Asuntosijoittamisen kannattavuus (lue lisää täältä) muodostuu pääsääntöisesti 4 eri elementin kautta:
- Kassavirta
- Arvonnousu
- Lainanlyhennykset
- Verosuunnittelu
Näiden elementtien keskinäiset suhteet vaihtelevat sijoituskohtaisesti ja ovat riippuvaisia sijoittajan henkilökohtaisista tavoitteista. Kun sijoittaja ymmärtää, miten kukin elementti vaikuttaa kannattavuuteen ja miten ne lasketaan, on suhteellisen turvallisesti vaurastumisen polulla. Tarkastelen tässä kirjoituksessa ”vuokratuotto-%” -tunnusluvun (jatkossa vuokratuotto) soveltuvuutta asuntosijoittamisen kannattavuuden mittarina näihin neljään elementtiin peilaten.
Vuokratuoton laskeminen
Olen huomannut, että vuokratuoton laskentakaavaan löytyy paljon erilaisia versioita, joissa osassa jopa omenat ja appelsiinit menevät sekaisin. Esimerkiksi korkomenoja ja jopa veroja tuodaan mukaan vuokratuoton laskentakaavaan ja välillä pääomantuottolaskelmatkin sekoitetaan vuokratuottolaskelmiin. Onneksi Googlen etusivulle päätyy jo pääosin “oikeaoppisia” laskentakaavoja. Joitakin kohteita markkinoidaan vuokratuotoilla, joissa arvioitu tulevaisuuden arvonnousu on laskettu osaksi vuokratuloa ja sitä kautta saatu houkuttelevan korkealta näyttävä vuokratuotto.
Aina suosittelemani Suomen Vuokranantajat ry määrittelee nettisivuillaan vuokratuoton laskentakaavan seuraavasti:
((kuukausivuokra – vastikkeet) x 12 / (velaton hinta + remontit + varainsiirtovero)) x 100 %
Samassa yhteydessä kirjoitetaan: ”vuokratuotto tarkoittaa säännöllistä kassavirtaa asunnosta”. Harmillisesti joku voi ymmärtää, että vuokratuotto ja kassavirta olisivat sama asia, mitä ne eivät ole. Yllä esitettyä kaavaa voi täydentää ”muut asuntoon kohdistuvat juoksevat kulut” -erällä, joka on Vuokranantajien sivuilla selitetty mutta jätetty kaavasta pois. Ne ovat pääsääntöisesti pieniä kuluja. Vuokranantajien sivuilla on myös hyvin ohjeistettu erilaiset herkkyystarkastelut laskentakaavan osia muuttelemalla. Itse ajattelen, että ”vuokranantajan vuosi on 11 kuukautta”, jolloin varaan kaavassa kuukauden verran tyhjänä oloon sekä pikkukorjauksiin ja rikkoontuviin kodinkoneisiin. Vuokralaisen vaihtuessa vuokraukseen liittyvät kulut sisältyvät tähän yhden kuukauden nettovuokran vähennykseen viivan yläpuolella.
“Osta, vuokraa, vaurastu” -kirjassa* määritellään laskentakaava samalla tavalla kuin Vuokranantajat ry:n sivuilla kuitenkin tarkentamalla, että käytettäessä velatonta hintaa viivan alapuolella tulee viivan yläpuolella käyttää nimenomaan hoitovastiketta. Kirjassa suositellaan, että rikkoontuvia kodinkoneita ja pikkukorjauksia varten lisätään pieni summa viivan alapuolella oleviin remontteihin. Kirjan kirjoittajien blogia seuraamalla ymmärtää, että heidän vuokrausasteensa on lähes 100 %, jolloin viivan yläpuolella oleva kerroin voi olla 12, koska tyhjänä ololle ei tarvitse varata juuri mitään ja pikkukorjaukset on kaavassa huomioitu viivan alla.
Netistä löytyvä ilmainen vuokratuotto.fi -laskuri käyttää “Osta, vuokraa, vaurastu”-kirjan laskentakaavaa. Laskuriin kannattaa tutustua, sillä se vie laskelman kassavirtaan asti.
Vuokratuotto ja kassavirta
Kassavirta kertoo kaikkien sijoittajan tilille tulevien ja tililtä lähtevien maksusuoritusten erotuksen. Mikäli velaton asunto on ostettu kokonaan käteisellä, vuokratuotto ja kassavirta ovat samat. Valtaosa asuntosijoittajista käyttää velkavipua, jolloin pankkitililtä lähtee kuukausittain maksettavaksi lainan korko ja lyhennys. Korko voi olla kiinteä tai muuttuva. Lainanlyhennystapa voi olla tasalyhennys, tasaerä tai annuiteetti. Laina-aika vaihtelee sijoittajakohtaisesti. Vuokratuoton laskentakaava ei huomioi korkoja, lyhennyksiä tai laina-aikaa mitenkään.
Mikäli kassavirta on positiivinen, jää sijoittajalle rahaa pankkitilille uudelleen sijoitettavaksi tai kulutettavaksi. Tällöin voidaan todeta, että ”vuokralainen lyhentää sijoittajan lainan ja maksaa korot vuokrassaan”. Vaikka sijoittaja rahoittaisi sijoituksensa 120 %:in pankkilainalla aiheuttaen massiivisen, vuokraa suuremman, pankkitilin saldoa syövän negatiivisen rahavirran, ei tämä näy vuokratuotto -tunnusluvussa mitenkään.
Vuokratuotto ja arvonnousu
Mikäli sijoittaja onnistuu ostamaan asunnon vaikkapa 15 % alle markkinahinnan, huomioi vuokratuoton laskentakaava arvonnousun vuokratuottoa parantavasti, vaikkei kerro tuottoa itse alennukselle.
Mikäli asunnon keittiö vaatii 5000 euron remonttia 4 vuoden kuluttua ostohetkestä, kaavan oikeaoppinen käyttö edellyttää, että tämä 5000 euron erä on viivan alla kohdassa “remontit”. Myös 25000 euroa maksava linjasaneeraus on tulossa 6-7 vuoden kuluttua ja se lisätään viivan alle samaan kohtaan “remontit”. Molemmat tulevaisuuden remontit pienentävät täten vuokratuottoa. Hyvin toteutettuna keittiöremontti voi nostaa asunnon arvoa vaikkapa 8000 euroa ja linjasaneeraus vaikkapa 22000 euroa. Vuokratuoton laskentakaava huomioi vain remonttien kustannusten tuottoa pienentävän vaikutuksen muttei remonttien tuomaa arvonnousua.
Uusi keittiö ja kylpyhuone voivat mahdollistaa asunnossa merkittävän vuokrankorotuksen. Koska nämä vuokrankorotukset ovat vasta tulevaisuudessa, niitä ei kaavassa huomioida, vaikka tulevaisuuden remonttien kustannukset siis huomioidaankin. Asuntojen markkinahintojen muutoksia kaava ei huomioi.
Vuokratuotto ja lainanlyhennykset
Koska vuokratuoton laskentakaava ei mitenkään huomioi sijoitusasunnon ostamiseen käytettyä velkavipua, ei myöskään lainanlyhennysten tuomalle sijoittajan varallisuuden kasvulle ja sen tuotolle löydy mitään indikaatiota kaavasta.
Kassavirran laskentakaavassa lainanlyhennykset ovat kassavirtaa pienentävä erä. Kassavirran ollessa positiivinen, sijoittajan yksi tuoton elementti kassavirran rinnalla on vuokralaisen vuokrallaan kattamat lainanlyhennykset, jotka kasvattavat sijoittajan varallisuutta. Tämä varallisuuden kasvu on vapaata asunnon vakuusarvoa, jota vastaan sijoittaja voi ottaa saman määrän lainaa uudelleen sijoitettavaksi.
Vuokratuotto ja verosuunnittelu
Vuokratuoton laskentakaava huomioi vuokrista vähennettävät hoitovastikkeet, jotka pienentävät vuokraustoiminnasta kertyvää pääomatuloa ja täten verotusta. Vuokranantajien ohjeissa mainitaan ”muut asuntoon kohdistuvat juoksevat kulut”, jotka tarkka sijoittaja voisi lisätä laskentakaavaankin. Jokaisen tällaisen kulun tunnistaminen ja kirjaaminen on verosuunnittelua. Toki viivan yläpuolelle kirjatut kulut pienentävät vuokratuottoa eivätkä siten mentaalisesti tunnut kannattavuutta parantavilta toimenpiteiltä. Jo toteutuneiden kulujen unohtaminen veroilmoituksen yhteydessä johtaa kuitenkin korkeampaan verotukseen ja sitä kautta heikentää kannattavuutta.
Ostan Asuntoja Blogista: Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen (päivitetty 7.2.2018 ja 27.1.2019)
Mikäli sijoitusasunnon ostamisessa käytetään velkavipua, saa velan korot vähentää verotuksessa. Koska vuokratuoton laskentakaava ei huomioi velkavivun käyttöä, ei myöskään korkojen määrä vaikuta vuokratuottoon. Mikäli sijoituksen tuoma kassavirta on positiivinen, tarkoittaa se sitä, että vuokralainen kattaa vuokrallaan myös sijoittajan asunnon ostoon käyttämän lainan korkokulut.
Palataan aikaisemmin esitettyyn keittiön 5000 euron remonttiin, joka esiintyy vuokratuoton laskentakaavassa viivan alla. Remontin kulut saa vähentää vuokrista verotuksessa, jolloin käytännössä verottaja rahoittaa remontista 30 %. Ilman remonttia kuluja ei olisi syntynyt ja vuokratulo olisi ollut 5000 euroa suurempi, josta olisi mennyt veroa 30 % eli 1 500 euroa. Tämä verosuunnitteluhyöty ei näy vuokratuoton laskentakaavassa. En ole koskaan nähnyt ohjetta, jossa olisi sanottu, että verotuksessa vuokratuloista vähennyskelpoisista asunto- ja taloyhtiöremonteista tulisi huomioida vain 70 % kustannuksista vuokratuottoa laskettaessa.
Konkreettisin esimerkki löytyy uudiskohteista, joissa usein myyntihinta on 30 % velattomasta hinnasta ja tuloutettavaa, siis vuokratuloista vähennyskelpoista” taloyhtiölainaa” on 70%. Sijoittaja saa siis vähentää sekä korot että lyhennykset vuokratuloista. Vertailun vuoksi saman kohteen ostaminen 70 %:in pankkilainan turvin, josta vain korot saa vähentää vuokratulosta, johtaa paljon korkeampaan sijoittajan verotukseen. Vuokratuoton laskentakaava antaa molemmille sijoituksille saman vuokratuoton, vaikka taloyhtiölainan verosuunnitteluhyödyn myötä taloyhtiölaina tarjoaa paljon paremman kannattavuuden pankkilainaan verrattuna.
Sama ilmiö esiintyy vertailtaessa kahta samanlaista linjasaneerattua kohdetta, joista toisen myyjä on maksanut taloyhtiölainan pois ja toisessa asunnossa taloyhtiölaina on maksamatta. Tämä on konkretisoitunut minulle tänäkin vuonna jo 2 kertaa, kun välittäjä oli ohjeistanut omistusasujaa maksamaan taloyhtiölainan pois, jotta asunnon myyminen helpottuisi. Kerrottuani myyjälle, kuinka suuri myyntivaltin menetys sijoittajan silmissä tämä temppu oli, langan toisessa päässä ei ollut iloinen tunnelma.
Yhteenveto “vuokratuotto” -tunnusluvun soveltuvuudesta asuntosijoituksen kannattavuuden mittariksi
Edelläkuvatun mukaisesti vuokratuotto kuvaa huonosti asuntosijoituksen eri kannattavuuden elementtejä lukuunottamatta sijoittajaa, joka ostaa velattomia asuntoja vain käteisellä. Vuokratuoton lisäksi sijoittajan tulisi sisällyttää työkalupakkiinsa tunnuslukuja, jotka paremmin kuvaavat sijoituksen kannattavuutta edes jonkin yllämainitun elementin kannalta.
Vuokratuoton huonoja puolia on myös, että se kuvaa sijoitusta yhtenä ajan hetkenä. Tarkemmin laskentakaavaa tarkasteltuna huomaa, että eri ajan hetkiä sekoitetaan keskenään. Jos käytetään uudestaan esimerkkinä 7 vuoden kuluttua tulevaa linjasaneerausta, voidaan todeta, että sen kustannusrasite huomioidaan kaavassa, jossa vuokrat ja vastikkeet edustavat nykyhetkeä. Sitä, kuinka paljon vuokratuloa (ja kassavirtaa) sijoitus ehtii ennen linjasaneerausta 7 vuodessa kerryttämään, ei kaava huomioi.
Mihin “vuokratuotto” -tunnusluku soveltuu
Vuokratuotto -tunnusluvun suurimpia etuja on, että valtaosa asuntosijoittajista tunnistaa ja osaa laskea sen sekä käyttää sitä. Jos onnistuu ostamaan Helsingin Kalliosta yksiön, jonka vuokratuotto on vaikkapa 7 % (vuonna 2016), lähes kaikki sijoittajat ajattelevat, että se oli hyvä kauppa. Vastaavasti 3 %:in vuokratuotto herättäisi kanssasijoittajien mielessä ajatuksen, että kauppa tehtiin kutakuinkin markkinahintaan ilman alennusta. Juuri tässä on tämän tunnusluvun suurin arvo. Se antaa nopeasti laskettavan yleiskuvan siitä, onko tietty kohde keskimääräiseen markkinaansa verrattuna potentiaalisesti hyvä vai huono. Mikäli se on huono, kohteen voi unohtaa ja siirtyä seuraavaan. Mikäli se on hyvä, ansaitsee kohde perusteellisemman huomion.
Jotta vuokratuoton vertailukelpoisuusarvo toteutuisi, vuokratuoton laskentakaavaan eivät kuulu lainanhoitokulut millään tavalla toisin sanoen vuokratuoton tarkastelussa oletetaan, että asunto on ostettu käteisellä ilman lainarahaa. Jos lainanhoitokulut ympättäisiin vuokratuoton laskentakaavaan, saisivat 70 %:in ja 40 %:in velkavipua käyttävät kaksi eri sijoittajaa eri vuokratuoton samalle kohteelle. Samasta syystä tulevaisuuden arvonnousujen tai verojen keinotekoinen vääntäminen laskentakaavan sisälle johtaa sen käyttäarvon romahtamiseen.
Jos vuokratuotto on oma suosikkitunnusluku ja kirjoituksen alussa mainitsemani asuntosijoituksen kannattavuuden elementit tuntuvat filosofiselta hienostelulta ja niiden sisäistäminen ajan haaskaukselta, kannattaa keskittyä miettimään, miten vuokratuottoa voi parantaa. Vuokratuoton parantamista voi tarkastella purkamalla sen laskentakaava osatekijöihin. Vuokratuotto paranee, kun:
- vuokra nousee
- hoitovastike pienenee
- vuokralaiset vaihtuvat lennosta eli tyhjänä oloa on mahdollisimman vähän
- hankintahinta laskee
- remonttikulut alittavat ennen kaupantekoa käytetyn arvion
Lisäksi on tärkeätä ymmärtää, että verottaja käsittelee tiettyjä kulueriä eri tavalla riippuen niiden luonteesta ja taloyhtiön kirjanpidollisesta käsittelystä.
Amerikkalaisessa asuntosijoituskirjallisuudessa vuokratuoton termiä vastaava on “cap rate” tai “capitalization rate”. Siellä kauppaa käydään Suomea enemmän kokonaisilla vuokrakerrostaloilla, joiden karkeaan arvonmäärittelyyn sovelletaan “cap rate” -tunnuslukua. Suomessa piensijoittajien suosimien asunto-osakkeiden tai amerikkalaisten piensijoittajien suosimien omakotitalojen arvonmäärittelyyn ei käytetä “vuokratuotto-%“ tai “cap rate” -tunnuslukua vaan arvonmäärittely perustuu samanlaisten kohteiden markkina-arvojen vertailuun.
* Adlibris -linkin kautta kirjan hankkimalla tuet hieman Ostan Asuntoja sisällöntuotantoa.
Luin joskus vuonna 2014 kirjoitusta “Asuntosijoittajan 10 käskyä”. Kirjoitusta lukiessani sain ajatuksen, että minun pitäisi miettiä vastaavat käskyt omalle asuntosijoitustoiminnalleni. Nyt olen päässyt tasolle, jolla minusta tuntuu, että 10 tärkeimmän lista on niin jalostunut, että sen voi jakaa. Alkuperäisestä “käskylistastani” on ehkä puolet pysynyt mukana; jotkut hyvin vähän, toiset enemmän kirkastuneina ja jalostuneina. Uusia on tullut ja osa alkuperäisistä ja uusistakin on tippunut “top 10” -listan ulkopuolelle. Blogiani ahkerammin lukeneet huomaavat, että osa käskyistä on matkan varrella saanut oman blogikirjoituksensa. Jotkut käskyt myös toistuvat useasti jutuissani. Toivottavasti saat näistä ajatuksia omaan sijoitustoimintaasi.
1. Sijoita tavoitteellisesti
Älä harrastele. Määritä pitkän tähtäimen tavoite tai tavoitteet. Mieti, miksi näiden tavoitteiden saavuttaminen on elämässä tärkeää. Sieltä tulee sekä motivaatio että fokus. Kirkasta, kuinka suurta kuukausittaista kassavirtaa tavoitteen toteuttaminen edellyttää. Määritä, kuinka suuri varallisuus mahdollistaa tämän kassavirran. Laadi suunnitelmat tältä pohjalta ja toteuta. Hyödynnä teknologiaa.
Hämmästelen, kuinka usein asuntosijoittajien henkilöä kuvaavissa kirjoituksissa mainitaan, kuinka tämä henkilö “harrastaa asuntosijoittamista”. Ei niissä jutuissa kuitenkaan kerrota, että tuotoilla ei ole niin suurta väliä ja tappiotkin kelpaa, kunhan harrastus tuottaa hyvänolon tunteen. Mieluummin vaikka harrastaisi palkkatyötä ja sijoittaisi tosissaan ja tavoitteellisesti. Unohda harrastelu ja aloita ensimmäisestä asunnosta lähtien ikäänkuin olisit päätoiminen sijoittaja. Tämä on paras tapa ajankäytöllisesti ja nopein tie kohti maalia.
Blogi: ”Tavoitteenasetannalla lisävipua asuntosijoittamiseen”
Blogi: ”Miten tulla päätoimiseksi asuntosijoittajaksi”
2. Ole ikuinen opiskelija
Opiskele vähintään tunti päivässä asuntosijoittamista tai sitä tukevia ja siihen liittyviä aiheita.
Asuntosijoittamisen teoria ei ole kovin monimutkaista ja perusteet on suhteellisen helppo oppia. Kassavirran ja sijoitetun pääoman tuottokaavat eivät vaadi alakoulumatematiikkaa korkeampia taitoja. Jos lukee 10 sivua päivässä ja yhdessä kirjassa on 250 sivua, maailman 20 suosituimman asuntosijoituskirjan lukemiseen menee alle puolitoista vuotta.
Itselläni on muutama kirja, joita luen uudelleen 1-2 vuoden välein ja aina niistä löytyy uusia ideoita sovellettavaksi, jotka edellisellä lukukerralla eivät ole auenneet. Äänikirjojen ja podcastien kuuntelusta, usein 1,5-2-kertaisella nopeudella, on tullut osa päivittäistä opiskeluani.
Asuntosijoittamisen opiskelun rinnalla maailman finanssimarkkinoiden koukeroilla on vaikutuksia asuntosijoittajalle tärkeisiin inflaatioon ja korkotasoon. Tavoitteenasetantaa ja itsensä kehittämistä voi opiskella. Teknologia ja sosiaalinen media ovat tuoneet verkostoitumiseen ja asuntokauppaan ja -vuokraukseen kokonaan uuden ulottuvuuden. Asuntopolitiikka vaikuttaa asuntojen tarjontaan. Muutenkin poliittisilla päätöksillä vaikutetaan muuttoliikkeeseen, tukimuotoihin, sääntelyyn, kaavoitukseen, verotukseen ja muihin asuntosijoittajalle tärkeisiin tekijöihin. Listaa voi jatkaa eli opiskeltavia asioita riittää.
Blogi: ”Onko asuntomarkkinoilla kupla vai vain tyyntä” (katso, osuinko lähellekkään alkuvuonna 2014)
3. Tee päätökset perustuen tietoon
Älä oleta mitään. Tutki markkinaa ja kohdetta perusteellisesti ennen tarjouksen tekoa.
Asuntosijoittamisen oleellinen osa on markkinoiden ja kohteen analysointi. Tämä ei ole älyllisesti ylivoimainen tehtävä mutta sen tekemättä jättäminen voi koitua kalliiksi. Analysointiin kuuluu alueen väestökehitykseen ja työmarkkinaan tutustuminen. Kunnan aluekehitysjulkaisut voivat tuoda merkittävää tietoa eri alueiden keskinäisten painopisteiden muutoksesta. Postinumeron perusteella voi tehdä asuntohakuja ja saada käsitystä vapaina olevien asuntojen määrästä, pyyntihinnoista, markkinointiajoista, laadusta ja vuokratasosta. Asuntoa katsottaessa ruuvimeisselin kahvapäällä kannattaa naputella kylpyhuoneiden laatat ja allaskaapin hyllyistä näkee, jos viemäri on vuotanut. Taloyhtiön asiakirjat kannattaa käydä läpi ja listata kaikki epäselvät kohdat, jotka tarkistaa isännöitsijän ja hallituksen puheenjohtajan kanssa keskustellen. Talon asukkaita kannattaa haastatella. Mikäli ostat asunnon vuokrattuna, vuokrasopimuksen ja vuokralaisen analysointi kuuluu tämän käskyn piiriin.
Myyjän tai kiinteistönvälittäjän intressit eivät aina kohtaa asuntosijoittajan intressien kanssa. Isännöitsijät, hallituksen puheenjohtajat tai talon asukkaat ovat henkilöitä, joilla ei välttämättä ole sijoitukseen liittyvää intressiä mutta hekään eivät välttämättä vapaaehtoisesti kerro tietoaan vaan sitä pitää kysyä.
Blogi: ”Soveltuu sijoitukseksi, hyvä vuokralainen valmiina”
4. Noudata sijoitustavoitteita ja -kriteereitä
Määrittele vuosittaiset sijoitustavoitteet ja tee sen pohjalta suunnitelmat, jotka vievät kohti pitkän tähtäimen kassavirta- ja varallisuustavoitteita. Pidä tunteet erossa sijoituspäätöksistä kriteerien avulla.
Jotta tavoitteista ja kriteereistä voisi ylipäätään poiketa, tulee ne olla määriteltyinä. Tavoitteita määriteltäessä kannattaa miettiä vaikka 10 vuoden päässä oleva maali, jonka saavuttaminen edellyttää matkan varrella erilaisten välitavoitteiden saavuttamista. Jos tavoitteena on 10 asunnon lisätuloja tuova salkku 10 vuoden päästä, keskimäärin joka vuosi pitää yksi asunto ostaa, jotta tavoitteeseen pääsee. Jos tavoittelee tuloja, negatiivista kassavirtaa tuottavia asuntoja ei silloin saisi ostella, koska ne vievät rahaa tililtä. Jos kassavirran käsite on outo, opiskelun tulisi olla ensimmäinen tavoite.
Sijoituskriteerit ovat yksittäisen kohteen analysoimisessa, tarjouksen jättämisessä ja siitä mahdollisesti seuraavissa neuvotteluissa tärkeä tukielementti, jolla kurssi pysyy oikealla tiellä. Saan säännöllisesti asuntojen myyntitarjouksia kaupungeista, jotka eivät täytä kriteerejäni. Kohtelias 30 sekunnin “kiitoksia tarjouksesta” -viesti riittää eikä mieli harhaudu pohtimaan, olisiko tuossa kenties hyvä diili. Tällä tasolla kriteerejä on vielä helpompi noudattaa. Muutama viikko sitten tein tarjouksen asunnosta. Sain myyjän vastatarjouksen, jota en hyväksynyt, koska olin jo kriteerieni äärirajoilla. Myyjän vastatarjous tuotti kassavirtaa 8 €/kuukaudessa vähemmän kuin absoluuttiselle alarajalleni viety tarjous. Ilman kriteerejä olisi ollut helppo antaa tunteille valta ja tehdä kauppa myyjän ehdoilla. Kaksi päivää myöhemmin ostin asunnon, joka tuottaa 50 € kuukaudessa enemmän kassavirtaa kuin absoluuttinen alarajani. Tämä oli poikkeuksellisen herkullinen sattuma mutta sain taas muistutuksen, että ostettavat asunnot eivät ole loppumassa, vaikka hyviä kauppoja onkin nyt vaikeampi löytää.
