Aloitin vuoden 2016 julkaisemalla asuntosijoitustoimintaani liittyvät tavoitteet. Matkan varrella julkaisin kirjoituksen rahoitusneuvotteluista, joiden onnistuminen oli ehdoton edellytys tavoitteiden saavuttamiseksi. Kesällä julkaisin myös “välitilinpäätöksen”, miten matka kohti tavoitteita oli edennyt. Vuoden lähestyessä loppuaan on aika vetää yhteen, miten tavoitteet ovat toteutuneet. Jos sinua yleensä ärsyttää, kun joku kirjoittaja kertoo onnistumisistaan tai valittaa epäonnistumisiaan, kannattaa lopettaa lukeminen tähän. Muiden toivon hyötyvän kokemuksistani, koska pyrin kirjoittamaan asioista, jotka ovat minua hyödyttäneet.
Kirjoitin kesällä myös “Tavoitteenasetannalla lisävipua asuntosijoittamiseen” -kirjoituksen, josta toistan kaksi itselleni tärkeää asiaa tähän alkuun:
- Kirjoita tavoitteet. Useiden tutkimusten mukaan tavoitteiden kirjoittaminen parantaa oleellisesti niiden saavuttamisen edellytyksiä. Minulle on käynyt juuri näin. Kun vielä päätin kirjoittaa niistä blogiini, se pakotti miettimään tavoitteet vielä selkeämmin ja konkreettisemmin
- Hanki vastuullisuuskumppani. Vastuullisuuskumppani, accountability partner, on henkilö tai henkilöt, joille olet jollain tavalla vastuullinen tavoitteiden saavuttamisesta. Minulle kirjoitusten lukijat ovat toimineet tässä roolissa, kun vuoden alussa lupasin eli sitouduin julkaisemaan tilinpäätökseni
Tavoite 1. Sijoitusasuntosalkun kasvattaminen
Tavoite 2016: Ostan positiivista kassavirtaa tuottavia sijoituksia 250 000 €:lla 75 %:n velkavivulla
Tavoitteita määrittäessäni asetin lainarahan määrätavoitteeksi 159 375 €. Omaa rahaa oli tarkoitus käyttää 53 125 € eli yhteensä 212 500 €, jolla tavoittelin 250 000 €:n markkina-arvoista lisäystä salkkuuni ostamalla asunnot 15 % alle markkinahinnan.
Kesällä kirjoitin, että varasin kaksi yksiötä Tampereelta ennakkomarkkinointiin tulleesta uudiskohteesta. Samalla pohdiskelin, lasketaanko nämä vuoden 2017 loppupuolella valmistuvat asunnot vuoden 2016 vai 2017 tavoitteeseen. Kaupanteon piti olla lokakuun lopussa mutta rakennuttaja ilmoitti, että rakennuslupa-asiakirjojen myöhästymisen takia kaupanteko siirtyy vuoden 2017 puolelle. Tämä vahvisti pohdintani, että ainakaan vuoden 2016 toteumaan näitä asuntoja ei lasketa. Nämä kaksi asuntoa olivat ainoat julkisesta markkinasta ostamani asunnot ja kaupanteon siirtyessä vuoden 2017 puolelle kaikki vuoden 2016 aikana tekemäni kaupat tulivat verkostojeni kautta.
Kesällä kerroin myös, että pääsin osakkaaksi sijoitusyhtiöön, joka ostaa, kehittää ja omistaa pitkäjänteisesti kokonaisia kerrostaloja. Näissä kerrostaloissa on tehty ja käynnissä pihojen siistiminen, parvekkeiden remontointi ja lasittaminen, ikkunoiden ja parvekeovien uusiminen, talosaunojen uusiminen sekä asuntokohtaiset remontit vuokralaisten vaihtuessa. Vuoden 2016 osalta huomioin nämä kohteet tavoitteeseeni omistusosuuteni suhteessa. Yhden kohteen osalta meillä on jo käytössä pankin kiinteistövälittäjän tekemä vastaavan remontin läpikäyneen kerrostalon markkinahinta-arvio.
Koko vuoden aikana ostin 6 asuntoa omaan suoraan omistukseeni. 3 asuntoa on siistejä peruskuntoisia, joista 2 ostin vuokralaisineen. Näissä on erinomainen remontoimalla saavutettava arvonnousupotentiaali. 3 muuta asuntoa on erittäin hyväkuntoisia, joista yhdessä on arvonnousupotentiaali kylpyhuone uusimalla. Kaikissa asunnoissa on merkittävä määrä tuloutettavaa taloyhtiölainaa.
Salkkuni markkina-arvoinen lisäys vuoden 2016 aikana tehtyjen hankintojen kautta oli 1 030 000 euroa. Hankintahinnoin laskettuna rahaa kului 794 000 euroa, jolloin keskimääräinen alennusprosentti oli reilut 22 %. Pankkilainaa hankintoihin käytin 230 000 euroa ja omaa rahaa 80 700 euroa. Loput 483 300 euroa oli taloyhtiölainoja. Henkilökohtaiset pankkilainani ja taloyhtiölainat yhteenlaskettuna käytetty velkavipu-% oli 70 %. Kaikki kohteet on vuokrattu ja tuottavat positiivista kassavirtaa. Kassapositioni on parantunut vuoden aikana yli 30 000 euroa.
Johtopäätökset
“Sitä onnekkaampi on, mitä enemmän tekee töitä asioiden eteen”.
Tämä lainaus tuntui konkretisoituvan kohdallani tänä vuonna, kun rahoituskumppanien kanssa homma toimi sekä kohdalle osui uusia mahdollisuuksia ja erinomaisia ostokohteita. Uusi rahoituskumppani ja kaikki ostokohteet tulivat verkostojeni kautta, joiden luominen ulottuu 4 vuoden päähän. Silloin kuulin myyntiin mahdollisesti tulevasta remontoidusta asunnosta ja selvitin isännöitsijältä myyjän yhteystiedot. Ostin asunnon häneltä ja yhteistyö jatkuu edelleen. Kodinkoneiden hankinnat olen keskittänyt yhteen liikkeeseen ja kodinkoneyrittäjä antoi minulle tutun pankinjohtajan yhteystiedot. 2013 tein omat nettisivut ja aloitin blogin kirjoittamisen. Silloin sivuillani oli 314 kävijää eli pienestä verkostojen luonti alkoi.
Alle markkinahinnan ostaminen mahdollistaa positiivisen kassavirran ja tuo puskurin mahdollisia markkinamyllerryksiä vastaan. Kaikki vuoden 2016 aikana ottamani sijoitusasuntolainat on sidottu kiinteään korkoon ja kiinteän koron osuus lainasalkustani on yli 90 %. Kaikki lainani ovat tasalyhenteisiä enkä käytä lyhennysvapaita. Koko salkkuni velkavipu-% on kohta taas lähempänä 50 kuin vuoden hankintoihin käytettyä 70 %:n velkavipua.
Tavoite 2. Verotuksen siirtäminen tulevaisuuteen
Tavoite 2016: Käytän 35 000 € vuokratuloista vähennyskelpoisiin remontteihin ja taloyhtiölainanlyhennyksiin
Käytin suorassa omistuksessani olevien asuntojen vuokratuloista vähennyskelpoisiin remontteihin ja taloyhtiölainoihin vähän yli 40 000 euroa, mikä mahdollistaa verosuunnittelun toteuttamisen vuoden alussa tekemäni suunnitelman puitteissa.
Omaan salkkuun ostamistani asunnoista neljässä on lähitulevaisuuden remontointimahdollisuus ja kaikissa kuudessa on tuloutettavaan taloyhtiölainaan liittyvää verosuunnitteluhyötyä eli voin ainakin osittain jatkossakin jatkaa veropallon potkimista tulevaisuuteen.
Tavoite 3. Vuokrausaste
Tavoite 2016: Vuokrausaste ilman suunniteltuja remontteja 98 %, suunnitellut remontit huomioiden 97,5 %
Koko vuosi on mennyt kuin unelma ja vuokrausaste on 99,3 % remontitkin huomioiden. Kaikki tänä vuonna toteutetut remontit on tehty asuntojen ollessa vuokrattuna. Yksikään vuokranmaksu ei ole myöhästynyt ilman vuokralaisen perusteltua ilmoitusta ja minun hyväksyntääni. Yhdestäkään vuokralaisesta ei ole kiirinyt yhtään valitusta minulle asti, päinvastoin. Pyrin noudattamaan “Hyvä Vuokratapa” -ohjetta, reagoimaan asiakaspalautteeseen 24 tunnin kuluessa sekä korjaamaan asuntojen mahdolliset viat ja puutteet nopeasti.
Olen todella kiitollinen hyvistä vuokralaisista.
Tavoite 4. Markkinointi
Tavoite 2016: Yhden sijoitusasunnon ostaminen nettisivujeni kautta tulleiden liidien kautta
Tämän tavoitteen ajattelin toteutuvan seuraavien keinojen kautta:
- Julkaisemalla 18 blogikirjoitusta vuoden 2016 aikana
- Aloittamalla 2 uutta internetin kautta toimivaa markkinointikanavaa
- Panostamalla ”Ostan Asuntoja” -Facebook -sivujen päivityksiin siten, että vuoden lopussa tykkäyksiä on 200
Uskoin, että näiden toimenpiteiden seurauksena nettisivujeni kävijämäärä kaksinkertaistuu edelliseen vuoteen verrattuna. Tätä kirjoitettaessa 18.12. tilanne on seuraava:
- olen julkaissut 21 blogikirjoitusta
- olen saanut aikaiseksi vain “Ostan Asuntoja” Instagram -tilin. Toinen kanava ei ole edennyt mitenkään
- “Ostan Asuntoja Facebook” -sivuilla on 149 tykkäystä, joka on noin 110 tykkäyksen lisäys vuoden alkuun mutta 51 tykkäystä alle tavoitteen. Viimeisen parin kuukauden aikana FB-sivuista on tullut Twitterin rinnalle yhtä tärkeä sivulatausmäärien suhteen
Mikäli joulukuun kävijämäärään ei tule yllättävää piikkiä, nettisivujeni kävijämäärä kasvaa noin 95 % vuoteen 2015 verrattuna jääden siis hieman tavoitteesta.
Vaikka nettisivujeni kautta tulleiden asuntotarjousten määrä kasvoi 35 % edelliseen vuoteen verrattuna, en tehnyt yhtään asuntokauppaa näiden liidien kautta. Kahden kohteen osalta kauppa olisi voinut syntyä mutta molemmissa tapauksissa myyjä oli maksanut pankkilainalla vuokratulosta vähennyskelpoisen taloyhtiölainan pois ennen asunnon myyntiin laittamista. Myyjän alin pyyntihinta ja minun ylin tarjoukseni olisivat kohdanneet, jos tämä sijoittajan verohyöty olisi ollut mukana kaupan kannattavuutta parantamassa.
Vaikka markkinointiin liittyvät tavoitteet jäivät pääosin saavuttamatta, olen silti tyytyväinen, että asetin kovat tavoitteet tai ainakin tavoitteet, jotka olivat edellistä vuotta paljon suuremmat. Blogitekstien kirjoittaminen on entisestään terävöittänyt sijoitustoimintaani, kun olen kirjoituksia laatiessani syventänyt osaamistani ja peilannut ajatuksia oman asuntosijoitussalkkuni kautta. Myös lukijoiden palautteet ovat olleet mieltä lämmittäviä. Olen kiitollinen palautteesta ja kirjoitusten jakamisesta eteenpäin.
Vuoden 2017 tavoiteasetannan lähtökohdat
Viimeisen vuoden aikana oman “miksi” -kysymykseni vastaus on tarkentunut. Kun tavoitteet on johdettu oman elämän, ei vain pankkitilin saldon, tärkeiden päämäärien kautta, motivaatio ja fokus niiden saavuttamiseksi on paljon terävämpi. Myös kieltävien vastausten antaminen on helpottunut, kun päämääränä on esimerkiksi viettää enemmän aikaa lasten kanssa. Samalla myös taloudellinen maali on siirtynyt paljon lähemmäksi.
Mietin parhaillaan sijoitusasuntosalkun kasvattamistavoitetta vuodelle 2017. Vuodelle 2016 kasvatin tavoitetta 50 % edellisen vuoden toteumaan verrattuna. Tavoite ylittyi 300 %. Pitäisikö ensi vuoden tavoite olla kaksinkertainen viime vuoden tavoitteeseen nähden vai pitäisikö sen olla isompi kuin kuluneen vuoden toteuma?
Oletko miettinyt ja kirjoittanut oman “miksi” -kysymyksesi vastauksen selkeäksi? Se on oleellista, jotta vielä helmikuussakin jatkat kuntosalilla käyntiä yhtä ahkerasti kuin tammikuun alussa.
Olen sijoittanut ns. arvo-osakkeisiin pitkään ja vuosien varrella lukenut erilaisia juttuja Warren Buffettista, joka on arvosijoittajien yksi suurista esikuvista. Buffett kirjoittaa vuosittain Berkshire Hathawayn osakkeenomistajille kirjeen. Pari vuotta sitten hän sivusi kirjeessään uransa aikana tekemäänsä kahta kiinteistösijoitusta; maatilaa Nebraskassa ja liiketilakiinteistöä New Yorkissa. Monet Buffettin arvo-osakkeisiin liittyvistä sijoitusviisauksista toimivat myös asuntosijoittamisessa.
“Be fearful when others are greedy and be greedy when others are fearful”
Tämä on yksi Buffettin tunnetuimpia viisauksia. Nebraskan maatilan Buffett osti 1986, kun viljelysmaan hintakupla oli puhjennut ja maan hinta oli tippunut yli 50%. New Yorkin liikekiinteistön hän osti 1993, jälleen hintakuplan puhjettua. Arvo-osakkeisiin sijoittaville tämä viisaus tarkoittaa käytännössä “Osta hyvää halvalla, kun muut myyvät paniikissa”, joka tuntuu ja onkin yksinkertaista. Se on vaatinut ainoastaan sitä, että seuraa joukkoa hyviä yhtiöitä vuosikaudet ja ostaa niiden osakkeita, kun hinnat ovat romahtaneet.
Suomen asuntomarkkinoilla vastaavia romahduksia hakiessa täytyy mennä 1990-luvun alkuun. USA:n asuntomarkkinoilla romahdus tapahtui viimeksi 2008-09, jonka jälkimainingeissa tätä Buffettin viisautta noudattaneet pääsivät poimimaan huimia kassavirtoja tuottavia sijoituskohteita. Sekä asuntoihin että osakkeisiin sijoittava on Suomessakin voinut hyötyä tästä viisaudesta. 2009-2010 tehdyt arvo-osakesijoitukset ovat generoineet mukavan pääoman, jota kurssien noustessa olen purkanut asuntosijoituksiin. Todettakoon tässä, että Buffettin filosofiaan ei kuulu osakkeiden myynti. Minulla sama filosofia pätee asuntoihin. Muutenhan lukisit “Ostan ja myyn asuntoja” -blogia.
“Rule number 1: Never lose money. Rule number 2: Never forget rule number 1”
Jos edellinen oli yksi tunnetuimmista, tämä on varmaan se tunnetuin viisaus. Molemmat Buffettin kiinteistösijoitukset tuottivat kassavirtaa alusta lähtien, koska hankintahinta suhteessa tuloja tuottavaan toimintaan oli niin alhainen. Lisäksi molemmissa kohteissa oli tuotonkasvupotentiaali, joka oikein hoidettuna kasvattaisi kassavirtaa ostoa seuraavina vuosina. Liikekiinteistön suurimman vuokralaisen vuokra oli minimaalinen verrattuna muihin vuokralaisiin ja sopimuksen päättyessä korotuspotentiaali oli iso. Riskit tappioihin olivat minimaaliset.
Vakaillakin asuntomarkkinoilla tätä viisautta pääsee hyödyntämään, kun ostaa kohteen alle markkinahinnan. 15 %:n alennus markkinahintaan nähden tarjoaa jo hyvän suojan keskipitkälläkin aikavälillä, koska kassavirtaa tuottavilla asuntomarkkinoilta puuttuu osakemarkkinoiden volatiliteetti. Esimerkiksi Lontoon sijoitusasuntomarkkinat eivät perustu kassavirtaan ja siellä Brexitin vaikutukset tuntuvat nopeasti.
“Think in terms of income, not appreciation”
Tämä on jatkoa edelliseen viisauteen ja itse tulkitsen sen suomeksi näin:
“Älä spekuloi arvonnousulla”
Mikäli harkitsemani ostokohteen kassavirta ei ole positiivinen alusta alkaen, siirryn seuraavaan kohteeseen. Ainoa poikkeus tähän sääntöön on, jos ostokohteessa on selkeä potentiaali negatiivisen kassavirran positiiviseksi kääntämiseksi omin toimenpitein nopeasti. Tällainen kohde voisi olla esimerkiksi sijoitusasunnon ostaminen vuokralaisineen, jossa myyjä on laiminlyönyt asunnon remontoinnin ja vuokrankorotukset mutta taloyhtiön talous on hyvin hoidettu.
USA:n asuntomarkkinoilla tapahtui 2000-luvun puolivälissä juuri ylläkuvattujen viisauksien vastainen ketju. Maksukyvyttömät ihmiset ostivat velkarahalla ahneuksissaan arvonnousuun perustuvia kiinteistösijoituksia, joiden tuotot alittivat investointien aiheuttamat kustannukset. Suomessa on paljon erilaisia mekanismeja ehkäisemään vastaavaa ilmiötä. Silti kasvukeskuksissa tehdään lyhyisiin korkoihin sidotulla velkarahalla kassavirtanegatiivisia asuntosijoituksia luottaen siihen, että kaupungistumisen myötä arvon- ja vuokrien nousu jatkuu. Yhtälöön ei tarvitse vaihtaa kuin 5 %:n korkotaso ja osa tällä hetkellä maksukykyisistä sijoittajista muuttuisi maksukyvyttömiksi samanaikaisesti laskevien vakuusarvojen kanssa.
“Only buy something that you would be happy to hold if the market shuts down for 10 years”
Buffettin maatilalla maissi kasvaa ja New Yorkin liiketiloissa kauppa käy presidentin nimestä, osakekursseista tai FED:in kokouksen pöytäkirjojen sävyjen tulkinnoista riippumatta. Asuntosijoittaminen toimii samalla tavalla. Yksikään vuokra ei jäänyt maksamatta eikä vuokrataso noussut tai laskenut sen takia, että Brexit tai Trumpin valinta yllätti. Asuntosijoittaminen on hidas tie rikastumiseen mutta suhteellisen varma tie vaurastumiseen. Asuntosijoittajana minua ei kiinnosta yhtään lehtijutut, joissa kirjoitetaan, että Porin kaksioiden hinnat nousivat 1,49% viime kuusta. Arvonmuutoksilla on merkitystä ainoastaan tilanteissa, kun muutaman vuoden välein käyn hakemassa uutta lainaa vapautunutta vakuusarvoa vastaan. Asuntosijoittaminen on moniulotteinen omaisuuslaji ja muutoksista huolimatta tuotot tulevat aina jotain kautta sopeutumisajan jälkeen, kunhan alkuperäinen hankinta on tehty hyville perustuksille.
“Risk comes from not knowing what you are doing”
Suomen Vuokranantajat ry:llä on Facebook-keskusteluryhmä nimeltä “Vuokranantajapalsta”. Seuraan keskusteluja aktiivisesti välillä osallistuen ja välillä oppien ja saaden uusia ideoita muiden kommenteista. Seuraan myös muutamia muita FB-ryhmiä ja luen muiden blogeja. Muutama havainto on muodostunut ajan myötä:
- ryhmässä on sijoittajia, jotka eivät ilmeisesti ole Vuokranantajien jäseniä. Päättelen tämän siitä, että he esittävät kysymyksiä, joihin löytyy selkeät vastaukset jäsensivuilta. Myös keskustelijoiden toimesta annetaan harhaanjohtavia tai jopa virheellisiä neuvoja
- lähes jokaiseen keskusteluaiheeseen löytyy lopulta joku, joka tietää asiasta ja antaa oikein neuvon tai jakaa linkin, jonka takaa asiasta kerrotaan
- kassavirtanegatiivisia tai 0-kassavirtaa tuottavia sijoituksia löytyy monen salkusta. Osa näistä sjoittajista tuntuu olevan immuuneja kokeneempien sijoittajien neuvoille kassavirran tärkeydestä. Osalla palkkatulo subventoi sijoituksia ja osalla on myös puskureita esimerkiksi korkojen nousua vastaan. Silti sijoitukset on tehty jopa tietoisina siitä, että sijoitus vie joka kuukausi pankkitililtä rahaa
Asuntosijoittamisen aloittamiseksi ei tarvitse suorittaa korkeakoulututkintoa mutta perusteet kannattaa opetella ennen ensimmäisen kohteen ostoa. 6 tuntia opiskelua on liian vähän ja 6 vuotta aivan liian paljon. Riskejä ja virheitä pystyy välttämään pitkälle seuraavin keinoin:
- opiskele ”Ostaa, vuokraa, vaurastu”– ja Marko Kaarto (Adlibris Nidottu) ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” -kirjat
- liity Vuokranantajat ry:n jäseneksi. Käy läpi jäsensivut, jotta tiedät mitä tietoa ja lomakkeita sieltä löytyy, kun tarve tulee ajankohtaiseksi. Liity FB-keskusteluryhmään
- seuraa sellaisten sijoittajien kirjoituksia ja näkemyksiä, joiden tiedät omistavan lukuisia sijoitusasuntoja. Sijoitusovi.com on hyvä paikka aloittaa tällaisten henkilöiden tunnistaminen. Älä haaskaa aikaasi median asuntosijoittamista koskeviin kohu-uutisiin. Ne vievät alussa huomion vääriin asioihin
- sopeudu ja sovita sijoitustoimintasi vallitsevaan asunto- ja tukipolitiikkaan ja verotukseen. Seuraa mahdollisia muutoksia mutta älä taistele vastaan
- osallistu oman taloyhtiösi yhtiökokouksiin, kuuntele, kysy ja opettele lukemaan taloyhtiön papereita
Mikäli olet jo vuokranantaja etkä ole vastannut Vuokranantajat ry:n kyselyyn, käy vastaamassa siihen tästä linkistä. Vastaaminen kestää 5-10 minuuttia. Vastata voit 11.12.2016 asti.
Mikäli sijoittaja tavoittelee varallisuuden kasvua, yksi tärkeimmistä periaatteista on, että pääoma ja sijoituksen tuotot uudelleensijoitetaan. Asuntosijoittajalle pääoman uudelleen sijoittaminen tarkoittaa sitä, että markkinan, remontoinnin ja lainanlyhennysten tuomaa arvonnousua vastaan otetaan uutta lainaa, joka sijoitetaan uudelleen. Lisäksi verojen jälkeiset kassavirrat tai osa niistä sijoitetaan uudelleen. Uudelleen sijoitettavan pääoman maksimoimiseksi tulee yhtälöstä minimoida vastikkeiden jälkeen suurin yksittäinen kuluerä – verot.
Verottajalle kerran maksettu raha ei enää koskaan tuota mitään
Tässä kirjoituksessa käyn läpi oman verosuunnitteluprosessini. Olen liittänyt linkkejä verottajan sivuilla oleviin ohjeisiin erilaisista vähennyksistä, joita median kielessä usein verokikkailuksi tai -välttelyksi kutsutaan.
Kuluvan vuoden verosuunnitelman päivitys
Minulle marraskuu on hyvä aika tarkistaa kuluvan vuoden verosuunnitelma viimeisen kerran. Tätä varten käyn ensin läpi koko asuntosalkun bruttovuokratulot, koska joku asunto on saattanut olla tyhjillään tai joidenkin asuntojen vuokra ei ole enää samalla tasolla, kun suunnitelmaa tehdessä vuosi sitten oletin.
Seuraavaksi tarkistan tuloutettavat vastikkeet. Yhtiökokousten seurauksena vastikkeisiin on voinut tulla muutoksia ja ylimääräisiä vastikkeita on voitu periä. Bruttovuokratulojen ja tuloutettavien vastikkeiden erotuksena saan nettovuokratulot, joista lähden tekemään vähennyksiä.
Ensimmäinen vähennyserä on ns. “muut kulut” eli yksittäiseen asuntoon kohdistuvat suunnittelemattomat kulut, joita ovat esim. rikkoutuneet kodinkoneet, pienkorjaukset, asunnon vuokrauksesta aiheutuneet ilmoituskulut, puhelin- ja matkakulut vuokraukseen, asunnolla käyntiin ja taloyhtiön kokouksiin liittyen, sähkölaskut tyhjänäolon ajalta jne. Suunnitteluvaiheessa lasken bruttovuokrakulut 12 kuukaudelle ja arvioin muut kulut 1 kuukauden vuokraa vastaavaksi. Tämä pitää sisällään kulut ja asunnon tyhjänäolon kustannuksen. Vuoden 2017 suunnittelua varten tulen muuttamaan käytäntöäni siten, että arvioin kulut ja tyhjänäolon vain puolen kuukauden vuokraa vastaavaksi, koska tämä on lähellä viime vuosien toteumaani.
Seuraavaksi käyn läpi sijoituslainojen toteutuneet korot, joihin on voinut tulla suunnitelmaan nähden muutoksia sekä markkinakorkojen muutosten että omien uudelleenrahoitusjärjestelyjen kautta. Luonnollisesti kuluvan vuoden aikana hankitut uudet asunnot ja lainat ovat tuoneet muutoksia alkuperäiseen suunnitelmaan. Lainojen toimitusmaksut ja järjestelypalkkiot eivät ole korkokuluja vaan ne vähennetään tulonhankkimiskuluina.
Suunnitellut asuntokohtaiset remontit, suunnitellut taloyhtiöremontit ja suunnitellut tuloutettavien taloyhtiölainojen poismaksut ovat seuraavat kolme kohtaa, jotka päivitän. Mitä enemmän kokemusta kertyy sitä paremmin osaa arvioida remonttien kustannusvaikutukset suunnitteluvaiheessa mutta silti muutoksia aina tulee.
Asuntosijoittamisen yleiskulut on työläs päivitettävä, koska se sisältää kaiken säläkulun, jota ei voi asuntokohtaisesti kohdistaa. Tähän erään kuuluu kaikki työhuonevähennyksestä asuntosijoituskirjallisuuteen ja internetliittymästä koulutustilaisuuden kilometrikuluun. Aloittelevankin asuntosijoittajan kannattaa selvittää, mitä kaikkea nämä vähennettävät kulut voivat olla ja luoda systematiikka tiedon keräämiseen.
Viimeisenä päivitän osakesalkkuun tulleiden muutosten vaikutuksen myyntitappioiden tai -voittojen osalta.
Verojen optimointi
Oma verosuunnittelustrategiani on verojen maksun siirtäminen tulevaisuuteen. Asuntosijoittajan keinot tähän ovat
- asuntojen remontointi, jolla asunnon vakuusarvo nousee (veronsiirtohyöty myyntiin asti) sekä asunnon vuokrattavuus ja vuokrataso parantuu (verotettava hyöty)
- tuloutettavien taloyhtiöremonttimaksusuoritusten hyödyntäminen (veronsiirtohyöty myyntiin tai laina-ajan loppuun asti)
- uudiskohteissa tuloutettavien taloyhtiölainojen hyödyntäminen (veronsiirtohyöty myyntiin tai laina-ajan loppuun asti)
- asuntojen ostaminen alle markkinahinnan (veronsiirtohyöty myyntiin asti) ja lainanlyhennysten (uudelleenrahoitus verovapaa hyöty) hyödyntäminen vakuusarvossa
Edellä “verotettava hyöty” tarkoittaa sitä, että esimerkiksi asunnon remontin jälkeen tehty vuokrankorotus nostaa verotettavaa vuokratuloa, josta menee vero maksuun, jollei keksi uusia verosuunnittelukeinoja verojen edelleen siirtämiseksi. Tällainen keino on esim. remontoitavien asuntojen ostaminen jatkuvasti ja niiden remontointi 1. vuokralaisen vuokrauksen aikana tai vuokralaisen vaihtuessa. Remontoitavien asuntojen salkkua pitää kasvattaa jatkuvasti enemmän, jotta remontoitavaa riittää kattamaan kasvavan asuntosalkun kasvava verotettava vuokratulo.
Kuluvan vuoden veroja optimoidessa tarkoitus on päästä tilanteeseen, jossa seuraavana vuonna ei tulisi mätkyjä maksettavaksi eikä veronpalautuksia. Palautuskorko vuonna 2016 on 0,5 % eli tämä raha tuottaisi minun käsissäni huomattavasti enemmän kuin verottajan hallussa. Jäännösveron korko vuonna 2016 on 10 000 euroon asti 0,5 % eli pankkilainan korkoa alhaisempi, jolloin verotus kannattaa optimoida siten, että mieluummin maksaa hieman jäännösveroa kuin että saa palautusta.
Mikäli verosuunnitelman päivitys osoittaa, että veroja tulee maksettavaksi yli suunnitelman, voi marras-joulukuun aikana vielä tehdä vuosikorjausta eli sellaista remonttia, jonka voi vuokratulosta vähentää. Vastaavasti vuosikorjauksen voi siirtää seuraavan vuoden puolelle, mikäli vähennettävää on jo riittävästi. Verottajan ohjeen mukaan kulut vähennetään niiden maksuvuonna eli esimerkiksi joulukuussa teetetyn pintaremontin maksuajankohdasta voi neuvotella remonttimiehen kanssa.
Verottajan ohjeiden mukaisesti taloyhtiön kirjanpidossa tuloutettavat pääomavastikkeet ovat vuokratulosta verovähennyskelpoisia. Suorituksen voi usein tehdä joko kuukausittain tai koko suorituksen kerralla maksaen. Mikäli jossain taloyhtiössä on tehty loppusyksystä esim. ikkunaremontti, voi sijoittaja optimoida verosuunnitelmaansa päättämällä maksaako hän ikkunaremontin suorituksen kerralla vai kuukausittain. Samalla kannattaa selvittää, osuuko maksu kuluvan vai seuraavan verovuoden puolelle.
Asuntosijoittamisen yleiskulujen osalta kannattaa katsoa, olisiko esimerkiksi asuntosijoitustoimintaan käytettävän tietokoneen tai omaan kouluttautumiseen liittyvän verkkokurssin ostaminen järkevämpää joulu- vai tammikuun puolella.
Vuodesta 2016 alkaen omaisuuden myynnistä tai muusta luovutuksesta syntyneet tappiot vähennetään kaikista pääomatuloista eli nyt osakkeiden myynnistä aiheutuneet tappiot voi vähentää vuokratuloista. Aikaisemmin myyntitappiot sai vähentää vain myyntivoitoista. Mikäli verotettavia vuokratuloja on suunnitelmaan nähden kertynyt liikaa, kannattaa tarkistaa onko osakesalkussa tappiollisia kohteita, joiden realisointi olisi verosuunnittelullisesti järkevää.
Tulevan vuoden verosuunnittelu
Kuluvan vuoden verosuunnitelman päivitys luo tietysti hyvän pohjan tulevan vuoden verosuunnitelman ensimmäistä versiota varten. Tulevan vuoden verosuunnittelua edeltää kuitenkin koko asuntosijoitustoiminnan tavoitteiden asetanta ja siltä pohjalta tehty tulevan vuoden sijoitussuunnitelma, johon varsinainen tulevan vuoden verosuunnitelma pohjautuu. Tulevan vuoden verosuunnitelmaa tehdessäni käyn läpi samat kohdat kuin kuluvan vuoden suunnitelman päivityksessä.
Veromoraalipohdintaa
Lakisääteisten verojen laittomasti kiertäminen ja maksamatta jättäminen on lainvastaista toimintaa. Lakisääteisten ja verottajan nettisivuillaan ohjeistamien verosuunnittelukeinojen ja -vähennysten hyödyntämättä jättäminen on vähintäänkin laiskuutta ellei hölmöä paitsi, jos on sitä mieltä, että eri hallitusten päättämien verovarojen käyttökohteet ovat omien arvojen ja oikeudenmukaisuuden perusteella optimaaliset. Silloinkin tulisi miettiä, ovatko hallitukset tavoitelleet jotain verovähennysmahdollisuuksia säätäessään.
Uudiskohteisiin liittyvä taloyhtiölainan korkoihin ja lyhennyksiin käytettävän pääomavastikkeen verovähennysmahdollisuus on hyvä esimerkki tästä. Minulla ei ole tietoa, onko tämä tietoisesti tehty, jotta osa kovan rahan uudiskohteiden asunnoista saataisiin yksityissijoittajien toimesta vuokra-asunnoiksi. Jokainen asuntosijoittamista vähän ymmärtävä tajuaa, että tämän mahdollisuuden poistaminen karkoittaisi piensijoittajat uudisasuntomarkkinoilta. Jokainen voi pohtia, mitä se käytännössä tarkoittaisi esimerkiksi vuokra-asuntojen saatavuuden, rakennusalan työpaikkojen, omistus- ja vuokra-asumisen segrekaation tai vuokratasojen kannalta. Sama verovähennysoikeus esiintyy vanhojen taloyhtiöiden saneerauksiin liittyvissä taloyhtiön kirjanpidossa tuloutettavissa pääomavastikesuorituksissa. Ilman tätä mahdollisuutta nykyiset otsikot korjausvelkapommeista maalailisivat varmaan ydinpommitasolla olevaa katastrofia.
Asuntosijoittajan kannattaa sopeuttaa toimintansa vallitseviin olosuhteisiin. Mitä paremmin pystyy ennakoimaan tulevaisuutta sitä paremmin voi varautua muutosten tuomiin mahdollisuuksiin. Asuntosijoittajan kannalta oleellista ei ole, onko edellä esitetty pääomavastikkeen verovähennysmahdollisuus oikeudenmukainen vai ei ja sen pohdintaan käytetty aika on pois sijoitustoiminnasta. Oleellista on soveltamiskeinojen ymmärtäminen ja mahdollisten muutosten vaikutusten ennakointi.
Investoimalla verosuunnittelun keinoin tulevaisuuteen lykkäämäni verot asuntosijoitussalkkuni kasvattamiseen ja laadun parantamiseen koen helpottavani pulaa hyvistä vuokra-asunnoista. Samalla vaikutan osaltani rakennusalan ja asuntomarkkinoiden arvoketjujen eri osien työllistymiseen. Tämän ketjun joka vaiheessa on kymmeniä prosentteja veroja eli verosuunnitellusta toiminnastanikin generoituu välillisesti verokertymää myös muihin käyttökohteisiin.
Pari viikkoa sitten kirjoitin uudiskohteeseen liittyvästä casesta, jossa rakennuttaja tarjosi muutamaa myymätöntä asuntoa 15 %:n alennuksella pienelle sijoittajajoukolle. Tässä kirjoituksessa käyn läpi toisenlaisen casen tuoton elementtien kautta. “Asuntosijoituksen tuotto määritellään ostohetkellä” -viisaus on tämänkin casen kulmakivi.
Marko Kaarto määrittelee kirjassaan “Sijoita Asuntoihin! Aloita, Kehity, Vaurastu” happamaksi kohteeksi asunnon, joka on ollut pitkään myynnissä menemättä kaupaksi. Tällainen asunto on ollut myynnissä reilusti yli markkinoiden vastaavien kohteiden keskimääräisen myyntiajan. Ilman tieteellistä tutkimustakin voisi sanoa, että asunto on sitä happamampi mitä pidempään se on ollut myynnissä. Happamoitumisprosessi käynnistyy usein siten, että asunto listataan yli markkinahinnan. Prosessin etenemiseen liittyy usein se, että muutaman kuukauden kuluttua pyyntihintaa alennetaan niin vähän, että se ei herätä uutta kiinnostusta asuntoon jo tutustuneiden kohdalla eikä myöskään halvempaa kohdetta hakevassa kohderyhmässä. Joskus tilanteeseen voi liittyä 1-2 ehdollista tarjousta, joissa esim. oman asunnon myyntiehto tai rahoitusehto jäävät täyttymättä ja tarjous peruuntuu. Lopputuloksena muille ostajakandidaateille syntyy käsitys, että kohteessa on jotain vikaa, koska se ei kelpaa kenellekkään ja kiinnostus kohteeseen lopahtaa.
Kohde
Asunto sijaitsee keskisuuressa kaupungissa, jossa väestömäärän kehitys on suhteellisen vakaata. Kutsun tällaisten kaupunkien asuntomarkkinoita lineaarisiksi markkinoiksi, joissa markkina-arvon muutokset ovat hyvin pieniä ja pitkäjänteinen tuotto perustuu reilusti positiiviseen kassavirtaan. Selvyyden vuoksi kohde siis sijaitsee vastoin kaikkia asiantuntijaohjeita kaupungissa, joka ei ole ns. kasvukeskus. Kohde ei myöskään ole alle 30 m2 yksiö, joka tuntuu olevan yleisin sijoitusstrategia tällä hetkellä. Suosituimman sijoitustrategian huono puoli on, että siinä kilpailu on kovinta, mikä aiheuttaa huomattavan määrän lisätyötä kohteiden löytämisessä, jos ei ole valmis tinkimään tuottotavoitteestaan.
Kyseessä on pienehkö kaksio 70-luvulla rakennetussa kerrostalossa. Median ansiosta monelle omistusasunnon ostajalle on ilmeisesti syntynyt käsitys, että kaikki 70-luvulla rakennetut kerrostalot ovat purkamisvalmiudessa massiivisen korjausvelkauhan alla tai vähintäänkin vaarallisia elementtien seinästätippumisuhan alla. Markkinoilta löytyy kuitenkin paljon asiallisesti hoidettuja 70-luvun kerrostaloja, joihin on tehty erilaisia kuntokartoituksia, joiden pohjalta korjaustoimenpiteitä on toteutettu systemaattisesti. Tässä kohteessa oli vesijohdot uusittu mutta yhä alkuperäiset muoviviemärit, jotka voivat kestää vielä 10-20 vuotta. Katto, julkisivut ja ikkunat oli uusittu. Asunto oli täysin remontoitu kylpyhuonetta lukuunottamatta, jonka uusimisen seuraavan 10 vuoden aikana huomioin kalkyylissäni. Asuntoon kohdistui taloyhtiöremonttien jäljiltä tuloutettavaa taloyhtiölainaa, joka on verosuunnitteluhyötynsä takia sijoittajalle pankkilainaa parempi.
Kuulin kohteesta verkostoni kautta. Minulla ei ole tarkkaa tietoa, kuinka kauan ja millä pyyntihinnoilla asunto oli ollut myynnissä. Sen tiedän, että pitkään ja oletan, että myymättömyyden yhtenä syynä oli juuri “70-lukulaisuus”. Alueen 1900-luvun puolelta periytynyt maine saattoi olla myös kysyntää heikentävä vaikutus paikallisten keskuudessa. Monet kuntien vuokratalot on saatettu muuttaa asunto-osakeyhtiöiksi 20 vuotta sitten ja kaikki ongelmat ovat poistuneet mutta paikallisten mielissä elää vanhat tarinat. Myyjä oli ajat sitten muuttanut työn perässä toiselle paikkakunnalle ja oli erittäin motivoitunut myymään asunnon. Näiden tietojen pohjalta tein 30 % alle varovasti arvioimani markkinahinnan olevan tarjouksen 24 tunnin voimassaoloajalla, jonka myyjä nopeasti ja tyytyväisenä hyväksyi. Tarjous oli reilut 10 % alle juuri pudotetun hintapyynnön.
1. Tuoton elementti – tulevaisuuden arvonnousu
Kuten edellä esitin, tämä kohde sijaitsee lineaarisella markkinalla eli markkina-arvon nousulla ei ollut minkäänlaista roolia tämän kohteen arvioinnissa.
2. Tuoton elementti – ostohetken arvonnousu
Omassa laskelmassani ostohetken arvonnousu oli siis varovasti arvioimani markkinahinnan ja toteutuneen velattoman hinnan välinen erotus. Kohteen laskelman tein siten, että kauppahinta rahoitettiin 70 %:sti ennen kohteen ostoa otetulla pankkilainalla ja loput käteisellä. Taloyhtiölaina huomioiden kohteen kokonaisvelkavipu-% oli 78 hankintamenoon (velaton hinta + varainsiirtovero) suhteutettuna. Ostohetken arvonnousutuotto sijoitetulle omalle käteiselle oli 165 %.
“Asuntosijoituksen tuotto määritellään ostohetkellä”
Kaupanteon jälkeen vein ostetun kohteen osakekirjat pankkiin. Mukana oli isännöitsijäntodistus ja oma arvioini markkinahinnasta kuvineen ja perusteluineen. Välittäjä olisi tehnyt asunnosta arviokirjan korkeammalla markkinahinnalla. Pitäydyin kuitenkin omassa varovaisemmassa arviossani, koska halusin, että pankkiiri voi tehdä päätöksen markkina-arvosta ilman pankin oman välittäjän konsultointia. Näin myös tapahtui ja sain pankista uuden lainan, joka oli noin 95 % kohteen hankintamenosta. Sain siis kohteen hankintaan käyttämäni käteis- ja lainavarat 95 %:sti takaisin. Koko ostohetken arvonnousu tuli kotiutettua verovapaasti.
Arvioimaani markkinahintaan nähden kohteen konaisvelkavipu-% oli minun laskentakaavassani suuruusluokkaa 57 % mutta pankin vakuusarvotarkastelussa vain 18 %, johtuen siitä, että kohteeseen käyttämäni pankkilainan vakuutena oli aikaisemmin hankitut vakuudet. Siksi ostohetken arvonnousun kotiuttamisen lisäksi sain myös uutta lainaa, jälleen verovapaasti. Siksi likvidipositioni palautui lähes samaan tasoon kuin se oli ennen kohteen hankintaa. Käytännössä tämä on mahdollista ilman, että asuntoa olisi vielä edes vuokrattu.
3. Tuoton elementti – kassavirta
Asuntosijoitusta käsittelevissä kirjoituksissa perustellaan pieniin yksiöihin sijoittamista sillä, että ne on helpoiten vuokrattavissa. Yleisesti ottaen tämä pitääkin paikkansa ja se johtuu osin myös siitä, että pieniä yksiöitä halvempia vuokra-asuntoja markkinoilta ei löydy ja varsinkin talvisaikaan jossain on pakko asua. Näissä perusteluissa harvemmin esitetään sitä, että osa vuokralaisista ottaisi mieluummin kaksion, jos sellainen olisi saatavilla lähes yksiön vuokralla. Valtaosan sijoittajista keskittyessä pieniin yksiöihin on mahdollista löytää markkinoilta kaksioita jopa halvemmalla kuin yksiöitä. Tässäkin tapauksessa kaupat tehtiin alle vastaavan markkinan yksiöiden hintaa. Erinomaisesta ostohetken arvonnoususta ja reilusti alle markkinahinnan tehdyn kaupan uudelleenrahoitushyödystä johtuen kohde tarjoaa erittäin suuren joustavuuden vuokratason suhteen silti selvästi positiivisen kassavirran säilyttäen.
Kassavirtalaskelman yksi hyvä puoli on, että se vääristää totuutta vuokratuotto-%:n laskentakaavaa vähemmän. Tässäkin tapauksessa voin arvioida suhteellisen tarkkaan täyden kylpyhuoneremontin kustannukset, sen rahoittamisen 100 %:sti pankkilainalla kassavirtaa pienentävän vaikutuksen ja remontin ansiosta vuokrankorotuksen kassavirtaa parantavan vaikutuksen. Esimerkiksi tämän kylpyhuoneremontin kassavirtaa pienentävä vaikutus 30 %:n verohyödyn jälkeen 20 vuoden kiinteäkorkoisella tasalyhenteisellä lainalla olisi alkuun noin 22 €/kk asbestityöt ja viemärin uusiminen mukaanlukien. Remontti parantaisi asunnon vakuusarvoa, vuokrattavuutta ja vuokraa voisi varmasti nostaa 20 €/kk. Tätä kautta voin arvioida myös tulevaisuuden kassavirtaa ja herkkyyttä esimerkiksi asumistukien muutoksille. Kohde tuottaa alhaisellakin markkinavuokralla noin 130 €/kk positiivista kassavirtaa ennen veroja. Kassavirtatuotto ennen veroja on noin 16 % sijoitetulle käteiselle vuoden aikana.
4. Tuoton elementti – lainanlyhennysten tuoma arvonnousu
Positiivinen kassavirta tarkoittaa sitä, että vuokra kattaa sijoittajan lainojen korot ja lyhennykset. Kassavirtaa laskettaessa lainanlyhennykset ovat tuottoa pienentävä erä. Koska lainat lyhentyessään vapauttavat vakuusarvoa, lasketaan niiden tuotto erikseen. Tuloutettava rahoitusvastike kostuu taloyhtiölainan korosta ja lyhennyksestä, joiden tiedot sijoittajan pitää selvittää, jotta könttävastikkeesta voi erottaa lyhennysten osuuden kannattavuuslaskentaa varten. Kun kohde uudelleenrahoitetaan, vaatii pankki päivitetyn isännöitsijäntodistuksen, jossa edelliseen rahoituskierrokseen verrattuna näkyy, kuinka paljon taloyhtiölainapääoma on lyhentynyt eli vapauttanut vakuusarvoa. Tässä tapauksessa lainanlyhennysten tuotto sijoitetulle käteiselle on noin 16 % vuodessa. Tämä tuotto on verovapaata ja realisoituu vasta, kun kohde uudelleenrahoitetaan.
Kassavirta ja lainanlyhennysten tuoma arvonnousu yhdessä ensimmäisen vuoden jälkeen generoivat loput 5 % alkuperäisestä kauppahinnasta eli vuosi kohteen hankinnan jälkeen olin saanut kaikki kohteen ostoon käytetyt käteis- ja lainarahat takaisin.
Yhteenveto
Ensimmäisen vuoden kokonaistuotto sijoitetulle käteiselle (laskennallinen omarahoitusosuus 22 %) oli tässä kohteessa noin 197 % ennen veroja ja 190 % verojen jälkeen. Ostohetken arvonnousu ja lainanlyhennysten tuoma arvonnousu ovat verovapaita tuottoeriä ja ainoastaan kassavirran laskemisessa pitää huomioida, onko tuotto ennen vai jälkeen verojen. 2 viikkoa sitten kirjoittamani kasvukeskusuudiskohteen vastaava kokonaistuotto oli 178 % laskennalliselle 12 %:n omavaraisuusosuudelle. Mikäli tätä tarkastelua jatkaa vuosittain, täytyy huomata, että ostohetken arvonnousun tuotto lasketaan vain ensimmäiselle vuodelle. Toisen operointivuoden tuotto sijoitetulle käteiselle olisi yksinkertaistettuna ”vain” 32 % alkuperäiselle käteissijoitukselle nimellisarvoin laskettuna, rahan aika-arvo huomioiden vähän pienempi.
Tämä lineaarisen markkinan kohde palautti kohteen hankintaan käytetyn likvidiposition kokonaisuudessaan takaisin ensimmäisen opertointivuoden jälkeen. Uudiskohdecasen vastaavaan palautumiseen menee 4 vuotta.
Lineaarisen markkinan kohteen markkina-arvon nousupotentiaali on oletuksellisesti olematon. Vastaavasti markkina-arvon alentumisen riski markkinahäiriön sattuessa on pieni. Kasvukeskuksen uudiskohteessa Ruotsin mallin mukaisesti markkina-arvon nousun ylärajana on taivas mutta markkinahäiriön sattuessa (esim. Suomen talous ei nouse mutta korot nousevat) merkittävä markkina-arvon lasku on mahdollinen.
Lineaarisen markkinan kohde sijaitsee Helsinki-Tampere-Turku -kolmiossa ja aika paljon saa tapahtua ennen kuin tämän kolmion pikkukaupungit ovat tyhjentyneet siten, että edes pienet hyväkuntoiset keskusta-alueen kerrostaloasunnotkaan eivät mene vuokralle. Vastoin lähes kaikkien asiantuntijoiden ohjeita pidän tätä kohdetta erittäin matalan riskin ja varman tuoton kohteena, joka sopii hyvin salkkuuni, jossa on sekä kasvukeskusten että lineaaristen markkinoiden kohteita.
Tällaisten kohteiden ostaminen soveltuu yleisesti hieman kokeneemmille sijoittajille. Ahkerasti omaan markkinaansa tutustuneelle ja seuraavalle hyvin verkostoituneelle kokemattomallekin sijoittajalle tämä voi tarjota hyvän mahdollisuuden. Saan säännöllisesti tarjouksia happamista kohteista, jotka ovat olleet kuukausia myynnissä samalla hinnalla. Myyjät ottavat yhteyttä vähän ennen kuin välittäjän toimeksianto on päättymässä. Lähes poikkeuksetta välittäjä ei ole kysynyt ja myyjä ei ole kertonut motivaatiostaan myydä kohde reilulla alennuksella. Kun myyjä sen välittäjälle kertoo, monella välittäjällä on sijoittajakontakteja, joille he tällaista kohdetta voivat tarjota. Tällaiselle kontaktilistalle kannattaa pyrkiä ja siellä pysyminen vaatii kykyä tehdä nopea arvio, tarjous ja kauppa tilaisuuden tullessa kohdalle.
Vastailen aina silloin tällöin sosiaalisessa mediassa kysymyksiin, mitä sovelluksia hyödynnän asuntosijoitustoiminnassani. “Osta, vuokraa, vaurastu” -blogissa ja sen kommenteissa on pohdittu tätä asiaa ja ajattelin kirjoittaa omia näkemyksiäni ja kokemuksiani. Olen Applen tuotteiden ja palveluiden käyttäjä mutta ymmärtääkseni samat asiat pystyy toteuttamaan myös Microsoftin ja Googlen palikoilla. Olen ollut PC:n käyttäjä ja Googlen palveluita olen yrittänyt opetella mutta Applen helppokäyttöisyys ja toimintavarmuus on mahdollistanut ajankäytön itse asuntosijoitustoimintaan. Kaikkien laitteideni käyttökielenä on englanti, koska sillä löytyy ylivoimaisesti eniten ja laadukkainta apua mahdollisiin ongelmatilanteisiin.
Minulla taloudelliseen riippumattomuuteen kuuluu oleellisena osana paikasta riippumattomuus, joka oli tavoitteena, kun lähdin miettimään, miten voisin hyödyntää teknologiaa asuntosijoitustoiminnassani. Pyrin alusta pitäen miettimään prosessejani ja niiden tehostamista ja automatisointia sen sijaan, että miettisin, miten korvaan fyysiset paperimapit sähköisillä mapeilla. Silti paperittomuuteen siirtyminen on ollut suuri osa konkreettista muutosta. Olen tunnistanut seuraavat toistuvat prosessit asuntosijoitustoiminnassani, joita pyrin teknologian avulla tehostamaan:
- markkinoiden seuranta
- allekirjoittaminen
- dokumenttien ja tiedon hallinta
- omien dokumenttien ylläpito ja tuottaminen
- vuokrausilmoitukset
- osaamisen kehittäminen ja jakaminen
- veroilmoitus
Näiden lisäksi on olemassa muita prosesseja kuten tarjousten tekeminen, myyjien ja vuokralaisten kanssa neuvotteleminen tai asuntojen vastaanotot ja luovutukset mutten ole näissä vielä tunnistanut suurta tarvetta tai mahdollisuutta teknologian hyödyntämiseen, joten jätän ne tässä käsittelemättä.
Markkinoiden hinta- ja vuokratasoseuranta
Kuten valtaosalla asuntosijoittajista, minullakin on “myydään”- ja “annetaan vuokralle”-hakuvahdit käytössä. Seuraan noin 12 markkinaa. Minulle yksi markkina on esim. Helsingin Lauttasaaren yksiöt ja kaksiot tai pienemmän kaupungin yksiöt ja kaksiot. Koska en ole enää muutamaan vuoteen löytänyt ostettavaa julkisesta markkinasta, menevät tällä hetkellä hakuvahtien generoimat sähköpostit, uudiskohteita lukuunottamatta, automaattisesti sähköpostiohjelman sääntöjen avulla markkinakohtaisiin kansioihin inboxin sijaan. Käyn kansioista isomman osan sähköposteja kerralla läpi siten, että aktiivisten ostomarkkinoiden sähköpostit käyn läpi noin kerran viikossa ja passiivisten markkinoiden, joilla vain tällä hetkellä vuokraan asuntoja, selvästi harvemmin.
Kun sähköpostien joukosta löytyy samojen taloyhtiöiden kohteita, joissa omistan asuntoja, käyn ne tarkemmin läpi ja siirrän ne taloyhtiökohtaisiin kansioihin. Tällä tavalla päivitän näkemystäni sekä hinta- että vuokratasosta ja siitä, kuinka nopeasti asunto menee kaupaksi tai vuokralle. Parhaimmat ilmoituksista konvertoin pdf-muotoon ja lähetän ne Evernoten inboxiin.
Vuokrasopimusten, kauppakirjojen ja valtakirjojen allekirjoittaminen
Vuokrasopimusten allekirjoittamiseen käytän Visma Sign -palvelua (entinen onnistuu.fi). Kun vuokrasopimus on valmis allekirjoitettavaksi, konvertoin sen pdf-muotoon ja lähetän sen vuokralaisen sähköpostiin Visma Sign-palvelun kautta. Vuokralainen tunnistautuu ja allekirjoittaa sopimuksen pankkitunnuksillaan. Samalla tulee vuokralaisen henkilöllisyys varmistettua. Sen jälkeen palvelu kutsuu minut allekirjoittamaan. Kun molemmat osapuolet ovat sopimuksen allekirjoittaneet, lähettää palvelu molemmille allekirjoitetun sopimuksen sähköpostiin, josta siirrän sen edelleen Evernoteen.
Viimeksi tein asuntokaupat etänä myyjän kanssa, jolla ei ollut sähköistä allekirjoitusta käytössään. Prosessin vaiheet on mahdollista toteuttaa lähes kokonaan ilman paperia esimerkiksi näin:
- myyjä lähetti kauppakirjan minulle sähköpostilla
- allekirjoitin sen sähköisesti ja palautin myyjälle sähköpostilla
- hän printtasi sen, allekirjoitti ja skannasi minulle sekä laittoi alkuperäiskappaleen postiin
- maksoin kauppahinnan verkkopankissa ja lähetin kuitin sähköpostilla myyjälle
- hän teki siirtomerkinnän osakekirjaan ja skannasi minulle kopion
- maksoin varainsiirtoveron verkkopankissa ja tallensin kuitin Evernoteen
- tein varainsiirtoveroilmoituksen verottajan verkkopalvelussa ja tallensin tulosteen Evernoteen
- lähetin kauppakirjan, osakekirjan, varainsiirtoveromaksukuitin ja -ilmoituksen isännöitsijälle omistusrekisteröintiä varten
Osakekirjojen sähköinen rekisteri ja myyjän siirtyminen sähköiseen allekirjoitukseen mahdollistaisivat koko prosessin sähköisyyden. Sähköinen allekirjoitus on juridisesti pätevä ja kelpaa pankeissakin.
Taloyhtiö- ja asuntokohtaiset dokumentit ja tiedot
Olen jo muutama vuosi sitten luopunut kokonaan paperisten mappien käytöstä ja korvannut ne Evernotella. Evernote on sovellus, johon kerään lähes kaiken asuntosijoittamiseen liittyvän materiaalin. Se toimii iMac:llä, iPad:ssä ja iPhone:ssa automaattisesti synkronoiden eli kaikki tieto on jatkuvasti käytössä ja ajan tasalla päätelaitteesta riippumatta. Siitä löytyy ilmaisversio, jolla pääsee alkuun. Minulla on käytössäni Plus-paketti, joka maksaa 29,99 €/vuosi.
Evernote rakentuu 3 tasosta, joita ovat note, notebook ja stack. Rakennetta yksinkertaistamaan voi hyödyntää tageja eli avainsanoja, jotka tallennetaan jokaisen noten eli muistilapun yhteyteen. Hakutoiminto pystyy hakemaan skannattujen dokumenttien sisällä olevia sanoja. Itse käytän näitä esimerkiksi seuraavasti:
- stackin muodostaa taloyhtiö, josta omistan asuntoja
- jokaisesta taloyhtiössä omistamastani asunnosta minulla on 2 notebookia eli muistikirjaa; kaupanteko ja vuokraus
- kaupanteko sisältää kaikki dokumentit, jotka liittyvät kaupantekovaiheeseen kuten yhtiöjärjestys, isännöitsijäntodistus, kaupantekoa edeltävä viimeisin yhtiökokousmateriaali, kauppakirjaluonnos, allekirjoitettu kauppakirja, pohjapiirustus, varainsiirtoveron maksukuitti, varainsiirtoveroilmoitus, kaupantekoneuvottelujen yhteydessä tehdyt muistiinpanot jne. eli jokainen yksittäinen dokumentti, mikä kaupantekovaiheessa on ollut käytettävissä, muodostaa Evernoten kielellä yhden muistilapun
- vuokraus sisältää kaikki dokumentit, jotka syntyvät kaupantekovaiheen jälkeen ja kaiken tiedon, jonka asuntoon tai taloyhtiöön liittyen kokoan kaupantekoa seuraavien vuosien aikana mukaanlukien remonttitöiden laskut tai kodinkoneiden ostokuitit
- jokaiseen muistilappuun liittyy useampi tag eli avainsana. Yhden muistilapun avainsanat voivat olla esim. “Haahkatie 10”, “Vuokrasopimus” ja “2016”. “Haahkatie 10” -hakusana tuo kaikki taloyhtiöön liittyvät dokumentit esille riippumatta siitä, ovatko ne kaupanteko- vai vuokrauskansioissa jne. Vuokralaisen nimellä haettuna esiin tulevat esim. vuokrasopimus, luottotietodokumentti ja kotivakuutustodistus, koska Evernote tunnistaa nimen pdf-dokumenteista, vaikkei nimeä olisi avainsanaksi määritellytkään
- muistilappuun voi tallentaa myös ääntä tai kuvia. Esim. asunnon mittoja ottaessa käytän digitaalista etäisyysmittaria ja sanelen mitat suoraan Evernoteen, josta kuuntelen mitat myöhemmin pohjapiirustusta tehdessäni
Pyydän kaiken mahdollisen materiaalin aina sähköisessä muodossa paperin sijaan. Yllättävän paljon joutuu yhä jumppaamaan taloyhtiöiden kanssa, että isännöitsijän tietokoneella olevan sähköisen dokumentin saisi suoraan sähköpostiinsa ilman tulostus-, niittaus-, kuoritus-, postitus-, postinjako-, kuorenavaus-, skannaus- ja paperinkeräysprosesseja. Lähes mahdottomalta tuntuu postiluukusta menevien tiedotteiden saaminen myös sähköisesti asunnon omistajalle. Tiedotteet liittyvät kuulemma asumiseen eivätkä omistamiseen. Ulkomaalaisten vuokralaisten kyky lukea suomenkielisiä tiedotteita yllättää aina kantaansa puolustavan isännöitsijän tai huoltoyhtiön edustajan.
Taloyhtiön paperipostia varten Evernote on kehittänyt Scannable appin, joka on iPhonen kameraa hyödyntävä mobiiliskanneri. Dokumentti pöydälle, app auki, kohdistus, automaattinen tarkennus ja skannaus, sivun kääntö ja sama uudestaan ja lopulta automaattinen tallennus Evernoten inboxiin, johon app:stä voi myös siirtyä lisäämään avainsanoja. Perinteistä skanneria en enää käytä ollenkaan. Inboxin sijaan muistilapuksi skannatun dokumentin voi tallentaa suoraan oikeaan muistikirjaan, joka päivittyy kaikkiin päätelaitteisiin nopeammin kuin paperidokumentin ehtii siirtämään jätepaperikasaan. App soveltuu myös kassakuittien ja paperilaskujen skannaamisen, ellei laskuttajan järjestelmä tue sähköisen kuitin tai laskun lähettämistä.
Evernotessa minulla on myös muistikirjat esim. asuntosijoittamisen yleiskuluja, luettavia kirjoja ja artikkeleita, blogikirjoitusideoita, takuukuitteja, pankkirahoitusta ja verotusta varten. Skannaan siis kaiken paperisen enkä enää printtaa mitään. Jos joudun hakemaan jotain vanhaa paperidokumenttia vanhoista kansioista, skannaan sen samalla ja heitän paperiversion pois.
Kannattavuusseuranta ja vuokrasopimukset pilvessä
Kannattavuuslaskenta vuokraseurantoineen pyörii minulla asuntokohtaisissa Numbers-taulukoissa, jotka ovat Applen vastineita exceleille. Ne on tallennettu Applen iCloudiin, jota kautta ne ovat ajantasaisina käytettävissä kaikkien päätelaitteiden kautta ja myös selaimen kautta, mikäli jostain syystä ei omaa päätelaitetta olisi käsillä. Varsinaisen seurantataulukon rinnalla on aputaulukoita, jotka syöttävät tai keräävät tietoa varsinaisesta taulukosta tai hyödyntävät “annetaan vuokralle” -ilmoitusten tekemistä. Asunnon avainten määrä ja sijainti, vuokrankorotuspäivä, kotivakuutustodistuksen tila, hankintahinta, asuntoon kohdistuvan rahoituksen tiedot, kuluseurantadetaljit ja tunnusluvut löytyvät näistä aputaulukoista. Ostokalkyylin remonttivarausarvio, jota päivitän kunnossapitotarveselvitysten ja toteuneiden remonttien pohjalta, on yksi aputaulukoista.
Vuokranmaksupäivät on tallennettu kalenteriini kahden päivän viiveellä sovitusta maksupäivästä. Kalenterista seuraan vuokranmaksun toteutumista pankkien mobiiliappeja hyödyntäen. Mikäli vuokra ei tilillä näy, lähetän vuokralaiselle ensimmäisen muistutuksen sähköpostilla tai tekstiviestillä.
Vuokrasopimukset ja muut tekstit teen Applen Pages-ohjelmalla ja ne on vastaavasti tallennettu pilveen. Evernoten tavoin käytän avainsanoja tallennuksen yhteydessä, jolloin dokumentin löytäminen on helppoa ja nopeaa. Koska kaikki muu materiaali on Evernotessa, minulla ei ole pilvessä mitään kansiorakennetta enkä edes tiedä, voiko Applen pilveen sellaista rakentaa.
Annetaan vuokralle -ilmoitukset
Maksullisuudesta huolimatta suosin vuokraovi.com -palvelua, koska vuokralaisen löydyttyä voi ilmoituksen passivoida mutta tiedot ja valokuvat jäävät talteen. Vuokralaisen irtisanomisilmoituksen tultua voi jo tehdyn ilmoituksen aktivoida uudelleen hetkessä kaikilla päätelaitteilla. Suomen Vuokranantajat ry:n jäsenet saavat ilmoituksesta 50 %:n alennuksen ja joka 4. ilmoitus on ilmainen eli yhden ilmoituksen kustannus on noin 26 €. oikotie.fi tarjoaa saman palvelun ilmaiseksi. tori.fi on myös ilmainen mutta kuvien määrä on rajattu kuuteen ja ilmoitus ei tallennu palveluun vuokralaisen löydyttyä vaan poistuu pysyvästi. vuokraovi.com -palvelusta jaan ilmoituksen sosiaalisen median palveluihin ja kopioin linkin Facebookin soveltuviin ”Vuokra-asunnot” -ryhmiin.
Lisäksi listaan asunnot omille nettisivuilleni. Vaikka olen sitäkin kautta joskus vuokralaisen löytänyt, on sen tarkoitus enemmänkin luoda mielikuvaa minusta vuokranantajana ja tarjoamistani asunnoista. Sieltä löytyy myös täytettävä nettilomake, jonka avulla olen saanut jonotuslistaa johonkin tiettyyn asuntoon, taloon tai kaupunkiin. Viime kesänä vuokrasin kaksi asuntoa lennosta tämän listan avulla löytyneille vuokralaisille ilman julkista ilmoittelua.
Asuntosijoittamisen opiskelu ja toimintani kehittäminen
Asuntosijoittamisen, markkinoiden ja maailmantalouden seuraamiseen ja opiskeluun käytän päivittäin seuraavia välineitä:
- Feedly suomalaisten ja ulkomaalaisten blogien seuraamiseen
- Applen oma Podcasts app, jota käytän podcastien kuunteluun
- Kindle ja iBooks ekirjojen lukemiseen
- Audible äänikirjojen kuunteluun
- YouTube asuntosijoitusvideoiden katseluun ja teknologian hyödyntämisen opiskeluun
- Hootsuite sosiaalisen median seurantaan ja asuntosijoittamiseen liittyviin hakuihin
- Buffer sosiaaliseen mediaan postausten aikatauluttamiseksi
- Day One sähköinen päiväkirja, johon tavoitteeni on kirjattu ja jota hyödynnän viikon suunnittelussa ja läpikäynnissä sekä mielikuvien luomisessa
- Evernoten Web Clipper -lisäosa, jonka voi asentaa selaimeen ja sen avulla voi kaiken nettisisällön siirtää Evernoten inboxiin tai haluamaansa kansioon
Pelkästään suomenkieliseen materiaaliin perustuva asuntosijoittamisen opiskelu on vasta pikkuhiljaa siirtymässä digiaikaan, kiitos muutaman webinaarin. Osta, vuokraa, vaurastu -kirjan vanha versio ilmestyi ekirjana mutta uutta pääsee toistaiseksi lukemaan vain paperilla enkä 5 minuutin etsinnän jälkeen löytänyt mitään mainintaa ekirjasta. Marko Kaarton kirjasta on otettu jo 3. paperipainos mutta bittiversiota ei vieläkään saa. Sama vaivaa Kiinteistöliiton julkaisuja. Englannin kielellä opiskelu avaa mahdollisuuden oppia uusia ideoita. Vastapainoksi joutuu käymään läpi materiaalia, joka ei sovellu Suomen asuntomarkkinoille mutta minun mielestäni hyödyt on haittoja paljon suuremmat varsinkin, jos haluaa saada uusia ideoita.
Kehittämiskohteita
Eniten manuaalista työtä vaatii verosuunnittelu ja veroilmoituksen tekeminen. Luonnollisesti teen veroilmoituksen verkossa. Asuntokohtaisissa kannattavuustaulukoissani on tieto kerätty kalenterivuosittain sellaiseen muotoon, että sieltä on helppo poimia tiedot veroilmoitukseen ja -suunnitteluun. Asuntosijoittamisen yleiskuluista, joita ei voi kohdentaa yksittäiseen asuntoon, pidän erillistä taulukkoa, joista poimin tiedot vuosittain veroilmoitukseen. Asuntosijoittamiseen liittyvien kilometrikulujen seuraamiseen en ole löytänyt yksinkertaista sovellusta. Kokonaisuudessaan en ole tyytyväinen tähän prosessiin, mutten ole toistaiseksi keksinyt hyvää tapaa tehostaa sitä. Otan mielelläni neuvoja ja ideoita vastaan kommenttikentässä.
Minulla on sijoituslainoja kolmesta eri pankista ja jokainen pankki vaatii, että tietty määrä vuokratuloja tulee pankkiin. Toivottavasti lähitulevaisuudessa tulee palvelu, jonka avulla voi vetää yhteen kaikkien pankkien tili- ja lainatiedot. Ongelmaa on helpottanut pankkien parantuneet sormenjälkitunnistuksella toimivat mobiiliappit ja Nordean Codes -tunnuslukuapp, joka toivottavasti pian tulee muihinkin pankkeihin, jotta avainlukupahveista ja -korteista pääsee lopullisesti eroon. Nyt ne kulkevat skannattuina mukana. Pientä haittaa aiheutuu siitä, kun uudet tunnusluvut odottavat tietoturvallisesti portinpielen jäkäläkantisessa postilaatikossa sijoittajan eläessä mobiilikuplassaan maailmalla.
PS. Kirjoituksessa olevat linkit eivät ole ns. affiliate -linkkejä eli en saa tai menetä rahaa, jos niitä klikkaat tai olet klikkaamatta.
Syys-lokakuu 2016 on mennyt suunnitellusti rahoitus- ja sijoitusasuntokauppa-asioissa sekä muutaman asunnon vuokrauksessa. Blogikynä on ollut lepotilassa, mikä on minun tapauksessani ihan hyvä asia. Kirjoittamiseni yksi tavoite on omien ajatusten kirkastaminen. Välillä ajatuksia pitää testata käytännössä ja sieltä syntyy taas uusia ajatuksia ja kokemuksia jaettavaksi.
Kirjoitin syksyllä 2015 2-osaisen kirjoituksen “Asuntosijoittamisen tuoton osatekijät”, jonka ajatuksia avaan tässä yhden esimerkin kautta. Kesällä 2016 kirjoitin “Vuokratuotto-% asuntosijoituksen kannattavuuden mittarina” -kirjoituksen. Tämän tuoreen kirjoituksen esimerkki avaa sitä, miten pelkkään vuokratuotto-% -tunnuslukuun tuijottava sijoittaja saattaa laiminlyödä hyviä sijoituskohteita. Suosittelen edellämainittujen kirjoitusten lukemista ja niiden vertaamista tämän kirjoituksen esimerkkiin. Ehkä huomaat myös jotain virheitä ajatuksissani.
Kohde
Asunto on muutama vuosi sitten valmistuneessa asukasmääräänsä kasvattavan kaupungin uudiskohteessa, jonka asunnoista noin 85 % oli jo myyty. Kohteen rakennuttaja tarjosi loppuja asuntoja noin 15 %:n alennuksella pienelle sijoittajajoukolle ehdolla, että riittävän suuri osa myymättä olevista asunnoista tekisi kauppansa. Kohteen velaton hinta muodostui kauppahinnasta ja yhtiölainasta siten, että yhtiölainan osuus oli noin 67 % velattomasta kauppahinnasta. Yhtiölaina on uudiskohteelle tyypillisesti sellaista, että kuukausittainen maksusuoritus, joka sisältää sekä koron että lyhennyksen, tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa ollen täten kokonaisuudessaan vuokratulosta vähennyskelpoista. Suurempien kertasuoritusten käsittelyn yhtiökokous päättää vuosittain mutta oletuksena on, että ne rahastoidaan, jolloin sijoittajan ei kannata ylimääräisiä suorituksia tehdä.
Käsittelen tätä kohdetta siten, että kaupanteon yhteydessä maksettu kauppahinta koostui 30 % omasta rahastani ja 70 % pankkilainasta. Täten koko kohteen velkavipu yhtiölaina mukaan lukien on 88 % hankintakustannuksesta eli velattoman kauppahinnan ja varainsiirtoveron summasta. Todellisuudessa tämä on vähän harmaata aluetta, koska operoin siten, että uudet kohteet ostetaan aina “käteisvaroilla”, jotka ovat yhdistelmä jo ostetun asuntosalkun toteutuneita kassavirtoja ja sen vapaata vakuusarvoa vastaan jo otettua lainaa. Laskennassa voisin siis käyttää myös esim. tuota 67 %:n velkaosuutta. Koko salkkuni velkaosuus on sitäkin alhaisempi.
1. Tuoton elementti – tulevaisuuden arvonnousu
Aikaisempia kirjoituksiani lukeneille on varmaan jo selvää, että tämä ei ostolaskelmissani esiinny spekulatiivisen luonteensa vuoksi. Jos arvonnousua tulee, se on mukava lisäbonus. Jos arvo laskee, kassavirtaan sillä ei ole välitöntä vaikutusta vuokran pysyessä muuttumattomana. Toki arvoa laskevilla markkinamuutoksilla voi olla myös vuokratasoa laskeva vaikutus mutta se on osana herkkyystarkasteluani ja exit-suunnitelmaa. Asuntosijoituksen moniulotteisesta luonteesta johtuen tuoton osatekijät elävät usein eri suuntiin.
2. Tuoton elementti – ostohetken arvonnousu
“Asuntosijoituksen tuotto määritellään ostohetkellä” on vanha viidakon sanonta ja tässä se konkretisoituu käytännön esimerkin avulla. Rakennuttaja myi siis kohteen 15 %:n alennuksella listahintaan nähden. Ostohetken arvonnousu oli siis tässä tapauksessa rakennuttajan vähittäishinnaston ja todellisen hankintakustannuksen välinen erotus. Koska vuokratuotto-% ei ole minulla varsinaisen ostokalkyylin tunnusluku, velaton hinta ei esiinny kannattavuuslaskelmissani. Kohteen ostamiseen käytetty oma käteinen raha ja sille saatu tuotto on sen sijaan kiinnostava. Jos velkavipu-%:na käytetään 88, oli ostohetken laskennallisen arvonnousun tuotto 142 % (arvonnousu/sijoitettu käteinen). Mikäli velkavipu olisi 67 %, olisi tuotto vastaavasti “vaivaiset” 48 %.
Tähän asti kaikki on siis laskennallista tuottoa eikä näy pankkitilillä. Tilille sen sain siten, että vein asunnon osakekirjan, isännöitsijäntodistuksen ja rakennuttajan hinnaston pankkiin ja otin uuden lainan arvonnousua vastaan. Pankissa kohteen vakuusarvo lasketaan yleensä:
Markkinahinta (rakennuttajan hinnasto, jolla yli 80 % kohteesta oli myyty) * 70 %
Vakuusarvosta vähennetään yhtiölainaosuus ja uuden sijoituslainan määrä vastaa jäljelle jäänyttä summaa. Tämä uusi laina oli 500 euron tarkkuudella sama kuin ostohetken arvonnousu eli käytännössä kotiutin tämän arvonnousun verovapaasti. Tällä rahalla olen jo ostanut seuraavan positiivista kassavirtaa tuottavan kohteen, jälleen alle markkinahinnan.
Asunnon markkinahinta on sekä rakennuttajan että pankin toimesta todennettu, jolloin sen velkavipu-% siihen nähden on 76 % tai 56 % riippuen siitä, kumpaa alussa esittämääni tarkastelutapaa omille likvideille varoille sovelletaan. Ostohetken arvonnousua vastaan otettu uusi laina palautti noin puolet kaupantekotilaisuudessa käytetyistä likviideistä varoista käyttööni. Kolmas vaihtoehto yksittäisen ostokohteen velkavivun määrittämiselle olisi yhtiölainan ja ostohetken arvonnousua vastaan otetun uuden lainan kohdistaminen tälle kohteelle. Koko asuntosalkun tasolla tällä ei ole merkitystä.
Mikäli pankki ei hyväksy markkinahintaa vakuusarvon määrittelyn pohjaksi vaan kertoo sen perustuvan kauppahintaan riippumatta siitä, kuinka hyvin sijoittaja on onnistunut löytämään alle markkinahintaisen kohteen, suosittelen paremman pankkiyhdyshenkilön etsimisen jatkamista.
Tällä logiikalla saman asunnon ylihintaan ostanutta sijoittajaa pankkiiri palkitsisi suuremman vakuusarvon myöntämisellä, missä ei ole mitään järkeä.
Monilla pankeilla on yhteyksiä kiinteistönvälittäjiin ja hyvä pankkiiri tarkastaa heiltä markkinahinnan, jos epäilee sijoittajan esittämää hintaa liian korkeaksi. Kannattaa siis pyrkiä mahdollisimman oikeaan markkinahinta-arvioon perusteluineen.
3. Tuoton elementti – kassavirta
Kassavirta voidaan uudiskohteen yhtiölainan verovähennyshyöty huomioiden jakaa kahteen osaan:
- todellinen kassavirta
- yhtiölainan lyhennyksen verovähennyskelpoisuuden tuoma verosuunnittelutekninen kassavirtahyöty
Jälkimmäinen kassavirtakomponentti voi kuullostaa aikamoiselta teoreettiselta viisastelulta mitä se ei ole. Asiaa voi hahmottaa siten, että tekee vertailulaskelman, jossa olettaa, että koko yhtiölaina maksetaan pois pankista otetulla samansuuruisella ja -ehtoisella omiin nimiin otetulla pankkilainalla (huom. pelkästään vuokratuotto-% tunnuslukunaan käyttävillä sijoittajilla vuokratuotto-% näyttäisi edelleen täysin samalta). Tällöin vain korot olisivat vuokratuloista verovähennyskelpoisia, jolloin verotettava vuokratulo olisi lyhennyksen verran suurempi ja kassavirta verojen jälkeen olisi verohyödyn (lyhennys * 30 %) verran pienempi.
Tässä kohteessa kassavirtatuotto (kts. “Kassavirtatuotto-% asuntosijoituksen kannattavuuden mittarina” -kirjoitus) on 2,45 % ensimmäisen vuoden kassavirroille. Tämä tuotto-% perustuu 88 %:n kokonaisvelkavipuun eli kassavirtaa pienentävät sekä taloyhtiö- että sijoituslainan korot ja lyhennykset. Kassavirtatuotto-% laskennassa jakajana on 12 %:n omarahoitusosuus.
4. Tuoton elementti – lainanlyhennysten tuoma arvonnousu
Sekä yhtiölaina että käyttämäni sijoituslaina ovat tasalyhenteisiä. Tämä on yksi suosimistani riskienhallintakeinoista. Lainapääoma lyhenee joka kuukausi yhtä suurella summalla, jolloin lainapääoma, jolle korkoa lasketaan, on joka kuukausi hieman pienempi. Tämä kompensoi osaltaan kohoavia hoitovastikkeita. Lisähyötynä tiedän jatkuvasti eurolleen, paljonko lainanlyhennysten kautta vapautuu vakuusarvoa, jota kutsun “lainanlyhennysten tuomaksi arvonnousuksi”.
Kassavirran laskentakaavassahan lainanlyhennykset ovat sijoittajan tililtä poistuvaa rahaa ja täten pienentävät kassavirtaa eli heikentävät kassavirtatuotto-%. Siksi niiden tuoma arvonnousu lasketaan erillisen tuottoelementin alla. Tähän kohteeseen allokoidut sijoitus- ja yhtiölainat lyhenevät vuodessa yhteensä noin 5 300 €. Ensimmäisen vuoden tuotto-% omarahoitusosuudelle laskettuna on 34 %. Nettovarallisuuttaan systemaattisesti seuraavat lukijat ymmärtävät, että tämä tuoton komponentti kasvattaa nettovarallisuuttani vastaavan summan verran. Positiivisen kassavirran tärkeyden sisäistäneet asuntosijoittajat ymmärtävät, että vuokra kattaa nämä lainanlyhennykset.
Tämä arvonnousu kotiutetaan kokonaisuudessaan ja verovapaasti ottamalla uutta sijoituslainaa lainanlyhennystä vastaavan summan verran.
Oletetaan, että asunnon markkinahinta pysyy muuttumattomana kaksi vuotta. “Ostohetken arvonnousu” -kohdassa oli määritelty, miten pankki määrittelee vakuusarvon ja myönnettävän lainasumman. Kahden vuoden kuluttua vakuusarvo on edelleen sama mutta lainat ovat lyhentyneet yhteensä 10 600 €, jolloin pankki voi myöntää uutta lainaa saman 10 600 €, joka käytännössä realisoi ylläesitetyn ensimmäisen vuoden 34 %:n tuoton. Mikäli vapautunutta vakuusarvoa ei hyödynnä, sijoitussalkun velkaosuus laskee ja oman pääoman osuus nousee, joka heikentää oman pääoman tuottoa. Sijoitussalkun kasvatusvaiheessa vapautuneen vakuusarvon hyödyntäminen uusiin sijoituksiin tuo ison vipuvaikutuksen.
Kassavirtatuotto ja lainanlyhennysten tuoma arvonnousu ovat toisistaan riippuvaisia. Mikäli kohteen omarahoitusosuus olisi suurempi, parantaisi se kassavirtaa, koska korot ja lainanlyhennykset olisivat pienempiä. Vastaavasti lainanlyhennysten tuoma arvonnousu olisi pienempi.
Yhteenveto
Jos käyttäisin pelkkää vuokratuotto-% asuntosijoittamisen tunnuslukuna, olisin hypännyt tämän kohteen yli nopeasti. Kassavirran laskeminen on jo edistyksellisempää mutta pelkän kassavirtatuotto-%:kaan perusteella kohde ei näytä houkuttelevalta. Tukkualennus-%:n perusteella arvonnoususpekulantti olisi voinut innostua kohteesta ymmärtämättä sijoituksen erinomaisuutta.
Ensimmäisen vuoden kokonaistuotto 12 %:n omarahoitusosuudelle on 178 %. Ostohetken arvonnousu, kassavirta ja lainanlyhennysten tuoma arvonnousu yhteensä palauttavat kohteen ostoon käytetyn likvidiposition (ennen kohteen ostoa asuntosalkun generoimat kassavirrat + salkun ennen kohteen ostoa vapaata vakuusarvoa vastaan otetun lainarahan) kokonaan takaisin alle neljässä vuodessa (nimellisarvoin). Vuokratuloista maksettava vero on suuruusluokkaa 50 € vuodessa.
Perusedellytys reilusti alle markkinahintaisten ostokohteiden löytämiselle on, että sellaisia myyvät osaavat jotenkin niitä sinulle tarjota. Kannattaa siis kaikin tavoin kertoa omasta asuntosijoituskiinnostuksestaan. Omat nettisivut, sosiaalinen media ja blogikirjoitukset ovat luoneet minulle jonkinasteista tunnettuutta ja sitä kautta ison joukon erilaisia tarjouksia. Muutamalle listalle kannattaa liittyä:
Lisäksi uudiskohteita rakentavilla rakennusliikkeillä on postituslistoja, joista kannattaa aloittaa.
Ostan Asuntoja 