Olen kirjoituksissani monta kertaa maininnut termin “motivoitunut myyjä” ja saanut joskus kysymyksiä, mikä se on. Motivoituneen myyjän vastakohta on helppo kuvata; velattoman kasvukeskuksessa tyhjillään olevan hyväkuntoisen pienen yksiön omistaja, jolla ei ole pakottavaa kiirettä myydä asuntoa. Tällaisten myyjien omistamiin asuntoihin kohdistuu myös asuntosijoittajien suosituimman sijoitusstrategian kysyntäpaine.
“Asuntosijoittajan tuotto tehdään ostaessa” on yksi universaali viisaus, jonka jokainen kokenut asuntosijoittaja mainitsee, tavalla tai toisella, asuntosijoittamisen menestystekijöitä kysyttäessä. Mitä enemmän asunnon pystyy ostamaan alle markkinahinnan ja/tai muita kaupan ehtoja parantamalla sitä parempi sijoituksen tuotto sekä suoja ja jousto markkinahäiriöitä vastaan on. Parhaiten tämä toteutuu ostamalla myyjiltä, joilla on joku tarve tai ongelma, jonka ratkaisemisen vastineeksi he ovat valmiita myymään asuntonsa alle markkinahinnan. Tällaiset myyjät ovat “motivoituneita myyjiä”
Myyjä haluaa jäädä kotiinsa vuokralle
Lehdissä on juttuja pariskunnista, jotka haluavat yhä aikaisemmin luopua omakotitalostaan ja muuttaa pienempään asuntoon lähemmäs kasvukeskuksia. Samalla tavalla lisääntyy jo kerrostaloissa asuvien vanhempien ihmisten määrä, jotka haluavat irrottaa asuntosäästönsä kiviseinistä ja nauttia rahoistaan tai lahjoittaa niitä ennen kuolemaansa esimerkiksi lapsenlapsilleen. Osalla on myös halu järjestää ja yksinkertaistaa talousasiansa, kun vielä siihen täysvoimaisina ja -järkisinä itse pystyvät. Tällaisesta tapauksesta kirjoitin vuonna 2014 ”Sijoitusasunnon remonttipäiväkirja” -sarjassa.
Tällaisten asuntomyyjien suurin ongelma on, että he eivät haluaisi muuttaa kodistaan pois vaan jäädä siihen vuokralle mahdollisesti niin pitkäksi aikaa, kun itsenäiseen asumiseen kykenevät. Heidän suurin motivaationsa maksimaalisen markkinahinnan saamisen sijaan on löytää ostaja, joka on valmis vuokraamaan asunnon takaisin myyjälle. Lisäksi ostajan täytyy herättää myyjän luottamus siitä, että vuokrasopimusta ei tulla asunnon eteenpäin myynnin takia vastoin vuokralaisen tahtoa purkamaan. Luottamuksen synnyttäminen voi olla vuosiakin kestävä prosessi myyjän seuratessa sijoittajan toimia. Vastineeksi näistä ominaisuuksista myyjä voi olla valmis tinkimään hinnasta ja/tai neuvottelemaan kaupan ehdot sillä tavalla, että sijoittajan tavoitteet täyttyvät.
Asunto on esittelykelvottomassa kunnossa
Joskus asunto on sellaisessa kunnossa, että sitä ei voi valokuvata tai esitellä normaaliin tapaan julkisesti. Tällaisia tilanteita voi syntyä usealla tavalla. Asunto voi olla hamsteri- tai tuholaisvuokralaisen häädön jäljiltä iltapäivälehtiä kiinnostavassa kunnossa, jolloin asunnon tyhjentäminen ja täydellinen remontointi voi olla omistajalle taloudellisesti tai osaamisen kannalta liian haastava vaihtoehto. Joskus tällainen asunto voi tulla myyntiin häädettävine vuokralaisineen, koska myyjä ei halua ryhtyä edes häätöprosessiin. Asunto voi olla perheen mustalampaan käytössä, joka on löytänyt uuden elämänkumppanin ja muuttanut tämän luokse. Perhe haluaa myydä asunnon nopeasti ennen kuin elämänkumppanille valkenee totuus, jolloin mustalammas tarvitsi taas asuntoa. Asunnon väliovissa voi olla nyrkinmentäviä reikiä, repsottavia keittiökaapin ovia, seinään rikkiheitettyjä kaljapulloja tai muita sellaisia jälkiä, joita naapureiden ei haluta julkisessa näytössä päivittelevän. Tai asunto voi olla vain pitkäaikaisen hygieniakäsitykseltään poikkeavan asukkaan jäljiltä esittelykelvoton.
Kaikissa tällaisissa tapauksissa on itsestään selvää, että markkinahinta ei tule kysymykseenkään. Joskus myyjä on valmis myymään tällaisen asunnon merkittävällä alennuksella varmistaakseen nopean ratkaisun pitkään painaneeseen ongelmaan. Ensimmäisenä ja mahdollisesti ainoana ostajakandidaattina paikalle saapuvan sijoittajan neuvotteluasema on vahva. Lisäksi kokenut sijoittaja voi nähdä, että irtirevityt keittiökaappien ovet voi uusia 500 eurolla, kun myyjä on stressanut mieltään 8000 euron keittiöremontilla. Tällöin esimerkiksi 4000 euron alennus saa molemmat osapuolet erittäin tyytyväiseksi.
Myyjä on perinyt asunnon eikä halua pitää sitä
Asuntosijoittajalle asunto edustaa keinoa, jonka avulla voi kasvattaa ns. passiivista tuloa ja varallisuutta. Perijälle joissain tapauksissa asunto voi edustaa ongelmaa, joka pitäisi ratkaista. Perijä voi asua ulkomailla tai toisella puolella Suomea, jolloin asunnon esittelykuntoon laittaminen voi olla hankalaa. Joissain tilanteissa edellisen kappaleen tilanne voi liittyä perintätilanteisiin. Asunnosta on maksettava kuukausittain hoitovastikkeet, mikä joissain tapauksissa lisää myyjän motivaatiota. Yksittäisen perijän sijaan myymässä voi olla perikunta, jonka jäsenten kesken asunnosta saatava myyntitulo jaetaan. Mitä useampi perikunnan jäsen sitä vaikeampaa ja hitaampaa päätöksenteko voi olla. Toisaalta mahdollinen alennus markkinahintaan verrattuna jakautuu useamman perijän kesken, jolloin sen merkitys pienenee.