Blogi: ”Asuntosijoitustavoitteeni 2016”
Blogi: ”Asuntosijoitustavoitteeni 2016 – välitilinpäätös”
5. Säilytä päätöksentekovalta
Tee suoria asuntosijoituksia. Hoida kauppaneuvottelut ja vuokralaisvalinnat itse. Ulkoista muut toiminnot niin paljon kuin mahdollista ja mielekästä.
Yksi asuntosijoittamisen ainutlaatuisista piirteistä on, että se on paikallista. Asuntosijoittaja voi siis omalla työllään tulla paikallisen asuntomarkkinan erityisasiantuntijaksi. Myöskään sisäpiiritiedon käyttö ei ole kiellettyä vaan jopa suotavaa alle markkinahintaisia ostokohteita metsästettäessä. Vuokralaisten valinta ja asunnon remontointi ovat asioita, joilla voi oleellisesti parantaa sijoituksensa kannattavuutta.
Näistä syistä suosin suoria asuntosijoituksia asuntorahastojen sijaan. Vaikka asuntorahaston hoitaja olisi kuinka pätevä ja luotettava, ottaa hän reilun palkkiosiivun tehdessään puolestani päätöksiä, joista hän ei minulta etukäteen kysy ja jälkikäteenkin informoi vain pintapuolisesti. Palkkion tai ainakin osan siitä hän veloittaa riippumatta siitä, kuinka hyviä päätökset olivat. Vuokravälittäjän intressejä ohjaa vuokrasopimuksen tekemisen seurauksena maksettava peruuttamaton kertapalkkio, joka ei ole riippuvainen siitä, minkälaiselle vuokralaiselle välittäjä asunnon vuokrasi.
Blogi: ”Asuntosijoitus tulevaisuuden arvonnousuun perustuen on riskialtista”
6. Unohda haaveet nopeasta rikastumisesta
Osta halvalla, paranna remontoimalla ja pidä vuokrattuna. Toista.
Minulla ei ole mitään nopeaa rikastumista vastaan. Vähän aikaa tai läsnäoloa vaativalla vuokra-asuntosijoittamisella se ei kuitenkaan ole mahdollista. Asuntosijoittajana sijoitushorisonttini on pitkä. Vuokra-asuntoihin sijoittaminen on hidas tie rikastumiseen mutta suhteellisen varma keino vaurastumiseen. Sijoittamalla kurinalaisesti tuotot oman asuntosalkun koon ja laadun kasvattamiseen, alkaa jossain vaiheessa lumipalloefektiä muistuttava ilmiökin tulla mukaan sijoitustoimintaan.
7. Älä spekuloi
Sijoita positiivista kassavirtaa tuottavasti ja varallisuutta kasvattavasti.
Minulle ihanteellinen sijoituskohde on kunnon velkavivun mahdollistava, positiivista kassavirtaa tuottava helposti vuokrattava kohde, jonka voin ostaa alle markkinahinnan ja jonka arvoa voin kasvattaa omilla aktiivisilla verotehokkailla toimillani. Vuokrat kilahtavat tililleni kerran kuussa ja rahaa jää vastikkeiden, korkojen ja lainanlyhennysten jälkeen uudelleen sijoitettavaksi. Tämä tapahtuu kuukaudesta toiseen riippumatta siitä, olenko tammikuussa palmun alla vai lunta kolaamassa. Ajan kuluessa markkinoiden tuoma arvonnousu voi tuoda lisäkuorrutusta kakkuun.
Negatiivinen kassavirta tarkoittaa sitä, että muilla tuloilla pitää tukea sijoitusta, jotta pankkitilin saldo ei pienene. Kassavirta kääntyy positiiviseksi, mikäli tulevaisuudessa vuokrat nousevat kustannuksia nopeampaan tahtiin ja/tai markkina-arvo nousee siten, että myynnin tai uudelleen rahoituksen myötä voi kompensoida jopa vuosien negatiivisen kassavirran vaikutukset pankkitilille. Tätä kutsun spekuloinniksi varsinkin, jos omin aktiivisin toimin ei voi vaikuttaa vuokratasoon tai asunnon arvoon.
Huonokuntoisten asuntojen remontointi ja niiden voitolla myyminen eli flippaus ei ole spekulointia, koska siinä tehdään aktiivisia toimenpiteitä, joilla vaikutetaan asunnon arvoa kasvattavasti. Juuri näiden aktiivisten, intensiivistenkin toimenpiteiden takia en laske flippausta sijoittamiseksi, koska siinä ei tavoitella kassavirtaa vaan käteistä. Kun työt lopettaa, rahantulo loppuu, koska varallisuutta ei ole kohteiden myynnin takia kertynyt. Toki flippaus voi olla erinomainen keino kasvattaa omarahoitusosuutta varsinaista asuntosijoittamista varten.
Blogi: ”Asuntosijoittamisen tuoton osatekijät, osa 1 ja osa 2”
8. Käytä lainarahaa
Käytä lainarahaa niin paljon kuin vastuullisesti on mahdollista. Älä käytä omaa rahaa tarpeettomasti.
Vastuullisuudella tarkoitetaan tässä yhteydessä positiivista kassavirtaa tuottavien kohteiden ostamista. Tällöin vuokralaisen vuokranmaksu kattaa vastikkeen, koron ja lainanlyhennyksen ja rahaa jää vielä yli. Mahdollinen arvonnousu ei ole riippuvainen velkaosuuden suuruudesta. Sijoittaja saa 100 %:ia arvonnoususta, sekä aktiivisesti itse tehdystä että passiivisesta markkina-arvonnoususta, riippumatta siitä, mikä velkaosuus asuntoon kohdistuu.
Vastuullisuus tarkoittaa lisäksi sitä, että mahdollisiin häiriöihin on varauduttu riittävin suojauskeinoin. Puskurit suojaavat esim. jääkaapin yllättävää rikkoutumista, vuokranmaksun laiminlyöntiä tai jopa asunnon tuhoutumista vastaan. Kiinteä korko tai korkosuojaus suojaa korkojen nousua vastaan.
Blogi: ”Varmalla riskillä nollatuottoa – paljonko sijoittaisit”
9. Älä maksa veroja tarpeettomasti
Jokainen verottajalle maksettu euro ei enää koskaan tuota mitään.
Verottaja vaatii maksettavaksi ne verot, jotka sijoitusten tuotoista aiheutuvat mutta tarjoaa mahdollisuuksia verojen pienentämiseen tai niiden maksamisen siirtämistä tulevaisuuteen.
Ensimmäinen peruselementti on pitää kirjaa kaikista sijoitustoimintaan liittyvistä kuluista ja vähentää ne tuotoista. Vuokrankorotuksia mahdollistavia ja vuokrattavuutta parantavia asuntoremontteja kannattaa tehdä aktiivisesti. Verottaja toimii näissä rahoittajana tarjoten vähintään 30 %:in rahoituksen jokaiseen verottajan sääntöjen puitteissa toteutettuun remonttiin. Vastaavia rahoitusetuja on mahdollista saada taloyhtiön remonttien maksusuorituksiin tai uudiskohteiden taloyhtiölainoihin.
Blogi: ”Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen”
10. Panosta asiakaskokemukseen
Erottaudu ja luo kilpailuetua panostamalla asiakaskokemukseen.
Mitä enemmän vuokra-asumisen suosio kasvaa ja arvostus asumismuotona nousee lähemmäs omistusasumista sitä enemmän löytyy vuokralaisia (asiakkaita), jotka haluavat ja ovat valmiita maksamaan laadusta. Laatu koostuu sekä asunnon laadusta että vuokranantajan toiminnan laadusta.
Yhdistämällä laadukkaan asiakaspalvelun hyväkuntoisiin tuotteisiin on mahdollista luoda kilpailuetua vuokra-asumiselta laatua hakevien asiakkaiden segmentissä. Tämä konkretisoituu seuraavin tavoin:
- markkinavuokria korkeampina vuokrina; kun tarjoat hyvää, voit pyytää enemmän
- korkeana vuokrausasteena; saat uusia vuokralaisia lähtevien tai nykyisten vuokralaisten suositusten kautta
- pienempänä vaihtuvuutena; tyytymättömyys asuntoon ja/tai vuokranantajaan ei ole syy vuokrasopimuksen irtisanomiseen
- parempina vuokralaisina; kun toiminnan laatu on hyvä, saat herkemmin sitä arvostavia vuokralaisia
Blogi: ”Kuusi syytä olla kiitollinen vuokralaisille”
Blogi: ”Vuokrasopimuksen lukuopas”
Kirjoitin tammikuussa “Asuntosijoitustavoitteeni 2016” -blogitekstin ja tässä kirjoituksessa käyn läpi, miten matka kohti tavoitteita on toteutunut. Kesäkuun alussa kirjoitin jo, miten helmi-huhtikuulle aikataulutetut rahoitusneuvottelut etenivät eli rahoitus oli enemmän kuin kunnossa.
Tavoite 1. Sijoitusasuntosalkun kasvattaminen
Tavoitteita määrittäessäni asetin lainarahan määrätavoitteeksi 159 375 €. Omaa rahaa oli tarkoitus käyttää 53 125 € eli yhteensä 212 500 €, jolla tavoittelin 250 000 €:n markkina-arvoista lisäystä salkkuuni ostamalla asunnot 15 % alle markkinahinnan.
Olen pitkään, siis vuosia, seurannut Tampereen asuntomarkkinoita löytämättä yhtään ostokriteerini täyttävää kohdetta. Viimeisen vuoden aikana olen tutustunut uudiskohteisiin ja valinnut 2 aluetta, joiden uudiskohdemarkkinaa olen seurannut. Toukokuussa tarjosin juuri valmistuneen kohteen yhtä asuntoa mutta neuvotteluissa myyjän viimeinen tarjous jäi 2 000 € yli ostokriteerieni ylärajan. Toinen kohde myytiin juuri, kun olin jättämässä tarjousta.
Olen useaan otteeseen maininnut, etten ole vuosiin ostanut yhtään kohdetta asuntovahtien kautta. Nyt en voi tätä mainintaa vähään aikaan käyttää, sillä olin juuri tutkimassa kohteita, kun sähköpostiin tuli vahti-ilmoitus Tampereella ennakkomarkkinointiin tulleesta uudiskohteesta. 15 minuutin kuluttua olin varannut kohteesta 2 pientä yksiötä. Nämä kohteet täyttävät tavoitteeni seuraavasti:
- Taloyhtiölainaa 70 %, omarahoitusosuus 30 % velattomasta hinnasta
- Taloyhtiölaina lyhennyksineen on vuokratuloista verovähennyskelpoista eli tätä kautta tulee noin 20 %:in “alennushyöty” ostohetken markkinahintaan verrattuna
- Alueella juuri valmistuneiden kohteiden markkinahintoihin nähden ennakkomarkkinoinnista ostetun asunnon alennus-% näyttäisi olevan noin 10-12 %:in luokkaa pyyntihintoihin verrattuna eli konkreettisesti ehkä 8-10 %:in luokkaa
Kohteen varauksen ja rakennusajan maksusuoritukset hoituvat pääosin nykyisen asuntosalkun kassavirrasta eli tämä kauppa ei juuri vaadi em. rahoituskierroksella järjestyneen rahoituksen käyttöä. Vastapainoksi kohde valmistuu vuoden 2017 loppupuolella eli rakennusajalta kohteeseen sitoutuu tuottamatonta pääomaa, jolle asuntokohtaisessa kalkyylissä on laskettava kustannus. Lisäksi pohdiskelen (teoreettisesti), lasketaanko tämä kauppa vuoden 2016 vai 2017 tavoitteeseen.
Olen viimeisen parin vuoden ajan käynyt sisäpiiriverkostossani keskustelua tai enemmänkin antanut ymmärtää, että kokonaisten kerrostalojen ostaminen kiinnostaisi minua mutta ne vaativat enemmän fyysistä läsnäoloa, joka ei sovellu elämäntyyliini. Olin suunnitellut, että vuosien 2018-19 aikana tämä voisi olla tavoitteena jonkun kumppanin kanssa. Vuoden alkupuolella sain yhteydenoton tuntemaltani suursijoittajalta, jolta olen vuosien varrella ostanut muutaman asunnon ja joka on myös toiminut eräänlaisena mentorinani. Hän oli kokoamassa samanhenkistä, eri osaamisprofiileja omaavaa pientä sijoittajaporukkaa kerrostalojen ostamista varten. Palikat loksahtivat suunniteltuakin paremmin paikoilleen ja perustamamme sijoitusyhtiö on saanut lentävän lähdön, joka toki oli hyvin pohjustettu muiden kuin minun toimesta. Sijoitusfilosofia on sama kuin omani eli “osta, kehitä ja pidä” ja sillä tavoitellaan kassavirtaa ja varallisuuden kasvua pitkällä tähtäimellä.
”Osta, kehitä ja pidä” ennen
”Osta, kehitä ja pidä” jälkeen
Kannattaa kertoa omista tavoitteistaan joka paikassa. Koskaan ei tiedä, mihin se voi johtaa.
Koska kerrostalot omistetaan sijoitusyhtiön kautta, tavoitteeseeni vertailu ei mene ihan suoraviivaisesti mutta sijoitusyhtiön omistusosuuteni kautta ostohinnoinkin laskettuna euromääräinen salkunkasvatustavoitteeni vuodelle 2016 ylittyy reilusti. Ostetut kohteet sijaitsevat alueilla, joissa vertailukelpoisia asuntotyyppikohtaisia markkinahintoja on hyvin saatavilla ja omat, alle markkinahintojen ostamisen ja velkarahan käyttötavoitteeni täyttyvät reilujen “turvamarginaalien” kera.
Ostin myös kaksi peruskuntoista sijoitusasuntoa vuokralaisineen suoraan omistukseeni. Molemmat asunnot ostin toiselta sijoittajalta noin 10 % alle markkinahinnan. Tarkka lukija kysyy jo, miksi tingin tavoitteestani ostaa 15 % alle markkinahinnan. Ohessa perustelut:
- Asunnot ovat peruskuntoisia ja vuokrattuja. Voin koska tahansa, vuokralaisen niin halutessa, remontoida asunnot vuokralaisen asumisaikana ja saan vähentää remontointikulut vuokratuloista (30-34 %:in verohyöty).
- Samalla voin korottaa vuokraa, joka kasvattaa kassavirtaa. Vaihtoehtoisesti voin odottaa vuokralaisen vaihtumista, mikäli nykyinen vuokralainen haluaa jatkaa asumista peruskuntoisessa asunnossa
- Asuntoihin kohdistuu taloyhtiöremonttien jäljiltä merkittävä määrä tuloutettavaa taloyhtiölainaa (jälleen 30-34 %:in verohyöty)
Koska tiedossani on ko. asuntojen markkinahinnat ja remonttien kustannukset 1 000 euron tarkkuudella, kokonaishankintakustannukseni remonttien jälkeen tulee olemaan 20-25 % alle tämän hetken vastaavien remontoitujen asuntojen markkinahintojen. Tämä on tietysti kaikki vain teoriaa, koska en ole asuntoja vielä remontoinut enkä suunnittele niitä myyväni. Nämä asunnot ostin osalla lainasta, jonka vakuutena on 2 vuotta sitten ostamani vastaava asunto, jonka olen jo remontoinut ja arvioituttanut uudelleen. Ostin senkin nopealla kaupalla suoraan sijoittajalta vuokralaisineen reilusti alle markkinahinnan. Nyt sen vakuusarvo on sellainen, että sain koko 2 vuotta sitten sijoittamani rahasumman verran uutta lainaa pankista. Täten teoria muuttui käytännöksi ja sain realisoitua markkinahinta-alennuksen ja arvonnousun 2 vuotta sitten tekemästäni kaupasta.
Miksi toinen sijoittaja myy tällaisia kohteita minulle eikä hyödynnä kuvaamiani remontti- ja verohyötyjä itse? Hän tarvitsee esim. nopeasti käteistä johonkin toiseen, vielä parempaan kohteeseen. Tai hänellä voi olla vastaavia asuntoja muutamia kymmeniä ja hän haluaa käteistä remontoidakseen niitä.
Miksi toinen sijoittaja myy tällaisen kohteen alle markkinahinnan? Asunnossa on 6 kuukauden irtisanomisajan omaava vuokralainen. Kun vuokralainen lähtee asunnosta (sekään ei ole 100 %:sen varmaa), asunto pitää joko remontoida tai laittaa sellaisenaan myyntiin avoimille markkinoille. Asunnon remontointiin ja myyntiin voi mennä 2-3 kuukautta, jolta ajalta syntyy vain kustannuksia ja lisäksi välittäjälle pitää maksaa palkkio. Kaikki nämä kustannukset ja epävarmuustekijät poistuvat, kun ostajana on kaupantekokykynsä osoittanut toinen sijoittajaostaja ja myyjä voi luottaa, että rahat on tilillä vaikka kolmessa päivässä.
