Ostan Asuntoja

Vuoden 2020 tavoiteteksti ilmestyy vielä normaaliakin myöhemmin eli tätä ensimmäisen kerran kirjoitettaessa oltiin jo maaliskuun alussa. Alkuvuoden aikana olen sekä terävöittänyt tavoitteitani että yrittänyt opiskella, mitä koronavirus ja sen katalysoima pörssikurssien heilunta voisivat tarkoittaa pitkäjänteisen ”osta ja pidä” -asuntosijoittajan kannalta.

Maaliskuun lopun pörssiromahdus on takana sekä koronatapaukset roihuavat Etelä-Amerikassa ja Intiassa, kun osa Aasiaa, Eurooppa ja Pohjois-Amerikka miettivät avautumisstrategioitaan. Minä kirjoitan tavoitekirjoitustani valmiiksi juhannuksena.

Reilu vuosi sitten kirjoitin tässä samassa kohtaa, että sain paljon rakentavaa palautetta Miten voisin kasvattaa sijoitusasuntosalkkuani 2 miljoonalla eurolla vuodessa? Blogi #132 -kirjoitukselleni. Olen säännöllisin väliajoin pohtinut paljon saamiani opetuksia ja opiskellut useampaa kirjaa aiheesta. Novetoksen Heikki Pajusen antamat palautteet ja haasteet ovat edelleen pohdinnan perustana.

Ostan Asuntoja Podcast #8 – Merkityksellisiä tekoja asuntoja vuokraamalla – Heikki Pajunen osa 1

Vuokranantajana ja asuntosijoittajana vuoden tärkein tavoitteeni on pitkään ollut sijoitusasuntosalkkuni kasvattaminen. Tämä tavoite säilyy yhä mutta siihen tulee merkittävä muutos.

Tammikuun 2020 alun tavoite 1 – Määrän kasvattaminen 100:lla vuokrakodilla 

Vuoden 2018 alussa kirkastin visiotani eli näkymää vuosiksi eteenpäin seuraavanlaiseksi:

Ostan Asuntoja on mukana tarjoamassa 1000 hyväkuntoista ja turvallista vuokrakotia Suomessa vuoteen 2025 mennessä

Saavutin vuoden 2019 tavoitteeni ”sijoitusasuntosalkun kasvattaminen 2 miljoonalla eurolla”. Olen asettanut saman tavoitteen useampana vuonna peräkkäin. Vuosina 2017 ja 2018 se jäi saavuttamatta.

Myös viime vuoden tavoitekirjoituksessa mainitsin, että olen todella yrittänyt miettiä visiotani sitä osiin palastelemalla ja taas yhteen kokoamalla:

• ”on mukana tarjoamassa hyväkuntoisia ja turvallisia vuokrakoteja”
• ”on mukana tarjoamassa 1000 hyväkuntoista…”
• ”Suomessa”
• ”vuoteen 2025 mennessä”

Olen yhä tyytyväinen visiooni ja osaan selittää jokaisen palasen siitä mielestäni siten, että se ei ole tyhjää sanahelinää.

Vuodelle 2020 en enää aseta euromääräiseen summaan rajattua tavoitetta vaan asetan tavoitteen, joka mielestäni tukee ajatteluani ja toimintaani paremmin vieden minua kohti ”on mukana tarjoamassa 1000 hyväkuntoista…” -visiotani. Tämä konkretisoitui lopulta, kun Suvi Schwab haastatteli minua ja enkä osannut vastata, kuinka monta sijoitusasuntoa minulla on ja selitin miksen osaa.

Suvi Schwabin vieraana Harri Huru Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #88

Jollain tavalla olen tähän asti pitänyt kiinni ajatuksesta, että kaikki langat pitää olla omissa käsissäni ja minä olen keskiössä. Vaikka visiooni on jo pari vuotta sitten kirjoitettu ”on mukana tarjoamassa”, en ole vielä kääntänyt kaikkia kortteja sen suhteen, mitä tämä voisi tarkoittaa käytännössä. Vuonna 2020 tavoitteena on edetä tämän asian pohdinnassa ja toteutuksessa siten, että vuoden 2020 lopussa Suvin kysymykseen vastaaminen on vielä vaikeampaa.

Konkreettisesti tämä tarkoittaa

• Sijoitusyhtiön salkkuun ostetaan asuntonippuja ja kokonaisia kerrostaloja
• Sijoitusyhtiön kerrostaloja ja niiden asuntoja remontoidaan markkina-arvoja ja sitä kautta vakuusarvoja korottavasti

Sijoitusyhtiöllä tarkoitetaan tässä yhtiötä, jossa on muitakin osakkaita. Sijoitusyhtiössä on hyvin samankaltaisesti ajattelevia osakkaita. Aikaisempien vuosien kirjoituksissani mainitut kohteiden ostokriteerit pätevät myös sen ostokohteiden osalta.

En enää tavoittele yksittäisten asuntojen ostamista omaan salkkuuni. Yksittäisen asunnon ostamiseen ja hallinnointiin menee lähes sama aika kuin vaikkapa 5 tai 10 asunnon nipun ostamiseen. Yksittäisen asunnon ostaminen tulee kyseeseen, mikäli se tuo mukanaan lisäsynergioita nykyisiin omistuksiini eli sijaitsee samassa taloyhtiössä tai nykyisillä paikkakunnillani. Paikkakuntien määrän kasvattamisesta yksittäisen asunnon uudelta paikkakunnalta ostamalla en ole enää kiinnostunut.

Ostan Asuntoja Blogista: Asuntosijoitustavoitteeni 2019 – tilinpäätös Blogi #187

Kesäkuussa 2020 modifioitu tavoite 1 – Hajautuksen suunnittelu ja toteutuksen aloittaminen

Tavoite: 31.12.2020 likviditeettipositio = likviditeettipositio 31.12.2019 + lainanlyhennysten vapauttama vakuusarvo vuoden 2020 aikana

Olen alkuvuoden pohtinut toden teolla sitä, onko korona syy, jonka perusteella vuositavoitteet pitäisi asettaa uuteen asentoon. Vai pitääkö tavoitteiden pysyä samoina ja vain toimenpiteiden muuttua, jotta löytää uudet keinot samojen tavoitteiden saavuttamiseksi. Siksi päätin yliviivata alkuperäisen 1-tavoitteeni mutta jättää siihen kirjoitetun tekstin kaikille luettavaksi.

Isoja päämääriäni ja vuoden 2025 visiotani en ole muuttanut mutta ajattelutyössäni olen päätynyt siihen, että pahin virhe olisi jatkaa ikäänkuin mitään tavoitteitani mullistavaa ei olisi tapahtunut. Olen jutellut asuntosijoittajakolleegoiden kanssa eikä mitään yhtä yhtenäistä johtopäätöstä ole voinut niistä vetää; jotkut seuraavat tietoisesti sivusta, toiset seuraavat sivusta sen takia, että rahoittajapankit seuraavat sivusta, kolmansilla on draivi päällä ja rahoitusta kaivetaan kaksin käsin. Onpa niitäkin, joilla rahoitusta järjestyy ja kauppoja syntyy vanhaan malliin.

Sijoitusasunnot.com Blogista: Epävarmuus lamaannuttaa sijoittajan

Olen käyttänyt alkuvuonna opiskeluun ja lukemiseen aikaa arviolta kolme kertaa enemmän kuin koskaan aikaisemmin. Tästä on ollut se haitta, että koskaan ennen en ole näin selkeästi tajunnut, kuinka vähän tiedän ja ymmärrän asioita. Pientä lohtua tuo se, että ikonit Ray Dalio, Warren Buffett ja Howard Marks näyttävät omaavan samoja ajatuksia tai tekevän sijoituspäätöksiä, jotka eivät ole olleet V-käyrän mukaisia.

Vähän kryptinen uusi 1-tavoitteeni vuodelle 2020 tarkoittaa käytännössä sitä, että likvidipääoma ei saa sulaa, koska se vaarantaisi kaikista eniten etenemiseni visiotani kohti. Maaliskuun lopun jälkeen poistin seurantalistaltani kaikki, jotka ylpeinä esittelivät ”tämä kuuluu sijoittamiseen” -oppeja, kun heidän varallisuuttaan oli sulanut ruhtinaallisesti pörssikurssien laskun myötä. Ymmärrän, että näin käy, kun on mukana osakesijoittamisessa ilman suojaavaa hajautusta ja/tai stop loss -toimintoja. Tällaiset ohjeet ja ajatukset ovat aivan liian hurjia omaan ajatteluuni, joten on helpompaa olla seuraamatta niitä.

Minua ei tällainen varallisuuden menettäminen houkuta yhtään ja siksi yli 50 % alkuvuoden opiskelustani on mennyt siihen, miten sijoitan likvidejä varojani, jotta joka tilanteessa olisin täysin epäkelpo haastateltava, kun toimittajat hakevat pörssikurssien romahduksessa varallisuuttaan menettäneitä haastateltavia.

Toinen elementti tavoitteestani on, että en hae ”ilmaisia lyhennysvapaita”, jotta nettovarallisuuteni ja sitä kautta vapaat vakuusarvot kasvaisivat tasaisesti koko vuoden 2020 ajan. Mikäli asuntojen hinnat laskevat, nettovarallisuuteni ja vapaat vakuusarvot pienenevät mutta samalla uusien ostokohteiden hinnat laskevat.

Tavoitteen toteutumisen yhteisvaikutus olisi siis se, että olen hyvässä valmiudessa kasvattamaan asuntosijoitustoimintaani, kun tilanne asunto- ja rahoitusmarkkinoilla on selkeytynyt. Selvyyden vuoksi tavoitteeni ei siis ole olla tekemättä asuntosijoituksia, mikäli hyvä sijoituskohde osuu kohdalle.

Tavoite 2 – Vuokrausaste 98 % 

Asiakasvalinnan tärkeydestä johtuen tavoite pysyy samana kuin 2016, 2017, 2018 ja 2019, vaikka kaikkina vuosina olen tavoitteen ylittänytkin; vuokrausaste ilman suunniteltuja remontteja 98 %, suunnitellut remontit huomioiden 97,5 %.

Tämän tavoitteen toteutumisen kannalta koen tärkeäksi asiakaslähtöisen toimintatavan:

• Pyrin noudattamaan “Hyvä Vuokratapa” -ohjetta
• Reagoin asiakaspalautteeseen 24 tunnin kuluessa ja korjautan asuntojen mahdolliset viat ja puutteet nopeasti, koronarajoitusten puitteissa
• Pyrin asuntojen remontointiin asiakassuhteen aikana, ei asiakkaiden välillä
• Huomioin asiakkaiden elämäntilanteiden muutokset joustavasti
• Tarjoan apua ja annan suosituksia asiakkaiden hakiessa uutta kotia
• Teen yhteistyötä lähtevän asiakkaan kanssa uuden asiakkaan löytämiseksi
• Käynnistän aktiivisen markkinoinnin välittömästi irtisanomisilmoituksen jälkeen

Koronasulkutoimenpiteiden seurauksensa tein päätöksen, että jokaisen irtisanotun vuokrasopimuksen kohdalla remontoin asuntoa tarvittavilta osin, jotta sen vuokrattavuus on mahdollisimman hyvä. 1-tavoitteen huomioidakseni asetin reunaehdoksi kuukausittaisen kassatilanteen kehittymisen siten, että mikäli kuukauden vuokrat tulevat maksuun vuokrasopimusten mukaisesti, käyttäisin kassavirrat asuntojen remontteihin. 

Tämä tavoite herättää yllättävän vähän intohimoja lukijoissa enkä juuri näe piensijoittajien tällaista tavoitetta asettavan tai seuraavan. Kojamo, Sato, Ovaro… kaikki raportoivat tavoitteen toteuman. Osta ja pidä -asuntosijoittajalle tämä on positiivisen kassavirran toteutumisen kannalta tärkeä tavoite.

Miten asuntosijoitussalkun vuokrausaste lasketaan ja miksi se on hyvä asuntosijoittajan tunnusluku? YouTube #12

Tavoitteen saavuttamiseksi asiakasvalinnan kriteereistä en kuitenkaan tingi.

Mikäli vuokraus- ja remonttitoiminta etenee varovaista skenaariotani paremmin eikä jälleenrahoitusmarkkina sulkeudu kokonaan, tavoitteesta voi seurata positiivisia likviditeettivaikutuksia useampaa kautta

• remontit mahdollistavatkin vuokrien korotuksia
• remontit kasvattavat asuntojen arvoja siten, että jälleenrahoituskanavan pysyessä auki, niihin käytettyjä vuoden 2020 kassavirtoja on mahdollista palauttaa jälleenrahoituksen kautta vuoden 2020 aikana
• remontteja tulee tehtyä verosuunnitelmaa enemmän ja maksetuista ennakkoveroista palautuu likviditeettiä vuoden jälkimmäisellä puoliskolla

Näillä kolmella elementillä olisi toteutuessaan 1-tavoitetta tukeva vaikutus. Arvioin loka-marraskuun 2020 ajankohdaksi, jolloin olisi riittävästi faktatietoa ensimmäisten johtopäätösten tekemiseksi koronan vaikutuksista asuntosijoittamiseen ja vuokraustoimintaan.

---

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.

Käy opiskelemassa Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista uusi ”Sijoitusasunto-opas”

Ostan Asuntoja Podcast #24 – Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen, osa 1

 

---

Tavoite 3 – Julkaise 1. kirja

Vuoden 2018 aikana ryhdyimme Miika ”Asuntopehtoori” Vuorensolan kanssa kirjoittamaan kirjaa, joka keskittyy meidän molempien mielestä pitkäjänteisen asuntosijoitustoiminnan ytimeen eli vuokraustoimintaan. Kirja pitää saada julkaistua vuoden 2019 aikana ja Ostan Asuntoja Blogin lukijat ovat täten minun sparrauskumppaneitani.

Jaamme molemmat ”hyvän vuokranantajuuden” arvon, joka on kirjamme läpi kulkeva yksi punainen lanka. Olemme molemmat itse vuokranantajia ja hoidamme oman vuokraustoimintamme ydintä itse mutta Asuntopehtoori -yrityksensä kautta Miika tuo kirjaan komponentin, joka opastaa, miten vuokraustoimintaa voi ulkoistaa menettämättä sen hallintaa, joka on tärkeä onnistumisen elementti.

Kesäkuussa 2020 modifioitu tavoite 3 – poista tavoite 3 vuodelta 2020

Esikoiskirjaani kirjoittaessa olen huomannut, että oma tapani kirjoittaa ei sopinut vuoden 2019 henkilökohtaisessa elämässäni olleeseen tilanteeseen. Vuoden 2020 aikana olen huomannut, ettei kirjoittaminen etene koronaviruksen aiheuttaman arjen muutoksen seassa, johon sisältyy myös päivitetyn 1-tavoitteen edellyttämä lukemisen ja opiskelun määrä sekä 2-tavoitteen remonttien määrä.

Harmillisesti Miika joutuu tahtomattaan tässä kärsijäksi, vaikka on yrittänyt monet kerrat kannustaa minua hoitamaan oma osuuteni, josta kirjan ilmestyminen on kiinni. Tavoitteeni ei ole lopettaa kirjan työstämistä mutta olen huomannut, että pakottamalla se ei etene.

Tavoite 3 – Kasvata Ostan Asuntoja -kanavien tuloja 100 %

Vuoden 2018 aikana sain monivuotisen tavoiteryppään kokonaisuutena maaliin asti. Tarjolla on nyt ainoana Suomessa viikottain ilmestyvää asuntosijoittamiseen ja vuokranantajana toimimiseen liittyvää sisältöä neljällä eri alustalla erilaisilla formaateilla:

• Ostan Asuntoja Blogi (jota luet)
• Ostan Asuntoja YouTube
• Ostan Asuntoja Podcast
• Ostan Asuntoja IGTV

Perusperiaate on ja pysyy samana eli näillä kanavilla tarjottava viikottain ilmestyvä sisältö on aina ollut ja tulee pysymään ilmaisena.

Sisällön tuottaminen aiheuttaa kuitenkin kustannuksia, joiden kattamiseen vaaditaan tuloja. Olen valmis pistämään omaa aikaani sisällön tuottamiseen mutta olen vetänyt rajan siihen, että niiden kautta pitää syntyä tuloja, jotka kattavat kaikki euromääräiset kustannukset.

Päätulonlähde on kanavilla mainittavat sponsorit, joiden määrää en enää pyri lisäämään vaan vuoden 2020 tavoitteena on pitää nykyiset sponsorit tyytyväisinä.

Toiseksi tulolähteeksi on kasvanut maksullinen sparraustoiminta. Tähän olen jo aikaisempina vuosina varannut tilaa kahdelle sparraussessiolle kuukaudessa. Tarkoitus ei siis ole myydä omaa aikaani vaan tyydyttää niiden satojen privaattineuvojen lähettäjien joukosta niiden muutaman tarve, jotka aidosti ovat valmiita tekemään ensin itse työtä ja jotka sitten ovat valmiita sparrauksesta maksamaan eteenpäin päästäkseen. Kaikkien neuvopyyntöihin en pysty vastaamaan lopettamatta ilmaista sisällöntuotantoa ja valtaosalle vastaukset löytyvätkin sieltä. Kysyntä on kasvanut siten, että nämä sessiot alkavat täyttyä lähes joka kuukausi.

Affiliate -linkkien kautta kertyy erittäin pieni määrä tuloja, koska olen niissä pitänyt periaatteena, että linkkaan vain tuotteisiin, jotka olen itse kokeillut ja kokenut hyödylliseksi tai joita podcast-vieraat suosittelevat. Pääosin nämä ovat kirjasuosituksia ja linkki ilmaiseen Audible-kokeiluun.

Tulot ovat tällä hetkellä tasolla, että ne ovat kattaneet sisällön tuottamiseen vaaditut investoinnit. Yhä arvokkaammaksi komponentiksi on noussut se, että niin moni on saanut uutta potkua asuntosijoitus- ja vuokraustoimintaansa kanavilla tarjolla olevan sisällön avulla. Vuoden 2019 lopulla tuli täyteen miljoona käyntiä Ostan Asuntoja -kanavilla. Kasvua vuoteen 2018 oli yli 40 %.

Vuoden 2020 alkupuolella olin juuri päässyt tilanteeseen, että sisältöä alkoi vihdoin olla käsikirjoitettuna kaikkiin kanaviin muutamaksi kuukaudeksi eteenpäin. IGTV-kanavan suunniteltu sisältö meni kokonaan roskiin koronaviruksen seurauksena ja vieläkään en ole päässyt niiden tekemisessä uuteen vauhtiin. Podcast-haastatteluissa piti purkaa tehtyjen haastattelujen varasto, kun kaikkia tuntui kiinnostavan vain koronanäkemykset. Sama tapahtui YouTube-käsikirjoituksille kuten myös tällekin blogikirjoitukselle.

Yhteenveto

Oman toimintani kannalta jälleenrahoitusikkunan aukipysyminen toiminnan kasvattamisen ja korjausinvestointien kannalta järkevillä ehdoilla on ehkä kaikista oleellisin tekijä. Alle markkinahinnan ostaminen, positiivisen kassavirran uudelleensijoittaminen, markkina-arvoa korottavat remontit, lainanlyhennysten vapauttama vakuusarvo eli nettovarallisuuden kasvattaminen ja verosuunnittelu ovat kaikki keinoja, joihin voin itse vaikuttaa, mutta jälleenrahoitus on pankkiirien käsissä. Mikäli se ikkuna sulkeutuu, toiminnan kasvattaminen hidastuu, kunnes uusia rahoituslähteitä on tarjolla.

Vuoden 2020 tavoitteeni pyörivät enemmän näiden lyhyen tähtäimen riskien ja niihin varautumisen ympärillä kuin toiminnan kasvattamisessa. Mikään ei olisi mukavampaa kuin todeta, että kaikki palautuu ennalleen vuoden jälkipuoliskon alkaessa.

Jos voisin asioihin vaikuttaa, Suomen puolesta pelkäisin kaikista eniten sitä, että pahasti heikentyneiden yhteiskunnan asioiden korjaamiseen käytetään yhä samoja kansaa jakavia keinoja, jotka on jo todettu, että niillä on yhteiskuntaa heikentävä ja kansaa jakava vaikutus. Koska en voi asiaan vaikuttaa, en tästä enää murehdi.

Hirveästi en silti jaksa riemuita siitä, että tällä tulee olemaan vuokrakotien kysyntää yhä kasvattava vaikutus, kun yhä harvemmalla on mahdollisuus hankkia omistusasunto. Hyviä vuokrakoteja tarvitsevien kannalta toivon, että päättäjien toimesta ei toteuteta enää yhtään päätöstä, joka vaikeuttaa tämän tarpeen tyydyttämistyötä.

---

Jenny “Yrittäjän täytyy yrittää” Nyman Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #104

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä

Mitkä ovat aloittelevan ”osta ja pidä” -asuntosijoittajan Top 4 virhettä? – YouTube #119

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET

Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198

3 tärkeää kirjaa oman asuntosijoittamis- ja vuokraustoimintani kannalta 2019 Blogi #169

---

Kaupallinen varoitus *

Mikäli kiinnostut hankkimaan edellämainittuja tuotteita, voit ylläolevien kumppanilinkkien sijaan googlata tuotteiden nimet. Näin maksat tuotteista saman hinnan mutta pystyt varmistamaan sen, että Ostan Asuntoja -kanavat eivät saa pientäkään siivua hinnasta.

Affiliate -linkkeihin liittyy aina vaara, että suosittelija ei oikeasti suosittele niitä hyvyyden perusteella vaan niihin liittyvän rahallisen korvauksen saadakseen. Kirjoihin liittyvät palkkiot voivat heitellä jopa 10 senttiä eri kirjojen välillä.

Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €.