Kun vuokralaisen valintapäätös on tehty, lähetän kirjoittamani vuokrasopimusluonnoksen vuokralaisen luettavaksi. Vaikka kehotan lukemaan sopimuksen huolellisesti läpi ja lupaan selittää kaikki vähänkin epäselvät kohdat, saan harvoin kysymyksiä koskien sopimuksen sisältöä.
Jos vuokrasopimuksen lukeminen tuntuu tältä, kannattaa kysyä lisää ennen allekirjoittamista.
Olen koonnut tähän muutaman oleellisen kohdan selityksineen, jotka toivoisin, että jokainen vuokralaiseni lukisi ennen vuokrasopimuksen allekirjoitusta, koska näissä kohdissa on eniten ilmennyt epäselvyyttä joko vuokrasuhteen aikana tai sen päättymisen yhteydessä. Kirjoitus on tehty oman vuokraustoimintani lähtökohdista mutta toivottavasti siitä on hyötyä myös muille.
1. Vuokra-aika
Jos olemme tekemässä määräaikaista vuokrasopimusta, sopimuksen alkamis- ja päättymispäivä on yksiselitteisesti määritelty sopimuksessa. Lähtökohtaisesti määräaikaista vuokrasopimusta ei voi irtisanoa.
Mikäli olemme tekemässä toistaiseksi voimassa olevaa vuokrasopimusta, sen irtisanomiseen noudatetaan lakia asuinhuoneiston vuokrauksesta, jonka mukaan vuokralaisen irtisanomisaika on poikkeuksetta aina yksi kuukausi. Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen tekemisen pohjalla on oletus, että vuokrasuhde kestää vähintään vuoden, jonka perusteella kuukausivuokra on määritelty. Jos irtisanot vuokrasopimuksen päättymään ennen kuin vuosi on tullut täyteen, vuokrasopimuksessa on määritelty sopimussakko maksettavaksi irtisanomisilmoituksen yhteydessä.
Tavoitteeni on tehdä voittoa nimeenomaan vuokraustoiminnalla, johon ei kuulu voiton maksimointi ihmisten elämäntilanteiden muutoksen kustannuksella. Jos sinulla on tarve keskeyttää määräaikainen vuokrasopimus ennen päättymispäivää tai irtisanoa toistaiseksi voimassaoleva vuokrasopimus sopimussakkopykälän voimassaoloaikana, ole yhteydessä minuun. Yritetään yhdessä löytää ratkaisu uuden vuokralaisen löytämiseksi, jolloin määräaikainen vuokrasopimus voidaan purkaa joustavasti tai sopimussakosta palautetaan ainakin osa.
2. Toistaiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksen irtisanomisajan laskenta
Vuokrasopimuksen irtisanomisajan laskenta alkaa sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu. Jos siis irtisanot vuokrasopimuksen esimerkiksi 3.10. tai 28.10., alkaa kuukauden mittaisen irtisanomisajan laskenta molemmissa tapauksissa 31.10. Molemmissa tapauksissa maksat vuokraa sekä loka- että marraskuulta. Älä irtisano sähkösopimusta tai kotivakuutusta päättymään ennen 30.11. ellemme toisin sovi.
Mikäli sinulla on tarvetta tai halua muuttaa asunnosta ennen irtisanomisajan päättymistä, ole yhteydessä minuun jo irtisanomista suunnitellessasi. Yritetään yhdessä löytää uusi vuokralainen ennen irtisanomisaikasi päättymistä, jolloin palautan sinulle sen osan vuokrasta, jonka uusi vuokralainen maksaa.
3. Vuokrankorotus
Vuokraa korotetaan vuosittain indeksiehdon perusteella tai vähintään sopimuksessa esitetyn prosenttiluvun perusteella. Sopimukseen on kirjattu viimeisin tiedossa oleva indeksin pisteluku. Tilastokeskuksen sivuilta löytyy esimerkki elinkustannusindeksin käytöstä vuokrankorotuksen yhteydessä . Käytetystä indeksistä riippumatta laskentatapa on sama.
Vuokran tarkistaminen on teoriassa vuokralaisen vastuulla. Käytännössä lähetän vuosittain vuokrankorotusilmoituksen sähköpostilla tai kirjallisesti, jossa myös selitän, miten vuokrankorotus on laskettu.
Vuokranantaja maksaa kuukausittain hoitovastiketta. Asuinkerrostalojen ylläpitokustannukset nousivat 2,0 % viimeisen 12 kuukauden aikana (Tilastokeskus 20.11.2014). Lisäksi taloyhtiössä tehdään aika-ajoin erilaisia remontteja, joiden rahoittamiseen vuokranantaja osallistuu maksamalla kuukausittain korjaus- ja/tai rahoitusvastiketta. Vuokratulojen verotusta on kiristetty useampaan otteeseen viimeisten vuosien aikana. Vuokrankorotukset eivät yleensä mene suoraan vuokranantajan taskuun vaan usein ne kattavat kohonneita kustannuksia.
4. Vuokran maksuajankohta
Laissa on säädetty, että vuokra on maksettava viimeistään kuun toisena päivänä. Sopimuksen tekovaiheessa sinulla on mahdollisuus ehdottaa itsellesi paremmin sopivaa vuokranmaksupäivää perusteluineen ja tulen sen todennäköisesti hyväksymään. Vastapainoksi edellytän, että maksat vuokran tililtäsi joka kuukausi viimeistään yhteisesti sovittuna päivänä.
Olen ottanut pankista lainaa asunnon ostamiseen. Lainaneuvottelujen yhteydessä pankki kysyy, minä päivänä lainan korot ja lyhennykset veloitetaan tililtäni. Vastapainoksi pankki edellyttää, että tililläni on riittävästi rahaa korkojen ja lyhennysten maksamiseen joka kuukausi pankin kanssa yhteisesti sovittuna päivänä.
Mikäli joskus syntyy poikkeustilanne, ettet pysty vuokraa maksamaan sovittuna päivänä, ilmoita siitä minulle etukäteen. Vuokrasopimuksessa on määritelty sakkomenettely myöhästyneeseen vuokranmaksuun liittyen.
5. Vakuus
Vakuus on vakuus eikä takuuvuokra tai vuokravakuus. Vuokranmaksun turvaamisen lisäksi sillä turvataan myös asunnon hyvää hoitoa loppusiivous mukaanlukien. Vakuus ei ole vuokralaisen asunnolle aiheuttamien vahinkojen korvausvastuun yläraja. Toisaalta normaali asumisesta johtunut kuluminen ei oikeuta vakuuden pidättämiseen. Kun muutat asuntoon, tarkista asunto huolellisesti ja ota valokuvat kaikista huomaamistasi jäljistä ja ilmoita niistä minulle.
Vakuutta ei käytetä toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen yhteydessä määritellyn ennenaikaisesta irtisanomisesta johtuvan sopimussakon maksamiseen. Sopimussakko on maksettava sopimuksen mukaisesti.
Vakuutta ei käytetä irtisanomiskuukauden vuokran maksamiseen. Irtisanomiskuukauden vuokra on maksettava sopimuksen mukaisesti.
Vakuus ei ole vuokranantajan rahaa vaan se on vuokralaisen omaisuutta koko vuokrasuhteen ajan. Vakuus palautetaan ja on palautettava vuokralaiselle vasta mutta kuitenkin välittömästi vuokrasuhteen päätyttyä, mikäli vuokralainen on täyttänyt kaikki velvoitteensa.
6. Velvollisuus ilmoittaa vahingoista
Haluan pitää asunnon hyvässä kunnossa, koska se johtaa tyytyväisempiin vuokralaisiin ja parempaan vuokraustoiminnan kannattavuuteen. Ilmoita siis kaikista vahingoista ja ongelmista minulle välittömästi riippumatta siitä, kuka ja miten ne ovat aiheutuneet. Sinulla on velvollisuus ilmoittaa myös vuotavista hanoista ja wc-istuimesta tai tukkoisista viemäreistä ja lattiakaivoista välittömästi eikä vuokrasuhteen päättymisen yhteydessä.
Vuokralaiset VKL ry toimii vuokralaisen edunvalvojana ja heidän nettisivuiltaan löytyy tietopaketti vuokralaisen käyttöön, jossa on myös kerrottu vuokrasopimuksesta.
Pyrin noudattamaan asuinhuoneiston vuokrauksesta säädettyä lakia. En kuitenkaan ole juristi, joten en voi olla varma, että kaikki tulkintani ovat 100 %:sti lain mukaisia. Oikeusministeriön finlex.fi -palvelusta löytyy Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta.
Olen Suomen Vuokranantajat ry:n jäsen ja suosittelen jäseneksi liittymistä kaikille vuokranantajille. Jäsenten käytössä on ajanmukaiset kattavat sopimus- ja asiakirjamallit.
Omassa sijoitusfilosofiassani on kahdenlaisia sijoituksia; kannattavia ja opettavia. Tämä sijoitus painottuu opettavan puolelle, vaikka onkin edelleen kannattava.
Yhteenveto: Tämä on ollut huonoiten kannattava asuntosijoituskohteeni. Suurin syy: Maksoin liikaa.
Näistä virheistä olen oppinut
Remonttipäiväkirjan 1. osassa kerroin, että olin ostanut asunnon noin 6000 € alle silloisen vastaavan remontoidun asunnon markkinahinnan, jolloin myös arvioin remontin maksimikustannukseksi 6000 €. Ennen remontin aloitusta budjetoin remontin kustannukseksi 3600 €, joka asunnolla käynnin jälkeen tarkentui 200 € ylemmäs. Remontti toteutui kuitenkin maksimikustannukseen 6000 €. Olen tehnyt tässä sijoituskohteessa ainakin seuraavat virheet:
- Maksoin asunnosta liikaa. Ostohetkellä arvioin remontin maksimikustannukseksi 6000 €, joka toteutuessaan söisi kaiken yllätyksiä varten varatun joustovaran ja mahdollisuuden arvonnousun luomiseen remontoimalla.
- En tutustunut ostohetkellä asuntoon riittävällä tarkkuudella. Tarkistuslistalleni on tullut useampi uusi kohta tämän remontin oppien kautta.
- En analysoinut taloyhtiön taloudellista tilannetta riittävästi ostohetkellä. Liian tiukasta taloudenpidosta johtuneet korotetut ja ylimääräiset hoitovastikkeet taloutta tasapainotettaessa ovat syöneet joustovaraani jo ennen tätä asunnon remonttia.
- Taloyhtiön pesutiloissa viime vuonna sattunut vesivahinko söi lisää joustovaraani. Toki tältä osin pesutilat on remontoitu, mikä osaltaan pienentää remonttivarausta. Kulu vain tuli arvioitua aikaisemmin.
- Listatessani asunnon jo ennen remontin aloitusta löin myös tulevan vuokran kiinni. Tämä olisi pitänyt jättää pois tai arvioida väli, johon vuokra asettuu.
Mistä budjetin ylitys johtui?
Remontin budjetin ylitys ja kustannuksen päätyminen ostohetkellä arvioimaani maksimikustannukseen johtui monesta asiasta mutta pääkohdiltaan ne olivat:
- Eteisen komeron purkaminen ja uuden vaatekomeron hankinta kunnostamisen osoittautuessa huonoksi vaihtoehdoksi
- Sulakkeista johtuneet rajoitukset, joiden takia keittokomeron uusien pistorasioiden asentamiseen meni enemmän työtä ja tarvikkeita
- Vanhan tapetin irtoamisesta seuranneet suunnittelemattomat tapetinpoisto- ja seinäpintojen pohjatyöt
- Katon alkydimaalin osto akrylaattimaalin osoittautuessa soveltumattomaksi
- Kylpyhuoneen valaisin oli vaihdettava
- Budjettini ”sekalaista” -kohta oli liian pieni. Pieniä 20-40 euron hankintoja on vaikea budjetoida mutta remontin edetessä niitä vaan tulee. Seuraavaksi budjetoin tälle 20 %:a.
Yksityiskohtaisemmat kuvaukset näistä kustannuksia korottaneista kohdista löytyvät pääosin remonttipäiväkirjan osista #4 ja #5.
Positiiviselle puolelle voidaan kirjata kaikkien asunnon nähneiden kommentien perusteella, että remontti onnistui laadullisesti hyvin. Myös omat odotukseni ylittyivät. Tähän vaikutti asunnon avartuminen ja valoisuuden sekä sisustusvaihtoehtojen lisääntyminen eteisen kiinteän vaatekomeron purkamisen myötä.
Remontin jälkeen tapahtunutta
Osassa #6 kerrotaan, että kriteerit täyttäviä halukkaita vuokralaiskandidaatteja oli useampiakin. Ensimmäisenä päätöksen tehnyt ja asunnon saanut vuokralainen totesi pian asuntoon muuttonsa jälkeen haluavansa kerrostaloyksiöön soveltumattoman koiran. Päätöksessään hitaammin edennyt vuokralaiskandidaatti ei ollut vielä löytänyt toista asuntoa. Hyvässä yhteistyössä vanhan ja uuden vuokralaisen kanssa suoritimme vuokralaisen vaihdon lennosta ilman sopimussakkoja. Uusi vuokralainen suostui pieneen vuokrankorotukseen verrattuna alkuperäisessä ilmoituksessa olleeseen vuokraan. Tämä toi minut lähelle remontille asettamaani minimituottotavoitetta.
Asunnon vuokratuotto on nyt vajaat 2 %-yksikköä remonttia edeltänyttä vuokratuottoa korkeampi ja tuottaa nyt 70 %:in velkaosuudella laskettuna positiivista kassavirtaa noin 150 € kuukaudessa. Oman pääoman tuotto on 29%. Näillä luvuilla seuraavan 5 vuoden aikana tulevan putkiremontin jälkeenkin asunnon tuoton pitäisi täyttää nippanappa sijoituskriteerini. Aika näyttää. Joustovaraa tuo mahdollisuus korottaa vuokraa onnistuneen remontin myötä.
Tämä oli tältä erää tämän sijoitusasunnon remonttipäiväkirjan viimeinen osa. Arvostan palautetta ja olisin kiitollinen, jos sitä kommenttikenttään jättäisit. Haluaisitko jatkossa lukea vastaavia kuvauksia? Oliko kuvia liikaa/liian vähän? Ilmestyivätkö kirjoitukset liian harvoin vai sopivin välein? Pitäisikö numerodataa olla enemmän? Oliko yksityiskohtia liikaa? Mistä haluaisit lukea jatkossa? Oman sijoitustoimintani kannalta kirjoittaminen pakotti minut analysoimaan remonttia tarkemmin, joka varmasti auttaa minua jatkossa.
Alla vielä kooste remontin vaiheista alusta loppuun eri kuvakulmista. Jos tämän asunnon remontin lopputuloksena syntyi mielestäsi hyvä vuokra-asunto, paina ihmeessä peukkua.
Työpaikan voi saada, jos vastaa myöntävästi head hunterin soittoon. Työpaikka voi järjestyä myös suhteiden avulla tai löytyä perheyrityksestä. Aika moni kuitenkin joutuu hakemaan työpaikkaa ja monet useampaan kertaan. Erottautuakseen muista työnhakija laatii CV:n, ansioluettelon, ja jopa kiillottaa sitä useampaan otteeseen.
Useimmille on myös selvää, että varsinkin hyväkuntoisen vuokra-asunnon saaminen on vaikeaa. Siitä huolimatta lähes poikkeuksetta vuokra-asunnon hakija myy itseään vuokranantajalle pelkistetysti: “Oon kiinnostunu asunnosta, pääsiskö sitä kattoon”. Loput tiedot vuokranantaja joutuukin sitten kyselemään ja kaivamaan.
Olen toiminut asuntosijoittajana vuodesta 2004 lähtien ja sijoitan pääsääntöisesti vuokra-asuntoihin, joita en periaatteessa suunnittele koskaan myyväni. Hoidan asuntojen vuokrauksen itse eli kokemusta vuokralaisten kanssa toimimisesta on jo kertynyt jonkin verran. Tämän kirjoituksen tarkoituksena on opastaa vuokra-asunnonhakijaa erottautumaan massasta laatimalla “vuokralaisen ansioluettelon”. Esimerkkejä ei tarvitse ottaa kirjaimellisesti. Tärkeintä on yrittää ymmärtää vuokranantajan ajatusmaailmaa ja lähestyä häntä sekä kiillottaa kuvaa asunnonhakijana näistä näkökulmista.
Minä, kuten valtaosa vuokranantajista, hakee vuokralaisessa 2 pääominaisuutta:
- kykyä maksaa vuokraa säännöllisesti ja sovittuna ajankohtana
- osaamista ja halua pitää asunnosta hyvää huolta
Kyky maksaa vuokraa
Jos sinulla on työpaikka ja säännöllinen kuukausitulo, kerro siitä vuokranantajalle. Kerro, missä olet töissä ja kauanko olet ollut samassa työpaikassa. Jos olet juuri vaihtanut työpaikkaa, mainitse edellinen työpaikka ja kerro, miksi vaihdoit työpaikkaa. Anna esimiehesi nimi ja puhelinnumero vuokranantajalle. Ei hän esimiehellesi välttämättä soita mutta tiedon tuleminen pyytämättä herättää luottamusta.
Näytä 6 kuukauden ajalta tiliotteet vuokranantajalle. Niistä vuokranantaja näkee, että palkka tai eläke on tullut tilille joka kuukausi. Jos tilin saldo käy nollassa joka kuun puolen välin jälkeen, yritä kiristää vyötä kuukausia ennen asunnonhakua saadaksesi taloudellisen tilanteesi näyttämään houkuttelevammalta vuokranantajan silmissä. Vuokranantaja ei alkuvaiheessa voi kysyä palkka- tai eläketodistusta mutta voit sen oma-aloitteisesti näyttää. Mikäli saat vuokratukea, sitä ei kannata piilotella. Tärkeintä on osoittaa vuokranantajalle, että vuokrarahat ovat löytyneet säännöllisesti kuukaudesta toiseen.
Useimmat vuokranantajat tarkastavat kelpuuttamansa vuokralaiskandidaatin luottotiedot. Toimita omat luottotietosi vuokranantajalle ja erotut varmasti joukosta varsinkin, jos ne ovat kunnossa. Omien luottotietojen tilaamisesta löytyy tietoa esim. www.omatieto.fi -palvelusta. Joillain mutta ei kaikilla vuokranantajilla on nollatoleranssi maksuhäiriöiden osalta. Mikäli sinulla on luottohäiriöitä, kerro niistä oma-aloitteisesti. Mikäli luottotiedoista löytyy maksuhäiriö vuokrien osalta, voit olla melko varma, ettet saa haluamaasi asuntoa. Maksa siis vuokrasi aina ja ajallaan, vaikka taloutesi olisi kuinka tiukalla. Vakava luottotietohäiriö voi myös estää kotivakuutuksen saannin, joka on monen vuokranantajan ehdoton vaatimus.
Mikäli olet aikaisemmin asunut vuokralla, toimita aikaisempien vuokranantajiesi suositukset ja yhteystiedot uudelle vuokranantajalle hakiessasi uutta vuokra-asuntoa.
Mikäli olet opiskelija ja/tai haet ensimmäistä vuokra-asuntoa, vakuuta vuokranantaja maksukyvystäsi selvittämällä opintotukiasiat etukäteen. Selitä vuokranantajalle, mistä rahat vuokranmaksuun tulevat. Tiliotehistoria, jossa näkyy säästämisen ja vaikka kesätöiden tarina, lisää luottamustasi vuokranantajan silmissä. Mikäli sinulla on vanhemmat tai joku muu “sponsori”, joka auttaa tarvittaessa vuokranmaksussa, mainitse siitä vuokranantajalle yhteystietojen kera. Jos olet alle 18-vuotias, selvitä itse, miten vuokrasopimuksen kanssa toimitaan, jolloin vakuutat vuokranantajalle, että olet kypsä hoitamaan omia asioitasi ja hänen asuntoaan.
Kyky pitää asunnosta hyvää huolta
Aikaisempien vuokranantajiesi suositukset ovat ehdottomasti paras tapa erottua joukosta. Pyydä siis aina suositus muuttaessasi pois vuokra-asunnosta ja kerro, että käytät sitä uutta vuokra-asuntoa hakiessasi. Mikäli tilanne ei salli yhteydenottoa nykyiseen vuokranantajaasi, tarjoa uudelle vuokranantajallesi mahdollisuutta vierailla nykyisessä asunnossasi tai ota sieltä valokuvia, joilla osoitat, että asunto on siisti.
Vuokranantajan painajainen
Jos et hallitse vuokra-asunnon peruskunnossapitotoimenpiteitä, nyt on hyvä aika opetella ne. Jos osaat keskustella liesituulettimen rasvasuodattimen puhdistuksesta, kysyt asunnon korvausilmaventtiilien paikan, kerrot puhdistaneesi viemärin lattiakaivoja ja tarkistat, onko asunnossa palovaroitin ja siinä patteri, olet jo hakijajoukon kärjessä tai ainakin lähellä sitä.
Jos katsomasi asunto miellyttää, mutta kaikki pinnat eivät ole hyvässä kunnossa, kannattaa mainita vuokranantajalle, jos osaat maalata, tapetoida tai asentaa laminaattia. Moni vuokranantaja ei verotussyistä remontoi juuri ostamaansa sijoitusasuntoa vaan laittaa sen vuokralle sellaisenaan. Vuokranantajalla voi silti olla suunnitelma pintaremontista, kun ensimmäinen vuokralainen lähtee. Jos olet remonttitaitoinen ja tarjoudut tekemään työn, jos vuokranantaja maksaa materiaalit, saat todennäköisesti lisäpisteitä.
Mikäli sinulla on lemmikki, pyri todistamaan vuokranantajalle, että lemmikkisi on koulutettu eikä tule aiheuttamaan vahinkoa asunnossa. Mikäli taloudellinen tilanteesi mahdollistaa, tarjoa vuokranantajalle kuukauden vuokraa vastaavaa ylimääräistä “lemmikkivakuutta”. Voit myös ehdottaa, että vuokranantaja voi tulla tarkistamaan asunnon 6-12 kuukauden kuluttua ja mikäli lemmikki ei ole siihen mennessä aiheuttanut vahinkoa, tämä ylimääräinen vakuus palautettaisiin sinulle.
Mikäli tupakoit, paras tapa parantaa mahdollisuuksiasi vuokra-asuntomarkkinoilla on lopettaa tupakointi. Toiseksi paras tapa on aikaisempien vuokranantajien todistukset siitä, ettet ole tupakoinut asunnossa sisällä. Jos tupakoit ja omistat auton, jossa et tupakoi, mainitse siitä tarjoten mahdollisuutta auton tarkastamiseen ja vuokranantaja luottaa sanaasi paljon enemmän.
Yhteenveto
Vuokranantaja hakee vuokralaisessa 2 pääominaisuutta; kykyä maksaa vuokraa ja halua pitää asunnosta hyvää huolta
Iltapäivälehtien lööpeistä huolimatta valtaosa vuokranantajista on ihan tavallisia ihmisiä, joilla ei ole mitään kieroutuneita tarkoitusperiä vaan ainoastaan huoli yllämainitusta kahdesta asiasta. Vuokranantaja maksaa kuukausittain vuokrasta taloyhtiölle hoito- ja mahdollisen rahoitusvastikkeen sekä vesimaksun. Moni vuokranantaja on myös ottanut pankista lainaa sijoitusasunnon ostoa varten ja tämän lainan korkoja ja lyhennyksiä katetaan vuokralaisen maksamilla vuokrilla. Taloyhtiö ja pankki odottavat saataviaan sovittuina maksupäivinä. Kulujen jälkeen jäävästä vuokratulosta maksetaan vielä vajaa kolmannes verottajalle ellei sitä käytetä asunnon remontointiin. Kun vuokra-asunnonhakija sisäistää tämän, osaa hän lähestyä vuokranantajaa siten, että vuokranantajan huolet kääntyvät innostukseksi ja asunnonhakijan mahdollisuudet saada haluamansa asunto kasvavat.
Oletko vuokranantaja ja samaa/eri mieltä kanssani? Oletko vuokralainen? Miten olet erottautunut ja saanut vuokra-asunnon muiden hakijoiden joukosta?
Sijoitusasunnon remonttipäiväkirjassa käydään läpi yhden vuokra-asunnon remontti asuntosijoittajan näkökulmasta. Jos tulet lukemaan ensimmäistä kertaa, voit lukea halutessasi päiväkirjan alusta alkaen.
Päivä 24 – keittokomero valmiina ja listoitustyö
Keittokomeron runkojen ja pöytätasojen asennus tuli valmiiksi jääden odottamaan putkimiestä ja sähkömiestä. Eteiseen asennettiin puuttuvat laminaatit ja listoitustyö käynnistyi.
Päivän päätteeksi asuntoa kävi katsomassa kaksi potentiaalista vuokralaiskandidaattia. Ensimmäinen ilmoitti harkitsevansa yön yli ja toinen sanoi ottavansa asunnon. Illan päätteeksi luottotiedot oli varmistettu ja vuokralainen oli lukenut ja hyväksynyt vuokrasopimusluonnoksen. Sopimuksen allekirjoitus sovittiin asunnolle seuraavaksi päiväksi.
Päivä 25 – jäljellä olevien töiden läpikäynti ja aikataulutus
Aamupäivällä käytiin remonttimiehen kanssa läpi ja aikataulutettiin jäljelläolevat työt. Tämän läpikäynnin yhteydessä yön yli miettinyt kandidaatti soitti kertoakseen, että ottaisi asunnon mutta joutui kuulemaan, että se oli jo mennyt. Päivän aikana tuli vielä lisäsoittoja muilta kiinnostuneilta.
Jäljelläolevat työt ja aikataulu käytiin läpi myös uuden vuokralaisen kanssa vuokrasopimuksen allekirjoituksen yhteydessä. Vuokralainen pääsisi muuttamaan alkavan kuun kolmannen päivän iltana ja sovimme, että ensimmäisen kuukauden vuokrasta vähennettäisiin kolmen päivän vuokraa vastaava summa.
Päivät 27-28 – sähkö- ja putkityöt saatetaan loppuun
Keittokomeroon tehtiin sähkökaapelivetoja pinnassa koteloituna, asennettiin uusia pistorasioita ja valokatkaisija, kytkettiin liesi ja liesituuletin sekä asennettiin halogeenivalaisimet muuntajineen. Viime hetkellä huomattiin, että asunnossa irrallaan olleet valaisinkuvut eivät kierteiltään sopineetkaan kylpyhuoneessa ilman kupuja olleeseen valaisimeen, joten kylpyhuoneen valaisin oli uusittava.
Putkimies asensi keittiöön uuden hanan ja kytki tiskipöydän viemäriin sekä tiivisti seinän ja keittiötason välisen raon. Remonttimies viimeisteli työt sähkö- ja putkimiesten jäljiltä. Uuden vaatekomeron runko saapui.
Päivät 29-30 – siivous ja lopputarkastus
Kuten aikaisemmin totesin, olin tehnyt remontista muutostyöilmoituksen, vaikka sitä ei tässä remontissa pykälien mukaan olisi välttämättä vaadittu. Nyt ilmoitin isännöitsijälle, että asunto on tarkastettavissa. Mahdollista asunnon myyntiä varten minulla on täten taloyhtiön hyväksymä dokumentaatio, mitä asioita remontin yhteydessä on tehty ja ketkä työn ovat tehneet. Vastaavasti voin osoittaa, että isännöitsijä on remontin tarkastanut ja todennut sähkö- ja putkityöt asianmukaisesti tehdyiksi. Remontista tulee merkintä myös isännöitsijäntodistukseen. Jos haet lainaa pankista käyttäen sijoitusasuntoasi lainan vakuutena, pankki vaatii tuoreen isännöitsijäntodistuksen ja remonttimerkinnällä voi olla vakuusarvoa korottava vaikutus.
Yksi tärkeä kriteeri keittiö- ja vaatekomerotoimittajan valinnassa oli runkojen nopea toimitus. Komeroiden ovet tulivat luvatusti viikon päästä runkotoimituksesta ja ne päästiin asentamaan vetimineen juuri ennen siivoojan tuloa. Koko toimituksen ainoa pieni ryppy tuli siitä, että keittiökaappien ovitoimituksesta puuttui mikroaaltouunihyllyn päällä olevan pienen kaapin ovi ja vedin, jotka toimitettiin ja asennettiin jälkikäteen.
Olin pitänyt uutta vuokralaista ajan tasalla remontin valmistumisesta ja sopimuksen mukaisesti päivää ennen muuttoa hän talletti vakuuden ja maksoi ensimmäisen kuukauden vuokran.
Päivä 31 – valokuvaus ja asunnon luovutus
Asunnosta otettiin valokuvat juuri ennen vuokralaisen saapumista. Näyttämällä kotivakuutustodistuksen remonttimiehelle vuokralainen sai asunnon haltuunsa avaimineen. Asunto luovutettiin vuokralaiselle vuokrasopimuksen allekirjoituksen yhteydessä arvioidun aikataulun mukaisesti. Tämä oli 3 päivää alkuperäistä, ennen remontin aloitusta suunniteltua valmistumispäivää myöhemmin.
Yhteenveto asuntosijoittajan kannalta
- Kun aikataulutat remonttia, varaa loppuvaiheelle reilusti aikaa. Tässä remontissa purkutöiden aloittamisesta valmiin asunnon luovutukseen vuokralaiselle meni noin 3 viikkoa. 2 viikon jälkeen kokonaistuntimäärästä oli tehty yli 90 % mutta viimeiseen 10 %:iin meni viikko, vaikka sähkö- ja putkimiehet tulivat tekemään oman osuutensa kiitettävän joustavasti.
- Jos remontin yhteydessä uusit keittiön kalusteita tai vaatekomeroita, tiedustele mahdollisuutta saada kalusterungot toimitettua aikaisemmin. Sähkö- ja putkimies voivat saattaa työnsä loppuun, vaikka ovia ei olisi vielä toimitettukkaan.
- Laadukas, nopea ja halpa sopivat erittäin harvoin yhteen. Itse painotan laatua ja nopeutta tai itse nopeuttakin enemmän joustavuutta ja luotettavuutta remonttiporukan valinnassa. Se, mikä sovitaan, tehdään kerralla laadukkaasti kuntoon. Kun tulee yllätyksiä, kaikki joustavat tilaaja mukaanlukien.
Seuraavaksi viimeinen osa #7 Kannattavuustarkastelu
Alla kooste remontin vaiheista alusta loppuun. Jos tykkäät rockista, laita volyymit kaakkoon!
Sijoitusasunnon remonttipäiväkirjassa käydään läpi yhden vuokra-asunnon remontti asuntosijoittajan näkökulmasta. Remonttipäiväkirjan aikaisemmat kirjoitukset ovat “Osa #1 Budjetointia”, ”Osa #2 Suunnittelua ja hankintoja”, ”Osa #3 Keittiökalusteiden ja -koneiden tilaus ja asunnon listaus” ja ”Osa #4 Asunto vapautuu ja purkutyöt alkavat”.
Päivä 13 – purkutyöt valmistuvat (tai niin luulimme)
Tiskipöytä ja taustalaatat irroitettu, valaisin ja liesi kytketty irti, kaapistot purettu.
Purkutyöt jatkuivat huoneen ja keittokomeron välisen liukuoven sekä sitä kannattavan kiskon ja koteloinnin purkamisella. Myös alimittaista alkovia erottanut verhotanko ja kotelo poistettiin. Keittokomeron oviaukkoa isonnettiin. Tavoitteena oli lisätä avaruuden tuntua ja mahdollistaa vaihtoehtoisia sisustusratkaisuja.
Keittokomeron kalusteet purettu, liukuovi ja -kisko purettu, pistorasia poistettu ja oviaukkoa isonnettu.
Päivän loppupuolella asunto oli tyhjä purkujätteestä. Päivän päätteeksi tarkoituksena oli irroittaa katonrajassa oleva tapettiboordi, jotta seuraavana päivänä voitaisiin maalata katto ja aloittaa tapetointi. Osassa #2 ”Suunnittelua ja hankintoja” kerroin, kuinka tarkistimme tapetit. Tällä kertaa totuus löytyi pintaa syvemmältä, sillä ensimmäisen boordin palan mukana irtosi iso suikale tapettia.
Remonttimies totesi, että ”jonkin verran voi tulla lisätöitä”.
Päivä 14 – tapetin poisto alkaa
Aamun kuluessa paljastui, että kaikki vanha tapetti oli poistettava. Sitä irtosi boordin mukana parin neliön paloissa helposti sieltä täältä. Joistain kohdin kaksi kerrosta tapetin poistoainetta ei riittänyt. Asunnon kahdella pitkällä seinällä oli kolme kerrosta vanhoja tapetteja, joista ensimmäinen kerros oli kiinnitetty vanhan tavan mukaan Erikeeperillä jatketulla liisterillä suoraan rapattuun pintaan. Nyt selvisi, että tapetinpoiston lisäksi pohjatöitä pitää tehdä jonkin verran.
Kuvassa tummemmilla alueilla tapetti oli Erikeeperin johdosta tiukasti kiinni pohjamaalaamattomassa tasoitusta vaativassa rappauspinnassa.
Asuntoa kävi katsomassa myös ensimmäinen vuokralaiskandidaatti. Hän ilmoitti halukkuutensa vuokrata asunto remontin keskeneräisyydestä huolimatta. Samana päivänä ilmestyi myös paikallislehden “Myy ja Osta” -palstalla ilmoitus.
Päivät 16-19 – tapetin poisto ja pohjatyöt
Suunnittelematon tapetin poisto ja siitä aiheutuvat pohjatyöt aiheuttivat 3-4 päivän lisätyön ja sitä kautta aikataulu- ja budjettipaineen. Päivän 18 illalla kokeiltiin katon maalausta eteisestä. Ensimmäisen telavedon mukana tuli vanhat kattomaalit alas ja katto näytti samalta kuin pahasti palanut kesivä iho.
Kun kattomaali kesii…
Onneksi olin tämän jo kokenut 10 vuotta aikaisemmin vanhaa maalaistaloa remontoidessani. Katto oli joskus maalattu ns. liitu- tai liimamaalilla, joka irtoaa edellä kuvatun tapaisesti. Vesiohenteisen akrylaattikattomaalin vaihto alkydimaaliin ja varovainen telaus yleensä auttavat tähän. Alkydimaali sitoo vanhan liitumaalin kattoon ja sen voi jättää lopulliseksi pinnaksi, kuten tässä tapauksessa tai maalata päälle akrylaattimaalilla.
Päivä 20 – kylpyhuonetarvikkeiden hankinta Ikeasta
Vaikka itse kylpyhuoneen pinnoille patterin ja oven maalausta lukuunottamatta ei ollut tarkoitus tehdä mitään, suunnitelmiin kuului piristää kylpyhuonetta hankkimalla uusi peilikaappi, wc-pöntön kansi, wc-paperiteline (aidon Nokia-brändin tilalle), suihkuverho ja -tanko sekä saippuateline ja pyyhekoukkuja. Näiden hankintaan paras löytämäni paikka on Ikea. Sieltä saa kaikki kerralla, samaa yhteensopivaa sarjaa ja halvimpaan hintaan.
Aito Nokialainen
Paikallislehden “Myy ja Osta” -palstalla oli toinen ilmoitus, koska ensimmäiseen ei ollut kukaan reagoinut.
Päivä 21 – uutta pintaa syntyy vauhdilla
Katon maalaus onnistui alkydimaalilla ongelmitta. Vihdoinkin tapetointi alkoi ja nyt se eteni vauhdilla.
Katon maalaus alkydimaalilla sujui ongelmitta. 1 maalauskerta riitti.
Keittokomero ja ikkunaseinä sekä patterit saivat uuden maalipinnan. Budjetti- ja aikataulusyistä osallistuin tällä kertaa itse sekä pohja- että varsinkin maalaustöihin. Tästä käydään paljon keskustelua, pitäisikö sijoittajan itse osallistua remontointiin vai käyttää aikansa paremmin tuottaviin töihin ja jättää remontit ammattimiesten tehtäväksi. Itse nautin remontoimisesta ja oman käden jäljen näkeminen tuo mielihyvää ja mukavaa vaihtelua aivotyölle. Kun on joitain remonttitöitä tehnyt itse, on ne helpompi hahmottaa, arvioida työmääriä ja kustannuksia sekä käydä keskustelua ammattimiesten kanssa. Pääsääntöisesti yritän kuitenkin pysyä poissa remonttimiesten tieltä mutta tavoitettavissa, jos pitää tehdä päätöksiä.
Päivä 22 – laminaatin asennus
Valmista tapettipintaa
Remonttimies viimeisteli tapetoinnin ja asensi laminaatin huoneeseen ja keittokomeroon. Minä maalasin samanaikaisesti eteisen ja kylpyhuoneen ovet ja karmit.
Päivä 23 – keittokomeron asennustyöt alkoivat
Laminaatin asennus jatkui. Keittokomeron kalusterungot, taso ja allas saapuivat ja asennustyö alkoi.
Päivien 21-23 välisenä aikana tuli yht’äkkiä lukuisia soittoja koskien asuntoa ja sen saatavuutta. Juuri kun valmista pintaa alkoi syntyä ja olisin voinut lisätä valokuvia antamaan jonkinlaista osviittaa remontin lopputuloksesta, soittoja tuli niin paljon, että olin varma, että niiden joukosta uusi vuokralainen löytyy.
Yhteenveto asuntosijoittajan kannalta
- Mieti tarkkaan, kannattaako osallistua itse remonttitöihin. Jos voit käyttää aikaasi tuottavammin jossain muualla, vaikka uusia sijoitusasuntokauppoja tehden, jätä remonttihommat ammattilaisen tehtäväksi. Jos nautit remontoinnista ja olet vaikka lomalla, voi osallistumista harkita. Jos olet taitava ja aikaa on käytettävissä, voit tienata omalla työlläsi pientä lisätuottoa.
- Pohjatöihin saattaa mennä enemmän aikaa kuin valmiin pinnan tekemiseen. Älä aikatauluta remonttia liian tiukalle vaan jätä joustovaraa yllätyksiä varten. Osta, vuokraa, vaurastu -blogista löytyy hyvä kirjoitus erään sijoitusasunnon kaupasta ja sen remontoinnista.
- Jokaisen remonttipäivän päätteeksi asunto kannattaa siivota mm. seuraavista syistä: helpompi hahmottaa jatkosuunnittelua, työturvallisuus paranee, asuntoa voi joutua näyttämään keskeneräisenä, saat parempia valokuvia jne.
Olen monasti pohtinut, pitäisikö tapetoinnista luopua ja pelkästään maalata seinät. Toistaiseksi olen tapetoinut, mikäli asunnossa on ennestään ollut tapetit, joiden päälle voi tapetoida. Onko sinulla kokemuksia tästä?
Seuraavaksi osa #6, jolloin remontti valmistuu ja vuokralainen löytyy.
-
- Purkutyö käynnissä. Vaatekomeron purku aloitettu.
-
- Eteinen purettu
-
- Purkutyöpäivä päättynyt
-
- Purkutyöt tehty. Asunto siivottu.
-
- 3 kerrosta tapettia rapatulla pinnalla
-
- Pohjatöihin menee aikaa, kun pitää tasoittaa, odottaa kuivumista, hioa, paikata ja taas hioa.
-
- Pohjatyöt vaiheessa; tasoitus tehty ja pohjamaalattu sekä paikattu
-
- Parvekelaatat purettu
-
- Keittokomeron maalaus odottaa kalusteasennuksia. Kalusteiden taakse jääviä pintoja ei maalattu.
-
- Kalusteasennus käynnissä
-
- Kannattaa sijoittaa pari €/m2 hieman parempilaatuiseen laminaattiin.
Sijoitusasunnon remonttipäiväkirjan aikaisemmat kirjoitukset ovat “Osa #1 Budjetointia”, ”Osa #2 Suunnittelua ja hankintoja” ja ”Osa #3 Keittiökalusteiden ja -koneiden tilaus ja asunnon listaus”. Kirjoituksissa käydään läpi yhden asunnon remontti asuntosijoittajan näkökulmasta.
Päivä 10 – pääsy asunnolle
Vuokralainen oli iltaan mennessä tyhjentänyt asunnon muutamaa pikkutavaraa ja loppusiivousta lukuunottamatta. Pääsin ottamaan kattavat mitat sekä pohjapiirustusta että laminaatti- ja tapettitilausten tarkentamista varten. Positiivisten yllätysten puolelle kirjautui jääkaappi, joka oli alle 2 vuotta vanha ja siistissä kunnossa. Vuokralainen, asunnon entinen omistaja, oli uusinut jääkaapin ennen asunnon myyntiä minulle. Jääkaappi oli mennyt rikki ja hän oli järjestänyt takuuseen uuden.
Olimme remonttimiehen kanssa ensimmäisellä käynnillä huomanneet, että keittokomeron ikkunan alla ei ollut patteria. Asunnon tyhjentämisen jälkeen puuttuva patteri löytyi toiselta seinältä kohdasta, johon keittiösuunnitelman mukaan oli tulossa uusi laatikosto ja jääkaappi. Patterin termostaatti työntyi seinästä ulospäin 14cm.
Patterin venttiili ennen
Toinen yllätys oli, että eteisen kiinteiden vaatekomeroiden taakse muodostuvaan alkoviin olisi mahtunut maksimissaan 197cm pitkä sänky.
Keittokomerosta eteiseen päin
Eräästä aikaisemmasta remontista oppineena naputin jokaisen kylpyhuoneen seinä- ja lattialaatan läpi. Kaikki olivat hyvin kiinni alustassaan. Saumaukset ja saniteettisilikonit olivat hyvässä kunnossa. Toisessa asunnossa en tarkistanut kuin lattian ja seinän alaosan sekä läpivientien laatat. Kun remontin lopussa maalattiin kylpyhuoneen kattoa, huomattiin, että seinälaatat olivat 3-4 ylimmän laattarivin osalta irti taustastaan. Kyseessä ei silloin onneksi ollut kosteusvaurio vaan harkkoseinät olivat talon rakennusvaiheessa imeneet kosteuden laatoituslaastista ja laatat irtosivat helposti.
Remonttimiehen lisäksi putki- ja sähkömies olivat lupautuneet hoitamaan osuutensa, joten tein taloyhtiön isännöitsijälle muutostyöilmoituksen. Muutostyöilmoitus ei olisi ollut välttämätön mutta teen sen aina varmuuden vuoksi, jotta isännöitsijä on remontista tietoinen. Mikäli remontin aikana ilmenee putki- tai sähkötöiden osalta ongelmia tai muita kysymyksiä, asiointi isännöitsijän kanssa sujuu joustavammin, kun hän on jo asiasta tietoinen. Laitoin myös rapun ilmoitustaululle tiedon remontin arvioidusta kestosta ja omat yhteystietoni mahdollisia kysymyksiä ja valituksia varten. Selvitin myös isännöitsijältä, mihin peräkärryn voisi jättää purkujätteitä varten ja vahvistin sen parilta naapurilta.
Mikäli käyn paikalla, pyrin aina tutustumaan ja keskustelemaan tapaamieni asukkaiden kanssa. Mahdolliset ongelmatilanteet on helpompi selvittää, kun naapurit ovat tuttuja. Nytkin selvisi, minä päivinä rapussa asuva ambulanssikuski tekee yövuoroa ja meluisat työvaiheet ajoitettiin sen mukaisesti. Lisäksi nämä keskustelut voivat johtaa uusiin kauppoihin tai vuokralaisen löytymiseen.
Loppuillasta yritin löytää iPad:lta sovelluksen, jolla voisi nopeasti tehdä pohjapiirustuksen ottamieni mittojen perusteella. Kolmen tunnin ja neljännen appin olin lähellä luovuttaa. HouseDesign -niminen app oli viides kokeilemani ja sillä pohjapiirustuksen tekeminen onnistui vaivattomasti pienen opettelun jälkeen.
Suunnitelma remontin jälkeen
Päivä 11 – vuokralainen luovutti asunnon avaimet
Vuokralainen luovutti avaimet puolelta päivin ja purkutyöt pääsivät heti vauhtiin. Keittokomeron vanhat kaapit olivat ensimmäisenä peräkärryssä odottamassa poiskuljetusta.
Keittokomero ennen
Keittokomero ennen
Keittokomero ennen
Päivän ikävä yllätys löytyi vaatekomeroiden sisältä. Komeroiden sisäpinnat olivat maalaamatonta lastulevyä. Kaikki hyllynkannattimet olivat puiset ja kiinteät. Komeroiden nopea kunnostaminen ulkopinnat maalamalla ja vetimet vaihtamalla alkoikin näyttämään isolta urakalta. Alkuperäistä kiinteää vaatekomeroa pohjapiirrokseen lisätessä aloin miettimään vaihtoehtona sen purkamista.
Päivä 12 – putkimies ja sähkömies kävivät asunnolla
Remonttimies oli tullut samaan johtopäätökseen kiinteän vaatekomeron purkamisesta. Ennen päätöksentekoa arvioimme vielä työmäärän ja materiaalit. Aikaa olisi mennyt niin paljon, että erotus uuden vaatekomeron hankintakustannukseen jäi pieneksi. 197 cm:n alkovileveys sinetöi päätöksen purkaa komero ja hankkia tilalle liikuteltava pienempi komero. Tämä ratkaisu lisäisi oleellisesti asunnon sisustusvaihtoehtoja, avaruutta ja valoisuutta. Budjetin kannalta molemmat vaihtoehdot olivat huonoja, sillä lisäkustannus oli n. 200 €. Olisinpa avannut yhden komeron asuntoa ostaessani!
Eteisen komerot ennen
Eteisen komerot sisäpuolelta
Seuraavaksi putkimies kävi asunnolla. Hän ehdotti patterin termostaatin kääntämistä alaspäin seinän myötäisesti. Tämä helpolta tuntuva työvaihe kannattaa jättää putkimiehen tehtäväksi, sillä vanha termostaatti voi hajota helposti. Muistimme aikaisemmin tehneemme samanlaisen tempun toisessa asunnossa, jossa ovi otti kiinni tuulikaapin termostaattiin. Ongelma ratkaistu nopeasti. Keittiön pöytätasoon asennettaisiin lisäksi ilmanvaihtoritilä.
Tiskipöydän irrottaminen huolestutti putkimiestä huomattavasti enemmän. Vanhat valurautaputket “holvaantuvat” lähes umpeen ja tässäkin tapauksessa jäljellä oli sormen kokoinen reikä vedelle. Jos tämä ”holvaus” irtoaa, se voi tukkia viemäriputken kerrosta alempaa. Tämän ehkäisemiseksi irrotus tehtiin varovasti ja viemäri imuroitiin kaikesta moskasta niin pitkälle kuin mahdollista.
Keittiön valurautaviemäri
Purkutyöt jatkuivat koko päivän. Ilta päättyi sähkömiehen käyntiin asunnolla. Koska kyseessä on vanha talo, sähköasennukset ovat sen ajan määräysten mukaisia. Sähkömies oli ensin huolissaan sulakkeiden riittävyydestä kaikille koneille mutta pienen mietinnän ja selvittelyn jälkeen ratkaisu löytyi. Liedelle varattiin yksi sulake, kattolampun sulakkeen kautta saatiin osa ja loput sähköt huoneen ja keittokomeron väliseinästä olevasta aikaisemmin suljetusta pistorasiasta, johon johdot tulivat kolmannesta sulakkeesta. Sähkötöiden budjetti tuplaantui mutta sähköturvallisuus ei ainakaan huonontuisi remontin seurauksena.
”Sähköpääkeskus”
Aikaisemmat “annetaan vuokralle” -nettilistaukseni olivat tuottaneet vain yhden yhteydenoton. Päivitin pohjapiirrossuunnitelmaa kiinteän komeron purkamisella ja listasin asunnon myös vuokraovi.com -palveluun.
Yhteenveto asuntosijoittajan näkökulmasta:
- Kun asunto vapautuu, ota kaikki mitat ja tee pohjapiirustus asunnosta. Mitä enemmän sijoitusasuntoja omistat, sitä vaikeampi on muistaa kaikkien asuntojen pohjia. Kannattaa lisätä pohjapiirustus ”annetaan vuokralle” -ilmoitukseen. Tarkista märkätilojen saniteettisilikonit ja laattojen kiinnitys naputtelemalla kaikki läpi. Irtonaiset laatat voivat olla merkki kosteusvauriosta. Tarkista pistorasioiden ja valokatkaisijoiden sekä keittiökoneiden toiminta.
- Tee tarvittavat ilmoitukset taloyhtiölle. Informoi naapureita ja jätä yhteystietosi ilmoitustaululle mahdollisia yhteydenottoja varten. Tästä ei ole koskaan ollut mitään haittaa ja useamman kerran paljon hyötyä. Kun tutustut naapureihin, heiltä voit myös kysellä, minkälaista elämää omistamassasi vuokra-asunnossa vietetään.
- Pyri järjestämään sähkö- ja putkimiehet asunnolle mahdollisimman aikaisessa vaiheessa, jotta purkutyöt voidaan vielä loppuun ja remonttisuunnitelma voidaan tarvittaessa päivittää.
Mitkä ovat suurimmat, positiiviset ja negatiiviset, yllätykset, jotka olet sijoitusasuntoasi remontoidessa kohdannut?
Marko Kaarto kirjoitti blogissaan hyvän tarinan eräästä ostokohteestaan ja sen remontista.
Seuraavaksi osa #5, jossa purkutyöt valmistuvat (tai niin ainakin suunniteltiin).
-
- Eteisestä asuntoon päin
-
- Alkovista keittokomeroon päin
-
- Parvekkeen ovelta eteiseen ja alkoviin päin
-
- Eteinen ennen
-
- Ovet ennen
-
- Kylpyhuone ennen
-
- Kylpyhuone ennen
-
- Parveke ennen
Ostan Asuntoja 