Skip to content

“Ostan Asuntoja” – asuntosijoittamisen 10 käskyä

24/07/2016

Luin joskus vuonna 2014 kirjoitusta “Asuntosijoittajan 10 käskyä”. Kirjoitusta lukiessani sain ajatuksen, että minun pitäisi miettiä vastaavat käskyt omalle asuntosijoitustoiminnalleni. Nyt olen päässyt tasolle, jolla minusta tuntuu, että 10 tärkeimmän lista on niin jalostunut, että sen voi jakaa. Alkuperäisestä “käskylistastani” on ehkä puolet pysynyt mukana; jotkut hyvin vähän, toiset enemmän kirkastuneina ja jalostuneina. Uusia on tullut ja osa alkuperäisistä ja uusistakin on tippunut “top 10” -listan ulkopuolelle. Blogiani ahkerammin lukeneet huomaavat, että osa käskyistä on matkan varrella saanut oman blogikirjoituksensa. Jotkut käskyt myös toistuvat useasti jutuissani. Toivottavasti saat näistä ajatuksia omaan sijoitustoimintaasi.

1. Sijoita tavoitteellisesti

Älä harrastele. Määritä pitkän tähtäimen tavoite tai tavoitteet. Mieti, miksi näiden tavoitteiden saavuttaminen on elämässä tärkeää. Sieltä tulee sekä motivaatio että fokus. Kirkasta, kuinka suurta kuukausittaista kassavirtaa tavoitteen toteuttaminen edellyttää. Määritä, kuinka suuri varallisuus mahdollistaa tämän kassavirran. Laadi suunnitelmat tältä pohjalta ja toteuta. Hyödynnä teknologiaa.

Hämmästelen, kuinka usein asuntosijoittajien henkilöä kuvaavissa kirjoituksissa mainitaan, kuinka tämä henkilö “harrastaa asuntosijoittamista”. Ei niissä jutuissa kuitenkaan kerrota, että tuotoilla ei ole niin suurta väliä ja tappiotkin kelpaa, kunhan harrastus tuottaa hyvänolon tunteen. Mieluummin vaikka harrastaisi palkkatyötä ja sijoittaisi tosissaan ja tavoitteellisesti. Unohda harrastelu ja aloita ensimmäisestä asunnosta lähtien ikäänkuin olisit päätoiminen sijoittaja. Tämä on paras tapa ajankäytöllisesti ja nopein tie kohti maalia.

Blogi: ”Tavoitteenasetannalla lisävipua asuntosijoittamiseen”

Blogi: ”Miten tulla päätoimiseksi asuntosijoittajaksi”

2. Ole ikuinen opiskelija

Opiskele vähintään tunti päivässä asuntosijoittamista tai sitä tukevia ja siihen liittyviä aiheita.

Asuntosijoittamisen teoria ei ole kovin monimutkaista ja perusteet on suhteellisen helppo oppia. Kassavirran ja sijoitetun pääoman tuottokaavat eivät vaadi alakoulumatematiikkaa korkeampia taitoja. Jos lukee 10 sivua päivässä ja yhdessä kirjassa on 250 sivua, maailman 20 suosituimman asuntosijoituskirjan lukemiseen menee alle puolitoista vuotta.

Itselläni on muutama kirja, joita luen uudelleen 1-2 vuoden välein ja aina niistä löytyy uusia ideoita sovellettavaksi, jotka edellisellä lukukerralla eivät ole auenneet. Äänikirjojen ja podcastien kuuntelusta, usein 1,5-2-kertaisella nopeudella, on tullut osa päivittäistä opiskeluani.

Asuntosijoittamisen opiskelun rinnalla maailman finanssimarkkinoiden koukeroilla on vaikutuksia asuntosijoittajalle tärkeisiin inflaatioon ja korkotasoon. Tavoitteenasetantaa ja itsensä kehittämistä voi opiskella. Teknologia ja sosiaalinen media ovat tuoneet verkostoitumiseen ja asuntokauppaan ja -vuokraukseen kokonaan uuden ulottuvuuden. Asuntopolitiikka vaikuttaa asuntojen tarjontaan. Muutenkin poliittisilla päätöksillä vaikutetaan muuttoliikkeeseen, tukimuotoihin, sääntelyyn, kaavoitukseen, verotukseen ja muihin asuntosijoittajalle tärkeisiin tekijöihin. Listaa voi jatkaa eli opiskeltavia asioita riittää.

Blogi: ”Onko asuntomarkkinoilla kupla vai vain tyyntä” (katso, osuinko lähellekkään alkuvuonna 2014)

3. Tee päätökset perustuen tietoon

Älä oleta mitään. Tutki markkinaa ja kohdetta perusteellisesti ennen tarjouksen tekoa.

Asuntosijoittamisen oleellinen osa on markkinoiden ja kohteen analysointi. Tämä ei ole älyllisesti ylivoimainen tehtävä mutta sen tekemättä jättäminen voi koitua kalliiksi. Analysointiin kuuluu alueen väestökehitykseen ja työmarkkinaan tutustuminen. Kunnan aluekehitysjulkaisut voivat tuoda merkittävää tietoa eri alueiden keskinäisten painopisteiden muutoksesta. Postinumeron perusteella voi tehdä asuntohakuja ja saada käsitystä vapaina olevien asuntojen määrästä, pyyntihinnoista, markkinointiajoista, laadusta ja vuokratasosta. Asuntoa katsottaessa ruuvimeisselin kahvapäällä kannattaa naputella kylpyhuoneiden laatat ja allaskaapin hyllyistä näkee, jos viemäri on vuotanut. Taloyhtiön asiakirjat kannattaa käydä läpi ja listata kaikki epäselvät kohdat, jotka tarkistaa isännöitsijän ja hallituksen puheenjohtajan kanssa keskustellen. Talon asukkaita kannattaa haastatella. Mikäli ostat asunnon vuokrattuna, vuokrasopimuksen ja vuokralaisen analysointi kuuluu tämän käskyn piiriin.

Myyjän tai kiinteistönvälittäjän intressit eivät aina kohtaa asuntosijoittajan intressien kanssa. Isännöitsijät, hallituksen puheenjohtajat tai talon asukkaat ovat henkilöitä, joilla ei välttämättä ole sijoitukseen liittyvää intressiä mutta hekään eivät välttämättä vapaaehtoisesti kerro tietoaan vaan sitä pitää kysyä.

Blogi: ”Soveltuu sijoitukseksi, hyvä vuokralainen valmiina”

4. Noudata sijoitustavoitteita ja -kriteereitä

Määrittele vuosittaiset sijoitustavoitteet ja tee sen pohjalta suunnitelmat, jotka vievät kohti pitkän tähtäimen kassavirta- ja varallisuustavoitteita. Pidä tunteet erossa sijoituspäätöksistä kriteerien avulla.

Jotta tavoitteista ja kriteereistä voisi ylipäätään poiketa, tulee ne olla määriteltyinä. Tavoitteita määriteltäessä kannattaa miettiä vaikka 10 vuoden päässä oleva maali, jonka saavuttaminen edellyttää matkan varrella erilaisten välitavoitteiden saavuttamista. Jos tavoitteena on 10 asunnon lisätuloja tuova salkku 10 vuoden päästä, keskimäärin joka vuosi pitää yksi asunto ostaa, jotta tavoitteeseen pääsee. Jos tavoittelee tuloja, negatiivista kassavirtaa tuottavia asuntoja ei silloin saisi ostella, koska ne vievät rahaa tililtä. Jos kassavirran käsite on outo, opiskelun tulisi olla ensimmäinen tavoite.

