Sijoitusasunnon remonttipäiväkirja – osa #2 Suunnittelua ja hankintoja – Blogi #13

Jos tulet lukemaan Sijoitusasunnon remonttipäiväkirjaa ensimmäistä kertaa, kannattaa lukea “Osa #1 Budjetointia” ensin ja pääset paremmin mukaan.

Päivä 4 – kriittisten materiaalien valinta ja varaus

Keskitän kaikki mahdolliset ostot paikalliseen rautakauppaan. Ensimmäisenä kävin valitsemassa ja varaamassa tapetit ja laminaatit sekä tarkistin jalkalistojen ja muiden tiedossa olevien tarvikkeiden varastosaatavuuden. Sekä tapettia että laminaattia piti tilata lisää mutta aikaisen rautakauppakäynnin ansiosta siihen oli riittävästi aikaa. Käytän tapetti-, laminaatti- ja maalivalinnoissa aina kahta naispuolista luottomyyjää, jotka useamman kerran ovat parantaneet omia alustavia valintojani.

Ensimmäisen rautakauppakäynnin yhteydessä avaan “piikin” remontoitavan kohteen osoitteella ja kerron myyjille remonttimiesten nimet, jotka voivat hakea tai palauttaa remonttitarvikkeita. Kenenkään remonttiin osallistuvan ei tarvitse käyttää aikaa maksamiseen ja rahojen perimiseen minulta, joka säästää kaikkien aikaa. Myös hukka minimoituu, kun jopa yksittäisiä laminaatin paloja voi hakea ja käyttämättömät tarvikkeet voi palauttaa ja ne hyvitetään ennen lopullista laskutusta.

Kun matkustan paljon, tutussa rautakaupassa voin myös asioida pelkästään sähköpostin avulla. Alennusprosentitkin paranevat ajan myötä, kun kauppias huomaa, että hänen toimintaansa arvostetaan pitkäjänteisesti.

Päivä 6 – asunnolla käynti ja keittokomeron mittojen otto sekä keittiötoimittajakäynnit

Pääsin lähtevän vuokralaisen ystävällisellä suostumuksella remonttimiehen kanssa asunnolle mittailemaan ja pohtimaan ratkaisuja. Varmistuimme siitä, että kaikki pinnat käydään läpi ja keittokomero kalusteineen uusitaan. Ilokseni muistelin väärin, sillä kylpyhuoneen lattiassa oli muovimaton sijaan laatat, jotka olivat riittävän hillityt, että niistä ei muodostuisi estettä suunnittelemalleni vuokrankorotukselle. Taloyhtiössä on edessä putkiremontti seuraavan 5-10 vuoden aikana, jolloin kylpyhuoneen uudelleenlaatoitus ei tämän remontin yhteydessä ollut järkevää eikä tarpeellista.

Tarkistimme tapetit ja molemmat totesimme, että ne olivat siistit, puskusaumassa ja ilman kohokuvioita, jolloin uudet tapetit voisi laittaa vanhojen päälle. Katto oli siisti ja tasainen, jolloin  kevyt hionta ja 1 maalauskerta riittäisivät. Asuntokäynnin jälkeen kävimme kahvilla, tarkensimme suunnitelmaa ja laadimme  kustannusarvion, tällä kertaa työmäärän ja materiaalien perusteella. Kustannusarvioksi tuli 3800 €, joka ylitti 200 eurolla alussa laskemani 3600 euron budjetin.

Seuraavaksi varasin ajan saman päivän myöhäisiltapäiväksi kahdelle keittiötoimittajalle tarpeiden läpikäyntiä varten. Matkalla sinne poikkesin käyttämäni paikallisen kodinkonemyyjän liikkeessä tarkistamassa uuden jääkaapin, lieden ja liesituulettimen saatavuuden.

Olen keskittänyt kaikki kodinkoneostokset tälle samalle kauppiaalle viimeisen 10 vuoden ajan.

Häneltä olen saanut joustavimman palvelun, suositukset luotettavista remontti-, sähkö- ja putkimiehistä, paljon paikkakuntakohtaista tietoa hyvistä ja huonoista taloyhtiöistä jne. Olen hyötynyt tästä moninkertaisesti verrattuna siihen, että mahdollisesti säästäisin muutaman kympin hakemalla 30 km:n päästä Gigantista halvemman tarjouksen. Jos jostain vuokra-asunnostani hajoaa kodinkone, voin ohjata vuokralaisen suoraan tutun kauppiaan luo. Kauppias vie ja asentaa uuden kalusteen sekä kuljettaa vanhan pois. Myymälässä käynnin jälkeen minulla oli tiedossa, minkä levyisen lieden ja liesituulettimen asuntoon hankkisin keittiökalustesuunnitelmaa varten.

Ensimmäisellä keittiötoimittajalla ei ollut tietokoneellaan suunnitteluohjelmaa. Hän kopioi piirtämäni mittapiirroksen, kyseli ja kuunteli, teki muistiinpanoja sekä välillä ehdotti vaihtoehtoja. Seuraavaksi käytiin mallitilassa katsomassa ovivaihtoehdot, vetimet, tiskialtaat ja tasot. Sovimme, että ovet ja tiskiallas tarjotaan kahdella laatuvaihtoehdolla. Kun mainitsin kiireen, hän totesi, että rungot ja tasot voidaan toimittaa jopa viikossa, jolloin remontin voisi saattaa loppuun. Ovet voisi asentaa uuden vuokralaisen muuton jälkeenkin. Olin ulkona liikkeestä 30 minuutissa luottavaisin mielin. Tarjous tuli luvatusti seuraavana päivänä 15 % yli budjettini.

Toisella toimittajalla oli hieno suunnitteluohjelma ja vielä erillinen asiakkaalle suunnattu iso näyttö. Mittapiirroksestani ei otettu kopiota vaan mitat syötettiin suoraan ohjelmaan. Annoin kaikki samat lähtötiedot kuin edellisellekin suunnittelijalle. Nyt suunnittelija lähti rakentamaan keittiötä silmieni edessä. Ideoita lenteli, mallikirjastosta haettiin eri ratkaisuja, tarinoita tuli eri projekteista. Hienon lopputuloksen aikaansaamiseen meni reilut kaksi tuntia; nelinkertainen budjetin ylitys! Verensokeritasoni alhaisuudesta huolimatta karsimme tyynesti kaikki turhat pois ja puolessa tunnissa päästiin vain kolminkertaiseen budjettiylitykseen. Kun mainitsin uudestaan aikatauluni, totesi hän, että tuotantoon tehtaalla 5 viikon päästä. Olin tietysti kertonut, että remontin pitäisi olla valmis 3 viikon päästä mutta jotenkin se(kin) jäi huomiotta.

Opin kuitenkin molemmilla käynneillä paljon eli toinenkaan käynti ei ollut minun puoleltani hukkaan heitettyä aikaa mutta eihän siitä myyjälle kauppoja tullut.

Yhteenveto asuntosijoittajan näkökulmasta:

• Pyri löytämään toimintamalliisi sopivat materiaalien ja koneiden hankintapaikat. Mikäli mahdollista, tutustu kauppiaaseen ja kerro, mitä teet. Keskitä hankintasi näille kauppiaille ja suosittele heitä kavereillesikin.
• Keittiö- ja kylpyhuonekalusteet maksavat suhteessa paljon. Selitä myyjälle, että olet asuntosijoittaja ja kerro heti myös aikataulutavoitteesi. Jos keittiökalusteita joutuu odottamaan 6 viikkoa, menetät kuukauden vuokran. Fiksu myyjä tai suunnittelija ymmärtää, että nyt ei tehdä hienointa ratkaisua omistusasuntoon vaan riittävän hyvää ja helppohoitoista vuokra-asuntoon.
• 50 cm leveä liesi ja liesituuletin tulevat muuten 60-senttisiä halvemmaksi ja vapauttavat samalla 10 cm lisää lasku- ja kaappitilaa.

Seuraavaksi osa #3, jossa käydään läpi keittiökalusteiden tilausta ja asunnon listausta.

Toinen kirjoitus samasta aiheesta Remontti voi myös onnistua – case yksiö 21 m2 Lauttasaaressa