Vuokralaisen minimikelpoisuuskriteerit – Blogi #107

Oletko sijoittanut asuntoihin pitkään? Jos vastaus oli kyllä, mikä oli vuonna 2014 minimivuokratuotto, jonka alle et ostanut sijoitusasuntoja? Onko sama minimivuokratuotto edelleen voimassa vuonna 2018? Oletko tinkinyt positiivisen kassavirran tavoitteesta ja hyväksyt +-0 -kassavirran? Asuntosijoittajia on monenlaisia mutta meitä sijoituskriteereistään kiinnipitäneitä yhdistää ainakin yksi tekijä ja se on “kriteerit täyttävien ostokohteiden löytämisen vaikeus”. Loput ovat joko tinkineet sijoituskriteereistään tai asettaneet ne lähtökohtaisesti paljon alhaisemmalle tasolle. Muutenhan koko “asuntosijoittamisen muoti-ilmiötä” ei olisi olemassa?

Kun sijoitusasunto on ostettu ja mahdollisesti myös remontoitu, sen jälkeen alkaa asuntosijoittajan pitkä ja tasainen arki, jolle hyvin moni asuntosijoittaja ei osaa laittaa riittävää painoarvoa. Kyseessä on vuokraustoiminta. Tämä ei ole pelkästään aloittelevia piensijoittajia koskeva havainto vaan sitä on esitetty esimerkiksi Oravan tai juuri peruuntuneen Huhtanen Capital:in annin yhteydessä. Ostokriteerien rinnalla vuokralaisen valintakriteerit ovat vähintään yhtä tärkeitä pitkäjänteiselle “osta ja pidä” -asuntosijoittajalle.

Kirjoitin muutama viikko sitten “Vuokralaiskandidaattien esikartoitus” -kirjoituksen. Tämä kirjoitus on jatkoa sille ja täydentää kokonaiskuvaa vuokralaisvalinnan kokonaisprosessista. Esikartoituskirjoituksessa kuvattiin prosessia, miten päästään suuresta vuokralaiskandidaattien määrästä kohti pienempää parhaiden kandidaattien joukkoa. “Minimikelpoisuuskriteerit” on jonkinmoinen sanahirviö mutta vuokraustoimintaa harjoittavalle se on tärkeä työkalu osana vuokralaisvalintaprosessia ja erityisesti silloin kuin hyviä kandidaatteja ei ole tarjolla yhtään.

Miksi vuokranantajan tulisi laatia vuokralaisen minimikelpoisuuskriteeristö

“Parempi pitää asunto tyhjänä kuin vuokrata huonolle vuokralaiselle” on monen
vuokranantajan tuntema yleisohje. Jotkut, minä mukaanlukien, ovat oppineet sen käytännön kokemuksen kautta. Toivottavasti yhä useammat oppivat sen tällaisten kirjoitusten kautta, koska se tulee paljon halvemmaksi. Itselleni oppikurssi tuli, kun pyrin pysymään 100 %:n vuokrausastetavoitteessani eikä minulla silloin vielä ollut kriteeristöä määriteltynä. Vuokrasin asunnon vähiten huonoimmalta tuntuvalle vuokralaiskandidaatille. Tämä onkin yksi tyypillinen tilanne, jossa moni vuokranantaja lipsuu, koska haluaa välttää uhan siitä, että asunto olisi seuraavan kuukauden tyhjänä, koska vastikkeet ja lainanhoitokustannukset tulevat maksettaviksi. Minimikelpoisuuskriteeristö vaaditaan siis tilanteisiin, jossa vuokranantajan harkintakyky syystä tai toisesta on pettämässä. Kriteeristöllä luodaan perusedellytykset kasvattaa todennäköisyyttä löytää hyvä vuokralainen.

Toinen lisäarvo minimikelpoisuuskriteereistä on, että silloin tulee kohdeltua kaikkia vuokralaiskandidaatteja tasavertaisesti.

”Vuokralaisen luottotiedot” minimikelpoisuuskriteerinä 

Luottotiedoista on helppo aloittaa, koska yhä useampi vuokranantaja on oppinut niiden tarkastamisen tärkeyden ja sisällyttänyt ne kriteereihinsä. Aina silloin tällöin tulee vastaan vuokranantajia, jotka ilmoittavat, että kyllä sen maksukyvyn tietää katsomalla silmiin ja kädenpuristuksesta. Moni pahasti luottotietonsa menettänyt hakeekin juuri tällaisia vuokranantajia ja katsovat heitä silmiin tiukasti kättä puristaessaan.

Minimikriteerinä “edellytetään puhtaat luottotiedot” on kaikista yksinkertaisin. Se on helppo ilmoittaa “annetaan vuokralle” -ilmoituksen yhteydessä, mikä karsii valtaosan luottotietonsa menettäneistä jo yhteydenottajien joukosta, ja se on helppo tarkistaa. “Luottotiedot tarkistetaan” ei enää ole selkeä minimikriteeri vaan jättää tulkinnan varaa vuokralaiskandidaatille ja tarjoaa lipsumismahdollisuuden vuokranantajalle heikkona hetkenä, mikäli sillä kuitenkin tarkoitetaan vaatimusta puhtaista luottotiedoista. Myös maksukykyinen luottotietonsa menettänyt vuokralaiskandidaatti voi jättää yhteydenoton tekemättä olettaen, että “tarkistus” on “edellytetään puhtaat” synonyymi.

Mikäli vuokranantaja on valmis hyväksymään luottotietomerkinnän saaneen vuokralaiskandidaatin, silloin kriteeristöön tulisi määritellä, missä menee raja, jonka jälkeen kandidaatti ei enää täytä minimikriteeriä:

• ei saa olla uusia merkintöjä viimeisen vuoden aikana tai
• summa ei saa ylittää X euroa tai
• luottotietomerkinnöissä ei saa olla maksamattomia vuokria tai
• vuokralaiskandidaatti ei saa kotivakuutusta tai
• vuokralaiskandidaatin oma-aloitteinen kertomus ei täsmää luottotietoraportin ja ulosottorekisterin merkintöjen kanssa

Kriteeristöön voi kuulua myös useamman edellämainitun tekijän kombinaatio. Aina silloin tällöin vuokranantajien keskustelupalstoilla näkee kysymyksen, miten saada vuokralaiselle kotivakuutus, kun vakuutusyhtiö ei sitä myönnä. Silloin tulisi olla hyvin tarkasti selvillä, miksi vuokralainen olisi hyvä kandidaatti, vaikka hän ei täytä vakuutusyhtiöiden minimikelpoisuuskriteeristöä kotivakuutuksen ottajaksi.

Mikäli minimikriteeristössään kelpuuttaa luottotietonsa tiettyyn rajaan asti menettäneen vuokralaiskandidaatin, silloin tulisi miettiä, miten se vaikuttaa valintaprosessiin. Esimerkiksi Kojamon Lumo-verkkokaupasta voi puhtaat luottotiedot omaava kandidaatti vuokrata asunnon hakemusta täyttämättä mutta luottotietonsa menettänyt ohjataan täyttämään asuntohakemus eli prosessi muuttuu.

Tämän blogikirjoituksen sponsorin kirjoitus: Asuntohakemus – selvitä kenelle asunnon vuokraat

”Vuokralaisen tulotaso suhteessa vuokraan” minimikelpoisuuskriteerinä

Vaikka monissa ohjeistuksissa kerrotaankin, että vuokranantajalla on oikeus kysyä ja että tämän tulisi kysyä vuokralaisen tulotasoa, mieleeni ei tule yhtään perusteltua ohjeistusta, kuinka suuri tulotason tulisi olla suhteessa vuokraan. Pitäisikö tulotason olla kaksi kertaa kuukausivuokran suuruinen vai kolme kertaa? Muistelen, että Hypo olisi joskus määritellyt, että 40 % olisi raja, jonka yli mentäessä asumismenot ovat ylisuuret nettotuloihin verrattuna. Tämä raja ylittyy noin puolella vuokra-asujista. Vaikka “luottotiedot oltava puhtaat”- tai “luottotiedot tarkastetaan” -lauseita näkee usein “annetaan vuokralle” -ilmoitusten esittelyteksteissä, en ole vielä nähnyt “nettotulot kuukaudessa X kertaa kuukausivuokra” -vaatimusta.

Jos tätä Hypon ajattelua noudattaisi, vuokralaisen nettotulojen tulisi olla 2,5 kertaa vuokran määrä. Tällöin vuokranantaja voisi olettaa, että ruoan, vaatteiden, puhelinlaskujen ja muiden kulujen jälkeenkin vuokralaiselle jää rahaa vuokran maksuun. Toisaalta, jos 50 % vuokralaisista ei täytä tätä kriteeriä, minimikriteerinä se olisi todella tiukka. Valtaosa opiskelijoista karsiutuisi  potentiaalisten vuokralaiskandidaattien joukosta, vaikka valtaosa heistä hoitaa vuokranmaksuvelvoitteensa moitteettomasti.

Toisaalta jokainen ymmärtää, että nettotulojen, tuet mukaanluettuna, ollessa yhtä suuri kuin kuukausivuokra, vuokralaiskandidaatin maksukyky ei ole riittävä kyseiseen vuokratasoon. Vuokranantajan ensimmäinen askel kriteerin määrittämiselle on ymmärtää, että sillä on merkitystä ja että tulotasoa on oikeus kysyä. Seuraavaksi vuokranantajan tulee ymmärtää, mistä eri lähteistä tulot kertyvät ja kuinka pysyviä ne ovat luonteeltaan. Tulojen ollessa tilapäisiä vuokranantajan riskiä voi pienentää isommalla vakuudella. Usein lisävakuuden maksaminen saattaa toimia itseään vastaan eli syödä vuokralaisen säästöjä liikaa. Vaihtoehtona on vuokralaisen lähipiiristä tuleva takaus.

Mediassa kerrotaan usein vuokranantajien rikastumisesta veronmaksajien rahoista maksettavilla asumistuilla. Ottamatta poliittista tai ideologista kantaa asiaan, vuokranantajan on tärkeää ymmärtää, että kyseessä on kuitenkin vuokralaisen tuki, joka maksetaan vuokralaiselle, joka itse päättää, miten hän saamaansa tukea käyttää. Kelan asumistuen osalta vuokranantaja voi pyytää asumistuen maksamista omalle tililleen, jos kahden kuukauden vuokrat ovat maksamatta. Muut tuet menevät edelleen vuokralaiselle itselleen, joka sitten päättää, maksaako hän niistä asumistuen ja vuokrasopimuksessa määritellyn vuokran erotuksen vuokranantajalle.

“Vuokranmaksu on taattu” -puheet tarkoittavat käytännössä, että vuokranmaksuun riittävät tuet ovat taattuja vuokralaiselle, eivät vuokranantajalle

Tämän kappaleen tarkoituksena ei ole asettaa tuensaavia vuokralaiskandidaatteja eriarvoiseen asemaan vaan päinvastoin lisätä ymmärrystä, että vuokralaisen kyky ja halu maksaa vuokra sovitusti eivät ole suoraan riippuvaisia tulolähteestä vaan vuokralaiskandidaatista. Siis palkkatuloja saava vuokralaiskandidaatti ei automaattisesti ole tukea saavaa parempi.

”Vuokralaisella on oltava suosittelija” minimikelpoisuuskriteerinä

Kaksi ensimmäistä minimikriteeriä rajaavat vuokralaiskandidaatteja pääsääntöisesti vuokranmaksukyvyn osalta. Suositusten edellyttäminen vuokralaiskandidaateilta sen sijaan rajaisi pois vuokralaiskandidaatteja, joilla ei ole halua maksaa vuokraa, halua tai kykyä pitää vuokrakodistaan hyvää huolta ja/tai halua tai kykyä huomioida naapureita hyvän kerrostaloasumiskokemuksen edellyttämällä tavalla. En ole nähnyt “annetaan vuokralle” -ilmoituksissa edellytettävän puhtaiden luottotietojen rinnalla edellisten vuokranantajien suosituksia. Itse olen tällaisia luvannut kymmenille vuokralaisilleni vuosien varrella ja sellaisia myös kirjoittanut ja puhelimessa antanut.

Vuokranantajien keskuudessa yleisin vastakommentti on “mistä tietää, ettei edellinen vuokranantaja halua suosituksella auttaa itseään pääsemään eroon huonosta vuokralaisesta”. Vastauksena on, että ei varmuudella tiedäkään mutta sitä edeltävän vuokranantajan motiivi antaa positiivinen suositus on jo lähellä nollaa.

Suosituksen olemassaolon minimikriteerinä haittaa se, että se poistaisi täysin kelvollisia vuokralaiskandidaatteja, jotka hakevat ensimmäistä vuokrakotiaan. Tällaisia voivat olla esimerkiksi opiskelijat, vastavalmistuneet tai parisuhteen päättymisen takia tai puolison kuoleman vuoksi omistusasunnosta poismuuttavat vuokralaiskandidaatit. Suosituksia voivat antaa myös perheenjäsenet tai ystävät mutta niissä oikeastaan vain negatiivisilla suosituksilla on käytännössä suuri merkitys.

Mikäli vuokralaiskandidaatti on saanut häädön häiritsevän elämisen takia mutta maksanut vuokransa, häätö ei näy missään rekistereissä. Mikäli vuokria on jätetty maksamatta, näkyvät ne luottotiedoissa ja häätöpäätökseen asti edenneet tapaukset suurempana summana, jos vuokralainen ei ole koko prosessin ajalta maksanut vuokraa. Rikosrekisteristä ei vuokranantajalla ole oikeutta saada tietoa. Vuokralaiskandidaattien laadun minimikriteeristön asettaminen ei ole helppoa ja siksi koko esikartoitusprosessin merkitys on suuri.

Mikäli luottotietojen puhtaus ei ole minimikriteerinä, silloin voisi harkita kriteerinä esimerkiksi seuraavaa: “luottotietonsa menettäneiltä edellytetään kahta suositusta edellisiltä vuokranantajilta”.

Muut vuokralaiskandidaattien minimikriteerit

Tänä päivänä lähes poikkeuksetta “annetaan vuokralle” -ilmoituksissa kielletään tupakointi asunnossa. Itse kiellän sen vuokrasopimuksessa naapurien huomioimisen vuoksi myös asunnon parvekkeella ja edellytän taloyhtiön järjestyssääntöjen noudattamista, koska niissä usein määritetään paikat, joissa tupakointi on sallittu ja jotka on varustettu tuhkakupein. Tämä ei kuitenkaan ole vuokralaiskandidaattiin liittyvä minimikriteeri eli kaikki tupakoivat vuokralaiset ovat potentiaalisia vuokrakandidaatteja, kunhan kertovat noudattavansa tätä vuokrasopimukseen kirjattavaa kriteeriä. Tupakoivaan vuokralaiskandidaattiin liittyvä minimikriteeri olisi täten “ei tupakoi sisällä eikä asunnon parvekkeella”. Minimikriteerien osalta tämän kriteerin täyttymisen tarkistamista helpottaisi yllämainitut edellisten vuokranantajien suositukset.

Yleisesti käytössä oleva toinen asunnon kriteeri “lemmikit ei sallittu” on lähempänä vuokralaiskandidaatin minimikriteeriä, koska käytännössä harva luopuu lemmikistään saadakseen asunnon. Kotitalouksista noin 30 %:lla on lemmikkejä ja määrä on ollut pitkään kasvussa. Lemmikin omistavia on selvästi enemmän kuin eläinallergikkoja eli kieltämällä lemmikit vuokralaiskandidaattipooli samalla pienenee. Muutama viikko sitten kyselin YouTube -videolla, pitäisikö lemmikistä periä vuokraa. Kirjoita näkemyksesi kommenttikenttään, saisiko ”lemmikkivuokra” -käytännön yleistyminen sallimaan lemmikit asunnossasi. Kuinka suuri olisi sopiva lemmikkivuokra?

Seksuaalinen tai uskonnollinen suuntautuminen ovat asioita, jotka kuuluvat yksityisyydensuojaan eikä niitä ole oikeutta kysyä. Kummallakaan ei ole yhteyttä vuokranmaksukykyyn eikä kykyyn pitää vuokrakodistaan hyvää huolta eli niitä ei myöskään ole tarpeellista tietää.

Yhteenveto

Mikäli jaksoit lukea kirjoituksen ajatuksella loppuun asti, mieleen kenties tuli, että minimikelpoisuuskriteerien asettaminen ei ole helppoa, kun esimerkiksi häädöstä tai rikosrekisteristä ei saa tietoa eikä positiivista luottorekisteriä vielä ole käytössä. Itselläni on tämä tunne ja siksi panostan paljon vuokralaiskandidaattien esikartoitukseen, jolla pyrin toisaalta siihen, että kriteerini eivät ole liian tiukat, jotta hyviä vuokralaiskandidaatteja ei karsiudu pois ja toisaalta siihen, että kriteerini eivät ole liian löysät. Jonkinmoisen minimikriteeristön olemassaolo ja noudattaminen on kuitenkin tärkeää, ettei heikkona hetkenä ajaudu vuokraamaan asuntoa huonolle vuokralaiselle.

Oma tapani saada vuokralaiskandidaatit kertomaan itsestään mahdollisimman paljon, on kertoa itsestäni mahdollisimman paljon. Nettisivuiltani löytyy paljon tietoa minusta vuokranantajana ja jokainen haastattelu alkaa mahdollisuudella kysyä minusta lisää ja kerron, vaikkei kysymyksiä tulisikaan.

Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:

”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”