyvästä vuokralaisesta | Ostan Asuntoja
  2. Vuokralaisen minimikelpoisuuskriteerit | Ostan Asuntoja

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

w

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggers like this: