Sijoitusasunnon remonttipäiväkirja – osa #4 Asunto vapautuu ja purkutyöt alkavat – Blogi #15

Sijoitusasunnon remonttipäiväkirjan aikaisemmat kirjoitukset ovat “Osa #1 Budjetointia”, ”Osa #2 Suunnittelua ja hankintoja” ja ”Osa #3 Keittiökalusteiden ja -koneiden tilaus ja asunnon listaus”. Kirjoituksissa käydään läpi yhden asunnon remontti asuntosijoittajan näkökulmasta.

Päivä 10 – pääsy asunnolle

Vuokralainen oli iltaan mennessä tyhjentänyt asunnon muutamaa pikkutavaraa ja loppusiivousta lukuunottamatta. Pääsin ottamaan kattavat mitat sekä pohjapiirustusta että laminaatti- ja tapettitilausten tarkentamista varten. Positiivisten yllätysten puolelle kirjautui jääkaappi, joka oli alle 2 vuotta vanha ja siistissä kunnossa. Vuokralainen, asunnon entinen omistaja, oli uusinut jääkaapin ennen asunnon myyntiä minulle. Jääkaappi oli mennyt rikki ja hän oli järjestänyt takuuseen uuden.

Olimme remonttimiehen kanssa ensimmäisellä käynnillä huomanneet, että keittokomeron ikkunan alla ei ollut patteria. Asunnon tyhjentämisen jälkeen puuttuva patteri löytyi toiselta seinältä kohdasta, johon keittiösuunnitelman mukaan oli tulossa uusi laatikosto ja jääkaappi. Patterin termostaatti työntyi seinästä ulospäin 14cm.

Patterin venttiili ennen

Toinen yllätys oli, että eteisen kiinteiden vaatekomeroiden taakse muodostuvaan alkoviin olisi mahtunut maksimissaan 197cm pitkä sänky.

Keittokomerosta eteiseen päin

Eräästä aikaisemmasta remontista oppineena naputin jokaisen kylpyhuoneen seinä- ja lattialaatan läpi. Kaikki olivat hyvin kiinni alustassaan. Saumaukset ja saniteettisilikonit olivat hyvässä kunnossa. Toisessa asunnossa en tarkistanut kuin lattian ja seinän alaosan sekä läpivientien laatat. Kun remontin lopussa maalattiin kylpyhuoneen kattoa, huomattiin, että seinälaatat olivat 3-4 ylimmän laattarivin osalta irti taustastaan. Kyseessä ei silloin onneksi ollut kosteusvaurio vaan harkkoseinät olivat talon rakennusvaiheessa imeneet kosteuden laatoituslaastista ja laatat irtosivat helposti.

Remonttimiehen lisäksi putki- ja sähkömies olivat lupautuneet hoitamaan osuutensa, joten tein taloyhtiön isännöitsijälle muutostyöilmoituksen. Muutostyöilmoitus ei olisi ollut välttämätön mutta teen sen aina varmuuden vuoksi, jotta isännöitsijä on remontista tietoinen. Mikäli remontin aikana ilmenee putki- tai sähkötöiden osalta ongelmia tai muita kysymyksiä, asiointi isännöitsijän kanssa sujuu joustavammin, kun hän on jo asiasta tietoinen. Laitoin myös rapun ilmoitustaululle tiedon remontin arvioidusta kestosta ja omat yhteystietoni mahdollisia kysymyksiä ja valituksia varten. Selvitin myös isännöitsijältä, mihin peräkärryn voisi jättää purkujätteitä varten ja vahvistin sen parilta naapurilta.

Mikäli käyn paikalla, pyrin aina tutustumaan ja keskustelemaan tapaamieni asukkaiden kanssa. Mahdolliset ongelmatilanteet on helpompi selvittää, kun naapurit ovat tuttuja. Nytkin selvisi, minä päivinä rapussa asuva ambulanssikuski tekee yövuoroa ja meluisat työvaiheet ajoitettiin sen mukaisesti. Lisäksi nämä keskustelut voivat johtaa uusiin kauppoihin tai vuokralaisen löytymiseen.

Loppuillasta yritin löytää iPad:lta sovelluksen, jolla voisi nopeasti tehdä pohjapiirustuksen ottamieni mittojen perusteella. Kolmen tunnin ja neljännen appin olin lähellä luovuttaa. HouseDesign -niminen app oli viides kokeilemani ja sillä pohjapiirustuksen tekeminen onnistui vaivattomasti pienen opettelun jälkeen.

Suunnitelma remontin jälkeen

Päivä 11 – vuokralainen luovutti asunnon avaimet

Vuokralainen luovutti avaimet puolelta päivin ja purkutyöt pääsivät heti vauhtiin. Keittokomeron vanhat kaapit olivat ensimmäisenä peräkärryssä odottamassa poiskuljetusta.

Keittokomero ennen

Keittokomero ennen

Keittokomero ennen

Päivän ikävä yllätys löytyi vaatekomeroiden sisältä. Komeroiden sisäpinnat olivat maalaamatonta lastulevyä. Kaikki hyllynkannattimet olivat puiset ja kiinteät. Komeroiden nopea kunnostaminen ulkopinnat maalamalla ja vetimet vaihtamalla alkoikin näyttämään isolta urakalta. Alkuperäistä kiinteää vaatekomeroa pohjapiirrokseen lisätessä aloin miettimään vaihtoehtona sen purkamista.

Päivä 12 – putkimies ja sähkömies kävivät asunnolla

Remonttimies oli tullut samaan johtopäätökseen kiinteän vaatekomeron purkamisesta. Ennen päätöksentekoa arvioimme vielä työmäärän ja materiaalit. Aikaa olisi mennyt niin paljon, että erotus uuden vaatekomeron hankintakustannukseen jäi pieneksi. 197 cm:n alkovileveys sinetöi päätöksen purkaa komero ja hankkia tilalle liikuteltava pienempi komero. Tämä ratkaisu lisäisi oleellisesti asunnon sisustusvaihtoehtoja, avaruutta ja valoisuutta. Budjetin kannalta molemmat vaihtoehdot olivat huonoja, sillä lisäkustannus oli n. 200 €. Olisinpa avannut yhden komeron asuntoa ostaessani!

Eteisen komerot ennen

Eteisen komerot sisäpuolelta

Seuraavaksi putkimies kävi asunnolla. Hän ehdotti patterin termostaatin kääntämistä alaspäin seinän myötäisesti. Tämä helpolta tuntuva työvaihe kannattaa jättää putkimiehen tehtäväksi, sillä vanha termostaatti voi hajota helposti. Muistimme aikaisemmin tehneemme samanlaisen tempun toisessa asunnossa, jossa ovi otti kiinni tuulikaapin termostaattiin. Ongelma ratkaistu nopeasti. Keittiön pöytätasoon asennettaisiin lisäksi ilmanvaihtoritilä.

Tiskipöydän irrottaminen huolestutti putkimiestä huomattavasti enemmän. Vanhat valurautaputket “holvaantuvat” lähes umpeen ja tässäkin tapauksessa jäljellä oli sormen kokoinen reikä vedelle. Jos tämä ”holvaus” irtoaa, se voi tukkia viemäriputken kerrosta alempaa. Tämän ehkäisemiseksi irrotus tehtiin varovasti ja viemäri imuroitiin kaikesta moskasta niin pitkälle kuin mahdollista.

Keittiön valurautaviemäri

Purkutyöt jatkuivat koko päivän. Ilta päättyi sähkömiehen käyntiin asunnolla. Koska kyseessä on vanha talo, sähköasennukset ovat sen ajan määräysten mukaisia. Sähkömies oli ensin huolissaan sulakkeiden riittävyydestä kaikille koneille mutta pienen mietinnän ja selvittelyn jälkeen ratkaisu löytyi. Liedelle varattiin yksi sulake, kattolampun sulakkeen kautta saatiin osa ja loput sähköt huoneen ja keittokomeron väliseinästä olevasta aikaisemmin suljetusta pistorasiasta, johon johdot tulivat kolmannesta sulakkeesta. Sähkötöiden budjetti tuplaantui mutta sähköturvallisuus ei ainakaan huonontuisi remontin seurauksena.

”Sähköpääkeskus”

Aikaisemmat “annetaan vuokralle” -nettilistaukseni olivat tuottaneet vain yhden yhteydenoton. Päivitin pohjapiirrossuunnitelmaa kiinteän komeron purkamisella ja listasin asunnon myös vuokraovi.com -palveluun.

Yhteenveto asuntosijoittajan näkökulmasta:

• Kun asunto vapautuu, ota kaikki mitat ja tee pohjapiirustus asunnosta. Mitä enemmän sijoitusasuntoja omistat, sitä vaikeampi on muistaa kaikkien asuntojen pohjia. Kannattaa lisätä pohjapiirustus ”annetaan vuokralle” -ilmoitukseen. Tarkista märkätilojen saniteettisilikonit ja laattojen kiinnitys naputtelemalla kaikki läpi. Irtonaiset laatat voivat olla merkki kosteusvauriosta. Tarkista pistorasioiden ja valokatkaisijoiden sekä keittiökoneiden toiminta.
• Tee tarvittavat ilmoitukset taloyhtiölle. Informoi naapureita ja jätä yhteystietosi ilmoitustaululle mahdollisia yhteydenottoja varten. Tästä ei ole koskaan ollut mitään haittaa ja useamman kerran paljon hyötyä. Kun tutustut naapureihin, heiltä voit myös kysellä, minkälaista elämää omistamassasi vuokra-asunnossa vietetään.
• Pyri järjestämään sähkö- ja putkimiehet asunnolle mahdollisimman aikaisessa vaiheessa, jotta purkutyöt voidaan vielä loppuun ja remonttisuunnitelma voidaan tarvittaessa päivittää.

Mitkä ovat suurimmat, positiiviset ja negatiiviset, yllätykset, jotka olet sijoitusasuntoasi remontoidessa kohdannut?

Marko Kaarto kirjoitti blogissaan hyvän tarinan eräästä ostokohteestaan ja sen remontista.

Seuraavaksi osa #5, jossa purkutyöt valmistuvat (tai niin ainakin suunniteltiin).