Asuntosijoittamisen tavoitteet ja uudet riskit 2020 – Blogi #205
Olen jo useamman vuoden julkaissut “Asuntosijoitustavoitteeni” -kirjoituksia mutta vuoden 2020 kirjoitus on yhä julkaisematta. Kirjoitus oli jo 90 %:sti valmis ja se oli julkaisusuunnitelmassa mutta sitten iskivät koronarajoitukset päälle. Välitilinpäätökseen on aikaa kuukausi, joten tuntuu siltä, että tavoitteet pitäisi kai julkaista ensin, jotta voisi kirjoittaa välitilinpäätöskirjoituksen.
Tämäkään kirjoitus ei ole tavoitekirjoitus mutta se on ajatusmatka kohti tavoitteiden julkaisemista. Olen pohtinut toden teolla sitä, onko korona syy, jonka perusteella vuositavoitteet pitäisi asettaa uuteen asentoon. Vai pitääkö tavoitteiden pysyä samoina ja vain toimenpiteiden muuttua, jotta löytää uudet keinot samojen tavoitteiden saavuttamiseksi.
Isoja päämääriäni ja vuoden 2025 visiotani en ole muuttanut mutta ajattelutyössäni olen päätynyt siihen, että pahin virhe olisi jatkaa ikäänkuin mitään tavoitteitani mullistavaa ei olisi tapahtunut. Minulla on ollut muutama asuntosijoituskohde kiikarissa jo viikkoja, joiden osalta en ole edennyt ollenkaan tai olen edennyt hyvin rauhallisesti riskejä pohtien.
Käyn tässä kirjoituksessa läpi 5 pohtimaani riskiä ja miten niitä lähestyn tässä tilanteessa.
1. Vuokrattavuus ja vuokrausaste
Teen toistaiseksi voimassaolevia vuokrasopimuksia, joten minkäänlaisia määräaikaisten vuokrasopimusten uusimisneuvotteluja ei ole omassa toiminnassani ollut mietinnän alla.
Lähdin koronaan tilanteessa, jossa likvidipositioni oli erinomainen. Tämä johtui osittain siitä, että aikaisempina vuosina en ole onnistunut löytämään sijoituskriteerejäni täyttäviä kohteita ja likvidit varat ovat näin kasvaneet. Vuoden vaihteessa tein myös viimeisen jälleenrahoituskierroksen, joka paransi tilannetta entisestään.
Miten olit varautunut koronavirukseen asuntosijoittajana? – YouTube #110
Tyhjät kuukaudet tai matala taloudellinen vuokrausaste ovat ajattelussani olleet jo vuosikausia tiukan välttämiskurin alaisia asuntosijoittamisen painopistealueita. Tein päätöksen, etten lähde vuokrien proaktiiviseen alennuskampanjaan vaan päätin keskittyä vuokrattavuuteen.
Toimintaperiaatteeni vuokranantajana vuokran maksamisen osalta, versio 0.9 – Blogi #195
Tein päätöksen, että jokaisen irtisanotun vuokrasopimuksen kohdalla remontoin asuntoa tarvittavilta osin, jotta sen vuokrattavuus on mahdollisimman hyvä. Reunaehdoksi asetin kuukausittaisen kassatilanteen kehittymisen siten, että mikäli kuukauden vuokrat tulevat maksuun vuokrasopimusten mukaisesti, käyttäisin kassavirrat asuntojen remontteihin.
Riskinä on siis asuntosijoitustoimintani likviditeettiposition heikkeneminen ja ehkäisytoimenpiteeksi valitsin asuntojen remontoinnin vuokrattavuuden maksimoimiseksi ja vuokratason säilyttämiseksi.
2. Yhteistyökumppaneiden työllistäminen
Itselläni ei ole yhtään työntekijää palkkalistoilla vaan olen käyttänyt kaikissa toiminnoissa toisten yrittäjien palveluksia.
Hyvästä likviditeettipositiostani ja paperilla kassavirtapositiivisesta asuntosijoitussalkustani johtuen päätin, etten tule minimoimaan investointeja vaan pyrin tekemään niitä likviditeetti ja kassavirtojen kehittyminen huomioiden.
Päädyin tähän siitä syystä, että vuoden 2025 visioni ei ole mahdollinen ilman yhteistyökumppaneitani. Vaikka olenkin pieni tekijä ja joillekin yhteistyökumppaneille tuon vain murto-osan heidän liikevaihdostaan, on se kuitenkin oma panokseni siihen, että he pystyvät jatkamaan toimintaansa vuosia eteenpäin.
Riskinä on siis, että korona vie jonkun arvoihini ja toimintamalliini hyvin sopivan tai sopeutuneen yhteistyökumppanin konkurssiin ja ehkäisytoimenpiteeksi valitsin palvelujen käytön jatkamisen. Tämä toimenpide on osittain päällekkäinen ensimmäisen riskin kanssa muttei ole täysin yhtenäinen sen kanssa.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori LKV:n toimintaperiaate on tuottaa lisäarvoa asuntosijoittajille vuokrasuhteen hallinnoinnin ja vuokravälityksen avulla.
Huolenpitopalvelussa Asuntopehtoori toimii asuntosijoittajan ammattimaisena kumppanina hoitaen kaiken koko vuokrasuhteen ajan. Vuokra maksetaan Asuntopehtoorin takaamana joka kuun 5. päivä.
Vuokravälityspalvelussa Asuntopehtoori hoitaa kaiken vuokrasopimuksen tekemiseen asti. Lisäarvolupauksen mukaisesti palkkioon sisältyy 12 kuukauden vuokratakuu.
Mikäli vuokraustoiminnan ydin kuuluu omiin vahvuuksiisi, voit vapauttaa aikaasi ulkoistamalla vuokravalvonnan rutiinit Asuntopehtoorille.
Asuntopehtoori on kasvanut asiakkaidensa mukana tarjoamaan palveluitaan koko Suomen alueelle. Lisätietoa palveluista ja kilpailukykyisistä hinnoista Asuntopehtoori, p. +358407772808
Asuntopehtoorin Blogista: Miksi ja minkälaisia tavoitteita asuntosijoittajalla voi olla?
Miika “Asuntopehtoori” Vuorensola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #67
3. Markkinahintojen lasku – alhaisemmat jälleenrahoitusarvot
Riskit 1 ja 2 liittyvät nykyiseen asuntosijoitussalkkuuni mutta tämä riski on erityisen tärkeää huomioida uusien sijoituskohteiden laskennassa. Toki riski liittyy myös nykyisen asuntosijoitussalkkuni jälleenrahoitettavuuteen mutta sille en voi markkinahintojen mahdollisen laskun osalta tehdä mitään.
Luen ja kuuntelen eri pankkien ja kiinteistövälittäjien kommentteja asuntomarkkinatilanteesta. Niiden pohjalta kaikki taivaan ja maan väliltä on mahdollista enkä minäkään pysty ennustamaan, onko edessä markkinahintojen lasku vai nousu vai jotain siltä väliltä ja millä aikajänteellä joku näistä tapahtuu.
Koska jälleenrahoitus on oleellinen osa omaa asuntosijoitusstrategiaani, teen laskelmia siten, että arvioin 5, 10 ja 15 %:n markkinahintojen laskun ja yritän miettiä, mitä vaikutuksia sellaisella voisi olla toimintani kannalta.
Kävin taas Sijoitusovesta – jälleenrahoituksesta juteltiin tällä kertaa – Blogi #193
Riskinä on siis hankintahetken ja jälleenrahoitushetken välinen markkinahinnan reipas lasku, johon ehkäisytoimenpiteenä on kauppojen tekeminen alhaisemmilla hinnoilla ja/tai paremmilla ehdoilla, kunnes tilanne markkinoilla on selkiytynyt.
4. Rahoituksen ja jälleenrahoituksen vaikeutuminen
Pankit ovat toistaiseksi keskittyneet informoimaan, kuinka helppoa on saada maksuttomia lyhennysvapaita. Myös säännöllistä palkkatuloa omaaville asuntolainoja on yhä saatavilla ennätysalhaisilla korkotasoilla.
Asuntosijoituslainojen tarjonnan ja saatavuuden sekä ehtojen osalta pankit ovat vaitonaisempia. Jos asuntosijoittajan kannalta hintakehitys ja vuokramarkkinoiden tilanne on hämärän peitossa, ei se myöskään pankkien lainavirkailijoille tarkoita helpompaa riskien ja vakuusarvojen arviointia, jotka vaaditaan lainapäätöksen tekemiseksi.
Riskinä on siis tulonhankkimistarkoituksessa myönnettyjen asuntosijoituslainojen saatavuus ja ehtojen heikkeneminen epämääräiseksi ajaksi. Oletan, että tähän auttaa hyvä likviditeettitilanne (check), moitteeton lainanhoitohistoria (check), kohtuullinen velkavipu-% (check) sekä kassavirtapositiivinen asuntosijoitussalkku (check). Kaikkiin tarjouksiin lisään rahoitusehdon, vaikka likvidit varat kaupan toteuttamiseen riittäisivätkin.
Toimiiko asuntosijoittajan BRRRR-strategia enää korona-aikana – YouTube #116
5. Markkinavuokrien lasku
Kysyttyjen vuokra-asuntojen hintojen ja vuokrien inflaatio on tuonut monelle pitkään mukana olleelle “osta ja pidä” -asuntosijoittajalle vuosikausien myötätuulen tulonhankkimislainojen korkojen samalla laskiessa. Viime vuosina “vuokrien kasvuvauhti hidastuu” -uutiset eivät ole juuri asuntosijoittamisen kiinnostusta laskeneet.
Yllättävän monen vuokranantajan ajatuksissa lähes ainoa kilpailukeino markkinoilla tuntuu olevan vuokran laskeminen. Jos 500 euron kuukausivuokralla aikaisemmin vuokrattuun asuntoon ei nopeasti löydy vuokralaista, naapurivuokranantaja helposti ajattelee, että 480 eurolla homma hoituu. Jos ei hoidu, seuraava asunto tuodaan tarjolle 460 eurolla ja yht’äkkiä ollaan tilanteessa, jossa vuokrataso on laskenut 5-10 %. Mikäli kyse on uudiskohteesta ja asunnot ovat keskenään jopa identtisiä, muita keinoja erottautua ei juuri ole kuin ehdoista ja kriteereistä tinkiminen.
Riskinä on siis markkinavuokrien pysyvämpi lasku. Suojautumiskeinona on arvioida 5 ja 10 %:n markkinavuokrien lasku kalkyyleissäni, jotta ymmärrän, minkälaisia vaikutuksia niillä olisi toimintani kannalta, josta seuraa kauppojen tekeminen alhaisemmilla hinnoilla ja/tai paremmilla ehdoilla, kunnes tilanne markkinoilla on selkiytynyt.
This times it’s different
Päättäjien puheista on täysin mahdotonta päätellä, onko mahdollisen seuraavan korona- tai minkä tahansa muun vastaavan viruksen torjuntatoimenpiteenä se, että kaikki taas suljetaan vai viruksen tarttumista rajataan ja eristetään tehokkaammin koko taloutta sulkematta.
Jo pelkästään tällaisella asialla on merkittävä vaikutus siihen, miltä osin asunto- ja vuokrakotimarkkinoilla palataan muuttuneeseen vanhaan malliin vai mullistuuko kaikki uusiksi siten, että toistuvasta sulkemisesta ja avaamisesta tulee uusi normaali pidemmäksi aikaa.
Oman toimintani kannalta jälleenrahoitusikkunan aukipysyminen toiminnan kasvattamisen ja korjausinvestointien kannalta järkevillä ehdoilla on ehkä kaikista oleellisin tekijä. Alle markkinahinnan ostaminen, positiivisen kassavirran uudelleensijoittaminen, markkina-arvoa korottavat remontit, lainanlyhennysten vapauttama vakuusarvo eli nettovarallisuuden kasvattaminen ja verosuunnittelu ovat kaikki keinoja, joihin voin itse vaikuttaa, mutta jälleenrahoitus on pankkiirien käsissä. Mikäli se ikkuna sulkeutuu, toiminnan kasvattaminen hidastuu, kunnes uusia rahoituslähteitä on tarjolla.
Vuoden 2020 tavoitteeni pyörivät enemmän näiden lyhyen tähtäimen riskien ja niihin varautumisen ympärillä kuin toiminnan kasvattamisessa. Juuri nyt olisin iloinen, jos “business as usual” olisi kohta totta mutta toistaiseksi operoin oletuksella, että “this times it’s different” eikä tähän mantraan tässä yhteydessä sisälly mitään positiivisia ikuisen nousun latauksia.
Matias “Profit & Fun” Savolainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #100
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
3 tärkeää kirjaa oman asuntosijoittamis- ja vuokraustoimintani kannalta 2019 Blogi #169
Ostan Asuntoja 
Trackbacks & Pingbacks