Varmalla riskillä nollatuottoa – paljonko sijoittaisit – Blogi #27

Joskus sijoittajille luvataan “varmaa riskitöntä tuottoa”. Aika moni tajuaa, ettei sellaista olekaan. Pohjoismaisia pankkeja pidetään turvallisina eli rahan pitäminen pankkitilillä koetaan lähes riskittömäksi. Vastineeksi riskittömyydestä pankkitilit eivät tuota juuri mitään edes nimellisesti.

Mitä tekisit, jos sinulle tarjottaisiin sijoitusta, jossa on “0-tuotto varmalla riskillä”? Paljonko sijoittaisit?

Tällaista sijoitusta meille tarjotaan päivittäin, monet siihen ovat jo sijoittaneet ja iso joukko siitä haaveilee. Joku lottoaa sellaisen saadakseen. Tätä sijoitusta meille myyvät laillistetut tutkinnon suorittaneet sijoitusneuvojat. Jotkut suorittavat vapaaehtoisia lisäsijoituksia pankilleen nopeuttaakseen sijoitustavoitteensa toteutumista. Valtio on vasta viime vuosina alkanut vähentämään tämän sijoitusmuodon tukemista verorahoista. Tämä sijoitusfilosofia estää tai merkittävästi hidastaa taloudellisen riippumattomuuden saavuttamista. Ruotsalaisilla on sijoituksia ja varallisuutta meitä paljon enemmän mutta näitä sijoituksia heillä on huomattavasti meitä vähemmän ja me pidämme sitä vastuuttomana. Tämä sijoitus on velaton omistusasunto.

Tässä kolumnihenkisessä kirjoituksessa käännetään pinttyneet uskomukset päälaelleen ja kerrotaan, että omistusasuntoon sidottu oma pääoma ei ole turvassa, se ei ole likvidiä ja se ei tuota mitään.

Omistusasunnosta ei kerry tuloja

Jos olet seurannut asuntoasioita mediasta tai jutellut niistä kavereiden kanssa, olet varmasti kuullut sanottavan, että omistusasuminen on vuokralla asumista kannattavampaa. Kohtaan hetken hiljaisuuden, kun kysyn näin sanovilta, että paljonko omistusasunnostasi on kilahtanut tuottoja pankkitilillesi viimeisen 6 kuukauden aikana. Oikean vastauksen “Nolla euroa” saaminen on lähes mahdotonta. Sen sijaan vastataan; “On parempi maksaa omaa asuntoa itselle kuin vuokraa toiselle”. Tämän uskomuksen jakoivat kanssani omat isovanhempani, vanhempani ja valtaosa kavereistani, kun asuin vuokralla 80-luvun lopussa ja 90-luvun alkupuolen. Kukaan ei pitänyt päätöstäni silloin viisaana.

Jos palataan katsomaan pankkitiliä, omistusasujalla näkyy miinusmerkkisiä merkintöjä kuten vastike, lainanlyhennys, korko, automaattinen veloitusmaksu, uuden jääkaapin ostokulu, pintaremontin lasku jne. Vieläkö uskot, että omistusasuminen on kannattavaa? Näitä kuluja ei vuokralaisen pankkitilillä näy ollenkaan. Siellä on miinusmerkkinen vuokranmaksu.

Totuus asiaan on, että sijoitus, joka ei tuota mitään, ei ole kannattava. Siis omistusasunnossa asuminen ei ole kannattavaa. Myöskään vuokra-asunnossa asuminen ei ole kannattavaa. 0-tuottoinen omistusasunto kannattaa täsmälleen yhtä vähän kuin 0-tuottoinen vuokra-asunto.

Sijoittamista ymmärtävä analysoi näiden asumismuotojen kuluja ja vertaa niitä keskenään. Hän saattaa huomata, että asumalla vuokralla hänelle jää enemmän rahaa kuukaudessa tilille. Tämän rahan tuottaviin kohteisiin sijoittamalla hänellä todennäköisesti on omistusasujaa huomattavasti suurempi varallisuus 20 vuoden kuluttua. Sijoittaja ymmärtää “korkoa korolle” -periaatteen ja sijoittaa tuottonsa uudestaan.