Yhteenvetona
- Kaikki yksittäiset asunnot ja varsinkin kokonaisuus yhdessä on ostettu varmasti 15 % alle markkinahinnan, joka tuo mukanaan myös ison suojan mahdollisia markkinamyllerryksiä vastaan
- Ostetut kohteet tuottavat nykyvuokratasolla positiivista kassavirtaa välittömästi, uudiskohteet valmistuttuaan. Myös remonttivarausten jälkeinen kassavirta on reilusti positiivinen nykyvuokrillakin
- Omissa nimissä olevaa, pankin 10 vuodeksi kiinteäkorkoista lainarahaa on kulunut 145 000 €
- Omaa rahaa on kulunut tavoitteeseen nähden -14 000 € eli kassatilanteeni on parantunut tuon 14 000 € verran eli omaa rahaa seuraaviin sijoituksiin on käytössä yli 67 000 €
- Ainoa korkoriski on kahden uudiskohdeyksiön yhtiölainat, jotka ovat sidoksissa muuttuvaan korkoon
Tavoite 2. Verotuksen siirtäminen tulevaisuuteen
Vuoden 2016 verotukseni on jo suunniteltu nollaan seuraavin toimenpitein:
- Olen suunnitellusti remontoinut kaksi asuntoa ja kolmannen asunnon keittiö- ja komerouudistukset on tilattu mutta vielä asentamatta
- Yhden asunnon tänä vuonna toteutetun taloyhtiöremontin tuloutettava lainaosuus on jo maksettu ja 3 asunnon osalta syksyllä maksuun tulevat osuudet on tuloutettaviksi varmistettu ja maksut sovittu
- Yksi aikaisempien vuosien tuloutettava taloyhtiölaina on maksettu pois
- Osaamisen kehittämiseen ja työvälineiden parantamiseen suunniteltuja investointeja on tehty suunnitelmien mukaisesti (tulipa kirjoitettua mahtipontisesti)
- Kaikki vuoden 2016 aikana ostamani asunnot sisältävät verosuunnittelumahdollisuuksia tulevien vuosien verojen eteenpäin siirtämiseksi
Selvennyksen vuoksi en osta asuntoja pelkästään verosuunnitteluhyötyjen takia vaan ne ovat osana laskelmiani, kun mietin sijoituskriteerieni täyttymistä kokonaisuutena.
Joku voi miettiä, että esim. 15 000 euron poismaksettu tuloutettava taloyhtiölaina on pois uusista investointikohteista. “Osta, Vuokraa, Vaurastu” -blogissa on selitetty pankkien käyttämää vakuusarvomäärittelyä. Jos kirjoituksessa kuvattua, sijoittajalle epäedullisempaa yhtiölainan laskentatapaa katsoo kääntäen, voi todeta, että 15 000 euron poismaksettua taloyhtiölainaa vasten saa pankista 15 000 euroa uutta lainaa eli ei se raha mihinkään häviä. Lisäksi 15 000 €:n poismaksulla saa verosuunnittelun kautta investoitavaksi verottajan rahaa 4 500 €, jonka tuotosta sijoittajalle jää (ilman verosuunnittelua) verojen jälkeen 70 % jne. Tätä verosuunnittelupalloa voi potkia eteenpäin loputtomiin (tänne eksyneille veronkiertopopulisteille tiedoksi, että ohjeet löytyvät verottajan sivuilta).
Tavoite 3. Vuokrausaste
Alkuvuosi on mennyt kuin unelma ja vuokrausaste on yhä 100 % remontitkin huomioiden. Kaikki tälle vuodelle suunnittelemani remontit on tehty/tulee tehtyä vuokralaisen asumisen aikana.
“Jonotuslistan kasvattaminen” -tavoitteenikin on alkanut konkretisoitumaan, sillä kaksi viimeistä vuokralaista on löytynyt nettisivujeni “Vuokra-asunnot” -alasivujen kävijöiden joukosta ilman “annetaan vuokralle” -ilmoituksia. Toinen uusi vuokralaiseni muutti saman taloyhtiön peruskuntoisesta asunnosta omistamaani täysin saneerattuun asuntoon. Normaalien rutiinitarkastusten lisäksi samassa taloyhtiössä asuva isännöitsijä suositteli häntä. Toinen uusin vuokralaiseni sai rutiinitarkastusten läpäistyään suosituksen nykyiseltä poismuuttavalta hyvältä vuokralaiseltani.
Tavoite 4. Markkinointi
Jos tavoitteet 1-3 ovat toteutuneet yli odotusten, on tavoite 4 jäänyt jälkeen. Päätavoite vuodelle 2016 on yhden sijoitusasunnon ostaminen nettisivujeni kautta tulleiden asuntotarjousten kautta. Asuntotarjouksia on tullut 6 ensimmäisen kuukauden aikana noin 90. Näistä noin 60 on voinut hylätä heti sijoituskriteereihini täysin soveltumattomina mm. väärän paikkakunnan, suuren koon tai myyjän motivaation (tavoittelee markkinahintaa) puutteen vuoksi. 30 on ollut sellaisia, että olen tarkastanut kohteen netistä, jonka perusteella noin 20 kohdetta on voinut karsia. 11 myyjän kanssa olen käynyt vähintään yhden keskustelun puhelimessa. Neljästä kohteesta olen jättänyt alustavan tarjouksen ja yhdestä lopullisen tarjouksen, jotka kaikki on hylätty myyjän toimesta. Positiivista on, että asuntotarjousten volyymi on kasvanut edelliseen vuoteen verrattuna.
Konkreettisia listaamiani toimenpiteitä ovat:
- 18 blogikirjoitusta vuoden 2016 aikana; Julkaisin 7 kirjoitusta tammi-kesäkuun aikana eli loppuvuotta kohti tahtia on kiristettävä kahteen blogiin kuukaudessa, jotta tavoite toteutuisi
- Aloittaa 2 uutta internetin kautta toimivaa markkinointikanavaa; Olen saanut aikaiseksi “Ostan Asuntoja” Instagram -tilin https://www.instagram.com/ostanasuntoja/ eli toinen kanava on edelleen vain suunnitteluasteella
- Panostamalla Ostan Asuntoja Facebook -sivujen päivityksiin siten, että vuoden lopussa on 200 tykkäystä; Tällä hetkellä tykkäyksiä on 85 ja kasvua vuoden vaihteesta 100 % mutta matkaa on vielä.
Näiden kaikkien toimenpiteiden pitäisi johtaa nettisivujeni kävijämäärän kaksinkertaistumiseen vuoteen 2015 verrattuna. Tällä hetkellä kävijämäärä on noin 90 % koko vuoden 2015 kävijämäärästä eli tavoite ei ole mahdoton mutta jää saavuttamatta, jos en kiristä tahtia laadukkaan sisällön julkaisemisessa.
Loppuvuoden näkymät
Heinä-elokuussa on tarkoitus ottaa vähän rauhallisemmin asuntokaupparintamalla ja huolehtia ostettujen kohteiden haltuunotto raportointia myöten kuntoon. Markkinointiin suunniteltujen toimenpiteiden painoarvoa on tarkoitus kasvattaa, jotta syys-lokakuussa voisin tehdä vielä 1-2 asuntokauppaa.
Lisää aiheesta: “Tavoitteenasetannalla lisävipua asuntosijoittamiseen”.
Kirjoitin Kiinteistölehden blogiin tavoitteenasetantaan liittyvistä kokemuksistani ja muutamista keinoista, joilla olen saanut lisävipua asuntosijoitustavoitteideni saavuttamiseen.
Idea kirjoitukseen lähti ”Yksinhuoltajan selviytymisopas”-blogin kirjoittajan kanssa käydystä Twitter-keskustelusta. Tutustumisen arvoinen blogi, jossa ilmestyy uusia kirjoituksia kadehdittavalla tahdilla. Kiitos ideasta.
Jos tavoitteenasetanta aiheena kiinnostaa enemmän, suosittelen paria kirjaa luettavaksi vaikka kesälomien aikana. Molemmat kirjat toimivat hyvin myös äänikirjoina:
Gary Keller: The One Thing: The Surprisingly Simple Truth Behind Extraordinary Results
Hal Elrod: The Miracle Morning
Gary Keller on muuten ”The Millionaire Real Estate Investor” -kirjan kirjoittaja. Jos tulee mieleen muita erinomaisia tavoitteenasetantaan liittyviä kirjoja, laita kommenttikenttään tiedoksi.
Kirjoitin tammikuussa “Asuntosijoitustavoitteeni 2016” -blogitekstin. Asuntosijoittajana luonnollinen ensimmäinen tavoitteeni on “sijoitusasuntosalkun kasvattaminen”. Salkun kasvattaminen vaatii yleensä rahaa ja Suomessa tyypillisesti tärkein rahoituksen lähde on pankki. Tavoitteita määrittäessäni asetin lainarahan määrätavoitteeksi 159 375 €. Omaa rahaa oli tarkoitus käyttää 53 125 € eli yhteensä 212 500 €, jolla tavoittelin 250 000 €:n markkina-arvoista lisäystä salkkuuni ostamalla asunnot 15 %:a alle markkinahinnan.
Salkun kasvattamisen suurimmaksi haasteeksi oletin lainarahoituksen järjestymisen ja aikatauluksi asetin helmi-huhtikuun, jonka aikana asuntosijoitustoimintani pääfokus olisi rahoituksen hankkiminen. Ajattelin käydä kokemukseni läpi, jos siitä olisi hyötyä jollekin toiselle asuntosijoittajalle. Kirjoituksessa en mainitse pankkeja nimeltä vaan käytän niistä Pankki 1, Pankki 2 jne. nimiä. Olen jo riittävästi käynyt rahoituskierroksia oppiakseni, että pankeissa tilanteet muuttuvat ja loistava yhteistyöpankki sattaa muuttua hetkessä vastahankaiseksi palatakseen taas jonkin ajan kuluttua loistavaksi kumppaniksi.
Jos rahoitusta ei jonain vuonna järjesty, konttorista ei kannata lähteä ovet paukkuen sosiaaliseen mediaan haukkumaan pankkia vaan suhteita kannattaa pitää yllä.
Taustaa
Tähän rahoituskierrokseen asti olen käyttänyt kahta pankkia, joista reilu 8 %:a sijoituslainoistani on tullut ja loput alle 20 % on ollut myyjärahoitusta ja tuloutettavaa taloyhtiölainaa. Alunperin Pankki 1 oli ainoa pankkini mutta vuonna 2004 menetin yhden sijoitusasuntokaupan, kun lainapäätöksen tekoon meni 2 viikkoa. Seuraavaa sijoitusasuntoa ostaessani kerroin asuntoa myyvälle välittäjälle tapahtuneesta ja hän ohjasi minut Pankkiin 2, jossa lainapäätös tuli päivässä. Pankki 2 toimi pitkään loistavan joustavasti ja uusia lainoja kertyi 5-6 kappaletta, kunnes seuraavaa lainaa hakiessani tuli täysi stoppi ja taas meni kaupat ohi. Matkan varrella kaikki kanssani alunperin yhteistyötä tehneet olivat vaihtaneet työtehtäviä tai työnantajaa.
Palasin Pankkiin 1, tosin eri konttoriin, ja tuntui, että siellä oli vuosien aikana omaksuttu kaikki hyvät toimintatavat, joita arvostin Pankissa 2. Pankki 2 sai aina välillä yhteydenottoni mutta vastaus oli aina sama, että heitä ei kiinnostanut jatkaa rahoittajani. Sain jopa hieman vääntää, että sain vapautettua vakuuksia, kun lainat olivat lyhentyneet. Pankin 1 kanssa homma toimi jopa paremmin kuin Pankin 2 kanssa, kunnes pitkäaikainen yhdyshenkilöni jäi ansaitulle eläkkeelle ja pankinjohtaja vaihtoi toiseen kaupunkiin. Syksy 2015 meni Pankissa 1 uuteen yhteyshenkilöön tutustuttaessa ja homma lähti heti vinoon, kun minun olisi pitänyt toimittaa tuoreet isännöitsijäntodistukset kaikista vakuutena olevista asunnoista, vaikka hylkäsin saamani lainatarjouksen.
Valmistautuminen
Minulla on 7-sivuinen “Asuntosijoitussalkkuni” -paketti, jonka koostin ensimmäisen kerran muutama vuosi sitten. Paketti alkaa puolen A4-sivun mittaisella “Yhteenveto” -kappaleella, josta käy ilmi koko asuntosalkun tasolla seuraavat asiat:
- salkun markkina-arvo
- bruttovuokratulot vuodessa
- tuloutettavat vastikkeet
- nettovuokratulot
- lainojen kokonaismäärä sekä lainanlyhennykset ja korot vuodessa
- positiivisen kassavirran määrä
- asuntojen kuntoyhteenveto sekä remontointi- ja verosuunnittelustrategiani
Yhteenveto päättyy kuvaukseen mistä kaupungeista ja minkälaisia asuntoja pyrin hankkimaan sekä kuinka paljon haen rahoitusta ja paljonko omaa rahaa on tarkoitus sijoittaa. Sen jälkeen paketissa on avattu asuntosijoitustoimintaani seuraavien asioiden osalta:
- taustani asuntosijoittajana, mistä ja milloin kaikki alkoi
- asuntosijoittamisen tavoitteeni ja niistä johdetut osto-, vuokraus- ja verosuunnittelustrategiani
- asuntosalkkuni asuntojen kuvaus ja linkit valokuviin
- nykyinen rahoitustilanne; lainasumma, jakauma marginaalin, käytettävän koron ja laina-ajan perusteella
- salkun velkaosuus ja lyhennyssuunnitelma
- riskinsietokyky korkojen nousua ja vakuusarvojen laskua vastaan
- lainanhoitohistoria
- lainanhoitokykyyn vaikuttavien menojen ja muiden tulojen kuvaus
- asuntosijoitustoimintani näkymät sekä internetin ja sosiaalisen median hyödyntäminen toiminnassani
Paketti päättyy “Toivomukseni rahoittajalle” -kappaleeseen, jossa kerron odotukseni ja selitän, mitä ja miksi haluan laina-ajan, koron ja muiden ehtojen suhteen. Lopuksi linjaan, minkä suuruiselle kokonaislainamäärälle haen alustavaa sitoutumista ja mille summalle lainalupausta toimittamiani vakuuksia vastaan.
Yhteydenotot
Lähetin päivitetyn paketin yhteyshenkilöilleni Pankissa 1 ja Pankissa 2. Paketin päivityksen yhteydessä olin korottanut tavoittelemaani kokonaislainamäärää 190 000 euroon. “Tavoitteet on tehty ylitettäviksi” on joku joskus linjannut. Sekä Pankki 1 että monen vuoden tauon jälkeen myös Pankki 2 ilmoittivat, että ovat valmiita rahoittamaan toimintaani. Sovimme tapaamiset huhti-toukokuun vaihteeseen.
Olin myös keskustellut asiasta “hovikodinkonetoimittajani” kanssa ja hän antoi oman pankinjohtajansa yhteystiedot. Sovin tapaamisen myös Pankkiin 3 ja laitoin rahoittajapakettini pankinjohtajalle. Asuntosijoittajakolleegani suositteli Pankkia 4, johon olin yhteydessä ja sovin myös tapaamisen. Olin yhteydessä myös tuttuun pankinjohtajaan Pankissa 5 mutta hän ei vastannut ja se tapaaminen jäi tällä kertaa sopimatta.
Tapaamiset
Pankki 1 oli puhelimessa sanonut, että laina-aika voisi olla vain 10 vuotta, joka on heidän nykykäytäntönsä ammattimaisille asuntosijoittajille. Sovimme puhelimessa, että hän selvittää pidemmän laina-ajan mahdollisuuden ja peruutamme tapaamisen, jos laina-aikamaksimi on alle 15 vuotta. Lisäksi hän kysyi kiinnostustani kuulla muista sijoitusmahdollisuuksista, johon kohteliaasti vastasin, etten ole kiinnostunut. Koska peruuttavaa yhteydenottoa ei kuulunut, menin sovitusti tapaamiseen. Ensimmäisenä sain kuulla, että laina-aika olisi 5 vuotta, johon voisi hakea poikkeuslupaa siten, että se voisi olla maksimissaan 10 vuotta. Epäiltyäni kuulleeni väärin virkailija vilautti printattuja toimintaohjeita, joissa näin sanottiin. Kun yritin päättää tapaamista, hän halusi esitellä pankkinsa rahastoja, joista sitten kuuntelin esitystä seuraavat 50 minuuttia. Loistava Pankki 1 oli taas kääntynyt toivottomaksi tapaukseksi.
Pankki 2 sen sijaan oli kuunnellut minua ja nimittänyt minulle uuden asuntosijoittamista ymmärtävän yhdyshenkilön. Meillä oli erinomainen keskustelu, hän oli tutustunut pakettiini ja esitti lukuisia hyviä kysymyksiä siitä. Hän oli myös selvittänyt pyytämättä pankissa vakuutena olevien asunto-osakkeiden vapaan vakuusarvon, jota oli muutaman vuoden aikana tullut arvonnousun ja lainanlyhennysten myötä lisää. Pankki 2 oli useamman vuoden jälkeen valmis palaamaan rahoittamaan toimintaani “kakkospankin” roolissa eli olivat valmiita myöntämään lainaa osaan hakemastani summasta ja hyvin ehdoin. Tämä oli erinomainen uutinen, koska saisin pankissa vakuutena olevan vapautuneen vakuusarvon käyttööni.
Olin viimeksi käynyt Pankki 3:ssa noin 5 vuotta sitten ja silloin vastaanotto oli huono. Välissä oli pankinjohtaja vaihtunut ja samalla ääni kellossa. Ilmeisesti myös tietopakettini oli tehnyt positiivisen vaikutuksen, sillä tapaaminen meni erinomaisesti ja myönteinen päätös hyvillä ehdoilla tuli nopeasti.
Tapaaminen Pankki 4:ssa oli viimeisenä. Tämä oli ainoa pankki, jossa en ollut koskaan ennen käynyt neuvottelemassa. Siitä ei ollut haittaa, sillä vastapuolella oli hyviä kysymyksiä esittänyt henkilö, joka oli selvästi vaikuttunut puheistani ja paketistani. Myös Pankki 4 teki myönteisen päätöksen ja oli valmis rahoittamaan toimintaani hakemustani vastaavalla summalla.
Päätös
Monilla aloittelevilla asuntosijoittajilla tuntuu olevan omistusasuntolainan kilpailutusmentaliteetti päällä vielä ensimmäisten sijoitusasuntolainojen kohdalla.
Asuntojen määrän kasvaessa pankin ymmärrys asuntosijoittamisesta, luottamus ja sen kautta syntyvä joustavuus ja nopeus ovat monasti arvokkaampia kuin ehtojen tinkiminen viimeiseen asti.
Tällä kertaa valitsin Pankki 3:sen tinkimättä mistään ehdoista, koska ne olivat mielestäni riittävän hyvät pankin alkuperäisessä tarjouksessa ja joiltain osin hieman paremmat kuin Pankki 4:sen tarjous.
Asettaessani tavoitteita vuodelle 2016 oletin, että rahoituksen järjestyminen olisi suurin haaste. Nyt minulla on Pankki 3:sen ja Pankki 2:sen päätösten myötä lähes 2-kertainen rahoitus alkuperäiseen tavoitteeseeni verrattuna. Seuraavana haasteena onkin ostokriteerit täyttävien kohteiden löytäminen, johon palaan jossain toisessa kirjoituksessa. Silläkin saralla asiat ovat edenneet.
Yhteenveto
Kun sijoitusasuntojen määrä kasvaa, toimintaa aletaan pankeissa kutsumaan “ammattimaiseksi asuntosijoittamiseksi” ja ainakin jollain tavalla asiakkuus siirtyy yrityspankin puolelle. Minulle ei ole selvinnyt, millä kriteereillä päätös tarkalleen ottaen tehdään mutta “kun niitä asuntoja on jo noin paljon” on ainakin yksi kriteeri. Olen seurannut muiden asuntosijoittajien kommentteja vastaavasta asiasta ja joskus “varmana tietona” ilmoitetut asuntojen määrät siirtymäkriteerinä eivät ainakaan minun kohdallani ole pitäneet paikkaansa. Konkreettisemmin 5-10 asunnon haarukka johtaa useimmiten sijoituslainojen käsittelytavan muutoksiin pankissa. En tähän kirjoitukseen laittanut myöskään tietoja laina-ajoista tai koroista, koska ne eivät vastanneet talouslehdissä tehtyjä korkovertailuja. Olen tulkinnut, että yhä enemmän nämä päätökset ovat asiakaskohtaisia ja vakuusriippuvaisia. Kassavirtasijoittajille ilosanomaa kuitenkin sen verran, että 25 vuoden laina-aikaa on taas muutaman vuoden tauon jälkeen tarjolla isommankin määrän asuntoja omaavalle sijoittajalle.
Pankeissakin päätöksiä tekevät ihmiset ja tämän viimeisen kierroksen jälkeen olen taas entistä vakuuttuneempi henkilökohtaisten suhteiden tärkeydestä. Pankki 1:sen kanssa ylläkuvatun mukaisesti hienosti vuosia toiminut yhteistyö on toistaiseksi jäähyllä. Asuntosijoittamista ymmärtävän yhteyshenkilön avulla Pankki 2 on vuosien tauon jälkeen taas valmis rahoittamaan toimintaani ja 5 vuotta sitten asiakkuudestani täysin välinpitämätön Pankki 3 kuten myös Pankki 4 tarjosivat erittäin positiivisen kokemuksen. Koskaan ei kannata lähteä neuvottelusta ovet paukkuen vaan suhteita kannattaa pitää yllä säännöllisesti.
Mitä kansainvälisempi pankki sitä herkemmin yhteistyötä ja lainapäätöstä voi sotkea huonoon aikaan maa- tai pääkonttorista tullut “direktiivi”. 5-10 vuoden laina-aika Pankissa 1 voi olla juuri tällainen esimerkki, joka korjaantuu, kun pankissa huomataan, että pitkäaikaiset asuntosijoitusasiakkaat kaikkoavat. Kyseessä voi toki olla kohteliaampi tapa antaa minulle kielteinen päätös sanomatta selkeästi ei. Hyvän pankkisuhteen merkitys korostuu näiden ”direktiivien” soveltamisessa.
Suomalaiset paikalliset pankit kirjaavat lainat omaan taseeseensa. Tämä tarkoittaa sitä, että paikallisella pankinjohtajalla voi olla valtuudet tehdä päätös nopeasti keneltäkään kysymättä, jos oman pankin taseessa vain on tilaa ja vakuudet on kunnossa. Mikäli joltain pitää hyväksyntä kysyä, paikallisissa pankeissa suurinkin pankinjohtaja saattaa istua samassa tai naapurikaupungin konttorissa.
Pieni asuntosijoittaja ei ole pankille riittävän iso kala, jotta pankista päin tulisi asiakashankintamielessä yhteydenottoja. Suosittelen oman asuntosijoittajapaketin tekemistä ja jatkuvaa kiillottamista sekä visiittejä myös suomalaisten paikallispankkien konttoreihin seuraavaa sijoituslainaa hakiessasi. Sijoittajakollegoilta kannattaa myös kysellä asuntosijoittamista ymmärtäviä pankkiireja. Myös taloyhtiölainoja hakevilta isännöitsijöiltä voi tulla hyviä vinkkejä.
Jos sinulla on poikkeavia kokemuksia, jaa niitä kommenttikentässä, jotta mahdollisimman moni asuntosijoittaja pääsee niistä hyötymään.
Kirjoitin Kiinteistölehden Blogiin 8 kysymystä, jotka vuokralaisen tulisi esittää vuokranantajalle. Vuokranantajana olen ryhtynyt käymään keskustelua näistä asioista parhailta tuntuvien vuokralaiskandidaattien kanssa jo hakuprosessin aikaisessa vaiheessa. Itse asunnon lisäksi näistä asioista keskustelemisesta on tullut osa “myyntipuhettani” pyrkiessäni antamaan itsestäni hyvän kuvan vuokranantajana. Asunto ja vuokranantaja yhdessä muodostavat kokonaisuuden, jolla vuokralainen pidetään tyytyväisenä asiakkaana.
Puuttuuko joukosta joitain tärkeitä kysymyksiä?
Ostan Asuntoja Blogista: Vuokralaiskandidaatin puhelinhaastattelu – 4 periaatetta – Blogi #146
Ostan Asuntoja 