Päivät 7 ja 8 – keittiösuunnitelmien ja -tarjousten sulattelua viikonlopun yli, asunnon listaus
Jos tulet lukemaan Sijoitusasunnon remonttipäiväkirjaa ensimmäistä kertaa, kannattaa lukea “Osa #1 Budjetointia” ja ”Osa #2 Suunnittelua ja hankintoja” ensin ja pääset paremmin mukaan.
Viikonlopun aikana sulattelin kahta keittiösuunnitelmaa ja hyödynsin Pinterestiä idealähteenä. Tunnin aikana kokosin noin 30 kuvaa moderneista pienen asunnon keittiöistä. Sain mieleiseni hyvän kokonaisratkaisun syntymään, jonka tulisin käymään maanantaina valitsemani keittiötoimittajan kanssa läpi. Pinterestiä hyödyntämällä sain idean keittiön taustaseinän maalaamisesta tumman harmaalla, jota vasten yksinkertaiset valkoiset kaapin ovet modernein vetimin tulisivat erottumaan upeasti. Säästin noin 120€ päätöksellä maalata myös välitilan sisustuslevyn käyttämisen sijaan. Näin silmissäni uuden “vau-efektin”, joka toisi samalla lisäjoustoa budjettiin.
Kun suunnittelen remonttia sijoitusasuntoon, käyn jatkuvasti läpi seuraavaa tarkastelua:
- mikä on välttämätöntä, jotta tuleva vuokralainen on valmis maksamaan (tässä tapauksessa) 30 € korkeampaa kuukausivuokraa ja/tai tekee asunnosta niin houkuttelevan, että uusi vuokralainen löytyy nopeasti siten, että vuokrausasteeni pysyy 100 %:ssa
- tuoko joku lisäpanostus tuottavan mahdollisuuden korottaa vuokraa enemmän kuin 30 €/kk
- millä edullisella keinolla saan luotua muutaman “vau-efektin” asuntoon
Käytännön esimerkkeinä tässä tapauksessa oli selvää, että keittokomeron kaapistot ja liesi piti uusia. Ilman tätä vuokrankorotus ei olisi ollut mahdollista. Käyttämällä halvimman laminaatin sijaan muutaman euron/m2 kalliimpaa hyvälaatuista laminaattia saa helposti luotua yhden “vau-efektin”, jonka vuokralaiskandidaatit huomaavat heti asuntoon astuessaan. Perinteisen ja keraamisen lieden ero saattaa olla vain 70 €, panostus, jonka varsinkin useimmat naispuoliset vuokralaiset huomaavat heti. Kalvopäällysteiset korkeakiiltoiset keittiökaappien ovet voivat jossain markkinassa tuoda mahdollisuuden lisävuokrankorotukseen mutta tässä tapauksessa en niihin päätynyt. Hidastavat laatikostokiskot ovat hienoja oman kodin keittiössä mutta niiden avulla ei vuokraa koroteta, siis karsittavaksi heti.
Pyrin listaamaan asunnot välittömästi, kun saan tiedon vuokralaisen lähdöstä. Tällä kertaa viivytin listausta viikolla, kun vuokralaisen lähtöpäivä, joka olisi siis remontin aloituspäivä, oli epävarma. Kun sain keittiötoimittajalta tiedon komerojen runkojen saatavuudesta, uskalsin arvioida asunnon alustavan vapautumisajan reilun 3 viikon päähän. Soitin läpi jonotuslistalleni kertyneet kandidaatit sekä laitoin alustavan listauksen omille nettisivuilleni ja “Myy ja Osta” -palveluun sähköisessä muodossa. Käytössäni oli vain talon julkisivukuvat ja nekin hieman ankeat, kun piharemontti oli viimeistelemättä ja julkisivuehostus vasta tulossa. Onneksi sentään taivas oli pilvetön kuvia otettaessa.
Päivä 9 – keittiökalusteiden tilaus ja keittiökoneiden varaus
Aamupäivällä kävin keittiökalustetoimittajan luona hienosäätämässä suunnitelmaa. Madalsimme yläkaapit 90 cm:stä 70 cm:iin, joka toi sekä kustannusäästöä että vahvisti harmaan taustaseinän efektiä. Lisäksi korvasimme kaksi kapeampaa kaappia leventämällä kolmea kaappia. Iltapäivällä sain päivitetyn tarjouksen, joka oli 10 € alle budjetin ja toiminnallisesti ensimmäistä tarjousta parempi. Vahvistin tilauksen välittömästi. Samalla kyselin keittiön valaisimista. Kalustetoimittajan poistokorista löytyi 5 halogeenin setti muuntajineen. Varasin sen sähköpostiin saamani valokuvan perusteella. Iltapäivällä tein kaupat keittiökoneista, jotka jäivät myyjän varastoon odottamaan remontin edistymistä.
Illalla listasin asunnon vielä tori.fi -palveluun, jota en ollut aikaisemmin käyttänyt.
Yhteenveto asuntosijoittajan näkökulmasta:
- Tee remonttipäätöksiä laskimen kanssa. Karsi kaikki turhat hienoudet, jotka eivät mahdollista vuokrankorotusta tai lisää asuntosi vuokrattavuutta. Pyri keksimään muutama edullinen “vau-efekti”, jotka on helppo huomata.
- Ellet ole luontainen sisustussuunnittelijalahjakkuus, valitse neutraaleja ratkaisuja, joista mahdollisimman harva ajattelee, että “onpa erikoinen”. Näin et karkota vuokralaiskandidaatteja.
- Aloita asunnon markkinointi heti, kun saat tiedon vuokralaisen lähdöstä. Mikäli teet remonttia, asuntoa ei välttämättä kannata näyttää purkuvaiheessa mutta mielestäni se kannattaa silti listata. Yllättävän moni ei pysty visualisoimaan remontin keskellä, miltä asunto näyttää remontin valmistuttua.
Mitä mieltä olet remontin keskellä olevan asunnon esittelystä vuokralaiskandidaateille? Pystytkö itse visualisoimaan valmiin keittokomeron kirjoituksen kuvasta?
Seuraavaksi osa #4, jossa päästään tyhjään asuntoon ja purkutyöt alkavat.
Suosituin kirjoitukseni samasta aiheesta mutta eri sijoitusasunto Remontti voi myös onnistua – case yksiö 21 m2 Lauttasaaressa
Jos tulet lukemaan Sijoitusasunnon remonttipäiväkirjaa ensimmäistä kertaa, kannattaa lukea “Osa #1 Budjetointia” ensin ja pääset paremmin mukaan.
Päivä 4 – kriittisten materiaalien valinta ja varaus
Keskitän kaikki mahdolliset ostot paikalliseen rautakauppaan. Ensimmäisenä kävin valitsemassa ja varaamassa tapetit ja laminaatit sekä tarkistin jalkalistojen ja muiden tiedossa olevien tarvikkeiden varastosaatavuuden. Sekä tapettia että laminaattia piti tilata lisää mutta aikaisen rautakauppakäynnin ansiosta siihen oli riittävästi aikaa. Käytän tapetti-, laminaatti- ja maalivalinnoissa aina kahta naispuolista luottomyyjää, jotka useamman kerran ovat parantaneet omia alustavia valintojani.
Ensimmäisen rautakauppakäynnin yhteydessä avaan “piikin” remontoitavan kohteen osoitteella ja kerron myyjille remonttimiesten nimet, jotka voivat hakea tai palauttaa remonttitarvikkeita. Kenenkään remonttiin osallistuvan ei tarvitse käyttää aikaa maksamiseen ja rahojen perimiseen minulta, joka säästää kaikkien aikaa. Myös hukka minimoituu, kun jopa yksittäisiä laminaatin paloja voi hakea ja käyttämättömät tarvikkeet voi palauttaa ja ne hyvitetään ennen lopullista laskutusta.
Kun matkustan paljon, tutussa rautakaupassa voin myös asioida pelkästään sähköpostin avulla. Alennusprosentitkin paranevat ajan myötä, kun kauppias huomaa, että hänen toimintaansa arvostetaan pitkäjänteisesti.
Päivä 6 – asunnolla käynti ja keittokomeron mittojen otto sekä keittiötoimittajakäynnit
Pääsin lähtevän vuokralaisen ystävällisellä suostumuksella remonttimiehen kanssa asunnolle mittailemaan ja pohtimaan ratkaisuja. Varmistuimme siitä, että kaikki pinnat käydään läpi ja keittokomero kalusteineen uusitaan. Ilokseni muistelin väärin, sillä kylpyhuoneen lattiassa oli muovimaton sijaan laatat, jotka olivat riittävän hillityt, että niistä ei muodostuisi estettä suunnittelemalleni vuokrankorotukselle. Taloyhtiössä on edessä putkiremontti seuraavan 5-10 vuoden aikana, jolloin kylpyhuoneen uudelleenlaatoitus ei tämän remontin yhteydessä ollut järkevää eikä tarpeellista.
Tarkistimme tapetit ja molemmat totesimme, että ne olivat siistit, puskusaumassa ja ilman kohokuvioita, jolloin uudet tapetit voisi laittaa vanhojen päälle. Katto oli siisti ja tasainen, jolloin kevyt hionta ja 1 maalauskerta riittäisivät. Asuntokäynnin jälkeen kävimme kahvilla, tarkensimme suunnitelmaa ja laadimme kustannusarvion, tällä kertaa työmäärän ja materiaalien perusteella. Kustannusarvioksi tuli 3800 €, joka ylitti 200 eurolla alussa laskemani 3600 euron budjetin.
Seuraavaksi varasin ajan saman päivän myöhäisiltapäiväksi kahdelle keittiötoimittajalle tarpeiden läpikäyntiä varten. Matkalla sinne poikkesin käyttämäni paikallisen kodinkonemyyjän liikkeessä tarkistamassa uuden jääkaapin, lieden ja liesituulettimen saatavuuden.
Olen keskittänyt kaikki kodinkoneostokset tälle samalle kauppiaalle viimeisen 10 vuoden ajan.
Häneltä olen saanut joustavimman palvelun, suositukset luotettavista remontti-, sähkö- ja putkimiehistä, paljon paikkakuntakohtaista tietoa hyvistä ja huonoista taloyhtiöistä jne. Olen hyötynyt tästä moninkertaisesti verrattuna siihen, että mahdollisesti säästäisin muutaman kympin hakemalla 30 km:n päästä Gigantista halvemman tarjouksen. Jos jostain vuokra-asunnostani hajoaa kodinkone, voin ohjata vuokralaisen suoraan tutun kauppiaan luo. Kauppias vie ja asentaa uuden kalusteen sekä kuljettaa vanhan pois. Myymälässä käynnin jälkeen minulla oli tiedossa, minkä levyisen lieden ja liesituulettimen asuntoon hankkisin keittiökalustesuunnitelmaa varten.
Ensimmäisellä keittiötoimittajalla ei ollut tietokoneellaan suunnitteluohjelmaa. Hän kopioi piirtämäni mittapiirroksen, kyseli ja kuunteli, teki muistiinpanoja sekä välillä ehdotti vaihtoehtoja. Seuraavaksi käytiin mallitilassa katsomassa ovivaihtoehdot, vetimet, tiskialtaat ja tasot. Sovimme, että ovet ja tiskiallas tarjotaan kahdella laatuvaihtoehdolla. Kun mainitsin kiireen, hän totesi, että rungot ja tasot voidaan toimittaa jopa viikossa, jolloin remontin voisi saattaa loppuun. Ovet voisi asentaa uuden vuokralaisen muuton jälkeenkin. Olin ulkona liikkeestä 30 minuutissa luottavaisin mielin. Tarjous tuli luvatusti seuraavana päivänä 15 % yli budjettini.
Toisella toimittajalla oli hieno suunnitteluohjelma ja vielä erillinen asiakkaalle suunnattu iso näyttö. Mittapiirroksestani ei otettu kopiota vaan mitat syötettiin suoraan ohjelmaan. Annoin kaikki samat lähtötiedot kuin edellisellekin suunnittelijalle. Nyt suunnittelija lähti rakentamaan keittiötä silmieni edessä. Ideoita lenteli, mallikirjastosta haettiin eri ratkaisuja, tarinoita tuli eri projekteista. Hienon lopputuloksen aikaansaamiseen meni reilut kaksi tuntia; nelinkertainen budjetin ylitys! Verensokeritasoni alhaisuudesta huolimatta karsimme tyynesti kaikki turhat pois ja puolessa tunnissa päästiin vain kolminkertaiseen budjettiylitykseen. Kun mainitsin uudestaan aikatauluni, totesi hän, että tuotantoon tehtaalla 5 viikon päästä. Olin tietysti kertonut, että remontin pitäisi olla valmis 3 viikon päästä mutta jotenkin se(kin) jäi huomiotta.
Opin kuitenkin molemmilla käynneillä paljon eli toinenkaan käynti ei ollut minun puoleltani hukkaan heitettyä aikaa mutta eihän siitä myyjälle kauppoja tullut.
Yhteenveto asuntosijoittajan näkökulmasta:
- Pyri löytämään toimintamalliisi sopivat materiaalien ja koneiden hankintapaikat. Mikäli mahdollista, tutustu kauppiaaseen ja kerro, mitä teet. Keskitä hankintasi näille kauppiaille ja suosittele heitä kavereillesikin.
- Keittiö- ja kylpyhuonekalusteet maksavat suhteessa paljon. Selitä myyjälle, että olet asuntosijoittaja ja kerro heti myös aikataulutavoitteesi. Jos keittiökalusteita joutuu odottamaan 6 viikkoa, menetät kuukauden vuokran. Fiksu myyjä tai suunnittelija ymmärtää, että nyt ei tehdä hienointa ratkaisua omistusasuntoon vaan riittävän hyvää ja helppohoitoista vuokra-asuntoon.
- 50 cm leveä liesi ja liesituuletin tulevat muuten 60-senttisiä halvemmaksi ja vapauttavat samalla 10 cm lisää lasku- ja kaappitilaa.
Seuraavaksi osa #3, jossa käydään läpi keittiökalusteiden tilausta ja asunnon listausta.
Toinen kirjoitus samasta aiheesta Remontti voi myös onnistua – case yksiö 21 m2 Lauttasaaressa
Keväällä 2011 sain puhelinsoiton potentiaaliselta myyjältä, joka harkitsi asuntonsa myymistä haluten jatkaa siinä vuokralaisena. Kävin katsomassa asunnon sekä kuuntelin omistajan tilannetta ja toiveita. Hän sulatteli asiaa vuoden ja soitti uudelleen, jonka jälkeen teimme kaupat ja allekirjoitimme vuokrasopimuksen. Nyt, kesällä 2014, sain soiton ja hän kertoi suunnitelmistaan muuttaa.
Olin ostanut asunnon peruskuntoisena ja ajatuksella, että myyjän irtisanoessa vuokrasopimuksen, asuntoon tehtäisiin täysi pintaremontti. Tämä remontointitarve oli käyty läpi kaupanteon yhteydessä ja huomioitu kauppahinnassa. Kauppahintaan vaikutti myös myyjän toive siitä, että suullisesti sitoutuisin siihen, etten asuntoa myisi ennen kuin hän siitä muuttaa pois. Kauppahinnaksi sovittiin 6000 € alhaisempi hinta kuin vastaavasta saman talon remontoidusta asunnosta oli juuri saatu.
Julkaisin toukokuussa 2014 kirjoituksen toisesta sijoitusasunnon remontista, jota on käyty lukemassa yli 1400 kertaa. Tällä kertaa ajattelin julkaista remonttipäiväkirjan tyyppisesti yksityiskohtaisen kuvauksen tämän asunnon remontista toivoen, että joku asuntosijoittaja saisi tästä ajatuksia omaan sijoitustoimintaansa tai oppisi tekemistäni virheistä.
Käytän päiväkirjamerkintöjen yhteydessä alkuajankohtana vuokralaisen ilmoitusta vuokrasopimuksen irtisanomisesta. Irtisanomispäivä on siis “Päivä 0”. Vuokralainen ilmoitti irtisanomisen yhteydessä, että hänellä oli uusi asunto toiselta paikkakunnalta jo katsottuna. Sovimme, että palauttaisin osan irtisanomisajan vuokrasta, mikäli hän muuttaisi asunnosta nopeasti, jolloin pääsisin aloittamaan remontin. Tämä oli tärkeää minulle, koska tällä kertaa voisin olla itse paikalla suunnittelemassa remonttia ja tekemässä hankintoja sekä valvomassa työtä. Sähkösopimus siirrettäisiin nimiini välittömästi vuokralaisen poismuuton jälkeen. Vuokralaisen kotivakuutus pysyisi voimassa irtisanomisajan loppuun asti, vaikken ole varma, korvaisiko tämä vakuutus remontin yhteydessä mahdollisesti sattuvia vahinkoja.
Vuokralaisen kanssa sovittiin myös, että asuntoa ei tarvitse siivota, koska remontin yhteydessä pinnat uusittaisiin. Mikäli joissain valokuvissa jälki näyttää epäsiistiltä, se ei johdu vuokralaisesta. Sopimuksesta huolimatta hän imuroi asunnon ja siivosi kylpyhuoneen juuri ennen purkutöiden aloitusta.
Päivä 1 – alustava budjetointi
Olin jo kaupanteon yhteydessä 2012 arvioinut remontin kustannukseksi maksimissaan 6000 €. Nyt laskin budjetin toisella tavalla. Arvioin, että voisin korottaa vuokraa 30-50 €/kuukausi parantamalla asunnon pintojen kuntoa. Tämä tekisi vuositasolla 360-600 € lisää vuokratuloa. Tarkka lukija huomaa, että käyttämäni kerroin on 12. Tämä syystä, että vuokraan itse asuntoni ja vuokrausasteeni on lähes 100 %, josta kirjoitin aikaisemmin.
Olen tehnyt useamman vastaavan remontin viimeisen 24 kuukauden aikana ja saanut keskimäärin n. 15 %:in tuoton remontille.
Tätä budjettia laatiessa käytin 10 %:in tuottoa ja 30 € vuokrankorotusta, jolloin remontti saisi maksaa 3600 €. Koska kyseessä on verottajan termein vuosikorjaus (laminaatti laminaattiin, tapetti tapettiin jne.), voin vähentää korjauskulut maksuvuonna muista vuokratuloista, joka tuo yksinkertaistettuna 30-32 %:in lisäsäästön maksamattomina veroina. Toki parantuneesta vuokratuotosta joudun jatkossa maksamaan veroa mutta tällä tavalla voin ainakin lykätä sitä tulevaisuuteen.
Remontin budjetiksi tuli täten 3600 €. Mikäli pystyisin toteuttamaan remontin halvemmalla, paranisi tuotto luonnollisesti. Mikäli remonttiin menisi 6000 €, päätyisin ostohetken tuottolaskelman tavoitetasoon, joka siis täyttäisi sijoituskriteerini mutta ei toisi välitöntä kannattavuusparannusta.
Yhteenveto asuntosijoittajan näkökulmasta:
- Myyjä, joka haluaa jatkaa vuokralaisena, voi olla erinomainen asuntosijoittajan kannalta; maksimihinta ei ole myyjän tärkein kriteeri, vuokrasuhde ja -maksu alkaa heti, asunnon kunnosta voi arvioida vuokralaisen laatua. Lisävinkki: kysy myyjän kiinnostusta osarahoittaa kauppaa.
- Muista remonttivaraus kauppahintaa määritettäessä. Maalaus, tapetointi ja laminaatin laitto on edullista, keittiö- ja kylpyhuoneremontit maksavat paljon enemmän. Osta, vuokraa, vaurastu -kirjasta löytyy paljon lisätietoa aiheesta.
- Jos teet remontin ennen ensimmäistä vuokralaista, kustannus menee asunnon hankintahintaan ja voit vähentää sen vasta myyntivoitosta. Itse teen remontit vasta vuokralaisen vaihtuessa, jolloin saan välittömän verohyödyn.
- Verohyödyn lisäksi remontti mahdollistaa vuokrankorotuksen. Remontille voi saada 10-20 %:in tuoton.
Seuraavaksi Osa #2, jossa käydään läpi remontin suunnittelua ja hankintoja.
-
- Takapiha
-
- Takapihan nurmikko
-
- Kuusiaita
-
- Etupiha
-
- Pohjapiirustus
Helmikuussa 2014 kirjoitin ensimmäisen osan tähän asuntoon liittyvästä case-kirjoituksesta tarkastellen lähinnä vuokratuottoa ja kassavirtaa alkuperäiseen ja nykyiseen hankintahintaan verrattuna. Asunto on nyt käynyt läpi täyden pintaremontin ja vuokrattu uudelle vuokralaiselle.
Lähtötilanteeni täyden remontin tekemiselle oli haasteellinen. Olin nimittäin matkoilla ja paluu ajoittuisi vasta remontin valmistumisen jälkeiseen aikaan eli ”tee-se-itse” -hankinnatkin sai unohtaa. Lähdin ensin hakemaan luotettavaa suunnittelijaa remontille. Suunnittelijan tehtävänä olisi ollut tehdä ensin huoneistokortti ja pari piirustusta keittokomerosta. Näiden pohjalta olisi sitten pyydetty 2-3 tarjousta toteutuksesta, jonka suunnittelija olisi valvonut puolestani. Sähköpostien, nettipuheluiden ja vanhojen valokuvien avulla asia eteni jouhevasti. Sain nopeasti vertailukelpoiset tarjoukset suunnittelijoilta ja myös 3 alustavaa tarjousta remontin toteutuksesta. Ongelmia oli tasan yksi; kaikki ylittivät budjetin 100-150%!
Olin muutamaa kuukautta aikaisemmin tehnyt maakunnassa vastaavan remontin, joten laatan, laminaatin ja seinätasoitteen yksikköhinnat olivat tiedossa. Budjettia tehdessä kaksinkertaistin tämän summan ”pääkaupunkilisät” huomioidakseni. Päästäkseni budjettiin, oli löydettävä jonkinlainen kokonaisratkaisu, jossa suunnittelu, hankinnat ja toteutus tulisivat samasta lähteestä. Tämä malli ei sisältäisi riippumatonta valvojaa, joten luottamus olisi tärkeä elementti. Kun itsellä tällaista toteuttajaa ei pääkaupunkiseudulla ollut tiedossa, piti ottaa koko oma kontaktiverkosto käyttöön. Sieltä tuli suosituksena Kati Helanto-Väätänen.
Kati kävi nopeasti asunnolla. Seuraavana päivänä sain pohjapiirustuksen mittoineen sähköpostiini. 5 päivän kuluttua työseloste materiaaleineen oli käyty läpi ja muutostyöilmoitus urakoitsijoiden tiedot mukaanlukien oli toimitettu isännöitsijälle. Työt käynnistyivät 11 päivää ensimmäisen yhteydenoton jälkeen. Taloyhtiön hallituksen puheenjohtajaa oli informoitu ja alakerran ilmoitustaululle oli jätetty yhteystiedot yhtiön muille asukkaille. Katilla on myös kiinteistönvälittäjätausta, jonka ansiosta remontin asuntosijoittajalähtöisyyttä ei tarvinnut erikseen selitellä: tehdään kunnolla ja riittävän hyvää samalla remontti-investoinnin tuottopuoli huomioiden. ”Avaimet käteen” -tarjous ylitti alkuperäisen budjettini 20%:lla, joka pääosin selittyi tarpeella uusia märkätilan kalusteet.
Aikataululle sovittiin joustovara ja sen mahdollisesta ylittymisestä myöhästymissakko. Maksupostit jaettiin 3 yhtäsuureen osaan; ennen töiden aloitusta, noin puolivälissä ja remontin valmistuttua. Sain useamman kerran viikossa raportin sähköpostiini valokuvien kera. Myös ongelmista raportoitiin välittömästi ja vaihtoehtoisia, perusteltuja ratkaisuehdotuksia tuli pyytämättä.
Asuntosijoittajan kannalta tärkeitä asioita olivat seuraavat:
1. Nopeus. Remontti saatiin nopeasti käyntiin ja valmiiksi sovitun aikataulun puitteissa, jolloin uusi vuokralainen pääsi muuttamaan ja, mikä tärkeintä, vuokranmaksu käynnistyi. Tässä tapauksessa lisäbonuksena oli, että remonttiporukan kautta tuli kaksikin vuokralaiskandidaattia, jotka kävivät katsomassa asuntoa remontin edetessä. Asunto oli vuokrattu muutama viikko ennen remontin valmistumista ilman kuluja.
2. Sovitussa urakkasummassa pysyminen. Tekemällä täyden pintaremontin on mahdollista nostaa vuokratasoa. Urakkasummaa määritettäessä tavoitteena oli vähintään 15% tuotto remontille koronneen vuokratason kautta. Tavoite ylittyi. Tähän osaltaan vaikutti varmasti se, että remontin toteuttajalla, Martin Woodbridge tmi, on myös sähkömiesoikeudet. Myös suunnittelijan ymmärrys materiaalivalintojen ja suunnitteluratkaisujen vaikutuksesta budjettiin oli tärkeässä asemassa. Muutama oma ajatukseni tuli hyvin perusteluin tyrmätyksi.
3. Luotettavuus. Sain suunnittelijan kontaktitiedot lähipiirin kautta, jolloin pystyin luottamaan suositukseen. Kävin myös tutustumassa sekä suunnittelijan nettisivuihin ja remontin toteuttajan FB-sivuihin, josta löytyi lisää suosituksia tyytyväisiltä asiakkailta.
4. Yhteydenpito. Minulle oleellista oli yhteydenpito sähköpostein ja runsaiden valokuvien sekä loppudokumentaation avulla, olinhan maapallon toisella puolella koko prosessin ajan. Tiesin koko ajan, missä mennään eikä missään vaiheessa tullut epävarmaa tunnetta. Toisen ja kolmannen maksupostin suorittaminen osalta ei tarvinnut miettiä, mistäköhän sitä nyt maksaa.
Sijoittajan kannalta hienoa oli myös, että asunnon täysi loppusiivous sisällytettiin tarjoukseen. Tätä ei voi urakoitsijalta kohtuudella odottaa mutta se oli ehdoton lisäbonus. Urakoitsijan jäljiltä asunto oli muuttovalmis.
Tällä kertaa remontti siis onnistui jopa yli odotusteni. Olisi kiva kuulla kommentteja, mitä mieltä itse olet. Alla joukko ”ennen ja jälkeen” -kuvia, joista näkyy minkälaisesta remontista oli kyse. Kuviin on lisätty perusteluja, miksi valittuihin ratkaisuihin päädyttiin. Osa ”ennen” -kuvista on otettu 10 vuotta sitten eivätkä siksi ole täysin teräviä.
Lisää tietoa suunnittelijasta ja urakoitsijasta löytyy:
Martin Woodbridge tmi Facebook Page
-
- Pohjapiirustus
-
- Keittokomero ennen
-
- Keittokomero ennen
-
- Astiasäilytys ennen
-
- Keittokomero jälkeen
-
- Keittokomero jälkeen
-
- Kuiva-ainekomero ennen
-
- Kuiva-ainekomero ja astiasäilytys jälkeen
-
- Vaatekomero ennen
-
- Vaatekomero ja keittokomero jälkeen
-
- Vaatekomero ja keittokomero jälkeen
-
- Eteinen ennen
-
- Eteinen jälkeen
-
- Huone ennen
-
- Huone jälkeen
-
- Huone jälkeen
-
- Kylpyhuone ennen
-
- Kylpyhuone jälkeen
-
- Kylpyhuone jälkeen
-
- Tuuletus ja roiskevesi ennen
-
- Tuuletus ja roiskevesi jälkeen
-
- Tuuletus jälkeen
-
- Kylpyhuone jälkeen
-
- Kylpyhuoneen ovi ennen
-
- Kylpyhuoneen ovi jälkeen
Viime aikoina on käyty keskustelua lainakatosta, asuntomarkkinoiden mahdollisesta kuplasta, johon itsekin esitin näkemyksiä, ja asuntosijoittamisen suosion kasvusta. Tarkastelen näitä asioita oheisen esimerkin avulla.
Ostin ensimmäisen varsinaisen sijoitusasuntoni vuonna 2004 Helsingin Lauttasaaresta. 21 neliön parvekkeellinen yksiö oli ostettaessa peruskuntoinen eli asuttava mutta ei miltään osin silmää miellyttävä. Asunnon hankintameno (velaton hinta varainsiirtoveroineen) oli 74,500 euroa. Asunto oli putkiremontoidussa taloyhtiössä, jossa itse asuin eli tunsin yhtiön hyvin. Olin seurannut yksiöiden hintoja taloyhtiössä olevan lunastuspykälän avustuksella ja ostamani yksiön hinta vastasi käypää markkinahintaa.
Vuonna 2004 luin lehdistä artikkeleita, joissa viesti oli, että asuntosijoittajat karttavat pääkaupunkiseutua asuntojen hintojen noustessa liikaa ja vuokratuottojen painuessa aivan liian alas. Kuullostaa kovin ajankohtaiselta jälleen. Itse uskoin kuitenkin, että perhekoko jatkaa pienentymistään, muuttoliike pääkaupunkiseudulle jatkuu, kaavoituksen lukkoja ei saada purettua, länsimetro tulee ja Lauttasaaren merenläheinen rauhallisuus ja ruuhkaton pääsy keskustaan takaavat arvonnousun jatkossakin. Aloittelevana vuokra-asuntosijoittajana osasin suurinpiirtein laskea, että positiivista kassavirtaa ei juuri ollut odotettavissa mutta uskoni arvonnousuun oli vahva. Asunnon hinta samassa kunnossa on nyt noin 133,000 euroa. Oliko tämä ja onko tämä edelleen hyvä sijoitus?
Edelleen peruskuntoisen asunnon toteutunut vuokratuotto (ilman arvonnousua, veroja ja rahoituskuluja) alkuperäiseen hankintamenoon verrattuna vuonna 2013 oli 6,6%. Se on pysynyt samalla tasolla viimeiset 5 vuotta. Vuokrankorotukset ovat kompensoineet korotukset vastikkeessa. Voiko tästä jo tehdä johtopäätöksen, että ihan kelpo sijoitus? Vastaava vuokratuotto laskettuna tämän päivän markkinahinnalla olisi 3,6% eli surkea. Ainoastaan syvässä arvonnousu-uskossa oleva käteissijoittaja voisi tarttua tällaiseen asuntoon.
Ostin tämän asunnon 100% lainarahalla. Voin vakuuttaa, että sekä Nordeassa että silloisessa Sampo Pankissa lainan sai vain täysiä vakuuksia vastaan. Tämä ei riittänyt vaan tulot ja menot käytiin läpi perusteellisesti. Laina on seuraavilla ehdoilla: 25 vuotta, tasalyhenteinen, marginaali 0,5%, aluksi 12 kuukauden ja myöhemmin 3 kuukauden Euriboriin sidottu. Tällä hetkellä asunnon velkaosuus on hieman alle 70%. Vuoden 2013 osalta keskimääräinen oman pääoman tuotto oli 18,7% ja kassavirta 1,500 euroa positiivinen alkuperäiseen hankintamenoon verrattuna. Äkkiseltään katsottuna oman pääoman tuotto ja kassavirta näyttävät ihan kelvollisilta.
Sama asunto sijoittajan näkökulmasta tarkasteltuna tämän päivän tilanteessa näyttää aika murheelliselta. Sijoituslainan saa tänä päivänä suurinpiirtein seuraavin ehdoin: 20 vuotta, tasalyhenteinen, marginaali 1,8%, 3 kuukauden euribor 0,3%. Samalla 70% velkaosuudella laskettuna oman pääoman tuotto olisi 6,9% ja kassavirta 3,900 euroa negatiivinen. Jotta sijoitus asuntoon arvonnousun perusteella olisi tuotoltaan edes välttävä, pitäisi asunnon arvon nousta yli 5,000 euroa vuodessa eli noin 4%.
Kaikki laskelmassa käytetyt luvut vastaavat tilannetta, jossa asunto on 100% vuokrattu, asunnon ja yhtiön korjauskulut ovat 0 euroa ja korkotaso pysyy ennätysmatalana ikuisuuden. Jokainen asuntosijoittaja ymmärtää, että näin tapahtuu vain kauniissa unissa. Lisäämällä näitä elementtejä ym. laskelmiin voidaan kompensoida esim. mahdollista liian alhaisen perityn vuokran aiheuttamaa vääristymää.
Asuntosijoittajan näkökulmasta tämä asunto on ollut kuplahinnoiteltu jo pitkään. Tarkastelen jatkossa samaa asuntoa ensiasunnon ostajan kannalta ja asuntosijoittajan näkökulmasta, kun asunto on läpikäynyt täyden pintaremontin ja on vuokrattu remonttia vastaavaan vuokratasoon. Perustelen myös jatkossa, miksi en myy asuntoa.
Omistatko sijoitusasunnon Kalliosta? Entä Vantaalta? Näyttävätkö laskelmasi saman suuntaisilta vai löytyykö jostain päin pääkaupunkiseutua kassavirtasijoittajalle kohteita?
Viime aikoina on käyty, jälleen kerran, keskustelua siitä, onko Suomen asuntomarkkinoilla kupla vai ei. Omasta lähtökohdastani tarkastelen sitä enemmänkin miettimällä, ovatko asuntomarkkinat tasapainossa. Tarkasteluani toteutan seuraavien osatekijöiden kautta:
- Työmarkkinat. Asuntomarkkinoiden kannalta on neutraalia, jos työmarkkinat ovat työvoiman kysynnän ja tarjonnan kannalta suurinpiirtein tasapainossa suurimmassa osassa maata. Työttömyys on vakaalla tasolla ja YT-neuvotteluja ei suuressa mittakaavassa uutisoida jatkuvasti.
- Asuntorakentamisen ja -kaupan volyymit noudattavat pidemmän aikavälin keskiarvoja. Rakennuslupia haetaan normaalisti ja asuntokauppaluvuissa ei näy mitään piikkejä.
- Asuntolainojen korot ja lyhennykset ovat tasapainossa suhteessa asuntojen hintoihin ja käytettävissä oleviin tuloihin. Asumisen osuus kokonaismenoista noudattaa vakaata vaakasuoraa viivaa.
- Asuntosijoittaminen 70%:in lainaosuudella mahdollistaa 80-100 euron positiivisen kassavirran kuukaudessa asuntoa kohden.
- Asuntolainoja jo ottaneet pystyvät hoitamaan korkonsa ja lyhennyksensä alkuperäisten lainaehtojen mukaisesti.
Mielestäni on selvää, että tarkastuslistani kohdat 1.-4. eivät ole tasapainossa. Työmarkkinoiden tilanne luo suurta epävarmuutta ja laskenutta kysyntää erityisesti teollisuuspaikkakunnilla, joissa erityisesti isompien asuntojen tarjonta ylittää kysynnän. Putkiremonttia odottavien isompien kerrostaloasuntojen kauppa ei käy. Asuntorakentamisen volyymit ovat laskussa ja asuntokaupassa näkyvät varainsiirtoveron korotuksen kaltaiset piikit. Laina-aikojen lyhentyminen esim. 5 vuodella vaikuttaa uusien lainojen takaisinmaksun kuukausierää suurentavasti ja näkyy myös asuntosijoittajan kassavirrassa. Tätä vaikutusta on hälventänyt ennätysalhainen pitkään jatkunut korkotaso, joka on vaikuttanut positiiviseti Suomessa, jossa valtaosa asuntolainoista on sidottu muuttuvaan korkoon. Samasta alhaisesta korkotasosta johtuen asuntolainojen hoidossa ei vielä ole esiintynyt mittavia häiriöitä.
Asuntosijoittajana tarkastelen mahdollisia sijoitusasuntokohteita jatkuvasti. Hyvien sijoituskohteiden löytäminen on selvästi aikaisempaa vaikeampaa. Tilanteeseen voisi tuoda muutosta seuraavat tekijät:
- Sijoituslaina-aikojen pidentyminen pankkien vakavaraisuusvaatimusten tiukentamista edeltävään aikaan. Tästä ei ole mitään merkkejä näkyvissä.
- Vastikemaksujen alentuminen. Kaikki merkit ovat päinvastaisia.
- Vuokrien nousun jatkuminen. Tämä ei nähdäkseni saisi toteutua ennen työmarkkinatilanteen parantumista ja kokonaisverotuksen keventymistä. Käytännössä näin voi kuitenkin käydä kysynnän kasvaessa tarjonnan kasvamatta.
- Vuokra-asuntokannan lisäämistä tukevat verotukselliset ohjaustoimenpiteet. Tästä ei ole käynnissä minkäänlaista keskustelua, pikemminkin päinvastoin eli verotusta on kiristetty.
- Asuntojen hintojen lasku.
Yhteenvetona näen, että tilanne asuntomarkkinoilla on tällä hetkellä herkkä ja asuntojen hintojen nousulle ei ole järkevää tilaa. Yllämainittujen tekijöiden pienet muutokset eivät aiheuta radikaaleja muutoksia suuntaan tai toiseen. Eniten seuraan tällä hetkellä korkojen kehittymistä, koska näen sen suurimpana riskitekijänä. Mikäli korot lähtisivät nopeaan nousuun, asuntolainojen hoitokyky heikkenisi nopeasti ja tämä jatkuvasti tiukentuvan pankkisääntelyn ja asuntolainakorkovähennyksen pienentymisen kanssa voisi johtaa isompaan muutokseen.
Onko sinulla näkemyksiä tähän? Minkälainen kysyntää ylläpitävä uusi voima on erilaiset asuntosijoitusrahastot? Jatkavatko ne ostojaan viimeaikaiseen malliin?
Ostan Asuntoja 