Kiinteistölehden Blogit -osastolla julkaistiin kirjoitukseni ”Asuntosijoitus tulevaisuuden arvonnousuun perustuen on riskialtista”. Pyrin avaamaan, miksen huomioi tulevaisuuden arvonnousua ostolaskelmissani. Kerron myös oman näkemykseni korkokehityksen mahdollisista vaikutuksista.
Asuntosijoittajan kannattaa mielestäni seurata aktiivisesti laajempaa talouskehitystä ja sijoittamista asuntomarkkinoiden kehityksen rinnalla. Suosittelen Nordnetin #Rahapodi -podcastin seuraamista. Jakso 8 – ”Kaikki koroista” sopii hyvin myös asuntosijoittajan kuunneltavaksi edellä mainitun blogitekstini jatkona. Twitteristä podcastin löytää esim. häsällä #rahapodi ja @nordnetFI tai @MartinNordnet -twiittivirrasta.
Mikäli tulet lukemaan tätä kirjoitusta vasta nyt, suosittelen, että luet ensin ensimmäisen osan, jossa käydään läpi oman pääoman kasvattamisen komponenteista tulevaisuuden arvonnousu ja ostohetken arvonnousu. Tässä kirjoituksessa jatketaan käymällä läpi lainanlyhennysten tuoma arvonnousu ja kassavirran kasvattamisen komponentit.
Vuokratuotto ja kassavirta
Sijoitusasuntoja käteisellä ostavalle arvonnousu ja vuokratuotto ovat pitkälle riittäviä tunnuslukuja. Asuntosijoittajalle syntyy ajan kanssa näppituntuma, millä tasolla vuokratuoton pitää olla, että kohteeseen kannattaa perehtyä enemmän. Mitä suurempaa velkavipua asuntosijoittamisessa käyttää sitä enemmän vuokratuotto tai vuokratuotto-% on vain suuntaa antava tunnusluku, jonka avulla voidaan eri asuntoja ja alueita verrata keskenään.
Vuokratuoton tai vuokratuotto-%:in oikeaoppisessa laskentakaavassa ei huomioida korkokuluja eikä lainan lyhennyksiä. Veroja määriteltäessä korot saa vähentää mutta lainan lyhennyksiä ja rahastoitavia remonttivastikkeita ei saa vähentää kuluina. Sen sijaan asuntosijoittamisen kulut, joita ei voi yksittäiseen asuntoon kohdistaa, voi vähentää tuloista ja ne alentavat maksettavaa veroa. Tällaisia kuluja ovat esim. Suomen Vuokranantajat ry:n jäsenmaksu tai “Osta, vuokraa, vaurastu” -kirjan hankintahinta. Vuokratuotto-%:a laskettaessa käytetään jakajana hankintakustannusta + remonttivaraa. Velkavipua käyttävänä asuntosijoittajana tällä on minulle pienempi merkitys, koska minua kiinnostaa enemmän sijoitetun pääoman tuotto. Näistä syistä johtuen velkavipua käyttävälle asuntosijoittajalle kassavirran laskeminen on vuokratuottoa paljon tärkeämpää. Valitettavasti asuntosijoittamista käsittelevissä kirjoituksissa kassavirtaa ei juuri avata, vaikka kerrotaankin velkavivun ilosanomaa ja muistutetaan, että vuokralainen lyhentää sitä lainaa. Lainanlyhennyksiin perustuva arvonnousu vaatii kassavirtakäsitteen ymmärtämistä ja siitä syystä käsittelen sitä ensin.
Kassavirta = Vuokrat ja muut tuotot – tuloutettavat hoito- ja korjausvastikkeet ja muut asuntoon ja sen vuokraustoimintaan suoraan kohdistuvat kulut – korot ja lainan veloitusmaksu – lainan lyhennys – rahastoitavat remonttivastikkeet
Lisäksi pitää muistaa, että mikäli vuokraustoiminnasta syntyy positiivista tuloa, pitää siitä maksaa 30-33 % veroa. Jos kassavirta on verojen verran positiivinen, tarkoittaa se käytännössä sitä, että asuntosijoitustoiminta ei sinä vuonna ole tuottanut yhtään euroa kassavirtaa uudelleen sijoitettavaksi. Tällainen ei pääsääntöisesti ole minua tyydyttävää asuntosijoitustoimintaa mutta voi silti ostohetken ja lainanlyhennysten arvonnouskomponenttien kautta olla perusteltua. Omaan sijoitusfilosofiaani kuuluu, että asuntosijoitustoiminnan pitää tuottaa selvästi positiivista kassavirtaa verojen jälkeenkin.
Vuokratuotto-%:in sijaan velkavipua käyttävän asuntosijoittajan pitäisi tarkastella positiivisen kassavirran (ennen veroja) suhdetta sijoitettuun pääomaan, joka paremmin kuvaa, minkälaista tuottoa sijoitukselleen saa. Eli jos vaikka aikaisemmin käyttämäni Lauttasaaren esimerkki tuottaa tänä vuonna 2500 € positiivista kassavirtaa ja sijoitettu pääomani olisi 22200 €, olisi kassavirtatuotto 11,3 % tälle vuodelle.
Lainanlyhennysten tuoma arvonnousu
Mikäli asuntosijoitus tuottaa positiivista kassavirtaa niin paljon, että verojen maksun jälkeenkin tilin saldo on vähintään 0 €, silloin aidosti pätee viisaus “vuokralainen lyhentää asuntosijoittajan lainaa”. Jokainen lainanlyhennys siis kasvattaa omaa pääomaa. Tämän pääoman voi ottaa uudelleen käyttöön ihan samalla tavalla kuin tulevaisuuden ja ostohetken arvonnousut eli hyödyntämällä vapautuneen vakuusarvon uuden lainan kautta. Tulevaisuuden ja ostohetken arvonnousuun verrattuna lainanlyhennysten tuoma arvonnousu on tehokkaampaa, koska sitä vastaan saa 100 % lainaa. Pankkihan jo kertaalleen vähensi markkinahinnasta 25-30% alkuperäistä vakuusarvoa määrittäessään.
Mikäli asuntosijoituksen kassavirta on negatiivinen, arvonnoususta toteutuu vain osa tai ei ollenkaan negatiivisen kassavirran suuruudesta riippuen. Pelkään, että monen kasvukeskuksesta isolla velkavivulla asunnon ostaneen tuoreen asuntosijoittajan kassavirta on negatiivinen, jolloin hän, pääomatuloverot maksettuaan, subventoi muilla verotetuilla tuloillaan omaa asuntosijoitustoimintaansa ja tarjoaa samalla kodin jollekin sitä tarvitsevalle.
Käytetään taas Lauttasaaren asuntoa esimerkkinä. Sen laina lyhenee noin 3000 € vuodessa kassavirran ollessa siis aidosti positiivinen eli vuokra kattaa myös lainanlyhennykset. Mikäli omarahoitusosuus olisi ollut 30% eli 22200 €, olisi tämän arvonnousun tuotto 13,5 % sijoitetulle pääomalle.
Vuokrankorotukset ja vuokrausasteen maksimointi kassavirran kasvattamisessa
Mikäli sijoitusstrategiana on asuntojen ostaminen ja vuokraaminen, on varmistettava, että vuokrasopimuksessa on määritelty vuokrankorotusehto. Vuokrankorotuksen ilmoituspäivä kannattaa tallentaa älypuhelimeen vuosittaiseksi tapahtumaksi hälytyksellä varustettuna.
Pelkkää elinkustannusindeksiä ei kannata käyttää vuokrankorotusehtona. Asuinkerrostalon ylläpidon kustannukset kasvoivat viimeisen vuoden aikana 1,9 %. Elinkustannusindeksi laski samaan aikaan 5 pistettä eli pelkästään siihen sidottu vuokrankorotus olisi ollut 0 €. Yksi hyvä tapa on käyttää indeksiin sidotun korotuksen yhteydessä lauseketta “… kuitenkin vähintään x %”. X riippuu mm. markkinasta, taloyhtiöstä ja asunnosta.
Vuokrausasteen maksimoinnin kannalta voi joskus olla järkevää jättää vuokrankorotus tekemättä. Varsinkin nykyisessä taloustilanteessa esim. pientä eläkettä saava vuokralainen voi ilahtua pienenkin vuokrankorotuksen tekemättä jättämisestä. Vastineeksi hän voi mainita asiasta useaan otteeseen ystäväpiirilleen, josta voi sitten löytyä uusi pitkäaikainen vuokralainen.
Vuokrausasteen maksimoimisen kannalta on tärkeää käynnistää asunnon markkinointi välittömästi, kun on saanut tiedon edellisen vuokralaisen poismuuttamisaikeista. Lisää aiheesta löytyy blogitekstistä “Tavoitteena 100 %:in vuokrausaste”. Vuokrausasteen maksimointitoimenpiteiden seurauksena itseltäni on joskus lipsunut vuokralaisvalintaan liittyvät toimenpiteet, joiden laiminlyönnistä voi olla kannattavuudelle negatiivisia vaikutuksia.
Veroetujen hyödyntäminen kassavirran kasvattamisessa
Valtio tarjoaa asuntosijoittajille veroetuja vastineeksi siitä, että sijoittajat tarjoavat vuokra-asuntoja niitä tarvitseville. Vuokratuloista saa vähentää taloyhtiön kirjanpidossa tuloutettavat vastikkeet, sijoituslainojen korot ja muut sijoitus- ja vuokraustoiminnan kulut. Poistoja asunnoista ei saa tehdä.
Tietyin reunaehdoin asunnon remontointikulut saa vähentää verotuksessa vuokratuloista (kts. verottajan ohje). Verojen välttäminen tai itse asiassa verojen maksun siirtäminen tulevaisuuteen on harvoin esitetty keino asuntosijoittamisen tuoton kasvattamiseen. Tätä voi harjoittaa aktiivisesti ainakin kahdella tavalla. Ensimmäinen tapa on vuokratulojen uudelleen sijoittaminen sijoitusasuntojen remontointiin.
Otetaan esimerkki, jossa vuokraustoiminta tuottaa 10000 € verotettavaa tuloa, josta joutuisi maksamaan 30 % eli 3000 € pääomatuloveroa. Kun tämä raha lähtee sijoittajan tililtä verottajalle, ei se enää koskaan tuota sijoittajalle mitään. Jos tekee yhteen sijoitusasuntoon 5000 € maksavan remontin, voi vähentää remontin kustannuksen verotettavasta tulosta, jolloin maksaisikin vain 1500 € pääomatuloveroa. Jos tämän 5000 € remontin ansiosta pystyy korottamaan asunnon vuokraa 25 €/kk, on remontin “vuokratuotto-%” 6 %. Edellä kirjoituksessa esitettyjen mallien mukaisesti tämä 1500 € ei ole sijoittajan omaa rahaa vaan 0-korkoista verottajan rahaa, jonka maksua verottajalle sijoittaja vain siirtää tulevaisuuteen. Eli omaa pääomaa sijoittaja käyttää remonttiin 3500 €, jolloin sijoitetun pääoman tuotto onkin lähes 9 %. Jos taas käyttää verottajan rahaa 1500 €, pankin rahaa 3000 € ja omaa rahaa 500 €, tuotto onkin jo 60 %. Ja tietysti 25 € vuokrankorotuksesta osalla lyhennetään 3000 € pankkilainaa eli vuokralainen lyhentää myös remonttiin otettua lainaa, joka kohdan “lainanlyhennysten tuoma arvonnousu” mukaisesti edelleen kasvattaa tuottoa. Lainanhoitokulujen jälkeen positiivista kassavirtaa jää 7-8 €/kk, joka vielä tuottaa 500 € sijoitetulle pääomalle vuodessa mukavat 20 %. Olen toistanut tätä mallia muutaman vuoden ja se on toiminut erinomaisesti.
Nyt lukijan täytyy ymmärtää, että kaikki tämä toimii vain, jos remontti nostaa asunnon arvoa uuden vuokralaisen silmissä siten, että hän on valmis maksamaan 25 € kuukaudessa korkeampaa vuokraa. Jos et omaa sisustussilmää, mene rautakaupan tapetti- tai maaliosastolle, etsi käsiisi naispuolinen myyjä ja pyydä häneltä ehdotusta laminaatista, tapetista ja maaleista. Kerää ne yhteen ja pyydä 5:ltä ohikulkevalta asiakkaalta mielipide. Jos kaikki ihastelevat, kirjoita myyjän nimi muistiin. Omasta mielestäni omaan hieman sisustussilmää ja toimin silti näin.
Mikäli sijoitusasunto on karmea murju, ja sellaisia on paljon, saattaa olla, että vuokralaiset vaihtuvat tiheään ja asunto on tyhjillään 1-2 kk vuokralaisten välillä. Jos remontin avulla vuokralaiset saa pysymään pidempään ja asunto menee nopeammin vuokralle, on tuotto edellä esitettyä suurempi, vaikka vuokraa ei korottaisi yhtään. Huonokuntoisen asunnon vuokraus saattaa kannattaa välittömästi ostohetken jälkeen, koska oston yhteydessä tehdystä remontista ei saa ylläkuvattua verohyötyä, koska remontin kustannuksia ei saa vähentää vuokratuloista. Mikäli ostamani asunto on vuokrauskelvoton, teen alkuun mahdollisimman pienen remontin vain asunnon vuokrauskelpoiseksi saattamiseksi.
Remontti luonnollisesti kasvattaa myös asunnon arvoa, joka taas kasvattaa sijoitetun pääoman tuottoa. Minulla ei ole toistaiseksi ollut tarvetta selvittää, voiko asuntoon tehdyllä remontilla käytännössä korottaa asunnon vakuusarvoa. Jos jollain lukijalla on kokemuksia tästä, lisää tieto kommenttikenttään. Pankkiyhdyshenkilölleni näytän kyllä kuvia asunnoista remontin jälkeen eikä siitä ainakaan haittaa ole ollut rahoitusneuvotteluissa. Fiksu pankkihenkilö kyllä tajuaa, että hyväkuntoinen asunto menee nopeasti vuokralle, jolloin sijoittajalle kertyy tuloja, joilla lainoja hoidetaan. Hän myös tajuaa, että hyväkuntoiset yksiöt on helppo realisoida, jos kaikki menisi pieleen ja pankki joutuisi vakuuksia realisoimaan.
Toinen tapa hyödyntää veroetuja on vaikuttaa aktiivisesti taloyhtiön tekemien remonttien rahoitussuunnitteluun. Muistuttelen isännöitsijöitä ja hallitusten puheenjohtajia säännöllisin väliajoin siitä, että taloyhtiön remonttien kerättävät vastikkeet rahastoimisen sijaan tuloutettaisiin taloyhtiön kirjanpidossa. Asiasta löytyy Isännöintiliiton ja Suomen Vuokranantajat ry:n yhdessä tekemä ohjeistus, jonka linkkiä lähetän sähköpostilla isännöitsijöille. Näin vastikkeet saadaan vuokratuloista vähennyskelpoisiksi. Itse kassavirtaan sillä on neutraali vaikutus mutta pankkitilille jää enemmän rahaa, koska kassavirrasta maksettavat verot pienenevät tuloutettavan vastikkeen verovähennyskelpoisuuden ansiosta. Rahastoitavat vastikkeet kasvattavat hankintamenoa ja verovähennyshyödyn saa, usein inflaation rankasti syömänä, vasta asuntoa myydessä. Koska taloyhtiöiden ei ole tarkoitustakaan tehdä verotuloja kerryttävää voittoa, toivon, että tämän kenellekkään lisäarvoa tuottamattoman pyörittämisen poistaminen on osana normien purkua ja toiminnan tehostamista. Parhaiten tämä asia on yleensä hoidettu kerrostaloissa, jotka ovat sijoittajien omistuksessa.
Lainanhoitokulujen lasku kassavirran kasvattamisessa vrs. inflaation tuoma lisähyöty
Jos olisin kirjoittanut tätä tekstiä 5 vuotta sitten, otsikkona olisi ollut “3 kuukauden euribor-korkojen hyödyntäminen sijoituslainoissa”. Muutaman kuukauden poikkeusta lukuunottamatta 3 kuukauden euribor on ollut aina alle 12 kuukauden euriborin. Uudet lainat otin ja ehdin muuttamaan lähes kaikki vanhat lainani 12 kk euriborista 3 kuukauden euriboriin sidotuksi, kun se vielä oli mahdollista. Tämä muutos on tuonut mukavan kassavirtaparannuksen viimeisten vuosien aikana. Oman käsityskykyni mukaan mittavaa potentiaalia korkojen edelleen laskemiselle ei enää ole ja laskevien korkojen lisähyöty asuntosijoitussalkun kassavirran parantamisessa on minimaalinen.
Jos unohdetaan kaikki negatiiviset vaikutukset, velkavipua hyödyntävän asuntosijoittajan paras kaveri ainakin teoriassa on uutta rahaa markkinoille suoltava keskuspankki yrityksissään saada kasvua aikaiseksi, jonka seurauksena inflaatiokin kiihtyisi. Käytännössä tämä ei toistaiseksi ole onnistunut. Mediassa kehutaan kilpaa matalaa korkotasoa mutta juuri kukaan ei vaivaudu tarkentamaan, että velkavivuttavalle asuntosijoittajalle inflaatio olisi paljon parempi.
Inflaation kiihtyessä korot nousevat, hinnat nousevat, vuokrat nousevat, palkat nousevat mutta sijoituslainan pääoma ei nouse. Mikäli lainat on sidottu 3-12 kuukauden euriboreihin ja inflaatio lähtee nousuun, menettää osan tämän kyydin riemuista kohonneina korkokustannuksina. Mikäli lainat ovat kiinteäkorkoisia, pääsee nauttimaan inflaation kyydistä, kun entistä pienempi osa vuokratuloista menee lainanhoitokuluihin eli inflaatio ns. syö lainoja.
Alkukesästä 2015 järjestelin lainasalkkuni uudestaan siten, että aikaisemmin 100 %:sti lyhyisiin korkoihin sidottu lainasalkkuni on nyt 80 %:sti kiinteäkorkoinen seuraavat 10 vuotta. Toistaiseksi virallisesta inflaatiosta ei ole ollut mitään merkkejä (vuokrien ja asumisen kulujen noususta tätä ei tosin voi päätellä) mutta 3-4 vuoden kuluttua voi jo arvioida, kuinka hyvä tai huono liike kiinteään korkoon sitominen oli. Suomessa en ole juuri kuullut kenenkään tällaista liikettä suosittelevan eli itseäni saan syyttää, jos menee pieleen. USA:ssa monet asuntosijoittajat suosittelevat ennätysalhaisen korkotason hyödyntämistä sitomalla lainat kiinteään korkoon.
Yhteenveto
Monilla on virheellinen käsitys siitä, että vuokralaisen maksamat vuokrat jäävät vastikkeiden maksun jälkeen lokoisaa elämää viettävän vuokranantajan tuhlattavaksi. Näin käy ainoastaan, jos asunnot on ostettu käteisellä. Harvalla vain on 1-2 miljoonaa euroa käteistä asuntoihin sijoitettavaksi. Passiivisista tuloista pääsee nauttimaan vasta, kun asuntojen ostamiseen otetut lainat on maksettu pois. Siihen kuluu helposti 20-30 vuotta, jona aikana vuokranantajan pankkitilille lopullisesti jäävät rahat eivät suinkaan mahdollista leveää elämää ja nekin usein sijoitetaan uudelleen remontteihin tai seuraavaan asuntoon. Näistä syistä asuntosijoittaminen ei ole nopea tie rikastumiseen vaan hidas mutta suhteellisen varma tie vaurastumiseen. Tätä vaurautta voi kasvattaa tehokkaasti käyttämällä velkavipua viisaasti ja kasvattamalla kassavirtoja vuokraustoimintaa parantamalla ja siirtämällä verojen maksua tulevaisuuteen sijoittamalla lisäarvoa tuoviin remontteihin.
Vielä lopuksi pari käsitettä lukijoiden pohdittavaksi
Sijoitetun pääoman tuotto-% = (arvonnousu + arvonnousu ostohetkellä + lainan lyhennykset + kassavirta) / sijoitettu pääoma
Oman pääoman tuotto-% = (arvonnousu + arvonnousu ostohetkellä + lainan lyhennykset + kassavirta) / oma pääoma
Sijoitettu pääoma on aina se rahamäärä, jonka on omaa (ei siis pankin) rahaa sijoittanut. Ensimmäisen sijoitusasunnon ostohetkellä sijoitettu ja oma pääoma ovat sama. Ajan kuluessa arvonnousut ja positiivinen kassavirta kasvattavat omaa pääomaa. Oman pääoman tuotto-% heikkenee, ellei sitä sijoita uudestaan. Kassavirta on käteistä rahaa ja helposti sijoitettavissa uudelleen. Arvonnousujen kautta tullut oma pääoma vapautetaan sijoitettavaksi myymällä (muista pääoman osamenetys lopullisesti verottajalle) tai hyödyntämällä se vakuusarvona, jota vastaan otetaan lainaa.
Asuntosijoittamisen suosio on kasvanut viime vuosina. Arvonnoususta ja vuokratuotosta kirjoitetaan paljon, jopa siinä määrin, että vuokratuotosta esiintyy useita eri laskentakaavatulkintoja. Arvonnousu käsitetään liian suppeasti asunnon tulevana markkinahinnan nousuna, vaikka se onkin vain yksi oman pääoman kasvattamisen komponenteista ja ainoa, johon sijoittaja ei välittömästi voi vaikuttaa ja on sellaisena spekulatiivinen. Positiivisen kassavirran merkitystä sekä sijoitetun ja oman pääoman käsitteitä tai maksettujen verojen vaikutusta ei valtaosassa kirjoituksia avata.
Asuntosijoittaminen on hidas tie vaurastumiseen. Jos olet 20-40-vuotias, on asuntosijoittaminen erinomainen keino kohti taloudellista riippumattomuutta jo ennen eläkeikää ja taloudellisista huolista vapaita eläkepäiviä. Jos ikää on jo kertynyt enemmän, tarjoaa asuntosijoittaminen pääoman suojaa ja positiivisen kassavirran kautta lisätuloa ja -eläketurvaa. Yritän tässä kirjoituksessa avata omia näkemyksiäni siitä, mistä asuntosijoittamisen tuotot tulevat ja mihin oikeasti pitäisi kiinnittää huomiota. Otan mielelläni vastaan kommentteja sekä korjaan ja täydennän kirjoitusta.
Varallisuuden kasvattaminen asuntosijoittamisella jakaantuu kahteen komponenttiin ja nämä ovat
- oman pääoman kasvattaminen, joka suoraan kasvattaa varallisuutta ja
- kassavirran kasvattaminen, jota voi käyttää elämiseen, uudelleensijoittamiseen tai lainojen lisälyhentämiseen, joka kiihdyttää oman pääoman kasvua
Omassa asuntosijoitustoiminnassani jaan oman pääoman kasvattamisen tarkastelun
- tulevaisuuden arvonnousuun
- ostohetken arvonnousuun ja
- lainanlyhennyksiin perustuvaan arvonnousuun
Jos asuntosijoittamista opiskelee lähinnä suomalaisia kirjoituksia lukemalla, saa yliannostuksen optimismia historiaan perustuvasta tulevaisuuden arvonnoususta, kun taas ostohetken ja lainanlyhennyksiin perustuvat arvonnousut jäävät ylimalkaisesti kuvatuiksi, jos niitä mainitaan ollenkaan.
Kassavirran kasvattamisen komponentit jaan
- vuokratulojen nousuun (vuokrankorotus, vuokrausasteen maksimointi)
- lainanhoitokulujen laskuun
- veroetujen hyödyntämiseen (vuokratason nosto, vastikkeiden kirjanpidollinen käsittely)
Lisäksi pyrin seuraamaan talouden yleiskehitystä arvioidakseni inflaation kehitystä ja sopivien korkokantojen käyttöä asuntosijoittamisessa.
Tulevaisuuden arvonnousu
Suomen Vuokranantajat ry on teettänyt hyvän selvityksen “Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina 2015-2019” Selvityksessä on ennustettu eri kaupunkien asuntojen tulevia arvonnousuja. On tärkeää muistaa, että nämä ovat ennusteita ja selvityksessä esitetyt arvonnousut eivät varsinkaan nykyisessä taloustilanteessa ole itsestäänselvyyksiä. Omassa sijoitusfilosofiassani tällainen arvonnousu on “spekulatiivista” eikä ole miltään osin mukana laskelmassa, jonka pohjalta sijoituspäätöksiä teen. Toki on tärkeää arvioida tulevaa arvonnousu- tai laskupotentiaalia ja arvonnousun toteutuminen on erinomainen lisäbonus, josta itsekin olen päässyt nauttimaan.
Esimerkkinä mainitsen Helsingin Lauttasaaressa olevan sijoitusyksiöni, josta olen aikaisemminkin kirjoittanut. Ostin kyseisen yksiön vuonna 2004 hintaan 74 500 €, kun sen markkinahinta tänä päivänä on noin 145 000 € eli arvonnousua on tullut 70 500 €, vajaat 100 %. Jos olisin ostanut asunnon käteisellä, voisin inflaatiokin huomioiden olla ihan tyytyväinen sijoitukseeni. Voiko päätellä, että olen taitava asuntosijoittaja, koska olen onnistunut saamaan 70 500 € arvonnousun yhdestä pikkuasunnosta? Ei voi. Omat toimenpiteeni eivät juuri mitenkään ole vaikuttaneet tähän arvonnousuun.
Velkavivun käyttö tekee asuntosijoittamisesta erittäin houkuttelevan, kunhan ensin on opiskellut, miten se toimii ja miten pitää varautua, jos asiat eivät mene, kuten ostohetkellä on olettanut. Jos esimerkin asunnon olisi ostanut 70 %:in velkavivulla, olisi 22 200 €:n sijoitetulla pääomalla saanut arvonnousuna täysin saman 70 500 € eli arvonnousu olisikin ollut vajaat 320%. Miksi näin?
Sijoittamalla 30 % omaa pääomaa pääsee kiinni 100 %:iin arvonnoususta.
Kyseisen esimerkin asunnon ostin 100 %:in velkavivulla eli sijoittamalla 0 € omaa pääomaa olen saanut 70 500 € arvonnousun, jolloin periaatteessa tuotto on ääretön. Lukijan on tärkeää ymmärtää, että kokonaisvelkaantumisasteeni ei suinkaan ollut tuo 100 % vaan ostaessani ym. asunnon olin palkkatöissä ja minulla oli jo kertynyttä varallisuutta ja käteispuskureita eli olin varautunut esim. tilanteeseen, jossa minut olisi irtisanottu työpaikastani. Lisäksi pitää muistaa, että tuolloin oli mahdollista saada 25-30 vuoden sijoituslainoja, jolloin lainanhoitokustannusten kassavirtarasite oli 15-20 vuoden laina-aikaa selvästi pienempi.
Ostaisinko samasta hyvästä taloyhtiöstä tänä päivänä samanlaisen sijoitusasunnon markkinahintaan? En missään tapauksessa. Arvonnousun ollessa 100 % on saman ajanjakson aikana vuokra noussut vain noin 50 % eli tämän kohteen hinta on noussut kaksinkertaisesti vuokraan nähden. Vastikkeen nousu ja sijoituslaina-aikojen lyhenemisen vaikutus kalkyyliin, ennätysmatalasta korkotasosta huolimatta, johtaa lopputulokseen, jossa kassavirta olisi reilusti negatiivinen. En edes spekulatiivisessä mielessä pysty näkemään mahdollisena sellaista tulevaisuuden arvonnousua, joka tekisi vastaavasta sijoituksesta tänä päivänä järkevän.
Pitäisikö asunto myydä ja kotiuttaa voitot, kun markkinahinnalla laskettu vuokratuotto on huono? Mikäli minulla olisi selkeä näkemys, että asunnon arvo olisi huipussaan tai pikemminkin, että sitä uhkaisi merkittävä arvonalennus, myisin asunnon. Myynnin yhteydessä myyntivoitosta menisi 30-33 %:in vero ja tämä summa olisi lopullisesti pois varallisuudestani eikä enää tuottaisi mitään. Vaihtoehtoinen tapa kotiuttaa arvonnousu on käyttää tämän asunnon kasvanut vakuusarvo uuden sijoituslainan vakuutena, jolloin arvonnoususta pystyy vapauttamaan 70-75 %.
Ostohetken arvonnousu
Pidän siis tulevaisuuden arvonnousua spekulatiivisenä enkä huomioi sitä sijoituskalkyylissäni. Sen sijaan ostohetken arvonnousu on sijoitusfilosofiani kulmakiviä. Ostohetken arvonnousu tarkoittaa sitä, että asunto ostetaan alle markkinahinnan. Tällöin ostohinnan ja markkinahinnan välinen erotus on välitöntä arvonnousua. Yksinkertaisimmillaan alle markkinahinnan ostaminen tapahtuu ostamalla suoraan omistajalta välittäjän palkkion suuruisella alennuksella markkinahintaan nähden. Toinen hyvä aktiivisen verkostoitujan keino on ostaa “isoilta kavereilta” eli kokonaisia kerrostaloja ostavilta sijoittajilta, jolloin varsinkin useamman asunnon ostamisella pääsee isompiin alennuksiin. Tästä on hyvä kirjoitus “Osta, vuokraa, vaurastu” -blogissa. Itsellänikin kolme viimeisintä ostostani on tällaiselta sijoittajalta.
Oma pyrkimykseni on ns. “motivoituneiden myyjien” löytäminen, jonka yhteen kategoriaan kerrostaloja ostavat ja palasina eteenpäin myyvät sijoittajatkin voidaan laskea. “Motivoituneet myyjät” ansaitsee jatkossa oman blogikirjoituksensa mutta yksinkertaisesti he ovat sellaisia myyjiä, joilla on joku ongelma, jonka ratkaisemisen vastineeksi he ovat valmiita myymään asunnon jopa reilusti alle markkinahinnan. Nämä eivät ole tilanteita, joissa härski asuntosijoittaja huijaa “low ball” -tarjouksella ymmärtämättömän myyjän myymään asunnon pilkkahinnalla. Itse kerron aina minulle asuntoaan tarjoavalle myyjälle, että parhaimman hinnan saa myymällä asunnon omistusasujalle julkisessa myynnissä itse tai välittäjän apua käyttäen. Aina tämä ei vain ole myyjälle mahdollista tai ei ole myyjän haluama vaihtoehto ja silloin kyseessä voi olla ns. “motivoitunut myyjä”.
