Sijoitusasunnon remonttipäiväkirja – Osa #1 Budjetointia – Blogi #12

Keväällä 2011 sain puhelinsoiton potentiaaliselta myyjältä, joka harkitsi asuntonsa myymistä haluten jatkaa siinä vuokralaisena. Kävin katsomassa asunnon sekä kuuntelin omistajan tilannetta ja toiveita. Hän sulatteli asiaa vuoden ja soitti uudelleen, jonka jälkeen teimme kaupat ja allekirjoitimme vuokrasopimuksen. Nyt, kesällä 2014, sain soiton ja hän kertoi suunnitelmistaan muuttaa.

Olin ostanut asunnon peruskuntoisena ja ajatuksella, että myyjän irtisanoessa vuokrasopimuksen, asuntoon tehtäisiin täysi pintaremontti. Tämä remontointitarve oli käyty läpi kaupanteon yhteydessä ja huomioitu kauppahinnassa. Kauppahintaan vaikutti myös myyjän toive siitä, että suullisesti sitoutuisin siihen, etten asuntoa myisi ennen kuin hän siitä muuttaa pois. Kauppahinnaksi sovittiin 6000 € alhaisempi hinta kuin vastaavasta saman talon remontoidusta asunnosta oli juuri saatu.

Julkaisin toukokuussa 2014 kirjoituksen toisesta sijoitusasunnon remontista, jota on käyty lukemassa yli 1400 kertaa. Tällä kertaa ajattelin julkaista remonttipäiväkirjan tyyppisesti yksityiskohtaisen kuvauksen tämän asunnon remontista toivoen, että joku asuntosijoittaja saisi tästä ajatuksia omaan sijoitustoimintaansa tai oppisi tekemistäni virheistä.

Käytän päiväkirjamerkintöjen yhteydessä alkuajankohtana vuokralaisen ilmoitusta vuokrasopimuksen irtisanomisesta. Irtisanomispäivä on siis “Päivä 0”. Vuokralainen ilmoitti irtisanomisen yhteydessä, että hänellä oli uusi asunto toiselta paikkakunnalta jo katsottuna. Sovimme, että palauttaisin osan irtisanomisajan vuokrasta, mikäli hän muuttaisi asunnosta nopeasti, jolloin pääsisin aloittamaan remontin. Tämä oli tärkeää minulle, koska tällä kertaa voisin olla itse paikalla suunnittelemassa remonttia ja tekemässä hankintoja sekä valvomassa työtä. Sähkösopimus siirrettäisiin nimiini välittömästi vuokralaisen poismuuton jälkeen. Vuokralaisen kotivakuutus pysyisi voimassa irtisanomisajan loppuun asti, vaikken ole varma, korvaisiko tämä vakuutus remontin yhteydessä mahdollisesti sattuvia vahinkoja.

Vuokralaisen kanssa sovittiin myös, että asuntoa ei tarvitse siivota, koska remontin yhteydessä pinnat uusittaisiin. Mikäli joissain valokuvissa jälki näyttää epäsiistiltä, se ei johdu vuokralaisesta. Sopimuksesta huolimatta hän imuroi asunnon ja siivosi kylpyhuoneen juuri ennen purkutöiden aloitusta.

Päivä 1 – alustava budjetointi

Olin jo kaupanteon yhteydessä 2012 arvioinut remontin kustannukseksi maksimissaan 6000 €. Nyt laskin budjetin toisella tavalla. Arvioin, että voisin korottaa vuokraa 30-50 €/kuukausi parantamalla asunnon pintojen kuntoa. Tämä tekisi vuositasolla 360-600 € lisää vuokratuloa. Tarkka lukija huomaa, että käyttämäni kerroin on 12. Tämä syystä, että vuokraan itse asuntoni ja vuokrausasteeni on lähes 100 %, josta kirjoitin aikaisemmin.

Olen tehnyt useamman vastaavan remontin viimeisen 24 kuukauden aikana ja saanut keskimäärin n. 15 %:in tuoton remontille.

Tätä budjettia laatiessa käytin 10 %:in tuottoa ja 30 € vuokrankorotusta, jolloin remontti saisi maksaa 3600 €. Koska kyseessä on verottajan termein vuosikorjaus (laminaatti laminaattiin, tapetti tapettiin jne.), voin vähentää korjauskulut maksuvuonna muista vuokratuloista, joka tuo yksinkertaistettuna 30-32 %:in lisäsäästön maksamattomina veroina. Toki parantuneesta vuokratuotosta joudun jatkossa maksamaan veroa mutta tällä tavalla voin ainakin lykätä sitä tulevaisuuteen.

Remontin budjetiksi tuli täten 3600 €. Mikäli pystyisin toteuttamaan remontin halvemmalla, paranisi tuotto luonnollisesti. Mikäli remonttiin menisi 6000 €, päätyisin ostohetken tuottolaskelman tavoitetasoon, joka siis täyttäisi sijoituskriteerini mutta ei toisi välitöntä kannattavuusparannusta.

Yhteenveto asuntosijoittajan näkökulmasta:

• Myyjä, joka haluaa jatkaa vuokralaisena, voi olla erinomainen asuntosijoittajan kannalta; maksimihinta ei ole myyjän tärkein kriteeri, vuokrasuhde ja -maksu alkaa heti, asunnon kunnosta voi arvioida vuokralaisen laatua. Lisävinkki: kysy myyjän kiinnostusta osarahoittaa kauppaa.
• Muista remonttivaraus kauppahintaa määritettäessä. Maalaus, tapetointi ja laminaatin laitto on edullista, keittiö- ja kylpyhuoneremontit maksavat paljon enemmän. Osta, vuokraa, vaurastu -kirjasta löytyy paljon lisätietoa aiheesta.
• Jos teet remontin ennen ensimmäistä vuokralaista, kustannus menee asunnon hankintahintaan ja voit vähentää sen vasta myyntivoitosta. Itse teen remontit vasta vuokralaisen vaihtuessa, jolloin saan välittömän verohyödyn.
• Verohyödyn lisäksi remontti mahdollistaa vuokrankorotuksen. Remontille voi saada 10-20 %:in tuoton.

Seuraavaksi Osa #2, jossa käydään läpi remontin suunnittelua ja hankintoja.