Sijoitusasunnon remonttipäiväkirja – osa #5 Purkutyöt valmistuvat, aikanaan… – Blogi #16

Sijoitusasunnon remonttipäiväkirjassa käydään läpi yhden vuokra-asunnon remontti asuntosijoittajan näkökulmasta. Remonttipäiväkirjan aikaisemmat kirjoitukset ovat “Osa #1 Budjetointia”, ”Osa #2 Suunnittelua ja hankintoja”, ”Osa #3 Keittiökalusteiden ja -koneiden tilaus ja asunnon listaus” ja ”Osa #4 Asunto vapautuu ja purkutyöt alkavat”.

Päivä 13 – purkutyöt valmistuvat (tai niin luulimme)

Tiskipöytä ja taustalaatat irroitettu, valaisin ja liesi kytketty irti, kaapistot purettu.

Purkutyöt jatkuivat huoneen ja keittokomeron välisen liukuoven sekä sitä kannattavan kiskon ja koteloinnin purkamisella. Myös alimittaista alkovia erottanut verhotanko ja kotelo poistettiin. Keittokomeron oviaukkoa isonnettiin. Tavoitteena oli lisätä avaruuden tuntua ja mahdollistaa vaihtoehtoisia sisustusratkaisuja.

Keittokomeron kalusteet purettu, liukuovi ja -kisko purettu, pistorasia poistettu ja oviaukkoa isonnettu.

Päivän loppupuolella asunto oli tyhjä purkujätteestä. Päivän päätteeksi tarkoituksena oli irroittaa katonrajassa oleva tapettiboordi, jotta seuraavana päivänä voitaisiin maalata katto ja aloittaa tapetointi. Osassa #2 ”Suunnittelua ja hankintoja” kerroin, kuinka tarkistimme tapetit. Tällä kertaa totuus löytyi pintaa syvemmältä, sillä ensimmäisen boordin palan mukana irtosi iso suikale tapettia.

Remonttimies totesi, että ”jonkin verran voi tulla lisätöitä”.

Päivä 14 – tapetin poisto alkaa

Aamun kuluessa paljastui, että kaikki vanha tapetti oli poistettava. Sitä irtosi boordin mukana parin neliön paloissa helposti sieltä täältä. Joistain kohdin kaksi kerrosta tapetin poistoainetta ei riittänyt. Asunnon kahdella pitkällä seinällä oli kolme kerrosta vanhoja tapetteja, joista ensimmäinen kerros oli kiinnitetty vanhan tavan mukaan Erikeeperillä jatketulla liisterillä suoraan rapattuun pintaan. Nyt selvisi, että tapetinpoiston lisäksi pohjatöitä pitää tehdä jonkin verran.

Kuvassa tummemmilla alueilla tapetti oli Erikeeperin johdosta tiukasti kiinni pohjamaalaamattomassa tasoitusta vaativassa rappauspinnassa.

Asuntoa kävi katsomassa myös ensimmäinen vuokralaiskandidaatti. Hän ilmoitti halukkuutensa vuokrata asunto remontin keskeneräisyydestä huolimatta. Samana päivänä ilmestyi myös paikallislehden “Myy ja Osta” -palstalla ilmoitus.

Päivät 16-19 – tapetin poisto ja pohjatyöt

Suunnittelematon tapetin poisto ja siitä aiheutuvat pohjatyöt aiheuttivat 3-4 päivän lisätyön ja sitä kautta aikataulu- ja budjettipaineen. Päivän 18 illalla kokeiltiin katon maalausta eteisestä. Ensimmäisen telavedon mukana tuli vanhat kattomaalit alas ja katto näytti samalta kuin pahasti palanut kesivä iho.

Kun kattomaali kesii…

Onneksi olin tämän jo kokenut 10 vuotta aikaisemmin vanhaa maalaistaloa remontoidessani. Katto oli joskus maalattu ns. liitu- tai liimamaalilla, joka irtoaa edellä kuvatun tapaisesti. Vesiohenteisen akrylaattikattomaalin vaihto alkydimaaliin ja varovainen telaus yleensä auttavat tähän. Alkydimaali sitoo vanhan liitumaalin kattoon ja sen voi jättää lopulliseksi pinnaksi, kuten tässä tapauksessa tai maalata päälle akrylaattimaalilla.

Päivä 20 – kylpyhuonetarvikkeiden hankinta Ikeasta

Vaikka itse kylpyhuoneen pinnoille patterin ja oven maalausta lukuunottamatta ei ollut tarkoitus tehdä mitään, suunnitelmiin kuului piristää kylpyhuonetta hankkimalla uusi peilikaappi, wc-pöntön kansi, wc-paperiteline (aidon Nokia-brändin tilalle), suihkuverho ja -tanko sekä saippuateline ja pyyhekoukkuja. Näiden hankintaan paras löytämäni paikka on Ikea. Sieltä saa kaikki kerralla, samaa yhteensopivaa sarjaa ja halvimpaan hintaan.

Aito Nokialainen

Paikallislehden “Myy ja Osta” -palstalla oli toinen ilmoitus, koska ensimmäiseen ei ollut kukaan reagoinut.

Päivä 21 – uutta pintaa syntyy vauhdilla

Katon maalaus onnistui alkydimaalilla ongelmitta. Vihdoinkin tapetointi alkoi ja nyt se eteni vauhdilla.

Katon maalaus alkydimaalilla sujui ongelmitta. 1 maalauskerta riitti.

Keittokomero ja ikkunaseinä sekä patterit saivat uuden maalipinnan. Budjetti- ja aikataulusyistä osallistuin tällä kertaa itse sekä pohja- että varsinkin maalaustöihin. Tästä käydään paljon keskustelua, pitäisikö sijoittajan itse osallistua remontointiin vai käyttää aikansa paremmin tuottaviin töihin ja jättää remontit ammattimiesten tehtäväksi. Itse nautin remontoimisesta ja oman käden jäljen näkeminen tuo mielihyvää ja mukavaa vaihtelua aivotyölle. Kun on joitain remonttitöitä tehnyt itse, on ne helpompi hahmottaa, arvioida työmääriä ja kustannuksia sekä käydä keskustelua ammattimiesten kanssa. Pääsääntöisesti yritän kuitenkin pysyä poissa remonttimiesten tieltä mutta tavoitettavissa, jos pitää tehdä päätöksiä.

Päivä 22 – laminaatin asennus

Valmista tapettipintaa

Remonttimies viimeisteli tapetoinnin ja asensi laminaatin huoneeseen ja keittokomeroon. Minä maalasin samanaikaisesti eteisen ja kylpyhuoneen ovet ja karmit.

Päivä 23 – keittokomeron asennustyöt alkoivat

Laminaatin asennus jatkui. Keittokomeron kalusterungot, taso ja allas saapuivat ja asennustyö alkoi.

Päivien 21-23 välisenä aikana tuli yht’äkkiä lukuisia soittoja koskien asuntoa ja sen saatavuutta. Juuri kun valmista pintaa alkoi syntyä ja olisin voinut lisätä valokuvia antamaan jonkinlaista osviittaa remontin lopputuloksesta, soittoja tuli niin paljon, että olin varma, että niiden joukosta uusi vuokralainen löytyy.

Yhteenveto asuntosijoittajan kannalta

• Mieti tarkkaan, kannattaako osallistua itse remonttitöihin. Jos voit käyttää aikaasi tuottavammin jossain muualla, vaikka uusia sijoitusasuntokauppoja tehden, jätä remonttihommat ammattilaisen tehtäväksi. Jos nautit remontoinnista ja olet vaikka lomalla, voi osallistumista harkita. Jos olet taitava ja aikaa on käytettävissä, voit tienata omalla työlläsi pientä lisätuottoa.
• Pohjatöihin saattaa mennä enemmän aikaa kuin valmiin pinnan tekemiseen. Älä aikatauluta remonttia liian tiukalle vaan jätä joustovaraa yllätyksiä varten. Osta, vuokraa, vaurastu -blogista löytyy hyvä kirjoitus erään sijoitusasunnon kaupasta ja sen remontoinnista.
• Jokaisen remonttipäivän päätteeksi asunto kannattaa siivota mm. seuraavista syistä: helpompi hahmottaa jatkosuunnittelua, työturvallisuus paranee, asuntoa voi joutua näyttämään keskeneräisenä, saat parempia valokuvia jne.

Olen monasti pohtinut, pitäisikö tapetoinnista luopua ja pelkästään maalata seinät. Toistaiseksi olen tapetoinut, mikäli asunnossa on ennestään ollut tapetit, joiden päälle voi tapetoida. Onko sinulla kokemuksia tästä?

Seuraavaksi osa #6, jolloin remontti valmistuu ja vuokralainen löytyy.