On aika taas päivittää vuonna 2016 ensimmäisen kerran julkaistua blogikirjoitusta. Olen lisännyt kirjoitukseen taas uutta tietoa, uusia kappaleita ja päivittänyt kaikki linkit 27.1.2019.
Suomen Vuokranantajat ry:llä (suosittelen liittymistä) on FB-ryhmä nimeltä Vuokranantajapalsta (yllätys, suosittelen liittymistä). Siellä on kysytty paljon hyviä kysymyksiä vuokratulojen ja niihin kohdistettavien vähennysten ilmoittamisesta veroilmoituksessa. Olen koonnut tähän selityksiä, ohjeita, linkkejä ja vinkkejä asuntosijoittajan veroilmoituksen tekemiseen ja sivunnut myös vuokratuotto-%:in laskemista. Itse teen veroilmoituksen netissä OmaVerossa enkä siksi ole enää eritellyt tähän paperiliitelomakkeiden numeroita. Mikäli atk ja World Wide Web ovat tuntemattomia käsitteitä, paperimuotoinen veroilmoitus on vielä mahdollista mutta suosittelen tietokoneopintoja. Kaikille muille vuokranantajille verottajan verkkopalvelut on ehdottomasti paras vaihtoehto opetella ja käyttää. OmaVerossa löytyy oikeassa sivupalkissa perustäyttöohjeet kuhunkin kohtaan ja siksikin suosittelen verkkopalvelun käyttöä.
(Lisätty 27.1.2019) Verottaja lähettää esitäytetyn veroilmoituksen maalis-huhtikuussa. Jokaisen vuokratuloja saavan asuntosijoittajan kannattaa ehdottomasti tarkistaa esitäytetty veroilmoitus tarkasti, ettei helpoin verosuunnittelukeino eli vähennysten tekeminen jää hyödyntämättä. Kun korjaat ilmoitusta, deadline on nyt kolme eri päivää 7.5., 14.5. tai 21.5.2019, jonka näkee lopulta, kun esitäytetty veroilmoitus tulee näkyviin OmaVerossa.
Jos haet ohjetta, miten asuntosijoittajan ja vuokranantajan veroilmoitus teknisesti OmaVerossa tehdään, lue ensin tämä Asuntosijoittajan ja vuokranantajan veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #148.
Mikäli haet lisäymmärrystä siitä, mitä asuntosijoittajan ja vuokranantajan veroilmoituksessa voi ilmoittaa ja mitä, milloin ja miksi vähentää, jatka tämän lukemista.
Vuokratulot
Vuokratuloa ovat kaikki vuokralaiselta saadut maksut. Vuokran lisäksi tähän lasketaan esim. vuokranantajalle maksettavat vesimaksut, autopaikkamaksut, vakuudesta pidätetty tulo, irtisanomiseen liittyvä sopimussakko, myöhästyneestä vuokranmaksusta johtunut korko ja muistutusmaksu jne. Vakuus ei ole vuokratuloa eikä sitä ilmoiteta veroilmoituksessa.
Vuokraustoiminnasta aiheutuneet kulut
Maksetut yhtiövastikkeet, vesimaksut sekä autopaikka-, nettiliittymä- ja kaapelimaksut ovat ensimmäinen osa vuokratulosta tehtävistä vähennyksistä. Kaikki taloyhtiön kirjanpidossa tuloutettavat vastikkeet ovat vuokratulosta vähennettäviä kuluja. Mikäli vastiketta ei tulouteta taloyhtiön kirjanpidossa, se rahastoidaan, jolloin se ei ole vuokratulosta vähennettävä kulu eikä sitä ilmoiteta veroilmoituksessa. Tämä kannattaa aina tarkistaa isännöitsijältä, sillä usein tuloutettavaa vähennyskelpoista vastiketta kutsutaan myös rahoitusvastikkeeksi, mikä ei suinkaan tarkoita, että se rahastoidaan.
Vesimaksu ja mahdollisesti muita maksujakin kirjataan siis ensin tuloksi ja sitten ne vähennetään kuluna. Jos vuokralainen jättää vuokran ja vesimaksun maksamatta, on asunnon omistajan silti maksettava vesimaksu ja sen voi vähentää. Tyhjiltä kuukausilta vesimaksua ei vuokranantajan tarvitse maksaa, koska vettä ei asunnossa kuluteta mutta, jos se on maksettu, voi sen vähentää.
Seuraavaksi kirjataan kaikki kyseisen asunnon vuokraukseen suoraan kohdistuvat muut kulut, jotka vapaamuotoisesti eritellään lisätiedoissa. Näitä ovat asunnon remontit, kaatopaikkamaksut, sähkölasku, kodinkoneiden uusimiskustannukset, vuokravälittäjien palkkiot, “annetaan vuokralle” -ilmoitusmaksut, luottotietojen tarkistusmaksu, oman auton käyttö kodinkoneostoihin, asunnolla käynteihin tai yhtiökokouksiin osallistumisiin (0,25 €/km 2018 ja 2019), vuokraukseen liittyvät puhelut, vuokrankorotuskirjeen postimaksu, häätöön liittyvät käräjäoikeuden maksut, vuokranantajan asuntoon ottaman vakuutuksen maksu, siis ihan kaikki mahdolliset kulut, jotka kohdistuvat vuokrattavaan asuntoon. Kuitittomista kuluista on pidettävä päiväkirjaa mahdollista verotarkastusta varten.
Lisätty 27.1.2019: Vähennys tehdään aina sen vuoden verotuksessa, kun kulu on maksettu.
Lisätty 3.4.2017: Remonteista ns. vuosikorjauskulut voi vähentää kokonaisuudessaan niiden maksuvuonna. Vuosikorjauskuluilla tarkoitetaan remontteja, joissa asunto saatetaan alkuperäistä vastaavaan kuntoon. Tämä ei siis tarkoita, että 70-luvun asunnon keittiökaapit pitää uusia samalla vihreällä vaan kaikki keittiökaappien uusimiset ovat vuosikorjauskuluja. Muovimaton vaihtaminen laminaatiksi on myös vuosikorjausta mutta parketin asentaminen voi olla jo asunnon vuosikorjauksen sijaan perusparannusta eli asunnon alkuperäisen tason nostoa, jolloin kulut vähennetään tasapoistoina 10 vuoden aikana. Asunnon lasittamattoman parvekkeen lasittaminen itse teetettynä on toinen esimerkki perusparannuksesta. Lasitetun parvekkeen lasituksen vaihtaminen on taas vuosikorjausta. Taloyhtiön toimesta kaikkien parvekkeiden lasittamista ei jaotella vuosikorjaukseen tai perusparannukseen vaan sen vuokratuloista vähennyskelpoisuuteen riittää maksusuoritusten tulouttaminen taloyhtiön kirjanpidossa.
Ostan Asuntoja YouTube: Miten ja milloin asuntosijoittaja voi vähentää taloyhtiön remonttien maksusuoritukset vuokratulosta? YouTube #5
Lisätty 27.1.2019: Omaa työtä tai aikaa ei voi vähentää, jos tekee remonttia itse. Asunnolla käyntien ja materiaalihankintojen matkakustannukset (0,25 €/km 2018 ja 2019) voi vähentää vuokratulosta, mikäli remontoitava asunto on vuokraustoiminnan käytössä (katso alla).
Lisätty 27.1.2019: Mikäli itse teetetyn remontin kulu on perusparannusta ja se vähennetään 10 vuoden aikana tasapoistona, muista itse tehdä vähennys joka vuosi. Vuokraustoiminnan käytössä olevasta asunnosta ei saa kotitalousvähennystä.
Lisätty 27.1.2019: Vuokraustoiminnan käytössä olevaan asuntoon vuokranantaja voi hankkia myös irtainta omaisuutta, jonka hankintahinnan voi vähentää verotuksessa. Mikäli hankintahinta ylittää 1 000 euroa, se vähennetään vuokratulosta 25 %:n vuosittaisina poistoina, kunnes jäljellä oleva summa on alle 1000 euroa, jolloin se vähennetään kerralla. Jos hankintahinta on alle 1 000 euroa, vähennyksen voi tehdä kerralla. Tällaista irtainta omaisuuttaa voi olla esimerkiksi pesukone, televisio tai espressokeitin.
Vähennykset, kun sijoitusasunto on juuri hankittu (kokonaan uusi kappale 7.2.2018)
Vuokranantajien keskuudessa herättää paljon epäselvyyttä, mitä kuluja ja mistä lähtien voi vähentää vuokratulosta, kun sijoitusasunto on juuri hankittu.
Ohjeet löytyvät verottajan ”Vuokratulojen verotus – syventävät vero-ohjeet” kohdasta 3.1. Menot ovat vähennyskelpoisia vuokraustoiminnan aloittamisesta lähtien. Huoneiston tai kiinteistön vuokraustoiminnan katsotaan alkavan lähtökohtaisesti siitä hetkestä, kun aktiivinen toiminta vuokralaisen saamiseksi asuntoon aloitetaan. Tämä voi tapahtua esimerkiksi toimeksiannolla vuokravälitysliikkeelle, vuokrausilmoituksen laittamisella lehteen ja internettiin tai muilla vastaavilla toimilla, joilla yritetään vuokrata asunto.
Tässä yhteydessä on tärkeää huomata termi ”vuokraustoiminnan aloittaminen”. Nimittäin remonttikulujen osalta ohjeen kohta 3.1 ei päde vaan niihin sovelletaan saman syventävän ohjeen kohtaa 3.7.3 Korjausmenot asunnon tai rakennuksen hankinnan yhteydessä. ”Vuokraustoiminnan aloittaminen” -termin rinnalle tulee ”Vuokraustoiminnan käytössä” -termi. Oikeuskäytäntöä ei ole siitä, kuinka kauan asunnon on oltava vuokrauskäytössä ennen remonttia, jotta remontista johtuneet menot voitaisiin vähentää vuokratulosta. Verohallinnon käsityksen mukaan riittää, että vuokralainen on muuttanut asuntoon silloin, kun on kyse jatkuvasta vuokrauskäytöstä. Vuokralaisen muuttamisen jälkeen syntyneet vuosikorjausmenot voidaan vähentää vuosimenona ja osakehuoneiston perusparannusmenot tasapoistoina.
Rautalankaesimerkkinä voisi olla, että vuokrailmoitus on laitettu nettiin ja käyt aamupäivällä näyttämässä remontin alla olevaa asuntoa vuokralaiskandidaatille. Iltapäivällä viet remonttimiehelle rautakaupasta purkin maalia. Aamupäivän asunnolla käynnin matkakulut saa vähentää vuokratulosta, koska ”vuokraustoiminta on alkanut” mutta iltapäivän rautakaupan ja asunnolla käynnin matkakuluja ei saa vähentää, koska asunto ei vielä ole ”vuokraustoiminnan käytössä”. Iltapäivän kulut menevät osaksi hankintamenoa. Muista siis aloittaa sijoitusasunnon vuokraustoiminta välittömästi, jolloin saat vähentää myös hoitovastikkeet vuokratulosta.
Ostan Asuntoja YouTube: Mitä verovähennyksiä ja milloin asuntosijoittaja voi tehdä vuokratulosta, kun sijoitusasunto on juuri hankittu? YouTube #4
Saman syventävän ohjeen kappaleessa 3.3 määritellään tavanomaiset vuokraustoiminnan menot. Siinä on erikseen sanottu, että vuokralle annetun asunnon hankkimiseen otetusta velasta aiheutuneet menot kuten järjestelypalkkio ja toimitusmaksu ovat vuokratulosta verovähennyskelpoisia. En ole tätä verottajalta koskaan kysynyt mutta tulkitsen ohjetta siten, että edes ”vuokraustoiminnan aloittamisehdon” täyttymistä ei vaadita, koska hyvin usein laina otetaan ennen asunnon ostoa ja palkkiot ja maksut realisoituvat kaupanteon yhteydessä, jolloin vuokraustoiminta ei yleensä ole vielä alkanut.
Verotettava vuokratulo, vuokratuotto ja vuokratuotto-%
Tässä vaiheessa veroilmoituksen jättöprosessia palvelu laskee “verotettavan vuokratulon” tai “vuokraustoiminnan tappion”, joka on siis tulojen ja kulujen erotus.
Lisätty 7.2.2018: Siltä osin kuin vuokratuloon kohdistuvat vähennyskelpoiset menot ovat suuremmat kuin vuokratulot, menot vähennetään muista pääomatuloista ja alijäämähyvityksen kautta myös ansiotuloista menevästä verosta. Pääomatulolajin alijäämästä, alijäämähyvityksestä ja pääomatulolajin tappiosta on kerrottu tarkemmin syventävässä ohjeessa Verotettavan tulon laskeminen henkilöverotuksessa kohdassa 6.
“Verotettava vuokratulo” on sama kuin asuntosijoittajien “vuokratuotto-%”-laskelman viivan yläpuolella käyttämä vuokratuotto. Kun asunto on jo ostettu, moni asuntosijoittaja laskee verotusvuodelta toteutuneen vuokratuotto-%:in. Se lasketaan kaavalla:
Vuokratuotto/(Velaton kauppahinta + Varainsiirtovero)
Sijoituksen kannattavuuslaskennan näkökulmasta vuokratuotto-% on tunnuslukuna huono, koska se elää vuosien vaihtuessa eikä kuvaa todellisia rahavirtoja. Lisäksi ennen ostoa tehtyyn vuokratuotto-% -laskelmaan verrattuna viivan alapuolella ollut rahasumma siirtyy viivan yläpuolelle. Jos esimerkiksi on asunnon oston yhteydessä oikeaoppisesti huomioinut sekä asunnon että taloyhtiön tulevat remontit osana kokonaiskauppahintaa, siirtyykin ostetun asunnon vuosikohtaisessa todellisessa vuokratuotto-%:in laskelmassa esim. asunnon remonttikustannus vuokratuloa vähentäväksi kuluksi. Sama hyppy viivan alta viivan päälle tapahtuu taloyhtiön tuloutettavien remonttivastikkeiden kohdalla.
Vuokratuotto-% on hyvä, nopeasti laskettava suuntaa antava tunnusluku kertomaan, onko joku ostettava kohde riittävän kiinnostava tarkempaa selvitystä ja tarjouslaskentaa varten. Tämän vertailukelpoisuuden ylläpitämiseksi vuokratuotto-%:in laskennassa ei huomioida rahoituskustannuksia. Mielestäni jo ostetun kohteen arvonnousun huomioiminen tai huomiotta jättäminen vuokratuotto-%:in laskennassa on vähämerkityksinen johtuen vuokratuotto-%:in yleisesti huonosta tunnuslukuarvosta. Toki ne voi molemmatkin laskea, jos haluaa. Siitä alkaa helposti mielestäni hyödytön pohdinta, pitäisikö esim. oston jälkeen päätetyt rahastoitavat vastikkeet lisätä hankintahintaan vai ei jne.
Lainan korot
Vuokrattavaan huoneistoon kohdistuvat lainan korot ilmoitetaan erikseen vaiheessa 2 “Esitäytetyt tulot ja vähennykset”, jossa näkyy valmiiksi vanhat tulonhankkimisvelat. Niitä ei siis ilmoiteta kohdassa ”Vuokraustoiminnasta aiheutuneet kulut”.
