Nykyisen informaatioähkyn keskellä on yhä vaikeampaa löytää henkilöitä, joiden seuraaminen kannattaa. Kannattavuudella en tässä yhteydessä tarkoita pelkästään asuntosijoitus- ja vuokraustoiminnan kannattavuuden kehittämiseen ajatuksia antavia henkilöitä vaan vielä laajemmassa mittakaavassa sellaisia, joilta voisin oppia laajemmin, mitä pitkäjänteinen menestyminen edellyttää.
Noin 5 vuotta sitten oletin, että asuntosijoittajan tulisi seurata politiikkaa, jotta ymmärtäisi paremmin, mitä yhteiskunnassa tapahtuu ja miten nuo tapahtumat tulevat vaikuttamaan asuntomarkkinoihin ja vuokra-asuntojen kysyntään. Sarkastiselle luonteelleni tämä oli hukkaan heitettyä aikaa, josta olen yhä toipumassa vieroitustoimenpiteiden edetessä ja tuottaessa tulosta. En suinkaan tarkoita, etteikö isoista linjoista tai asuntosijoittamiseen ja vuokraustoimintaan liittyvistä politiikka-, sääntely- ja verotuslinjauksista pitäisi olla perillä. Niiden seuraamiseen riittää kuitenkin vaikkapa Suomen Vuokranantajien Blogin kirjoitusten lukeminen.
Politiikkaa seuratessani minusta tuli ilkeä keskustelija sosiaalisessa mediassa aiheista, jotka eivät olleet oman toimintani kannalta mitenkään merkittäviä tai olivat täysin merkityksettömiä ja joista en oikeasti ollut yhtään kiinnostunut. ARA-asuminen ja kaavoitus sekä “vuokranantaja rikastuu asumistuilla” -tyyppiset aihealueet tuovat yhä tätä ilkeyttäni pintaan, kun huomaan, että korkeastikoulutetut ja moneen kertaan asian ymmärtäneet fiksut ihmiset tahallaan viestivät aiheista populistisesti vääristellen.
Jos näet Twitterissä blokkaamieni ihmisten irvailuja minulle, on hyvä ymmärtää, että blokkaan nykyään ahkerasti itselleni täysin tuntemattomia ihmisiä, jotka keskustelevat ahkerasti aihealueista, jotka tuovat ilkeyttäni pintaan tai jotka eivät millään tavalla liity kiinnostusteni kohteisiin mutta Twitterin algoritmit luulevat, että aiheet minua kiinnostavat. En tiedä, onko asia oikeasti näin, mutta oma mutu on, että vihdoinkin algoritmi on alkanut oppimaan jotain minusta.
Osana omaa vieroitusprojektiani lähdin kirjoittamaan tätä kirjoitusta päästäkseni kohti seuraavaa tasoa, jossa olisin enemmän menestyvän asuntosijoittajan käytöstapoja omaava ja vähemmän somessa kiukutteleva valittaja.
Aiheeseen sopii: Jaakko Savolainen Blogista Jaakon koodi versio 2.0
1. Ole ystävällinen
Kirjoituksen pitkä alustus sai minut nostamaan tämän kohdan ensimmäiseksi. Olen aivan varma, että minä en ole ainoa ihminen somessa, johon tämä pätee.
Somessa ilkeilen tavalla, jota en tulisi koskaan tehneeksi, jos tapaisin ilkeilyni kohteen luonnossa
Joskus olen miettinyt, olenkohan menettänyt vuokralaisia, alihankkijoita tai yhteistyökumppaneita sen takia, että somessa olen ollut eri mieltä jostain yksittäisestä asiasta ja hyökännyt henkilön kimppuun oman näkemykseni erinomaisuutta toitottaen samalla kuin olen tyrmännyt henkilön.
Omassa asuntosijoitus- ja vuokraustoiminnassani haluan ehdottomasti operoida tavalla, joka osoittaa ymmärrykseni, että kyseessä on liiketoiminta, jossa ihmiset ovat keskipisteessä. Toisista ihmisistä aidosti välittämällä menestyy varmasti asuntosijoittajana.
Vaikka kyseessä olisi tilanne tai henkilö, jossa vuokrasuhde tai yhteistyö ei kerta kaikkiaan toimi ja polkujen pitää erota, senkin voi tehdä rauhallisesti henkilökohtaisuuksiin menemättä.
Tässä minulla on yhä paljon tekemistä esimerkiksi isännöitsijöiden ja huoltoyhtiöiden kanssa. Viime viikolla tuli taas kirjoitettua pari sähköpostia, jotka toivoisin pystyväni ottamaan takaisin, koska niiden sävyllä ei ole mitään positiivista vaikutusta käsillä olevan tilanteen hoitamiseksi tai sen toistumisen eliminoimiseksi.
Anteeksi isännöitsijät ja stoialaisen filosofian soveltamiscaseja – Blogi #186
2. Pysy nöyränä
Ostan Asuntoja Podcastin isäntänä oleminen on opettanut minulle, kuinka vähän tiedän monista asuntosijoittamisen “osta ja pidä” -strategialle vaihtoehtoisista strategioista. Laura Stolt oli vieraana kertomassa flippausliiketoiminnastaan, Tuomas Mäkelä BO LKV:n perustamiseen johtaneista tapahtumista ja ajatuksista, Pekka Väänänen tukkukauppiaana toimimisesta, Axel Aminoff REIT-sijoittamisesta, Antti Palken, Heikki Pajunen, Petri Roininen…
Olen myös viimeisten vuosien aikana uudelleen kirkastanut itselleni, että olen primääristi sijoittaja, joka on huomannut, että asuntosijoittaminen on minulle parhaiten sopiva omaisuuslaji ja se toimii minun käsissäni tuottavasti. Iän karttuessa pääoman säilyttäminen kaikissa tilanteissa on noussut yhä tärkeämmäksi johtoajatukseksi, josta on seurannut se, että olen lukenut ja kuunnellut paljon muiden sijoittajien ja ekonomistien kokemuksia ja näkemyksiä oppiakseni hajauttamisesta ja sen merkityksestä pääoman säilyttämisessä. Tästä on ollut merkittävää hyötyä minulle pandemian vaikutusten vastaanottamisessa.
Sam “kulta ei ole sijoitus” Laakso – Ostan Asuntoja Podcast #72
Iän karttumisen myötä ja luettujen kirjojen määrän kasvaessa on yhä helpompaa sanoa ääneen, kuinka vähän tiedän. Toiset asuntosijoittajat tietävät omista markkina-alueistaan, strategioistaan, vuokralaissegmenteistään ja tuottoluvuistaan paljon enemmän kuin minä, joka en operoi samoilla tonteilla. Tällaista nöyryyttä opettelemalla maksimoi mahdollisuudet oppia toisilta, jotka tietävät enemmän ja tunnistamaan henkilöiltä, joilta nöyryyden opettelu on unohtunut, joka on tehnyt heistä yhden totuuden torvia silmälappuineen.
3. Tule yhden asuntosijoitusstrategian asiantuntijaksi
Olen huomannut, että “kaikkien alojen asiantuntijat” ovat henkilöitä, joiden opeista ja näkemyksistä olen yhä vähemmän kiinnostunut. Osalla heistä on käytöstapoja, jotka liitän omaan “epäonnistujan 10 käytöstapaa” -listaani ja joista pyrin itse eroon. Twitterissä kirjoitan yhä liikaa twiittejä, joita en koskaan lähetä, kun tajuan twiittini edustavan käytöstapaa, josta pyrin eroon. Osa twiiteistä pääsee yhä eetteriin.
BRRRR-strategian eli suomeksi Osta, (vuokraa), Remontoi, Vuokraa, Uudelleenrahoita ja Toista -strategian elementeistä on tullut oman asuntosijoitusstrategiani kulmakiviä, joista olen puhunut ja kirjoittanut jo vuosia. Motivoituneilta myyjiltä alle markkinahinnan ostaminen, arvonnousun pakottaminen remontoimalla, vuokralaisvalintaan keskittyminen, pääoman kierto jälleenrahoittamalla, verosuunnittelu, lumipalloefekti…ovat olleet vuosikausia toistuvia teemoja omassa asuntosijoitusstrategiassani ja tuottamassani sisällössä.
Jos nyt 13-vuotias tyttäreni jonain päivänä haluaa asuntosijoittajaksi ja vuokranantajaksi, olisi hienoa, jos hän voisi 20-vuotiaana lukea, kuunnella ja katsella Ostan Asuntoja -kanavien sisältöä ajatuksella, että tästä aihealueesta isä oikeasti tietää aika paljon, koska ne pääomatkin näyttää yhä olevan tallella.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1
Käy lukemassa Sijoitusasunnot.comin Blogista kattava tietopaketti: Sijoitusasunnon verotus
4. Ole ikuinen asuntosijoittamisen opiskelija
Koronaviruksesta on seurannut paljon pahaa, surua ja ikäviä asioita, joista näkyy jälkiä vuosikymmeniä eteenpäin. Samalla tavalla kuulemma edelleen pystytään näkemään 80-luvun lopun ja 90-luvun alun laman vaikutuksista.
Uskallan kuitenkin jo nähdä positiivisena seurauksena sen, että moni on huomannut sekä tarpeen opetella uutta ja oman kykynsä oppia uutta. Vastaan on tullut asioita, joita ei ammattikorkeakoulussa tai yliopistossa opetettu. Mikäli opiskelu jäi tutkintotodistuksen saamiseen, muuttuva maailma esiintyy yhä suurempana uhkana, jos omat ajatukset, taidot ja osaaminen ovat jääneet 1900-luvulle.
Kaikilla suomalaisilla on mahdollisuus ja varaa ilmaiseen kirjastokorttiin. Tämä käytöstapa on omasta mielestäni itselläni suhteellisen hyväksi kehittynyt mutta parannettavaa on. Minulla on laaja Kindle- ja Audible -kirjasto mutta haastateltuani Matias Savolaista Ostan Asuntoja Podcastiin ja kerrattuani Jim Rohnin ajatuksia sekä katsoessani vaikkapa Jari Sarasvuon kotikuvien taustoja, alla olevassa kuvassa näkyy vanhempieni perintökalu, jossa on seuraavan 10 vuoden opiskeluprojektini lähtötilanne.
5. Puske eteenpäin stressaamatta asioista, joihin et voi vaikuttaa
Jokainen meistä kohtaa vaikeuksia elämässään ja minäkin olen niitä kohdannut ja tätä kirjoitettaessakin tilanne on koronan seurauksena niin sanotusti “päällä”. Sitkeyden ja sisun osoittaminen ovat edelleen tavallisten ihmisten arvostamia asioita, vaikka kaikenlaisia valittajia valtamediassa esille tuodaankin. Korona oli asia, johon en mitenkään voinut vaikuttaa ja siitä ei sen enempää kannata stressata vaan sitä parempi mitä nopeammin sopeutuu muuttuneeseen tilanteeseen
Koronakriisistä seuraa satavarmasti vaikeuksia monen arkeen ja niistä ylipääseminen vaatii enemmän ja kovempaa työtä kuin aika ennen koronaa vaati. Silloinkaan asiat eivät aina olleet helppoja ja tulleet ongelmitta tarjolle. Nyt ne ovat entistä vaikeampia ja edellyttävät kovempaa työn tekoa.
Maria “jos minä pystyn, muutkin pystyy” Friström osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #20
6. Ota vastuu omista virheistä
Ongelmissa märehtiminen ja syyllisten etsiminen muualta kuin peilistä eivät ole käytöstapoja, joilla menestyy asuntosijoittamisessa. Jos tarjoaa vuokrakoteja ja jonain päivänä vastaan tulee täysin tuhottu omaan sijoitusasuntosalkkuun kuuluva asunto, viimeisin asia, mikä mieleeni tulee, on soittaa toimittaja paikalle.
Menestyvän asuntosijoittajan käytökseen kuuluu peiliin katsominen, omien tekemisten kriittinen miettiminen ja eteenpäin meneminen pyrkien siihen, että sama virhe ei enää toistuisi.
Miten vuokranantaja voi välttää huijarin? – 4+1 keinoa YouTube #70
Roolimalleja, jotka työntävät vastuuta eteenpäin ja hakevat syyllisiä muualta löytyy ex-pääministeritasolta asti. Pyrin aktiivisesti välttämään tällaisten häviäjien esimerkkiä ja nostamaan käden pystyyn, kun olen tehnyt virheen ja korjaamaan sen mahdollisimman nopeasti ja hyvin. Tämä ei ole helppoa mutta pitkäjänteinen menestyminen edellyttää sitä.
7. Verkostoidu, verkostoidu, verkostoidu
Yritän verkostoitua ihmisten kanssa, jotka ovat sekä menestyneempiä kuin minä että omaavat näitä menestyvän asuntosijoittajan käytöstapoja. Jotta voisin ajatella jotain henkilöä mentorinani, näiden molempien ominaisuuksien tulisi olla samassa henkilössä. Olen ollut onnekas muutaman tällaisen matkani varrella jo kohdatessani.
Verkostooni kuuluu myös paljon itseäni nuorempia henkilöitä, joiden menestys ei vielä näy asuntosijoitussalkun koossa mutta he ovat käytöstavoiltaan paljon pidemmällä kuin mitä itse olin vastaavassa iässä. Pystyn heille ehkä opettamaan jotain oman erikoisosaamiseni alueelta saaden samalla raikasta tuulahdusta siihen, miten voin esimerkiksi käyttää sosiaalisen median kanavia tai teknologiaa tehokkaammin, laajemmin ja paremmin.
Verkostooni kuuluu myös paljon yhteistyökumppaneita erilaisilla koulutus-, talous, ikä-, kokemus-, käytös- ja näkemysprofiileilla. Tämän kirjoituksen alustukseen viitaten en ole näiden ihmisten kanssa koskaan käyttäytynyt tavalla, jolla pahimmillaan käyttäydyin sosiaalisessa mediassa jos en päivittäin niin viikottain. Kun meitä yhdistää joku asuntoihin liittyvä asia, vaikkapa se, että minä omistan asunnon ja toinen osaa siivota sen laadulla ja nopeudella, johon itse en ikinä pystyisi, ainakin minun puoleltani syntyy aito arvostus ja kunnioitus toisen osaamista kohtaan. Jos osaan käytöstavoillani välittää tämän kunnioituksen toiselle aidosti, oma menestykseni lisääntyy siitä.
8. Pyri ylittämään odotukset
Korona-aikana olen tehnyt päätöksen tehdä remontteja kaikkiin vapautuviin sijoitusasuntoihini niiden vuokrattavuuden parantamiseksi ja yhteistyökumppaneiden työllisyystilanteen ylläpitämiseksi.
Olen näistä remonteista poustaillut kuvia sosiaaliseen mediaan viime viikkojen aikana. Sieltä tuli pysäyttävä ja hyvä kysymys ”mitä sisäistä korkokantaa käytän laskelmissani”. Numeronikkarina ja tunnusluvuista ahkerasti kirjoittaneena menin mykäksi enkä osannut vastata mitään. Yhteenkään remonttiin en ole tehnyt laskelmaa, jonka pohjalta olisin tehnyt “go/no go” -päätöksen.
Kaikki kohteet ovat aikoinaan jonkinmoisen kalkyylin pohjalta asuntosijoitussalkkuuni päätyneet. Osa kohteista on sellaisia, joita en enää tänä päivänä ostaisi, vaikka tarjolle tulisi. Tai, jos ostaisin, maksaisin paljon vähemmän. Toisaalta kaikki kohteet on jo kerran jälleenrahoitettu, omat sijoitetut käteiset aikoja sitten irrotettu ja nyt tehdyt investoinnit maksettu kassavirroista, jotka on tarkoitus taas palauttaa kohteista seuraavan jälleenrahoituskierroksen yhteydessä.
Osa remonteista on työn edetessä paisunut suunniteltua laajemmaksi ja joissain on arvioitu budjetti karannut käsistä. Jokainen vuokralainen on kuitenkin avaimet käteen saatuaan ollut positiivisesti yllättynyt, kun oli asunnon vuokrannut vanhoilla kuvilla ja remonttityömaan keskellä näytöllä käyneenä.
En pysty enää vastaamaan kaikkiin yksitysviesteihin, joissa pyydetään sijoitusneuvoja ja kommentteja. Aidosti sparrausta haluaville olen varannut pari aikaa kuukaudessa ja tarjonnut sitä maksullisena 100 %:n tyytyväisyystakuulla. Toistaiseksi olen aina laskutusluvan saanut ja muutamille olen jo useamman laskun lähettänyt.
Ostan Asuntoja -kanavien sisällön tuottaminen ei aina synny uhrauksia tekemättä. Tämäkin tuotanto varmaan aikoinaan loppuu tai vähenee, kun muita sisällöntuottajia tulee tilalle ja tiedon tarvitsijoiden googlaustaidot kehittyvät tasolle, jolla he löytävät ongelmaansa ratkaisun jostain Ostan Asuntoja Blogin syövereistä vaikkapa vuodelta 2016.
Kiitosten määrä saa yhä jatkamaan. Kiitos niistä.
Minna “kasvata tuloja” Nikula Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #102
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Kannattaako autopaikka ostaa sijoitusasunnon oston yhteydessä? – YouTube #117
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
3 tärkeää kirjaa oman asuntosijoittamis- ja vuokraustoimintani kannalta 2019 Blogi #169
”Jos haluaa saada taloutensa tasapainoon eli että tulot riittävät kattamaan menot ja jää jotain säästöön ja sijoitettavaksikin, siihen on 2 vaihtoehtoa; karsia menoja tai lisätä tuloja. Menoja ei voi karsia loputtomiin mutta tuloja voi kasvattaa” – Minna Nikula
Minna Nikula on varallisuusvalmentaja, joka on käynyt sekä käytännön että teoriakurssit valmentamaansa aiheeseen liittyen. Tässä Osassa 1 käydään keskustelua Minnan oman tarinan ympäriltä, miten ja miksi
- eletään vähävaraisesti
- laitetaan oma talous kuralle luottokortit tappiin asti kuluttamalla
- tasapainotetaan oma talous
- kasvatetaan puskuria
- aloitetaan säästäminen ja
- edetään sijoittamiseen
Jos sijoitusasunnon omarahoitusosuuden kokoon säästäminen tuntuu haasteelliselta, tästä löytyy ohjeiya ja perusteluja, miten polulla edetään fyysisesti mutta erityisesti henkisesti.
Minna “kasvata tuloja” Nikula Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #103
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä
Voit kuunnella podcastia myös tästä:
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Video Peabin sivuilta: Asuntosijoittamisen tuotto – Joonas Orava
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Minna Nikula Varallisuusvalmentaja
Terhi ”opiskelukaveri” Majasalmi: Ostan Asuntoja Podcast #31 – Terhi “Vauras Nainen” Majasalmi, osa 1
Marja-Leena Haapanen Naisten Oma Pörssiklubi
Minnu Nikula Instagram, Twitter
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
Käy opiskelemassa Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista uusi ”Sijoitusasunto-opas”
Ostan Asuntoja Podcast #24 – Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen, osa 1
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Kannattaako autopaikka ostaa sijoitusasunnon oston yhteydessä? – YouTube #117
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Asuntosijoittamisen tavoitteet ja uudet riskit 2020 – Blogi #205
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
3 tärkeää kirjaa oman asuntosijoittamis- ja vuokraustoimintani kannalta 2019 Blogi #169
* Peab jo kolmatta neljättä kertaa peräkkäin ykkönen
Kaupallinen varoitus *
Mikäli kiinnostut hankkimaan edellämainittuja tuotteita, voit ylläolevien kumppanilinkkien sijaan googlata tuotteiden nimet. Näin maksat tuotteista saman hinnan mutta pystyt varmistamaan sen, että Ostan Asuntoja -kanavat eivät saa pientäkään siivua hinnasta.
Affiliate -linkkeihin liittyy aina vaara, että suosittelija ei oikeasti suosittele niitä hyvyyden perusteella vaan niihin liittyvän rahallisen korvauksen saadakseen. Kirjoihin liittyvät palkkiot voivat heitellä jopa 10 senttiä eri kirjojen välillä.
Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €.
Nyt ei puhuta autopaikkoihin sijoittamisesta vaan autopaikan hankinnasta tai hankkimatta jättämisestä sijoitusasunnon ostamisen yhteydessä.
Autopaikat voivat olla taloyhtiön hallinnassa eivätkä myytävinä erillisinä osakkeina. Monissa uudiskohteissa autopaikat ovat kuitenkin usein omina osakkeinaan. Silloin, kun autopaikat on erillisinä osakkeina, asuntosijoittaja joutuu pohtimaan sijoitusasunnon ostamisen yhteydessä myös autopaikan ostamista tai sen ostamatta jättämistä.
Käyn läpi 6 kohtaa, joita tulisi miettiä tehdessään päätöstä autopaikan ostamisesta tai ostamatta jättämisestä.
Keksitkö muita mietintäkohteita tässä yhteydessä? Lisää kommenttikenttään.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
7000 vuokrattua asuntoa – Marita Polvi-Lohikoski osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #43
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Matias “Profit & Fun” Savolainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #100
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Asuntosijoittamisen tavoitteet ja uudet riskit 2020 – Blogi #205
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
3 tärkeää kirjaa oman asuntosijoittamis- ja vuokraustoimintani kannalta 2019 Blogi #169
Olen jo useamman vuoden julkaissut “Asuntosijoitustavoitteeni” -kirjoituksia mutta vuoden 2020 kirjoitus on yhä julkaisematta. Kirjoitus oli jo 90 %:sti valmis ja se oli julkaisusuunnitelmassa mutta sitten iskivät koronarajoitukset päälle. Välitilinpäätökseen on aikaa kuukausi, joten tuntuu siltä, että tavoitteet pitäisi kai julkaista ensin, jotta voisi kirjoittaa välitilinpäätöskirjoituksen.
Tämäkään kirjoitus ei ole tavoitekirjoitus mutta se on ajatusmatka kohti tavoitteiden julkaisemista. Olen pohtinut toden teolla sitä, onko korona syy, jonka perusteella vuositavoitteet pitäisi asettaa uuteen asentoon. Vai pitääkö tavoitteiden pysyä samoina ja vain toimenpiteiden muuttua, jotta löytää uudet keinot samojen tavoitteiden saavuttamiseksi.
Isoja päämääriäni ja vuoden 2025 visiotani en ole muuttanut mutta ajattelutyössäni olen päätynyt siihen, että pahin virhe olisi jatkaa ikäänkuin mitään tavoitteitani mullistavaa ei olisi tapahtunut. Minulla on ollut muutama asuntosijoituskohde kiikarissa jo viikkoja, joiden osalta en ole edennyt ollenkaan tai olen edennyt hyvin rauhallisesti riskejä pohtien.
Käyn tässä kirjoituksessa läpi 5 pohtimaani riskiä ja miten niitä lähestyn tässä tilanteessa.
1. Vuokrattavuus ja vuokrausaste
Teen toistaiseksi voimassaolevia vuokrasopimuksia, joten minkäänlaisia määräaikaisten vuokrasopimusten uusimisneuvotteluja ei ole omassa toiminnassani ollut mietinnän alla.
Lähdin koronaan tilanteessa, jossa likvidipositioni oli erinomainen. Tämä johtui osittain siitä, että aikaisempina vuosina en ole onnistunut löytämään sijoituskriteerejäni täyttäviä kohteita ja likvidit varat ovat näin kasvaneet. Vuoden vaihteessa tein myös viimeisen jälleenrahoituskierroksen, joka paransi tilannetta entisestään.
Miten olit varautunut koronavirukseen asuntosijoittajana? – YouTube #110
Tyhjät kuukaudet tai matala taloudellinen vuokrausaste ovat ajattelussani olleet jo vuosikausia tiukan välttämiskurin alaisia asuntosijoittamisen painopistealueita. Tein päätöksen, etten lähde vuokrien proaktiiviseen alennuskampanjaan vaan päätin keskittyä vuokrattavuuteen.
Toimintaperiaatteeni vuokranantajana vuokran maksamisen osalta, versio 0.9 – Blogi #195
Tein päätöksen, että jokaisen irtisanotun vuokrasopimuksen kohdalla remontoin asuntoa tarvittavilta osin, jotta sen vuokrattavuus on mahdollisimman hyvä. Reunaehdoksi asetin kuukausittaisen kassatilanteen kehittymisen siten, että mikäli kuukauden vuokrat tulevat maksuun vuokrasopimusten mukaisesti, käyttäisin kassavirrat asuntojen remontteihin.
Riskinä on siis asuntosijoitustoimintani likviditeettiposition heikkeneminen ja ehkäisytoimenpiteeksi valitsin asuntojen remontoinnin vuokrattavuuden maksimoimiseksi ja vuokratason säilyttämiseksi.
2. Yhteistyökumppaneiden työllistäminen
Itselläni ei ole yhtään työntekijää palkkalistoilla vaan olen käyttänyt kaikissa toiminnoissa toisten yrittäjien palveluksia.
Hyvästä likviditeettipositiostani ja paperilla kassavirtapositiivisesta asuntosijoitussalkustani johtuen päätin, etten tule minimoimaan investointeja vaan pyrin tekemään niitä likviditeetti ja kassavirtojen kehittyminen huomioiden.
Päädyin tähän siitä syystä, että vuoden 2025 visioni ei ole mahdollinen ilman yhteistyökumppaneitani. Vaikka olenkin pieni tekijä ja joillekin yhteistyökumppaneille tuon vain murto-osan heidän liikevaihdostaan, on se kuitenkin oma panokseni siihen, että he pystyvät jatkamaan toimintaansa vuosia eteenpäin.
Riskinä on siis, että korona vie jonkun arvoihini ja toimintamalliini hyvin sopivan tai sopeutuneen yhteistyökumppanin konkurssiin ja ehkäisytoimenpiteeksi valitsin palvelujen käytön jatkamisen. Tämä toimenpide on osittain päällekkäinen ensimmäisen riskin kanssa muttei ole täysin yhtenäinen sen kanssa.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori LKV:n toimintaperiaate on tuottaa lisäarvoa asuntosijoittajille vuokrasuhteen hallinnoinnin ja vuokravälityksen avulla.
Huolenpitopalvelussa Asuntopehtoori toimii asuntosijoittajan ammattimaisena kumppanina hoitaen kaiken koko vuokrasuhteen ajan. Vuokra maksetaan Asuntopehtoorin takaamana joka kuun 5. päivä.
Vuokravälityspalvelussa Asuntopehtoori hoitaa kaiken vuokrasopimuksen tekemiseen asti. Lisäarvolupauksen mukaisesti palkkioon sisältyy 12 kuukauden vuokratakuu.
Mikäli vuokraustoiminnan ydin kuuluu omiin vahvuuksiisi, voit vapauttaa aikaasi ulkoistamalla vuokravalvonnan rutiinit Asuntopehtoorille.
Asuntopehtoori on kasvanut asiakkaidensa mukana tarjoamaan palveluitaan koko Suomen alueelle. Lisätietoa palveluista ja kilpailukykyisistä hinnoista Asuntopehtoori, p. +358407772808
Asuntopehtoorin Blogista: Miksi ja minkälaisia tavoitteita asuntosijoittajalla voi olla?
Miika “Asuntopehtoori” Vuorensola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #67
3. Markkinahintojen lasku – alhaisemmat jälleenrahoitusarvot
Riskit 1 ja 2 liittyvät nykyiseen asuntosijoitussalkkuuni mutta tämä riski on erityisen tärkeää huomioida uusien sijoituskohteiden laskennassa. Toki riski liittyy myös nykyisen asuntosijoitussalkkuni jälleenrahoitettavuuteen mutta sille en voi markkinahintojen mahdollisen laskun osalta tehdä mitään.
Luen ja kuuntelen eri pankkien ja kiinteistövälittäjien kommentteja asuntomarkkinatilanteesta. Niiden pohjalta kaikki taivaan ja maan väliltä on mahdollista enkä minäkään pysty ennustamaan, onko edessä markkinahintojen lasku vai nousu vai jotain siltä väliltä ja millä aikajänteellä joku näistä tapahtuu.
Koska jälleenrahoitus on oleellinen osa omaa asuntosijoitusstrategiaani, teen laskelmia siten, että arvioin 5, 10 ja 15 %:n markkinahintojen laskun ja yritän miettiä, mitä vaikutuksia sellaisella voisi olla toimintani kannalta.
Kävin taas Sijoitusovesta – jälleenrahoituksesta juteltiin tällä kertaa – Blogi #193
Riskinä on siis hankintahetken ja jälleenrahoitushetken välinen markkinahinnan reipas lasku, johon ehkäisytoimenpiteenä on kauppojen tekeminen alhaisemmilla hinnoilla ja/tai paremmilla ehdoilla, kunnes tilanne markkinoilla on selkiytynyt.
4. Rahoituksen ja jälleenrahoituksen vaikeutuminen
Pankit ovat toistaiseksi keskittyneet informoimaan, kuinka helppoa on saada maksuttomia lyhennysvapaita. Myös säännöllistä palkkatuloa omaaville asuntolainoja on yhä saatavilla ennätysalhaisilla korkotasoilla.
Asuntosijoituslainojen tarjonnan ja saatavuuden sekä ehtojen osalta pankit ovat vaitonaisempia. Jos asuntosijoittajan kannalta hintakehitys ja vuokramarkkinoiden tilanne on hämärän peitossa, ei se myöskään pankkien lainavirkailijoille tarkoita helpompaa riskien ja vakuusarvojen arviointia, jotka vaaditaan lainapäätöksen tekemiseksi.
Riskinä on siis tulonhankkimistarkoituksessa myönnettyjen asuntosijoituslainojen saatavuus ja ehtojen heikkeneminen epämääräiseksi ajaksi. Oletan, että tähän auttaa hyvä likviditeettitilanne (check), moitteeton lainanhoitohistoria (check), kohtuullinen velkavipu-% (check) sekä kassavirtapositiivinen asuntosijoitussalkku (check). Kaikkiin tarjouksiin lisään rahoitusehdon, vaikka likvidit varat kaupan toteuttamiseen riittäisivätkin.
Toimiiko asuntosijoittajan BRRRR-strategia enää korona-aikana – YouTube #116
5. Markkinavuokrien lasku
Kysyttyjen vuokra-asuntojen hintojen ja vuokrien inflaatio on tuonut monelle pitkään mukana olleelle “osta ja pidä” -asuntosijoittajalle vuosikausien myötätuulen tulonhankkimislainojen korkojen samalla laskiessa. Viime vuosina “vuokrien kasvuvauhti hidastuu” -uutiset eivät ole juuri asuntosijoittamisen kiinnostusta laskeneet.
Yllättävän monen vuokranantajan ajatuksissa lähes ainoa kilpailukeino markkinoilla tuntuu olevan vuokran laskeminen. Jos 500 euron kuukausivuokralla aikaisemmin vuokrattuun asuntoon ei nopeasti löydy vuokralaista, naapurivuokranantaja helposti ajattelee, että 480 eurolla homma hoituu. Jos ei hoidu, seuraava asunto tuodaan tarjolle 460 eurolla ja yht’äkkiä ollaan tilanteessa, jossa vuokrataso on laskenut 5-10 %. Mikäli kyse on uudiskohteesta ja asunnot ovat keskenään jopa identtisiä, muita keinoja erottautua ei juuri ole kuin ehdoista ja kriteereistä tinkiminen.
Riskinä on siis markkinavuokrien pysyvämpi lasku. Suojautumiskeinona on arvioida 5 ja 10 %:n markkinavuokrien lasku kalkyyleissäni, jotta ymmärrän, minkälaisia vaikutuksia niillä olisi toimintani kannalta, josta seuraa kauppojen tekeminen alhaisemmilla hinnoilla ja/tai paremmilla ehdoilla, kunnes tilanne markkinoilla on selkiytynyt.
This times it’s different
Päättäjien puheista on täysin mahdotonta päätellä, onko mahdollisen seuraavan korona- tai minkä tahansa muun vastaavan viruksen torjuntatoimenpiteenä se, että kaikki taas suljetaan vai viruksen tarttumista rajataan ja eristetään tehokkaammin koko taloutta sulkematta.
Jo pelkästään tällaisella asialla on merkittävä vaikutus siihen, miltä osin asunto- ja vuokrakotimarkkinoilla palataan muuttuneeseen vanhaan malliin vai mullistuuko kaikki uusiksi siten, että toistuvasta sulkemisesta ja avaamisesta tulee uusi normaali pidemmäksi aikaa.
Oman toimintani kannalta jälleenrahoitusikkunan aukipysyminen toiminnan kasvattamisen ja korjausinvestointien kannalta järkevillä ehdoilla on ehkä kaikista oleellisin tekijä. Alle markkinahinnan ostaminen, positiivisen kassavirran uudelleensijoittaminen, markkina-arvoa korottavat remontit, lainanlyhennysten vapauttama vakuusarvo eli nettovarallisuuden kasvattaminen ja verosuunnittelu ovat kaikki keinoja, joihin voin itse vaikuttaa, mutta jälleenrahoitus on pankkiirien käsissä. Mikäli se ikkuna sulkeutuu, toiminnan kasvattaminen hidastuu, kunnes uusia rahoituslähteitä on tarjolla.
Vuoden 2020 tavoitteeni pyörivät enemmän näiden lyhyen tähtäimen riskien ja niihin varautumisen ympärillä kuin toiminnan kasvattamisessa. Juuri nyt olisin iloinen, jos “business as usual” olisi kohta totta mutta toistaiseksi operoin oletuksella, että “this times it’s different” eikä tähän mantraan tässä yhteydessä sisälly mitään positiivisia ikuisen nousun latauksia.
Matias “Profit & Fun” Savolainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #100
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
3 tärkeää kirjaa oman asuntosijoittamis- ja vuokraustoimintani kannalta 2019 Blogi #169
Jos et ole vielä kuunnellut Osaa 1, aloita sillä. Et tule katumaan. Palaute on ollut erinomaista.
Normaalisti kirjoitan tähän esittelyyn kohokohtia, mistä kaikista mielenkiintoisista aiheista vieraan kanssa jutellaan. Matias Savolaisen jutuista löytyy kultajyviä niin lukematon määrä, että olisi tullut ennätyspitkä lista. Vaikka olisi asuntosijoittajana ihan aloittelija, myös Osa 2 kannattaa kuunnella, sillä Matias osaa selittää asioita tavalla, jossa tulee oppeja koko ajan kaiken tasoisille asuntosijoittajille.
Nyt tulee niitä näkemyksiä, joista moni voi hyötyä nykyisessä markkinatilanteessa. Ja seuraavaan vastaavaan valmistautuessa.
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä
Voit kuunnella podcastia myös tästä:
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Video Peabin sivuilta: Asuntosijoittamisen tuotto – Joonas Orava
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Ostan Asuntoja Podcast #31 – Terhi “Vauras Nainen” Majasalmi, osa 1
Robert Kiyosaki – Rich Dad, Poor Dad; Adlibris Nidottu, Adlibris E-kirja, Audible *
Robert Kiyosaki – Retire Young Retire Rich; Adlibris Nidottu, Adlibris E-kirja, Audible *
Robert Kiyosaki – Who Took My Money; Adlibris Nidottu, Adlibris E-kirja, Audible *
Timo Metsola Vuokraturva
Jaakko ”Velipoika” Savolainen Blogi
Tony Robbins Wealth Mastery
Dold de Roos – Real Estate Riches; Adlibris Nidottu, Adlibris E-Kirja *
Robert Kiyosaki – Rich Dad’s Guide to Investing; Adlibris Nidottu, Adlibris E-Kirja, Audible *
Robert Kiyosaki – Rich Dad’s Before You Quit Your Job; Adlibris Nidottu, Adlibris E-Kirja, Audible *
Keith Gunningham – The Road Less Stupid; Amazon Hard Cover, Audible *
Matias Savolainen Blogi, Instagram, Twitter
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
7000 vuokrattua asuntoa – Marita Polvi-Lohikoski osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #43
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Toimiiko asuntosijoittajan BRRRR-strategia enää korona-aikana – YouTube #116
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Asuntosijoittajan 7 ennusmerkkiä lähestyvästä suhdannekäänteestä – Blogi #203
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
3 tärkeää kirjaa oman asuntosijoittamis- ja vuokraustoimintani kannalta 2019 Blogi #169
* Peab jo kolmatta neljättä kertaa peräkkäin ykkönen
Kaupallinen varoitus *
Mikäli kiinnostut hankkimaan edellämainittuja tuotteita, voit ylläolevien kumppanilinkkien sijaan googlata tuotteiden nimet. Näin maksat tuotteista saman hinnan mutta pystyt varmistamaan sen, että Ostan Asuntoja -kanavat eivät saa pientäkään siivua hinnasta.
Affiliate -linkkeihin liittyy aina vaara, että suosittelija ei oikeasti suosittele niitä hyvyyden perusteella vaan niihin liittyvän rahallisen korvauksen saadakseen. Kirjoihin liittyvät palkkiot voivat heitellä jopa 10 senttiä eri kirjojen välillä.
Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €.
BRRRR -asuntosijoitusstrategia tulee sanoista Buy, Renovate, Rent, Refinance ja Repeat eli suomalaisittain Osta, (Vuokraa), Remontoi, Vuokraa, Uudelleenrahoita ja Toista. Tuttuun tapaan siis ORVUT -strategia.
Aiheesta lisää: Mikä on asuntosijoittajan BRRRR-strategia? YouTube #47
Aiheeseen liittyvää: Mitä verovähennyksiä ja milloin asuntosijoittaja voi tehdä vuokratulosta, kun sijoitusasunto on juuri hankittu? YouTube #4
BRRRR-strategian toimintaperiaatteet eivät koronan takia katoa mihinkään mutta sillä voi olla mahdollisia vaikutuksia, jotka asuntosijoittajan pitää ymmärtää. Käyn niistä strategian kannalta tärkeimmät tällä videolla.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1
Käy lukemassa Sijoitusasunnot.comin Blogista kattava tietopaketti: Sijoitusasunnon verotus
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Matias “Profit & Fun” Savolainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #100
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Asuntosijoittajaksi vaiko eikö – 4 nurkkapaalutusta – Blogi #204
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
3 tärkeää kirjaa oman asuntosijoittamis- ja vuokraustoimintani kannalta 2019 Blogi #169
Ostan Asuntoja 