Kassavirta ei ole vuokralaisen asunnon valintakriteeri – varo kassavirran sudenkuoppia – Blogi #509
0-korkojen aikana trenditietoinen valitsi “asuntosijoitusstrategiakseen” markkinahintojen nousustrategian. Ehkä tähän yhteyteen ei enää tarvitse laittaa vanhojen asuntojen hintakehitystrendiä osoittamaan, kuinka jokainen “Osta ja pidä” -asuntosijoittaja on kohdannut markkinahintojen laskun viime vuosina.
Nyt on yhtä trendikästä puhua ja kirjoittaa “kassavirta-asunnoista”. Valitettavasti sekään ei ole asuntosijoitusstrategia. Markkinahintojen nousuasunnon voi muuttaa kassavirta-asunnoksi hetkessä. Maksa puolet lainoista pois. Helppoa. Puhdasoppinen Tee Se Itse -kassavirtastrategisti maksaa kaikki lainat heti pois. Jos ei siis ole ostanut käteisellä.
Nettuvuokratuotto ja kassavirta ovat osa ammattimaisen asuntosijoittajan peruslaskentaa. Eivät vuokrakodin ominaisuuksia, joilla houkutellaan hyviä vuokralaisia. Ajattele mieluummin niin päin, että vastuullisella ja kohtuullisella rahoituksella oikein ostetun vuokraustoimintaan sopivan asunnon ja onnistuneen vuokralaisvalinnan lopputuotteena syntyy kassavirtaa.
“Positiivisen kassavirran sijoitusasunnon” lupauksen takana voi piillä riskejä, joiden realisoituessa kassavirta ehtyy.
Huonosti hallinnoitu ja ylläpidetty taloyhtiö
Pareton laki, 20/80 -sääntö, on hyvä muistaa kaikessa pohdinnassa. “20 prosenttia isännöitsijöistä hoitaa 80 prosenttia parhaista taloyhtiöistä” voisi kuulua herra Pareton sanomana.
Parhaat isännöitsijät voivat valita parhaat taloyhtiöt asiakkaikseen. Hyvä isännöitsijä voi auttaa pitämään heikosti hallinnoidun taloyhtiön hengissä ja kääntämään sen suunnan uuden hallituksen avulla. Huono isännöitsijä huonosti hallinnoidussa taloyhtiössä voi olla syy sijoitusasunnon alhaiseen myyntihintaan, joka näyttäytyy positiivisena kassavirtana. Hetken.
Hyvän taloyhtiön huonokuntoisin asunto on paljon helpompaa kääntää omin toimin hyväksi vuokrakodiksi kuin muuttaa hyvän asunnon huonosti hallinnoitu ja ylläpidetty taloyhtiö hyväksi.
Kohtuuttoman suuren velkavivun vastuuton käyttö
Asuntosijoittajan toiminta loppuu yleensä kahdesta syystä: sijoittajalta loppuu raha tai aika. Velka vaikuttaa kumpaankin.
Moni asuntosijoittaja joutui vaikeuksiin vaihtuvakorkoisten lainojen kanssa vuonna 2022, kun korot nousivat rajusti. Viimeistään 12:ssa kuukaudessa moni siirtyi positiivisesta kassavirrasta negatiiviseen. Uudisasunnoissa lyhennysvapaan loppuminen toi triplaosuman. Korko nousi, lyhennykset alkoivat sekä markkinahinta ja vakuusarvo laskivat.
Bullet-lainan joutuu jälleenrahoittamaan, maksamaan sen pois tai (pakko)myymään asunnon, kun laina erääntyy muutaman vuoden kuluttua. Jälleenrahoitus korkeammalla korolla ja huonommilla ehdoilla tuntuu pieneltä tuskalta verrattuna siihen, jos pankki kieltäytyy jälleenrahoittamasta ja vaatii lainapääoman maksua.
Vaihtuvakorkoisten ja bullett-lainojen käyttö kuuluvat asuntosijoittajan työkalupakkiin. Niitä pitää kuitenkin käyttää suunnitelmallisesti siten, että mahdollisesti spekulatiiviset sijoitukset epäonnistuessaan eivät aiheuta rahojen eikä ajan loppumista.
Saneeraamattoman taloyhtiön remontin unohdus- ja budjettiriskit
Yhä useammin asuntojen ostajat ja myyjät ovat tietoisia isoihin remontteihin liittyvistä kustannuksista ja riskeistä. 8-10 vuoden kuluttua saneeraukseen tulevasta taloyhtiöstä voi pystyä ostamaan reilusti kassavirtapositiivisen sijoitusasunnon. Kiusaus unohtaa kustannukset on varsinkin aloittelijalla suuri.
Unohtaminen tarkoittaa tässä yhteydessä sitä, että ostetaan kassavirtaa, mutta unohdetaan tehdä laskennallinen arvio kassavirrasta, kun yhtälöä rasittaa remonttiin otetun taloyhtiölainan hoitomeno. Tällaisen asunnon pitääkin tuottaa kassavirtaa hyvin remonttia edeltävinä vuosina. Mutta sen pitäisi tuottaa niin hyvin, että kassavirta pysyy positiivisena remontin jälkeenkin.
Taloyhtiöremonttien hallinta on usein vaikeaa. Budjetti ja aikataulu ei aina pidä. Laatu voi olla huonoa tai kelvotonta. Tähänkin pitäisi kassavirrassa olla turvamarginaalia.
Operatiivisen vuokraustoiminnan tuoton yliarviointi – kerroin 12
Hirveän kiva ja vaivaton laskentatapa on käyttää (vuokra – hoitovastike) x 12 kaavaa. Hirveäksi sen tekee se, että pääsääntöisesti se ei toteudu koskaan. Toinen hirveys piilee siinä, että aloittelijat oppivat yleensä pois tästä virheestä vasta käytännön oppimiskokemusten kautta.
Muistan vuosien takaa blogikirjoituksen, jossa aloittelija oli innoissaan korkean vuokratuoton sijoitusasunnostaan. Jossa oli ensimmäisen omistusvuoden aikana 3 tyhjää kuukautta. Kerroin 12 ei vielä ollut käytännön oppien kautta muuttunut kertoimeksi 9.
“Kerroin 12” ei huomio myöskään maksamattomia vuokria, rikkoontuneita kodinkoneita, ylimääräisiä vastikkeita eikä nousevia hoitovastikkeita.
Markkinavuokrien kehityksen yliarviointi
Kassavirta kehittyy laskelmissa hyvin, jos niihin laittaa ARA-vuokrien nousua vastaavat vuosittaiset vuokrankorotusprosentit. Markkinavuokrat eivät valitettavasti määräydy kustannusperusteisesti vaan markkinaperusteisesti.
Itse olen konservatiivinen laskelmissa enkä oleta nousevia markkinahintoja enkä -vuokria. Diilin täytyy toimia ilman molempien vetoapua.
Muistan Helsingin seudulla toimivien vuokranantajien varoituksia vuosilta 2015-2019, että uusissa vuokrasopimuksissa vuokria ei pystynyt enää kaikilla sijainneilla ja kaikissa asuntotyypeissä korottamaan. Tilastokeskuksen graafit osoittavat samaa.
Tulevan ylitarjonnan ja kilpailun aliarviointi
Kuuntelin Lumon CMD:tä ja johto oli luottavaisen oloinen siitä, että pk-seudun vuokra-asuntojen ylitarjonta purkaantuu muuttoliikkeen myötä. Se mahdollistaisi vuokrien korottamisen ja päälle 4-8 prosentin Lumo-preemion.
Niin voi hyvinkin käydä. Tai sitten ei. Muuttoliike- ja työllisyystilastoja katsovalle herää ainakin kysymys, mistä asumistukileikkausten jo heikentämä maksukyky tulee. ARA:n lakkauttamisen yksi pääperustelu oli, että valtio keskittyy jatkossa erityisryhmien vuokra-asuntotuotannon tukemiseen. Tästä on edelleen vain päinvastaisia tilastomerkkejä Varken raporteissa.
Kassavirran uhka on jatkuva ylitarjonta ja erilaisin etu- ja alennuskampanjoin kassavirroistaan tinkivät kilpailijat.
Lisääntyvät häädöt ja tukkeutuva käräjäoikeus ja ulosotto
Tilastollisesti tiedetään, että häätöjen määrä on lisääntynyt. Samalla tiedetään, että vuokrasopimuksen purku ja häätö vaativat yhä pidemmän käsittelyajan.
Molemmat ovat lisääntyviä kassavirtariskejä vuokralaisvalinnan mennessä pieleen.
Kassavirran kasvattamismahdollisuutta rajoittava lyhytvuokraussääntely
Jälkiviisaana voi todeta, että onneksi sääntely on tulossa vasta nyt. Monet vuokranantajat ovat onnistuneet kasvattamaan kassavirtojaan lyhytvuokrauksen avulla vuosina 2022-2025.
Rahan tai ajan loppumisen uhan on voinut poistaa omilla aktiivisilla toimilla. Parhaimmat toimijat ovat kasvattaneet toimintaansa kannattavasti.
Elinikäistä tuloa “Osta ja pidä” -asuntosijoittamisella
Elinikäistä tuloa tarjoamalla hyvän asukaskokemuksen vuokrakoteja asiakkaille.
Kumpi kuulostaa paremmalta? Väliotsikko vai lainaus.
“Osta ja pidä” -asuntosijoittamisen ytimessä ei ole kassavirta. Sen ytimessä on vuokraustoiminta. Vuokraustoiminnan tulee pääsääntöisesti olla kannattavaa, jotta vuokranantajalla on mahdollista tarjota hyvää ja turvallista asukaskokemusta asiakkailleen. Positiivinen kassavirta on yksi kannattavan vuokraustoiminnan lopputuote. Kannattavuuden elementti. Ei asunnon ominaisuus. Ei strategia.
Jos keskittyy liikaa “kassavirtaan”, voi epähuomiossa langeta useampaan kassavirran sudenkuoppaan.
Grahn, Parviainen, Huru kuukausipalaveri 32 – Ostan Asuntoja Podcast #410
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori on suomalainen perheyritys, joka tarjoaa asiakkailleen vuokravälitystä, sijoitusasuntojen hallinnointia ja asuntomyyntiä sekä isännöintiä ympäri Suomen.
Huolenpitopalvelulla ulkoistat vuokrasuhteen hoidon Asuntopehtoorille, joka hoitaa asuntoon ja vuokrasuhteeseen liittyvät käytännön asiat puolestasi ja takaa vuokrat koko vuokrasuhteen ajan.
Vuokravälityksen Asuntopehtoori hoitaa kilpailukykyisin kiintein hinnoin vuoden vuokratakuulla.
Asuntopehtoori Isännöinti tarjoaa nykyaikaista proaktiivista isännöintiä, jonka avulla pystytään parantamaan taloyhtiöiden arvoa.
Lisätietoa asuntopehtoori.fi
Huippu-urheilijasta Asuntopehtoorin huippujoukkueeseen Antti Hynynen – Ostan Asuntoja Podcast #379
Vuokrasi 340 asuntoa vuodessa Tampereella Johanna Lehtinen – Ostan Asuntoja Podcast #404
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Alekoodi TAVOITE. Sinustako flippaaja? -kirjan alekoodi on FLIPPAA. E-kirjat saa luettavaksi heti.
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Kirjat ja valmennukset ovat vuokratuloista verovähennyskelpoisia kuluja. Samalta sivustolta löytyy ”Harrin privaattisparraus” -kuvaus
ostanasuntoja@primal.net, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok, Ostan Asuntoja Threads, LinkedIn
Ostan Asuntoja 