Minulle tuntemattomasta syystä pankkien verottajalle välitettävissä tiedoissa on aina kohdistusvirheitä, jotka asuntosijoittajan pitää itse korjata. Jos pankki on verottajalle lähettämässään aineistossa nimennyt lainan “tulonhankkimisvelaksi”, on korkovähennys yleensä oikein. Joskus pankki nimeää sijoitusasuntoon kohdistuvan lainan “asuntovelaksi”, jota termiä pankit käyttävät myös omistusasuntoon kohdistuvasta velasta. Tällöin on vaarana, että korkosumma menee automaattisesti pienemmän vähennysoikeuden piiriin. Pankki saattaa nimetä asuntosijoituslainan myös “muuksi lainaksi”, jolloin lainan korot saattavat mennä vähennyskelvottomien joukkoon.
Sijottajan pitää oikaista nämä virheet ennen veroilmoituksen lähettämistä. Verottaja hyväksyy nämä oikaisut mutta sijoittajan vastuulla on niiden tekeminen. Jos huomaat, että vastaavia virheitä on jäänyt aikaisempiin veroilmoituksiisi, verotusta voi vaatia oikaistavaksi 5 vuodelta takautuvasti.
Lisätty 27.1.2019: Vuokranantajan ei tarvitse käydä pankissa tai pyytää pankkia tekemään muutos lainan käyttötarkoitukseen vaan sen voi tehdä itse OmaVero-palvelussa. Nyt myös verottaja ohjeistaa tästä. Mikäli siirtää oman asuntonsa vuokrauskäyttöön, lainan käyttötarkoitus muuttuu siitä hetkestä, kun vuokraustoiminnan käyttö alkaa, jolloin myös korot kaikkien ylläkuvattujen menojen lisäksi tulevat vuokratulosta verovähennyskelpoisiksi. Muutoksen voi itse ilmoittaa OmaVerossa.
Useamman sijoitusasunnon omistavalla voi olla useita sijoituslainoja ja vieläpä tilanteita, joissa yhdellä lainalla on ostettu useampi asunto. Lainojen korkoja ei tarvitse aukottomasti kohdistaa tiettyjen asuntojen kohdalle vaan verottaja laskee yhteen kaikkien sijoitettavien asuntojen kerryttämän verotettavan vuokratulon ja vähentää niistä sijoitusasuntolainojen korot. Jos samaa lainaa on käytetty sekä omistusasunnon että sijoitusasunnon ostoon, eri käyttötarkoitukset voi erotella %-osuuksin veroilmoituksessa ja verottaja kohdentaa vähennykset ilmoitetun mukaisesti.
Lainojen lyhennyksiä ei ilmoiteta veroilmoituksessa eikä niitä vähennetä vuokratulosta.
Muut tulonhankkimiskulut pääomatuloista
Tähän kohtaan listataan, kulu kululta, kaikki muut asuntosijoitustoiminnasta johtuneet kulut, joita ei voi kohdistaa yksittäiseen sijoitusasuntoon. En ole veroasiantuntija enkä siksi halua antaa tarkkoja ohjeita, mutta käsitykseni mukaan verottaja hyväksyy hyvin perustellut johdonmukaiset kulut. Jos esimerkiksi omistat yhden sijoitusasunnon ja käytät vuokravälittäjää, jonka palkkion vähennät vuokratulosta, verottaja ei ehkä hyväksy tietokoneeseen tai puhelimeen liittyviä vähennyksiä vuokraustoimintaan liittyen. Jos taas omistat 20 asuntoa ja vuokraat niitä itse nettiä hyödyntäen, verottaja hyväksyy tietokoneeseen ja puhelimeen liittyviä kuluja.
Lisätty 27.1.2019: Vuokratuloista voi saada myös työhuonevähennyksen, jonka määrä riippuu siitä, onko tulonhankkimistoiminta päätoimista vai onko kyse sivutulojen hankkimisesta. Vuokratulojen hankkimiseen liittyvä kirjallisuus on myös vuokratuloista verovähennyskelpoista kuten myös Vuokranantajat ry:n jäsenmaksu ja tilaisuuksiin osallistumisen maksut ja kilometrikulut.
Yhden konkreettisen vinkin kuitenkin listaan, joka voi unohtua. Pankki ilmoittaa lainojen korot verottajalle mutta lainojen kuukausittaisia veloitusmaksuja ja mahdollisia lainamuutoksiin liittyviä palkkioita pankki ei ilmoita verottajalle vaan nämä tulee sijoittajan muistaa itse ilmoittaa.
Lisätty 3.4.2017: Mikäli sinulle on kertynyt esimerkiksi OP-bonuksia ja käytät niitä vaikka tulonhankkimislainan nostopalkkion maksuun, et voi vähentää kulua verotuksessa. Bonukset kannattaa hyödyntää henkilökohtaisiin menoihin, joita et voisi muutenkaan vähentää verotuksessa kuten esimerkiksi oman kotivakuutuksen maksun yhteydessä.
Lisätty 3.4.2017: Vuodesta 2016 alkaen omaisuuden myyntitappiot voi vähentää kaikista pääomatuloista. Aikaisemmin myyntitappiot sai vähentää vain myyntivoitoista. Tämä koskee siis vuonna 2016 syntyneitä myyntitappioita, ei sitä ennen syntyneitä tappioita.
Maksuun tulevien verojen ennakointi
Vuokratulot otetaan automaattisesti huomioon joko palkan tai eläkkeen veroprosentissa tai ennakkoveroissa aiempien vuokratulojen perusteella. Jos vuokratulot tai niistä tehtävät vähennykset eivät juuri muutu seuraavana vuonna, silloin ei ole kiire tehdä mitään muutoksia vaan voi odottaa veroilmoitusvaiheeseen asti.
Asuntosijoittajan kannattaa ylläpitää arviota maksuun tulevista veroista, jotta kassassa on riittävästi rahaa, kun verojen maksun aika koittaa. Veroja voi maksaa myös ennakkoon ja maksettavaa ennakkoa voi itse päivittää verottajan nettisivuilla. Tällä tavalla voi välttää turhien ennakkoverojen maksun ja rahat pysyvät omassa hallinnassa.
Verot lasketaan seuraavasti:
(Verotettavat vuokratulot (kts. yllä) – sijoituslainojen korot – muut asuntosijoitustoimintaan kohdistuvat kulut) * 0,3
Tämä on suhteellisen helppo laskea, jos sijoitusasuntoja on yksi. Jos salkussa on useampia asuntoja, silloin lasketaan koko asuntosalkun verot samalla tavalla. 30 000 € yli menevältä osalta vuokratulojen vero on 34%.
Päivitetty kappale 5.5.2019: 2019 vuokratulojen ilmoittaminen ennakkoveroa ja veroilmoitusta varten
Uutena palveluna vuokranantaja voi ilmoittaa osan vuoden 2019 tiedoista veroilmoitusta varten alkuvuoden aikana OmaVerossa. Tällaisia tietoja ovat vuokratulot ja asuntokauppojen luovutusvoitot ja -tappiot.
Ostan Asuntoja YouTube: Kannattaako sijoitusasunnon arvonnousu kotiuttaa myymällä? YouTube #18
Tarkistin tänään omalta osaltani vuoden 2019 OmaVerossa olevat tiedot ja siellä on könttäsumma-arvio vuoden 2019 vuokratuloista. Sieltä löytyy vuoden 2018 verotuksen tavoin kaikki omistukset asuntokohtaisesti valmiina pohjina.
Minulla on vuoden 2019 verosuunnitelmassa asuntokohtaisesti tiedot valmiina eli voisin koska tahansa edetä vuoden 2019 veroilmoituksen tekemisessä. Mikäli haluan ennakkoveroani muutettavan, joudun käsittääkseni tämän pohjustustyön tekemään joka tapauksessa.
