Kokemuksiani asuntosijoittajan rahoituskierrokselta – Blogi #34

Kirjoitin tammikuussa “Asuntosijoitustavoitteeni 2016” -blogitekstin. Asuntosijoittajana luonnollinen ensimmäinen tavoitteeni on “sijoitusasuntosalkun kasvattaminen”. Salkun kasvattaminen vaatii yleensä rahaa ja Suomessa tyypillisesti tärkein rahoituksen lähde on pankki. Tavoitteita määrittäessäni asetin lainarahan määrätavoitteeksi 159 375 €. Omaa rahaa oli tarkoitus käyttää 53 125 € eli yhteensä 212 500 €, jolla tavoittelin 250 000 €:n markkina-arvoista lisäystä salkkuuni ostamalla asunnot 15 %:a alle markkinahinnan.

Salkun kasvattamisen suurimmaksi haasteeksi oletin lainarahoituksen järjestymisen ja aikatauluksi asetin helmi-huhtikuun, jonka aikana asuntosijoitustoimintani pääfokus olisi rahoituksen hankkiminen. Ajattelin käydä kokemukseni läpi, jos siitä olisi hyötyä jollekin toiselle asuntosijoittajalle. Kirjoituksessa en mainitse pankkeja nimeltä vaan käytän niistä Pankki 1, Pankki 2 jne. nimiä. Olen jo riittävästi käynyt rahoituskierroksia oppiakseni, että pankeissa tilanteet muuttuvat ja loistava yhteistyöpankki sattaa muuttua hetkessä vastahankaiseksi palatakseen taas jonkin ajan kuluttua loistavaksi kumppaniksi.

Jos rahoitusta ei jonain vuonna järjesty, konttorista ei kannata lähteä ovet paukkuen sosiaaliseen mediaan haukkumaan pankkia vaan suhteita kannattaa pitää yllä.

Taustaa

Tähän rahoituskierrokseen asti olen käyttänyt kahta pankkia, joista reilu 8 %:a sijoituslainoistani on tullut ja loput alle 20 % on ollut myyjärahoitusta ja tuloutettavaa taloyhtiölainaa. Alunperin Pankki 1 oli ainoa pankkini mutta vuonna 2004 menetin yhden sijoitusasuntokaupan, kun lainapäätöksen tekoon meni 2 viikkoa. Seuraavaa sijoitusasuntoa ostaessani kerroin asuntoa myyvälle välittäjälle tapahtuneesta ja hän ohjasi minut Pankkiin 2, jossa lainapäätös tuli päivässä. Pankki 2 toimi pitkään loistavan joustavasti ja uusia lainoja kertyi 5-6 kappaletta, kunnes seuraavaa lainaa hakiessani tuli täysi stoppi ja taas meni kaupat ohi. Matkan varrella kaikki kanssani alunperin yhteistyötä tehneet olivat vaihtaneet työtehtäviä tai työnantajaa.

Palasin Pankkiin 1, tosin eri konttoriin, ja tuntui, että siellä oli vuosien aikana omaksuttu kaikki hyvät toimintatavat, joita arvostin Pankissa 2. Pankki 2 sai aina välillä yhteydenottoni mutta vastaus oli aina sama, että heitä ei kiinnostanut jatkaa rahoittajani. Sain jopa hieman vääntää, että sain vapautettua vakuuksia, kun lainat olivat lyhentyneet. Pankin 1 kanssa homma toimi jopa paremmin kuin Pankin 2 kanssa, kunnes pitkäaikainen yhdyshenkilöni jäi ansaitulle eläkkeelle ja pankinjohtaja vaihtoi toiseen kaupunkiin. Syksy 2015 meni Pankissa 1 uuteen yhteyshenkilöön tutustuttaessa ja homma lähti heti vinoon, kun minun olisi pitänyt toimittaa tuoreet isännöitsijäntodistukset kaikista vakuutena olevista asunnoista, vaikka hylkäsin saamani lainatarjouksen.

Valmistautuminen

Minulla on 7-sivuinen “Asuntosijoitussalkkuni” -paketti, jonka koostin ensimmäisen kerran muutama vuosi sitten. Paketti alkaa puolen A4-sivun mittaisella “Yhteenveto” -kappaleella, josta käy ilmi koko asuntosalkun tasolla seuraavat asiat:

• salkun markkina-arvo
• bruttovuokratulot vuodessa
• tuloutettavat vastikkeet
• nettovuokratulot
• lainojen kokonaismäärä sekä lainanlyhennykset ja korot vuodessa
• positiivisen kassavirran määrä
• asuntojen kuntoyhteenveto sekä remontointi- ja verosuunnittelustrategiani

Yhteenveto päättyy kuvaukseen mistä kaupungeista ja minkälaisia asuntoja pyrin hankkimaan sekä kuinka paljon haen rahoitusta ja paljonko omaa rahaa on tarkoitus sijoittaa. Sen jälkeen paketissa on avattu asuntosijoitustoimintaani seuraavien asioiden osalta:

• taustani asuntosijoittajana, mistä ja milloin kaikki alkoi
• asuntosijoittamisen tavoitteeni ja niistä johdetut osto-, vuokraus- ja verosuunnittelustrategiani
• asuntosalkkuni asuntojen kuvaus ja linkit valokuviin
• nykyinen rahoitustilanne; lainasumma, jakauma marginaalin, käytettävän koron ja laina-ajan perusteella
• salkun velkaosuus ja lyhennyssuunnitelma
• riskinsietokyky korkojen nousua ja vakuusarvojen laskua vastaan
• lainanhoitohistoria
• lainanhoitokykyyn vaikuttavien menojen ja muiden tulojen kuvaus
• asuntosijoitustoimintani näkymät sekä internetin ja sosiaalisen median hyödyntäminen toiminnassani

Paketti päättyy “Toivomukseni rahoittajalle” -kappaleeseen, jossa kerron odotukseni ja selitän, mitä ja miksi haluan laina-ajan, koron ja muiden ehtojen suhteen. Lopuksi linjaan, minkä suuruiselle kokonaislainamäärälle haen alustavaa sitoutumista ja mille summalle lainalupausta toimittamiani vakuuksia vastaan.

Yhteydenotot

Lähetin päivitetyn paketin yhteyshenkilöilleni Pankissa 1 ja Pankissa 2. Paketin päivityksen yhteydessä olin korottanut tavoittelemaani kokonaislainamäärää 190 000 euroon. “Tavoitteet on tehty ylitettäviksi” on joku joskus linjannut. Sekä Pankki 1 että monen vuoden tauon jälkeen myös Pankki 2 ilmoittivat, että ovat valmiita rahoittamaan toimintaani. Sovimme tapaamiset huhti-toukokuun vaihteeseen.

Olin myös keskustellut asiasta “hovikodinkonetoimittajani” kanssa ja hän antoi oman pankinjohtajansa yhteystiedot. Sovin tapaamisen myös Pankkiin 3 ja laitoin rahoittajapakettini pankinjohtajalle. Asuntosijoittajakolleegani suositteli Pankkia 4, johon olin yhteydessä ja sovin myös tapaamisen. Olin yhteydessä myös tuttuun pankinjohtajaan Pankissa 5 mutta hän ei vastannut ja se tapaaminen jäi tällä kertaa sopimatta.

Tapaamiset 

Pankki 1 oli puhelimessa sanonut, että laina-aika voisi olla vain 10 vuotta, joka on heidän nykykäytäntönsä ammattimaisille asuntosijoittajille. Sovimme puhelimessa, että hän selvittää pidemmän laina-ajan mahdollisuuden ja peruutamme tapaamisen, jos laina-aikamaksimi on alle 15 vuotta. Lisäksi hän kysyi kiinnostustani kuulla muista sijoitusmahdollisuuksista, johon kohteliaasti vastasin, etten ole kiinnostunut. Koska peruuttavaa yhteydenottoa ei kuulunut, menin sovitusti tapaamiseen. Ensimmäisenä sain kuulla, että laina-aika olisi 5 vuotta, johon voisi hakea poikkeuslupaa siten, että se voisi olla maksimissaan 10 vuotta. Epäiltyäni kuulleeni väärin virkailija vilautti printattuja toimintaohjeita, joissa näin sanottiin. Kun yritin päättää tapaamista, hän halusi esitellä pankkinsa rahastoja, joista sitten kuuntelin esitystä seuraavat 50 minuuttia. Loistava Pankki 1 oli taas kääntynyt toivottomaksi tapaukseksi.

Pankki 2 sen sijaan oli kuunnellut minua ja nimittänyt minulle uuden asuntosijoittamista ymmärtävän yhdyshenkilön. Meillä oli erinomainen keskustelu, hän oli tutustunut pakettiini ja esitti lukuisia hyviä kysymyksiä siitä. Hän oli myös selvittänyt pyytämättä pankissa vakuutena olevien asunto-osakkeiden vapaan vakuusarvon, jota oli muutaman vuoden aikana tullut arvonnousun ja lainanlyhennysten myötä lisää. Pankki 2 oli useamman vuoden jälkeen valmis palaamaan rahoittamaan toimintaani “kakkospankin” roolissa eli olivat valmiita myöntämään lainaa osaan hakemastani summasta ja hyvin ehdoin. Tämä oli erinomainen uutinen, koska saisin pankissa vakuutena olevan vapautuneen vakuusarvon käyttööni.

Olin viimeksi käynyt Pankki 3:ssa noin 5 vuotta sitten ja silloin vastaanotto oli huono. Välissä oli pankinjohtaja vaihtunut ja samalla ääni kellossa. Ilmeisesti myös tietopakettini oli tehnyt positiivisen vaikutuksen, sillä tapaaminen meni erinomaisesti ja myönteinen päätös hyvillä ehdoilla tuli nopeasti.

Tapaaminen Pankki 4:ssa oli viimeisenä. Tämä oli ainoa pankki, jossa en ollut koskaan ennen käynyt neuvottelemassa. Siitä ei ollut haittaa, sillä vastapuolella oli hyviä kysymyksiä esittänyt henkilö, joka oli selvästi vaikuttunut puheistani ja paketistani. Myös Pankki 4 teki myönteisen päätöksen ja oli valmis rahoittamaan toimintaani hakemustani vastaavalla summalla.

Päätös

Monilla aloittelevilla asuntosijoittajilla tuntuu olevan omistusasuntolainan kilpailutusmentaliteetti päällä vielä ensimmäisten sijoitusasuntolainojen kohdalla.

Asuntojen määrän kasvaessa pankin ymmärrys asuntosijoittamisesta, luottamus ja sen kautta syntyvä joustavuus ja nopeus ovat monasti arvokkaampia kuin ehtojen tinkiminen viimeiseen asti.

Tällä kertaa valitsin Pankki 3:sen tinkimättä mistään ehdoista, koska ne olivat mielestäni riittävän hyvät pankin alkuperäisessä tarjouksessa ja joiltain osin hieman paremmat kuin Pankki 4:sen tarjous.

Asettaessani tavoitteita vuodelle 2016 oletin, että rahoituksen järjestyminen olisi suurin haaste. Nyt minulla on Pankki 3:sen ja Pankki 2:sen päätösten myötä lähes 2-kertainen rahoitus alkuperäiseen tavoitteeseeni verrattuna. Seuraavana haasteena onkin ostokriteerit täyttävien kohteiden löytäminen, johon palaan jossain toisessa kirjoituksessa. Silläkin saralla asiat ovat edenneet.

Yhteenveto

Kun sijoitusasuntojen määrä kasvaa, toimintaa aletaan pankeissa kutsumaan “ammattimaiseksi asuntosijoittamiseksi” ja ainakin jollain tavalla asiakkuus siirtyy yrityspankin puolelle. Minulle ei ole selvinnyt, millä kriteereillä päätös tarkalleen ottaen tehdään mutta “kun niitä asuntoja on jo noin paljon” on ainakin yksi kriteeri. Olen seurannut muiden asuntosijoittajien kommentteja vastaavasta asiasta ja joskus “varmana tietona” ilmoitetut asuntojen määrät siirtymäkriteerinä eivät ainakaan minun kohdallani ole pitäneet paikkaansa. Konkreettisemmin 5-10 asunnon haarukka johtaa useimmiten sijoituslainojen käsittelytavan muutoksiin pankissa. En tähän kirjoitukseen laittanut myöskään tietoja laina-ajoista tai koroista, koska ne eivät vastanneet talouslehdissä tehtyjä korkovertailuja. Olen tulkinnut, että yhä enemmän nämä päätökset ovat asiakaskohtaisia ja vakuusriippuvaisia. Kassavirtasijoittajille ilosanomaa kuitenkin sen verran, että 25 vuoden laina-aikaa on taas muutaman vuoden tauon jälkeen tarjolla isommankin määrän asuntoja omaavalle sijoittajalle.

Pankeissakin päätöksiä tekevät ihmiset ja tämän viimeisen kierroksen jälkeen olen taas entistä vakuuttuneempi henkilökohtaisten suhteiden tärkeydestä. Pankki 1:sen kanssa ylläkuvatun mukaisesti hienosti vuosia toiminut yhteistyö on toistaiseksi jäähyllä. Asuntosijoittamista ymmärtävän yhteyshenkilön avulla Pankki 2 on vuosien tauon jälkeen taas valmis rahoittamaan toimintaani ja 5 vuotta sitten asiakkuudestani täysin välinpitämätön Pankki 3 kuten myös Pankki 4 tarjosivat erittäin positiivisen kokemuksen. Koskaan ei kannata lähteä neuvottelusta ovet paukkuen vaan suhteita kannattaa pitää yllä säännöllisesti.

Mitä kansainvälisempi pankki sitä herkemmin yhteistyötä ja lainapäätöstä voi sotkea huonoon aikaan maa- tai pääkonttorista tullut “direktiivi”. 5-10 vuoden laina-aika Pankissa 1 voi olla juuri tällainen esimerkki, joka korjaantuu, kun pankissa huomataan, että pitkäaikaiset asuntosijoitusasiakkaat kaikkoavat. Kyseessä voi toki olla kohteliaampi tapa antaa minulle kielteinen päätös sanomatta selkeästi ei. Hyvän pankkisuhteen merkitys korostuu näiden ”direktiivien” soveltamisessa.

Suomalaiset paikalliset pankit kirjaavat lainat omaan taseeseensa. Tämä tarkoittaa sitä, että paikallisella pankinjohtajalla voi olla valtuudet tehdä päätös nopeasti keneltäkään kysymättä, jos oman pankin taseessa vain on tilaa ja vakuudet on kunnossa. Mikäli joltain pitää hyväksyntä kysyä, paikallisissa pankeissa suurinkin pankinjohtaja saattaa istua samassa tai naapurikaupungin konttorissa.

Pieni asuntosijoittaja ei ole pankille riittävän iso kala, jotta pankista päin tulisi asiakashankintamielessä yhteydenottoja. Suosittelen oman asuntosijoittajapaketin tekemistä ja jatkuvaa kiillottamista sekä visiittejä myös suomalaisten paikallispankkien konttoreihin seuraavaa sijoituslainaa hakiessasi. Sijoittajakollegoilta kannattaa myös kysellä asuntosijoittamista ymmärtäviä pankkiireja. Myös taloyhtiölainoja hakevilta isännöitsijöiltä voi tulla hyviä vinkkejä.

Jos sinulla on poikkeavia kokemuksia, jaa niitä kommenttikentässä, jotta mahdollisimman moni asuntosijoittaja pääsee niistä hyötymään.