Pitkäaikainen hyvä vuokralaiseni lähestyi kuun loppupuolella viestillä, jossa hän kertoi, että elämäntilanteeseen oli tullut dramaattinen yllättävä muutos. Viestissä hän kertoi, ettei ole heti irtisanomassa vuokrasopimusta mutta miettii vaihtoehtoja. Pahoittelin luonnollisesti asiaa ja pyysin olemaan yhteydessä heti, kun suunnitelmat konkretisoituvat, jotta voisin neuvoa, miten tulee toimia.
Seuraavan kuun alussa hän lähestyi uudestaan viestillä kertoen irtisanovansa asunnon vuokrasopimuksen, koska oli jo löytänyt uuden muuttuneeseen elämäntilanteeseen sopivan asunnon.
Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta
Lain mukaan vuokrasopimuksen irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu. Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen esimerkiksi 1.3., alkaisi irtisanomisaika 31.3., jolloin vuokraa pitää maksaa myös huhtikuulta. Mikäli irtisanominen tapahtuisi 15.3. sillä ei olisi lain mukaan mitään eroa eli irtisanomisaika alkaisi samalla tavalla 31.3. Jos vuokralainen olisi irtisanonut sopimuksen vaikkapa 26.2., olisi irtisanomisaika alkanut 28.2. ja vuokraa olisi pitänyt maksaa vain maaliskuulta.
Kun irtisanominen tehdään 1.3., antaa laki vuokranantajalle oikeuden periä vuokraa sekä maalis- että huhtikuulta riippumatta siitä, onko vuokralainen jo vuokrannut toisen asunnon. Toisaalta, jos vuokralainen vuokran maksaa, ei hänen tarvitse luovuttaa asuntoa vuokranantajalle ennen huhtikuun loppua, vaikka ei enää asunnossa asuisikaan. Toki sähkösopimus ja kotivakuutus tulee pitää voimassa sopimuksen loppuun asti, vaikka olisi jo ottanut uuteenkin asuntoon kotivakuutuksen ja tehnyt sähkösopimuksen.
Oma toimintafilosofiani
Kerron jokaiselle uudelle vuokralaiselle sopimusta tehdessäni, että yllättävien elämäntilannemuutosten yhteydessä kannattaa heti olla minuun yhteydessä, mikäli mahdollisesti tulee tarve muuttaa asunnosta nopeasti toisaalle. Täten saan maksimaalisen ajan markkinointiin uuden vuokralaisen löytämiseksi.
Minulla ei ole tarvetta tehdä lisätuottoa vuokralaisen elämäntilanteen yllättävän muutoksen avulla
Mikäli vuokralaisella on tarve muuttaa ennen irtisanomisajan päättymistä, yritän yhteistyöllä löytää ratkaisun, jossa oma vuokratuloni pysyy samana ja vuokralaisen taloudelliset menetykset minimoituvat. Vuosien varrella minulla on kertynyt parikymmentä tällaista tapausta ja jos joskus kilpailutilanne vuokramarkkinoilla kiristyy, minulla on ainakin suositusten määrässä hyvä etu.
Yhteistyö vuokralaisen kanssa
Esimerkkitapauksessa selitin vuokralaiselle, mitä laki sanoo irtisanomisajan laskemisesta todeten, että lain mukaan hänen pitäisi maksaa vuokra myös huhtikuulta. Pahoittelin samalla, että hän oli ensimmäisessä viestissään antanut ymmärtää, että välitöntä tarvetta irtisanomiselle ei olisi, enkä siten osannut neuvoa, miten irtisanominen tulisi tehdä. Ehdotin seuraavia toimenpiteitä:
- vuokralainen laatii ohjeistukseni mukaan tilanteeseen sopivan oikeaoppisen irtisanomisilmoituksen, jotta voin varmuudella välittömästi käynnistää markkinoinnin uuden vuokralaisen löytämiseksi
- vuokralainen siivoaa asunnon ja vie pois tai piilottaa henkilökohtaiset tavarat siten, että asuntoa voi näyttää valikoiduille uusille vuokralaiskandidaateille
- vuokralainen kartoittaa oman lähipiirinsä, löytyisikö sieltä sopivaa uutta vuokralaista
- vuokralainen esittelee asuntoa puolestani mahdollisimman joustavasti heti, kun ensimmäiset alustavan kartoituksen läpäisseet vuokralaiskandit on löydetty
Kaikki tämä perustui yhteisesti sovittuun tavoitteeseen, että asuntoon muuttaa uusi vuokralainen 1.4. alkaen ja ottaa täten vastataakseen huhtikuun vuokranmaksun, joka teoriassa vielä kuuluisi vanhalle vuokralaiselle.
Viikon aikana vuokralainen esitteli asunnon kolmelle minun löytämälleni ja yhdelle hänen itsensä löytämälle kandidaatille. Vuokralaisen oman kandidaatin osalta sovittiin siten, että hän esittelee asunnon ensin ja minä käyn keskustelut sitten, mikäli hän haluaisi asunnon vuokrata. Oman markkinointini kautta tulevat kandidaatit peruskartoitin ja jututin ennen kuin näyttö järjestyi. Näistä vuokralaisen oma kandi ja kaksi minun kandeistani olivat halukkaita vuokraamaan asunnon viimeistään 1.4. alkaen. Luottotietojen ja lisätarkistusten jälkeen vuokrasopimus syntyi nopeasti ja vakuus tuli tililleni jo vuokrasopimuksen allekirjoituspäivänä.
Yhteenveto
Vuokralainen oli tyytyväinen ja kiitollinen, että hänen ei tarvitse maksaa huhtikuun vuokraa, koska hänellä on jo uusi asunto, josta hän maksaa osittain vuokraa jo maaliskuulta. Tämä oli vuokralaiselle myös taloudellinen helpotus ja nyt hänellä on yksi asia vähemmän murehdittavana. Vielä on mahdollista, että uusi vuokralainen muuttaa asuntoon jo maaliskuun puolella, mikäli vanha vuokralainen saa asunnon tyhjennettyä ja siivottua. Hän voi tällöin palauttaa osan maaliskuunkin vuokrasta vanhalle vuokralaiselle. Tällä kerralla vuokralaisen tuttu ei saanut asuntoa, koska ilmoitti kiinnostuksensa liian myöhään mutta joskus on käynyt niin, että asunto on mennyt vuokralaisen löytämälle henkilölle, jolloin hän on tehnyt palveluksen myös tuttavalleen.
Vuokranantajana olen tyytyväinen, koska asunnon irtisanomishetkestä kesti reilu viikko, kun vuokrasopimus oli allekirjoitettu uuden vuokralaisen kanssa ja täten varmistunut, että asunto ei ole päivääkään tyhjänä vuokralaisten välissä. Minun ei myöskään tarvinnut käyttää aikaani näyttöjen järjestelyyn ja pitämiseen. Tässä tapauksessa tiesin, että vuokralainen piti asunnon aina siistinä ja tykkäsi sekä asunnosta, taloyhtiöstä että minusta ollen täten paljon uskottavampi asunnon esittelijä kuin minä ja vuokralaiskandi saattoi kysyä häneltä vapaasti, kun minä en ollut paikalla. Näin sain myös toisen mielipiteen vuokralaiskandeista.
Ensi viikolla erään toisen vuokralaiseni pitäisi ilmoittaa, joutuuko hän irtisanomaan vuokrasopimuksen ennen kuin sopimussakkopykälän aikaraja on mennyt umpeen. Hän informoi minua tilanteesta alustavasti 6 viikkoa sitten ja minulla on jo uusi vuokralaiskandidaatti valmiina vuokraamaan asunnon lennosta, jolloin lähtevä vuokralainen välttyisi sopimussakolta.
Varoituksen sanoja
Kuten alussa todettiin, lain mukaan vuokralaisella olisi velvollisuus maksaa huhtikuun vuokra mutta myös oikeus pitää asunto huhtikuun loppuun asti. Tämä pitää aina tapauskohtaisesti miettiä, onko vuokralainen todella lähdössä asunnosta, jotta sen voi ennenaikaisesti vuokrata seuraavalle henkilölle. Ongelmavuokralaisten kanssa odotan ensin, että asunto on hallussani ennen kuin allekirjoitan uutta vuokrasopimusta.
Jos lähtevä vuokralainen on nainen, pyrin järjestämään asiat siten, että vuokralaiskandin ollessa mies, asunnossa on esittelyn aikana joku toinen henkilö vuokralaisen lisäksi. Teen myös vuokralaiskandeille selväksi, että asuntoa esittelevän henkilön tehtävä on ainoastaan ja vain esitellä asuntoa ja kaikki päätökset syntyvät 100 %:sti minun toimestani. Kerron myös, että järjestetty esittely ei ole takuu asunnon saamisesta, koska muutama muukin kandidaatti näkee asunnon. Näin vuokralaiskandidaatille ei synny käsitystä, että hän ei saanut asuntoa esittelijän vuoksi. Toisaalta hän tietää, että pitkä miettimisaika voi tarkoittaa asunnon menettämistä nopeammin päätöksen tekevälle kandidaatille.
Kirjoitin Kiinteistölehden Blogissa taloyhtiön remonteista vähän normaalista poikkeavasta asuntosijoittajan näkökulmastani pyrkien herättämään ajatuksia, että joskus lähestyvät isot remontit voivat luoda myös mahdollisuuksia.
Täydentäviä näkemyksiä löytyy vanhasta vuokratuotto-%:n laskentaan ja soveltuvuuteen liittyvästä kirjoituksesta:
Tätä “talousviisautta” on tarjottu suomalaisille eri kanavien toimesta vuosikymmeniä. Minua näin ovat ohjeistaneet ainakin isovanhemmat, kaverit, tuttavat, talouslehdet, sanomalehdet, blogikirjoitukset – yhtään YouTube -videota ei tosin ole vielä osunut kohdalle. Omat vanhempani eivät tainneet tätä viisautta tarjota.
Haluatko kuunnella kirjoituksen: ”Omistusasuminen on vuokra-asumista kannattavampaa” – totta vai tarua – Tiistaiaudio #201
Suomenkielinen Wikipedia määrittelee sijoittamisen keskeiseksi periaatteeksi tuoton (kannattavuus) tavoittelemisen sopivalla riskitasolla. Kiinteistö- ja asuntosijoittamisen tuottolähteiksi määritellään vuokratulo ja arvonnousu. Riskeiksi mainitaan arvonmuutos, vuokran saamatta jääminen, korvaus vuokralaiselle, kiinteisön kunnon heikkeneminen ja vastuut ulkopuolisille osapuolille. Riskien hallintakeinoiksi mainitaan hajauttaminen, vuokravakuuden käyttö sekä pitkät ja kiinteät vuokrasopimukset. Samainen lähde määrittelee, että asunto on ihmisen käyttämä asumista, elämistä ja kotia varten rakennettu suojattu tila. Asunnon hallintamuotoina mainitaan omistus- ja vuokra-asumisen lisäksi asumisoikeus, osaomistus ja työsuhdeasunto. Tämän lisäksi moni nuori aikuinen asuu vanhempiensa luona asuntoa omistamatta ja vuokraa maksamatta. Kodittomiakin Suomesta löytyy.
Tällä puuduttavalla alustuksella pyrin saamaan lukijan erottamaan sijoittamisen, johon kannattavuustavoite liittyy, ja elämiseen ja kotia varten käytettävän tilan hallintamuodon toisistaan. Kaikki asumisen hallintamuodot aiheuttavat vain kuluja eivätkä täten edes täytä sijoituksen kriteerejä. Ajatusleikkinä ne olisivat siis kaikki tappiollisia sijoituksia eli yksi asumisen hallintamuoto ei voi olla toista kannattavampi, koska ne eivät tuota mitään.
Seuraavaan tekstiin olen kerännyt joukon näkökohtia, joiden pohjalta jokainen voi miettiä omaan elämäntilanteeseensa parhaiten soveltuvaa asumisen hallintamuotoa. Yksinkertaisuuden vuoksi tarkastelu on rajattu omistus- ja vuokra-asumiseen.
Arvonnousu
Vuokralainen ei hyödy vuokra-asuntonsa arvonnoususta. Joissain tilanteissa vuokralainen joutuu vielä kokemaan jatkuvia vuokrankorotuksia, jotka ääritapauksissa saattavat pakottaa vuokralaisen luopumaan vuokra-asunnostaan. Omistusasujat hyötyvät omistamansa asunnon arvonnoususta. Pankkilainaa omaavien omistusasujien hyöty voi olla moninkertainen, koska arvonnousu tulee asunnon omistajalle 100 %:sti, vaikka velkaa pankille olisikin esimerkiksi 60 % asunnon hankintahinnasta. Myös inflaatio hyödyttää asuntolainaa omaavaa omistusasujaa, koska lainapääomaa lyhennetään tulevaisuudessa inflatoituneilla euroilla.
Haja-asutusalueilla ja muuttotappiopaikkakunnilla omistusasujien tilanne ei arvonnousun suhteen olekaan yhtä ruusuinen ja joissain tapauksissa se on päinvastainen. Myös kasvukeskuksissa isoja perheasuntoja omistaneiden arvonnousuhyöty on viime vuosina voinut olla negatiivinen.
Yhteenvetona velallinen omistusasuja on arvonnousun suhteen selvä voittaja, kunhan omistusasunto on sellainen, jonka arvo on noussut. Tätä voittajafiilistä himmentää se, jos seuraavaksi kodiksi hankitaan myös arvonnousuhississä noussut omistusasunto. Asunnon mahdollisesta ajan myötä tulevasta arvonnoususta huolimatta sen pintojen ja varusteiden sekä rakennusten teknisten järjestelmien arvo ei nouse vaan ne vaativat ylläpitoa. Lisäksi kannattaa muistaa, että historiallinen arvonnousu ei ole tae tulevasta arvonnoususta.
Ostan Asuntoja Blogista: Onko negatiivista kassavirtaa tuottavaan sijoitusasuntoon sijoittamisessa mitään järkeä? Blogi #136
Ylläpitokustannukset
“Tein 100 tonnia kymmenessä vuodessa asuntoni arvonnousun kautta” on yleinen toteamus onnellisten omistusasujien suusta. Kun kysyn “ennen vai jälkeen ylläpitokustannusten”, vastaan tulee tyhjä katse. Yksikään tapaamani omistusasuja ei ole laskenut kaikkia omistusasumiseensa kohdistuneita kuluja ja verrannut niitä arvonnousuun. Omistusasunnossa kotiaan pitävän kannattaa ottaa tiliote esille ja merkata punakynällä kaikki asumiseen liittyvät tulot ja menot. Menosarakkeeseen kuuluvat esimerkiksi hoitovastike, vesimaksu, rahoitusvastike, korjausvastike, remonttimiehen lasku, pintaremonttimateriaalien lasku, kodinkoneliikkeen lasku, kotivakuutusmaksu jne. Viranomaiset ja poliitikot keksivät veronkorotuksia, asbestilakeja, jätevesiasetuksia ja energiatodistuksia, jotka kasvattavat näitä summia joko suoraan tai välillisesti. Vähennettäessä arvonnoususta kaikki ylläpitokulut ei omistusasumisen “kannattavuus” näytä enää yhtä hyvältä. Vuokratontilla asuntonsa omistaneiden ilmeet eivät kuvasta arvonnousuriemua, kun kaupunki korottaa tonttivuokraa satoja prosentteja tontin vuokrasopimuksen umpeutuessa.
Mikäli omistusasunto ei ole velaton, tiliotteesta löytyy vielä lainanlyhennykseen ja korkoon liittyvä menoerä. Velaton omistusasujakin maksaa kaikki ylläpitokulut eli omistusasujan tiliotteessa pysyy ikuisesti monta negatiivista kuluerää. Kertasuorituksena käteisellä maksettu iso linjasaneerauslasku on teoriassa helppo unohtaa, kun sen negatiivisuus näkyy vain yhdellä tiliotteella mutta älyllisesti se on aikaa laiskaa. Omistusasumisen “kannattavaksi” kääntäviä tulopuolen merkintöjä tiliotteelta ei löydy.
Vuokralaisen vuokraan ylläpitokustannukset ja niiden nousu vaikuttaa vain välillisesti, koska vuokrat määrittyvät pääosin markkina-, eivät asuntokohtaisesti. Keittiökoneen rikkoontuessa vuokralaisen huolena on lähinnä, kuinka nopeasti vuokranantaja hankkii kustannuksellaan uuden koneen tilalle. Yhteenvetona ei silti voida julistaa, että vuokralainen on selvä voittaja ylläpitokustannuksia tarkasteltaessa. Vuokralainen välttää yllättävät ja isot kertaluontoiset ylläpitokulut mutta vuokra voi silti olla isompi kuin kaikkien ylläpitokustannusten summa.
Vaihtoehtoiskustannus
Monelle tämä on hepreaa mutta varsinkin sijoittamista harjoittaville helpommin käsitettävä asia. Ylläpitokulut ovat samalla tavalla pois omistusasujan käytettävissä olevista tuloista kuten vuokranmaksu on pois vuokralaiselta. Asuntolainan lyhennykset mukaan lukien omistusasujan tililtä voi kuukaudessa lähteä isompi summa rahaa kuin vastaavassa asunnossa vuokralla asuvan vuokralaisen tililtä. Mitä isompi asunto on kyseessä sitä todennäköisempää tämä on. Mikäli näin on, vuokralaisella jäävä erotus on hänen käytössään sijoitettavaksi johonkin muuhun kohteeseen. Kun tähän lisätään omistusasujalta vaadittava omarahoitusosuus, vuokralainen voi olla voittaja osatessaan sijoittaa vastaavan summan tuottavasti.
Toisaalta vuokralainen menettää mahdollisuuden markkinoiden tuomalle asunnon arvonnousulle ja lainanlyhennysten tuomalle varallisuuden kasvulle. Mitä enemmän omistusasuminen vie kuukaudessa pankkitililtä vastaavaan vuokra-asumiseen verrattuna sitä enemmän kannattaa punnita kokonaisvaltaisesti elämän prioriteetteja. Mikäli matkustaminen, harrastaminen tai sijoittaminen ovat tärkeitä asioita, niistä voi joutua tinkimään omistusasumisen kustannuksella. Moni suomalainen on varakas mutta kassavirtaköyhä, koska vauraus on kiinni omistusasunnon kiviseinissä. Muuttujia on kuitenkin niin monta, että selkeää voittajaa ei vaihtoehtoiskustannustarkastelun kautta voi määrittää.
Asumisen jatkuvuuden varmuus
Vuokralaisella on aina riski, että vuokranantaja ottaa asunnon omaan käyttöönsä tai irtisanoo vuokrasopimuksen myydäkseen asunnon omistusasuntomarkkinoilla. Tätä riskiä voi pienentää vuokraamalla ammattimaisilta vuokranantajilta mutta silti se ei poistu kokonaan. Omistusasuja on selvä voittaja asumisen jatkuvuuden varmuuden suhteen.
Oikeus tehdä muutoksia asuntoon
Myös tässä kategoriassa omistusasuja on selvä voittaja. Siinä missä vuokralainen joutuu kysymään vuokranantajan lupaa porata reikä seinään antiikkipeilin ripustamista varten, omistusasuja voi vapaan reikien poraamisen lisäksi maalata seinän vaikka pinkiksi ja joissain tapauksissa vaikkapa purkaa koko seinän. Myös akvaarioharrastaja tai tupakoitsija ovat vapausasteissa voittajia omistusasunnossaan.
Liikkuvuus
Epävarmat työmarkkinat, sisäilmaongelmat, parisuhteen alkaminen tai päättyminen tai perheen kasvaminen ovat esimerkkejä tilanteista, joissa usein syntyy tarve vaihtaa asuntoa tai jopa asuinpaikkakuntaa. Vuokralaisen irtisanomisaika on toistaiseksi voimassa olevissa vuokrasopimuksissa aina yhden kuukauden mittainen. Omistusasujalla asunnon myyntiaikaan ja -hintaan liittyy liikkuvuutta hidastavia tekijöitä, sillä nopeusvaatimus voi edellyttää hinnan laskemista. Lisäksi myynnistä aiheutuu kuluja välittäjän palkkion muodossa. Mikäli uusi asuntokin on omistusasunto, verottaja pokkaa varainsiirtoveron omistusasujan elämän jokaisesta muuttotapahtumasta. Liikkuvuuden suhteen vuokralainen on selvä voittaja. Jos itseään miellyttävää asumispaikkakuntaa tai -aluetta ei ole vielä löytynyt, vuokralaisena sellaisen etsiminen on joustavampaa.
Saatavuus
Suomessa on pitkään jatkunut tilanne, jossa vuokra-asuntojen kysyntä on niiden tarjontaa suurempi. Kaikista asunnoista vuokra-asuntoja on noin kolmannes. Vaikka tämä osuus on kasvussa, on asunnon saatavuuden osalta omistusasuja yhä selvä voittaja.
Varallisuuden kasvu
Asuntovarallisuus lasketaan vähentämällä asunnon arvosta siihen kohdistuva velka. Omistusasujan asuntovarallisuus kasvaa lainanlyhennysten ja arvonnousun myötä. Lainanlyhennykset eivät lisää omistusasunnon arvonnousua. Ne eivät myöskään lisää omistusasujan varallisuutta, mikäli varat pysyvät omistusasujan hallussa muulla tavalla. Tuhat euroa pankkitilillä on yhtä paljon varallisuutta kuin tuhannen euron velaton pala omistusasuntoa.
Omistusasujan varallisuuden kasvua kuvataan usein positiivisessa mielessä “pakkosäästämisenä” tai asuntosäästämisenä. Kuluttamiseen taipuvaiselle henkilölle pakkosäästämiseen pakottava omistusasunto on varallisuuden kasvun kannalta voittajavaihtoehto. Autolainaa lyhentävää autonomistajaa ei koskaan kutsuta autosäästäjäksi. Vuokralaisen kotiin liittyvä asuntovarallisuus on nolla ja pysyy nollassa. Vastaavasti sijoittamista ymmärtävälle rahankäytön kannalta kurinalaiselle henkilölle vuokra-asuminen voi olla voittajavaihtoehto.
Otsikon kysymys huomioiden asuntovarallisuus ei kuitenkaan tuota mitään eikä se tee omistusasumista yhtään vuokralla-asumista kannattavampaa. Mikään asunnon hallintamuoto ei tuota mitään. Jos ostat kilon harkon kultaa, senkin arvo voi nousta tai laskea, mutta se ei omistusaikanaan tuota mitään. Jos kultaharkon sijaan ostaisit hopeaharkon tai jättäisit molemmat ostamatta, tilanne olisi edelleen sama eli kaikkien vaihtoehtojen tuotto on nolla eikä mitään niistä voida julistaa yleispätevästi toista vaihtoehtoa kannattavammaksi. Tosin kullan ja hopean säilyttämisestä aiheutuu kustannuksia. Mikäli niiden arvo pysyy täysin samana, silloin kansan uskoman talousviisauden mukaan ostamatta jättäminen olisi hieman kannattavampaa kuin kullan tai hopean ostaminen.
Likviditeetti
Mitä pidempi aikaväli sitä todennäköisemmin osa omistusasujista on kasvattanut varallisuuttaan. Siihen käsiksi pääseminen ei kuitenkaan ole helppoa eikä aina edes itsestään selvää. Ensimmäinen tapa hyödyntää asuntovarallisuutta on käyttää sitä lainan vakuutena. Lainaa on kuitenkin haettava tyypillisesti pankista ja sitä saadakseen täytyy täyttää pankin kriteerit ja maksaa pankin perimät palkkiot. Mikäli pankki ei myönnä lainaa, asuntovarallisuuden muuttaminen likvidiin muotoon edellyttää sen myyntiä. Jos oletetaan, että omistusasuja on luottokelpoinen, tilanne ei ole selvä vuokralaiseen verrattuna. Asunto on paras vakuus pankissa, jolloin vuokralaisen varallisuusarvoltaan asuntoa vastaava osakesalkku häviäisi vakuuskelpoisuudessaan omistusasujan saman arvoiselle asuntovarallisuudelle. Toisaalta vuokralaisen osakesalkun realisointi voi tapahtua nopeasti eli likviditeettimielessä vuokralainen on voittaja luottokelpoiseen omistusasujaankin verrattuna puhumattakaan luotonmaksukykynsä menettäneestä velkaisesta omistusasujasta.
Kumpi on parempi 500 € käteistä vai 500 € ylimääräistä asuntolainan lyhennystä? YouTube #55
Lainan korko
Omistusasunto on pankkien silmissä parasta vakuutta ja sitä vastaavan lainan korko alhaisin mahdollinen. Vuokralaisen halutessa lainaa osakkeiden tai auton ostoon, korko on molemmissa tapauksissa asuntolainan korkoa suurempi. Omistusasujalla on mahdollisuus saada myös pitempiaikaista lainaa, jolloin kuukausirasitus on pienempi. Lainan koron suhteen omistusasuja on voittaja. Muuttuvaan korkoon sidotun asuntolainan omaavan omistusasujan voittomarginaali pienenee korkojen noustessa.
Veroedut
Vaikka omistusasuntolainan korkojen verovähennysoikeutta on leikattu, on omistusasuja voittaja vuokralaiseen nähden, joka ei voi vähentää asumiskulujaan verotuksessa. Lisäksi omistusasujalla on 2 vuoden asumisen jälkeen oikeus myydä omistusasuntonsa ilman asunnon arvonnoususta sijoittajamyyjälle seuraavaa pääomatuloveroa.
Yhteisöllisyys ja asumisympäristön laatu
Tähän kohtaan en uskalla esittää arviota, onko vuokra- vai omistusasuminen enemmän yhteisöllisyyttä rakentavaa. Soluvuokra-asunnossa asuvat voivat kokea voimakkaan yhteisöllisyyden tunteen. Samanlainen tilanne voi syntyä vaikkapa omakotitaloalueella, jossa naapurinkin lapset saattavat tuntua lähes omilta. Erakkoluonteiselle molemmat voivat olla kauhistuksia. Mikään yllämainituista ei välttämättä edellytä päätöstä hallintamuodosta eli omakotitaloalueellakin voi asua vuokralla ja soluasunnon omistaa yhteisesti.
Yhteenveto
Suomessa vallitsee yhä näkemys, että omistusasuminen on sitä parempaa asumista, vaikka vuokra-asumisen yleistyminen on tätä vähentänyt. Aina välillä kuulee tai lukee juttuja “vuokralaisvihamielisistä” taloyhtiöistä, joissa omistusasujat haluavat pitää talonsa “tasoa” yllä. Maissa, joissa vuokra-asuminen on yleistä, tällainen vertailu on vähäisempää tai sitä ei ole. Asumismuodon valinnassa taloudelliset seikat ovat vain yksi osatekijä ja muiden enemmän arvoihin tai tunteisiin liittyvien tekijöiden huomioiminen siinä rinnalla on tärkeää. Siksi kapinoin tälläkin kirjoituksella virheellisiä uskomuksia vastaan. “Omistusasuminen on vuokra-asumista kannattavampaa” on yksi tällainen.
“Parempi maksaa omaa asuntoa pois pankille kuin maksaa vuokraa toiselle” on toinen vastaava virheellinen uskomus. Mikäli kuulet tämän ohjeen vakuuttavasti kiinteistönvälittäjän suusta muista, että omistusasuntokaupan välityspalkkio on vuokranvälityspalkkioon verrattuna moninkertainen. Tämän kirjoituksen pitäisi antaa ajatuksia siihen, onko juuri sinun tapauksessasi parempi asua omistusasunnossa vai olisiko vuokra-asuminen parempi vaihtoehto, vaikka rahaa omistusasuntoonkin olisi.
Mikäli tämä kirjoitus ärsyttää tai omassa tapauksessasi omistusasuminen on ylivoimaisesti paras vaihtoehto, kommenttikenttään ei kannata jättää siltä pohjalta kirjoituksen haastavia kommentteja. Sen sijaan kirjoituksessa mainitsemattomia tekijöitä, jotka pitäisi huomioida, saa mielellään lisätä kommentteihin. Tämän kirjoituksen tarkoitus ei ole saada lukijaa vakuuttuneeksi, että vuokra-asuminen on omistusasumista parempi vaihtoehto tai että kannattaa asua vuokralla ja sijoittaa asuntoihin tai osakkeisiin. Kirjoituksen tarkoitus on herättää ajatuksia siitä, että asumismuotopäätökset kannattaa tehdä virheellisten yleisviisauksien sijaan omaa ajattelua monipuolisesti haastaen ja omaan elämäntilanteeseen perustuen.
Asuntosijoittajana katson asuntoja tuoton kannalta. Siltä pohjalta annan erilaisen näkökulman pohdittavaksi;
Asu vuokralla asunnoissa, joissa asuntosijoittajan tuotto on huonoin ja omista sijoitusasuntoja siellä, missä tuotto on korkein.
Kirjoittajan Helsingin velaton omistusasunto on vuokralla ja generoi vuokratuloa. Sen osakekirjat ovat pankissa sijoituslainojen vakuutena, joilla on ostettu useampi sijoitusasunto, jotka kaikki generoivat vuokratuloa. Kirjoittajan kotina on velaton omistusasunto, joka generoi pelkästään kuluja. Se on hankittu osamaksulla ja remontoitu pankkilainalla, jotka on maksettu pois sijoitusten tuotoilla. Kaikki ylläpitokulut katetaan sijoitusten tuotoilla. Sen arvo kirjoittajan omassa varallisuuslaskelmassa on 0 €.
Lisää aiheesta hieman enemmän sijoitusvinkkelistä Varmalla riskillä nollatuottoa – paljonko sijoittaisit
Seuraan ja osallistun keskusteluihin muutamilla vuokranantajien foorumeilla. Ongelmavuokralaiset ovat yksi vakioaiheista, joista kysymyksiä esitetään. Vuokranantajien kirjo vaihtelee hyväuskoisista hyväntekijöistä lainsäädännöstä piittaamattomiin. Välillä hämmästyy, miten joku on pystynyt välttämään lähes kaiken perustiedon vuokranantajana toimimisesta. Joissain ketjuissa joku osaava selittää asioiden todellisen laidan lakilinkkeineen ja hetken päästä on jo seuraava antamassa päinvastaisia huonoja, jopa laittomia neuvoja. Alla omia näkemyksiäni ja kokemuksiani vuokralaisiin liittyvien ongelmien kanssa toimimisesta.
Vuokrasopimuksen läpikäyminen
Yleensä vuokrasopimus on dokumentti, johon ei tarvitse vuokrasuhteen aikana palata. Sopimus on kuitenkin tärkeä silloin, kun asiat eivät suju sovitusti.
Vuokrasopimusta tehdessä selitän vuokralaiselle, että vuokranantajana odotan hänen maksavan vuokransa sovitusti, koska minulla on vastaavasti velvollisuudet hoitaa maksut pankkiin ja taloyhtiölle ja ne odottavat samaa minulta. Kehotan olemaan minuun yhteydessä etukäteen, jos vuokranmaksussa tulee ongelmia, jolloin mietitään ja sovitaan ratkaisu yhdessä. Kerron, että sopimuksessa on määritelty viivästyskorko ja muistutusmaksu, mikäli vuokra myöhästyy ilman etukäteisilmoitusta. Näin vuokralaiselle selviää jo sopimusvaiheessa, että vuokranantaja ei ole pankki, josta vipataan rahaa ilmaiseksi. Mikäli tämä keskustelu on jäänyt sopimusta tehdessä käymättä, sen voi käydä vuokrasuhteen aikanakin sellaisen vuokralaisen kanssa, joka lipsuu vuokranmaksusta. Pienenkin viivästyskoron ja muistutusmaksun veloittaminen saa osan vuokralaisista ryhdistäytymään.
Selitän vuokralaiselle, että kaikista asunnon vioista tulee olla minuun välittömästi yhteydessä riippumatta siitä, mistä tai kenestä viat johtuvat. Lupaan järjestää korjauksen niin nopeasti kuin mahdollista ja niin myös käytännössä toimin. Samassa yhteydessä käydään läpi sopimuksen kohdat, miten taulukoukkuja asennetaan ja miksi kylpyhuoneen kaakeleihin ei saa porata reikiä. Myös ns. asunnon normaalia kulumista käydään läpi esimerkkien avulla. Mikäli nämä asiat ovat jääneet keskustelematta vuokrasopimusta tehdessä, kannattaa ne käydä läpi asunnon tarkastuskäynnin yhteydessä.
Erityisesti nuorempien vuokralaisten kanssa käydään läpi kerrostalon järjestyssääntöjä ja selvennetään esimerkiksi taloyhtiön tupakointikäytäntöä. Tupaantuliaisten ilmoituskäytäntö naapureille ja World Cup-lätkämatsien katselu kaveriporukalla arkiyöaikaan jutellaan myös läpi. Kaiken tämän keskustelun tarkoituksena on luoda mielikuva reilusta mutta ammattimaisesta vuokranantajasta, johon voi ja kannattaa olla etukäteen yhteydessä mahdollisten ongelmatilanteiden ilmetessä. Ulkomaalaisille vuokralaisille selitän perusteellisemmin, mitä asuminen suomalaisessa asunto-osakeyhtiössä tarkoittaa.
Käytän Suomen Vuokranantajien vuokrasopimuspohjia, joita olen vuosien varrella täydentänyt käytännön kokemusten myötä. Vuokralaisen sopimukseen tehtävät muutokset tehdään joko uuden sopimuksen tai kirjallisen liitteen muodossa.
Yhteydenpito vuokralaiseen
Yksi peruslähtökohdista ongelmien hoitamisessa on systemaattinen yhteydenpito vuokralaisten kanssa. Systemaattisella en välttämättä tarkoita säännöllistä enkä jatkuvaa yhteydenpitoa ja asunnollakäyntiä vaan vuokralaisen tilanteeseen sovitettua yhteydenpitoa. Asunnossa 3 vuotta siististi asunut ja vuokransa ajallaan maksanut eläkeläisrouva ei mielestäni edellytä edes vuosittaista asunnon tarkastuskäyntiä varsinkin, jos on käynyt ilmi, että lattiakaivojen yms. puhdistus on vuokralaiselle rutiinihommaa. Mikäli tällainen vuokralainen on ilmoittanut asunnossa olevista vioista tai esimerkiksi vuotavasta hanasta jo aikaisemmin, hän todennäköisesti tekee niin jatkossakin. Tällaisen vuokralaisen kanssa juttelen mielelläni puhelimessa tai pihassa ja kyselen terveydentilasta ja vaikkapa tarpeesta muuttaa hissitaloon. Opiskelijavuokralaisiin olen yhteydessä pari kuukautta ennen valmistumista tai kesätöiden alkua keskustellakseni suunnitelmista opintojen jälkeen. Samassa yhteydessä voi jutella vuokranmaksukyvystä, jos asumistuki päättyy ja vuokra maksetaan palkasta, jonka maksupäivä voi olla kuun 15. päivä.
Vuokralaisen käyttäytymisestä voi kysellä myös isännöitsijältä ja naapureilta talokäynnin tai vaikkapa yhtiökokouksen yhteydessä. Vuokralaisen sosiaalisen median profiilit voi käydä läpi, jos se on unohtunut vuokralaisvalintaa tehdessä.
Mikäli vuokralainen ottaa etukäteen yhteyttä kertoakseen perustellun syyn vuokranmaksun viivästymiseen ja oma-aloitteisesti ehdottaa ratkaisua, olen tällaisen poikkeuksetta hyväksynyt. Opiskelijavuokralaisten kanssa tällaiset tilanteet ovat aika yleisiä, kun siirrytään opiskelun ja kesätyö- tai harjoittelupaikan välillä. Työpaikan vaihdokseen liittyy joskus myös palkanmaksupäivän muutos, jolloin voi syntyä tarvetta sopia tilapäinen tai pysyvä uusi vuokranmaksupäivä. Minulla on parhaillaan yksi vuokralainen, joka on siirtynyt opiskelusta työelämään ja palkkapäivä on kuukauden 15. päivä. Olemme sopineet, että 6 kuukauden ajan vuokranmaksupäivä on palkkapäivä ja sinä aikana hänen pitäisi säästää puskuri, jonka avulla vuokranmaksu onnistuu taas vuokrasopimuksessa olevan maksupäivän mukaisesti. Mikäli vuokralaisen vuokranmaksukyky on toistaiseksi alentunut, kannattaa häntä neuvoa olemaan välittömästi yhteydessä sosiaaliviranomaiseen tilanteen kartoittamiseksi ja mahdollisen avun saamiseksi.
Mihin tahansa vuokralaiseen liittyvään ongelmaan liittyen kannattaa ensin olla yhteydessä vuokralaiseen ja keskustella asia läpi. Vuokralaisen häiritsevästä elämästä johtuvat valituksetkaan eivät aina ole pelkästään sitä, mitä isännöitsijä välittää asukkailta tulleiden valitusten pohjalta. Parhaimmillaan olen välittänyt isännöitsijälle vuokralaiseni työvuorolistoja puolustaessani vuokralaistani aiheettomasti tehtyjen häiriövalitusten johdosta.
Kun yhteydenpito ei auta ja sovitusta ei pidetä kiinni
Valtaosa vuokralaisiin liittyvistä potentiaalista ongelmista eliminoituu yllämainittuja ohjeita noudattaen. Itse asiassa moni niistä ei edes ole ongelma vaan vuokralaisen muuttuneesta elämäntilanteesta tai tietämättömyydestä johtuvia asioita, jotka vain selvitetään.
Kun ongelma on todellinen, vuokranantajan pitää unohtaa hyväntekeväisyystoiminta ja toimia johdonmukaisesti ja lakia noudattaen.
Lain noudattamatta jättäminen voi tulla kalliiksi, jos vuokralaiseksi on osunut ammattimainen huijari. Tällainen huijari osaa sekä liikuttavat selitykset että lakipykälät, joita hän myös hyödyntää, jos tietämätön vuokranantaja ottaa oikeuden omiin käsiinsä. Viimeistään tässä vaiheessa vuokranantajan kannattaa liittyä Suomen Vuokranantajat ry:n jäseneksi ja toimia jäsensivuilla annettujen ohjeiden mukaisesti sekä mallilomakkeita ja juristipalvelua hyödyntäen.
Mikäli vuokralainen ei noudata maksukehoitusta eikä maksamattoman vuokran maksamiseen yhdessä sovittua järjestelyä ja maksamatta on kahden kuukauden vuokrat, kannattaa pääsääntöisesti siirtyä välittömästi vuokrasopimuksen purkamiseen. Kun 3 pankkipäivää on kulunut sovitusta vuokranmaksupäivästä ja vuokria ei tilillä näy, voi vuokrasopimuksen purkaa päättymään ilman irtisanomisaikoja. Kirjallinen purkuilmoitus on toimitettava todistetusti vuokralaiselle käteen. Paras tapa on toimittaa purkuilmoitus vuokralaiselle todistajan läsnäollessa. Mikäli vuokralainen ei allekirjoita purkuilmoitusta, todistaja kuittaa sen vuokralaiselle toimitetuksi. Postiluukusta todistetusti toimitettu purkuilmoitus ei riitä. Mikäli vuokralainen välttelee vuokranantajaa, kannattaa rinnalla välittömästi käynnistää vuokrasopimuksen purkuprosessi käräjäoikeudessa. Sen voi tehdä netissä ja kulut eivät ole suuret. Käräjäoikeuden prosessin voi myös keskeyttää, mikäli vuokralainen ryhtyykin yhteistyöhön.
Muita asukkaita todistetusti häiritsevälle vuokralaiselle tulee ensin antaa kirjallinen varoitus, joka on myös annettava tiedoksi todistettavasti. Mikäli häirintä jatkuu, tulee siirtyä vuokrasopimuksen purkamiseen välittömästi. Mikäli vuokralainen ei muuta asunnosta pois todistetusti toimitetun purkuilmoituksen mukaisesti, täytyy vuokranantajan käynnistää häätöprosessi käräjäoikeudessa. Viivyttelystä ei ole mitään hyötyä vaan prosessi kannattaa käynnistää välittömästi.
Huoneenvuokralaki on hyvä ja tarpeellinen suojaamaan vuokralaista huonolta vuokranantajalta. Valitettavasti tämänhetkinen laki tarjoaa saman suojan myös huonoille vuokralaisille hyviäkin vuokranantajia vastaan. Käräjäoikeuden kautta vuokrasopimuksen purku ja häätö vievät aikaa. Vaikka oikeus määräisikin vuokralaisen korvaamaan kaiken vuokranantajalle, varattomalta vuokralaiselta ei rahoja pysty perimään. Siksi kannattaa rinnalla yrittää “käteistä avaimista” -keinoa, jossa vuokralaiselle tarjotaan käteistä rahaa vastineeksi asunnon nopeasta luovuttamisesta. Tämä keino onnistuessaan lyhentää aikaa, jolloin asunto on uudelleen vuokrattavissa kerryttämään taas vuokratuloa.
Vuokralaisvalinta ja ammattimainen toiminta
Mitä pidempään toimii vuokranantajana ja mitä useampaa asuntoa vuokraa sitä todennäköisemmin ongelmavuokralainen osuu joskus kohdalle. Paras tapa hoitaa ongelmavuokralaisia on niiden välttäminen. Tähän keinona on vuokralaisen valintaprosessin jatkuva parantaminen. Valintaprosessin tarkoituksena on mahdollisimman kattavasti selvittää vuokralaisen kyky maksaa vuokraa sekä halu ja taidot pitää asunnosta hyvää huolta. Joskus tulee vastaan tilanteita, jolloin hyvää vuokralaiskandidaattia ei ole välittömästi tarjolla. Valintakriteereistä tinkimisen sijaan kannattaa pitää asunto tyhjänä hyvän vuokralaisen löytymiseen asti. Mikäli ongelmavuokralainen onnistuu pääsemään valintaprosessin läpi, kannattaa prosessiaan päivittää kokemusten pohjalta, jotta sama ei tapahtuisi uudestaan.
Jos vuokraustoimintaa ei hoida ammattimaisesti, kohdalle osuva huijari tunnistaa tämän ja pahimmassa tapauksessa siitä alkaa pitkäkestoinen ja kallis oppimisprosessi. Vastaavasti rajatapausvuokralaiset huomaavat nopeasti ammattimaisen toimijan ja pyrkivät toimimaan sopimuksen mukaisesti kotinsa säilyttääkseen. Hyvällä vuokranantajalla on selkeät, tiukat mutta reilut pelisäännöt ja käytännöt, joita vuokralaisen tulee noudattaa. Ripaus empatiaa päälle, jonka pohjalta myös joustaminen onnistuu tarvittaessa, ja todennäköisyys onnistuneeseen vuokraustoimintaan kasvaa roimasti.
Aiheesta lisää: ”Vuokranantajan tyypilliset karikot ja miten ne vältetään”
Huom! En kuulu Suomen Vuokranantajat ry:n hallintoelimiin enkä saa palkkiota, jos liityt jäseneksi yo. linkin kautta. Suositus perustuu puhtaasti kokemukseeni jäsenyyden arvosta.
Pidän omaa vuokraustoimintaani liiketoimintana, jonka asiakkaita vuokralaiset ovat. Useita vuosia on tuntunut siltä, että tuotteilleni ja palveluilleni on ollut tarjontakykyäni suurempi kysyntä. Tällaisessa kysyntätilanteessa on ollut helppo nostaa hintoja eli vuokria ja silti asiakkaat eivät ole äänestäneet jaloillaan. Välillä täytyy nipistää muistutuksena itseään, että tällaisena jo pitkään jatkunut tilanne voi myös muuttua. Tällaisista muutoksista on jo joitain viestejä kuulunut arvostettujenkin alan toimijoiden kautta. Myös (asunto)poliittisilla toimijoilla on kaikenlaisia ideoita vuokralaisen parhaaksi, joista toki moni toimii käytännössä päinvastaisesti, varsinkin pitkällä aikajänteellä.
Liiketoiminnan syklit vaihtelevat ja tilanne voi muuttua sellaiseksi, että asiakkaista on pidettävä kiinni ja taisteltava uusia saadakseen, jos vanhat siirtyvät käyttämään kilpailijan palveluita. Selkokielellä tilanne voi muuttua vuokranantajan markkinoista vuokralaisen markkinoiksi. Silloin vuokranantaja voi joutua miettimään erilaisia porkkanoita vuokralaisten houkuttelemiseksi ja pitämiseksi. Uudessakaupungissa tilanne tuskin tulee olemaan ajankohtainen vuosiin mutta monissa muuttotappiopaikkakunnissa se voi olla arkea jo nyt.
Ihannetilanteessa vuokralainen arvioi ja tekee päätöksiään 4 eri kriteerin perusteella:
- asunnon sijainti
- vuokra ja vuokrasopimuksen muut ehdot
- asunnon kunto
- vuokranantajan laatu
Asunnon sijaintia ei voi vuokralaisen toiveiden ja tarpeiden mukaisesti kovinkaan moni yksityinen vuokranantaja muuttaa eli jätetään se tämän tarkastelun ulkopuolelle.
Vuokran alentaminen
Tämä on lehtijutuissa esitetty yleisin ja usein lähes ainoa keino vuokralaisen pitämiseksi ja varsinkin uuden vuokralaisen houkuttelemiseksi. Periaatteessa en pidä tästä keinosta, koska se lähtee oletuksesta, että vuokralaista kiinnostaa vain vuokran suuruus (tai sen pienuus) ja että vuokranantaja ei pysty tuomaan muuta lisäarvoa kuin lahjoittaa rahaa vuokralaiselle.
Yllämainitusta huolimatta vuokran alentaminen on silti harkitsemisen arvoinen keino. Mikäli asunto ei herätä kiinnostusta aikaisemmalla 500 euron kuukausivuokralla, vuokranantaja voi miettiä, kuinka paljon tappiota syntyy 25 euron vuokran alennuksella verrattuna siihen, että asunto on tyhjillään yhden kuukauden. 25 euron alennus vuokrassa vie 20 kuukautta, jotta menetys vastaisi yhden tyhjän kuukauden aiheuttamaa menetystä. Erityisesti silloin, jos esimerkiksi hyvä kansaneläkettä saava vuokralainen joutuisi vaihtamaan asuntoa rahojen riittämättömyyden takia, kannattaa asiaa miettiä, koska vuokralaisen vaihtuessa voi syntyä myös remontti- ja siivouskuluja. Uutta vuokralaista hankittaessa vaihtoehtoinen lähestymistapa voisi olla ilmainen ensimmäinen kuukausi vuokraa alentamatta tai vuokrasopimukseen kirjattu ilmainen 12. tai 24. kuukausi.
Alennus etukäteen maksetusta vuokrasta
Neuvotteluja käytäessä osapuolia on aina vähintään kaksi. Jos antaa neuvotteluissa joitain myönnytyksiä, tulisi yrittää saada jotain vastineeksi. Toki yllä mainitussa esimerkissä vastine on vuokralaisen saaminen tai pitäminen, mikä sellaisenaan on hyvä asia. Pelkän vuokran alentamisen sijaan voi vuokranantaja ehdottaa alennusta vuokraan, mikäli vuokralainen maksaa vuokran etuajassa. Tämä voi olla kuukausittaisen maksupäivän aikaistamista viikolla tai kahdella tai useamman vuokran maksamista etukäteen tai määräaikaisessa vuokrasopimuksessa viimeisen vuokran maksaminen etukäteen.
Vakuusehdoissa joustaminen
Mikäli omistaa yhden tai muutaman sijoitusasunnon, en suosittele tätä keinoa käytettäväksi, koska vakuus on vuokranantajan suoja maksamattomia vuokria ja asunnon vuokralaisesta johtuvaa vahingoittumista vastaan. Vaikka asuntoja olisi useampiakin ja puskurit kunnossa, en silti suosittele vakuusvaatimuksesta kokonaan luopumista, koska maksukykyisen vuokralaisen pitäisi pystyä maksamaan vakuus. Paikkakunnilla, joissa markkinakäytäntö on 2 kuukauden vuokraa vastaava vakuus, voisi harkita käytäntöä, jossa puolet vakuudesta maksetaan ennen avainten luovutusta ja toinen puolikas kolmessa osassa seuraavien kuukausien aikana. Tällaisella järjestelyllä voi saada esimerkiksi juuri työpaikan saaneen vuokralaisen, jolla ei ole säästössä kolmen kuukauden vuokraa vastaavaa summaa mutta työpaikan myötä hänen maksukykynsä on kunnossa.
Vastaavasti asunnossa pitkään ja moitteettomasti asuneen vuokralaisen kahden kuukauden vuokraa vastaavan vakuuden voisi purkaa yhden kuukauden vuokraa vastaavaksi.
Lemmikkiehdossa joustaminen
Moni vuokranantaja sulkee lemmikit täysin pois. “Lemmikit kielletty”-ehdon sijaan “lemmikit sallittu tapauskohtaisesti”-ehto kasvattaa potentiaalista vuokralaiskysyntää, jolloin myös tarve vuokran alentamiseksi pienenee. Vuokranantajan markkinoilla voi yrittää pyytää ylimääräisen lemmikkivakuuden mutta, mikäli markkinat muuttuvat vuokralaisen markkinoiksi, tällöin lemmikin omistavan vuokralaisenkin neuvotteluasema paranee. Toki erikoistuminen allergikkojen asuntoihin voi olla hyvä strategia mutta lemmikkejä omaavien vuokralaisten määrä tuntuu olevan paljon suurempi. “Lemmikit sallittu tapauskohtaisesti” -ehdolla tarkoitan esimerkiksi sitä, että vuokranantaja tapaa vuokralaiskandin lemmikin ja vuokrasopimukseen kirjataan, että juuri tämä lemmikki on sallittu. Tällä tavalla varmistetaan, että vuokralainen ei ota isoa akvaariota tai uutta Huskyn pentua ilman erillistä kirjallista sopimista vuokranantajan kanssa.
Parannukset asunnon kuntoon tai varusteisiin
Tämä on oma suosikkiporkkanani vuokralaistyytyväisyyden lisäämiseksi. Muutenkin pyrin löytämään vuokralaisia, jotka hakevat itselleen tilapäiskämpän sijaan kotia. Kokemukseni mukaan tällaiset vuokralaiset arvostavat asunnon kuntoa ja varustetasoa eniten, jolloin myös vuokran pienuus ei ole heidän ainoa tai tärkein valintakriteerinsä.
Mikäli asunnon kodinkone on yli 7 vuotta vanha ja vuokralainen valittaa, että jääkaappi ei oikein kylmene tai liesi ei lämpene, vaihdan kodinkoneen uuteen. Mikäli tiedän, että asunnon kunto ei ole erinomainen ja siinä on remonttitarvetta, tarjoan vuokralaiselle mahdollisuutta remontointiin asumisen aikana. Tähän asti se on mahdollistanut myös pienen vuokrankorotuksen mutta vuokralaisen markkinassa sillä voi olla vuokralaisen ja vuokratason pitämiseen liittyvä vaikutus. Joka tapauksessa parannukset nostavat vuokralaisen tyytyväisyyttä, pysyvyyttä ja asunnon uudelleen vuokrattavuutta kulujen ollessa verovähennyskelpoisia.
Mikäli vuokralaisella ei ole pesukonetta, sellaisen tarjoaminen porkkanaksi uuden vuokrasopimuksen solmimiseksi vuokranalennuksen sijaan voi olla yksi harkitsemisen arvoinen keino, mikäli vuokralaisen saaminen vaikeutuu. Samanlainen porkkana voisi olla astianpesukone.
Vuokranantajan asiakaspalveluhenkisyys ja luotettavuus
Monelle vuokralaiselle vuokranantajaan liittyvät riskit ovat huolenaihe. Mitä enemmän näitä riskejä pystyy pienentämään sitä paremmat edellytykset on saada asuntonsa vuokralle ilman tuottoa laskevia porkkanoitakin.
Airbnb-palvelussa arvioidaan ja annetaan palautetta vuokranantajasta ja oletan, että tällainen nettihuutokaupoissa jo täysin yleinen toiminnallisuus tulee ennen pitkää myös suomalaisiin asuntovuokrausportaaleihin. Suomen Vuokranantajat ry:n jäsenen käyttäessä vuokraovi.com -palvelua tulee “annetaan vuokralle” -ilmoitukseen näkyviin Vuokranantajat ry:n jäsenyys. Ehkä jonain päivänä siinä yhteydessä näkyy myös vuokralaisten antama palaute ja arvosana.
Itse esiinnyn “annetaan vuokralle” -ilmoituksissa omalla nimelläni ja puhelinnumerolla, joka ei ole salattu eikä prepaid. Nettisivuillani löytyy tietoa minusta valokuvineen. Googlaamalla löytyy sama henkilö erilaisista sosiaalisen median palveluista. Kerron avoimesti olevani Suomen Vuokranantajat ry:n jäsen ja pyrkiväni noudattamaan ns. “Hyvä Vuokratapa” -ohjetta. Nettisivuiltani löytyy kirjoituksia vuokra-asunnon hakemiseen ja vuokrasopimuksen tulkitsemiseen liittyen. Samoin löytyy linkki Vuokralaiset ry:n sivuille. Kaiken tämän tarkoituksena on antaa luotettava kuva itsestäni vuokranantajana ja helpottaa asiakkaita vuokraukseen liittyvien kysymysten ja ongelmien ratkaisemisessa.
Kerron myös vuokralaisille, että hyvän vuokrasuhteen päättyessä minulta saa suosituskirjeen yhteystietoineni seuraavaa mahdollista vuokranantajaa varten. Joissain tapauksissa tällainen kirje voi auttaa myös työpaikan löytämisessä.
Yhteenveto
Yllä esitetyt ajatukset ovat matkan varrella mieleeni tulleita keinoja, joilla vuokralaisten tyytyväisyyttä voisi lisätä. Paras keino on kuitenkin vuokralaiselta kysyminen, koska etukäteen ei voi tietää, mitä kukin vuokralainen arvostaa. Kunnioittamalla vuokralaista ja hänen toiveitaan saa myös yleensä vastineeksi kunnioitusta, joka konkretisoituu vuokranmaksun ja asunnon hyvän huolenpidon muodossa.
Olen kirjoituksissani monta kertaa maininnut termin “motivoitunut myyjä” ja saanut joskus kysymyksiä, mikä se on. Motivoituneen myyjän vastakohta on helppo kuvata; velattoman kasvukeskuksessa tyhjillään olevan hyväkuntoisen pienen yksiön omistaja, jolla ei ole pakottavaa kiirettä myydä asuntoa. Tällaisten myyjien omistamiin asuntoihin kohdistuu myös asuntosijoittajien suosituimman sijoitusstrategian kysyntäpaine.
“Asuntosijoittajan tuotto tehdään ostaessa” on yksi universaali viisaus, jonka jokainen kokenut asuntosijoittaja mainitsee, tavalla tai toisella, asuntosijoittamisen menestystekijöitä kysyttäessä. Mitä enemmän asunnon pystyy ostamaan alle markkinahinnan ja/tai muita kaupan ehtoja parantamalla sitä parempi sijoituksen tuotto sekä suoja ja jousto markkinahäiriöitä vastaan on. Parhaiten tämä toteutuu ostamalla myyjiltä, joilla on joku tarve tai ongelma, jonka ratkaisemisen vastineeksi he ovat valmiita myymään asuntonsa alle markkinahinnan. Tällaiset myyjät ovat “motivoituneita myyjiä”
Myyjä haluaa jäädä kotiinsa vuokralle
Lehdissä on juttuja pariskunnista, jotka haluavat yhä aikaisemmin luopua omakotitalostaan ja muuttaa pienempään asuntoon lähemmäs kasvukeskuksia. Samalla tavalla lisääntyy jo kerrostaloissa asuvien vanhempien ihmisten määrä, jotka haluavat irrottaa asuntosäästönsä kiviseinistä ja nauttia rahoistaan tai lahjoittaa niitä ennen kuolemaansa esimerkiksi lapsenlapsilleen. Osalla on myös halu järjestää ja yksinkertaistaa talousasiansa, kun vielä siihen täysvoimaisina ja -järkisinä itse pystyvät. Tällaisesta tapauksesta kirjoitin vuonna 2014 ”Sijoitusasunnon remonttipäiväkirja” -sarjassa.
Tällaisten asuntomyyjien suurin ongelma on, että he eivät haluaisi muuttaa kodistaan pois vaan jäädä siihen vuokralle mahdollisesti niin pitkäksi aikaa, kun itsenäiseen asumiseen kykenevät. Heidän suurin motivaationsa maksimaalisen markkinahinnan saamisen sijaan on löytää ostaja, joka on valmis vuokraamaan asunnon takaisin myyjälle. Lisäksi ostajan täytyy herättää myyjän luottamus siitä, että vuokrasopimusta ei tulla asunnon eteenpäin myynnin takia vastoin vuokralaisen tahtoa purkamaan. Luottamuksen synnyttäminen voi olla vuosiakin kestävä prosessi myyjän seuratessa sijoittajan toimia. Vastineeksi näistä ominaisuuksista myyjä voi olla valmis tinkimään hinnasta ja/tai neuvottelemaan kaupan ehdot sillä tavalla, että sijoittajan tavoitteet täyttyvät.
Asunto on esittelykelvottomassa kunnossa
Joskus asunto on sellaisessa kunnossa, että sitä ei voi valokuvata tai esitellä normaaliin tapaan julkisesti. Tällaisia tilanteita voi syntyä usealla tavalla. Asunto voi olla hamsteri- tai tuholaisvuokralaisen häädön jäljiltä iltapäivälehtiä kiinnostavassa kunnossa, jolloin asunnon tyhjentäminen ja täydellinen remontointi voi olla omistajalle taloudellisesti tai osaamisen kannalta liian haastava vaihtoehto. Joskus tällainen asunto voi tulla myyntiin häädettävine vuokralaisineen, koska myyjä ei halua ryhtyä edes häätöprosessiin. Asunto voi olla perheen mustalampaan käytössä, joka on löytänyt uuden elämänkumppanin ja muuttanut tämän luokse. Perhe haluaa myydä asunnon nopeasti ennen kuin elämänkumppanille valkenee totuus, jolloin mustalammas tarvitsi taas asuntoa. Asunnon väliovissa voi olla nyrkinmentäviä reikiä, repsottavia keittiökaapin ovia, seinään rikkiheitettyjä kaljapulloja tai muita sellaisia jälkiä, joita naapureiden ei haluta julkisessa näytössä päivittelevän. Tai asunto voi olla vain pitkäaikaisen hygieniakäsitykseltään poikkeavan asukkaan jäljiltä esittelykelvoton.
Kaikissa tällaisissa tapauksissa on itsestään selvää, että markkinahinta ei tule kysymykseenkään. Joskus myyjä on valmis myymään tällaisen asunnon merkittävällä alennuksella varmistaakseen nopean ratkaisun pitkään painaneeseen ongelmaan. Ensimmäisenä ja mahdollisesti ainoana ostajakandidaattina paikalle saapuvan sijoittajan neuvotteluasema on vahva. Lisäksi kokenut sijoittaja voi nähdä, että irtirevityt keittiökaappien ovet voi uusia 500 eurolla, kun myyjä on stressanut mieltään 8000 euron keittiöremontilla. Tällöin esimerkiksi 4000 euron alennus saa molemmat osapuolet erittäin tyytyväiseksi.
Myyjä on perinyt asunnon eikä halua pitää sitä
Asuntosijoittajalle asunto edustaa keinoa, jonka avulla voi kasvattaa ns. passiivista tuloa ja varallisuutta. Perijälle joissain tapauksissa asunto voi edustaa ongelmaa, joka pitäisi ratkaista. Perijä voi asua ulkomailla tai toisella puolella Suomea, jolloin asunnon esittelykuntoon laittaminen voi olla hankalaa. Joissain tilanteissa edellisen kappaleen tilanne voi liittyä perintätilanteisiin. Asunnosta on maksettava kuukausittain hoitovastikkeet, mikä joissain tapauksissa lisää myyjän motivaatiota. Yksittäisen perijän sijaan myymässä voi olla perikunta, jonka jäsenten kesken asunnosta saatava myyntitulo jaetaan. Mitä useampi perikunnan jäsen sitä vaikeampaa ja hitaampaa päätöksenteko voi olla. Toisaalta mahdollinen alennus markkinahintaan verrattuna jakautuu useamman perijän kesken, jolloin sen merkitys pienenee.
Sijoittajan on tärkeää kunnioittaa myyjän tilannetta ja edetä myyjän haluammalla tahdilla. Joissain tapauksissa se voi tarkoittaa nopeaa kaupantekoa, jossa sijoittajan tehtäväksi jää asunnon tyhjentäminen ja vuokrauskuntoon saattaminen. Toisissa tapauksissa se voi tarkoittaa kärsivällistä odottamista myyjän surutyön ajan.
Asunto myydään vuokralaisineen
Kun asunto on vuokrattu, sen myyminen vuokralaisineen tarkoittaa joskus sitä, että myyjällä ei ole aikaa tai halua odottaa vuokralaisen 3 tai 6 kuukauden irtisanomisaikaa, jonka jälkeen asunnon voisi myydä tyhjänä. Valtaosa omistusasunnon ostajista kiertää tällaiset kohteet kaukaa ja osa asuntosijoittajistakin vieroksuu asunnon ostamista vuokralaisineen. Asunnon myyntiä voi haitata myös epäsiisti vuokralainen, jonka asumisen aikana on järjestettävä asuntonäytöt. Tämä tarkoittaa, että potentiaalisten ostajakandidaattien määrä on pienempi. Tällaiseen tapaukseen voi liittyä myös ongelmavuokralainen tai myyjänä voi olla perikunta tai molempia.
Ostajan on tällaisessa tilanteessa tärkeä analysoida asunnon ja taloyhtiön lisäksi kaupan mukana siirtyvä vuokralainen ja hänen vuokrasopimuksensa. Vuokralaiseen tai vuokrasopimukseen liittyvien ongelmien pitää heijastua kauppahinnan laskuna ja ongelmien ratkaiseminen on ostajan lisähyöty, josta ei tarvitse myyjää hyvittää. Jos myyjä on jättänyt viideltä vuodelta vuokrankorotukset tekemättä, se on myyjän vika eikä vuokrankorotuspotentiaalista tarvitse maksaa ylimääräistä. Jos vuokralaisella on puolen vuoden vuokrat maksamatta, ostajan tehtävänä on se selvittää ja hinnoitella häätöprosessiin liittyvät riskit tarjoukseen. Tällaiset asiat ovat myyjän ongelmia ja aiheuttavat motivaation asunnon myymiselle. Ostaja ratkaisee myyjän ongelmat ja saa vastineeksi ostettua asunnon alle markkinahinnan.
Joskus myyntiin tulee myös erinomaisia asuntoja hyvine vuokralaisineen ja kauppaan ei sisälly mitään ongelmia. Tällöin myyjänä voi olla sijoittaja, joka tarvitsee käteisvaroja toisen, hänen tavoitteisiinsa vielä paremmin sopivan sijoituksen tekemiseen. Tällainen sijoittajamyyjä voi arvostaa kaupanteon nopeutta ja helppoutta, kun ostajana on toinen sijoittaja, jolla on rahat valmiina. Parhaimmillaan kaupat syntyvät verkostojen avulla nopeasti ilman välityspalkkioita ja vuokralaista juuri häiritsemättä.
Happamoitunut ostokohde
Happamoitunut kohde on asunto, joka on ollut pitkään myynnissä menemättä kaupaksi. Tästä olen kirjoittanut erillisen kirjoituksen, joten en käsittele asiaa tässä tarkemmin.
Myyjän on pakko myydä asunto nopeasti
Tällaisia tilanteita voivat olla esimerkiksi seuraavat:
- myyjä on saanut työpaikan ulkomailta ja työn perässä pitäisi muuttaa nopeasti
- myyjä on joutunut taloudelliseen ahdinkoon, lainanlyhennysten tai vastikkeiden maksaminen ei onnistu ja pakkolunastus uhkaa
- myyjällä on riitaisa avioero
- myyjä on sairastunut vakavasti tai vammautunut siten, ettei pääse enää hissittömän talon kerroksissa olevaan asuntoonsa
- myyjä on kahden asunnon loukussa
Usein tällaisiin tilanteisiin voi liittyä niin paljon henkistä stressiä, että selkeä ajattelu ei enää onnistu tai selkeästikin ajatteleva ei halua mitään muuta niin paljon kuin päästä asunnosta eroon mahdollisimman nopeasti. Tällaisesta motivoituneesta myyjästä kirjoitin aikaisemmin “Soveltuu sijoittajalle – hyvä vuokralainen valmiina” -casen.
Sijoittajan tehtävänä on selvittää, onko tilanne sellainen, että auttamalla myyjää myös sijoittajan tavoitteet täyttyvät. Välillä tulee vastaan hyviä kohteita, mutta myyjä on päästänyt oman tilanteensa niin pahaksi, että auttaminen ei ole taloudellisesti mahdollista. Tyypillisin esimerkki on, että myyjän velkataakka on asunnon vakuusarvoa suurempi ja asunnon osakekirjat ovat pankin hallussa lainojen vakuutena.
Rakentaja tyhjentää myymättömien asuntojen varastoaan
Uudiskohteista kiinnostuneille asuntosijoittajille rakentajat voivat olla hyviä motivoituneita myyjiä. Joskus kohteen myynti etenee hitaasti ja rakentaja haluaa vauhdittaa kauppaa tarjoamalla asuntoja alennuksella rajoitetulle sijoittajajoukolle. Tällaisesta kirjoitin “Vuokratuotto 4,6% – mielettömän hyvä sijoitusasuntodiili” -kirjoituksen. Pörssilistatuille rakennusliikkeille tällaiset “varastojen siivouspäivät” tulevat usein ennen vuoden vaihdetta.
Välillä uudiskohteiden asuntoja myydään myös ennakkoon sijoittajille. Varsinaisen markkinoinnin alkaessa kohde näyttää hyvältä, kun merkittävä osa asunnoista on myyty nopeasti. Tällä voi olla vaikutusta myös rakentajan rahoitusjärjestelyihin.
Yhteenveto
Osa tämän kirjoituksen esimerkeistä voivat tuoda mieleen tilanteen, jossa sijoittajaostaja käyttää hyväksi haavoittuvaisen hädänalaisen myyjän tilannetta. Monasti tilanteet ovat kuitenkin sellaisia, että myyjä on helpottunut ja iloinen, kun hänen pitkään jatkuneeseen ongelmaansa lopulta löytyy ratkaisu.
Asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä toimintaa ja maineella on merkitystä. Kun käyn keskusteluja asuntoaan minulle tarjoavien kanssa, pyrin ensin selvittämään myyjän tilanteen. Joskus olen myös pyytänyt myyjää ottamaan jonkun lähiomaisen mukaan prosessiin. Mikäli voin suositella myyjälle parempaa vaihtoehtoa, teen sen aina. Perustelen myös oman tarjoustasoni ja kerron, että myyjä voi aina palata asiaan, jos parempaa ratkaisua ei löydy. Toistaiseksi yksikään myyjä ei ole tästä toimintamallista pahastunut. Moni on suosituksistani kiittänyt ja jotkut ovat palanneet kiittämään, kun suositus on auttanut.
Tunnistatko vielä muunlaisia tapauksia motivoituneista myyjistä?
Ostan Asuntoja 