Top 6 – mitkä tekijät määrittävät hyvän vuokralaisen? Blogi #137

Mediaa seuraamalla tuntuu välillä, että meillä on paljon toimittajia ja päättäjiä, joille ”asuntosijoittaja” ja ”vuokranantaja” tuntuvat olevan 2 eri henkilöä. Välillä tuntuu myös siltä, että osa meistä asuntosijoittajistakin ajattelee, että vuokraustoiminta on se välttämätön rutiini, joka kuuluu asuntosijoitustoimintaan vaiheena, jossa 10-20 kandidaatin joukosta valitaan se, jolla ei ole lemmikkiä ja jolla on puhtaat luottotiedot.

Asuntosijoittajalle vuokraustoiminta on kuitenkin pitkän tähtäimen tuoton ydinkomponentti. Yksityiselle pienelle vuokranantajalle vuokraustoimintaan keskittyminen tarjoaa mahdollisuuden pärjätä kilpailussa isoja toimijoita vastaan, joilla ei ole tätä ymmärrystä tai ei ole resursseja sen toteuttamiseen samalla tavalla, mihin yksityinen vuokranantaja voi pystyä. Kaikista tärkein vuokraustoiminnan vaihe on vuokralaisvalinta; hetki, jolloin tehdään päätös, minkälaiselle henkilölle oma sijoitusasunto vuokrataan. 

Ostan Asuntoja Blogista: Vuokralaiskandidaattien kartoitus asuntonäytön yhteydessä

Vuokraustoiminta on ihmisten kanssa toimimista eikä ole mitään tieteellistä keinoa löytää varmuudella vain parhaita vuokralaisia kerrasta toiseen. Silti on olemassa tekijöitä, joihin huomiota kiinnittämällä voi parantaa todennäköisyyttä onnistua vuokralaisvalinnassa. Tässä kirjoituksessa pohditaan 6 tekijää.

1. Vuokralaisen soveltuvuus omaan asuntosijoitusstrategiaan ja sen pohjalta tarjottavaan vuokra-asuntoon ja asukaskokemukseen

Mikäli sijoitusstrategian yhtenä elementtinä on yliopistokaupunkien pieniin yksiöihin sijoittaminen, täytyy hyväksyä heti ajatus, että 10 vuotta kestävät vuokrasuhteet eivät todennäköisesti kuulu potentiaalisen hyvän vuokralaisen profiiliin. Mikäli taas sijoitusstrategian elementtinä on pitkäkestoisiin vuokrasuhteisiin pyrkiminen, pienet yksiöt yliopistojen nurkalla eivät välttämättä tue tätä strategiaa parhaalla mahdollisella tavalla. Tehdastyömaalla urakalla työskentelevä rakennusmies ei välttämättä ole ihannevuokralainen uudiskohdeasuntoon eikä pitkäaikaiseksi vuoralaiseksi, mutta peruskuntoiseen kalustettuun asuntoon hän voikin olla ihanteellinen vuokralainen.

Mikäli lähiössä on leikkipaikat, lastentarhat ja alakoulut, pieneen yksiöön ei saa 10 vuotta siinä asuvaa yksinhuoltajaäitiä mutta 60 m2 kaksioon sellainen voi löytyä hyvinkin todennäköisesti. Samaan kaksioon voi löytyä myös 20 vuodeksi eläköitynyt pariskunta, kunhan esteettömyys on riittävällä tasolla kunnossa. 

Omaa tuottoaan parantaamaan pyrkivillä voi olla mitä erinäisimpiä strategioita, joilla kilpaillaan tai jopa vältetään kilpailua. Airbnb, kimppakämpät, hoiva-asuminen, turvapaikan saaneille perheille isojen asuntojen vuokraaminen, start-upeihin tuleville työperäisille maahanmuuttajille vuokraaminen, allergia-asunnot, lemmikkiasunnot… tämän 6 kohdan listan ensimmäinen kohta on sellainen, joka harvoin mainitaan mutta se muokkaa paljon sitä, minkälainen vuokralainen ylipäätään voi olla hyvä vuokralainen. 

2. Vuokralaisen kyky maksaa vuokraa

Jos ensimmäinen tekijä on harvoin mainittu, tämä on varmasti se yleisimmin mainittu. Vuokralaisen vuokranmaksukyky riippuu toki tuloista mutta suuretkaan tulot eivät ole tae vuokranmaksukyvystä, jos jatkuvasti eletään yli varojen luottokorttivelkaa kasvattaen. 

Vuokralaisen kykyyn maksaa vuokraa vaikuttaa myös se, kuinka suuri osuus vuokralaisen kokonaistuloista menee vuokraan. Toisaalta moni pienituloinen on ymmärtänyt, että vuokranmaksu on kaikista tärkein maksu, joka pitää hoitaa kerrasta toiseen sovitusti. Mitä pidemmän moitteettoman vuokranmaksuhistorian vuokralainen pystyy esittämään sitä pienempi merkitys on hänen tulojensa suuruudella suhteessa vuokraan. 

Luottotietojen menetys ei automaattisesti tarkoita samaa kuin huono vuokranmaksukyky. Oleellisempaa on, onko vuokralainen pystynyt korjaamaan taloudellisen tilanteensa sellaiseksi, että selviytyy sekä vuokranmaksusta että mahdollisten ulosottovelkojen hoitamisesta.

Ostan Asuntoja Blogista: Kiitos vuokralaiset – 44 tuntiin 4 casetapausta. Blogi #130

Mikäli pienessä yksiössä asuu yksi vuokralainen, vuokranmaksukyky on herkempi taloudellisen tilanteen heikentymiselle. Mikäli vuokranmaksajia on useampia, tarjoaa se parempaa suojaa yhden vuokranmaksajan vuokranmaksukyvyn alentuessa.

3. Vuokralaisen halu maksaa vuokra sovittuna päivänä

En ole vielä koskaan tavannut vuokralaista, joka olisi pyytämättä esittänyt takautuvan tiliotehistorian, jossa näkyy toistuva vuokranmaksu kuukauden samana päivänä. Tiliotteesta voi peittää kaiken muun mutta tällaisen maksuhistorian nähdessään moni vuokranantaja nostaisi ko. vuokralaiskandidaatin korkealle listalla. 

Puhtaat luottotiedot antavat myös osviittaa siitä, että vuokranmaksuvastuut on hoidettu ainakin kuukausittain sovitusti. Valtaosa puhtaan luottohistorian omaavista vuokralaisista maksaa vuokransa ajoissa.

4. Vuokrasuhteen keston potentiaalinen pituus

Vuokralaisen vaihtumisesta aiheutuu aina kustannuksia, joskus pieniä ja joskus isompia. Ensimmäisen tekijän reunaehdot huomioiden

positiivinen tekijä on, mikäli vuokralainen hakee pitkäkestoista vuokrasuhdetta, jonka todennäköisyys kasvaa sitä suuremmaksi mitä enemmän vuokralaiskandidaatin elämäntilanne on vakiintunut.

Yksinäinen eläkeläinen tai työssäkäyvä yksinhuoltaja voivat olla esimerkkejä tällaisista vuokralaiskandidaateista. Mikäli kyseessä on oma kotikaupunki tai tuttu asuinalue, jossa on läheisiä ja elämäntilanteessa tarvittavia palveluita saatavilla, nämä voivat olla vuokrasuhteen pitkäkestoisuutta lisääviä tekijöitä.

5. Vuokralaisen ammatin työllisyys- ja vakausnäkymät

Jos vuokralaiskandidaattien joukossa on lähi- tai sairaanhoitaja, monelle vuokranantajalle syttyy automaattisesti yksi vihreä valo, koska lähes kaikki ovat tietoisia näiden ammattien lisääntyvästä työn tarjonnasta tai ainakin tarpeesta. Opiskelijoilla on tutkinnon suorittamisen keston ajan suhteellisen vakaa tulo- ja paikallaanpysymistaso. Eläkeläisillä se on vielä vakaampi.

Mikäli vuokralaisen ammatti on sellainen, jossa on hyvät ansiokehitysnäkymät tai paljon matkustamista ja liikkuvuutta edellyttäviä työtehtäviä, edellytykset vuokrasuhteen pitkäaikaiselle kestolle eivät ole hyvät, vaikka maksukyky olisikin erinomainen. Tällainen vuokralaiskandidaatti voi siirtyä omistusasujaksi, parempaan vuokrakotiin tai vaihtaa paikkakuntaa yllättäen työn sitä vaatiessa.

Sijoitusovi -blogista: ”Valitse vuokralainen oikein – mitä, mistä, miten?”

6. Vuokralaisen kyky ja halu pitää kodistaan hyvää huolta

Mitä pidempään vuokrasuhde kestää sitä todennäköisemmin normaalin kulumisenkin takia asuntoon pitää mahdollisesti tehdä jonkinlaista pintaremonttia vuokralaisen poismuuton jälkeen. Silti kotinsa hyvää kuntoa ja siisteyttä arvostava vuokralainen on vuokranantajan kannalta ihanteellinen, jolloin optimitilanteessa lähtevä vuokralainen voi luovuttaa asunnon avaimet tulevalle vuokralaiselle, joka vahvistaa asunnon kunnon ja siisteyden vakuuden välitöntä vapauttamista varten.

Aina tätä kykyä ei pysty mitenkään varmentamaan mutta valokuvat nykyisestä kodista, vaatteiden puhtauteen, autoon kurkkaaminen ja edellisten vuokranantajien antamat suositukset ovat keinoja lisätä varmuutta kodinhoitokyvystä.

Lainkuuliaisuus 

Vuokralainen, jonka mielestä lakeja ei tarvitse noudattaa, kunhan ei jää kiinni, suhtautuu todennäköisemmin samalla tavalla myös vuokrasopimuksen ehtoihin, talon järjestyssääntöihin ja naapureiden huomioonottamiseen.

Tätä ei ole listattu 7-kohdaksi, koska sen todentaminen on käytännössä hyvin vaikeaa. 

Yhteenveto

Harva vuokralaiskandidaatti on täydellinen (kuten ei ole vuokranantajakaan) ja vuokranantajana toimimisen taitoihin sisältyykin opittava kyky löytää riittävän hyvä vuokralainen, joka sopii vuokranantajan omaan toimintamalliin ja tarjottavaan vuokrakotiin. Muuttotappiopaikkakunnan peruskuntoiseen 70-luvun kaksioon vuokralaisen löytäminen noudattaa erilaista kriteeristöä kuin kasvukeskuksen uudiskohteen pieneen yksiöön vuokralaisen löytäminen. Oli asunto sitten kuinka vaikea tahansa vuokrata, väärälle henkilölle vuokraaminen on kuitenkin eri asia kuin ei-täydelliselle henkilölle vuokraaminen.

Ostan Asuntoja Podcast #1 – Henkilökohtaisen asumispalvelun urbaani vuokranantaja Markus Grahn

Tuleeko mieleen muita tekijöitä? Jos kirjoitus toi lisäarvoa omaan vuokraustoimintaasi, arvostaisin kovasti sen jakamista eteenpäin, jotta mahdollisimman moni saisi saman hyödyn.

Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:

Asuntopehtoori on vuokranantajan perustama yritys, joka tarjoaa vuokravälitystä alkaen 500 euron palkkiolla. Palkkioon sisältyy ensimmäisen vuoden ajalta vuokratakuu. Mainitse vuokravälitystoimeksiannon yhteydessä ”Ostan Asuntoja” ja saat 5%:n alennuksen palkkiosta.

Uutena palveluna ”Vuokravälitys yhdessä” – käy tutustumassa

Lisätietoa löytyy osoitteesta asuntopehtoori.fi

Asuntopehtoorin Blogista: Kirja-arvio ”Superennustaja”

Adlibris Nidottu, Adlibris Sidottu English, Adlibris Nidottu English, Audible Äänikirja*

* Adlibris, ja Audible/Amazon.de -linkkien kautta paperi-, e- tai äänikirjan tilaamalla hinta on sama mutta tuet hieman ”Ostan Asuntoja” -sisällöntuotantoa. Audible:a voit kokeilla ilmaiseksi linkin kautta 30 päivää.

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä