Sijoitusasunnon remonttipäiväkirja – osa #7 Kannattavuustarkastelu – Blogi #19
Omassa sijoitusfilosofiassani on kahdenlaisia sijoituksia; kannattavia ja opettavia. Tämä sijoitus painottuu opettavan puolelle, vaikka onkin edelleen kannattava.
Yhteenveto: Tämä on ollut huonoiten kannattava asuntosijoituskohteeni. Suurin syy: Maksoin liikaa.
Näistä virheistä olen oppinut
Remonttipäiväkirjan 1. osassa kerroin, että olin ostanut asunnon noin 6000 € alle silloisen vastaavan remontoidun asunnon markkinahinnan, jolloin myös arvioin remontin maksimikustannukseksi 6000 €. Ennen remontin aloitusta budjetoin remontin kustannukseksi 3600 €, joka asunnolla käynnin jälkeen tarkentui 200 € ylemmäs. Remontti toteutui kuitenkin maksimikustannukseen 6000 €. Olen tehnyt tässä sijoituskohteessa ainakin seuraavat virheet:
- Maksoin asunnosta liikaa. Ostohetkellä arvioin remontin maksimikustannukseksi 6000 €, joka toteutuessaan söisi kaiken yllätyksiä varten varatun joustovaran ja mahdollisuuden arvonnousun luomiseen remontoimalla.
- En tutustunut ostohetkellä asuntoon riittävällä tarkkuudella. Tarkistuslistalleni on tullut useampi uusi kohta tämän remontin oppien kautta.
- En analysoinut taloyhtiön taloudellista tilannetta riittävästi ostohetkellä. Liian tiukasta taloudenpidosta johtuneet korotetut ja ylimääräiset hoitovastikkeet taloutta tasapainotettaessa ovat syöneet joustovaraani jo ennen tätä asunnon remonttia.
- Taloyhtiön pesutiloissa viime vuonna sattunut vesivahinko söi lisää joustovaraani. Toki tältä osin pesutilat on remontoitu, mikä osaltaan pienentää remonttivarausta. Kulu vain tuli arvioitua aikaisemmin.
- Listatessani asunnon jo ennen remontin aloitusta löin myös tulevan vuokran kiinni. Tämä olisi pitänyt jättää pois tai arvioida väli, johon vuokra asettuu.
Mistä budjetin ylitys johtui?
Remontin budjetin ylitys ja kustannuksen päätyminen ostohetkellä arvioimaani maksimikustannukseen johtui monesta asiasta mutta pääkohdiltaan ne olivat:
- Eteisen komeron purkaminen ja uuden vaatekomeron hankinta kunnostamisen osoittautuessa huonoksi vaihtoehdoksi
- Sulakkeista johtuneet rajoitukset, joiden takia keittokomeron uusien pistorasioiden asentamiseen meni enemmän työtä ja tarvikkeita
- Vanhan tapetin irtoamisesta seuranneet suunnittelemattomat tapetinpoisto- ja seinäpintojen pohjatyöt
- Katon alkydimaalin osto akrylaattimaalin osoittautuessa soveltumattomaksi
- Kylpyhuoneen valaisin oli vaihdettava
- Budjettini ”sekalaista” -kohta oli liian pieni. Pieniä 20-40 euron hankintoja on vaikea budjetoida mutta remontin edetessä niitä vaan tulee. Seuraavaksi budjetoin tälle 20 %:a.
Yksityiskohtaisemmat kuvaukset näistä kustannuksia korottaneista kohdista löytyvät pääosin remonttipäiväkirjan osista #4 ja #5.
Positiiviselle puolelle voidaan kirjata kaikkien asunnon nähneiden kommentien perusteella, että remontti onnistui laadullisesti hyvin. Myös omat odotukseni ylittyivät. Tähän vaikutti asunnon avartuminen ja valoisuuden sekä sisustusvaihtoehtojen lisääntyminen eteisen kiinteän vaatekomeron purkamisen myötä.
Remontin jälkeen tapahtunutta
Osassa #6 kerrotaan, että kriteerit täyttäviä halukkaita vuokralaiskandidaatteja oli useampiakin. Ensimmäisenä päätöksen tehnyt ja asunnon saanut vuokralainen totesi pian asuntoon muuttonsa jälkeen haluavansa kerrostaloyksiöön soveltumattoman koiran. Päätöksessään hitaammin edennyt vuokralaiskandidaatti ei ollut vielä löytänyt toista asuntoa. Hyvässä yhteistyössä vanhan ja uuden vuokralaisen kanssa suoritimme vuokralaisen vaihdon lennosta ilman sopimussakkoja. Uusi vuokralainen suostui pieneen vuokrankorotukseen verrattuna alkuperäisessä ilmoituksessa olleeseen vuokraan. Tämä toi minut lähelle remontille asettamaani minimituottotavoitetta.
Asunnon vuokratuotto on nyt vajaat 2 %-yksikköä remonttia edeltänyttä vuokratuottoa korkeampi ja tuottaa nyt 70 %:in velkaosuudella laskettuna positiivista kassavirtaa noin 150 € kuukaudessa. Oman pääoman tuotto on 29%. Näillä luvuilla seuraavan 5 vuoden aikana tulevan putkiremontin jälkeenkin asunnon tuoton pitäisi täyttää nippanappa sijoituskriteerini. Aika näyttää. Joustovaraa tuo mahdollisuus korottaa vuokraa onnistuneen remontin myötä.
Tämä oli tältä erää tämän sijoitusasunnon remonttipäiväkirjan viimeinen osa. Arvostan palautetta ja olisin kiitollinen, jos sitä kommenttikenttään jättäisit. Haluaisitko jatkossa lukea vastaavia kuvauksia? Oliko kuvia liikaa/liian vähän? Ilmestyivätkö kirjoitukset liian harvoin vai sopivin välein? Pitäisikö numerodataa olla enemmän? Oliko yksityiskohtia liikaa? Mistä haluaisit lukea jatkossa? Oman sijoitustoimintani kannalta kirjoittaminen pakotti minut analysoimaan remonttia tarkemmin, joka varmasti auttaa minua jatkossa.
Alla vielä kooste remontin vaiheista alusta loppuun eri kuvakulmista. Jos tämän asunnon remontin lopputuloksena syntyi mielestäsi hyvä vuokra-asunto, paina ihmeessä peukkua.
Ostan Asuntoja 
Kiitos paljon erittäin mielenkiintoisesta blogista. Uusia kirjoituksiasi tulee aina odotettua malttamattomana sillä jokaisessa niissä on aina paljon asioita jotka ovat tällaiselle aloittelevalle asuntosijoittajalle hyvin opettavaisia. Kirjoitukset ovat mielestäni erittäin hyviä joskin toivoisin niitä ilmestyvän useammin 🙂 Itse toivoisin, että esittäisit kirjoituksissasi hieman enemmän ihan puhdasta numerodataa.
Kiitos mukavasta palautteesta. Itsekin haluaisin kirjoittaa enemmän mutta jotenkin vaan viikot vierii. Toistaiseksi rahoitusjärjestelyt, ostettavat kohteet, remontit ja vuokralaiset menevät ajankäytössä edelle. Tuo numerodata on itsellänikin mielessä koko ajan ja tarkoitus on lisätä avoimuutta vaiheittain. Itselleni ei ole koskaan selvinnyt, miksi esim. ”annetaan vuokralle” -ilmoituksissa jaetaan tietoa välillä tosi niukasti. Olen sen puolen omalta osaltani avannut jo täysin eikä vielä ole tullut haittoja, päinvastoin.
Tästähän tulikin upea, ennenkaikkea keittiö idea oli loistava. Otan kylmästi copy/pasten tuosta.
Keittoon kaapistojen kokonaiskustannus kiinnostaisi tietää (siis materiaalit). Ja oliko keittiön vasen pieni seinänpätkä puurakenteinen (olit näköjään poistanut sen).
Terve Juha,
Itsekin yllätyin, kuinka hyvä keittiöstä tuli. Keittiön kaapistot rungot koottuina maksoivat 1190 €. Tähän hintaan sisältyy rungot, ovet, vetimet, jäteastiasetti, tasot ja allas. Mikroaaltouunihyllyn yläosaan kuuluu myös ovi mutta se tuli jälkitoimituksena. Halogeenit muuntajineen olivat 50 €. Hana vaihdettiin taloyhtiön toimesta. Kaapistot kuljetettiin itse, koska aikatauluun sopivaa kuljetusta ei kohtuuhintaan järjestynyt.
Vasen seinänpätkä oli puurunkoinen ja levytetty. Se piti ensin poistaa kokonaan mutta sitä vain lyhennettiin, koska siihen jätettiin pistorasia ja sieltä vedettiin sähköt jääkaapille.
Remonttipäiväkirja oli todella mielenkiintoista luettavaa ja antoi ajattelemisen aihetta itsellekin, kun olen alkanut suunnittelemaan remonttia sijoituskaksiooni. Ehdottomasti haluaisin lukea lisää tämän kaltaisia artikkeleita ja kuvauksia kuinka isommat ja pienemmät remontit on hoidettu asunnon ollessa tyhjillään tai vuokrattuina.
Kiitos. Pyydän aina remonttimiehiä ottamaan kuvia päivittäin, jotta saisin lisää tarinoita. Osa unohtaa kuvata ja sitten ne on aika tylsiä juttuja, kun ei ole ennen ja jälkeen -kuvapareja. Pidetään mielessä.