“Omistusasuminen on vuokra-asumista kannattavampaa” – totta vai tarua – Blogi #58

Tätä “talousviisautta” on tarjottu suomalaisille eri kanavien toimesta vuosikymmeniä. Minua näin ovat ohjeistaneet ainakin isovanhemmat, kaverit, tuttavat, talouslehdet, sanomalehdet, blogikirjoitukset – yhtään YouTube -videota ei tosin ole vielä osunut kohdalle. Omat vanhempani eivät tainneet tätä viisautta tarjota.

Haluatko kuunnella kirjoituksen: ”Omistusasuminen on vuokra-asumista kannattavampaa” – totta vai tarua – Tiistaiaudio #201

Suomenkielinen Wikipedia määrittelee sijoittamisen keskeiseksi periaatteeksi tuoton (kannattavuus) tavoittelemisen sopivalla riskitasolla. Kiinteistö- ja asuntosijoittamisen tuottolähteiksi määritellään vuokratulo ja arvonnousu. Riskeiksi mainitaan arvonmuutos, vuokran saamatta jääminen, korvaus vuokralaiselle, kiinteisön kunnon heikkeneminen ja vastuut ulkopuolisille osapuolille. Riskien hallintakeinoiksi mainitaan hajauttaminen, vuokravakuuden käyttö sekä pitkät ja kiinteät vuokrasopimukset. Samainen lähde määrittelee, että asunto on ihmisen käyttämä asumista, elämistä ja kotia varten rakennettu suojattu tila. Asunnon hallintamuotoina mainitaan omistus- ja vuokra-asumisen lisäksi asumisoikeus, osaomistus ja työsuhdeasunto. Tämän lisäksi moni nuori aikuinen asuu vanhempiensa luona asuntoa omistamatta ja vuokraa maksamatta. Kodittomiakin Suomesta löytyy.

Tällä puuduttavalla alustuksella pyrin saamaan lukijan erottamaan sijoittamisen, johon kannattavuustavoite liittyy, ja elämiseen ja kotia varten käytettävän tilan hallintamuodon toisistaan. Kaikki asumisen hallintamuodot aiheuttavat vain kuluja eivätkä täten edes täytä sijoituksen kriteerejä. Ajatusleikkinä ne olisivat siis kaikki tappiollisia sijoituksia eli yksi asumisen hallintamuoto ei voi olla toista kannattavampi, koska ne eivät tuota mitään.

Seuraavaan tekstiin olen kerännyt joukon näkökohtia, joiden pohjalta jokainen voi miettiä omaan elämäntilanteeseensa parhaiten soveltuvaa asumisen hallintamuotoa. Yksinkertaisuuden vuoksi tarkastelu on rajattu omistus- ja vuokra-asumiseen.

Arvonnousu

Vuokralainen ei hyödy vuokra-asuntonsa arvonnoususta. Joissain tilanteissa vuokralainen joutuu vielä kokemaan jatkuvia vuokrankorotuksia, jotka ääritapauksissa saattavat pakottaa vuokralaisen luopumaan vuokra-asunnostaan. Omistusasujat hyötyvät omistamansa asunnon arvonnoususta. Pankkilainaa omaavien omistusasujien hyöty voi olla moninkertainen, koska arvonnousu tulee asunnon omistajalle 100 %:sti, vaikka velkaa pankille olisikin esimerkiksi 60 % asunnon  hankintahinnasta. Myös inflaatio hyödyttää asuntolainaa omaavaa omistusasujaa, koska lainapääomaa lyhennetään tulevaisuudessa inflatoituneilla euroilla.

Haja-asutusalueilla ja muuttotappiopaikkakunnilla omistusasujien tilanne ei arvonnousun suhteen olekaan yhtä ruusuinen ja joissain tapauksissa se on päinvastainen. Myös kasvukeskuksissa isoja perheasuntoja omistaneiden arvonnousuhyöty on viime vuosina voinut olla negatiivinen.

Yhteenvetona velallinen omistusasuja on arvonnousun suhteen selvä voittaja, kunhan omistusasunto on sellainen, jonka arvo on noussut. Tätä voittajafiilistä himmentää se, jos seuraavaksi kodiksi hankitaan myös arvonnousuhississä noussut omistusasunto. Asunnon mahdollisesta ajan myötä tulevasta arvonnoususta huolimatta sen pintojen ja varusteiden sekä rakennusten teknisten järjestelmien arvo ei nouse vaan ne vaativat ylläpitoa. Lisäksi kannattaa muistaa, että historiallinen arvonnousu ei ole tae tulevasta arvonnoususta.

Ostan Asuntoja Blogista: Onko negatiivista kassavirtaa tuottavaan sijoitusasuntoon sijoittamisessa mitään järkeä? Blogi #136

Ylläpitokustannukset

“Tein 100 tonnia kymmenessä vuodessa asuntoni arvonnousun kautta” on yleinen toteamus onnellisten omistusasujien suusta. Kun kysyn “ennen vai jälkeen ylläpitokustannusten”, vastaan tulee tyhjä katse. Yksikään tapaamani omistusasuja ei ole laskenut kaikkia omistusasumiseensa kohdistuneita kuluja ja verrannut niitä arvonnousuun. Omistusasunnossa kotiaan pitävän kannattaa ottaa tiliote esille ja merkata punakynällä kaikki asumiseen liittyvät tulot ja menot. Menosarakkeeseen kuuluvat esimerkiksi hoitovastike, vesimaksu, rahoitusvastike, korjausvastike, remonttimiehen lasku, pintaremonttimateriaalien lasku, kodinkoneliikkeen lasku, kotivakuutusmaksu jne. Viranomaiset ja poliitikot keksivät veronkorotuksia, asbestilakeja, jätevesiasetuksia ja energiatodistuksia, jotka kasvattavat näitä summia joko suoraan tai välillisesti. Vähennettäessä arvonnoususta kaikki ylläpitokulut ei omistusasumisen “kannattavuus” näytä enää yhtä hyvältä. Vuokratontilla asuntonsa omistaneiden ilmeet eivät kuvasta arvonnousuriemua, kun kaupunki korottaa tonttivuokraa satoja prosentteja tontin vuokrasopimuksen umpeutuessa.

Mikäli omistusasunto ei ole velaton, tiliotteesta löytyy vielä lainanlyhennykseen ja korkoon liittyvä menoerä. Velaton omistusasujakin maksaa kaikki ylläpitokulut eli omistusasujan tiliotteessa pysyy ikuisesti monta negatiivista kuluerää. Kertasuorituksena käteisellä maksettu iso linjasaneerauslasku on teoriassa helppo unohtaa, kun sen negatiivisuus näkyy vain yhdellä tiliotteella mutta älyllisesti se on aikaa laiskaa. Omistusasumisen “kannattavaksi” kääntäviä tulopuolen merkintöjä tiliotteelta ei löydy.

Vuokralaisen vuokraan ylläpitokustannukset ja niiden nousu vaikuttaa vain välillisesti, koska vuokrat määrittyvät pääosin markkina-, eivät asuntokohtaisesti. Keittiökoneen rikkoontuessa vuokralaisen huolena on lähinnä, kuinka nopeasti vuokranantaja hankkii kustannuksellaan uuden koneen tilalle. Yhteenvetona ei silti voida julistaa, että vuokralainen on selvä voittaja ylläpitokustannuksia tarkasteltaessa. Vuokralainen välttää yllättävät ja isot kertaluontoiset ylläpitokulut mutta vuokra voi silti olla isompi kuin kaikkien ylläpitokustannusten summa.

Vaihtoehtoiskustannus

Monelle tämä on hepreaa mutta varsinkin sijoittamista harjoittaville helpommin käsitettävä asia. Ylläpitokulut ovat samalla tavalla pois omistusasujan käytettävissä olevista tuloista kuten vuokranmaksu on pois vuokralaiselta. Asuntolainan lyhennykset mukaan lukien omistusasujan tililtä voi kuukaudessa lähteä isompi summa rahaa kuin vastaavassa asunnossa vuokralla asuvan vuokralaisen tililtä. Mitä isompi asunto on kyseessä sitä todennäköisempää tämä on. Mikäli näin on, vuokralaisella jäävä erotus on hänen käytössään sijoitettavaksi johonkin muuhun kohteeseen. Kun tähän lisätään omistusasujalta vaadittava omarahoitusosuus, vuokralainen voi olla voittaja osatessaan sijoittaa vastaavan summan tuottavasti.

Toisaalta vuokralainen menettää mahdollisuuden markkinoiden tuomalle asunnon arvonnousulle ja lainanlyhennysten tuomalle varallisuuden kasvulle. Mitä enemmän omistusasuminen vie kuukaudessa pankkitililtä vastaavaan vuokra-asumiseen verrattuna sitä enemmän kannattaa punnita kokonaisvaltaisesti elämän prioriteetteja. Mikäli matkustaminen, harrastaminen tai sijoittaminen ovat tärkeitä asioita, niistä voi joutua tinkimään omistusasumisen kustannuksella. Moni suomalainen on varakas mutta kassavirtaköyhä, koska vauraus on kiinni omistusasunnon kiviseinissä. Muuttujia on kuitenkin niin monta, että selkeää voittajaa ei vaihtoehtoiskustannustarkastelun kautta voi määrittää.

Asumisen jatkuvuuden varmuus

Vuokralaisella on aina riski, että vuokranantaja ottaa asunnon omaan käyttöönsä tai irtisanoo vuokrasopimuksen myydäkseen asunnon omistusasuntomarkkinoilla. Tätä riskiä voi pienentää vuokraamalla ammattimaisilta vuokranantajilta mutta silti se ei poistu kokonaan. Omistusasuja on selvä voittaja asumisen jatkuvuuden varmuuden suhteen.

Oikeus tehdä muutoksia asuntoon

Myös tässä kategoriassa omistusasuja on selvä voittaja. Siinä missä vuokralainen joutuu kysymään vuokranantajan lupaa porata reikä seinään antiikkipeilin ripustamista varten, omistusasuja voi vapaan reikien poraamisen lisäksi maalata seinän vaikka pinkiksi ja joissain tapauksissa vaikkapa purkaa koko seinän. Myös akvaarioharrastaja tai tupakoitsija ovat vapausasteissa voittajia omistusasunnossaan.

Liikkuvuus

Epävarmat työmarkkinat, sisäilmaongelmat, parisuhteen alkaminen tai päättyminen tai perheen kasvaminen ovat esimerkkejä tilanteista, joissa usein syntyy tarve vaihtaa asuntoa tai jopa asuinpaikkakuntaa. Vuokralaisen irtisanomisaika on toistaiseksi voimassa olevissa vuokrasopimuksissa aina yhden kuukauden mittainen. Omistusasujalla asunnon myyntiaikaan ja -hintaan liittyy liikkuvuutta hidastavia tekijöitä, sillä nopeusvaatimus voi edellyttää hinnan laskemista. Lisäksi myynnistä aiheutuu kuluja välittäjän palkkion muodossa. Mikäli uusi asuntokin on omistusasunto, verottaja pokkaa varainsiirtoveron omistusasujan elämän jokaisesta muuttotapahtumasta. Liikkuvuuden suhteen vuokralainen on selvä voittaja. Jos itseään miellyttävää asumispaikkakuntaa tai -aluetta ei ole vielä löytynyt, vuokralaisena sellaisen etsiminen on joustavampaa.

Saatavuus

Suomessa on pitkään jatkunut tilanne, jossa vuokra-asuntojen kysyntä on niiden tarjontaa suurempi. Kaikista asunnoista vuokra-asuntoja on noin kolmannes. Vaikka tämä osuus on kasvussa, on asunnon saatavuuden osalta omistusasuja yhä selvä voittaja.

Varallisuuden kasvu

Asuntovarallisuus lasketaan vähentämällä asunnon arvosta siihen kohdistuva velka. Omistusasujan asuntovarallisuus kasvaa lainanlyhennysten ja arvonnousun myötä. Lainanlyhennykset eivät lisää omistusasunnon arvonnousua. Ne eivät myöskään lisää omistusasujan varallisuutta, mikäli varat pysyvät omistusasujan hallussa muulla tavalla. Tuhat euroa pankkitilillä on yhtä paljon varallisuutta kuin tuhannen euron velaton pala omistusasuntoa.

Omistusasujan varallisuuden kasvua kuvataan usein positiivisessa mielessä “pakkosäästämisenä” tai asuntosäästämisenä. Kuluttamiseen taipuvaiselle henkilölle pakkosäästämiseen pakottava omistusasunto on varallisuuden kasvun kannalta voittajavaihtoehto. Autolainaa lyhentävää autonomistajaa ei koskaan kutsuta autosäästäjäksi. Vuokralaisen kotiin liittyvä asuntovarallisuus on nolla ja pysyy nollassa. Vastaavasti sijoittamista ymmärtävälle rahankäytön kannalta kurinalaiselle henkilölle vuokra-asuminen voi olla voittajavaihtoehto.

Otsikon kysymys huomioiden asuntovarallisuus ei kuitenkaan tuota mitään eikä se tee omistusasumista yhtään vuokralla-asumista kannattavampaa. Mikään asunnon hallintamuoto ei tuota mitään. Jos ostat kilon harkon kultaa, senkin arvo voi nousta tai laskea, mutta se ei omistusaikanaan tuota mitään. Jos kultaharkon sijaan ostaisit hopeaharkon tai jättäisit molemmat ostamatta, tilanne olisi edelleen sama eli kaikkien vaihtoehtojen tuotto on nolla eikä mitään niistä voida julistaa yleispätevästi toista vaihtoehtoa kannattavammaksi. Tosin kullan ja hopean säilyttämisestä aiheutuu kustannuksia. Mikäli niiden arvo pysyy täysin samana, silloin kansan uskoman talousviisauden mukaan ostamatta jättäminen olisi hieman kannattavampaa kuin kullan tai hopean ostaminen.

Likviditeetti

Mitä pidempi aikaväli sitä todennäköisemmin osa omistusasujista on kasvattanut varallisuuttaan. Siihen käsiksi pääseminen ei kuitenkaan ole helppoa eikä aina edes itsestään selvää. Ensimmäinen tapa hyödyntää asuntovarallisuutta on käyttää sitä lainan vakuutena. Lainaa on kuitenkin haettava tyypillisesti pankista ja sitä saadakseen täytyy täyttää pankin kriteerit ja maksaa pankin perimät palkkiot. Mikäli pankki ei myönnä lainaa, asuntovarallisuuden muuttaminen likvidiin muotoon edellyttää sen myyntiä. Jos oletetaan, että omistusasuja on luottokelpoinen, tilanne ei ole selvä vuokralaiseen verrattuna. Asunto on paras vakuus pankissa, jolloin vuokralaisen varallisuusarvoltaan asuntoa vastaava osakesalkku häviäisi vakuuskelpoisuudessaan omistusasujan saman arvoiselle asuntovarallisuudelle. Toisaalta vuokralaisen osakesalkun realisointi voi tapahtua nopeasti eli likviditeettimielessä vuokralainen on voittaja luottokelpoiseen omistusasujaankin verrattuna puhumattakaan luotonmaksukykynsä menettäneestä velkaisesta omistusasujasta.

Kumpi on parempi 500 € käteistä vai 500 € ylimääräistä asuntolainan lyhennystä? YouTube #55

Lainan korko

Omistusasunto on pankkien silmissä parasta vakuutta ja sitä vastaavan lainan korko alhaisin mahdollinen. Vuokralaisen halutessa lainaa osakkeiden tai auton ostoon, korko on molemmissa tapauksissa asuntolainan korkoa suurempi. Omistusasujalla on mahdollisuus saada myös pitempiaikaista lainaa, jolloin kuukausirasitus on pienempi. Lainan koron suhteen omistusasuja on voittaja. Muuttuvaan korkoon sidotun asuntolainan omaavan omistusasujan voittomarginaali pienenee korkojen noustessa.

Veroedut

Vaikka omistusasuntolainan korkojen verovähennysoikeutta on leikattu, on omistusasuja voittaja vuokralaiseen nähden, joka ei voi vähentää asumiskulujaan verotuksessa. Lisäksi omistusasujalla on 2 vuoden asumisen jälkeen oikeus myydä omistusasuntonsa ilman asunnon arvonnoususta sijoittajamyyjälle seuraavaa pääomatuloveroa.

Yhteisöllisyys ja asumisympäristön laatu

Tähän kohtaan en uskalla esittää arviota, onko vuokra- vai omistusasuminen enemmän yhteisöllisyyttä rakentavaa. Soluvuokra-asunnossa asuvat voivat kokea voimakkaan yhteisöllisyyden tunteen. Samanlainen tilanne voi syntyä vaikkapa omakotitaloalueella, jossa naapurinkin lapset saattavat tuntua lähes omilta. Erakkoluonteiselle molemmat voivat olla kauhistuksia. Mikään yllämainituista ei välttämättä edellytä päätöstä hallintamuodosta eli omakotitaloalueellakin voi asua vuokralla ja soluasunnon omistaa yhteisesti.

Yhteenveto

Suomessa vallitsee yhä näkemys, että omistusasuminen on sitä parempaa asumista, vaikka vuokra-asumisen yleistyminen on tätä vähentänyt. Aina välillä kuulee tai lukee juttuja “vuokralaisvihamielisistä” taloyhtiöistä, joissa omistusasujat haluavat pitää talonsa “tasoa” yllä. Maissa, joissa vuokra-asuminen on yleistä, tällainen vertailu on vähäisempää tai sitä ei ole. Asumismuodon valinnassa taloudelliset seikat ovat vain yksi osatekijä ja muiden enemmän arvoihin tai tunteisiin liittyvien tekijöiden huomioiminen siinä rinnalla on tärkeää. Siksi kapinoin tälläkin kirjoituksella virheellisiä uskomuksia vastaan. “Omistusasuminen on vuokra-asumista kannattavampaa” on yksi tällainen.

“Parempi maksaa omaa asuntoa pois pankille kuin maksaa vuokraa toiselle” on toinen vastaava virheellinen uskomus. Mikäli kuulet tämän ohjeen vakuuttavasti kiinteistönvälittäjän suusta muista, että omistusasuntokaupan välityspalkkio on vuokranvälityspalkkioon verrattuna moninkertainen. Tämän kirjoituksen pitäisi antaa ajatuksia siihen, onko juuri sinun tapauksessasi parempi asua omistusasunnossa vai olisiko vuokra-asuminen parempi vaihtoehto, vaikka rahaa omistusasuntoonkin olisi.

Mikäli tämä kirjoitus ärsyttää tai omassa tapauksessasi omistusasuminen on ylivoimaisesti paras vaihtoehto, kommenttikenttään ei kannata jättää siltä pohjalta kirjoituksen haastavia kommentteja. Sen sijaan kirjoituksessa mainitsemattomia tekijöitä, jotka pitäisi huomioida, saa mielellään lisätä kommentteihin. Tämän kirjoituksen tarkoitus ei ole saada lukijaa vakuuttuneeksi, että vuokra-asuminen on omistusasumista parempi vaihtoehto tai että kannattaa asua vuokralla ja sijoittaa asuntoihin tai osakkeisiin. Kirjoituksen tarkoitus on herättää ajatuksia siitä, että asumismuotopäätökset kannattaa tehdä virheellisten yleisviisauksien sijaan omaa ajattelua monipuolisesti haastaen ja omaan elämäntilanteeseen perustuen.

Asuntosijoittajana katson asuntoja tuoton kannalta. Siltä pohjalta annan erilaisen näkökulman pohdittavaksi;

Asu vuokralla asunnoissa, joissa asuntosijoittajan tuotto on huonoin ja omista sijoitusasuntoja siellä, missä tuotto on korkein.

Kirjoittajan Helsingin velaton omistusasunto on vuokralla ja generoi vuokratuloa. Sen osakekirjat ovat pankissa sijoituslainojen vakuutena, joilla on ostettu useampi sijoitusasunto, jotka kaikki generoivat vuokratuloa. Kirjoittajan kotina on velaton omistusasunto, joka generoi pelkästään kuluja. Se on hankittu osamaksulla ja remontoitu pankkilainalla, jotka on maksettu pois sijoitusten tuotoilla. Kaikki ylläpitokulut katetaan sijoitusten tuotoilla. Sen arvo kirjoittajan omassa varallisuuslaskelmassa on 0 €.

Lisää aiheesta hieman enemmän sijoitusvinkkelistä Varmalla riskillä nollatuottoa – paljonko sijoittaisit