Asuntosijoittajan Markkinointikeinot – Blogi #5

Olen asuntosijoittajana erikoistunut yhden muuttotappiollisen maalaiskunnan asuntomarkkinoihin. Monet asiantuntijat tuntuvat olevan sitä mieltä, että tällaisilta markkinoilta pitäisi pysyä kaukana. Olen aikaisemminkin pärjännyt sijoittamisessa vastavirtaan kulkijana, joten lähden siitä, että tällaisiltakin markkinoilta voi tuottoa löytyä. Yhtenä tärkeänä tekijänä on markkinointi, jonka tavoitteena on löytää vuokralaisia ja ostokohteita ainakin yksi välittäjän palkkio välttäen (jos ostat välittäjän kautta ja haet vuokralaisen välittäjän avulla ketjussa on kaksi välityspalkkiota sisällä). Tämä kirjoitus on jonkinlainen väliraportti, koska osa tekniikoista on jo käytännössä toimivaksi todettu ja osa on vasta tuoreita.

1. Taloyhtiöiden ilmoitustaulut

Kun pienellä paikkakunnalla ollaan, kerrostalojen alaovia ei pidetä lukossa ja jokaisessa rapussa on ilmoitustaulu. Olen laittanut A5 -kokoa olevia, itse Keynotella väännettyjä ”Ostan Asuntoja” -ilmoituksia näille ilmoitustauluille. Kun ne eivät ole räikeitä ja niitä ei ole laitettu muiden ilmoitusten päälle, osa niistä on saanut olla rauhassa kuukausia. Olen ostanut useamman asunnon soitoista, jotka ovat näiden ilmoitusten perusteella tulleita.

2. Paikallislehdet ja niiden nettipalstat

Pieni ”Ostan yksiöitä ja kaksioita” tai ”Yksiö Vuokrattavana” -ilmoitus paikallislehdessä maksaa 10-20 euroa/ilmoitus ja tavoittaa hyvin analogisen kansan, joista osa on eläkeläisiä, jotka miettivät omia asumisratkaisujaan. Ilmoituksessa voi jättää puhelinnumeronsa lisäksi nettisivujen osoitteen, jolloin se saattaa kiinnittää myös sellaisten huomiota, jotka eivät juuri nyt ole myymässä tai etsimässä vuokra-asuntoa mutta pistävät tiedon talteen jatkoa varten. Esimerkiksi ”Myy ja Osta” on paikallislehtiin linkattu palvelu, johon voi nettiin jättää ilmoituksen ilmaiseksi, sen voi jakaa sosiaaliseen mediaan ja lisänäkyvyyttää saa ostamalla ilmoitustilaa paikallislehdestä.

3. Vuokraovi.com, Oikotie.fi jne.

Sijoitusasuntojeni vuokraamiseen olen käyttänyt myös Vuokraovi.com -palvelua. Varsinkin nuorempi vuokra-asuntoa etsivä sukupolvi hyödyntää vahteja ja uuden ilmoituksen laittamisen yhteydessä kävijöiden määrä on heti runsas. Tässä ostavuokraavaurastu.com :sta hyvä kirjoitus, miten löytää vuokralainen itse.

4. Omat nettisivut ja sosiaalinen media

Minulla on ollut muutaman kuukauden ajan itse tekemäni nettisivut http://www.ostanasuntoja.com, joilta löytyy laajin tietopaketti harjoittamastani asuntosijoittamistoiminnasta. Siellä on nettilomakkeet, joilla voi tarjota asuntoaan myyntiin, ilmoittautua vuokra-asunnon hakijaksi tai blogin tilaajaksi. Listaan sinne tiedot kaikista vapautuvista vuokra-asunnoista ja myytävistä asunnoista sekä päivitän tilannetta jatkuvasti. Nettisivujen tekoon WordPress.com:lla meni yksi viikonloppu, joista ensimmäinen päivä opiskeluun ja toinen tekemiseen. Koodausosaamista ei vaadita ollenkaan ja olen todiste siitä. Myös Twitter -tilin ja Facebook -sivun olen avannut ja linkannut ne nettisivuilleni. Twitter toimii kuin unelma mutta Facebookin logiikasta en ole vieläkään täysin jyvällä. Avasin ensin uuden Facebook -profiilin mutta totesin heti, että iPhonen ja iPadin appsit ei tue kahden eri Facebook -tilin käyttöä, joten avasin sivun oman henkilökohtaisen profiilini alle. Sen käyttö on periaatteessa helppoa mutten ole vielä keksinyt, miten pitää sen erillisenä henkilökohtaisesta profiilistani.

5. Nykyiset ja entiset vuokralaiset

Alkuvaiheessa varjelin liian tiukasti omaa kassavirtaani ja pyysin markkinakäytäntöä korkeampaa vakuutta ja pidin kiinni sopimussakoista. Sittemmin olen pyrkinyt olemaan tiukka mutta reilu vuokraisäntä ja tätä kautta saada luotua tilannetta, jossa lähtevä vuokralainen hakee uuden vuokralaisen tilalleen tai ainakin levittää tietoa vapautumassa olevasta asunnosta lähipiirilleen. Tämä toimii erityisen hyvin tilanteissa, joissa vuokralaisen pitäisi muuttaa pois ennen irtisanomisajan loppua tai ennenaikaisesti, jolloin sopimuksen perusteella menisi sopimussakko. Mikäli vuokralaisverkoston kautta löytyy uusi vuokralainen siten, että vuokranmaksussa ei ole taukoa, olen palauttanut irtisanomisajan vuokraa ja enkä ole perinyt sopimussakkoa kuluja lukuunottamatta.

6. Kiertoajelut ja -kävelyt

Uusien sijoituskohteiden löytämisessä autoilu kohdealueilla ja jalkautuminen sekä paikallisten asukkaiden jututtaminen ei yleensä välittömästi johda kauppoihin mutta on erinomainen keino löytää kohteita, joissa asunto ei ole vielä tullut julkisesti myyntiin eikä välttämättä muuten olisikaan tulossa. Kesäpäivänä pihakeinussa istuvien eläkeläisten kanssa jutustelu on nopea keino saada tietoonsa, miten taloyhtiötä hoidetaan, mikä asunto on tyhjillään tai kohta tulossa myyntiin ja missä kauppahinnat ovat liikkuneet. Näissä keskusteluissa voi myös kertoa omasta asuntosijoittamistoiminnastaan ja jättää yhteystietonsa. Posteljooni voi myös olla hyvä tietolähde. Tästä löytyy Marko Kaarton ajatuksia, miten asunnon voi ostaa alle markkinahinnan.

Käytän jatkuvasti kaikkia yllämainitsemiani markkinointikeinoja ja jokaisen kautta saan yhteydenottoja. Nettisivuni ovat markkinointini ydin ja pyrin ohjaamaan liikennettä sinne kaikkia muita markkinointikeinoja hyödyntäen ja näen osittain, että se myös toimii. Toisaalta en ole lähelläkään tilannetta, jossa voisin vähentää muiden keinojen käyttöä ja jättäytyä nettisivujeni varaan. Tämän hetkisen näkemykseni mukaan vuokralaisen löytämiseen 3 parasta markkinointikeinoa ovat:

• nykyiset vuokralaiset
• paikallislehdet ja niiden nettipalstat
• vuokraovi.com

Motivoituneiden myyjien ja edullisten ostokohteiden löytämiseen 4 parasta keinoa ovat (päivitetty 30.8.2014):

• omat nettisivut (lisätty 30.8.2014)
• taloyhtiöiden ilmoitustaulut (toimii kerrostalokohteissa muttei omakoti- ja rivitaloissa)
• paikallislehdet
• kiertoajelut ja jalkautuminen

Millaisia kokemuksia sinulla on markkinoinnista omassa asuntosijoittamistoiminnassasi? Miten löydät edullisia diilejä? Miten löydät vuokralaisia? Erityisesti minua kiinnostaisi, jos joku osaisi kertoa kokemuksistaan ja neuvoa Facebookin käytössä.