Vinkkejä ongelmavuokralaisen kanssa toimimiseen – Blogi #57

Seuraan ja osallistun keskusteluihin muutamilla vuokranantajien foorumeilla. Ongelmavuokralaiset ovat yksi vakioaiheista, joista kysymyksiä esitetään. Vuokranantajien kirjo vaihtelee hyväuskoisista hyväntekijöistä lainsäädännöstä piittaamattomiin. Välillä hämmästyy, miten joku on pystynyt välttämään lähes kaiken perustiedon vuokranantajana toimimisesta. Joissain ketjuissa joku osaava selittää asioiden todellisen laidan lakilinkkeineen ja hetken päästä on jo seuraava antamassa päinvastaisia huonoja, jopa laittomia neuvoja. Alla omia näkemyksiäni ja kokemuksiani vuokralaisiin liittyvien ongelmien kanssa toimimisesta.

Vuokrasopimuksen läpikäyminen

Yleensä vuokrasopimus on dokumentti, johon ei tarvitse vuokrasuhteen aikana palata. Sopimus on kuitenkin tärkeä silloin, kun asiat eivät suju sovitusti.

Vuokrasopimusta tehdessä selitän vuokralaiselle, että vuokranantajana odotan hänen maksavan vuokransa sovitusti, koska minulla on vastaavasti velvollisuudet hoitaa maksut pankkiin ja taloyhtiölle ja ne odottavat samaa minulta. Kehotan olemaan minuun yhteydessä etukäteen, jos vuokranmaksussa tulee ongelmia, jolloin mietitään ja sovitaan ratkaisu yhdessä. Kerron, että sopimuksessa on määritelty viivästyskorko ja muistutusmaksu, mikäli vuokra myöhästyy ilman etukäteisilmoitusta. Näin vuokralaiselle selviää jo sopimusvaiheessa, että vuokranantaja ei ole pankki, josta vipataan rahaa ilmaiseksi. Mikäli tämä keskustelu on jäänyt sopimusta tehdessä käymättä, sen voi käydä vuokrasuhteen aikanakin sellaisen vuokralaisen kanssa, joka lipsuu vuokranmaksusta. Pienenkin viivästyskoron ja muistutusmaksun veloittaminen saa osan vuokralaisista ryhdistäytymään.

Selitän vuokralaiselle, että kaikista asunnon vioista tulee olla minuun välittömästi yhteydessä riippumatta siitä, mistä tai kenestä viat johtuvat. Lupaan järjestää korjauksen niin nopeasti kuin mahdollista ja niin myös käytännössä toimin. Samassa yhteydessä käydään läpi sopimuksen kohdat, miten taulukoukkuja asennetaan ja miksi kylpyhuoneen kaakeleihin ei saa porata reikiä. Myös ns. asunnon normaalia kulumista käydään läpi esimerkkien avulla. Mikäli nämä asiat ovat jääneet keskustelematta vuokrasopimusta tehdessä, kannattaa ne käydä läpi asunnon tarkastuskäynnin yhteydessä.

Erityisesti nuorempien vuokralaisten kanssa käydään läpi kerrostalon järjestyssääntöjä ja selvennetään esimerkiksi taloyhtiön tupakointikäytäntöä. Tupaantuliaisten ilmoituskäytäntö naapureille ja World Cup-lätkämatsien katselu kaveriporukalla arkiyöaikaan jutellaan myös läpi. Kaiken tämän keskustelun tarkoituksena on luoda mielikuva reilusta mutta ammattimaisesta vuokranantajasta, johon voi ja kannattaa olla etukäteen yhteydessä mahdollisten ongelmatilanteiden ilmetessä. Ulkomaalaisille vuokralaisille selitän perusteellisemmin, mitä asuminen suomalaisessa asunto-osakeyhtiössä tarkoittaa.

Käytän Suomen Vuokranantajien vuokrasopimuspohjia, joita olen vuosien varrella täydentänyt käytännön kokemusten myötä. Vuokralaisen sopimukseen tehtävät muutokset tehdään joko uuden sopimuksen tai kirjallisen liitteen muodossa.

Yhteydenpito vuokralaiseen 

Yksi peruslähtökohdista ongelmien hoitamisessa on systemaattinen yhteydenpito vuokralaisten kanssa. Systemaattisella en välttämättä tarkoita säännöllistä enkä jatkuvaa yhteydenpitoa ja asunnollakäyntiä vaan vuokralaisen tilanteeseen sovitettua yhteydenpitoa. Asunnossa 3 vuotta siististi asunut ja vuokransa ajallaan maksanut eläkeläisrouva ei mielestäni edellytä edes vuosittaista asunnon tarkastuskäyntiä varsinkin, jos on käynyt ilmi, että lattiakaivojen yms. puhdistus on vuokralaiselle rutiinihommaa. Mikäli tällainen vuokralainen on ilmoittanut asunnossa olevista vioista tai esimerkiksi vuotavasta hanasta jo aikaisemmin, hän todennäköisesti tekee niin jatkossakin. Tällaisen vuokralaisen kanssa juttelen mielelläni puhelimessa tai pihassa ja kyselen terveydentilasta ja vaikkapa tarpeesta muuttaa hissitaloon. Opiskelijavuokralaisiin olen yhteydessä pari kuukautta ennen valmistumista tai kesätöiden alkua keskustellakseni suunnitelmista opintojen jälkeen. Samassa yhteydessä voi jutella vuokranmaksukyvystä, jos asumistuki päättyy ja vuokra maksetaan palkasta, jonka maksupäivä voi olla kuun 15. päivä.

Vuokralaisen käyttäytymisestä voi kysellä myös isännöitsijältä ja naapureilta talokäynnin tai vaikkapa yhtiökokouksen yhteydessä. Vuokralaisen sosiaalisen median profiilit voi käydä läpi, jos se on unohtunut vuokralaisvalintaa tehdessä.

Mikäli vuokralainen ottaa etukäteen yhteyttä kertoakseen perustellun syyn vuokranmaksun viivästymiseen ja oma-aloitteisesti ehdottaa ratkaisua, olen tällaisen poikkeuksetta hyväksynyt. Opiskelijavuokralaisten kanssa tällaiset tilanteet ovat aika yleisiä, kun siirrytään opiskelun ja kesätyö- tai harjoittelupaikan välillä. Työpaikan vaihdokseen liittyy joskus myös palkanmaksupäivän muutos, jolloin voi syntyä tarvetta sopia tilapäinen tai pysyvä uusi vuokranmaksupäivä. Minulla on parhaillaan yksi vuokralainen, joka on siirtynyt opiskelusta työelämään ja palkkapäivä on kuukauden 15. päivä. Olemme sopineet, että 6 kuukauden ajan vuokranmaksupäivä on palkkapäivä ja sinä aikana hänen pitäisi säästää puskuri, jonka avulla vuokranmaksu onnistuu taas vuokrasopimuksessa olevan maksupäivän mukaisesti. Mikäli vuokralaisen vuokranmaksukyky on toistaiseksi alentunut, kannattaa häntä neuvoa olemaan välittömästi yhteydessä sosiaaliviranomaiseen tilanteen kartoittamiseksi ja mahdollisen avun saamiseksi.

Mihin tahansa vuokralaiseen liittyvään ongelmaan liittyen kannattaa ensin olla yhteydessä vuokralaiseen ja keskustella asia läpi. Vuokralaisen häiritsevästä elämästä johtuvat valituksetkaan eivät aina ole pelkästään sitä, mitä isännöitsijä välittää asukkailta tulleiden valitusten pohjalta. Parhaimmillaan olen välittänyt isännöitsijälle vuokralaiseni työvuorolistoja puolustaessani vuokralaistani aiheettomasti tehtyjen häiriövalitusten johdosta.

Kun yhteydenpito ei auta ja sovitusta ei pidetä kiinni

Valtaosa vuokralaisiin liittyvistä potentiaalista ongelmista eliminoituu yllämainittuja ohjeita noudattaen. Itse asiassa moni niistä ei edes ole ongelma vaan vuokralaisen muuttuneesta elämäntilanteesta tai tietämättömyydestä johtuvia asioita, jotka vain selvitetään.

Kun ongelma on todellinen, vuokranantajan pitää unohtaa hyväntekeväisyystoiminta ja toimia johdonmukaisesti ja lakia noudattaen.

Lain noudattamatta jättäminen voi tulla kalliiksi, jos vuokralaiseksi on osunut ammattimainen huijari. Tällainen huijari osaa sekä liikuttavat selitykset että lakipykälät, joita hän myös hyödyntää, jos tietämätön vuokranantaja ottaa oikeuden omiin käsiinsä. Viimeistään tässä vaiheessa vuokranantajan kannattaa liittyä Suomen Vuokranantajat ry:n jäseneksi ja toimia jäsensivuilla annettujen ohjeiden mukaisesti sekä mallilomakkeita ja juristipalvelua hyödyntäen.

Mikäli vuokralainen ei noudata maksukehoitusta eikä maksamattoman vuokran maksamiseen yhdessä sovittua järjestelyä ja maksamatta on kahden kuukauden vuokrat, kannattaa pääsääntöisesti siirtyä välittömästi vuokrasopimuksen purkamiseen. Kun 3 pankkipäivää on kulunut sovitusta vuokranmaksupäivästä ja vuokria ei tilillä näy, voi vuokrasopimuksen purkaa päättymään ilman irtisanomisaikoja. Kirjallinen purkuilmoitus on toimitettava todistetusti vuokralaiselle käteen. Paras tapa on toimittaa purkuilmoitus vuokralaiselle todistajan läsnäollessa. Mikäli vuokralainen ei allekirjoita purkuilmoitusta, todistaja kuittaa sen vuokralaiselle toimitetuksi. Postiluukusta todistetusti toimitettu purkuilmoitus ei riitä. Mikäli vuokralainen välttelee vuokranantajaa, kannattaa rinnalla välittömästi käynnistää vuokrasopimuksen purkuprosessi käräjäoikeudessa. Sen voi tehdä netissä ja kulut eivät ole suuret. Käräjäoikeuden prosessin voi myös keskeyttää, mikäli vuokralainen ryhtyykin yhteistyöhön.

Muita asukkaita todistetusti häiritsevälle vuokralaiselle tulee ensin antaa kirjallinen varoitus, joka on myös annettava tiedoksi todistettavasti. Mikäli häirintä jatkuu, tulee siirtyä vuokrasopimuksen purkamiseen välittömästi. Mikäli vuokralainen ei muuta asunnosta pois todistetusti toimitetun purkuilmoituksen mukaisesti, täytyy vuokranantajan käynnistää häätöprosessi käräjäoikeudessa. Viivyttelystä ei ole mitään hyötyä vaan prosessi kannattaa käynnistää välittömästi.

Huoneenvuokralaki on hyvä ja tarpeellinen suojaamaan vuokralaista huonolta vuokranantajalta. Valitettavasti tämänhetkinen laki tarjoaa saman suojan myös huonoille vuokralaisille hyviäkin vuokranantajia vastaan. Käräjäoikeuden kautta vuokrasopimuksen purku ja häätö vievät aikaa. Vaikka oikeus määräisikin vuokralaisen korvaamaan kaiken vuokranantajalle, varattomalta vuokralaiselta ei rahoja pysty perimään. Siksi kannattaa rinnalla yrittää “käteistä avaimista” -keinoa, jossa vuokralaiselle tarjotaan käteistä rahaa vastineeksi asunnon nopeasta luovuttamisesta. Tämä keino onnistuessaan lyhentää aikaa, jolloin asunto on uudelleen vuokrattavissa kerryttämään taas vuokratuloa.

Vuokralaisvalinta ja ammattimainen toiminta

Mitä pidempään toimii vuokranantajana ja mitä useampaa asuntoa vuokraa sitä todennäköisemmin ongelmavuokralainen osuu joskus kohdalle. Paras tapa hoitaa ongelmavuokralaisia on niiden välttäminen. Tähän keinona on vuokralaisen valintaprosessin jatkuva parantaminen. Valintaprosessin tarkoituksena on mahdollisimman kattavasti selvittää vuokralaisen kyky maksaa vuokraa sekä halu ja taidot pitää asunnosta hyvää huolta. Joskus tulee vastaan tilanteita, jolloin hyvää vuokralaiskandidaattia ei ole välittömästi tarjolla. Valintakriteereistä tinkimisen sijaan kannattaa pitää asunto tyhjänä hyvän vuokralaisen löytymiseen asti. Mikäli ongelmavuokralainen onnistuu pääsemään valintaprosessin läpi, kannattaa prosessiaan päivittää kokemusten pohjalta, jotta sama ei tapahtuisi uudestaan.

Jos vuokraustoimintaa ei hoida ammattimaisesti, kohdalle osuva huijari tunnistaa tämän ja pahimmassa tapauksessa siitä alkaa pitkäkestoinen ja kallis oppimisprosessi. Vastaavasti rajatapausvuokralaiset huomaavat nopeasti ammattimaisen toimijan ja pyrkivät toimimaan sopimuksen mukaisesti kotinsa säilyttääkseen. Hyvällä vuokranantajalla on selkeät, tiukat mutta reilut pelisäännöt ja käytännöt, joita vuokralaisen tulee noudattaa. Ripaus empatiaa päälle, jonka pohjalta myös joustaminen onnistuu tarvittaessa, ja todennäköisyys onnistuneeseen vuokraustoimintaan kasvaa roimasti.

Aiheesta lisää: ”Vuokranantajan tyypilliset karikot ja miten ne vältetään”

Huom! En kuulu Suomen Vuokranantajat ry:n hallintoelimiin enkä saa palkkiota, jos liityt jäseneksi yo. linkin kautta. Suositus perustuu puhtaasti kokemukseeni jäsenyyden arvosta.