Esimerkkinä ostin asunnon reilu vuosi sitten toiselta asuntosijoittajalta. Hänellä oli toinen sijoituskohde valmiina, jota varten hän tarvitsi tietyn summan käteistä. Tämä summa piti olla hänen tilillään viikon päästä. Asunnossa oli pitkäaikaiset vuokralaiset 6 kuukauden irtisanomisajalla ja jostain syystä sijoittajamyyjä oli jättänyt vuokrankorotukset tekemättä, jolloin asunnon vuokratuotto oli alhainen. Lisäksi myyjälle oli tärkeää, että vuokralaiset saisivat jatkaa asunnossa asumista. Minulla oli rahoitus valmiina ja myyjän ollessa myös sijoittaja pääsimme nopeasti sopimukseen, millä tuottotasolla kaupat tehdään. Sain ostettua asunnon noin 25 % alle markkinahinnan, jolloin välitön arvonnousu oli osto- ja markkinahinnan välinen erotus.
Myyjälle tärkeitä tekijöitä olivat:
- huoli kaupan ja maksun toteutumisesta viikon sisällä
- huoli, että vuokralaiset saisivat jatkaa asunnossa vuokralaisina
Onnistuin vakuuttamaan myyjän, että pystyisin vapauttamaan hänet näistä huolista ja vastineeksi hän oli valmis myymään asunnon reilusti alle markkinahinnan ja oli tyytyväinen kauppojen synnyttyä. Hän oli esimerkki “motivoituneesta myyjästä”. Tämä esimerkki on oman blogipostauksen arvoinen case enkä siksi mene tässä tarkempiin yksityiskohtiin.
Koska esimerkin asunto sijaitsee pääkaupunkiseudulla, sen vakuusarvo määritellään markkinahinnan perusteella. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että asunnon osakekirjoja vastaan saan heti pankista asunnon ostamiseen käyttämäni summan uutta lainaa. Lukijan täytyy sisäistää, että asunnon ostamiseen käytetyt rahat eivät tulleet tyhjästä vaan rahoitus oli järjestelty etukäteen pankin kanssa, jolloin vakuutena käytettiin jo omistamani asuntosijoitussalkun vapaata vakuusarvoa.
Ostetun asunnon omarahoitusosuus tuli siis teoriassa katettua alennuksella. Ostetun asunnon vakuusarvo hyödyntäen minulla oli kaupan jälkeenkin edelleen samansuuruinen summa euroja käytettävissäni seuraavan asunnon ostoon. Koko asuntosijoitussalkkuni velkavipu-% kasvoi eikä se voi eikä sen kannata antaa kasvaa liian suureksi.
Kirjoituksen toisessa osassa selitetään, miksi kassavirta on vuokratuottoa tärkeämpi tunnusluku. Sen jälkeen käydään läpi, miksi lainan lyhennykset ovat arvonousua. Lopuksi tarkastellaan, miten veroetuja hyödynnetään tuoton parantamiseksi.
Jätä kysymyksiä tai kommentteja, joihin pyrin vastaamaan viimeistään kirjoituksen toisessa osassa.
Ostan Asuntoja YouTube: Miksi asuntosijoittaminen on paras sijoittamisen muoto – 10 kohtaa? YouTube #49
Asuntosijoittajan arkeen kuuluu luonnollisesti ostokohteiden etsimistä, rahoituksen järjestämistä, tarjousten tekoa, remonttiprojekteja ja vuokranantajana toimimista. Näihin liittyviä taitoja kannattaa kehittää jatkuvasti opiskelemalla, verkostoitumalla ja vaikkapa kokeneemman mentorasuntosijoittajan virheistä oppimalla.
Välillä kannattaa laajentaa katsantokantaa ja seurata yleisen talouskehityksen suuntia. Itse käytän aikaa myös maailman taloustilanteen seuraamiseen ja nyt erityisesti korkokehitykseen. Rahanpainokoneet ovat laulaneet punaisina eri mantereilla ennennäkemättömällä tavalla keskuspankkien yrittäessä saada inflaatiota aikaiseksi siinä onnistumatta. Mikäli sijoitat kasvukeskuksissa oleviin asuntoihin 3-4 %:in tuotoilla velkavipua hyödyntäen lyhyisiin korkoihin sidottuja lainoja käyttäen, suosittelen, että teet samoin.
Kirjoitin Kiinteistölehden blogiin jutun ”Sijoitusasuntomarkkinoilla kaikki hyvin – tai sitten ei”. Jutulla pyrin välittämään ydinviestinäni sen, että asuntosijoittamisella nopeaa ja helppoa rikastumista hakeva ei Suomen nykymarkkinassa helposti siinä onnistu. Nyt ”hyvän diilin” tekeminen vaatii keskimääräistä enemmän työtä.
Uusi Suomi lainasi Kiinteistölehden blogijutustani epäoleellisimpia kohtia omaan juttuunsa. Esimerkiksi viittaukseni uusien yksiöiden kylpyhuoneiden esteettömyysvaatimuksista ei ole kannanotto niiden puolesta tai niitä vastaan. Asuntosijoittajan kannalta kaavoitusvaatimukset vaikuttavat uudisrakentamisen kalleuteen ja volyymiin. Mikäli niitä löysennetään, voi sillä olla seurannaisvaikutuksia uudistuotannon volyymiin ja kustannustasoon ja sitä kautta vanhojen asuntojen hintoihin ja tarjontaan vuokramarkkinoilla. Tätä kannattaa asuntosijoittajan arvioida kylmän viileästi.
”Ostan Asuntoja” -blogia lukemalla saa yhden asuntosijoittajan näkemyksiä, jotka eivät suinkaan ole absoluuttisia totuuksia vaan edustavat välillä jopa ”vastavirtaan kulkijan” ajattelua. Blogikirjoitukseni jälkeen on aihetta sivuavia hyviä juttuja julkaistu mm. ”Osta, vuokraa, vaurastu” -blogin ja Marko Kaarton toimesta, joita suosittelen.
Onko sinulla joitain hyviä keinoja löytää kannattavia ostokohteita nykymarkkinassa? Kannattaako mielestäsi edelleen ottaa kaikki irti matalista koroista vai olisiko aika vaihtaa osa lainoista kiinteään korkoon?
Oheisen kuvan mukaisessa kunnossa olevia asuntoja näkee lehtien kauhujutuissa mutta ne eivät ole vuokranantajan arkipäivää vaan harvinaisia poikkeuksia, joiden osumista omalle kohdalle voi yrittää välttää toisten kokemuksia hyödyntämällä.
Kirjoitin Kiinteistölehden blogiin jutun ”Vuokranantajan tyypilliset karikot ja miten ne vältetään”. Keräsin kirjoitukseen 8 kokemattoman vuokranantajan mahdollista karikkoa ja miten niitä voi pyrkiä välttämään. Itsekin olen useamman kerran näihin kareihin pohjaa kolhinut ja joskus rysäyttänyt pahemminkin.
Kirjoitukseni tarkastelee asiaa vuokranantajan näkökulmasta. Tärkeää on muistaa, että valtaosa vuokralaisista on ihan tavallisia ihmisiä ja hyviä vuokralaisia. Samalla tavalla valtaosa vuokranantajista on hyviä vuokranantajia. Jonkun toisen kirjoituksen aiheena voisi olla ”Vuokralaisen tyypilliset karikot ja miten ne vältetään” ja sellainen kirjoitus voisi olla opettavainen myös meille vuokranantajille. Jos joku sellaisen on jo kirjoittanut, saa mielellään laittaa minulle tiedoksi.
Pyrin kehittämään ja automatisoimaan oman asuntosijoitustoimintani prosesseja jatkuvasti, jotta minulla jäisi enemmän aikaa lisäarvoa tuottaviin toimintoihin kuten ostokohteiden etsimiseen, rahoituksen järjestämiseen, verkostoitumiseen ja oman osaamiseni kehittämiseen.
Onnistuu.fi on sähköinen allekirjoituspalvelu, johon tunnistaudutaan pankkitunnuksilla. Olen käyttänyt palvelua valtakirjojen, kauppakirjojen ja vuokrasopimusten allekirjoittamiseen. Palvelulla allekirjoitettu valtakirja kelpaa pankissa ja edustajani on mm. nostanut sillä rahaa tililtäni ja maksanut asuntokaupan puolestani.
Omistan asuntoja useammalla paikkakunnalla, jolloin taloyhtiön kokouksiin osallistuminen vaatii vähintäänkin matkustamista ja usein vielä odottelua, kun osallistujat saapuvat myöhässä. Usein osallistuminen ei edes onnistu, vaikka asuntosijoittajana ymmärrän, kuinka tärkeää se olisi.
Harri Koponen (@HarriKoponen) kirjoitti onnistuu.fi blogiin, miten taloyhtiön kokouksiin voi osallistua etänä tai miten ne järjestetään verkossa. Moni muukin jakoi Twitterissä rohkaisevia kommentteja, miten he näin jo toimivat.
Aion (taas) häiriköidä joukkoa isännöitsijöitä ja yrittää puskea omalta osaltani asiaa eteenpäin.
(Kiitos Harri Hurulle @ostanasuntoja / Twitter aiheen herätteestä!)
Ihmisten liikuttelu paikasta toiseen pelkästään sitä varten että he voisivat jutella muodollisesti keskenään ja saada muutaman päätöksen aikaan on ajatuksena varsin passé. Itse asiassa, yhdessä paperin edestakaisin lähettelyn kanssa se on yksi niistä asioista, joita digitalisoituminen ansaitusti vähentää. En ole ainoa, joka haluaa vapauttaa kalenteristaan mahdollisimman suuren oman oman huvin ja hyödyn tarpeisiin.
Yksi toistuvista riesoista on erilaisten, usein pääosiltaan hallinnollisten kokousten sitoma aika ja energia. Asunto-osakeyhtiöt ja niiden hallitukset ovat tästä selkeä esimerkki. Äärimmäinen valtaosa työstä tehdään valmistelussa ja muutenkin kokouksen ulkopuolella, mutta kokoukset on pakko pitää niin lakisääteisistä syistä kuin toisinaan valtuutuksen saamiseksi toimenpiteille. Miten yhdistää välttämättömyys ja fiksuus?
Edelläkävijöinä kokousten digitalisoimisessa ovat olleet kansainväliset yritykset. Kun lentolippu maksaa satasia tai tonneja, ja matkustajan ajasta on ylikysyntä, on ollut pakko järjesteää videoneuvotteluyhteyksiä, verkkokokouksia ja muita tehostavia työkaluja. Suomessa, jossa Internet-yhteyksien laatu on kautta linjan todella hyvä, ja käytöstä ei makseta jokaisen…
View original post 956 more words
Ostan Asuntoja 