Sijoittajan on tärkeää kunnioittaa myyjän tilannetta ja edetä myyjän haluammalla tahdilla. Joissain tapauksissa se voi tarkoittaa nopeaa kaupantekoa, jossa sijoittajan tehtäväksi jää asunnon tyhjentäminen ja vuokrauskuntoon saattaminen. Toisissa tapauksissa se voi tarkoittaa kärsivällistä odottamista myyjän surutyön ajan.
Asunto myydään vuokralaisineen
Kun asunto on vuokrattu, sen myyminen vuokralaisineen tarkoittaa joskus sitä, että myyjällä ei ole aikaa tai halua odottaa vuokralaisen 3 tai 6 kuukauden irtisanomisaikaa, jonka jälkeen asunnon voisi myydä tyhjänä. Valtaosa omistusasunnon ostajista kiertää tällaiset kohteet kaukaa ja osa asuntosijoittajistakin vieroksuu asunnon ostamista vuokralaisineen. Asunnon myyntiä voi haitata myös epäsiisti vuokralainen, jonka asumisen aikana on järjestettävä asuntonäytöt. Tämä tarkoittaa, että potentiaalisten ostajakandidaattien määrä on pienempi. Tällaiseen tapaukseen voi liittyä myös ongelmavuokralainen tai myyjänä voi olla perikunta tai molempia.
Ostajan on tällaisessa tilanteessa tärkeä analysoida asunnon ja taloyhtiön lisäksi kaupan mukana siirtyvä vuokralainen ja hänen vuokrasopimuksensa. Vuokralaiseen tai vuokrasopimukseen liittyvien ongelmien pitää heijastua kauppahinnan laskuna ja ongelmien ratkaiseminen on ostajan lisähyöty, josta ei tarvitse myyjää hyvittää. Jos myyjä on jättänyt viideltä vuodelta vuokrankorotukset tekemättä, se on myyjän vika eikä vuokrankorotuspotentiaalista tarvitse maksaa ylimääräistä. Jos vuokralaisella on puolen vuoden vuokrat maksamatta, ostajan tehtävänä on se selvittää ja hinnoitella häätöprosessiin liittyvät riskit tarjoukseen. Tällaiset asiat ovat myyjän ongelmia ja aiheuttavat motivaation asunnon myymiselle. Ostaja ratkaisee myyjän ongelmat ja saa vastineeksi ostettua asunnon alle markkinahinnan.
Joskus myyntiin tulee myös erinomaisia asuntoja hyvine vuokralaisineen ja kauppaan ei sisälly mitään ongelmia. Tällöin myyjänä voi olla sijoittaja, joka tarvitsee käteisvaroja toisen, hänen tavoitteisiinsa vielä paremmin sopivan sijoituksen tekemiseen. Tällainen sijoittajamyyjä voi arvostaa kaupanteon nopeutta ja helppoutta, kun ostajana on toinen sijoittaja, jolla on rahat valmiina. Parhaimmillaan kaupat syntyvät verkostojen avulla nopeasti ilman välityspalkkioita ja vuokralaista juuri häiritsemättä.
Happamoitunut ostokohde
Happamoitunut kohde on asunto, joka on ollut pitkään myynnissä menemättä kaupaksi. Tästä olen kirjoittanut erillisen kirjoituksen, joten en käsittele asiaa tässä tarkemmin.
Myyjän on pakko myydä asunto nopeasti
Tällaisia tilanteita voivat olla esimerkiksi seuraavat:
- myyjä on saanut työpaikan ulkomailta ja työn perässä pitäisi muuttaa nopeasti
- myyjä on joutunut taloudelliseen ahdinkoon, lainanlyhennysten tai vastikkeiden maksaminen ei onnistu ja pakkolunastus uhkaa
- myyjällä on riitaisa avioero
- myyjä on sairastunut vakavasti tai vammautunut siten, ettei pääse enää hissittömän talon kerroksissa olevaan asuntoonsa
- myyjä on kahden asunnon loukussa
Usein tällaisiin tilanteisiin voi liittyä niin paljon henkistä stressiä, että selkeä ajattelu ei enää onnistu tai selkeästikin ajatteleva ei halua mitään muuta niin paljon kuin päästä asunnosta eroon mahdollisimman nopeasti. Tällaisesta motivoituneesta myyjästä kirjoitin aikaisemmin “Soveltuu sijoittajalle – hyvä vuokralainen valmiina” -casen.
Sijoittajan tehtävänä on selvittää, onko tilanne sellainen, että auttamalla myyjää myös sijoittajan tavoitteet täyttyvät. Välillä tulee vastaan hyviä kohteita, mutta myyjä on päästänyt oman tilanteensa niin pahaksi, että auttaminen ei ole taloudellisesti mahdollista. Tyypillisin esimerkki on, että myyjän velkataakka on asunnon vakuusarvoa suurempi ja asunnon osakekirjat ovat pankin hallussa lainojen vakuutena.
Rakentaja tyhjentää myymättömien asuntojen varastoaan
Uudiskohteista kiinnostuneille asuntosijoittajille rakentajat voivat olla hyviä motivoituneita myyjiä. Joskus kohteen myynti etenee hitaasti ja rakentaja haluaa vauhdittaa kauppaa tarjoamalla asuntoja alennuksella rajoitetulle sijoittajajoukolle. Tällaisesta kirjoitin “Vuokratuotto 4,6% – mielettömän hyvä sijoitusasuntodiili” -kirjoituksen. Pörssilistatuille rakennusliikkeille tällaiset “varastojen siivouspäivät” tulevat usein ennen vuoden vaihdetta.
Välillä uudiskohteiden asuntoja myydään myös ennakkoon sijoittajille. Varsinaisen markkinoinnin alkaessa kohde näyttää hyvältä, kun merkittävä osa asunnoista on myyty nopeasti. Tällä voi olla vaikutusta myös rakentajan rahoitusjärjestelyihin.
Yhteenveto
Osa tämän kirjoituksen esimerkeistä voivat tuoda mieleen tilanteen, jossa sijoittajaostaja käyttää hyväksi haavoittuvaisen hädänalaisen myyjän tilannetta. Monasti tilanteet ovat kuitenkin sellaisia, että myyjä on helpottunut ja iloinen, kun hänen pitkään jatkuneeseen ongelmaansa lopulta löytyy ratkaisu.
Asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä toimintaa ja maineella on merkitystä. Kun käyn keskusteluja asuntoaan minulle tarjoavien kanssa, pyrin ensin selvittämään myyjän tilanteen. Joskus olen myös pyytänyt myyjää ottamaan jonkun lähiomaisen mukaan prosessiin. Mikäli voin suositella myyjälle parempaa vaihtoehtoa, teen sen aina. Perustelen myös oman tarjoustasoni ja kerron, että myyjä voi aina palata asiaan, jos parempaa ratkaisua ei löydy. Toistaiseksi yksikään myyjä ei ole tästä toimintamallista pahastunut. Moni on suosituksistani kiittänyt ja jotkut ovat palanneet kiittämään, kun suositus on auttanut.
Tunnistatko vielä muunlaisia tapauksia motivoituneista myyjistä?
Asuntosijoittajan vaihtoehtoina korkojen nousua vastaan tarjotaan pääsääntöisesti kahta tapaa:
- pankin myymä korkokatto- tai korkoputkituote
- asuntosijoittajan oma käteispuskuri
Itse en ole oikein mieltänyt näitä asuntosijoittajalle relevanteiksi korkosuojauskeinoiksi. Myönnän toki, että voin olla väärässä. Korkokatot ja korkoputket olen mieltänyt pankkien myymiksi “vakuutustuotteiksi”, joita pankki myy sijoittamista vieroksuvien turvaksi ja heidän yöuniensa parantamiseksi, lisämaksua vastaan. Tällainen lisämaksu vain heikentäisi asuntosijoittajan tuottoa.
Käteispuskurin olen mieltänyt summaksi, jonka pitää kattaa yllättäviä menoja enkä koe, että korkojen nousu olisi yllättävä meno. Yllättävä meno on esimerkiksi maksamaton vuokra, vesivahinko tai vuokralaisen tuhoama asunto. Jos käteispuskuria kasvatetaan korkojen nousun näyttäessä todennäköisemmältä, silloin ikäänkuin suunnitellusti varaudutaan menettämään rahaa tulevaisuudessa eikä se ole suojautumista. Jos käteispuskuria käytetään nousevien korkokulujen kattamiseen, silloin kasvatetaan riskiä heikentämällä varautumista yllättäviin menoihin. Tai sitten käteispuskuria pitää kasvattaa entisestään, joka voi olla vaikeaa korkojen noustessa.
Olen joka tapauksessa listannut joukon keinoja, yllä mainittujen kahden lisäksi, joita voi harkita, jos tuntuu, että todennäköisyys korkojen nousulle on kasvanut.
Käteisellä sijoittaminen
Maksimaalisin tapa suojautua korkojen nousua vastaan on sijoittaa käteistä käyttäen. Tämä strategia soveltuu todella varovaiselle matalaan tuottoon tyytyvälle asuntosijoittajalle, joka ei halua rasittaa ajatuksiaan nousevilla velkapääomaan liittyvillä maksusuorituksilla. Tätä strategiaa voivat noudattaa myös sijoittajat, jotka ovat kotiuttaneet voittojaan esimerkiksi osakemarkkinoilta ja hakevat rahoilleen parkkipaikkaa kiinteän omaisuuden puolelta. Heidän tavoitteenaan on siis pääoman säilyttäminen. Osa tällaisista sijoittajista ei välttämättä edes vuokraa asuntojaan vaan pitää ne tyhjillään.
Velkavivun pienentäminen
Mielestäni ylimääräiset lainanlyhennykset ovat huonoa sijoittamista varsinkin matalien korkojen aikana. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että sijoittaja antaa ylimääräistä rahaa pankkiirille, joka sitä ei ole pyytänyt eikä siitä mitään hyvitä. Kun sijoittaja haluaa taas saada rahan takaisin käyttöönsä, sama pankkiiri pyytääkin täyttämään hakemuksen ja todistamaan, että on yhä kelvollinen saamaan rahaa lainaksi. Mikäli kelvollisuusehto täyttyy, veloittaa pankkiiri muutaman sata euroa maksua uuden lainan myöntämisen yhteydessä.
Käteisposition kasvattaminen on siis ylimääräisiä lainanlyhennyksiä parempi vaihtoehto. Tällaisessa tilanteessa suunnitelmallinen käteispuskurin kasvattaminen ei ole varautumista menettämään rahaa korkojen noustessa vaan valmistatumista seuraavan sijoitusasunnon ostamiseen aikaisempaa pienempää velkavipua käyttäen. Joku voi pitää tätä saivarteluna eli käteinen on aina käteistä. Itselleni ero tulee siitä, minkälaista suunnitelmaa käteisposition kasvattaminen toteuttaa. Toinen syy käteisposition kasvattamiseksi voisi olla sijoittajan näkemys, että hintojen korjausliike alaspäin on tulossa. Silloin taustalla käteispuskurin kasvattamiselle olisi varautuminen ostamaan halvalla, kun muut myyvät pelosta tai pakosta.
Halvemmalla ostaminen
Jos ostaa nippanappa kassavirtapositiivisen sijoituskohteen ennätysalhaisten korkojen aikana isoa velkavipua käyttäen lainalla, joka on sidottu lyhyeeseen muuttuvaan korkoon, pelaa aikamoista uhkapeliä. Vaikka käteispuskureita olisikin, mikä tahansa häiriötekijä toiminnassa kääntää sijoituksen kassavirtanegatiiviseksi. Oma strategiani on aina ollut, että kohde pitää onnistua ostamaan selvästi positiivista kassavirtaa tuottavana ja sen pitää selviytyä kassavirtapositiivisena herkkyystarkastelusta. Mikäli näin ei ole ja hinta ja ehdot eivät enää jousta, velkavipua on pienennettävä tai siirryttävä toiseen kohteeseen. Välillä sijoittaminen vaatii kärsivällisyyttä. Tätä kärsivällisyyttä edellytetään erityisesti silloin kuin ollaan syklin huipulla ja asuntosijoittaminen kiinnostaa massoja. Moni asuntosijoittaja ei ole vielä käynyt läpi varsinaista markkinatestiä, kun yksiöiden vakuusarvot ja vuokrat ovat nousseet samalla kuin korot ovat laskeneet ja vuokra-asuntojen kysyntä pysynyt hyvänä.
Uudelleenrahoittaminen ja kiinteän koron käyttäminen
Mitä enemmän sijoitusasuntoja on sitä todennäköisemmin on myös useampia sijoitusasuntolainoja. Joukossa saattaa olla ehdoiltaan eri pituisia lainoja tai eripituisia jäljelläolevia laina-aikoja sen takia, että vanhempia lainoja on lyhennetty pidempään kuin uusia. Uudelleenrahoituksen yhteydessä voi lainoja yhdistää yhdeksi uudeksi maksimipituiseksi lainaksi, jolloin kuukausisuoritukset pienenevät ja kassavirta paranee. Samassa yhteydessä voi myös osan tai kaikki korot muuttaa muuttuvista koroista kiinteäksi koroksi. Kiinteä korko on luonnollisesti muuttuvaa suurempi mutta lainojen yhdistämisen ja takaisinmaksuajan pidentämisen kassavirtaa kasvattava vaikutus voi olla paljon isompi kuin kiinteän koron aiheuttama kassavirran pieneneminen.
Viime kuukausiin asti kiinteäkorkoisia lainoja on saanut maksimissaan 10 vuodeksi. Nyt on tarjolle tullut tuotteita, joissa kiinteän koron jakso voi olla pidempi. Matalat korot ja matala inflaatio ovat jatkuneet niin pitkään, että kiinteän koron ja nousevan inflaation yhteisvaikutusta asuntosijoittajan kannalta ei ole juuri pohdittu. Kaikki keskuspankit tavoittelevat matalan koron politiikallaan kasvua, joka saisi inflaation nousemaan, joka on ehdoton edellytys, että valtava velkataakka sulaa. Mikäli inflaatio ja korot lähtisivät nousuun, myös palkat, vuokrat ja vastikkeet seuraavat jollain aikaviiveellä perässä. Silloin kiinteäkorkoisia pitkiä lainoja omaavat sijoittajat hyötyvät päästessään lyhentämään lainojaan ja maksamaan samaa kiinteää korkoa inflaation heikentämällä rahalla. Muuttuvakorkoisia lainoja takaisin maksavat sijoittajat eivät hyödy samalla tavalla, koska heidän lainojensa korot nousevat.
Maksimilaina-ajan hyödyntäminen
Pankin kannalta lyhyempi laina on parempi, koska se vaatii vähemmän vakavaraisuuspääomia ja pidempi laina on parempi, koska se kerryttää enemmän korkotuottoja.
Asuntosijoittajalle kysymys on strateginen. Mitä lyhyempi laina-aika on sitä suurempi on kuukausimaksu, josta seuraa pienempi tai negatiivinen kassavirta. Mitä lyhyempi laina-aika on sitä pienempi on maksettu kokonaiskorko ja sitä nopeammin sijoittaja pääsee nauttimaan velattoman asunnon kassavirroista. Strategian valintaan ei välttämättä ole yhtä oikeaa vastausta. Itse olen aina valinnut saatavuudeltaan maksimipituisen laina-ajan saavuttaakseni mahdollisimman hyvän kassavirran, joka tarjoaa välitöntä ja jatkuvaa turvaa ja jonka sijoitan uudelleen. Maksimipituisen lainan voi maksaa halutessaan nopeammin pois mutta laina-ajan pidentäminen lennosta ilman kustannuksia on ollut vaikeaa. Lyhennysvapaat ovat tosin tuoneet tähän muutosta.
Lopuksi
Itse vaihdoin jossain vaiheessa kaikki lainani lyhyisiin muuttuviin korkoihin sidotuksi. Useamman vuoden ajan tämä strategia toimi hienosti. Silloin käytin suojauskeinona korkojen nousua vastaan Nordean osakkeiden ostamista. Nyt olen vaihtanut lähes kaikki vanhat ja ottanut kaikki uudet lainat 10 vuoden kiinteään korkoon sidottuina. Halusin varmistaa vuosien varrella muuttuvien korkojen avulla saavutetut tuotot ja lyödä kiinteän koron lukkoon aikana, jona uskon, että korot eivät enää merkittävästi laske. Nordean osakkeet olen myynyt kaikki mukavalla voitolla ja sijoittanut ne rahat mielestäni erinomaisiin asuntosijoituskohteisiin. Seuraavaksi harkitsen tarkkaan vielä pidempään kiinteään korkoon sidottua sijoituslainaa.
Olenko unohtanut joitain hyviä keinoja suojautua korkojen nousuja vastaan?
Kun tavoitteet alkaneelle vuodelle on asetettu, on aika tarkastella, onko oma asuntosijoitustoiminta sellaisessa asennossa, että se tukee tavoitteiden saavuttamista parhaalla mahdollisella tavalla. Jos on kasvattanut tai muuttanut tavoitteita reilusti, toiminnan uudelleen kohdentaminen voi olla tarpeellista.
Markkina-analyysit
Jokainen asuntosijoittamiseen hiemankin perehtynyt tietää, että median yleisin jako “pääkaupunkiseutu – muu Suomi” on muun Suomen osalta täysin hyödytön, koska siinä niputetaan esimerkiksi Tampere, Rauma ja Punkaharju yhteen, jolloin mitä tahansa tunnuslukua raportoitaessa, se ei kerro mitään Tampereesta, Raumasta tai Punkaharjusta. Mikäli vähänkin viime viikolla seurasi asuntosijoittamista mediasta, tuskin välttyi PTT:n julkaisemasta “Asuntomarkkinat 2017” -ennusteesta, joka antaa jo paljon paremman kuvan tilanteesta. Suomen Vuokranantajat ry julkaisee vuosittain PTT:n kanssa yhteistyössä tehtyä ”Alueelliset tuotot” -selvitystä. Tällaiset selvitykset antavat asuntosijoittajalle jo paljon enemmän kuin lehtijutut, joissa välillä hötkyillään sinne tänne. Sijoittaja voi itse määritellä oman markkina-alueensa ja valita sellaiseksi vaikka yhden kaupunginosan. Minulla on yhdessä kaupungissa 7 kerrostaloa, jotka muodostavat seurattavan markkinan.
Vuosittain kannattaa varata aikaa omien markkinoiden perusteelliseen läpikäymiseen. Tällaisella läpikäymisellä tarkoitan hinta- ja vuokratasojen lisäksi markkinan talous-, työttömyys-, muuttoliike- ja demografiakehitysten tarkastelua. Timo Aron havainnolliset kartat ja erinomaiset analyysit ovat nopea tapa päivittää näkemystä. Häntä kannattaa seurata Twitterissä @timoaro. Markkinan tärkeimpien työnantajien uutisia kannattaa käydä läpi havaitakseen, onko työpaikkoja tulossa lisää vai mahdollisia lomautus- ja irtisanomispilviä kertymässä taivaalle. Oppilaitosten laajentamis- ja supistamissuunnitelmat ovat tärkeitä asuntosijoittajien kannalta. Analyysin tuloksena voi olla sijoitustoiminnan maantieteellisen painopisteen muuttaminen tai kokonaan uusiin markkinoihin tutustumisen aloittaminen. Analyysi voi myös kertoa, onko vuokrien korottaminen mahdollista vai tulisiko korotuksista pidättäytyä. Lehtiotsikoissa voidaan kertoa, että Helsingissä on alkanut vuokralaisten markkinat ja jutuissa tarkennetaan, että ilmiö näkyy perheasunnoissa mutta se ei tarkoita, että näin olisi jokaisen Suomen kaupungin tai niiden kaupunginosien yksiöissä. En sijoita Uuteenkaupunkiin mutta veikkaan, että edes perheasuntojen vuokrat eivät ole laskupaineessa.
Numero- ja tunnuslukuanalyysit
Omaa asuntosalkkua kannattaa tarkastella kriittisesti useammalta kantilta. Luonnollisesti tulee mieleen kannattavuuteen liittyvät tunnusluvut, joista minun mielestäni ylivoimaisesti tärkein on kassavirtatuotto, sekä ennen että jälkeen verojen. Vuokrausasteella on suora vaikutus kassavirtaan. Mikäli vuokrausaste on matala, on mietittävä, johtuuko se huonosta markkinoinnista, asunnon kunnosta, vuokratasosta, taloyhtiöstä, alueesta vai kenties jostain muusta. Hoitovastikkeen suuruutta kannattaa arvioida muihin alueen kohteisiin. Salkun velkasuhdetta kannattaa miettiä ja tehdä herkkyysanalyysiä mahdollisten korkojen nousulle, vaikkei sellaista yleisesti ennustetakaan. On hyvä tietää, minkälaisella korkojen nousulla olisi merkittävästi negatiivinen vaikutus omaan sijoitustoimintaan. Analyysin lopputuloksena pitäisi olla näkemys omista toimenpiteistä, joita voi kehittää siten, että ne tukevat tavoitteiden toteutumista.
Toiminnallinen analyysi
Käyn läpi edellisen vuoden asuntosijoitustoimintaani ja mietin, missä kohdissa toiminta ei ollut sujuvaa. Oliko uusien vuokralaisten löytäminen vaikeaa? Syntyikö vuokralaisten kanssa epäselvyyksiä vuokran maksusta tai muista vuokrasopimukseen liittyvistä ehdoista? Eikö uusia kriteerit täyttäviä ostokohteita tahtonut löytyä, vaikka kuinka yritti? Tarjosiko joku aina enemmän kiinnostavista kohteista? Eikö pankki myöntänyt lainaa? Onko muistiinpanot ja kuitit sekalainen sillisalaatti lippuja, lappuja ja sähköisiä merkintöjä erilaisiin paikkoihin? Samalla analysoin myös, mitkä asiat toimivat erinomaisesti. Huonosti ja hyvin toimivia prosesseja peilaan tavoitteisiin ja keskityn niiden osien parantamiseen tai hyödyntämiseen, joilla on eniten merkitystä tavoitteiden toteutumisen kannalta. Sellaisilla osa-alueilla näpertely, joilla ei tavoitteiden toteutumisen kannalta ole merkitystä, on tärkeän resurssin eli ajan haaskausta.
Remonttien suunnittelu
Mikäli asuntosalkustani löytyy asuntoja, jotka ovat remontin tarpeessa, suunnittelen ne mahdollisimman hyvin etukäteen. Joillekin vuokralaisille sopii remontti asumisen aikana, joka on usein hyvä vaihtoehto, koska vuokranmaksu ei katkea ja vuokralainen voi suostua jopa vuokrankorotukseen remontin aiheuttamasta häiriöstä huolimatta. Remontin toteutuksen voi sopia myös vuokralaisen lomamatkan ajaksi tai vuokralaisen kaverin lomamatkan ajaksi, jolloin vuokralainen hoitaa kaverinsa koiraa ja asuu kaverin asunnossa remontin ajan. Joskus ja varsinkin koko asunnon kattava remontti on järkevää tehdä vuokralaisen vaihtuessa, jolloin valmistautumisaikaa on 1-2 kuukautta riippuen siitä, minä kuukauden päivänä vuokralainen irtisanomisestaan kertoo. Joka tapauksessa remontin laajuutta, materiaaleja ja tekijöitä voi suunnitella valmiiksi etukäteen.
Remonttien rahoitus kannattaa myös suunnitella etukäteen, jotta se on järjestetty, kun remontin aika tulee. Remonttikulut ovat vuokratulosta vähennettäviä kuluja, jolloin ne pienentävät remontointivuoden vuokratuloista maksettavaa veroa. Mikäli maksaa ennakkoveroa, sen voi päivittää kesken vuoden, jotta ei maksa turhaan veroa. Myös taloyhtiöremonttien maksutapa ja rahoitus kannattaa miettiä etukäteen. Esimerkiksi yksiön ikkunaremontti voi maksaa pari tuhatta euroa ja sen voi maksaa joko heti kerralla tai kuukausittain vastikkeen muodossa. Mikäli sen maksaa heti, voi koko maksusuorituksen vähentää maksuvuoden vuokratuloista ja siten pienentää kyseisen vuoden veroja. Tämä luonnollisesti lisää tulevien vuosien veroa, kun ikkunaremontin vastiketta ei ole tuloa pienentämässä. Ainoa ehto verovähennyskelpoisuudelle on suoritusten tulouttaminen taloyhtiön kirjanpidossa. Jos ei ole varma asiasta, isännöitsijä osaa kertoa asian.
Sijoitustoiminnan suunnittelu
Vuoden tavoitteista ja toiminnan analyyseistä johdetaan konkreettiset toimenpiteet aikataulutuksineen, jotta varmistetaan tavoitteiden toteutuminen. Tähän ei ole yhtä oikeaa mallia. Itse jaan vuoden lohkoihin, jotka voivat olla esimerkiksi
- asuntosijoitustoiminnan analysointi ja suunnittelu (tammikuu, heinäkuu)
- rahoitusneuvottelut (helmi-maaliskuu, syys-lokakuu)
- veroilmoitus (maalis-huhtikuu)
- yhtiökokoukset (huhti-toukokuu)
- kauppaneuvottelut (touko-kesäkuu, loka-marraskuu)
- välitilinpäätös (kesä-heinäkuu)
- tilinpäätös (marras-joulukuu)
Veroilmoitus tehdään luonnollisesti kerran vuodessa. Rahoituskierroksia olen tehnyt viime vuosina kaksi kertaa vuodessa, keväällä ja syksyllä, joiden jälkeiseen ajankohtaan olen pyrkinyt ajoittamaan kauppaneuvotteluja, vaikka kauppoja teenkin ympäri vuoden. Nämä lohkot ohjaavat toiminnan suunnittelua viikkotasolla.
Viikkotasolla suunnittelen toimenpiteet siten, että peilaan niitä tavoitteisiin ja yllä mainittuihin lohkoihin. Rahoitusneuvottelulohkon aikana viikon suunnitteluun kuuluu luonnollisesti materiaalin kokoaminen ja päivittäminen rahoitusneuvotteluja varten, yhteydenpito rahoittajiin, tapaamiset jne. Vuoden 2017 tavoitteet käyn läpi joka aamu ja mietin tulevan päivän 2-3 tärkeintä tehtävää, jotka sillä hetkellä parhaiten tukevat tavoitteiden saavuttamista. Päivän päätteeksi käyn tehdyt toimenpiteet läpi ja kirjaan päiväkirjaani, mikä meni hyvin ja mitä tulisi parantaa.
Veroilmoituksen valmistelu
Itse veroilmoituksen teko on sähköisen ja esitäytetyn veroilmoituksen ansiosta yhä helpompaa. Mitä paremmin fokusoin tavoitteiden toteuttamisen kannalta ehdottomasti tärkeimpien 2-3 tehtävän tekemiseen sitä enemmän muut asiat on rempallaan. Tämän ymmärtäminen ja hyväksyminen kesti minulla pitkään, vaikka osasinkin mielestäni priorisoida perinteisiä pitkiä ”to do” -listojani. Nyt kun ”to do” -listani on 2-3 tehtävän mittainen, moni muu asia odottaa ja odottaa ja odottaa, kunnes vaimolta menee hermo.
Veroilmoitus on kuitenkin pakko tehdä, vaikka se ei tavoitteiden saavuttamista tukisikaan. Aikaisemmin dumppasin verotukseen liittyvän materiaalin yhteen sähköiseen ja yhteen fyysiseen kansioon, joista lähdin sitten kevättalvella tekemään veroilmoitusta. Tämä ei kuitenkaan verosuunnittelun kannalta ole paras mahdollinen tapa, koska päivitetty toteumatieto tarvitaan verosuunnitelman päivittämiseen ja ennakkoverojen muuttamiseen. Nyt kerään kaiken veroilmoituksessa tarvittavan tiedon sähköisessä muodossa Evernoteen. Kuukausittain varaan kalenterista ajan, jolloin käyn kulut ja laskut läpi ja kohdennan ne oikeisiin paikkoihin. Hyvissä ajoin ennen veroilmoituksen tekoa käyn vielä koko materiaalin läpi, jonka seurauksena varsinaisen veroilmoituksen teko on nopea prosessi ja verosuunnitelmani on riittävällä tarkkuudella ajantasainen.
Yhteenveto
Olen kirjoittanut tämän kirjoituksen lisäksi ainakin seuraavat asuntosijoitustoimintaani koskevat kirjoitukset
- Asuntosijoitustavoitteeni 2016
- Miten tulla päätoimiseksi asuntosijoittajaksi
- Tavoitteenasetannalla lisävipua asuntosijoittamiseen
- Asuntosijoitustavoitteeni 2016 – välitilinpäätös
- Teknologian hyödyntäminen asuntosijoitustoiminnassani
- Asuntosijoittajan verosuunnittelu
- Asuntosijoitustavoitteeni 2016 – tilinpäätös
- Suurimmat virheeni asuntosijoittajana
- Asuntosijoitustavoitteeni 2017
Toivottavasti näistä on saanut kokonaisvaltaisen kuvan tavoistani asettaa tavoitteita, suunnitella ja toteuttaa toimintaani sekä käyttämistäni seurannoista ja niistä johdetuista korjaavista toimenpiteistä. Itseäni on hyödyttänyt näistä kirjoittaminen valtavasti ja moni asia on konkretisoitunut ja terävöitynyt matkan varrella. Lukijoiden kommenteista on tullut uusia ideoita ja palautteista mielihyvää. Kiitos paljon niistä.
Aloitin vuoden 2016 julkaisemalla asuntosijoitustoimintaani liittyvät tavoitteet. Vuoden 2016 lopulla julkaisin tilinpäätöksen, miten tavoitteet toteutuivat. Vuoden vaihteen ympärillä olen pohdiskellut, minkälaiset tavoitteet vuodelle 2017 asetan.
Olen tehnyt asuntokohtaiset kassavirtatason kuukausisuunnitelmat vuodelle 2017. Nämä toimivat vuokraseurantani pohjana. Näistä olen vetänyt yhteen koko asuntosalkun kattavan suunnitelman, josta näen salkun brutto- ja nettovuokratulon sekä korot ja kassavirran. Samaan suunnitelmaan hahmotan suunnitellut asunto- ja taloyhtiöremontit sekä asuntosijoittamisen yleiskulut, joiden pohjalta olen tehnyt vuoden 2017 ensimmäisen verosuunnitelman. Suunnitelmassa näkyy myös kaikki lainat ja niiden kohdistuminen sekä lyhennykset. Tästä voin nopeasti poimia salkkutason tiedot rahoitusneuvotteluja varten.
1. Sijoitusasuntosalkun kasvattaminen
Vuodelle 2016 asettamani salkun kasvutavoite oli ostaa kohteita 250 000 eurolla. Toteuma ylitti tavoitteen yli kolminkertaisesti eli ostojen kautta salkkuni markkina-arvo kasvoi reilulla miljoonalla eurolla. Vuoden 2017 tavoitteen taso on tältä pohjalta pohdituttanut minua jonkin verran.
Tavoite 2017: Asuntosijoitussalkkuni kasvaa positiivista kassavirtaa tuottavilla aktiivisilla sijoitustoimenpiteillä 2 miljoonalla eurolla
Tämä tavoite toteutuu seuraavasti:
- omaan salkkuuni ostetaan asuntoja ja sijoitusyhtiön salkkuun kokonaisia kerrostaloja
- oman salkun asuntoja ja sijoitusyhtiön kerrostaloja remontoidaan markkina-arvoja ja sitä kautta vakuusarvoja korottavasti
Tavoitteen toteutumisen suurimmaksi haasteeksi oletan ostokriteerit täyttävien kohteiden löytämisen. Tavoitteen toteutumisen edellytys on rahoituksen järjestyminen, jonka oletan hoituvan, kunhan ostokohteet ovat riittävän hyviä. Sopivat ostokohteet täyttävät yhden tai useamman näistä kriteereistä
- kohteet tuottavat positiivista kassavirtaa
- kaupat tehdään 15 % alle markkinahinnan
- ostokohteissa on tuloutettavaa taloyhtiölainaa
- ostokohteissa on markkina-arvoa korottavaa remontointipotentiaalia
- vuokralaisineen ostetuissa kohteissa on remontoinnin kautta tulevaa vuokrankorotuspotentiaalia
Viime vuoden tavoiteasetantaan verrattuna tämä tavoite yhdistää vuoden 2016 kaksi ensimmäistä tavoitetta, jotka olivat asuntosalkun kasvattaminen ostamalla ja verotuksen siirtäminen tulevaisuuteen. Molemmat tavoitteet vaativat pääomia ja toimenpiteet kasvattavat salkun arvoa, joka on primääritavoite. Remontit toteuttavat tätä primääritavoitetta tuoden samalla verotuksellisen lisähyödyn, jonka tavoittelu ei kuitenkaan ole pääsyy remonttien tekemiseen.
Tämä on ensimmäinen kerta, kun asetan tavoitteen, jonka saavuttamisen keinot ja resurssit ovat pääosin hämärän peitossa eli tekemistä riittää tavoitteeseen pääsemiseksi. Tavoitteen saavuttamiseksi positiivisen kassavirran kriteeristä ei kuitenkaan saa tinkiä.
2. Vuokrausaste
Vuokrausasteeni vuonna 2016 oli 99,3 % sisältäen suunniteltuja remontteja. Tämä ylitti tavoitteeni ja oli erinomainen tulos. Vuokralaisvalinnan tärkeydestä johtuen en pyri ylittämään tai edes saavuttamaan vuoden 2016 toteumaa vaan tavoite pysyy samana kuin 2016.
Tavoite 2017: Vuokrausaste ilman suunniteltuja remontteja 98 %, suunnitellut remontit huomioiden 97,5 %
Tämä tavoite toteutuu seuraavasti:
- pyrin noudattamaan “Hyvä Vuokratapa” -ohjetta
- reagoin asiakaspalautteeseen 24 tunnin kuluessa ja korjautan asuntojen mahdolliset viat ja puutteet nopeasti
- aktiivinen markkinointi välittömästi irtisanomisilmoituksen jälkeen
- yhteistyö lähtevän vuokralaisen kanssa uuden vuokralaisen löytämiseksi
- “jonotuslistan” kasvattaminen www.ostanasuntoja.com/vuokrattavat avulla
- asuntojen remontointi vuokrasuhteen aikana, ei vuokralaisten välillä
Tavoitteen saavuttamiseksi vuokralaisvalinnan kriteereistä ei kuitenkaan saa tinkiä.
3. Markkinointi
Vuosi 2016 toi selvän parannuksen blogitekstien kirjoittamiseen ja sosiaalisen median hyödyntämiseen. Silti välillä tuli muita kiireitä siten, että säännöllisyydestä tuli tingittyä. Julkaisin yhteensä 22 blogikirjoitusta vuoden 2016 aikana. Ostan Asuntoja Facebook -sivujen tykkääjien määrä nousi 170:een, joista parikymmentä vuoden viimeisen 2 viikon aikana. Twitterissä Ostan Asuntoja seuraajien määrä ylitti tuhannen joulukuussa. Kuten vuosi sitten myös vuoden 2016 joulukuussa tuli nettisivujeni uusi kävijäennätys.
Tavoite 2017: Yhden sijoitusasunnon ostaminen nettisivujeni kautta tulleiden liidien kautta
Tämä tavoite toteutuu seuraavasti:
- julkaisemalla 26 blogikirjoitusta vuoden 2017 aikana
- aloittamalla 1 uusi internetin kautta toimiva markkinointikanava (tämä on toinen niistä, joka jäi toteuttamatta vuonna 2016)
- panostamalla Ostan Asuntoja Facebook -sivujen päivityksiin siten, että vuoden lopussa tykkäyksiä on 400
Uskon, että saan nettisivujeni kävijämäärän kasvatettua 80 % vuoden aikana, joka edelleen parantaa näkyvyyttäni Googlen hakutuloksissa. Itselläni lisämotiivina on omien kokemusten ja näkemysten jakaminen muille. Vuoden 2016 aikana sain paljon aikaisempaa enemmän positiivista palautetta, joka kannustaa jatkamaan. Olen jatkuvan oppimisen kannattaja ja internetin ja teknologian mahdollisuuksien hyödyntämisen opettelu itse tekemällä on minulle tärkeää.
Olen pohtinut, pitäisikö nettisivujeni generoida myös tuloja. Toistaiseksi olen pitäytynyt siinä, että sivuilla ei ole mainoksia eikä affiliate-linkkejä. Suosittelen esimerkiksi Vuokranantajat ry:n jäsenyyttä tai paria suomalaista asuntosijoituskirjaa toistuvasti vain, koska koen ne hyödyllisiksi jokaiselle aloittelevalle ja vähän kokeneemmallekin asuntosijoittajalle. Sisältö pysyy myös vuonna 2017 ilmaisena, koska siten tiedon jakamisen tavoite toteutunee parhaiten. Tavoite “yhden asunnon ostaminen nettisivujen kautta” on sama kuin vuonna 2016 toteutumatta jäänyt tavoite. Niin kauan kuin asuntosijoittaminen on muotia ja sijoitukseen sopivia asuntoja ei tahdo hakuvahtien kautta löytyä, tämän tavoitteen toteutuminen ei ole helppoa. Ehkä tilanne vielä jonain päivänä on toinen?
Kirjoitin Kiinteistölehden Blogissa virheistäni asuntosijoittajana. Kun tekee päätöksiä, välillä tulee virheitä ja se on ihan ok, kunhan niistä oppii. Asuntosalkussani onkin vain kahdenlaisia sijoituksia; kannattavia ja opettavaisia.
Alkuperäinen, edelleen ja taas ajankohtainen kirjoitukseni julkaistiin Kiinteistölehden Blogissa aatonaattona 2015.
Aika monessa liiketoiminnassa tarvitaan asiakkaita, joilta tulevista rahoista maksetaan työntekijöiden palkat. Vuokralaiseni ovat minun asiakkaitani. Pyrin jatkossakin kasvattamaan asiakkaitteni määrää tarjoamalla kasvavaa määrää asuntoja asiakkaitteni kodeiksi. Pyrin myös parantamaan palveluani, jotta yhä useampi asiakas haluaisi ostaa tämän palvelun juuri minulta. Joulu on hyvä aika miettiä asioita, joista on kiitollinen ja kiittää niistä.
Kiitos, että maksatte sijoituslainojani puolestani
Tämä ei kirjaimellisesti pidä paikkaansa mutta säännöllinen vuokranmaksu mahdollistaa sen, että tililläni on rahaa, josta maksan rahoittajilleni kuukausittain lainojen korot ja lyhennykset. Kun lainat on joskus 20 vuoden päästä maksettu, tililleni jää vähän enemmän rahaa. Kiitos myös siitä, että olette etukäteen ilmoittaneet ja sitten hoitaneet myöhästyneen vuokranmaksun sovitun mukaisesti. Näin olen pystynyt pitämään rahoittajilleni antamat omat lupaukseni.
Kiitos, että toimitte passiivisena tulonlähteenäni
Kun vastikkeet, lainanlyhennykset ja korot on maksettu, tililläni vielä jäljellä olevat rahat vuokrista kattavat perheeni elämisen. Pyrin jatkuvasti kasvattamaan ja parantamaan asiakkailleni tarjoamaa palvelua. Jäljelle jäänyt raha menee joko sivuun sijoitettavaksi uusiin vuokra-asuntoihin tai nykyisten vuokra-asuntojen remontointiin. Vaikka olisin lomalla tai sairaana tai kiireinen muiden asioiden takia, kiitos, että maksatte vuokrat siitä huolimatta.
Kiitos, että pelaatte hyvää yhteispeliä
Välillä teille tulee yllättäviä muutoksia elämäntilanteisiin. Joskus jopa niin yllättäviä, että asunnosta pitäisi muuttaa ennenaikaisesti tai ennen irtisanomisajan loppua. Lähes poikkeuksetta olemme onnistuneet yhteispelillä löytämään uuden vuokralaisen nopeasti ja joskus olen pystynyt palauttamaan vuokraakin. Kiitos siitä, että olette levittäneet tietoa reilusta ja yhteistyökykyisestä vuokranantajasta. Joskus minulla on jopa jonotuslista odottamassa vapautuvaa asuntoa.
Kiitos, että pidätte huolta omaisuudestani
Hyvin usein luovutatte avaimet seuraavan vuokralaisen käteen tai yhteistyökumppaneilleni. Uusi vuokralainen tarkistaa asunnon kunnon ja loppusiivouksen tason sekä yleensä aina ilmoittaa minulle, että vakuuden voi palauttaa. Se, että pidätte omaisuudestani hyvää huolta, on minulle erityisen tärkeää, koska asunnot ovat minun eläketurvani.
Olen kiitollinen myös sinulle, joka tuhosit yhden asunnoistani. Kaikki kirjoista opiskelemani vuokralaisvalintaan, vuokrasopimuksen purkamiseen ja häätöön liittyvät opit tulivat konkreettisesti harjoiteltua. Lisäksi opin paljon asioita, joita kirjoissa ei kerrota tai joita en ollut sisäistänyt. Opiskelu oli hieman kalliimman puoleista mutta osaamisen lisäksi minulle tuli yksi täysin remontoitu helposti vuokrattava erinomaista kassavirtaa tuottava asunto salkkuuni lisää.
Kiitos, että joskus vahditte remonttimiesten työt
Asunnoissa on joskus ollut esim. naapurien vesivahingoista aiheutuneita korjauksia ja olette valvoneet, että korjaustyöt on tehty huolellisesti ja lopputulos on hyvä. Tämä on säästänyt minulta paljon aikaa ja vaivaa. Joskus olette myös toivoneet, että asuntoon tehdään parannuksia. Kiitos näistä toiveista ja siitä, että olette sallineet remontit asumisaikana ja usein ilman vuokranalennuksia. Kun olette sitten muuttaneet pois, paranneltuun asuntoon on ollut helppo löytää uusi vuokralainen välittömästi. Kiitos siitä, että joskus olette itse tehneet työt ja joskus olette myös suostuneet pieneen vuokrankorotukseen.
Kiitos, että olette antaneet palautetta
Positiivista asiakaspalautetta on aina mukava saada. Kiitos myös rakentavasta kritiikistä. Sen avulla olen pystynyt parantamaan toimintaani ja saanut uusia tyytyväisiä asiakkaita. Kiitos myös siitä, että olette muistaneet mainita minut, kun kaverinne on hakenut asuntoa. Olen saanut monta uutta vuokralaista tällä tavalla.
Lukuisat yhteistyökumppanini ovat pieniä yrittäjiä ja heillekin tuntuu olevan selvää, että ilman teidän asiakkuuksianne minulla ei olisi varaa maksaa heille tuotteista, palveluista tai tehdyistä töistä. He jakavat kanssani samanlaisen asiakaslähtöisen ajattelumallin. Näiden kiitosten myötä haluan toivottaa omasta ja yhteistyökumppanieni puolesta kaikille vanhoille, nykyisille ja uusille asiakkailleni hyvää uutta vuotta 2017.
Vuosittain teen lahjoituksen kolmeen eri kohteeseen, jotka kaikki liittyvät lapsiin ja nuoriin.
Ostan Asuntoja 