Sijoituskriteerit ovat yksittäisen kohteen analysoimisessa, tarjouksen jättämisessä ja siitä mahdollisesti seuraavissa neuvotteluissa tärkeä tukielementti, jolla kurssi pysyy oikealla tiellä. Saan säännöllisesti asuntojen myyntitarjouksia kaupungeista, jotka eivät täytä kriteerejäni. Kohtelias 30 sekunnin “kiitoksia tarjouksesta” -viesti riittää eikä mieli harhaudu pohtimaan, olisiko tuossa kenties hyvä diili. Tällä tasolla kriteerejä on vielä helpompi noudattaa. Muutama viikko sitten tein tarjouksen asunnosta. Sain myyjän vastatarjouksen, jota en hyväksynyt, koska olin jo kriteerieni äärirajoilla. Myyjän vastatarjous tuotti kassavirtaa 8 €/kuukaudessa vähemmän kuin absoluuttiselle alarajalleni viety tarjous. Ilman kriteerejä olisi ollut helppo antaa tunteille valta ja tehdä kauppa myyjän ehdoilla. Kaksi päivää myöhemmin ostin asunnon, joka tuottaa 50 € kuukaudessa enemmän kassavirtaa kuin absoluuttinen alarajani. Tämä oli poikkeuksellisen herkullinen sattuma mutta sain taas muistutuksen, että ostettavat asunnot eivät ole loppumassa, vaikka hyviä kauppoja onkin nyt vaikeampi löytää.

Blogi: ”Asuntosijoitustavoitteeni 2016”

Blogi: ”Asuntosijoitustavoitteeni 2016 – välitilinpäätös”

5. Säilytä päätöksentekovalta

Tee suoria asuntosijoituksia. Hoida kauppaneuvottelut ja vuokralaisvalinnat itse. Ulkoista muut toiminnot niin paljon kuin mahdollista ja mielekästä.

Yksi asuntosijoittamisen ainutlaatuisista piirteistä on, että se on paikallista. Asuntosijoittaja voi siis omalla työllään tulla paikallisen asuntomarkkinan erityisasiantuntijaksi. Myöskään sisäpiiritiedon käyttö ei ole kiellettyä vaan jopa suotavaa alle markkinahintaisia ostokohteita metsästettäessä. Vuokralaisten valinta ja asunnon remontointi ovat asioita, joilla voi oleellisesti parantaa sijoituksensa kannattavuutta.

Näistä syistä suosin suoria asuntosijoituksia asuntorahastojen sijaan. Vaikka asuntorahaston hoitaja olisi kuinka pätevä ja luotettava, ottaa hän reilun palkkiosiivun tehdessään puolestani päätöksiä, joista hän ei minulta etukäteen kysy ja jälkikäteenkin informoi vain pintapuolisesti. Palkkion tai ainakin osan siitä hän veloittaa riippumatta siitä, kuinka hyviä päätökset olivat. Vuokravälittäjän intressejä ohjaa vuokrasopimuksen tekemisen seurauksena maksettava peruuttamaton kertapalkkio, joka ei ole riippuvainen siitä, minkälaiselle vuokralaiselle välittäjä asunnon vuokrasi.

Blogi: ”Asuntosijoitus tulevaisuuden arvonnousuun perustuen on riskialtista”

6. Unohda haaveet nopeasta rikastumisesta

Osta halvalla, paranna remontoimalla ja pidä vuokrattuna. Toista.

Minulla ei ole mitään nopeaa rikastumista vastaan. Vähän aikaa tai läsnäoloa vaativalla vuokra-asuntosijoittamisella se ei kuitenkaan ole mahdollista. Asuntosijoittajana sijoitushorisonttini on pitkä. Vuokra-asuntoihin sijoittaminen on hidas tie rikastumiseen mutta suhteellisen varma keino vaurastumiseen. Sijoittamalla kurinalaisesti tuotot oman asuntosalkun koon ja laadun kasvattamiseen, alkaa jossain vaiheessa lumipalloefektiä muistuttava ilmiökin tulla mukaan sijoitustoimintaan.

7. Älä spekuloi

Sijoita positiivista kassavirtaa tuottavasti ja varallisuutta kasvattavasti.

Minulle ihanteellinen sijoituskohde on kunnon velkavivun mahdollistava, positiivista kassavirtaa tuottava helposti vuokrattava kohde, jonka voin ostaa alle markkinahinnan ja jonka arvoa voin kasvattaa omilla aktiivisilla verotehokkailla toimillani. Vuokrat kilahtavat tililleni kerran kuussa ja rahaa jää vastikkeiden, korkojen ja lainanlyhennysten jälkeen uudelleen sijoitettavaksi. Tämä tapahtuu kuukaudesta toiseen riippumatta siitä, olenko tammikuussa palmun alla vai lunta kolaamassa. Ajan kuluessa markkinoiden tuoma arvonnousu voi tuoda lisäkuorrutusta kakkuun.

Negatiivinen kassavirta tarkoittaa sitä, että muilla tuloilla pitää tukea sijoitusta, jotta pankkitilin saldo ei pienene. Kassavirta kääntyy positiiviseksi, mikäli tulevaisuudessa vuokrat nousevat kustannuksia nopeampaan tahtiin ja/tai markkina-arvo nousee siten, että myynnin tai uudelleen rahoituksen myötä voi kompensoida jopa vuosien negatiivisen kassavirran vaikutukset pankkitilille. Tätä kutsun spekuloinniksi varsinkin, jos omin aktiivisin toimin ei voi vaikuttaa vuokratasoon tai asunnon arvoon.

Huonokuntoisten asuntojen remontointi ja niiden voitolla myyminen eli flippaus ei ole spekulointia, koska siinä tehdään aktiivisia toimenpiteitä, joilla vaikutetaan asunnon arvoa kasvattavasti. Juuri näiden aktiivisten, intensiivistenkin toimenpiteiden takia en laske flippausta sijoittamiseksi, koska siinä ei tavoitella kassavirtaa vaan käteistä. Kun työt lopettaa, rahantulo loppuu, koska varallisuutta ei ole kohteiden myynnin takia kertynyt. Toki flippaus voi olla erinomainen keino kasvattaa omarahoitusosuutta varsinaista asuntosijoittamista varten.

Blogi: ”Asuntosijoittamisen tuoton osatekijät, osa 1 ja osa 2

8. Käytä lainarahaa

Käytä lainarahaa niin paljon kuin vastuullisesti on mahdollista. Älä käytä omaa rahaa tarpeettomasti.

Vastuullisuudella tarkoitetaan tässä yhteydessä positiivista kassavirtaa tuottavien kohteiden ostamista. Tällöin vuokralaisen vuokranmaksu kattaa vastikkeen, koron ja lainanlyhennyksen ja rahaa jää vielä yli. Mahdollinen arvonnousu ei ole riippuvainen velkaosuuden suuruudesta. Sijoittaja saa 100 %:ia arvonnoususta, sekä aktiivisesti itse tehdystä että passiivisesta markkina-arvonnoususta, riippumatta siitä, mikä velkaosuus asuntoon kohdistuu.

Vastuullisuus tarkoittaa lisäksi sitä, että mahdollisiin häiriöihin on varauduttu riittävin suojauskeinoin. Puskurit suojaavat esim. jääkaapin yllättävää rikkoutumista, vuokranmaksun laiminlyöntiä tai jopa asunnon tuhoutumista vastaan. Kiinteä korko tai korkosuojaus suojaa korkojen nousua vastaan.

Blogi: ”Varmalla riskillä nollatuottoa – paljonko sijoittaisit”

9. Älä maksa veroja tarpeettomasti

Jokainen verottajalle maksettu euro ei enää koskaan tuota mitään.

Verottaja vaatii maksettavaksi ne verot, jotka sijoitusten tuotoista aiheutuvat mutta tarjoaa mahdollisuuksia verojen pienentämiseen tai niiden maksamisen siirtämistä tulevaisuuteen.

Ensimmäinen peruselementti on pitää kirjaa kaikista sijoitustoimintaan liittyvistä kuluista ja vähentää ne tuotoista. Vuokrankorotuksia mahdollistavia ja vuokrattavuutta parantavia asuntoremontteja kannattaa tehdä aktiivisesti. Verottaja toimii näissä rahoittajana tarjoten vähintään 30 %:in rahoituksen jokaiseen verottajan sääntöjen puitteissa toteutettuun remonttiin. Vastaavia rahoitusetuja on mahdollista saada taloyhtiön remonttien maksusuorituksiin tai uudiskohteiden taloyhtiölainoihin.

Blogi: ”Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen”

10. Panosta asiakaskokemukseen

Erottaudu ja luo kilpailuetua panostamalla asiakaskokemukseen.

Mitä enemmän vuokra-asumisen suosio kasvaa ja arvostus asumismuotona nousee lähemmäs omistusasumista sitä enemmän löytyy vuokralaisia (asiakkaita), jotka haluavat ja ovat valmiita maksamaan laadusta. Laatu koostuu sekä asunnon laadusta että vuokranantajan toiminnan laadusta.

Yhdistämällä laadukkaan asiakaspalvelun hyväkuntoisiin tuotteisiin on mahdollista luoda kilpailuetua vuokra-asumiselta laatua hakevien asiakkaiden segmentissä. Tämä konkretisoituu seuraavin tavoin:

  • markkinavuokria korkeampina vuokrina; kun tarjoat hyvää, voit pyytää enemmän
  • korkeana vuokrausasteena; saat uusia vuokralaisia lähtevien tai nykyisten vuokralaisten suositusten kautta
  • pienempänä vaihtuvuutena; tyytymättömyys asuntoon ja/tai vuokranantajaan ei ole syy vuokrasopimuksen irtisanomiseen
  • parempina vuokralaisina; kun toiminnan laatu on hyvä, saat herkemmin sitä arvostavia vuokralaisia

Blogi: ”Kuusi syytä olla kiitollinen vuokralaisille”

Blogi: ”Vuokrasopimuksen lukuopas”

2 kommenttia
  1. Moniosaamaton permalink

    Hei, kiitos jälleen hyvästä kirjoituksesta.

    Voisitko neuvoa mistä löytää hyvää kirjallisuutta, äänikirjoja tai podcasteja aiheesta? Voisitko antaa jotain lähteitä/suosituksia?

    Seuraatko kuinka paljon englanninkielistä materiaalia ja miten hyvin se istuu Suomen kamaralle?

    • Mukava kuulla, että koet blogin hyödylliseksi.

      Luen ja kuuntelen pääosin amerikkalaisia kirjoja ja podcasteja. Vaikka siellä sijoitetaan pääosin omakotitaloihin ja kokonaisiin asuinkerrostaloihin, saan niistä paljon oppia, ajatuksia ja ideoita, joita voi soveltaa Suomessakin. Verotekniset eroavaisuudet tms. oppii aika nopeasti ja niihen täysin keskittyvät voi skipata. Pääoman tuottoon ja tehokkaaseen hyödyntämiseen keskitytään siellä paljon enemmän ja poikkeavia näkökulmia omia ajatuksia haastamaan on helpompi löytää.

      Täytyy pistää kirjoituslistalle blogi aiheesta. Alkuun voin suositella sellaista saittia kuin Bigger Pockets. Sieltä löytyy podcast, kirjoja ja blogeja. Yksi suosikkikirjani on Millionaire Real Estate Investor. Samojen kirjoittajien, ei asuntosijoittamiseen keskittyvä kirja on The One Thing.

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggers like this: