Skip to content

Asuntosijoittajan korkosuojauskeinot

22/01/2017
Makuuhuone

Asuntosijoittajan vaihtoehtoina korkojen nousua vastaan tarjotaan pääsääntöisesti kahta tapaa:

  • pankin myymä korkokatto- tai korkoputkituote
  • asuntosijoittajan oma käteispuskuri

Itse en ole oikein mieltänyt näitä asuntosijoittajalle relevanteiksi korkosuojauskeinoiksi. Myönnän toki, että voin olla väärässä. Korkokatot ja korkoputket olen mieltänyt pankkien myymiksi “vakuutustuotteiksi”, joita pankki myy sijoittamista vieroksuvien turvaksi ja heidän yöuniensa parantamiseksi,  lisämaksua vastaan. Tällainen lisämaksu vain heikentäisi asuntosijoittajan tuottoa.

Käteispuskurin olen mieltänyt summaksi, jonka pitää kattaa yllättäviä menoja enkä koe, että korkojen nousu olisi yllättävä meno. Yllättävä meno on esimerkiksi maksamaton vuokra, vesivahinko tai vuokralaisen tuhoama asunto. Jos käteispuskuria kasvatetaan korkojen nousun näyttäessä todennäköisemmältä, silloin ikäänkuin suunnitellusti varaudutaan menettämään rahaa tulevaisuudessa eikä se ole suojautumista. Jos käteispuskuria käytetään nousevien korkokulujen kattamiseen, silloin kasvatetaan riskiä heikentämällä varautumista yllättäviin menoihin. Tai sitten käteispuskuria pitää kasvattaa entisestään, joka voi olla vaikeaa korkojen noustessa.

Olen joka tapauksessa listannut joukon keinoja, yllä mainittujen kahden lisäksi, joita voi harkita, jos tuntuu, että todennäköisyys korkojen nousulle on kasvanut.

Käteisellä sijoittaminen

Maksimaalisin tapa suojautua korkojen nousua vastaan on sijoittaa käteistä käyttäen. Tämä strategia soveltuu todella varovaiselle matalaan tuottoon tyytyvälle asuntosijoittajalle, joka ei halua rasittaa ajatuksiaan nousevilla velkapääomaan liittyvillä maksusuorituksilla. Tätä strategiaa voivat noudattaa myös sijoittajat, jotka ovat kotiuttaneet voittojaan esimerkiksi osakemarkkinoilta ja hakevat rahoilleen parkkipaikkaa kiinteän omaisuuden puolelta. Heidän tavoitteenaan on siis pääoman säilyttäminen. Osa tällaisista sijoittajista ei välttämättä edes vuokraa asuntojaan vaan pitää ne tyhjillään.

Velkavivun pienentäminen

Mielestäni ylimääräiset lainanlyhennykset ovat huonoa sijoittamista varsinkin matalien korkojen aikana. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että sijoittaja antaa ylimääräistä rahaa pankkiirille, joka sitä ei ole pyytänyt eikä siitä mitään hyvitä. Kun sijoittaja haluaa taas saada rahan takaisin käyttöönsä, sama pankkiiri pyytääkin täyttämään hakemuksen ja todistamaan, että on yhä kelvollinen saamaan rahaa lainaksi. Mikäli kelvollisuusehto täyttyy, veloittaa pankkiiri muutaman sata euroa maksua uuden lainan myöntämisen yhteydessä.

Käteisposition kasvattaminen on siis ylimääräisiä lainanlyhennyksiä parempi vaihtoehto. Tällaisessa tilanteessa suunnitelmallinen käteispuskurin kasvattaminen ei ole varautumista menettämään rahaa korkojen noustessa vaan valmistatumista seuraavan sijoitusasunnon ostamiseen aikaisempaa pienempää velkavipua käyttäen. Joku voi pitää tätä saivarteluna eli käteinen on aina käteistä. Itselleni ero tulee siitä, minkälaista suunnitelmaa käteisposition kasvattaminen toteuttaa. Toinen syy käteisposition kasvattamiseksi voisi olla sijoittajan näkemys, että hintojen korjausliike alaspäin on tulossa. Silloin taustalla käteispuskurin kasvattamiselle olisi varautuminen ostamaan halvalla, kun muut myyvät pelosta tai pakosta.

Halvemmalla ostaminen

Jos ostaa nippanappa kassavirtapositiivisen sijoituskohteen ennätysalhaisten korkojen aikana isoa velkavipua käyttäen lainalla, joka on sidottu lyhyeeseen muuttuvaan korkoon, pelaa aikamoista uhkapeliä. Vaikka käteispuskureita olisikin, mikä tahansa häiriötekijä toiminnassa kääntää sijoituksen kassavirtanegatiiviseksi. Oma strategiani on aina ollut, että kohde pitää onnistua ostamaan selvästi positiivista kassavirtaa tuottavana ja sen pitää selviytyä kassavirtapositiivisena herkkyystarkastelusta. Mikäli näin ei ole ja hinta ja ehdot eivät enää jousta, velkavipua on pienennettävä tai siirryttävä toiseen kohteeseen. Välillä sijoittaminen vaatii kärsivällisyyttä. Tätä kärsivällisyyttä edellytetään erityisesti silloin kuin ollaan syklin huipulla ja asuntosijoittaminen kiinnostaa massoja. Moni asuntosijoittaja ei ole vielä käynyt läpi varsinaista markkinatestiä, kun yksiöiden vakuusarvot ja vuokrat ovat nousseet samalla kuin korot ovat laskeneet ja vuokra-asuntojen kysyntä pysynyt hyvänä.

Uudelleenrahoittaminen ja kiinteän koron käyttäminen

Mitä enemmän sijoitusasuntoja on sitä todennäköisemmin on myös useampia sijoitusasuntolainoja. Joukossa saattaa olla ehdoiltaan eri pituisia lainoja tai eripituisia jäljelläolevia laina-aikoja sen takia, että vanhempia lainoja on lyhennetty pidempään kuin uusia. Uudelleenrahoituksen yhteydessä voi lainoja yhdistää yhdeksi uudeksi maksimipituiseksi lainaksi, jolloin kuukausisuoritukset pienenevät ja kassavirta paranee. Samassa yhteydessä voi myös osan tai kaikki korot muuttaa muuttuvista koroista kiinteäksi koroksi. Kiinteä korko on luonnollisesti muuttuvaa suurempi mutta lainojen yhdistämisen ja takaisinmaksuajan pidentämisen kassavirtaa kasvattava vaikutus voi olla paljon isompi kuin kiinteän koron aiheuttama kassavirran pieneneminen.

Viime kuukausiin asti kiinteäkorkoisia lainoja on saanut maksimissaan 10 vuodeksi. Nyt on tarjolle tullut tuotteita, joissa kiinteän koron jakso voi olla pidempi. Matalat korot ja matala inflaatio ovat jatkuneet niin pitkään, että kiinteän koron ja nousevan inflaation yhteisvaikutusta asuntosijoittajan kannalta ei ole juuri pohdittu. Kaikki keskuspankit tavoittelevat matalan koron politiikallaan kasvua, joka saisi inflaation nousemaan, joka on ehdoton edellytys, että valtava velkataakka sulaa. Mikäli inflaatio ja korot lähtisivät nousuun, myös palkat, vuokrat ja vastikkeet seuraavat jollain aikaviiveellä perässä. Silloin kiinteäkorkoisia pitkiä lainoja omaavat sijoittajat hyötyvät päästessään lyhentämään lainojaan ja maksamaan samaa kiinteää korkoa inflaation heikentämällä rahalla. Muuttuvakorkoisia lainoja takaisin maksavat sijoittajat eivät hyödy samalla tavalla, koska heidän lainojensa korot nousevat.

