Vuokralaiskandidaattien kartoitus asuntonäytön yhteydessä – Blogi #109

Olen aikaisemmin kirjoittanut aiheista ”Vuokralaiskandidaattien esikartoitus” ja ”Vuokralaisen minimikelpoisuuskriteerit” ja nyt ollaan päästy vaiheeseen, jossa vuokrakotia pitäisi näyttää joko kaikille kiinnostuneille avoimessa näytössä tai esikartoituksen kautta valikoituneille minimekelpoisuuskriteeristön täyttäville kandidaateille joko yksityis- tai ryhmänäytössä.

Aluenäyttö ennen asuntonäyttöä

”Pääsisikö sitä asuntoa katsomaan” on luonnollinen kysymys ”annetaan vuokralle” -ilmoitukseen vastaavilta vuokralaiskandidaateilta. Vaikka ilmoitus olisi kuinka hyvin laadittu ja sen ansiosta osa kandidaateista toteaa, että asunto ei sovi heidän tarpeisiinsa, silti kiinnostuneet haluavat yleensä nähdä asunnon ennen ”voitaisiinko tehdä vuokrasopimus” -kysymystä. Mikäli vuokalaiskandidaatti haluaa vuokrata asunnon sitä näkemättä, se on yksi varoitusmerkeistä, joka vuokranantajan tulee selvittää, miksi tulevan kodin näkeminen ei kiinnosta kandidaattia. 

Mikäli käytössä ei ole kaikille avoin näyttö, ennen näyttöajan sopimista vuokranantajan tulisi tehdä esikartoitus ja peilata kandidaattia minimikriteeristöään vasten. Esikartoituksen aikana selviää, onko kaupunginosa, kortteli ja taloyhtiö vuokralaiskandidaatille ennestään tuttu. Mikäli ei ole ja vuokralaiskandidaatille on teknisesti mahdollista käydä etukäteen tutustumassa alueeseen esimerkiksi autollaan, sitä kannattaa suositella tehtäväksi ennen näyttöajan sopimista. Mikäli vuokralaiskandidaatti tulee toiselta paikkakunnalta, samanlainen katselmus kannattaa tehdä Google Maps:in Street View -toiminnon avulla. Tällä välivaiheella vältetään molempien osapuolten turha ajankäyttö, jos alue ei täytäkään vuokralaiskandidaatin odotuksia ja vaatimuksia.

Kun vuokralaiskandidaatti täyttää minimikriteeristön, on läpäissyt esikartoituksen ja alueeseen tutustumisen jälkeenkin vahvistaa halunsa nähdä asunto, ollaan jo hyvin lähellä potentiaalista vuokralaista ja seuraava vaihe on näytöstä sopiminen.

Vuokra-asunnon ryhmänäyttö vai yksityisnäyttö

Edelliset kirjoitukset lukeneille on jo selvää, miksi avointen näyttöjen järjestäminen ei ole esillä edes vaihtoehtona mutta tiivistetään se kahteen tekijään; tehoton ajankäyttö ja näytöllä satunnaisesti tapahtuva valinta, kenen tai keiden kandidaattien kanssa käy keskustelua. 

Yksityisnäyttö. Yksityisnäytön hyvänä puolena on, että silloin on mahdollisuus keskittyä täysin yksittäisen vuokralaiskandidaatin fyysisen tapaamisen kautta tapahtuvaan lisäkartoitukseen ja tämän lisäkysymyksiin vastaamiseen. Yksityisnäyttöjen huonona puolena on, että niitä voi joutua järjestämään useampia tai mikäli yrittää aikatauluttaa ne vaikkapa 20 minuutin välein, osa kandidaateista saapuu myöhässä ja osa etuajassa. Sovittujen näyttöjen vahvistaminen muutamaa tuntia ennen parantaa sekä aikataulujen noudattamista että ehkäisee tilanteita, joissa ketään ei saavukaan sovitulle näytölle.

Ryhmänäyttö. Niiden hyvänä puolena on, että useampi kandidaatti saapuu paikalle ainakin teoriassa samaan aikaan eli yhden puuttuminen tai myöhästyminen ei välttämättä syö ajankäytön tehokkuutta yhtään, jos ajoissa saapuneiden joukosta löytyy asunnon haluava hyvä kandidaatti. Ryhmänäytöllä syntyy helpommin kilpailutilanne, kun toiset kandidaatit näkevät, että paikalla on muitakin esikartoituksen läpäisseitä kandidaatteja. Ryhmänäytöllä hyvä introvertti vuokralaiskandidaatti voi jäädä tai jättäytyä heikomman mutta ekstrovertin kandidaatin varjoon. Vuokranantajalla ei ole täyttä mahdollisuutta keskittyä yhteen kandidaattiin kerralla. 

Asuntopehtoorin blogikirjoitus: Vuokra-asunnon hakeminen

Itse pidän parhaimpana yrittää järjestää näytöt samaan ajankohtaan 15-20 minuutin välein aikataulutettuna etukäteen kaikille kandidaateille kertoen, että muitakin tulee paikalle. Mikäli edellinen vuokralainen vielä asuu asunnossa, silloin yksityisnäyttö on ryhmänäyttöä parempi vaihtoehto. Myös mitä pienempi asunto on sitä enemmän suosin yksityisnäyttöä. Vuokralaiskandidaateilla voi olla perhettä tai kavereita mukana ja yksiö täyttyy aika nopeasti, jos 3-5 kandidaattia lähipiireineen on paikalla samanaikaisesti.

Vuokralaiskandidaattien kartoitus näytön yhteydessä

Esikartoituksen tavoitteena on löytää 3-5 hyvää vuokralaiskandidaattia, joille näyttö järjestetään. Seuraava vaihe kartoituksessa on näytön yhteydessä tapahtuva lisäkartoitus. Tämä onnistuu parhaalla mahdollisella tavalla näyttämällä asuntoa yksi kandidaatti kerrallaan.

Pukeutuminen ja hygienia. Vuokra-asuntojen näytöille ei ole pukukoodia eikä sillä ole merkitystä, kuinka kalliit merkkivaatteet vuokralaiskandidaatilla on. Vuokranantajan kannattaa kiinnittää huomiota siihen, ovatko vaatteet puhtaat ja siistit sekä onko vuokralaiskandidaatin hygienia kohdallaan; likaiselle haiseva vuokralaiskandidaatti voi tarkoittaa likaiselle haisevaa asuntoa. Tupakoitsija ei usein tiedosta vaatteisiinsa tarttunutta hajua, josta on aika helppo tarkastaa ”en tupakoi” -väitteen todenperäisyys. 

Käyttäytyminen. Joku sanoi, ettei vuokra-asunnon näytölläkäynti ole työhaastattelu. Minä sanon, että vuokra-asunnon hakemiseen kannattaa suhtautua kuten työpaikan hakuun ja näyttöön kuten työhaastatteluun. Vuokranantajan kannattaa muistaa, että tämä toimii molempiin suuntiin; parhaat työntekijät valitsevat parhaat työnantajat. Vuokralaiskandidaatin käyttäytymisestä kannattaa hakea vinkkejä, miten kommunikointi voisi sujua vuokrasuhteen aikana ja naapureiden kanssa. Jos on itse ekstrovertti vuokranantaja, kannattaa muistaa, että introvertti ei ole ekstroverttiä yhtään huonompi, ainoastaan hiljaisempi. Introvertti ei välttämättä pulputa sosiaalisesti niitänäitä silmiin katsoen kättä rautaisesti puristaen. Joku voisi jopa ajatella, että introvertti on parempi vuokralainen viettäessään enemmän aikaa omassa rauhassaan.

Ostan Asuntoja Blogista: Top 6 – mitkä tekijät määrittävät hyvän vuokralaisen? Blogi #137

Auton siisteys. Tätä ei ole aina helppo järjestää mutta vuokranantajan kannattaa yrittää ottaa kumppani tai kaveri mukaan näyttöä järjestäessään tai tavata vuokralaiskandidaatit parkkipaikalla. Auton merkillä, vuosimallilla tai hinnalla ei ole merkitystä mutta sen sisäsiisteydellä on. Mikäli auto on sisältä siisti ja takapenkin jalkatilat roskista vapaat, todennäköisyys on suuri, että myös kodin siisteys noudattaa samaa linjaa.

Lemmikki. Mikäli lemmikki on sallittu, kannattaa pyytää vuokralaiskandidaattia ottamaan lemmikki mukaan asuntonäytölle. Näin vuokranantaja pääsee tutustumaan kaikkiin asuntoon mahdollisesti muuttaviin asukkaisiin.

Vuokralaiskandidaattien innostus. ”Kävin katsomassa asuntoa, mutta… rakastuin siihen ihan täysillä” totesi kerran introvertti vuokralaiskandidaatti selvästi normaalista käyttäytymisestään poiketen innoissaan. Hän myös sai asunnon. ”Tämä on vielä parempi kuin kuvista pystyttiin päättelemään” hehkui nuori pari asunnon nähtyään. Myös he saivat asunnon. Jos vuokralaiskandidaatti selvästi haluaa asunnon, sillä on kokemukseni mukaan yhteys siihen, kuinka kauan hän asunnossa asuu. Erittäin harvoin tällaiset vuokralaiset irtisanovat vuokrasopimuksen löydettyään paremman asunnon.

Kenen kannattaisi näyttää vuokra-asuntoa

Oletusarvoisesti asuntoa näyttää vuokranantaja, jolloin hän pääsee syventämään esikartoituksen kautta itselleen syntynyttä mielikuvaa vuokralaiskandidaateista. ”Sen näkee silmistä ja tuntee kädenpuristuksesta” on joidenkin vuokranantajien kaksi tärkeintä vuokralaisvalintakriteeriä ja jos näin on, silloin vuokranantajan täytyy olla itse paikalla kättä puristamassa silmiin katsoessaan. Yksi asuntosijoituskolleegani omistaa satoja asuntoja ja hän yhä esittelee valtaosan asunnoista itse.

Kun asuntoa esitellään lähtevän vuokralaisen vielä asuessa asunnossa, pyydän usein häntä esittelemään asunnon uusille vuokralaiskandidaateille. ”Annetaan vuokralle” -ilmoituksessa olen jo antanut mahdollisimman monipuoliset tiedot asunnosta ja pyrkinyt maalaamaan mielikuvaa, minkälaista asunnossa olisi asua. Esikartoitushaastattelun yhteydessä näitä tietoja on täydennetty ja pidän myös myyntipuheen siitä, kuinka hyvä vuokranantaja olen. Mikäli olen kertonut totuuden ja niin myös toimin, paras myyntihenkilö vahvistamaan tätä viestiä käytännössä on lähtevä vuokralainen. Hän on oikeasti asunut asunnossa ja taloyhtiössä sekä viettänyt aikaansa lähiympäristössä, jota en itse ole tehnyt. Hän on myös uskottavin vuokranantajan suosittelija.

Mikäli asunto on esittelyn aikana tyhjä, olen usein käyttänyt ulkopuolista kumppania hoitamaan näytöt. Erityisen hyvä henkilö tähän tarkoitukseen on samassa talossa asuva, joka pystyy uskottavasti kertomaan taloyhtiöstä ja lähiympäristöstä sekä esittelemään taloyhtiön yleisiä tiloja. Mikäli kyseessä on 70-luvulla huonon maineen saanut asuinalue, joka on vuosikymmenten saatossa täysin muuttunut, tällä on vieläkin suurempi painoarvo. Sekä lähtevän vuokralaisen että ulkopuolisen kumppanin esitellessä asuntoa, en kerro heille etukäteen muuta kuin sen, että näytölle tulevat kandidaatit ovat läpäisseet esikartoituksen. Näin saan toisen henkilön mielipiteen kaikista kandidaateista.

Vuokra-asunnon näyttökunto

Mikäli asuntoa esittelee asunnossa vielä asuva lähtevä vuokralainen, silloin vuokranantajan täytyy jollain tapaa olla etukäteen varmistunut siitä, että vuokralaisen sisustus ja siisteys ovat tasoa, jotka eivät heikennä asunnon vuokrattavuutta. Tyypillisimmin varmistautuminen tapahtuu itsestään asunnon vuositarkastuksen yhteydessä. Luonnollisesti tähän sisältyy muutaman päivän ennakkovaroitusaika, jonka kuluessa vuokralainen ehtii järjestelemään tavaroitaan.

Mikäli asunnossa asuu siisti vuokralainen, joka ei ole ahtanut asuntoa täyteen tavaraa, joillekin vuokralaiskandidaateille on lisäarvoa siitä, että he näkevät, miten peruskalusteet, kuten sänky, sohva ja pöytä, mahtuvat asuntoon. Mikäli asunnossa asuu taitava sisustaja, sillä on suuri vuokrattavuutta parantava vaikutus. Mikäli lähtevä vuokralainen on epäsiisti tai asunto on ahdettu täyteen tavaraa, hyvien valokuvien merkitys korostuu, koska niiden tehtävänä on muovata vuokralaiskandidaattien mielikuvaa siitä, kuinka valoisa ja tilava asunto on, kunhan sieltä poistuu lähtevän vuokralaisen runsas omaisuus.

Mikäli asunto on näytettäessä tyhjä, ehdoton edellytys on, että asunnossa on sähköt päällä, jotta edes keittiön liesituulettimen ja kylpyhuoneen valot toimivat, jos asuntoa esitellään talvikuukausina. Asuntoon kannattaa hankkia pari Ikean edullista iätöntä valaisinta, jotka jäävät asuntoon vuokralaisten vaihtuessa. Paikalle kannattaa tulla 15 minuuttia ennen sovittua näyttöaikaa, jotta ehtii avata sälekaihtimet, tuulettamaan asuntoon raikas ilma, vetää vessa (ja sulkea valokuvatessa auki jäänyt kansi) ja avata hanat, jotta keittiön ja kylpyhuoneen viemärien hajulukot eivät pääse kuivumaan.

Turvallisuus asuntonäyttöjen yhteydessä

Mitä useammin on näyttöjä järjestänyt ja kaikki on mennyt hyvin sitä helpommin unohtuu turvallisuusnäkökohdat. Vaikka ei järjestäisikään avoimia näyttöjä ja kelpuuttaisi näytöille vain perusteellisen esikartoituksen läpäisseet kandidaatit, silti turvallisuusnäkökohtia ei saisi unohtaa, koska pääsääntöisesti vuokralaiskandidaatit ovat tuntemattomia. Muutamia turvallisuutta lisääviä keinoja ovat

• älä näytä asuntoa tai mene asuntonäytölle yksin
• kerro yksityisnäytölle tuleville etukäteen, että näyttöjä on aikataulutettu useampia peräkkäin
• älä jätä älypuhelinta, laukkua tai avaimia eteisen hyllylle tai keittiötasolle, kun esittelet kylpyhuonetta tai parveketta
• mikäli asunto on tyhjä, anna vuokralaiskandidaattien katsoa asuntoa ja odota ulkona, mikäli olet vähänkin epävarma. Samalla voit kurkata vuokralaiskandidaatin autoon parkkipaikalla

Mikäli järjestää näytöt esikartoituksen läpäisseille, silloin kaikkien kandidaattien nimet ja yhteystiedot ovat jo tiedossa, mikä sellaisenaan jo lisää turvallisuutta. Avoimeen näyttöön voi tulla kuka tahansa näyttöajankohdan ilmoituksessa nähnyt.

Yhteenveto

Näyttöjen jälkeen optimitilanteessa tarjolla on vähintään yksi, mielellään useampi näytöllä käynyt vuokralaiskandidaatti, joka haluaisi edetä vuokrasopimuksen tekemiseen ja joka on läpäissyt kaikki vuokranantajan esikartoitukset tähän asti. Seuraava vaihe onkin valinta siitä, kenen kandidaatin osalta lähdetään tekemään varsinaista kartoitusta, joka edeltää vuokrasopimuksen allekirjoitusta. 

Sovellatko omassa vuokraustoiminnassasi jotain täysin erilaisia käytäntöjä ja miksi? Kirjoita kommenttikenttään.

Tämän  blogikirjoituksen sponsoroi:

Asuntopehtoori on vuokranantajan perustama yritys, joka tarjoaa vuokravälitystä alkaen 500 euron palkkiolla, johon sisältyy myös ensimmäisen vuoden ajalta vuokratakuu. Mainitse vuokravälitystoimeksiannon yhteydessä ”Ostan Asuntoja” ja saat 5%:n alennuksen palkkiosta.

Lisätietoa löytyy osoitteesta asuntopehtoori.fi