5 askelta asuntosijoittajaksi – Blogi #110

Haluatko asuntosijoittajaksi? Kiinnostaako sijoitusasunnon ostaminen? Haaveleitko lisäeläketurvasta? Voiko toimia vuokranantajana, vaikka on introvertti? Tavoitteletko passiivisempaa tuloa? Voiko sijoitusasunnon tosiaan ostaa 100 %:n velkavivulla? Saako sijoitusasunnon ostaa 50 %:n velkavivulla? Tappaako taloyhtiölaina? Uskaltaako asuntoihin sijoittaa, kun kaikki muutkin sijoittavat? Voisinko joskus elää pelkällä asuntosijoittamisella? Tuhoavatko kaikki vuokralaiset asuntoja ihan huvin vuoksi, kuten kaikki yrittäjät irtisanovat työntekijöitä? Ottaako Kaisaa pannuun, jos minäkin ryhdyn vuokranantajaksi? Tuleeko minustakin asumistuilla rikastuva riistäjä? Pitääkö ostaa nahkatakki ja ottaa tatuointi, että voi purkaa vuokrasopimuksen, jos valitsee huonon vuokralaisen? Pitääkö heti ostaa kokonainen vuokrakerrostalo, ettei altistuta omistusasujia? Oliko Kojamolla joskus ensimmäinen vuokralainen vai heti 1000?

Askel 1 – opiskele asuntosijoittamista kokeneilta asuntosijoittajilta

Osa ylläolevista kysymyksistä näyttäisi vain median kautta asuntosijoittamista seuraavalle olevan oleellinen osa asuntosijoittajan arkea. Negatiivisuus tutkitusti myy ja siksi mediassa julkaistaan kohujuttuja omistusasujat tartuttavista asuntosijoittajista, jotka ensin rikastuvat kymppitonneja myymällä asuntoja toisilleen, ostavat kaksin käsin lisää sijoitusasuntoja omistusasujien nenän edestä velkarahalla, vuokraavat ne kauhuvuokralaisille, joiden asumistuilla ensin rikastuvat ja jotka sitten tuhoavat asunnot, josta kaikesta lopulta seuraa asuntosijoittajien massamaksukyvyttömyys ja kaikki kaatuu omistusasujien niskaan. Jos haluat oppia asuntosijoittamista, unohda lehtijutut kokonaan. Älä opiskele asuntosijoittamista edes nettien keskustelupalstoilta, koska näitä kohujuttuja on sielläkin jo liikaa.

Asuntosijoittamista pitää opiskella tavoitteellisesti ja tarkoituksenmukaisesti. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että vapauttaa aikaa vaikka sosiaalisesta mediasta ja tv:n katsomisesta ja käyttää sen tavoitteelliseen asuntosijoittamisen opiskeluun. Opiskeltavaa riittää ja asioita voi opiskella systemaattisesti. 

Asuntosijoittajan opiskelusuositukset kesällä 2018 

Jos säästöjä on 0 euroa ja vakuudeksi kelpaavaa varallisuutta ei ole yhtään, ensimmäisenä pitää keskittyä opiskelemaan, miten säästöjä kerrytetään, jotta matka kohti ensimmäisen sijoitusasunnon omarahoitusosuutta voi alkaa. Jos säästöjä jo on ja omarahoitusosuuden kertyminen häämöttää vuoden päässä, silloin kannattaa valita 1-3 markkinaa, joita ryhtyy opiskelemaan ensimmäisen sijoitusasunnon osto mielessään. Asuntosijoittamisen tunnuslukujen laskentakaavat pitää opiskella, jottei maksa liikaa ensimmäisestä asunnosta. Erilaiset lainanlyhennystavat pitää selvittää ja opetella ymmärtämään, miten muuttuva ja kiinteä korko eroavat toisistaan. Kun omarahoitusosuudesta puuttuu vaikkapa 20 %, kannattaa alkaa tekemään tarjouksia niin alhaisilla hinnoilla, että jos joku myyjä suostuisi, omarahoitus riittääkin. Tätä ennen kannattaa käydä eri pankeissa selvittämässä kelpoisuus lainan saajaksi, jos kauppa toteutuisikin. 

Asuntosijoittaminen ei ole kustannusten minimoimista eli pienet sijoitukset pariin kirjaan tai kurssiin sekä Suomen Vuokranantajat ry:n jäsenyyteen ovat investointeja omaan osaamiseen, joiden tuotot tulevat moninkertaisina tulevaisuudessa. Kun ensimmäisen sijoitusasunnon kauppa on lähellä, Vuokranantajien tietopankit ja sopimusmallit ovat arvokas apu ensimmäistä asuntoa vuokraavalle. “Osta, vuokraa, vaurastu” -blogi, sijoitusasunnot.com, asuntosalkunrakentaja.fi, sijoitusovi.com jne. ovat jatkuvasti asuntosijoittamisesta ja vuokranantajana toimimisesta kirjoituksia tuottavia sivustoja, joiden taustalla on kokeneita asuntosijoittajia. Ostan Asuntoja -sivustolta löytyy Blogia, YouTube-videota ja Podcastia erityyppisiin tapoihin oppia.

Askel 2 – verkostoidu sellaisten asuntosijoittajien ja vuokranantajien kanssa, joiden kulkemaa polkua voisit itsekin haluta kulkea

Sosiaalisessa mediassa verkostoituminen jokaisen median ja toimittajan kanssa ei ole verkostoitumista kohti menestyvää asuntosijoitustoimintaa. Negatiivisten uutisten ja asioiden massa vie fokuksen ja ajan väärään suuntaan. Jos haluat kehittyä asuntosijoittajana ja verkostoitua sosiaalisessa mediassa, valitse seurattavaksi positiivisellä tai neutraalilla näkökulmalla kokemuksiaan ja tietoaan jakavia toisia asuntosijoittajia ja vuokranantajia. Vuokranantajana toimiminen on oleellinen ja tärkeä osa asuntosijoittamista, joten kannattaa ottaa seurantaan vuokranantajien ja vuokralaisten etujärjestöjen henkilöitä. Samoin isännöitsijöitä, asuntoremontteja tekeviä ja rakennusliikkeiden edustajia kannattaa valita seurattavien joukkoon kuten myös Kojamon ja Saton johtajia. Monet näistä ovat yllättävän aktiivisia ja vastaavat myös aloittelijoiden kysymyksiin tai ainakin jakavat näkemyksiään.

Sijoitusovi: 10 kirjaa, jotka asuntosijoittajan kannattaa lukea

Suomen Vuokranantajilla on erilaisia fyysisiä tilaisuuksia ympäri vuoden eri puolella Suomea paikallisyhdistyksiä myöten. Moni on saanut asuntosijoituskipinänsä vaikkapa Varapuun koulutuksissa ja myös rakentanut verkostoaan sitä kautta. Erilaisia webinaareja alkaa olla tarjolla ja sitä kautta voi verkostoitua. Käymällä omien tavoitemarkkinoiden asuntonäytöillä voi luoda suhteita välittäjiin ja haastattelemalla heitä selviää nopeasti, kuka ymmärtää asuntosijoittamista ja on valmis toimimaan asuntosijoittajien kanssa. Liittymällä paikallisiin “Vuokra-asunnot X-kaupungissa” Facebook-ryhmiin voi löytää toisia vuokranantajia, jotka toimivat samassa markkinassa, joilla itse ajattelee toimivansa.

Kun verkostoidut, kannattaa muistaa, että “minäminä” -asenne ei yleensä ole paras keino saada kokeneen, omaa aikaansa arvostavan asuntosijoittajakolleegan aikaa. Jos keksit jotain lisäarvoa, huomio on jo paljon helpompi saada. Itse esimerkiksi arvostan jo sitä, jos joku lähettää minulle viestin, jossa on kuva Ostan Asuntoja Podcastin iTunes -arvostelusta tai viestin, että on Ostan Asuntoja YouTube -kanavan tilaaja ja tykkää ja jakaa aina niitä videoita. Minun tavoitteenani on tavoittaa mahdollisimman moni asuntosijoittaja ja sitä tavoitetta voi tukea jakamalla tuottamaani sisältöä muille sen sijaan, että kiittelee minua yksityisviestillä, mikä sekin on mukavaa muttei mitenkään tue minun tavoitteitani. 

Askel 3 – tunnista omat vahvuudet ja heikkoudet, rakenna vahvuuksille ja vähennä heikkouksia

Muutos kuluttajasta sijoittajaksi on monelle vaikea askel ja osa ei edes ymmärrä, että sellainen vaaditaan. Asuntosijoittaminen ei ole keino, jolla nopeasti ansaitaan lisää rahaa kulutettavaksi. Kehityskäyrä muistuttaa enemmän jääkiekkomailaa mutta siten, että lapa on pidempi ja varren kulma alhaalla lapaan nähden loivempi. Kuluttamisen vähentäminen taas on keino, jolla nopeutetaan ensimmäisen sijoitusasunnon omarahoitusosuuden kerryttämistä. Valtaosalle ensin pitää tottua pysyvästi kuluttamaan vähemmän kuin tienaa, jotta voi myöhemmässä vaiheessa kuluttaa enemmän, jos sitä haluaa, kasvavien tuottojen ansiosta pääomaan koskematta. 

Rahamanian YouTube -video ”Hyvät Rahatavat”

Taito remontoida asuntoja lähes ammattilaisen laatu- ja tehokkuustasolla on ehdottomasti vahvuus, josta on hyötyä asuntosijoittamisessa varsinkin, jos pyrkii tuottamaan lisäarvoa omilla toimillaan. Uudiskohdeasuntoihin sijoittaminen ja niiden markkina-arvojen nousun odottaminen ei edellytä remontointitaitoja mutta niissä lisäarvon luominen on vaikeampaa. Mikäli ei omaa remontointitaitoja, se ei ole syy luopua asuntosijoittamissuunnitelmista. Jos on hyvä verkostoitumaan, todennäköisesti löytää myös hyviä ja luotettavia remonttimiehiä, jotka eivät tavoittele ylimääräistä voittoa aloittelevaa asuntosijoittaa ylilaskuttamalla. Remontointitaitoja kannattaa kuitenkin yrittää opetella sen verran, että pystyy niitä suunnittelemaan ja remonttimiesten kanssa keskustelemaan.

Vaikka asuntosijoittamisen matematiikka ei ole monimutkaista, sitä ymmärtämällä voi helposti erottua massasta ja tehdä kauppoja ehdoilla, joiden hyödyntäminen ei käy muilla edes mielessä. Jos laskelmat ja taulukot syntyvät helposti ja dollarinkuvat pyörivät mielessä enemmän kuin tapettien sävyt ja laminaattien syyt, kannattaa rakentaa omaa osaamista numeroiden ja tunnuslukujen hallitsemisen ympärille ja käyttää remonttien suunnittelussa apuna vaikka uudiskohteiden valokuvia ja rautakaupan myyjiä. Kun valitsee pari laminaattimallia, aina saman kattomaalin, valkoiset listat, ja pari harmaan/valkoisen väriyhdistelmää tapetteihin tai seinämaaleihin sekä laattoihin, remontin lopputulos on pääsääntöisesti valtaosaa vuokralaiskandidaateista miellyttävää ja remonttisuunnittelun heikkous on oleellisesti vähentynyt.

Asuntosijoitustoimintaani eniten vaikuttaneet kirjat top 5

Asiakaslähtöisyysajattelun sisäistäneet pystyvät nopeammin sisäistämään, että vuokralainen on asiakas ja sitä kautta kuuntelemaan ja oppimaan, mitkä asiat ovat vuokralaisille tärkeitä. Moni vuokranantaja lähestyy vuokralaista jonkinlaisena vastapuolena, jonka oikuilta pitää suojautua erilaisin keinoin. Asiakaslähtöisen ajattelun omaavan pitää opetella valitsemaan hyviä vuokralaisia, jotka arvostavat hyvää vuokranantajaa. 

Jos neuvottelutaidot ovat kehittyneet hyviksi vuosien varrella, niistä on hyötyä sekä kaupanteossa että rahoituksen järjestämisessä, joskus jopa hankalissa tilanteissa, jos vuokralaisvalinta on mennyt pieleen. Introvertin vahvuuksia on kuuntelutaidot ja usein neuvotteluissa ne ovat tärkeämpiä kuin puhetaidot; jos ei heti tule mieleen mitä sanoa, ekstrovertti myyjä voi alentaa pyyntöään kaksikin kertaa ennen kuin toinen ehtii hyväksyä ensimmäisen vastatarjouksen, kun ei saa sanaa suustaan.

Askel 4 – etene systemaattisesti

Aseta itsellesi päämäärä vaikka 10 vuoden päähän ja peruuta siitä vuoden tavoitteisiin, jotka kirjoitat. Ihmisillä on erilaisia päämääriä, prioriteetteja, vastuita ja harrastuksia, jotka vaikuttavat etenemisvauhtiin. Siinä missä toinen haluaa ja pystyy irrottamaan tunnin päivässä asuntosijoittamiseen tähtääviin toimenpiteisiin toiselle sama tunti järjestyy vain viikonlopun kahtena päivänä. Tärkeää on kuitenkin edetä systemaattisesti ja mikäli asuntosijoittajana kehittyminen on päämäärien mukaisessa tärkeysjärjestyksessä ja tavoitteissa korkealla, aikaa alkaa automaattisesti irtoamaan vähemmän tärkeistä tekemisistä, jotka eivät vie kohti päämäärää. 

• vaihda television katselua ja musiikin kuuntelua YouTuben asuntosijoitusvideoiden katseluun ja asuntosijoituspodcastien kuuntelemiseen, kun imuroit/silität/käyt salilla/käyt lenkillä/ajat autoa
• vaihda Twitterissä/Facebookissa poliitikkojen ja medioiden tilalle asuntosijoittajia ja remonttifirmoja
• vaihda pari baari-iltaa vuodessa Suomen Vuokranantajien tilaisuuksiin
• lue aamiaisella asuntosijoitusblogeja negatiivisten uutisten lukemisen tai kuuntelemisen sijaan
• lopeta lotto ja muut uhkapelisijoitukset ja pistä rahat asuntosijoituskassaan
• juo yksi olut, drinkki, valkoviini, macciatolattefrappucino… vähemmän päivässä/viikossa ja pistä rahat asuntosijoituskassaan
• aloita analysoimaan sijoituskohteita ja tekemään niistä tarjouksia, vaikket niitä lähettäisikään. Näin valmistaudut lähestyvään h-hetkeen

Asuntosijoitustoimintaani eniten vaikuttaneet kirjat top 6-10

Listaa voi jatkaa loputtomiin ja se näyttää hyvin erilaiselta eri henkilöiden osalta. Mitä paremmin valmistautuu sitä onnekkaampi on sijoituksissa. Kun on lukenut muutaman kirjan, osaa laskea ja ymmärtää vuokratuoton ja kassavirran, vuokrasopimuksen perusteet ja verotuksen vähennysmahdollisuudet ovat selvillä, pankissa on käyty ja lainalupaus on saatu ja omat tavoitteet täyttäviä kohteita näyttäisi löytyvän markkinoilta, on aika ottaa seuraava askel.

Askel 5 – osta ensimmäinen sijoitusasunto

Juuri tällä hetkellä tässä kohtaa voisi joidenkin osalta lukea, että ota pari askelta taaksepäin äläkä vielä osta sitä sijoitusasuntoa. Jonain päivänä markkina kuitenkin muuttuu ja osa asuntosijoittamiseen liian kevyin valmisteluin lähteneistä voi joutua opiskelemaan kannattavuuslaskentaa ja riskien arviointia käytännön kautta. Silloin on hyvin valmistuneiden kulta-aika.

Jossain kohtaa asuntosijoittamista aloittavan pitää todeta itse, että nyt on riittävät valmistelut tehty ja ensimmäisen sijoitusasunnon ostamiseen tulee edetä, jotta pääsee käytännön harjoittelun kautta oppimaan lisää. Jos teoriat ja laskentakaavat on opiskeltu ja numerot näyttävät riittävän hyviltä, verkostolta voi pyytää viimeisen tuen omille ajatuksilleen. Kannattaa kuitenkin muistaa, että verkosto ei ole paikka, jossa tehdään päätöksiä toisen puolesta, mutta jos sinne laittaa omat tavoitteensa, perustelunsa ja laskelmansa jostain kohteesta, joku varmasti katsoo sen läpi, ettei karkeita virheitä löydy. Asuntosijoittajaksi ei kannata ryhtyä vain sen takia, kun moni muukin sijoittaa asuntoihin. Yhtä huono ajatus on opiskella ja hakea nippelitietoa loputtomasti täydellisen varmuuden saavuttamiseksi. Verkostoista voi löytyä myös kumppani, joka lähtee mukaan sijoitukseen; 50 % kohtuullisesta tuotosta on paljon parempi kuin 100 % 0-tuotosta.

Sijoitusasunnot.com: Asuntosijoittaminen – Aloittelijan opas ensimmäisen sijoitusasunnon ostoon