Porkkanoita vuokralaiselle – Blogi #56

Pidän omaa vuokraustoimintaani liiketoimintana, jonka asiakkaita vuokralaiset ovat. Useita vuosia on tuntunut siltä, että tuotteilleni ja palveluilleni on ollut tarjontakykyäni suurempi kysyntä. Tällaisessa kysyntätilanteessa on ollut helppo nostaa hintoja eli vuokria ja silti asiakkaat eivät ole äänestäneet jaloillaan. Välillä täytyy nipistää muistutuksena itseään, että tällaisena jo pitkään jatkunut tilanne voi myös muuttua. Tällaisista muutoksista on jo joitain viestejä kuulunut arvostettujenkin alan toimijoiden kautta. Myös (asunto)poliittisilla toimijoilla on kaikenlaisia ideoita vuokralaisen parhaaksi, joista toki moni toimii käytännössä päinvastaisesti, varsinkin pitkällä aikajänteellä.

Liiketoiminnan syklit vaihtelevat ja tilanne voi muuttua sellaiseksi, että asiakkaista on pidettävä kiinni ja taisteltava uusia saadakseen, jos vanhat siirtyvät käyttämään kilpailijan palveluita. Selkokielellä tilanne voi muuttua vuokranantajan markkinoista vuokralaisen markkinoiksi. Silloin vuokranantaja voi joutua miettimään erilaisia porkkanoita vuokralaisten houkuttelemiseksi ja pitämiseksi. Uudessakaupungissa tilanne tuskin tulee olemaan ajankohtainen vuosiin mutta monissa muuttotappiopaikkakunnissa se voi olla arkea jo nyt.

Ihannetilanteessa vuokralainen arvioi ja tekee päätöksiään 4 eri kriteerin perusteella:

• asunnon sijainti
• vuokra ja vuokrasopimuksen muut ehdot
• asunnon kunto
• vuokranantajan laatu

Asunnon sijaintia ei voi vuokralaisen toiveiden ja tarpeiden mukaisesti kovinkaan moni yksityinen vuokranantaja muuttaa eli jätetään se tämän tarkastelun ulkopuolelle.

Vuokran alentaminen

Tämä on lehtijutuissa esitetty yleisin ja usein lähes ainoa keino vuokralaisen pitämiseksi ja varsinkin uuden vuokralaisen houkuttelemiseksi. Periaatteessa en pidä tästä keinosta, koska se lähtee oletuksesta, että vuokralaista kiinnostaa vain vuokran suuruus (tai sen pienuus) ja että vuokranantaja ei pysty tuomaan muuta lisäarvoa kuin lahjoittaa rahaa vuokralaiselle.

Yllämainitusta huolimatta vuokran alentaminen on silti harkitsemisen arvoinen keino. Mikäli asunto ei herätä kiinnostusta aikaisemmalla 500 euron kuukausivuokralla, vuokranantaja voi miettiä, kuinka paljon tappiota syntyy 25 euron vuokran alennuksella verrattuna siihen, että asunto on tyhjillään yhden kuukauden. 25 euron alennus vuokrassa vie 20 kuukautta, jotta menetys vastaisi yhden tyhjän kuukauden aiheuttamaa menetystä. Erityisesti silloin, jos esimerkiksi hyvä kansaneläkettä saava vuokralainen joutuisi vaihtamaan asuntoa rahojen riittämättömyyden takia, kannattaa asiaa miettiä, koska vuokralaisen vaihtuessa voi syntyä myös remontti- ja siivouskuluja. Uutta vuokralaista hankittaessa vaihtoehtoinen lähestymistapa voisi olla ilmainen ensimmäinen kuukausi vuokraa alentamatta tai vuokrasopimukseen kirjattu ilmainen 12. tai 24. kuukausi.

Alennus etukäteen maksetusta vuokrasta

Neuvotteluja käytäessä osapuolia on aina vähintään kaksi. Jos antaa neuvotteluissa joitain myönnytyksiä, tulisi yrittää saada jotain vastineeksi. Toki yllä mainitussa esimerkissä vastine on vuokralaisen saaminen tai pitäminen, mikä sellaisenaan on hyvä asia. Pelkän vuokran alentamisen sijaan voi vuokranantaja ehdottaa alennusta vuokraan, mikäli vuokralainen maksaa vuokran etuajassa. Tämä voi olla kuukausittaisen maksupäivän aikaistamista viikolla tai kahdella tai useamman vuokran maksamista etukäteen tai määräaikaisessa vuokrasopimuksessa viimeisen vuokran maksaminen etukäteen.

Vakuusehdoissa joustaminen

Mikäli omistaa yhden tai muutaman sijoitusasunnon, en suosittele tätä keinoa käytettäväksi, koska vakuus on vuokranantajan suoja maksamattomia vuokria ja asunnon vuokralaisesta johtuvaa vahingoittumista vastaan. Vaikka asuntoja olisi useampiakin ja puskurit kunnossa, en silti suosittele vakuusvaatimuksesta kokonaan luopumista, koska maksukykyisen vuokralaisen pitäisi pystyä maksamaan vakuus. Paikkakunnilla, joissa markkinakäytäntö on 2 kuukauden vuokraa vastaava vakuus, voisi harkita käytäntöä, jossa puolet vakuudesta maksetaan ennen avainten luovutusta ja toinen puolikas kolmessa osassa seuraavien kuukausien aikana. Tällaisella järjestelyllä voi saada esimerkiksi juuri työpaikan saaneen vuokralaisen, jolla ei ole säästössä kolmen kuukauden vuokraa vastaavaa summaa mutta työpaikan myötä hänen maksukykynsä on kunnossa.

Vastaavasti asunnossa pitkään ja moitteettomasti asuneen vuokralaisen kahden kuukauden vuokraa vastaavan vakuuden voisi purkaa yhden kuukauden vuokraa vastaavaksi.

Lemmikkiehdossa joustaminen

Moni vuokranantaja sulkee lemmikit täysin pois. “Lemmikit kielletty”-ehdon sijaan “lemmikit sallittu tapauskohtaisesti”-ehto kasvattaa potentiaalista vuokralaiskysyntää, jolloin myös tarve vuokran alentamiseksi pienenee. Vuokranantajan markkinoilla voi yrittää pyytää ylimääräisen lemmikkivakuuden mutta, mikäli markkinat muuttuvat vuokralaisen markkinoiksi, tällöin lemmikin omistavan vuokralaisenkin neuvotteluasema paranee. Toki erikoistuminen allergikkojen asuntoihin voi olla hyvä strategia mutta lemmikkejä omaavien vuokralaisten määrä tuntuu olevan paljon suurempi. “Lemmikit sallittu tapauskohtaisesti” -ehdolla tarkoitan esimerkiksi sitä, että vuokranantaja tapaa vuokralaiskandin lemmikin ja vuokrasopimukseen kirjataan, että juuri tämä lemmikki on sallittu. Tällä tavalla varmistetaan, että vuokralainen ei ota isoa akvaariota tai uutta Huskyn pentua ilman erillistä kirjallista sopimista vuokranantajan kanssa.

Parannukset asunnon kuntoon tai varusteisiin

Tämä on oma suosikkiporkkanani vuokralaistyytyväisyyden lisäämiseksi. Muutenkin pyrin löytämään vuokralaisia, jotka hakevat itselleen tilapäiskämpän sijaan kotia. Kokemukseni mukaan tällaiset vuokralaiset arvostavat asunnon kuntoa ja varustetasoa eniten, jolloin myös vuokran pienuus ei ole heidän ainoa tai tärkein valintakriteerinsä.

Mikäli asunnon kodinkone on yli 7 vuotta vanha ja vuokralainen valittaa, että jääkaappi ei oikein kylmene tai liesi ei lämpene, vaihdan kodinkoneen uuteen. Mikäli tiedän, että asunnon kunto ei ole erinomainen ja siinä on remonttitarvetta, tarjoan vuokralaiselle mahdollisuutta remontointiin asumisen aikana. Tähän asti se on mahdollistanut myös pienen vuokrankorotuksen mutta vuokralaisen markkinassa sillä voi olla vuokralaisen ja vuokratason pitämiseen liittyvä vaikutus. Joka tapauksessa parannukset nostavat vuokralaisen tyytyväisyyttä, pysyvyyttä ja asunnon uudelleen vuokrattavuutta kulujen ollessa verovähennyskelpoisia.

Mikäli vuokralaisella ei ole pesukonetta, sellaisen tarjoaminen porkkanaksi uuden vuokrasopimuksen solmimiseksi vuokranalennuksen sijaan voi olla yksi harkitsemisen arvoinen keino, mikäli vuokralaisen saaminen vaikeutuu. Samanlainen porkkana voisi olla astianpesukone.

Vuokranantajan asiakaspalveluhenkisyys ja luotettavuus

Monelle vuokralaiselle vuokranantajaan liittyvät riskit ovat huolenaihe. Mitä enemmän näitä riskejä pystyy pienentämään sitä paremmat edellytykset on saada asuntonsa vuokralle ilman tuottoa laskevia porkkanoitakin.

Airbnb-palvelussa arvioidaan ja annetaan palautetta vuokranantajasta ja oletan, että tällainen nettihuutokaupoissa jo täysin yleinen toiminnallisuus tulee ennen pitkää myös suomalaisiin asuntovuokrausportaaleihin. Suomen Vuokranantajat ry:n jäsenen käyttäessä vuokraovi.com -palvelua tulee “annetaan vuokralle” -ilmoitukseen näkyviin Vuokranantajat ry:n jäsenyys. Ehkä jonain päivänä siinä yhteydessä näkyy myös vuokralaisten antama palaute ja arvosana.

Itse esiinnyn “annetaan vuokralle” -ilmoituksissa omalla nimelläni ja puhelinnumerolla, joka ei ole salattu eikä prepaid. Nettisivuillani löytyy tietoa minusta valokuvineen. Googlaamalla löytyy sama henkilö erilaisista sosiaalisen median palveluista. Kerron avoimesti olevani Suomen Vuokranantajat ry:n jäsen ja pyrkiväni noudattamaan ns. “Hyvä Vuokratapa” -ohjetta. Nettisivuiltani löytyy kirjoituksia vuokra-asunnon hakemiseen ja vuokrasopimuksen tulkitsemiseen liittyen. Samoin löytyy linkki Vuokralaiset ry:n sivuille. Kaiken tämän tarkoituksena on antaa luotettava kuva itsestäni vuokranantajana ja helpottaa asiakkaita vuokraukseen liittyvien kysymysten ja ongelmien ratkaisemisessa.

Kerron myös vuokralaisille, että hyvän vuokrasuhteen päättyessä minulta saa suosituskirjeen yhteystietoineni seuraavaa mahdollista vuokranantajaa varten. Joissain tapauksissa tällainen kirje voi auttaa myös työpaikan löytämisessä.

Yhteenveto

Yllä esitetyt ajatukset ovat matkan varrella mieleeni tulleita keinoja, joilla vuokralaisten tyytyväisyyttä voisi lisätä. Paras keino on kuitenkin vuokralaiselta kysyminen, koska etukäteen ei voi tietää, mitä kukin vuokralainen arvostaa. Kunnioittamalla vuokralaista ja hänen toiveitaan saa myös yleensä vastineeksi kunnioitusta, joka konkretisoituu vuokranmaksun ja asunnon hyvän huolenpidon muodossa.