Omistusasuja puolustaa kantaansa muistuttamalla, että 20 vuoden kuluttua hänen velattoman omistusasuntonsa arvo on noussut vuosittain ja hänen varallisuutensa tulee olemaan vuokralla asujaa paljon suurempi.

Omistusasunnon velattomuuteen sijoitetulla omalla pääomalla ei ole tuottoa 

Riippumatta siitä, paljonko omistusasunnossa on omaa pääomaa ja paljonko asuntolainaa, se ei tuota mitään. Jääräpäinen omistusasuja on lyhentänyt asuntolainaansa 10 vuotta ja onnittelee itseään, koska hänen “sijoituksensa” arvo on noussut vaikkapa 20 prosenttia.

Omistusasunnon markkina-arvo määräytyy ulkopuolisten tekijöiden perusteella, joita ovat väestönkasvu, talouskasvu, työpaikkojen määrä, tonttimaan saatavuus, kaikenlaiset kysyntään ja tarjontaan vaikuttavat tekijät jne. Asunnon velattomuudella ei ole tämän kanssa mitään tekemistä.

Esimerkki:

• Olet ostanut asunnon 400 000 €:lla; 10 % omalla rahalla ja 90 % asuntolainalla. Olet maksanut puolet lainasta 10 vuodessa ja lainaa on jäljellä 180 000 €. Oma pääomasi on siis 220 000 €. Asunnon arvo on noussut 20 % eli asunnon markkinahinta on nyt 480 000 €
• Naapurisi osti samanlaisen asunnon samanaikaisesti samalla hinnalla ja yhtä suurella asuntolainalla. Hän on lyhentänyt lainaansa vain 40 000 €:lla ja lainaa on jäljellä 320 000 €. Hänen oma pääomansa on siis vain 80 000 €. Hänenkin asuntonsa arvo on noussut samat 20 % eli hän voi onnitella itseään ihan samasta arvonnoususta kuin sinäkin

Arvonnousu on siis sama riippumatta siitä, paljonko asuntolainaa on lyhennetty. Oma pääoma omistusasunnossa ei tuota mitään eikä täten edes täytä sijoituksen kriteerejä.

Esimerkki:

• Päätät myydä asuntosi kotiuttaaksesi arvonnousun ja näyttääksesi naapurille, että “sijoituksesi” on kuitenkin tuottanut paremmin. Saat asunnosta käteesi 300 000 € (oma pääoma 220 000 + arvonnousu 80 000). Naapuri saisi käteensä vain 160 000 € (oma pääoma 80 000 + arvonnousu 80 000)
• Lasket oman pääomasi tuotto-%:ksi 36 % (arvonnousu 80 000 / oma pääoma 220 000). Naapurin oman pääoman tuotto-% onkin 100 %. Tämä siksi, että naapuri sai täysin saman arvonnousun hyväkseen käyttämällä huomattavasti vähemmän omaa rahaansa

Jos en olisi jo kirjoittanut, että oma pääoma omistusasunnossa ei tuota mitään, voisi joku vetää johtopäätöksen, että mitä suurempi velkaosuus omistusasunnossa sitä parempi tuotto.

Uskomukset kääntyvät viimeistään päälaelleen, kun sama naapuri kertoo, että hänelläkin on asunnoissa kiinni omaa pääomaa sama 220 000 € kuin sinullakin. 140 000 € erotuksen naapuri on vain käyttänyt omarahoitusosuutena neljän 100 000 € arvoisen sijoitusasunnon ostamiseen. Näiden arvo oli noussut keskimäärin 10 % eli naapuri omistikin 5 asuntoa, joiden markkina-arvo oli yhteensä 920 000 €. Vuokrat kattoivat näiden sijoitusasuntojen kulut ja lainat ja naapurille jäi jokaisesta vielä 50 € positiivista kassavirtaa kuukausittain. Samassa tilanteessa voisi olla alun vuokralainen, joka olisi käyttänyt omistusasunnon omarahoitusosuuden sijoitusasunnon omarahoitusosuuteen.

Omistusasunnossa kiinni oleva pääoma ei ole turvassa

Palataan velattoman omistusasujan asuntoesimerkkiin. Aikaa on kulunut 20 vuotta ja asunto on veloista vapaa. Asunnon arvonnousu on pysähtynyt ja on edelleen 480 000 €. Tähän vaikuttaa osin tuleva iso kattoremontti.

Omistusasuntopaikkakunnan suurin työnantaja sulkee paikkakunnalla sijaitsevan tuotantolaitoksensa, työpaikat vähenevät ja ihmisiä muuttaa pois työn perässä. Samalla kun asuntojen kysyntä laskee, tulee niitä poismuuttajien jäljiltä myyntiin ja vuokrattavaksi edulliseen vuokratasoon. Asunnon uusi markkinahinta on pian 380 000 € ja laskussa. Omistusasuja ei aikanaan seurannut naapurin esimerkkiä ja hyödyntänyt 80 000 € arvonnousua sijoitusasuntolainan vakuutena. Arvonnousu ja 20 000 € omaa pääomaa on haihtunut ilmaan.

Vielä surullisempi esimerkki ovat kosteusvaurioiset hometalot. Niissä oma pääoman lisäksi on saattanut mennä oma ja perheen terveys jopa pysyvästi.

Omistusasunnossa kiinni oleva oma pääoma ei ole likvidiä

Elämässä voi tulla joskus vastaan tilanteita, joissa tarvitaan pikaisesti rahaa. Sitä voi saada ottamalla lainaa asunnon vapaata omaa pääomaa vastaan. Jos olet työtön, menettänyt työkykyäsi, menettänyt luottotietosi, eroamassa puolisostasi jne., voi hyvinkin käydä, ettei pankki myönnä lainaa. Silloin oman pääoman vapauttaminen onnistuu vain asunto myymällä. Mitä nopeammin rahat tarvitaan sitä todennäköisemmin kaupat pitää tehdä alle markkinahinnan.

Seuraava esimerkki jää toivottavasti vain teoreettiseksi mutta on mahdollista, että tällaisten tapausten määrä lisääntyy Suomessa:

• Mikäli 400 000 € asunnossa on lainaa jäljellä 80 %, pankilla ei ole kiirettä realisoida asuntoa. Päinvastoin pankki pyrkii tekemään yhteistyötä, jotta asunnon omistaja pääsisi vaikean ajan yli ja jatkaisi korkojen maksun lisäksi myös lainan lyhentämistä
• Mikäli 400 000 € asunnossa on lainaa jäljellä enää 100 000 €, on asunto pankin kannalta paljon mielenkiintoisempi realisointikohde, koska pankki haluaa ja tulee saamaan tällaisen asunnon kaupasta omansa pois, vaikka se myytäisiin 200 000 €:lla

Mieti samoja lukuja, jos talo sattuisi vaikka tuhoutumaan tulipalossa. Ensimmäisessä vaihtoehdossa pankin juristi olisi todennäköisemmin mukana varmistamassa, että vakuutusyhtiö maksaa kaikki mahdolliset korvaukset, koska asunnossa on 80 % pankin rahaa kiinni.

Ylimääräiset lainanlyhennykset ovat hyväntekeväisyyttä – paljonko lahjoitat

Jokin aika sitten eräs laillistettu kiinteistönvälittäjä julisti: “Lyhentäkää asuntolainaa niin paljon kuin pystytte”. Kysyessäni perusteluita, hän vastasi: “Matalien korkojen aikana se on paras tapa kerryttää varallisuutta mahdollisimman paljon”. Hänen kantansa ei hievahtanutkaan, vaikka yritin selittää, että myös käteisvarat lasketaan varallisuuteen ja ne ovat lisäksi likvidejä.

Ylimääräiset lainanlyhennykset tarkoittavat käytännössä sitä, että annat pankille käteistä rahaasi ilmaiseksi, vaikka pankki ei ole sitä pyytänyt. Lisäksi vahvistat pankkiirille, että näistä vapaaehtoisista ylimääräisistä maksuista ei tarvitse maksaa sinulle mitään korkoa. Jos muutaman vuoden päästä tarvitset lahjoittamasi rahat takaisin, pankkiirisi ei annakaan niitä takaisin yhtä helposti. Päinvastoin, hän edellyttää sinua todistamaan uudestaan, että olet edelleen lainan myöntämisen arvoinen. Mikäli olet, et saa lainaa vanhoilla ehdoilla vaan pankki määrittelee uudet ehdot. Ja tietysti maksat pankkiirille uuden palkkion rahojen lainaamisesta, jotka vapaaehtoisesti pankille ilmaiseksi lahjoitit.

Jos sinulle kertyy ylimääräistä rahaa, jolle et keksi mitään sijoituskohdetta, on sitä ylimääräisten lainanlyhennysten sijaan parempi makuuttaa 0-korkoisella tilillä odottamassa sijoituskohteen löytymistä. Pienen puskurin kasvattaminen on myös viisasta ja auttaa yllättävissä tilanteissa, joissa  rahaa tarvitaan nopeasti. Jos ylimääräinen raha pankkitilillä todella kalvaa mieltäsi, ota minuun yhteyttä ja lainaan rahat ja maksan korkoa sinulle. Älä lahjoita niitä ilmaiseksi pankille.

Monilla ihmisillä on turvallisuushakuinen unelma velattomasta asunnosta. Oma asunto nähdään riskittömänä sijoituksena ja parhaana tapana säästää. Todellisuudessa se on tuottamaton epälikvidi riski. Mitä enemmän lyhennät asuntolainaasi sitä enemmän pankin riski pienenee ja oma riskisi kasvaa. Robert Kiyosaki on jopa kirjoittanut “Your house is a liability, not an asset”.

Veloista vapaa vai taloudellisesti riippumaton?

Veloista vapaa tarkoittaa, ettei ole kenellekään velkaa. Taloudellinen riippumattomuus tarkoittaa, että varallisuuden tuotot ovat niin suuret, ettei työntekoa ole pakko enää rahan takia harjoittaa. Taloudelliseen riippumattomuuteen on erittäin vaikea päästä velat minimoimalla. Varallisuuden kerryttämisessä häviäjiä ovat ne, jotka pyrkivät olemaan veloista vapaita. Häviäjän sijoitusajattelua on myös olla ottamatta pankin myöntämää pisintä mahdollista laina-aikaa vain sen takia, että näin säästää maksettavissa koroissa. Maksimipituisen laina-ajan pienemmistä kuukausittaisista lainanlyhennyksistä tilille jäävän rahan voi sijoittaa monin verroin tuottavammin koko laina-ajan. Myös inflaation lainoja “syövä” vaikutus toteutuu parhaiten pitkissä laina-ajoissa.

Rakennusteollisuus ry:n pääekonomisti Sami Pakarinen pohtii vähän samansuuntaisia asioita, huomattavasti minua asiallisemmin, omassa blogikirjoituksessaan. Suosittelen sen lukemista.

PS1. Tämä kirjoitus ei ole omistusasumista eikä sen velattomuutta vastustava. Kirjoituksen tavoite on oikaista vallitsevia virhekäsityksiä, jonka jälkeen voit tehdä päätöksiä parhaiten tavoitteeseesi sopivasta asumismuodosta oikein perustein. Jos omistat velattoman omistusasunnon ja tämä kirjoitus on muuttanut tuotto- ja turvallisuuskäsityksiäsi täysin, älä ryntää pankkiin hakemaan sijoituslainaa. Aloita ensin opiskelu, koska opittavaa on paljon.

PS2. Asun itse halvassa omistusasunnossa maaseudulla. Helsingin kallis entinen omistusasuntoni on vuokrattuna ja sen osakekirjat ovat pankissa sijoitusasuntolainojen vakuutena. Näillä lainoilla ostettujen sijoitusasuntojen osakekirjat ovat uudempien sijoitusasuntolainojen vakuutena. Näillä uudemmilla sijoitusasuntolainoilla ostettujen sijoitusasuntojen osakekirjat odottavat seuraavia ostokohteita toimiakseen niiden ostamiseen käytettävien uusien sijoituslainojen vakuutena. En ole rikas mutta olen taloudellisesti riippumaton. Minulla on paljon velkaa.

PS3. Teksti on kirjoitettu vuonna 2015. Jos luet tätä kirjoitusta aikana, jolloin korkotaso on sekä korkea että useita prosenttiyksikköjä inflaation yläpuolella, kaikki kirjoituksen opit eivät välttämättä päde.