Lopuksi
Suosittelen jokaisen asuntosijoittajan rakentamaan oman Excel-, Numbers- tai jonkun muun taulukkolaskelmansa. Se voi tuntua tuskaiselta, jos sitä ei ole koskaan tehnyt mutta laskentakaavat ja termit oppii siinä sivussa, kun taulukkoa rakentaa. Kun kaavat on opittu, sitten on helppo siirtyä käyttämään jotain verkkopalvelua, jos omien taulukkojen käyttö tökkii.
Sijoittajan kannalta vuokratuottoa parempi tunnusluku on kassavirta ennen veroja, joka huomioi kaikki vuokraustoiminnan rahavirrat. Kirjoitin aiheesta vuonna 2016 ”Kassavirtatuotto asuntosijoituksen kannattavuuden mittarina”.
Mikäli huomaat tässä jotain virheitä tai sinulla on parannusehdotuksia tekstiin, laita ihmeessä kommentteihin ja päivitän tekstiä.
Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Sain pari viikkoa sitten nettisivujeni kautta asuntotarjouksen sähköpostiini. Tämä oli monella tapaa mielenkiintoinen case, jossa motivoitunut myyjä oli antanut perimänsä vuokratun asunnon välittäjälle myytäväksi vuokralaisineen.
Motivoitunut myyjä
Minulta kysytään usein, mikä on blogikirjoituksissani tai twiiteissäni säännöllisesti esiintyvä “motivoitunut myyjä” ja tämä case tarjoaa hyvän konkreettisen esimerkin. Kuuntelemalla ja kyselemällä sain selville myyjästä seuraavia asioita:
- hän oli perinyt asunnon
- hän asui kaukana paikkakunnasta, jossa asunto sijaitsi eikä halunnut jatkaa vuokranantajana
- hän oli eronnut vuoden sisään
- hänellä oli taloudellisia vaikeuksia ja ulosoton ehkäisemiseksi asunto piti realisoida siten, että 2 viikon sisällä hän saa käteensä vähintään tietyn 5-numeroisen summan euroja
- hänelle sopi, että loppukauppahinnan maksaminen voitaisiin suorittaa kuukausittain maksettavissa erissä
Parin puhelinkeskustelun aikana minulle selvisi siis, että parhaan mahdollisen markkinahinnan saaminen ei suinkaan ollut myyjälle tärkeintä vaan hän haki ostajaa, joka pystyisi ostamaan asunnon vuokralaisineen nopeasti ja toisi ratkaisun uhkaavasti lähestyvään ulosottotilanteeseen. Hän oli siis motivoitunut myymään asunnon reilusti alle markkinahinnan vastineeksi hänen ongelmansa ratkaisemisesta.
Välittäjä
Myyjä kertoi, että asunto oli ollut välittäjällä vuoden myynnissä ja että välittäjä ei ollut saanut minkäänlaista liikettä aikaiseksi. Asuntoa ei oltu kuulemma käyty katsomassa eikä yhtään tarjousta tehty. Myyjä kertoi ensin, että toimeksianto välittäjän kanssa oli päättynyt mutta löysin asunnon vielä netistä ko. välittäjän sivuilta ja selvisi, että toimeksianto oli päättymässä eikä myyjä aikonut sitä uusia.
Selitin myyjälle, että toimeksiantosopimuksen voimassaoloaikana mahdolliset kaupat tehtäisiin välittäjän kautta ja välittäjälle tulee maksaa palkkio.
“Soveltuu sijoittajalle – hyvä vuokralainen valmiina”
Monen välittäjän myyntityökalupakista löytyy vastaava lauseke. Suomeksi tämä usein tarkoittaa “tuottoa tavoittelevien asuntosijoittajien ei kannata vaivautua”. Mitäpä sanotte näistä ominaisuuksista:
- 65 m2 iso rivitalokaksio 35 vuotta sitten rakennetussa yhtiössä
- kaikki asunnon pinnat ja kiintokalusteet siistit mutta alkuperäiset
- keittiön kaapeissa puujäljitelmäfilmi ja muovivetimet
- pesu- ja saunatiloissa muovilattiat ja levyyn liimattu muovi seinissä, joiden vedeneristyskyky on ainakin teoriassa loppunut, seinistä poistettaessa levytys yleensä uusittava
- taloyhtiö pidetty siistinä mutta kaikki isot remontit tekemättä; alkuperäinen tiilikatto, alkuperäiset ikkunat ja ovet, alkuperäiset viemärit ja vesijohdot, alkuperäiset märkätilakalusteet ja kiuas
- puuttuva sadevesien viemäröinti
Kun asunnon ostaa vuokralaisineen, siirtyy vuokralainen kaupan mukana vanhalla vuokrasopimuksella. Tässä oli pitkäaikainen vuokralainen. Vuokrasopimuksesta löytyi “sijoittajalle sopivia piirteitä” mm. seuraavasti:
- toistaiseksi voimassaoleva sopimus 6 kuukauden irtisanomisajalla
- vuokra sisälsi vesimaksut, asunnossa asui 2 henkilöä
- ei vuokrankorotusehtoa
- ei vakuutta
- lemmikit sallittu ilman mitään tarkentavia lisäehtoja
- tupakointi sallittu
Välittäjän pieneksi puolustukseksi täytyy sanoa, että myyntitekstiin hän oli lisännyt lauseen “Jätä rohkeasti tarjous!”. Ilmeisesti asuntoilmoitusta olivat lukeneet vain pelokkaat, koska vuoden aikana tarjouksia ei ollut tullut.
Laskelma ja tarjous
Syötin asunnon tiedot laskentataulukkooni. Olin etukäteen pohjustanut myyjälle, miksi tämä asunto, välittäjän myyntiteksteistä poiketen, soveltuu huonosti sijoitukseksi. Selitin myös, miltä osin vuokrasopimus oli laadittu vuokranantajasijoittajan kannalta huonosti. Kerroin etukäteen, että tarjous tulee olemaan erittäin paljon alle välittäjän asettaman pyyntihinnan.
Asunnon ja taloyhtiön remonttitarpeet sekä vuokrasopimuksen tason huomioiden käteistarjoukseni oli 30 % välittäjän asettamasta pyyntihinnasta. Tämä ei ollut törkeä pohjaongintayritys vaan sijoitustavoitteeni ehdot täyttävä maksimitarjous. Vastaavia isoja, linjasaneeraukseen tulevia 70-luvun kaksioita ja kolmioita Suomesta löytyy runsaasti. Teknisten järjestelmien käyttöikä tulee 35-40 vuoden kohdalla yksinkertaisesti täyteen, jolloin taloyhtiön hoidon tasosta riippumatta isot remontit ovat edessä.
Parhaan ratkaisun löytäminen myyjän tilanteeseen
Välitin myyjälle tarjoukseni puhelimessa. Hän oli sisäistänyt selitykseni erittäin hyvin, vaikka sanoi, ettei ollut mainitsemiani asioita itse tajunnut. Hän kertoi suoraan tyytyvänsä 40 %:iin alkuperäisestä pyyntihinnasta. Tarjoamani summa olisi riittänyt ratkaisemaan häntä uhkaavan ulosotto-ongelman mutta rahaa ei olisi juurikaan jäänyt yli. Selitin myös vaihtoehtoisen tarjoukseni, jossa ulosoton välttämiseksi maksettu summa olisi maksettu heti ja loput kuukausittain. Tällä tavalla hinta olisi ollut hieman korkeampi.
Koska välittäjän toimeksiantoaikaa oli vielä muutama päivä jäljellä, kyselin myyjältä, oliko välittäjä tietoinen hänen taloudellisesta tilanteestaan. Selvisi, että välittäjä ei ollut tietoinen siitä ja että myyjä ei ollut puhunut tämän kanssa kuukausiin. Kehotin myyjää olemaan yhteydessä välittäjään ja kertomaan avoimesti tilanteensa, miksi nopean kaupan syntyminen olisi tärkeää. Selitin myös, miksi parin tonnin pyyntihinnan alentaminen ei tuottaisi tulosta vaan hintaa pitäisi laskea kunnolla, jotta kiinnostus vuoden myytävänä olleeseen asuntoon heräisi.
Myyjä oli heti yhteydessä välittäjään, asunnon pyyntihintaa laskettiin 25 % ja välittäjän “sijoittajasoittolistalta” löytyi ostaja, joka tinki siten, että kaupat sovittiin 28 % alle välittäjän alkuperäisen pyyntihinnan. Kaikki tämä tapahtui vuorokaudessa.
Itse käytin caseen aikaani reilun tunnin. Kaupat jäi siis minulta saamatta mutta sähköpostissa ollut myyjän viesti oli kaiken vaivan arvoinen:
Ilman apuasi tässä tilanteessa ei oltaisi ja siksi tuntuukin hullunkuriselta maksaa välityspalkkiota välittäjälle. Kaikenkaikkiaan oli ilo asioida kanssasi. Toivon sinulle todella onnea ja menestystä jatkossa
Kyllä se välittäjäkin palkkionsa ansaitsi, koska ostaja 350 päivän välityksen jälkeen hänen soittolistaltaan löytyi ja vielä kauppahinnalla, joka ylitti sekä minun tarjoukseni että myyjän henkisesti mietityn alhaisimman kauppahinnan reilusti.
Johtopäätökset
Asuntosijoittajan kannattaa pyrkiä suoraan kontaktiin myyjän kanssa. Välittäjän kautta asioitaessa kannattaa painostaa välittäjää selvittämään myyjän todellinen motivaatio. Joskus välittäjä ei sitä kerro tai, kuten tässäkin tapauksessa, välittäjällä ei ollut myyjän tilanteesta selkeää käsitystä. Alhaisia tarjouksiakin kannattaa tehdä, koska joskus välittäjän takaa saattaa löytyä myyjä, joka sen hyväksyy. Vastapainoksi tulee sisäistää, että välittäjä saattaa närkästyä alhaisista tarjouksista.
Kun asuntoa myydään vuokralaisineen, vuokralaisen irtisanomisaika on 3-6 kuukautta, joka karsii valtaosan omistusasuntoa etsivistä ostajista. Myös osa asuntosijoittajista karttaa tällaisia kohteita, koska takeita vuokralaisen laadusta ei ole. Tästä seuraa, että kilpailua muiden ostajakandidaattien kesken on todennäköisesti paljon vähemmän, mikä taas lisää mahdollisuuksia saada asunto alle markkinahinnan.
Kun ostan asuntoa vuokralaisineen, käytän laskelmissa myyjän asettamaa vuokratasoa, mikäli se on markkinavuokraa alhaisempi. Huomioin kaikki vuokrasopimuksen puutteet tarjouksessa. Myös vuokralaisen analysointi on osa tarjouksentekoprosessiani. Kaikki sijoituksen kannattavuutta parantava potentiaali kuuluu periaatteessa ostajan, ei myyjän hyväksi.
Aivokirurgi ja kampaaja työskentelevät päähän kohdistuvan leikkaustoiminnan kanssa. Mikäli sinusta ei tunnu luontevalta antaa kampaajan hoitaa aivokirurgin hommia, älä niele purematta välittäjän asuntosijoitusneuvoja. Kysy aina, montako sijoitusasuntoa välittäjä itse omistaa. Valtaosa ei omista yhtään. LKV-tutkinto ei myöskään pätevöitä asuntosijoitusneuvojaksi. Jos et itse osaa laskea sijoitusasunnon kannattavuutta, lue ensin vaikka Osta, vuokraa, vaurastu -kirja ennenkuin teet yhtään tarjousta. Siellä on selitetty hyvin, miksi sekä asunnon että yhtiön remonttitarpeet pitää huomioida ja sieltä löytyy myös kustannushaarukat suurimpien taloyhtiöremonttien osalta. Muista lisätä linjasaneerauksiin kuluvaraus muuttuneen asbestilainsäädännön osalta. Itse käytän toistaiseksi 10 %:ia, kunnes tietoa toteutuneista lisäkustannusvaikutuksista alkaa kertymään.
Lopuksi
Jos asunto on välittäjällä myynnissä ja siitä on voimassa toimeksiantosopimus, kaupat on aina tehtävä siten, että välittäjä saa palkkionsa ellei myyjän ja välittäjän kesken ole jotain muuta sovittu. Tämä ei ole pelkästään sopimusteknisesti oikein vaan myös reilu tapa toimia.
Yksi periaatteistani on pyrkiä auttamaan asiakkaitani, siis myyjiä ja vuokralaisia, parhaan tietämykseni mukaan. Tässä tilanteessa olisin voinut jättää myyjälle neuvot antamatta ja mahdollisesti saanut ostettua asunnon minulle sopivaan hintaan. Asuntosijoittaminen on kuitenkin pitkäjänteistä toimintaa ja hyvällä maineella on mielestäni merkitystä. Ehkä jatkossa saan tämän henkilön suositusten avulla uuden ostokohteen. Tai mikäli sovitut kaupat jostain syystä peruuntuvat, myyjällä on vaihtoehtoinen, huonompi mutta ulosottoa parempi ostaja varalla.
Kirjoitin Kiinteistölehden Blogit -sivulle ajatuksiani, miten tulla kokopäiväiseksi asuntosijoittajaksi.
Heti tuoreeltaan jutun julkaisemisen jälkeen huomasin sanan ”kokopäiväisyys”, joka on varmaan huonoimpia sanavalintoja kuvaamaan niitä muutaman työtunnin viikkoja, joita hyvin rakennettu asuntosijoitustoiminta vähimmillään voi vaatia.
Englanninkielisessä kirjallisuudessa esiintyy usein termi ”passive income” mutta ihan täysin passiivista oma sijoitustoimintani ei ole. Tarjousten ja kauppojen tekeminen, asuntojen vuokraaminen, rahoituksen järjestäminen ja kirjanpito sekä kerran vuodessa veroilmoituksen tekeminen vaativat jonkin verran aktiivista toimeliaisuutta. Vaihdoin siten tämän saatteen otsikkoon sanan ”päätoiminen”.
Tähän kirjoitukseen löytyy varmasti hyvinkin erilaisia näkemyksiä ja kokemuksia. Käy lukemassa kirjoitus ylläolevan linkin takaa ja mielelläni näkisin ajatuksia siitä ”kommentti” -kentässä.
Olen aina asettanut itselleni tavoitteita eikä 2016 poikkea siinä suhteessa mitenkään. Tällä kertaa ajattelin tehdä niistä myös julkisia. Blogitekstejä kirjoittaessa olen huomannut, että se terävöittää omaa ajattelua, kun tekstejä valmistelee muiden luettavaksi ja arvioitavaksi. Tavoitteiden julkaisemisen myötä tapahtunee sama ilmiö. Lisäksi niiden julkisuus antaa lisäpotkua takapuoleen varsinkin, kun vuoden 2016 lopussa pitää julkaista tilinpäätös, miten tavoitteet toteutuivat.
1. Sijoitusasuntosalkun kasvattaminen
Osa vuodelle 2015 asettamistani tavoitteista toteutui jo kesäkuussa 2015 ja osa jäi toteutumatta kokonaan. Tärkein tavoitteeni oli ostaa 150 000 €:lla positiivista kassavirtaa tuottavia sijoituksia asuntosijoitussalkkuuni 90 %:in velkavivulla. Korkea velkaviputavoite johtui siitä, että koko asuntosijoitussalkkuni velkavipu-% oli päässyt painumaan liian alas heikentäen oman pääoman tuottoa. 165 000 € tuli täyteen kesäkuussa. Lisäksi sekä kassavirta- että velkaviputavoitteet täyttyivät.
Tavoite 2016: Ostan positiivista kassavirtaa tuottavia sijoituksia 250 000 €:lla 75 %:in velkavivulla
Tämä tavoite toteutuu seuraavasti:
- Asunnot ostetaan 15 % alle markkinahinnan eli hankintoihin käytetään 212 500 €
- Lainarahaa 159 375 €
- Omaa rahaa 53 125 €
Tavoitteen toteutumisen suurimmaksi haasteeksi oletan lainarahoituksen järjestymisen, johon paneudun helmi-huhtikuussa.
2. Verotuksen siirtäminen tulevaisuuteen
Verottajalle maksettu euro ei enää koskaan tuota sijoittajalle mitään. Vuonna 2015 käytin vuokratuloista vähennyskelpoisiin remontteihin 36 000 €. Remontteihin käytetyt eurot, verohyödyn lisäksi, ovat olleet kannattavampia sijoituksia kuin uudet asunnon. Remontit ovat mahdollistaneet vuokrankorotuksia yli 10 %:in vuokratuotolla.
Tavoite 2016: Käytän 35 000 € vuokratuloista vähennyskelpoisiin remontteihin ja lainanlyhennyksiin
Keittiö täysin uusittu
Tämä tavoite toteutuu seuraavasti:
- Nykyisiä asuntoja remontoimalla
- Maksamalla pois sellaisia taloyhtiöremontteja, joiden maksut tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa
- Ostamalla asuntoja, jotka voi laittaa vuokralle ja remontoida viimeistään vuokralaisen vaihtuessa. Tämä on enemmänkin varautumista tulevaan, koska vähennyksiä ei välttämättä voi tehdä vuoden 2016 kuluessa
3. Vuokrausaste
Asuntosijoittajan painajainen on tyhjänä olevat asunnot. Aikaisemmin tavoittelin 100 %:in vuokrausastetta ja siinä usein onnistuinkin. Asuntosalkun koon kasvaessa tavoitteeseen pyrkiminen aiheutti vuokralaisvalinnassa virheen, josta tuli opettavainen kokemus (asuntosijoitukset ovat joko kannattavia tai opettavaisia). Vuokrausasteeni vuonna 2015 oli 95 % sisältäen suunniteltuja remontteja. Suunnitellut remontit poistaen vuokrausaste oli 97 %.
Kun vuokralaisvalinta menee oikein pieleen, jälki voi olla tämän näköistä.
Tavoite 2016: Vuokrausaste ilman suunniteltuja remontteja 98 %, suunnitellut remontit huomioiden 97,5 %
Tämä tavoite toteutuu seuraavasti:
- Aktiivinen markkinointi välittömästi irtisanomisilmoituksen jälkeen
- Yhteistyö lähtevän vuokralaisen kanssa uuden vuokralaisen löytämiseksi
- “Jonotuslistan” kasvattaminen www.ostanasuntoja.com/vuokrattavat avulla
- Asuntojen remontointi vuokrasuhteen aikana, ei vuokralaisten välillä
Tavoitteen saavuttamiseksi vuokralaisvalinnan kriteereistä ei kuitenkaan saa tinkiä.
4. Markkinointi
Vuoden 2015 alussa ajattelin, että panostan nettisivujeni kehittämiseen, blogitekstien kirjoittamiseen ja sosiaalisen median hyödyntämiseen. Kaikilla näillä osa-alueilla toimenpiteeni olivat haparoivia ja välillä tuli muita kiireitä siten, että säännöllisyydestä tuli tingittyä. Keväällä, kesällä ja alkusyksystäkin tuli vähintään parin kuukauden taukoja blogikirjoitusten julkaisemisessa. Julkaisin yhteensä 9 blogikirjoitusta vuoden 2015 aikana. Ostan Asuntoja Facebook -sivujen päivityksessä tuli aivan liika taukoja ja siellä tykkääjien määrän kehitys on ollut surkea. Twitter sopii minulle paremmin sen vuorovaikutteisuuden myötä. Saan sieltä myös itse paljon hyödyllistä tietoa. Kaikesta tästä räpeltämisestä huolimatta joulukuussa tuli nettisivujeni uusi kävijäennätys.
Tavoite 2016: Yhden sijoitusasunnon ostaminen nettisivujeni kautta tulleiden liidien kautta
Tämä tavoite toteutuu seuraavasti:
- Julkaisemalla 18 blogikirjoitusta vuoden 2016 aikana
- Aloittamalla 2 uutta internetin kautta toimivaa markkinointikanavaa
- Panostamalla Ostan Asuntoja Facebook -sivujen päivityksiin siten, että vuoden lopussa tykkäyksiä on 200
Tähän listaan voisi lisätä paljon pieniä toimenpiteitä mutta jätän ne väliin. Uskon, että saan nettisivujeni kävijämäärän kaksinkertaistettua vuoden aikana, joka parantaa näkyvyyttäni Googlen hakutuloksissa. Itselläni lisämotiivina on omien kokemusten ja näkemysten jakaminen muille. Sain vuoden 2015 aikana sydäntä lämmittävää palautetta, joka kannustaa jatkamaan. Olen jatkuvan oppimisen kannattaja ja internetin ja teknologian mahdollisuuksien hyödyntämisen opettelu itse tekemällä on minulle tärkeää.
Minulla on vielä muutama muu tavoite esim. kassavirran ja sijoitetun pääoman tuoton osalta mutta jätän ne julkaisematta tässä yhteydessä. Tarkastelen niitä jatkossa asuntokohtaisissa blogikirjoituksissa, jota kautta niitä on helpompi esittää konkreettisemmin. Näiden tavoitteiden toteuttamisessa asuntojen remontointi ja vuokratulojen verotuksen siirtäminen tulevaisuuteen ovat tärkeässä roolissa.
Oletko itse asettanut konkreettisia tavoitteita (asunto)sijoitustoiminnallesi? Oletko kirjoittanut ne paperille? Oletko julkaissut ne? Koitko, että julkaisemisesta oli jotain lisähyötyä?
Tykkäsin nuoren ”Nuuka”-sijoittajakollegan vuoden 2015 yhteenvedosta ja 2016 tavoitteista.
Kirjoitin Kiinteistölehden Blogit-sivustolle kiitoskirjeen vuokralaisille.
Aika monessa liiketoiminnassa tarvitaan asiakkaita, joilta tulevista rahoista maksetaan palkat. Vuokralaiseni ovat minun asiakkaitani. Pyrin jatkossakin kasvattamaan asiakkaitteni määrää tarjoamalla kasvavaa määrää asuntoja asiakkaitteni kodeiksi. Pyrin myös parantamaan palveluani, jotta yhä useampi asiakas haluaisi ostaa tämän palvelun juuri minulta.
Toivotan kaikille vanhoille, nykyisille ja uusille asiakkailleni hyvää joulua ja onnellista uutta vuotta 2016.
Joskus sijoittajille luvataan “varmaa riskitöntä tuottoa”. Aika moni tajuaa, ettei sellaista olekaan. Pohjoismaisia pankkeja pidetään turvallisina eli rahan pitäminen pankkitilillä koetaan lähes riskittömäksi. Vastineeksi riskittömyydestä pankkitilit eivät tuota juuri mitään edes nimellisesti.
Mitä tekisit, jos sinulle tarjottaisiin sijoitusta, jossa on “0-tuotto varmalla riskillä”? Paljonko sijoittaisit?
Tällaista sijoitusta meille tarjotaan päivittäin, monet siihen ovat jo sijoittaneet ja iso joukko siitä haaveilee. Joku lottoaa sellaisen saadakseen. Tätä sijoitusta meille myyvät laillistetut tutkinnon suorittaneet sijoitusneuvojat. Jotkut suorittavat vapaaehtoisia lisäsijoituksia pankilleen nopeuttaakseen sijoitustavoitteensa toteutumista. Valtio on vasta viime vuosina alkanut vähentämään tämän sijoitusmuodon tukemista verorahoista. Tämä sijoitusfilosofia estää tai merkittävästi hidastaa taloudellisen riippumattomuuden saavuttamista. Ruotsalaisilla on sijoituksia ja varallisuutta meitä paljon enemmän mutta näitä sijoituksia heillä on huomattavasti meitä vähemmän ja me pidämme sitä vastuuttomana. Tämä sijoitus on velaton omistusasunto.
Tässä kolumnihenkisessä kirjoituksessa käännetään pinttyneet uskomukset päälaelleen ja kerrotaan, että omistusasuntoon sidottu oma pääoma ei ole turvassa, se ei ole likvidiä ja se ei tuota mitään.
Omistusasunnosta ei kerry tuloja
Jos olet seurannut asuntoasioita mediasta tai jutellut niistä kavereiden kanssa, olet varmasti kuullut sanottavan, että omistusasuminen on vuokralla asumista kannattavampaa. Kohtaan hetken hiljaisuuden, kun kysyn näin sanovilta, että paljonko omistusasunnostasi on kilahtanut tuottoja pankkitilillesi viimeisen 6 kuukauden aikana. Oikean vastauksen “Nolla euroa” saaminen on lähes mahdotonta. Sen sijaan vastataan; “On parempi maksaa omaa asuntoa itselle kuin vuokraa toiselle”. Tämän uskomuksen jakoivat kanssani omat isovanhempani, vanhempani ja valtaosa kavereistani, kun asuin vuokralla 80-luvun lopussa ja 90-luvun alkupuolen. Kukaan ei pitänyt päätöstäni silloin viisaana.
Jos palataan katsomaan pankkitiliä, omistusasujalla näkyy miinusmerkkisiä merkintöjä kuten vastike, lainanlyhennys, korko, automaattinen veloitusmaksu, uuden jääkaapin ostokulu, pintaremontin lasku jne. Vieläkö uskot, että omistusasuminen on kannattavaa? Näitä kuluja ei vuokralaisen pankkitilillä näy ollenkaan. Siellä on miinusmerkkinen vuokranmaksu.
Totuus asiaan on, että sijoitus, joka ei tuota mitään, ei ole kannattava. Siis omistusasunnossa asuminen ei ole kannattavaa. Myöskään vuokra-asunnossa asuminen ei ole kannattavaa. 0-tuottoinen omistusasunto kannattaa täsmälleen yhtä vähän kuin 0-tuottoinen vuokra-asunto.
Sijoittamista ymmärtävä analysoi näiden asumismuotojen kuluja ja vertaa niitä keskenään. Hän saattaa huomata, että asumalla vuokralla hänelle jää enemmän rahaa kuukaudessa tilille. Tämän rahan tuottaviin kohteisiin sijoittamalla hänellä todennäköisesti on omistusasujaa huomattavasti suurempi varallisuus 20 vuoden kuluttua. Sijoittaja ymmärtää “korkoa korolle” -periaatteen ja sijoittaa tuottonsa uudestaan.
Omistusasuja puolustaa kantaansa muistuttamalla, että 20 vuoden kuluttua hänen velattoman omistusasuntonsa arvo on noussut vuosittain ja hänen varallisuutensa tulee olemaan vuokralla asujaa paljon suurempi.
Omistusasunnon velattomuuteen sijoitetulla omalla pääomalla ei ole tuottoa
Riippumatta siitä, paljonko omistusasunnossa on omaa pääomaa ja paljonko asuntolainaa, se ei tuota mitään. Jääräpäinen omistusasuja on lyhentänyt asuntolainaansa 10 vuotta ja onnittelee itseään, koska hänen “sijoituksensa” arvo on noussut vaikkapa 20 prosenttia.
Omistusasunnon markkina-arvo määräytyy ulkopuolisten tekijöiden perusteella, joita ovat väestönkasvu, talouskasvu, työpaikkojen määrä, tonttimaan saatavuus, kaikenlaiset kysyntään ja tarjontaan vaikuttavat tekijät jne. Asunnon velattomuudella ei ole tämän kanssa mitään tekemistä.
Esimerkki:
- Olet ostanut asunnon 400 000 €:lla; 10 % omalla rahalla ja 90 % asuntolainalla. Olet maksanut puolet lainasta 10 vuodessa ja lainaa on jäljellä 180 000 €. Oma pääomasi on siis 220 000 €. Asunnon arvo on noussut 20 % eli asunnon markkinahinta on nyt 480 000 €
- Naapurisi osti samanlaisen asunnon samanaikaisesti samalla hinnalla ja yhtä suurella asuntolainalla. Hän on lyhentänyt lainaansa vain 40 000 €:lla ja lainaa on jäljellä 320 000 €. Hänen oma pääomansa on siis vain 80 000 €. Hänenkin asuntonsa arvo on noussut samat 20 % eli hän voi onnitella itseään ihan samasta arvonnoususta kuin sinäkin
Arvonnousu on siis sama riippumatta siitä, paljonko asuntolainaa on lyhennetty. Oma pääoma omistusasunnossa ei tuota mitään eikä täten edes täytä sijoituksen kriteerejä.
Esimerkki:
- Päätät myydä asuntosi kotiuttaaksesi arvonnousun ja näyttääksesi naapurille, että “sijoituksesi” on kuitenkin tuottanut paremmin. Saat asunnosta käteesi 300 000 € (oma pääoma 220 000 + arvonnousu 80 000). Naapuri saisi käteensä vain 160 000 € (oma pääoma 80 000 + arvonnousu 80 000)
- Lasket oman pääomasi tuotto-%:ksi 36 % (arvonnousu 80 000 / oma pääoma 220 000). Naapurin oman pääoman tuotto-% onkin 100 %. Tämä siksi, että naapuri sai täysin saman arvonnousun hyväkseen käyttämällä huomattavasti vähemmän omaa rahaansa
Jos en olisi jo kirjoittanut, että oma pääoma omistusasunnossa ei tuota mitään, voisi joku vetää johtopäätöksen, että mitä suurempi velkaosuus omistusasunnossa sitä parempi tuotto.
Uskomukset kääntyvät viimeistään päälaelleen, kun sama naapuri kertoo, että hänelläkin on asunnoissa kiinni omaa pääomaa sama 220 000 € kuin sinullakin. 140 000 € erotuksen naapuri on vain käyttänyt omarahoitusosuutena neljän 100 000 € arvoisen sijoitusasunnon ostamiseen. Näiden arvo oli noussut keskimäärin 10 % eli naapuri omistikin 5 asuntoa, joiden markkina-arvo oli yhteensä 920 000 €. Vuokrat kattoivat näiden sijoitusasuntojen kulut ja lainat ja naapurille jäi jokaisesta vielä 50 € positiivista kassavirtaa kuukausittain. Samassa tilanteessa voisi olla alun vuokralainen, joka olisi käyttänyt omistusasunnon omarahoitusosuuden sijoitusasunnon omarahoitusosuuteen.
Omistusasunnossa kiinni oleva pääoma ei ole turvassa
Palataan velattoman omistusasujan asuntoesimerkkiin. Aikaa on kulunut 20 vuotta ja asunto on veloista vapaa. Asunnon arvonnousu on pysähtynyt ja on edelleen 480 000 €. Tähän vaikuttaa osin tuleva iso kattoremontti.
Omistusasuntopaikkakunnan suurin työnantaja sulkee paikkakunnalla sijaitsevan tuotantolaitoksensa, työpaikat vähenevät ja ihmisiä muuttaa pois työn perässä. Samalla kun asuntojen kysyntä laskee, tulee niitä poismuuttajien jäljiltä myyntiin ja vuokrattavaksi edulliseen vuokratasoon. Asunnon uusi markkinahinta on pian 380 000 € ja laskussa. Omistusasuja ei aikanaan seurannut naapurin esimerkkiä ja hyödyntänyt 80 000 € arvonnousua sijoitusasuntolainan vakuutena. Arvonnousu ja 20 000 € omaa pääomaa on haihtunut ilmaan.
Vielä surullisempi esimerkki ovat kosteusvaurioiset hometalot. Niissä oma pääoman lisäksi on saattanut mennä oma ja perheen terveys jopa pysyvästi.
Omistusasunnossa kiinni oleva oma pääoma ei ole likvidiä
Elämässä voi tulla joskus vastaan tilanteita, joissa tarvitaan pikaisesti rahaa. Sitä voi saada ottamalla lainaa asunnon vapaata omaa pääomaa vastaan. Jos olet työtön, menettänyt työkykyäsi, menettänyt luottotietosi, eroamassa puolisostasi jne., voi hyvinkin käydä, ettei pankki myönnä lainaa. Silloin oman pääoman vapauttaminen onnistuu vain asunto myymällä. Mitä nopeammin rahat tarvitaan sitä todennäköisemmin kaupat pitää tehdä alle markkinahinnan.
Seuraava esimerkki jää toivottavasti vain teoreettiseksi mutta on mahdollista, että tällaisten tapausten määrä lisääntyy Suomessa:
- Mikäli 400 000 € asunnossa on lainaa jäljellä 80 %, pankilla ei ole kiirettä realisoida asuntoa. Päinvastoin pankki pyrkii tekemään yhteistyötä, jotta asunnon omistaja pääsisi vaikean ajan yli ja jatkaisi korkojen maksun lisäksi myös lainan lyhentämistä
- Mikäli 400 000 € asunnossa on lainaa jäljellä enää 100 000 €, on asunto pankin kannalta paljon mielenkiintoisempi realisointikohde, koska pankki haluaa ja tulee saamaan tällaisen asunnon kaupasta omansa pois, vaikka se myytäisiin 200 000 €:lla
Mieti samoja lukuja, jos talo sattuisi vaikka tuhoutumaan tulipalossa. Ensimmäisessä vaihtoehdossa pankin juristi olisi todennäköisemmin mukana varmistamassa, että vakuutusyhtiö maksaa kaikki mahdolliset korvaukset, koska asunnossa on 80 % pankin rahaa kiinni.
Ylimääräiset lainanlyhennykset ovat hyväntekeväisyyttä – paljonko lahjoitat
Jokin aika sitten eräs laillistettu kiinteistönvälittäjä julisti: “Lyhentäkää asuntolainaa niin paljon kuin pystytte”. Kysyessäni perusteluita, hän vastasi: “Matalien korkojen aikana se on paras tapa kerryttää varallisuutta mahdollisimman paljon”. Hänen kantansa ei hievahtanutkaan, vaikka yritin selittää, että myös käteisvarat lasketaan varallisuuteen ja ne ovat lisäksi likvidejä.
Ylimääräiset lainanlyhennykset tarkoittavat käytännössä sitä, että annat pankille käteistä rahaasi ilmaiseksi, vaikka pankki ei ole sitä pyytänyt. Lisäksi vahvistat pankkiirille, että näistä vapaaehtoisista ylimääräisistä maksuista ei tarvitse maksaa sinulle mitään korkoa. Jos muutaman vuoden päästä tarvitset lahjoittamasi rahat takaisin, pankkiirisi ei annakaan niitä takaisin yhtä helposti. Päinvastoin, hän edellyttää sinua todistamaan uudestaan, että olet edelleen lainan myöntämisen arvoinen. Mikäli olet, et saa lainaa vanhoilla ehdoilla vaan pankki määrittelee uudet ehdot. Ja tietysti maksat pankkiirille uuden palkkion rahojen lainaamisesta, jotka vapaaehtoisesti pankille ilmaiseksi lahjoitit.
Jos sinulle kertyy ylimääräistä rahaa, jolle et keksi mitään sijoituskohdetta, on sitä ylimääräisten lainanlyhennysten sijaan parempi makuuttaa 0-korkoisella tilillä odottamassa sijoituskohteen löytymistä. Pienen puskurin kasvattaminen on myös viisasta ja auttaa yllättävissä tilanteissa, joissa rahaa tarvitaan nopeasti. Jos ylimääräinen raha pankkitilillä todella kalvaa mieltäsi, ota minuun yhteyttä ja lainaan rahat ja maksan korkoa sinulle. Älä lahjoita niitä ilmaiseksi pankille.
Monilla ihmisillä on turvallisuushakuinen unelma velattomasta asunnosta. Oma asunto nähdään riskittömänä sijoituksena ja parhaana tapana säästää. Todellisuudessa se on tuottamaton epälikvidi riski. Mitä enemmän lyhennät asuntolainaasi sitä enemmän pankin riski pienenee ja oma riskisi kasvaa. Robert Kiyosaki on jopa kirjoittanut “Your house is a liability, not an asset”.
Veloista vapaa vai taloudellisesti riippumaton?
Veloista vapaa tarkoittaa, ettei ole kenellekään velkaa. Taloudellinen riippumattomuus tarkoittaa, että varallisuuden tuotot ovat niin suuret, ettei työntekoa ole pakko enää rahan takia harjoittaa. Taloudelliseen riippumattomuuteen on erittäin vaikea päästä velat minimoimalla. Varallisuuden kerryttämisessä häviäjiä ovat ne, jotka pyrkivät olemaan veloista vapaita. Häviäjän sijoitusajattelua on myös olla ottamatta pankin myöntämää pisintä mahdollista laina-aikaa vain sen takia, että näin säästää maksettavissa koroissa. Maksimipituisen laina-ajan pienemmistä kuukausittaisista lainanlyhennyksistä tilille jäävän rahan voi sijoittaa monin verroin tuottavammin koko laina-ajan. Myös inflaation lainoja “syövä” vaikutus toteutuu parhaiten pitkissä laina-ajoissa.
Rakennusteollisuus ry:n pääekonomisti Sami Pakarinen pohtii vähän samansuuntaisia asioita, huomattavasti minua asiallisemmin, omassa blogikirjoituksessaan. Suosittelen sen lukemista.
PS1. Tämä kirjoitus ei ole omistusasumista eikä sen velattomuutta vastustava. Kirjoituksen tavoite on oikaista vallitsevia virhekäsityksiä, jonka jälkeen voit tehdä päätöksiä parhaiten tavoitteeseesi sopivasta asumismuodosta oikein perustein. Jos omistat velattoman omistusasunnon ja tämä kirjoitus on muuttanut tuotto- ja turvallisuuskäsityksiäsi täysin, älä ryntää pankkiin hakemaan sijoituslainaa. Aloita ensin opiskelu, koska opittavaa on paljon.
PS2. Asun itse halvassa omistusasunnossa maaseudulla. Helsingin kallis entinen omistusasuntoni on vuokrattuna ja sen osakekirjat ovat pankissa sijoitusasuntolainojen vakuutena. Näillä lainoilla ostettujen sijoitusasuntojen osakekirjat ovat uudempien sijoitusasuntolainojen vakuutena. Näillä uudemmilla sijoitusasuntolainoilla ostettujen sijoitusasuntojen osakekirjat odottavat seuraavia ostokohteita toimiakseen niiden ostamiseen käytettävien uusien sijoituslainojen vakuutena. En ole rikas mutta olen taloudellisesti riippumaton. Minulla on paljon velkaa.
PS3. Teksti on kirjoitettu vuonna 2015. Jos luet tätä kirjoitusta aikana, jolloin korkotaso on sekä korkea että useita prosenttiyksikköjä inflaation yläpuolella, kaikki kirjoituksen opit eivät välttämättä päde.
Ostan Asuntoja 