Maksimilaina-ajan hyödyntäminen

Pankin kannalta lyhyempi laina on parempi, koska se vaatii vähemmän vakavaraisuuspääomia ja pidempi laina on parempi, koska se kerryttää enemmän korkotuottoja.

Asuntosijoittajalle kysymys on strateginen. Mitä lyhyempi laina-aika on sitä suurempi on kuukausimaksu, josta seuraa pienempi tai negatiivinen kassavirta. Mitä lyhyempi laina-aika on sitä pienempi on maksettu kokonaiskorko ja sitä nopeammin sijoittaja pääsee nauttimaan velattoman asunnon kassavirroista. Strategian valintaan ei välttämättä ole yhtä oikeaa vastausta. Itse olen aina valinnut saatavuudeltaan maksimipituisen laina-ajan saavuttaakseni mahdollisimman hyvän kassavirran, joka tarjoaa välitöntä ja jatkuvaa turvaa ja jonka sijoitan uudelleen. Maksimipituisen lainan voi maksaa halutessaan nopeammin pois mutta laina-ajan pidentäminen lennosta ilman kustannuksia on ollut vaikeaa. Lyhennysvapaat ovat tosin tuoneet tähän muutosta.

Lopuksi

Itse vaihdoin jossain vaiheessa kaikki lainani lyhyisiin muuttuviin korkoihin sidotuksi. Useamman vuoden ajan tämä strategia toimi hienosti. Silloin käytin suojauskeinona korkojen nousua vastaan Nordean osakkeiden ostamista. Nyt olen vaihtanut lähes kaikki vanhat ja ottanut kaikki uudet lainat 10 vuoden kiinteään korkoon sidottuina. Halusin varmistaa vuosien varrella muuttuvien korkojen avulla saavutetut tuotot ja lyödä kiinteän koron lukkoon aikana, jona uskon, että korot eivät enää merkittävästi laske. Nordean osakkeet olen myynyt kaikki mukavalla voitolla ja sijoittanut ne rahat mielestäni erinomaisiin asuntosijoituskohteisiin. Seuraavaksi harkitsen tarkkaan vielä pidempään kiinteään korkoon sidottua sijoituslainaa.

Olenko unohtanut joitain hyviä keinoja suojautua korkojen nousuja vastaan?

15 kommenttia
  1. Olisi mielenkiintoista tietää, millä tasolla sinun 10 vuoden kiinteät korot liikkuu? Ymmärrän toki, jos et halua julkaista tätä tietoa.

    • Terve,

      Mulle tehtyjen 10 vuoden kiinteiden korkotarjousten haarukka on liikkunut 1,7-2,2 %:n haarukassa noin 1.6.2015-31.10.2016 välisenä aikana. Kannattaa itse käydä pankeissa juttelemassa. Suurella todennäköisyydellä palkkatyössä oleva korkeintaan 4 asuntoa omistava sijoittaja saa minua alhaisempia tarjouksia. Oleellisempaa on verrata omia kiinteän koron ja muuttuvan koron + marginaali lainatarjouksia ja ehtoja ja tehdä päätös siltä pohjalta. Asiakaskohtaisuus on lisääntyvä ilmiö pankkimaailmassa.

      • Tottakai pitää kysyä itse omat tarjoukset. Lähinnä olin kiinnostunut tietämään mitä ammattisijoittajalle suunnilleen tarjotaan.

        Minulle tehdyt kiinteän koron tarjoukset ei ole lähelläkään sitä mitä saa vaihtuvalla korolla tällä hetkellä.

      • Tuo tekee päätöksenteosta vaikeampaa kuin mun tapauksessa, jossa erot pieniä. Oletko pohtinut tai selvittänyt asiaa, miten kiinteät korot todennäköisesti nousevat suhteessa lyhyisiin korkoihin? Kasvaako ero korkojen lähtiessä nousuun?

      • Kun puhutaan muutaman kymmenyksen eroista, kuten sinulla niin tilanne on todella helppo. Itselläni eroa tällä hetkellä jopa noin 0,9% yksikköä, joka on mielestäni jo huomattavan paljon. Vaihtuvaa korkoa tarjotaan nyt todella edullisesti.

        Kiinteiden ero lyhyisiin varmasti vaihtelee taas pankkien ja asiakkaiden välillä huomattavasti ja myös siinä, miten nopeasti ennättää reagoimaan markkinoiden muutokseen. Järjestelypalkkiot tuo aina myös oman sotkunsa uudelleenjärjestelyihin, jos niitä ei saa neuvoteltua kokonaan pois 🙂

  2. Tomi Kallunki permalink

    Moro,
    Hyvä ja ajankohtainen kirjoitus. Itse olen tehnyt samaa, mutta yhdellä erolla:
    80% lainoista on 10 vuoden kiinteisiin sidottuina, mutta jätin 20% lainoista lyhyisiin muuttuviin korkoihin. Syy: 10 vuoden kiinteä on ja pysyy, vaikka myisit asunnon. Jos haluat maksaa sen nopeammin, maksat pankille isot kulut.
    Nyt kun 20% on vapaasti lyhennettäviä, niin voin niitä maksella nopeammassa tai hitaammassa tahdissa, eli saan pientä joustoa ilman kuluja.
    En tiedä onko käytännön hyötyä, mutta eipä tuo kai isosti haittaakkaan? Vai näetkö tuo turhana? Niin ja onhan ne vielä puoli prosenttia halvempia kuin kiinteät 😉

    • Terve,

      Ihan hyvin pohdittu ja mietitty tuo joustopuoli. Oleellista on, että se sopii sun omaan strategiaan ja tavoitteisiin. Minulla enää alle 10% muuttuvissa mutta taloyhtiölainojen kautta tulee lisää muuttuvia korkoja. Kiinteän koron lainoissa tosiaan kulut on isot mutta korkojen noustessa kulut pienenevät oleellisesti. Toki silloin ei ilman pakkoa kannatta kiinteäkorkoista lainaa takaisin maksaa. Minulla muuttuvakorkoisen ja kiinteäkorkoisen ero on ollut pienempi ja parhaimmillaan 0,09%-yksikköä eli siinä ei tarvinnut paljon miettiä.

  3. Moniosaamaton permalink

    Hei,

    Kiitos jälleen loistavasta tekstistä!

    Juuri saman asian kanssa olen tässä paininut itse viime aikoina. Olen myös omaksunut lähestymistavan, jossa pyrin maksimoimaan laina-ajan pituuden selvästi positiivisella kassavirralla. Olen tullut siihen tulokseen, että kunhan korkoriskiä ei ole, homma on kunnossa vaikka laina-aika on pitkä. Pääsen kohteeseen 20% pienemmällä omarahoitusosuudella kassavirran ollessa vielä reilummin positiivinen (vs 18v kiinteä tasaerä). Velkavipu minulla noin 70%.

    Edelliseen asuntoon, jonka ostin viime syksynä otin 10v kiinteällä korolla ja kokonaislaina-aika 22v. Nyt olen ostamassa kerralla kahta asuntoa, joihin meinasin luultavasti ottaa 10v kiinteän sekä kokonaislaina-ajaksi 25v. Oletko itse suosinut nimenomaan näitä 25 vuoden aikoja, kun puhut maksimilaina-ajoista?

    Olen miettinyt paria juttua. Olisiko sinulla mitään fiksua ajatusta omalta kohdaltasi näihin?
    1) Mitä sitten jos tuon 10v kiinteän jakson jälkeen korot ovat korkealla? Toki tuossa on aikaa seurailla mihin suuntaan maailma on menossa 🙂
    2) Miksei ottaa kiinteä tasaerä (minulle tarjottu maksimia 18v)? Toisaalta ero kiinteän koron kanssa on suhteellisen pieni, mutta ainakin tietäisi koko laina-ajalle että kk-erä on sama. Tätä olen itse eniten tässä puntaroinut, että pitäisikö kuitenkin ottaa tämä.
    3) Minulle sanottiin pankista, että 3 asunnon jälkeen pitäisi vakuuksista riippumatta pantata oma kotinsa. En oikein tajua tätä, jos vakuudet kuitenkin selvästi riittävät. Kyse lähinnä periaatteesta ja pitää nyt vääntää tästä seuraavaksi. Mikä tähän neuvoksi?

    Kiitos!

    • Terve ja kiitos mukavasta palautteesta.

      Itse otan aina mahdollisimman pitkän laina-ajan. Maksimilaina-aika vaihtelee mutta on taas viimeisen vuoden sisällä ollut muutaman vuoden tiukennuksen jälkeen pitenemään päin. Yhä useammin tämä on asiakaskohtainen päätös.

      1) Ei minulla ole muuta lisäfiksuutta kuin mainitsemasi seurailu eli aikaa on valmistautua. Uudelleenrahoituksen mainitsinkin jo tekstissä.
      2) Tähän en voi antaa suositusta, koska se riippuu strategiastasi. Voin kertoa, joka aikaisemmissakin blogeissa on mainittu, että itse käytän tasalyhennystä ja uudelleenrahoitusta. 10 vuoden kiinteän koron jälkeen 20 vuoden lainani pääoma on siis puolittunut. Minä siis tiedän koko laina-ajalle, mikä on kuukausilyhennys ja paljonko pääomaa jäljellä. Koronkin osuuden tiedän 10 vuodeksi.
      3) En ole koskaan kuullut vastaavaa. Oma kotini on panttaamatta ja käytän 3 eri pankkia. Keskustelua kannattaa jatkaa ja tarvittaessa vaihtaa pankkia tai konttoria.

  4. Vivuttaja permalink

    Hei Harri!

    Loistavaa pohdintaa asiaan liittyen.

    Mainitsit jossain kirjoituksessa aiemmin, että et käytä pankin tarjoamia lyhennysvapaita ollenkaan. Osaatko valottaa hiemn tarkemmin syitä tähän? Esim. Nordealla kun on täysin maksuton lyhennysjousto 10% kokonaislainamäärästä, jossa tarvitsee maksaa kuukausittain vain koron osuus.

    Itselläni on tällä hetkellä 3 asuntoa ja tarkoitus on kasvattaa asuntomäärää mahdollisimman nopeasti. Mielestäni ns. vivutus lyhennysjoustoa hyödyntämällä toimii varsin mallikkaasti, koska kuukausittainen positiivnen kassavirta suurenee huomattavasti.

    Eli tarkoitus on säästää lyhennyksen osuus ja sijoittaa niitä heti seuraavaan asuntoon, tai ainakin ns. käsirahan osuuteen?

    Minusta tuntuu siltä että pankissa arvostetaan ainakin tässä minun tapauksessa enemmän käteistä. Kokonaisvelkavipu minulla on noin 70 pinnan paikkeilla tällä hetkellä.

    • Terve ja kiitos mukavasta palautteesta,

      Täytyy ottaa tuo asia oikein perusteelliseen pohdintaan.

      Käytän tasalyhenteisiä lainoja, joilla on (enpä ole tätä loppuun asti pohtinut) käytännössä lähes sama vaikutus kuin lyhennysvapailla eli jokaista lainanlyhennystä vastaan vapautuu vastaava määrä vakuutta, jota vastaan olen ottanut uutta lainaa. Toki hallinnollisesti lyhennysvapaan käyttö voisi olla helpompaa.

      Tämä toimintamalli on jotenkin iskostunut minuun. Näin lainasalkkukin kiertää koko ajan. Tasalyhennysten käyttö ja lyhennysvapaiden käyttämättömyys pakottavat löytämään kohteita, jotka ovat päivästä 1 kassavirtapositiivisia enkä pääse ”huijaamaan” kassavirtanegatiivisia kohteita näyttämään hyviltä lyhennysvapaita käyttämällä. Kun pääoma lyhenee joka kuukausi, myös korkorasitus ajan myötä tippuu.

      Itse olen kokenut, että fiksu pankkiiri arvostaa tätä enemmän. Ei pankkiiri katso jokaista asuntoani, onko ne oikeasti kassavirtapositiivisia, mutta hän kyllä näkee, että tilin saldo kasvaa joka kuukausi, vaikka samat lyhennykset sieltä lähteekin. Vastaavasti ajattelen, että vapaita pyytäessä heräisi epäilys, että rahat uhkaa loppua. Pidän nykyistä pankkiiriani fiksuimpana tähän astisista ja viimeksi kysyin häneltä, että onko tässä hommassa jotain ylärajaa salkun koossa, jossa pankki viheltää pelin poikki. Hän totesi, että ei ole kunhan hommat hoituu vähintään sovitusti. Totesi, että päinvastoin heitä kiinnostaa rahoittaa kannattavaa kasvua.

  5. Vivuttaja permalink

    Tuo lainasalkun kiertäminen ainakin on positiivinen asia tuossa sinun tyylissäsi. Pankin puolelta tuleva jarrutus mahdollisesti jo ”tapissaan” olevalle vakuusarvostukselle/velkavivulle suosii taas tuota lyhennysvapaiden käyttöä.

    Eli jos uskoo ettei pankki enää myönnä niin helposti uuttaa lainaa niin kannattaa hyödyntää jo valmiiksi olemassa olevien lainojen käytettävissä oleva jousto.

    Jos velkavipu pyörii 50 pinnan kantturoilla niin siinä vaiheessa tämä ei ole enää niin tärkeä kysymys kuin jos vipu pyörii 70 pinnan tai jopa yli tienoilla.

  6. Petri permalink

    Itse olen aiemmin ajatellut ja oikeastaan vieläkin vähän ajattelen, että kassavirtanegatiivisuus on jokseenkin yhdentekevä asia.. Mutta tietenkin noin paljon itseäni kokeneemman ja osaavampaa sijoittajan varoituksia kuuntelen herkällä korvalla. Miten ajattelet, että onko kassavirtapositiivisuus tärkeä ehto muutaman asunnon vuokraajalle vai enempi kymmenien asuntojen kanssa puljaavalle?. Ainakin täytyy varoa haalimasta kovin monia kassavirtanegatiivisia kohteita. Jos asunnot saa jollain hinnalla vuokrattua ja vuokralaiset pystyy vuokransa maksamaan, niin eiköhän siinä pysty aika monenkin kassavirtanegatiivisen kanssa luovimaan useita vuosiakin, jos ei mitään erityistä henkilökohtaista kriisiä satu samalle kohdalle.

    • Mun sijoitusstrategian kulmakivi on kassavirtapositiivisuus. Jos mun salkussa olisi kassavirtanegatiivisia kohteita, myisin ne pois ja ostaisin tilalle kassavirtapositiivisia kohteita, mikäli en omin toimin pystyisi niitä positiivisiksi kääntämään. Kerron blogissani asuntosijoittamisesta oman sijoitustoimintani kautta. En anna suoria sijoitusneuvoja enkä varsinkaan, jos ne ovat oman sijoitusstrategiani vastaisia. Negatiivisen kassavirran kohteisiin sijoittaminen ei mun ajatusmaailmassa ole sijoittamista vaan spekulointia tulevaisuuden markkinahintojen nousulla, johon ei voi itse mitenkään vaikuttaa.

Trackbacks & Pingbacks

  1. Asuntosijoittajaksi aikuisten oikeesti? – Sijoittaja-Tursas

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggers like this: