Onko asuntomarkkinoilla kupla vai vain tyyntä? – Blogi #9
Viime aikoina on käyty, jälleen kerran, keskustelua siitä, onko Suomen asuntomarkkinoilla kupla vai ei. Omasta lähtökohdastani tarkastelen sitä enemmänkin miettimällä, ovatko asuntomarkkinat tasapainossa. Tarkasteluani toteutan seuraavien osatekijöiden kautta:
- Työmarkkinat. Asuntomarkkinoiden kannalta on neutraalia, jos työmarkkinat ovat työvoiman kysynnän ja tarjonnan kannalta suurinpiirtein tasapainossa suurimmassa osassa maata. Työttömyys on vakaalla tasolla ja YT-neuvotteluja ei suuressa mittakaavassa uutisoida jatkuvasti.
- Asuntorakentamisen ja -kaupan volyymit noudattavat pidemmän aikavälin keskiarvoja. Rakennuslupia haetaan normaalisti ja asuntokauppaluvuissa ei näy mitään piikkejä.
- Asuntolainojen korot ja lyhennykset ovat tasapainossa suhteessa asuntojen hintoihin ja käytettävissä oleviin tuloihin. Asumisen osuus kokonaismenoista noudattaa vakaata vaakasuoraa viivaa.
- Asuntosijoittaminen 70%:in lainaosuudella mahdollistaa 80-100 euron positiivisen kassavirran kuukaudessa asuntoa kohden.
- Asuntolainoja jo ottaneet pystyvät hoitamaan korkonsa ja lyhennyksensä alkuperäisten lainaehtojen mukaisesti.
Mielestäni on selvää, että tarkastuslistani kohdat 1.-4. eivät ole tasapainossa. Työmarkkinoiden tilanne luo suurta epävarmuutta ja laskenutta kysyntää erityisesti teollisuuspaikkakunnilla, joissa erityisesti isompien asuntojen tarjonta ylittää kysynnän. Putkiremonttia odottavien isompien kerrostaloasuntojen kauppa ei käy. Asuntorakentamisen volyymit ovat laskussa ja asuntokaupassa näkyvät varainsiirtoveron korotuksen kaltaiset piikit. Laina-aikojen lyhentyminen esim. 5 vuodella vaikuttaa uusien lainojen takaisinmaksun kuukausierää suurentavasti ja näkyy myös asuntosijoittajan kassavirrassa. Tätä vaikutusta on hälventänyt ennätysalhainen pitkään jatkunut korkotaso, joka on vaikuttanut positiiviseti Suomessa, jossa valtaosa asuntolainoista on sidottu muuttuvaan korkoon. Samasta alhaisesta korkotasosta johtuen asuntolainojen hoidossa ei vielä ole esiintynyt mittavia häiriöitä.
Asuntosijoittajana tarkastelen mahdollisia sijoitusasuntokohteita jatkuvasti. Hyvien sijoituskohteiden löytäminen on selvästi aikaisempaa vaikeampaa. Tilanteeseen voisi tuoda muutosta seuraavat tekijät:
- Sijoituslaina-aikojen pidentyminen pankkien vakavaraisuusvaatimusten tiukentamista edeltävään aikaan. Tästä ei ole mitään merkkejä näkyvissä.
- Vastikemaksujen alentuminen. Kaikki merkit ovat päinvastaisia.
- Vuokrien nousun jatkuminen. Tämä ei nähdäkseni saisi toteutua ennen työmarkkinatilanteen parantumista ja kokonaisverotuksen keventymistä. Käytännössä näin voi kuitenkin käydä kysynnän kasvaessa tarjonnan kasvamatta.
- Vuokra-asuntokannan lisäämistä tukevat verotukselliset ohjaustoimenpiteet. Tästä ei ole käynnissä minkäänlaista keskustelua, pikemminkin päinvastoin eli verotusta on kiristetty.
- Asuntojen hintojen lasku.
Yhteenvetona näen, että tilanne asuntomarkkinoilla on tällä hetkellä herkkä ja asuntojen hintojen nousulle ei ole järkevää tilaa. Yllämainittujen tekijöiden pienet muutokset eivät aiheuta radikaaleja muutoksia suuntaan tai toiseen. Eniten seuraan tällä hetkellä korkojen kehittymistä, koska näen sen suurimpana riskitekijänä. Mikäli korot lähtisivät nopeaan nousuun, asuntolainojen hoitokyky heikkenisi nopeasti ja tämä jatkuvasti tiukentuvan pankkisääntelyn ja asuntolainakorkovähennyksen pienentymisen kanssa voisi johtaa isompaan muutokseen.
Onko sinulla näkemyksiä tähän? Minkälainen kysyntää ylläpitävä uusi voima on erilaiset asuntosijoitusrahastot? Jatkavatko ne ostojaan viimeaikaiseen malliin?
Ostan Asuntoja 
En usko että korot tulevat nousemaan vuosiin. Meillä on suomessa kehittynyt ongelma kun korot olivat jo ennen koronaa alhaalla ja lainaa sai helposti niin asuntoja ostettiin. Mikäli korot nyt yhtäkkiä nousisivat näkisin sen dominorivin kaatumisen ja kyyti olisi liian kylmää. Epäilen että vaikka korko nousisi edes hieman, niin tulemme näkemään paljon vaikeuksissa olevia perheitä joiden talous ei sitä tule kestämään. Olisko ruotsin malli hyvä?
Itse käyn läpi ajattelussani skenaariota, että keskuspankit eivät voi enää lopettaa fiat-valuuttojen printtausta; niitä pitää jatkuvasti printata lisää ja sillä saadaan jatkuvasti pienempi ja pienempi positiivinen kasvuvaikutus. Tämä skenaario on aika hurja. Jätän asian tähän, jotta jokainen, jota kiinnostaa vastaava pohdinta, lähtisi tekemään sitä itse.