Haluatko asuntosijoittajaksi? Kiinnostaako sijoitusasunnon ostaminen? Haaveleitko lisäeläketurvasta? Voiko toimia vuokranantajana, vaikka on introvertti? Tavoitteletko passiivisempaa tuloa? Voiko sijoitusasunnon tosiaan ostaa 100 %:n velkavivulla? Saako sijoitusasunnon ostaa 50 %:n velkavivulla? Tappaako taloyhtiölaina? Uskaltaako asuntoihin sijoittaa, kun kaikki muutkin sijoittavat? Voisinko joskus elää pelkällä asuntosijoittamisella? Tuhoavatko kaikki vuokralaiset asuntoja ihan huvin vuoksi, kuten kaikki yrittäjät irtisanovat työntekijöitä? Ottaako Kaisaa pannuun, jos minäkin ryhdyn vuokranantajaksi? Tuleeko minustakin asumistuilla rikastuva riistäjä? Pitääkö ostaa nahkatakki ja ottaa tatuointi, että voi purkaa vuokrasopimuksen, jos valitsee huonon vuokralaisen? Pitääkö heti ostaa kokonainen vuokrakerrostalo, ettei altistuta omistusasujia? Oliko Kojamolla joskus ensimmäinen vuokralainen vai heti 1000?
Askel 1 – opiskele asuntosijoittamista kokeneilta asuntosijoittajilta
Osa ylläolevista kysymyksistä näyttäisi vain median kautta asuntosijoittamista seuraavalle olevan oleellinen osa asuntosijoittajan arkea. Negatiivisuus tutkitusti myy ja siksi mediassa julkaistaan kohujuttuja omistusasujat tartuttavista asuntosijoittajista, jotka ensin rikastuvat kymppitonneja myymällä asuntoja toisilleen, ostavat kaksin käsin lisää sijoitusasuntoja omistusasujien nenän edestä velkarahalla, vuokraavat ne kauhuvuokralaisille, joiden asumistuilla ensin rikastuvat ja jotka sitten tuhoavat asunnot, josta kaikesta lopulta seuraa asuntosijoittajien massamaksukyvyttömyys ja kaikki kaatuu omistusasujien niskaan. Jos haluat oppia asuntosijoittamista, unohda lehtijutut kokonaan. Älä opiskele asuntosijoittamista edes nettien keskustelupalstoilta, koska näitä kohujuttuja on sielläkin jo liikaa.
Asuntosijoittamista pitää opiskella tavoitteellisesti ja tarkoituksenmukaisesti. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että vapauttaa aikaa vaikka sosiaalisesta mediasta ja tv:n katsomisesta ja käyttää sen tavoitteelliseen asuntosijoittamisen opiskeluun. Opiskeltavaa riittää ja asioita voi opiskella systemaattisesti.
Asuntosijoittajan opiskelusuositukset kesällä 2018
Jos säästöjä on 0 euroa ja vakuudeksi kelpaavaa varallisuutta ei ole yhtään, ensimmäisenä pitää keskittyä opiskelemaan, miten säästöjä kerrytetään, jotta matka kohti ensimmäisen sijoitusasunnon omarahoitusosuutta voi alkaa. Jos säästöjä jo on ja omarahoitusosuuden kertyminen häämöttää vuoden päässä, silloin kannattaa valita 1-3 markkinaa, joita ryhtyy opiskelemaan ensimmäisen sijoitusasunnon osto mielessään. Asuntosijoittamisen tunnuslukujen laskentakaavat pitää opiskella, jottei maksa liikaa ensimmäisestä asunnosta. Erilaiset lainanlyhennystavat pitää selvittää ja opetella ymmärtämään, miten muuttuva ja kiinteä korko eroavat toisistaan. Kun omarahoitusosuudesta puuttuu vaikkapa 20 %, kannattaa alkaa tekemään tarjouksia niin alhaisilla hinnoilla, että jos joku myyjä suostuisi, omarahoitus riittääkin. Tätä ennen kannattaa käydä eri pankeissa selvittämässä kelpoisuus lainan saajaksi, jos kauppa toteutuisikin.
Asuntosijoittaminen ei ole kustannusten minimoimista eli pienet sijoitukset pariin kirjaan tai kurssiin sekä Suomen Vuokranantajat ry:n jäsenyyteen ovat investointeja omaan osaamiseen, joiden tuotot tulevat moninkertaisina tulevaisuudessa. Kun ensimmäisen sijoitusasunnon kauppa on lähellä, Vuokranantajien tietopankit ja sopimusmallit ovat arvokas apu ensimmäistä asuntoa vuokraavalle. “Osta, vuokraa, vaurastu” -blogi, sijoitusasunnot.com, asuntosalkunrakentaja.fi, sijoitusovi.com jne. ovat jatkuvasti asuntosijoittamisesta ja vuokranantajana toimimisesta kirjoituksia tuottavia sivustoja, joiden taustalla on kokeneita asuntosijoittajia. Ostan Asuntoja -sivustolta löytyy Blogia, YouTube-videota ja Podcastia erityyppisiin tapoihin oppia.
Askel 2 – verkostoidu sellaisten asuntosijoittajien ja vuokranantajien kanssa, joiden kulkemaa polkua voisit itsekin haluta kulkea
Sosiaalisessa mediassa verkostoituminen jokaisen median ja toimittajan kanssa ei ole verkostoitumista kohti menestyvää asuntosijoitustoimintaa. Negatiivisten uutisten ja asioiden massa vie fokuksen ja ajan väärään suuntaan. Jos haluat kehittyä asuntosijoittajana ja verkostoitua sosiaalisessa mediassa, valitse seurattavaksi positiivisellä tai neutraalilla näkökulmalla kokemuksiaan ja tietoaan jakavia toisia asuntosijoittajia ja vuokranantajia. Vuokranantajana toimiminen on oleellinen ja tärkeä osa asuntosijoittamista, joten kannattaa ottaa seurantaan vuokranantajien ja vuokralaisten etujärjestöjen henkilöitä. Samoin isännöitsijöitä, asuntoremontteja tekeviä ja rakennusliikkeiden edustajia kannattaa valita seurattavien joukkoon kuten myös Kojamon ja Saton johtajia. Monet näistä ovat yllättävän aktiivisia ja vastaavat myös aloittelijoiden kysymyksiin tai ainakin jakavat näkemyksiään.
Sijoitusovi: 10 kirjaa, jotka asuntosijoittajan kannattaa lukea
Suomen Vuokranantajilla on erilaisia fyysisiä tilaisuuksia ympäri vuoden eri puolella Suomea paikallisyhdistyksiä myöten. Moni on saanut asuntosijoituskipinänsä vaikkapa Varapuun koulutuksissa ja myös rakentanut verkostoaan sitä kautta. Erilaisia webinaareja alkaa olla tarjolla ja sitä kautta voi verkostoitua. Käymällä omien tavoitemarkkinoiden asuntonäytöillä voi luoda suhteita välittäjiin ja haastattelemalla heitä selviää nopeasti, kuka ymmärtää asuntosijoittamista ja on valmis toimimaan asuntosijoittajien kanssa. Liittymällä paikallisiin “Vuokra-asunnot X-kaupungissa” Facebook-ryhmiin voi löytää toisia vuokranantajia, jotka toimivat samassa markkinassa, joilla itse ajattelee toimivansa.
Kun verkostoidut, kannattaa muistaa, että “minäminä” -asenne ei yleensä ole paras keino saada kokeneen, omaa aikaansa arvostavan asuntosijoittajakolleegan aikaa. Jos keksit jotain lisäarvoa, huomio on jo paljon helpompi saada. Itse esimerkiksi arvostan jo sitä, jos joku lähettää minulle viestin, jossa on kuva Ostan Asuntoja Podcastin iTunes -arvostelusta tai viestin, että on Ostan Asuntoja YouTube -kanavan tilaaja ja tykkää ja jakaa aina niitä videoita. Minun tavoitteenani on tavoittaa mahdollisimman moni asuntosijoittaja ja sitä tavoitetta voi tukea jakamalla tuottamaani sisältöä muille sen sijaan, että kiittelee minua yksityisviestillä, mikä sekin on mukavaa muttei mitenkään tue minun tavoitteitani.
Askel 3 – tunnista omat vahvuudet ja heikkoudet, rakenna vahvuuksille ja vähennä heikkouksia
Muutos kuluttajasta sijoittajaksi on monelle vaikea askel ja osa ei edes ymmärrä, että sellainen vaaditaan. Asuntosijoittaminen ei ole keino, jolla nopeasti ansaitaan lisää rahaa kulutettavaksi. Kehityskäyrä muistuttaa enemmän jääkiekkomailaa mutta siten, että lapa on pidempi ja varren kulma alhaalla lapaan nähden loivempi. Kuluttamisen vähentäminen taas on keino, jolla nopeutetaan ensimmäisen sijoitusasunnon omarahoitusosuuden kerryttämistä. Valtaosalle ensin pitää tottua pysyvästi kuluttamaan vähemmän kuin tienaa, jotta voi myöhemmässä vaiheessa kuluttaa enemmän, jos sitä haluaa, kasvavien tuottojen ansiosta pääomaan koskematta.
Rahamanian YouTube -video ”Hyvät Rahatavat”
Taito remontoida asuntoja lähes ammattilaisen laatu- ja tehokkuustasolla on ehdottomasti vahvuus, josta on hyötyä asuntosijoittamisessa varsinkin, jos pyrkii tuottamaan lisäarvoa omilla toimillaan. Uudiskohdeasuntoihin sijoittaminen ja niiden markkina-arvojen nousun odottaminen ei edellytä remontointitaitoja mutta niissä lisäarvon luominen on vaikeampaa. Mikäli ei omaa remontointitaitoja, se ei ole syy luopua asuntosijoittamissuunnitelmista. Jos on hyvä verkostoitumaan, todennäköisesti löytää myös hyviä ja luotettavia remonttimiehiä, jotka eivät tavoittele ylimääräistä voittoa aloittelevaa asuntosijoittaa ylilaskuttamalla. Remontointitaitoja kannattaa kuitenkin yrittää opetella sen verran, että pystyy niitä suunnittelemaan ja remonttimiesten kanssa keskustelemaan.
Vaikka asuntosijoittamisen matematiikka ei ole monimutkaista, sitä ymmärtämällä voi helposti erottua massasta ja tehdä kauppoja ehdoilla, joiden hyödyntäminen ei käy muilla edes mielessä. Jos laskelmat ja taulukot syntyvät helposti ja dollarinkuvat pyörivät mielessä enemmän kuin tapettien sävyt ja laminaattien syyt, kannattaa rakentaa omaa osaamista numeroiden ja tunnuslukujen hallitsemisen ympärille ja käyttää remonttien suunnittelussa apuna vaikka uudiskohteiden valokuvia ja rautakaupan myyjiä. Kun valitsee pari laminaattimallia, aina saman kattomaalin, valkoiset listat, ja pari harmaan/valkoisen väriyhdistelmää tapetteihin tai seinämaaleihin sekä laattoihin, remontin lopputulos on pääsääntöisesti valtaosaa vuokralaiskandidaateista miellyttävää ja remonttisuunnittelun heikkous on oleellisesti vähentynyt.
Asuntosijoitustoimintaani eniten vaikuttaneet kirjat top 5
Asiakaslähtöisyysajattelun sisäistäneet pystyvät nopeammin sisäistämään, että vuokralainen on asiakas ja sitä kautta kuuntelemaan ja oppimaan, mitkä asiat ovat vuokralaisille tärkeitä. Moni vuokranantaja lähestyy vuokralaista jonkinlaisena vastapuolena, jonka oikuilta pitää suojautua erilaisin keinoin. Asiakaslähtöisen ajattelun omaavan pitää opetella valitsemaan hyviä vuokralaisia, jotka arvostavat hyvää vuokranantajaa.
Jos neuvottelutaidot ovat kehittyneet hyviksi vuosien varrella, niistä on hyötyä sekä kaupanteossa että rahoituksen järjestämisessä, joskus jopa hankalissa tilanteissa, jos vuokralaisvalinta on mennyt pieleen. Introvertin vahvuuksia on kuuntelutaidot ja usein neuvotteluissa ne ovat tärkeämpiä kuin puhetaidot; jos ei heti tule mieleen mitä sanoa, ekstrovertti myyjä voi alentaa pyyntöään kaksikin kertaa ennen kuin toinen ehtii hyväksyä ensimmäisen vastatarjouksen, kun ei saa sanaa suustaan.
Askel 4 – etene systemaattisesti
Aseta itsellesi päämäärä vaikka 10 vuoden päähän ja peruuta siitä vuoden tavoitteisiin, jotka kirjoitat. Ihmisillä on erilaisia päämääriä, prioriteetteja, vastuita ja harrastuksia, jotka vaikuttavat etenemisvauhtiin. Siinä missä toinen haluaa ja pystyy irrottamaan tunnin päivässä asuntosijoittamiseen tähtääviin toimenpiteisiin toiselle sama tunti järjestyy vain viikonlopun kahtena päivänä. Tärkeää on kuitenkin edetä systemaattisesti ja mikäli asuntosijoittajana kehittyminen on päämäärien mukaisessa tärkeysjärjestyksessä ja tavoitteissa korkealla, aikaa alkaa automaattisesti irtoamaan vähemmän tärkeistä tekemisistä, jotka eivät vie kohti päämäärää.
- vaihda television katselua ja musiikin kuuntelua YouTuben asuntosijoitusvideoiden katseluun ja asuntosijoituspodcastien kuuntelemiseen, kun imuroit/silität/käyt salilla/käyt lenkillä/ajat autoa
- vaihda Twitterissä/Facebookissa poliitikkojen ja medioiden tilalle asuntosijoittajia ja remonttifirmoja
- vaihda pari baari-iltaa vuodessa Suomen Vuokranantajien tilaisuuksiin
- lue aamiaisella asuntosijoitusblogeja negatiivisten uutisten lukemisen tai kuuntelemisen sijaan
- lopeta lotto ja muut uhkapelisijoitukset ja pistä rahat asuntosijoituskassaan
- juo yksi olut, drinkki, valkoviini, macciatolattefrappucino… vähemmän päivässä/viikossa ja pistä rahat asuntosijoituskassaan
- aloita analysoimaan sijoituskohteita ja tekemään niistä tarjouksia, vaikket niitä lähettäisikään. Näin valmistaudut lähestyvään h-hetkeen
Asuntosijoitustoimintaani eniten vaikuttaneet kirjat top 6-10
Listaa voi jatkaa loputtomiin ja se näyttää hyvin erilaiselta eri henkilöiden osalta. Mitä paremmin valmistautuu sitä onnekkaampi on sijoituksissa. Kun on lukenut muutaman kirjan, osaa laskea ja ymmärtää vuokratuoton ja kassavirran, vuokrasopimuksen perusteet ja verotuksen vähennysmahdollisuudet ovat selvillä, pankissa on käyty ja lainalupaus on saatu ja omat tavoitteet täyttäviä kohteita näyttäisi löytyvän markkinoilta, on aika ottaa seuraava askel.
Askel 5 – osta ensimmäinen sijoitusasunto
Juuri tällä hetkellä tässä kohtaa voisi joidenkin osalta lukea, että ota pari askelta taaksepäin äläkä vielä osta sitä sijoitusasuntoa. Jonain päivänä markkina kuitenkin muuttuu ja osa asuntosijoittamiseen liian kevyin valmisteluin lähteneistä voi joutua opiskelemaan kannattavuuslaskentaa ja riskien arviointia käytännön kautta. Silloin on hyvin valmistuneiden kulta-aika.
Jossain kohtaa asuntosijoittamista aloittavan pitää todeta itse, että nyt on riittävät valmistelut tehty ja ensimmäisen sijoitusasunnon ostamiseen tulee edetä, jotta pääsee käytännön harjoittelun kautta oppimaan lisää. Jos teoriat ja laskentakaavat on opiskeltu ja numerot näyttävät riittävän hyviltä, verkostolta voi pyytää viimeisen tuen omille ajatuksilleen. Kannattaa kuitenkin muistaa, että verkosto ei ole paikka, jossa tehdään päätöksiä toisen puolesta, mutta jos sinne laittaa omat tavoitteensa, perustelunsa ja laskelmansa jostain kohteesta, joku varmasti katsoo sen läpi, ettei karkeita virheitä löydy. Asuntosijoittajaksi ei kannata ryhtyä vain sen takia, kun moni muukin sijoittaa asuntoihin. Yhtä huono ajatus on opiskella ja hakea nippelitietoa loputtomasti täydellisen varmuuden saavuttamiseksi. Verkostoista voi löytyä myös kumppani, joka lähtee mukaan sijoitukseen; 50 % kohtuullisesta tuotosta on paljon parempi kuin 100 % 0-tuotosta.
Sijoitusasunnot.com: Asuntosijoittaminen – Aloittelijan opas ensimmäisen sijoitusasunnon ostoon
Antti Palkén sijoittaa yhdessä vaimonsa kanssa hyvien alueiden hyväkuntoisiin asuntoihin ja kutsuu tätä “laiskan pariskunnan strategiaksi”. Tästä seurasi mielenkiintoinen keskustelu, jossa sijoitustensa kanssa “aktiivinen” podcastisäntäkin oppi paljon.
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher ja SoundCloud.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Voit kuunnella podcastia myös tästä linkistä:
Lisätietoa Podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Sanastoa: “Capex” = capital expenditure, rahat/investoinnit, joita käytetään sijoitusasunnon ja taloyhtiön remontointiin hankinnan jälkeen
LinkedIn Antti Palkén, josta löytyy myös Antin blogi
Twitter @AnttiPalken
Facebook Antti Palkén
Antti Palkén PwC:lle partneriksi
Tämän ”Ostan Asuntoja Podcast” -jakson sponsoroi:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Sijoitusasunnot.comin toimitusjohtaja Henri Neuvonen kirjoitti yhden parhaista näkemistäni asuntosijoittamiseen liittyvistä kirjoituksista koskaan. Kannattaa käydä opiskelemassa se huolella: OTA NÄMÄ 10 ASIAA OPIKSESI 25.000€ TAPPIOITA TEHNEELTÄ EX-ASUNTOSIJOITTAJALTA
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Blogista: Miksen laske markkina-arvonnousua asuntosijoituspäätöksiä tehdessäni?
Video on jatkoa viime tiistain kysymykselle “Mitä vuokranantajan tulee huomioida, kun vuokrasopimus on purettava?”. Jos et ole vielä katsonut sitä, kannattaa katsoa se ensin.
Tässä videossa edetään vuokrasopimuksen paukamisen jälkeiseen vaiheeseen eli häätöön. Video jakaantuu seuraaviin osiin:
- miten ja mistä häätöä haetaan
- kuka häätää vuokralaisen
- miten toimia, jos vuokralainen on Kela:n asiakas
- tärkeitä ohjeita vuokranantajalle, miten käytännössä tulisi toimia prosessin vauhdittamiseksi
Tämän ”Ostan Asuntoja YouTube” -videon sponsoroi:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Sijoitusasunnot.com:in artikkeli asuntohakemuksesta keinona välttää tilanne, jossa vuokralainen pitää häätää: ASUNTOHAKEMUS – SELVITÄ KENELLE ASUNNON VUOKRAAT
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Blogista: ”Rahaa avaimista” -keino sijoitusasunnon haltuun saamiseksi – 8 kohtaa. Blogi #135
Olen aikaisemmin kirjoittanut aiheista ”Vuokralaiskandidaattien esikartoitus” ja ”Vuokralaisen minimikelpoisuuskriteerit” ja nyt ollaan päästy vaiheeseen, jossa vuokrakotia pitäisi näyttää joko kaikille kiinnostuneille avoimessa näytössä tai esikartoituksen kautta valikoituneille minimekelpoisuuskriteeristön täyttäville kandidaateille joko yksityis- tai ryhmänäytössä.
Aluenäyttö ennen asuntonäyttöä
”Pääsisikö sitä asuntoa katsomaan” on luonnollinen kysymys ”annetaan vuokralle” -ilmoitukseen vastaavilta vuokralaiskandidaateilta. Vaikka ilmoitus olisi kuinka hyvin laadittu ja sen ansiosta osa kandidaateista toteaa, että asunto ei sovi heidän tarpeisiinsa, silti kiinnostuneet haluavat yleensä nähdä asunnon ennen ”voitaisiinko tehdä vuokrasopimus” -kysymystä. Mikäli vuokalaiskandidaatti haluaa vuokrata asunnon sitä näkemättä, se on yksi varoitusmerkeistä, joka vuokranantajan tulee selvittää, miksi tulevan kodin näkeminen ei kiinnosta kandidaattia.
Mikäli käytössä ei ole kaikille avoin näyttö, ennen näyttöajan sopimista vuokranantajan tulisi tehdä esikartoitus ja peilata kandidaattia minimikriteeristöään vasten. Esikartoituksen aikana selviää, onko kaupunginosa, kortteli ja taloyhtiö vuokralaiskandidaatille ennestään tuttu. Mikäli ei ole ja vuokralaiskandidaatille on teknisesti mahdollista käydä etukäteen tutustumassa alueeseen esimerkiksi autollaan, sitä kannattaa suositella tehtäväksi ennen näyttöajan sopimista. Mikäli vuokralaiskandidaatti tulee toiselta paikkakunnalta, samanlainen katselmus kannattaa tehdä Google Maps:in Street View -toiminnon avulla. Tällä välivaiheella vältetään molempien osapuolten turha ajankäyttö, jos alue ei täytäkään vuokralaiskandidaatin odotuksia ja vaatimuksia.
Kun vuokralaiskandidaatti täyttää minimikriteeristön, on läpäissyt esikartoituksen ja alueeseen tutustumisen jälkeenkin vahvistaa halunsa nähdä asunto, ollaan jo hyvin lähellä potentiaalista vuokralaista ja seuraava vaihe on näytöstä sopiminen.
Vuokra-asunnon ryhmänäyttö vai yksityisnäyttö
Edelliset kirjoitukset lukeneille on jo selvää, miksi avointen näyttöjen järjestäminen ei ole esillä edes vaihtoehtona mutta tiivistetään se kahteen tekijään; tehoton ajankäyttö ja näytöllä satunnaisesti tapahtuva valinta, kenen tai keiden kandidaattien kanssa käy keskustelua.
Yksityisnäyttö. Yksityisnäytön hyvänä puolena on, että silloin on mahdollisuus keskittyä täysin yksittäisen vuokralaiskandidaatin fyysisen tapaamisen kautta tapahtuvaan lisäkartoitukseen ja tämän lisäkysymyksiin vastaamiseen. Yksityisnäyttöjen huonona puolena on, että niitä voi joutua järjestämään useampia tai mikäli yrittää aikatauluttaa ne vaikkapa 20 minuutin välein, osa kandidaateista saapuu myöhässä ja osa etuajassa. Sovittujen näyttöjen vahvistaminen muutamaa tuntia ennen parantaa sekä aikataulujen noudattamista että ehkäisee tilanteita, joissa ketään ei saavukaan sovitulle näytölle.
Ryhmänäyttö. Niiden hyvänä puolena on, että useampi kandidaatti saapuu paikalle ainakin teoriassa samaan aikaan eli yhden puuttuminen tai myöhästyminen ei välttämättä syö ajankäytön tehokkuutta yhtään, jos ajoissa saapuneiden joukosta löytyy asunnon haluava hyvä kandidaatti. Ryhmänäytöllä syntyy helpommin kilpailutilanne, kun toiset kandidaatit näkevät, että paikalla on muitakin esikartoituksen läpäisseitä kandidaatteja. Ryhmänäytöllä hyvä introvertti vuokralaiskandidaatti voi jäädä tai jättäytyä heikomman mutta ekstrovertin kandidaatin varjoon. Vuokranantajalla ei ole täyttä mahdollisuutta keskittyä yhteen kandidaattiin kerralla.
Asuntopehtoorin blogikirjoitus: Vuokra-asunnon hakeminen
Itse pidän parhaimpana yrittää järjestää näytöt samaan ajankohtaan 15-20 minuutin välein aikataulutettuna etukäteen kaikille kandidaateille kertoen, että muitakin tulee paikalle. Mikäli edellinen vuokralainen vielä asuu asunnossa, silloin yksityisnäyttö on ryhmänäyttöä parempi vaihtoehto. Myös mitä pienempi asunto on sitä enemmän suosin yksityisnäyttöä. Vuokralaiskandidaateilla voi olla perhettä tai kavereita mukana ja yksiö täyttyy aika nopeasti, jos 3-5 kandidaattia lähipiireineen on paikalla samanaikaisesti.
Vuokralaiskandidaattien kartoitus näytön yhteydessä
Esikartoituksen tavoitteena on löytää 3-5 hyvää vuokralaiskandidaattia, joille näyttö järjestetään. Seuraava vaihe kartoituksessa on näytön yhteydessä tapahtuva lisäkartoitus. Tämä onnistuu parhaalla mahdollisella tavalla näyttämällä asuntoa yksi kandidaatti kerrallaan.
Pukeutuminen ja hygienia. Vuokra-asuntojen näytöille ei ole pukukoodia eikä sillä ole merkitystä, kuinka kalliit merkkivaatteet vuokralaiskandidaatilla on. Vuokranantajan kannattaa kiinnittää huomiota siihen, ovatko vaatteet puhtaat ja siistit sekä onko vuokralaiskandidaatin hygienia kohdallaan; likaiselle haiseva vuokralaiskandidaatti voi tarkoittaa likaiselle haisevaa asuntoa. Tupakoitsija ei usein tiedosta vaatteisiinsa tarttunutta hajua, josta on aika helppo tarkastaa ”en tupakoi” -väitteen todenperäisyys.
Käyttäytyminen. Joku sanoi, ettei vuokra-asunnon näytölläkäynti ole työhaastattelu. Minä sanon, että vuokra-asunnon hakemiseen kannattaa suhtautua kuten työpaikan hakuun ja näyttöön kuten työhaastatteluun. Vuokranantajan kannattaa muistaa, että tämä toimii molempiin suuntiin; parhaat työntekijät valitsevat parhaat työnantajat. Vuokralaiskandidaatin käyttäytymisestä kannattaa hakea vinkkejä, miten kommunikointi voisi sujua vuokrasuhteen aikana ja naapureiden kanssa. Jos on itse ekstrovertti vuokranantaja, kannattaa muistaa, että introvertti ei ole ekstroverttiä yhtään huonompi, ainoastaan hiljaisempi. Introvertti ei välttämättä pulputa sosiaalisesti niitänäitä silmiin katsoen kättä rautaisesti puristaen. Joku voisi jopa ajatella, että introvertti on parempi vuokralainen viettäessään enemmän aikaa omassa rauhassaan.
Ostan Asuntoja Blogista: Top 6 – mitkä tekijät määrittävät hyvän vuokralaisen? Blogi #137
Auton siisteys. Tätä ei ole aina helppo järjestää mutta vuokranantajan kannattaa yrittää ottaa kumppani tai kaveri mukaan näyttöä järjestäessään tai tavata vuokralaiskandidaatit parkkipaikalla. Auton merkillä, vuosimallilla tai hinnalla ei ole merkitystä mutta sen sisäsiisteydellä on. Mikäli auto on sisältä siisti ja takapenkin jalkatilat roskista vapaat, todennäköisyys on suuri, että myös kodin siisteys noudattaa samaa linjaa.
Lemmikki. Mikäli lemmikki on sallittu, kannattaa pyytää vuokralaiskandidaattia ottamaan lemmikki mukaan asuntonäytölle. Näin vuokranantaja pääsee tutustumaan kaikkiin asuntoon mahdollisesti muuttaviin asukkaisiin.
Vuokralaiskandidaattien innostus. ”Kävin katsomassa asuntoa, mutta… rakastuin siihen ihan täysillä” totesi kerran introvertti vuokralaiskandidaatti selvästi normaalista käyttäytymisestään poiketen innoissaan. Hän myös sai asunnon. ”Tämä on vielä parempi kuin kuvista pystyttiin päättelemään” hehkui nuori pari asunnon nähtyään. Myös he saivat asunnon. Jos vuokralaiskandidaatti selvästi haluaa asunnon, sillä on kokemukseni mukaan yhteys siihen, kuinka kauan hän asunnossa asuu. Erittäin harvoin tällaiset vuokralaiset irtisanovat vuokrasopimuksen löydettyään paremman asunnon.
Kenen kannattaisi näyttää vuokra-asuntoa
Oletusarvoisesti asuntoa näyttää vuokranantaja, jolloin hän pääsee syventämään esikartoituksen kautta itselleen syntynyttä mielikuvaa vuokralaiskandidaateista. ”Sen näkee silmistä ja tuntee kädenpuristuksesta” on joidenkin vuokranantajien kaksi tärkeintä vuokralaisvalintakriteeriä ja jos näin on, silloin vuokranantajan täytyy olla itse paikalla kättä puristamassa silmiin katsoessaan. Yksi asuntosijoituskolleegani omistaa satoja asuntoja ja hän yhä esittelee valtaosan asunnoista itse.
Kun asuntoa esitellään lähtevän vuokralaisen vielä asuessa asunnossa, pyydän usein häntä esittelemään asunnon uusille vuokralaiskandidaateille. ”Annetaan vuokralle” -ilmoituksessa olen jo antanut mahdollisimman monipuoliset tiedot asunnosta ja pyrkinyt maalaamaan mielikuvaa, minkälaista asunnossa olisi asua. Esikartoitushaastattelun yhteydessä näitä tietoja on täydennetty ja pidän myös myyntipuheen siitä, kuinka hyvä vuokranantaja olen. Mikäli olen kertonut totuuden ja niin myös toimin, paras myyntihenkilö vahvistamaan tätä viestiä käytännössä on lähtevä vuokralainen. Hän on oikeasti asunut asunnossa ja taloyhtiössä sekä viettänyt aikaansa lähiympäristössä, jota en itse ole tehnyt. Hän on myös uskottavin vuokranantajan suosittelija.
Mikäli asunto on esittelyn aikana tyhjä, olen usein käyttänyt ulkopuolista kumppania hoitamaan näytöt. Erityisen hyvä henkilö tähän tarkoitukseen on samassa talossa asuva, joka pystyy uskottavasti kertomaan taloyhtiöstä ja lähiympäristöstä sekä esittelemään taloyhtiön yleisiä tiloja. Mikäli kyseessä on 70-luvulla huonon maineen saanut asuinalue, joka on vuosikymmenten saatossa täysin muuttunut, tällä on vieläkin suurempi painoarvo. Sekä lähtevän vuokralaisen että ulkopuolisen kumppanin esitellessä asuntoa, en kerro heille etukäteen muuta kuin sen, että näytölle tulevat kandidaatit ovat läpäisseet esikartoituksen. Näin saan toisen henkilön mielipiteen kaikista kandidaateista.
Vuokra-asunnon näyttökunto
Mikäli asuntoa esittelee asunnossa vielä asuva lähtevä vuokralainen, silloin vuokranantajan täytyy jollain tapaa olla etukäteen varmistunut siitä, että vuokralaisen sisustus ja siisteys ovat tasoa, jotka eivät heikennä asunnon vuokrattavuutta. Tyypillisimmin varmistautuminen tapahtuu itsestään asunnon vuositarkastuksen yhteydessä. Luonnollisesti tähän sisältyy muutaman päivän ennakkovaroitusaika, jonka kuluessa vuokralainen ehtii järjestelemään tavaroitaan.
Mikäli asunnossa asuu siisti vuokralainen, joka ei ole ahtanut asuntoa täyteen tavaraa, joillekin vuokralaiskandidaateille on lisäarvoa siitä, että he näkevät, miten peruskalusteet, kuten sänky, sohva ja pöytä, mahtuvat asuntoon. Mikäli asunnossa asuu taitava sisustaja, sillä on suuri vuokrattavuutta parantava vaikutus. Mikäli lähtevä vuokralainen on epäsiisti tai asunto on ahdettu täyteen tavaraa, hyvien valokuvien merkitys korostuu, koska niiden tehtävänä on muovata vuokralaiskandidaattien mielikuvaa siitä, kuinka valoisa ja tilava asunto on, kunhan sieltä poistuu lähtevän vuokralaisen runsas omaisuus.
Mikäli asunto on näytettäessä tyhjä, ehdoton edellytys on, että asunnossa on sähköt päällä, jotta edes keittiön liesituulettimen ja kylpyhuoneen valot toimivat, jos asuntoa esitellään talvikuukausina. Asuntoon kannattaa hankkia pari Ikean edullista iätöntä valaisinta, jotka jäävät asuntoon vuokralaisten vaihtuessa. Paikalle kannattaa tulla 15 minuuttia ennen sovittua näyttöaikaa, jotta ehtii avata sälekaihtimet, tuulettamaan asuntoon raikas ilma, vetää vessa (ja sulkea valokuvatessa auki jäänyt kansi) ja avata hanat, jotta keittiön ja kylpyhuoneen viemärien hajulukot eivät pääse kuivumaan.
Turvallisuus asuntonäyttöjen yhteydessä
Mitä useammin on näyttöjä järjestänyt ja kaikki on mennyt hyvin sitä helpommin unohtuu turvallisuusnäkökohdat. Vaikka ei järjestäisikään avoimia näyttöjä ja kelpuuttaisi näytöille vain perusteellisen esikartoituksen läpäisseet kandidaatit, silti turvallisuusnäkökohtia ei saisi unohtaa, koska pääsääntöisesti vuokralaiskandidaatit ovat tuntemattomia. Muutamia turvallisuutta lisääviä keinoja ovat
- älä näytä asuntoa tai mene asuntonäytölle yksin
- kerro yksityisnäytölle tuleville etukäteen, että näyttöjä on aikataulutettu useampia peräkkäin
- älä jätä älypuhelinta, laukkua tai avaimia eteisen hyllylle tai keittiötasolle, kun esittelet kylpyhuonetta tai parveketta
- mikäli asunto on tyhjä, anna vuokralaiskandidaattien katsoa asuntoa ja odota ulkona, mikäli olet vähänkin epävarma. Samalla voit kurkata vuokralaiskandidaatin autoon parkkipaikalla
Mikäli järjestää näytöt esikartoituksen läpäisseille, silloin kaikkien kandidaattien nimet ja yhteystiedot ovat jo tiedossa, mikä sellaisenaan jo lisää turvallisuutta. Avoimeen näyttöön voi tulla kuka tahansa näyttöajankohdan ilmoituksessa nähnyt.
Yhteenveto
Näyttöjen jälkeen optimitilanteessa tarjolla on vähintään yksi, mielellään useampi näytöllä käynyt vuokralaiskandidaatti, joka haluaisi edetä vuokrasopimuksen tekemiseen ja joka on läpäissyt kaikki vuokranantajan esikartoitukset tähän asti. Seuraava vaihe onkin valinta siitä, kenen kandidaatin osalta lähdetään tekemään varsinaista kartoitusta, joka edeltää vuokrasopimuksen allekirjoitusta.
Sovellatko omassa vuokraustoiminnassasi jotain täysin erilaisia käytäntöjä ja miksi? Kirjoita kommenttikenttään.
Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:
Asuntopehtoori on vuokranantajan perustama yritys, joka tarjoaa vuokravälitystä alkaen 500 euron palkkiolla, johon sisältyy myös ensimmäisen vuoden ajalta vuokratakuu. Mainitse vuokravälitystoimeksiannon yhteydessä ”Ostan Asuntoja” ja saat 5%:n alennuksen palkkiosta.
Lisätietoa löytyy osoitteesta asuntopehtoori.fi
“Jos sulla ei ole tavoitteita, et ikinä saavuta niitä” sanoo tämän kerran vieras. Sen lisäksi, että minulle suositeltiin tämän kerran vierasta, bongasin sijoitusovi.com:in haastattelusta vieraan itsensä sanomana, että hän on elänyt ns. kädestä suuhun ja välillä useammankin tonnin luottokorttiveloissa. Hän on tehnyt aikaimoisen taloudellisen täyskäännöksen ja vieläpä lyhyessä ajassa ja tarinat on mielenkiintoisia.
Sannan kanssa juteltiin, miten hän onnistui oman taloutensa täyskäännöksessä. Lisäksi käydään mielenkiintoisia keskusteluja, miten Sanna saa sijoituksensa tuottamaan positiivista kassavirtaa pääkaupunkiseudullakin korkeasta velkavivusta huolimatta.
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher ja SoundCloud.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Voit kuunnella podcastia myös tästä linkistä:
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Joonas Orava, Olli Turunen – Osta, vuokraa, vaurastu; Adlibris Sidottu, Adlibris E-kirja **
”#rahapodi” -podcast
”Taloustaito” -lehti
”Nina ja Tellu Rahamania” –YuoTube tai –Podcast
BookBeat ja Storytel-äänikirjat Tony Robbins
Vauras Nainen Facebook
Sanna Spårman Talousvalmentaja -nettisivut, josta löytyy myös blogi ja tiedot valmennuksista ja koulutuksista
Sanna Spårman Twitter, LinkedIn , Facebook, Pinterest
Tämän ”Ostan Asuntoja Podcast” -jakson sponsoroi:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen.
Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
”Lyhennysvapaa taloyhtiölainassa – hyvä vai huono juttu?” -kirjoitus asuntosalkunrakentajat.fi -sivustolta
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
** Adlibris ja Bookbeat, -linkkien kautta sekä kokeilujakson tilaamalla että paperi-, e- tai äänikirjan hankkimalla tuet hieman Ostan Asuntoja sisällöntuotantoa.
Bookbeat e- ja äänikirjat: Lataa BookBeat-sovellus mobiililaitteeseesi. Kokeile tästä e- ja äänikirjapalvelua maksutta kahden viikon ajan. Ilmaisjakson päätyttyä voit jatkaa palvelua hintaan 16,90€/kk ja voit lopettaa tilauksen koska vain. *
Ensimmäisenä muistutan, että tällaiseen tilanteeseen joutumista vältetään parhaiten kiinnittämällä huomioita vuokralaisvalintaprosessiin. Tämä lähtee jo “annetaan vuokralle” -ilmoituksen laatimisesta ja jatkuu vuokralaiskandidaattien esikartoituksella, haastattelulla ja varsinaisella kartoituksella ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista. Vuokralaisen minimikelpoisuuskriteerit kannattaa laatia ja pitää niistä kiinni.
Tällä videolla asiaa käsitellään vuokranantajan näkökulmasta mutta myös vuokralainen voi purkaa vuokrasopimuksen. Vuokrasopimuksen purkaminen tarkoittaa siis sitä, että toinen osapuoli voi lain ehtojen täyttyessä purkaa vuokrasuhteen päättymään heti. Mitään irtisanomisaikaa ei tällöin ole vaan sopimus päättyy heti. Purkamisilmoituksessa vuokralaiselle pitää antaa kohtuullinen aika luovuttaa vuokrakohde vuokranantajan hallintaan, mutta kyse on muutamasta päivästä viikkoon.
Ostan Asuntoja Blogista: ”Rahaa avaimista” -keino sijoitusasunnon haltuun saamiseksi – 8 kohtaa. Blogi #135
Video jakaantuu seuraaviin osiin:
- milloin vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus
- miten vuokrasopimus puretaan
- tärkeitä ohjeita vuokranantajalle, miten käytännössä tulisi toimia ja missä yleisimmät virheet syntyvät
Viimeisessä osiossa tulee ohjeita, joita ei monissa teoriakirjoituksissa esitetä eli kannattaa kuunnella loppuun asti.
Tämän ”Ostan Asuntoja YouTube” -videon sponsoroi:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Sijoitusasunnot.comin toimitusjohtaja Henri Neuvonen kirjoitti yhden parhaista näkemistäni asuntosijoittamiseen liittyvistä kirjoituksista koskaan. Kannattaa käydä opiskelemassa se huolella: OTA NÄMÄ 10 ASIAA OPIKSESI 25.000€ TAPPIOITA TEHNEELTÄ EX-ASUNTOSIJOITTAJALTA
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja 