Asuntosijoittajaksi vaiko eikö – 4 nurkkapaalutusta – Blogi #204
Isossa ja selkeässä mittakaavassa ei ole vielä varmaa, onko tulevien kuukausien aikana edessä ”osta ja pidä” -asuntosijoittajan markkinat. Tätä kirjoitettaessa toukokuun 24. päivä 2020 ei suinkaan vielä olla tilanteessa, jossa asuntosijoittajalla olisi 5 ilmiselvästi hyvätuottoista sijoitusasuntodiiliä edessään, joista pitäisi valita, mihin tarttuu, kun kaikkiin ei rahoitusta.
Koronarajoituksia on alettu purkamaan ja kaikki pitävät peukkuja pystyssä, että tartuntamäärien laskeva trendi jatkuisi avautumisesta huolimatta. Jokainen ei-negatiivinen rokotusuutinen näyttää nostavan pörssikursseja maailmalla. Näiden asioiden kehittymisellä tulee olemaan vaikutusta työmahdollisuuksien palautumiseen ja sitä kautta asuntomarkkinoihin.
Pankit ovat varovaisia lainarahan myöntämisessä ja jotkut sijoittajat ovat jo huomanneet, että tarjolla oleva 5 vuoden laina-aika ei menneen tammikuun markkinahinnoilla tai pikkualennuksilla houkuta ”kaikki peliin” -sijoituksiin.
Tämä kirjoitus ei ole suunnattu yrityksen kautta jo kymmeniä asuntoja omistaville tai omiin nimiinsä jo useita asuntoja ostaneille. Kohderyhmänä on asuntosijoittamisen aloittamista harkinneet tai aikoinaan sellaisen vaikkapa perinnön kautta saaneet, jotka miettivät tietoisen ”osta ja pidä” -asuntosijoittamisen aloittamista.
Samalla tavalla kuin talon rakentaminen alkaa perustuksista myös asuntosijoittamiseen lähtemiseksi pitää olla vahvat nurkat suunniteltuna.
1. Nurkka – Sopivatko omat päämäärät hitaaseen mutta suhteellisen varmaan vaurastumiseen?
Kohtuullisen velkavivun käyttö on yksi pitkäjänteisen ”osta ja pidä” asuntosijoittamisen peruselementeistä. Jos ostat sijoitusasunnon 50-70 %:n velkavivulla, viime vuosien markkinatilanteessa hyvin ostettuna pankkitilillä on kulujen, lainanhoitomenojen ja verojen jälkeen saattanut näkyä vappusatasen verran ylimääräistä eli noin 0-30 euroa kuukaudessa.
”Osta ja pidä” -asuntosijoittaminen on juuri tällaista vaurastumista. Kun 20 vuoden tulonhankkimislaina on lyhennetty pois, varallisuus on kasvanut ja matkalla 0-30 euroa kuukaudessa uudelleen sijoitettuna on kasvattanut sitä lisää. Ymmärryksen ja taitojen kehittyessä tätä nopeutta voi oleellisesti kiihdyttää mutta nyt ollaan vasta perustusten rakentamisvaiheessa.
Jos omat päämääräsi sopivat tähän ajatteluun, pistä betonipumppu käyntiin ja vala ensimmäinen nurkka. Asunnoista kovasti kiinnostuneet, työtä pelkäämättömät mutta jännitystä ja nopeutta kaipaavat voivat tutustua vaikkapa flippauksen tai Airbnb:n saloihin. Luit ihan oikein. Silloin, kun lehdissä lukee Airbnb-katastroofijuttuja, trendin mukana lähteneet ovat paniikissa mutta tosissaan olevat odottavat jo kysynnän palaamista, kun tarjontaa on leikattu.
6 asuntosijoittamisen osa-aluetta mietittäväksi ennen aloittamista…ja sen jälkeenkin – Blogi #161
2. Nurkka – Mikä asuntojen mikromarkkina ja mitkä vuokralaissegmentit sopivat omiin tavoitteisiin?
Kun aloittaa ”osta ja pidä” -asuntosijoittamisen, kannattaa valita mikromarkkina, johon aloittaa syvällisen perehtymisen. Helpointa se on, jos tuo mikromarkkina on omalla asuinpaikkakunnalla tai siitä sellaisen matkan päässä, että etäisyys ei muodostu esteeksi paikan päällä tunnelmaan, kortteleihin, taloyhtiöihin, asuntoihin ja asukkaisiin tutustumiseen.
Vuokralaissegmentti voi monelle olla outo käsite eikä sellaista yksiselitteisesti ole missään määriteltykään. Samasta vuokrakodista voivat onnellisesti nauttia hyvinkin erilaiset vuokralaisasuinkunnat. Yliopiston läheisyys, päivähoito-alakoulu-yläaste, esteetön hissitalo…auttavat vähän ymmärtämään, että kaikki eivät voi eivätkä halua asua kaikilla sijainneilla ja kaikissa taloissa.
Vaikka Ostan Asuntoja Blogissa saarnataankin positiivisen kassavirran tärkeyttä, aloittelevan asuntosijoittajan on hyvä ymmärtää, että varallisuuden säilymisen ja kasvattamisen mielessä mikromarkkinan valinnassa tulisi miettiä pitkän aikajänteen työllisyysnäkymiä, joista vuokra-asuntojen kysyntä kestävästi kumpuaa.
Perustusten valuhommien välipalaksi sopii Asuntosalkunrakentaja.fi:n Blogista kesäopiskeluun Sijoitusasunto-opas
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
Lue tai kuuntele Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista kirjoitus: ”Miksi me myymme sijoitusasuntoja alle markkinahintojen”
Ostan Asuntoja Podcast #24 – Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen, osa 1
3. Nurkka – Millä asuntosijoittamisen ja vuokraustoiminnan osa-alueilla osaaminen on heikointa?
Golfkentälle ei pääse pelaamaan ennen kuin green card on suoritettu. Green Cardin suorittaminen tarkoittaa sitä, että pääsee kiertämään kenttää ollen todennäköisesti huonoimpien pelaajien joukossa. Vaikka olisikin kentän kokemattomin ja huonoin pelaaja, Green Card tarkoittaa sitä, että kaikilla golfin osa-alueilla perustaidot on hankittu siten, ettei ole vaaraksi itselleen ja muille.
Asuntosijoittamisessa ei green cardia suoriteta mutta se ei suinkaan tarkoita sitä, että pelikentälle kannattaisi lähteä hutkimaan miten sattuu. Asuntosijoittamisen aloittamiseksi ei tarvitse olla minkään osa-alueen erikoisasiantuntija mutta perusosaaminen, 3. nurkka, pitää rakentaa sen verran huolella, että tietää kaikki osa-alueet, joista ei vielä tiedä tarpeeksi, ja tietää, mistä puuttuvaa tietoa voi hakea oman pelituloksen parantamiseksi.
Asuntosijoittajan opiskelusuositukset kesällä 2019 – Blogi #155
4. Nurkka – Teenkö kaiken asuntosijoittamisen A;sta Ö:hön itse vai yhdessä kumppanin kanssa
”Osta ja pidä” -asuntosijoittamisen neljännen nurkan valuhommiin kuuluu pohdinta siitä, lähteekö hommaan itse kaiken tehden ja samalla oppien vai onko matkassa mukana kumppani heti alusta alkaen.
Jos kumppanina on puoliso, hyvä ystävä tai lähiomainen, kannattaa käydä pohdinta siitä, toimivatko asuntosijoituskemiat niin hyvin yhteen, että vaikeuksienkin osuessa kohdalle, kumppanuus on vahvuus eikä käy niin, että menee sekä oma pääoma että kumppani. Pelisäännöt huonojen tilanteiden varalle kannattaa aina kirjoittaa hyvän sään aikana eli ennen kuin on aloittanut.
Toinen, erilainen, tekemisen mietinnän taso on, tekeekö kaiken itse vai ulkoistaako tekemisen joidenkin osakokonaisuuksien osalta. Helpoimpia osakokonaisuuksia ajatella on remonttitöiden itse tekeminen tai ulkoistaminen. Toisena esimerkkinä on itsevuokraus tai vuokraustoiminnan ulkoistaminen hyvät referenssit omaavalle välittäjälle.
Kun aloittaa asuntosijoittamista, täyspäiväisenä ammattimaisena vuokranantajana toimiminen siintää korkeintaan joidenkin harvojen tavoitepapereissa. Muilla tilanne yleensä on sellainen, että pääosa omasta ajasta menee muiden asioiden, vaikkapa ansiotyön tai yrittämisen parissa. Liian helposti tulee ajateltua, että kaiken tekeminen itse on aina kustannustehokkainta. Jos asuntoremonttia tai vuokralaisnäyttöä pitää tehdä hampaat irvessä, itse tekeminen ei ole kokonaisedullisinta.
Kumpi on parempi 15 vai 25 vuoden asuntosijoituslaina? YouTube #80
Perusteiden rakentaminen onnistuu hyvin tulevan kesän aikana
Asuntomarkkinoilla tapahtuvat muutokset ovat hitaampia ja loivempia kuin vaikkapa pörssissä tapahtuvat nousut ja laskut. Mikäli asuntomarkkinat ovat muuttumassa sellaisiksi, että hyviä sijoitusasuntokauppoja on pitkästä aikaa mahdollista tehdä helposti, niihin vaadittavat perustukset ehtii hyvin laittamaan kuntoon tulevan kesän aikana.
Parhaat kaupat tehdään silloin, kun muut ovat myymässä. Paniikissa tai pakosta.
Matias “Profit & Fun” Savolainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #100
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
3 tärkeää kirjaa oman asuntosijoittamis- ja vuokraustoimintani kannalta 2019 Blogi #169
Ostan Asuntoja 
Trackbacks & Pingbacks