Olen aikaisemmin kirjoittanut aiheista ”Vuokralaiskandidaattien esikartoitus”, ”Vuokralaisen minimikelpoisuuskriteerit” ja “Vuokralaiskandidaattien kartoitus asuntonäytön yhteydessä” ja nyt ollaan päästy vaiheeseen, jossa jäljellä on vähintään yksi vuokralaiskandidaatti, joka on sekä itse kiinnostunut vuokraamaan asunnon että olisi kriteerit täyttävä vuokralainen. Seuraava vaihe onkin valinta siitä, kenen kandidaatin osalta lähdetään tekemään lopullista kartoitusta, joka edeltää vuokrasopimuksen allekirjoitusta.
Asuntohakemus osana vuokralaisvalintaprosessia
Oma vuokralaisvalintaprosessini etenee “annetaan vuokralle” ilmoituksen laatimisesta vuokralaiskandidaattien yhteydenottoon, jota seuraa esikartoitus, johon kuuluu haastattelu puhelimessa, jonka jälkeen järjestetään mahdollisuus käydä katsomassa asuntoa. Nämä osaprosessit on kuvattu edellä mainituissa kirjoituksissa.
Omassa toimintamallissani en edellytä vuokralaiskandidaateilta määrämuotoisten henkilötietojen luovuttamista prosessin alkuvaiheessa mutta heillä on mahdollisuus niitä vapaaehtoisesti luovuttaa ja myös täydentää prosessin edetessä. Toisilla vuokranantajilla voi olla hyvin erilainen prosessi, jossa ensimmäisen kontaktin yhteydessä, vaikkapa netissä tai kaikille avoimessa näytössä vuokralaiskandidaatilta pyydetään tai edellytetään muodollisen asuntohakemuksen täyttämistä henkilökohtaisine tietoineen.
Riippumatta siitä, miten prosessi etenee, “asuntohakemuksen” määritelmä tämän kirjoituksen yhteydessä on seuraava:
Asuntohakemus on vuokralaisvalintaprosessin osa, jossa kootaan vuokralaiskandidaatin henkilökohtaisia tietoja, joiden pohjalta tehdään lopullinen kartoitus ennen vuokrasopimuksen allekirjoitusta
Vuokralaiskandidaatin lopullinen kartoitus on siis vuokralaisvalintaprosessin vaihe, jossa tarkistetaan vuokralaiskandidaatin antamien tietojen paikkaansapitävyys. Konkreettisesti tämä tarkoittaa esimerkiksi “minulla on pysyvä työpaikka, luottotiedot on kunnossa, edellisen vuokranantajan kanssa ei ollut ongelmia, en polta enkä omista lemmikkejä” -tyyppisten tietojen tarkastamista esimerkiksi luotto- ja palkkatiedot tarkastamalla ja edellisiä vuokranantajia haastattelemalla.
Asuntohakemuksella kerättävät tiedot
Vuokranantaja voi ja saa kysyä vuokralaiselta tietoja, joita voidaan pitää tarpeellisena vuokralaisen henkilöllisyyden, maksukyvyn ja huoneiston hyvän hoitokyvyn ja -halun varmentamiseksi. Vuokralainen saa kertoa itsestään enemmän ja vuokranantaja saa hyödyntää vuokralaisen itse kertomia tietoja vuokralaisvalintaa tehdessään.
Henkilötiedot; etu- ja sukunimi, henkilötunnus, nykyinen osoite, puhelinnumero ja sähköpostiosoite
Kaikki nämä tiedot tarvitaan vuokrasopimukseen, joten ne on hyvä kysyä asuntohakemuksessa. Henkilötunnus tarvitaan luottotieto- ja ulosottorekistereitä varten. Mikäli käyttää sähköistä allekirjoitusta, viimeistään siinä vaiheessa tarvitaan myös sähköpostiosoite, johon allekirjoituskutsu lähetetään. Suositeltavaa on toki lähettää vuokrasopimusluonnos vuokralaiskandidaatille ensin, käydä se yhdessä läpi (YouTube video aiheesta) ja tehdä mahdolliset muutokset. Sähköisen allekirjoituksen yhteydessä tulee myös automaattisesti tarkistettua, että henkilötunnus täsmää vuokrasopimuksessa olevan nimen kanssa, mikäli käyttää sähköistä tunnistautumista edellyttävää allekirjoituspalvelua.
Asuntohakemuksella kysytään myös huoneistoon muuttavan puolison henkilötiedot. Vaikka puoliso ei olisikaan virallisesti vuokralaisena vuokrasopimuksessa, tiedot saa ja kannattaa kysyä, koska myös puoliso on vastuussa vuokranmaksusta. Lasten lukumäärän ja iät saa kysyä. Lukumäärä tarvitaan vesimaksun tai -ennakon määrittämistä varten.
Työ- tai opiskelupaikkatiedot
Vuokralaiskandidaatin maksukyvyn varmistamiseksi tältä voi kysyä työhön liittyviä tietoja. Tällaisia ovat työnantajan nimi, vuokralaisen työtehtävä, vuokralaisen tulot, esimiehen nimi ja yhteystiedot sekä työsuhteen vakinaisuus tai määräaikaisuus. Mikäli vuokralaiskandidaatti on eläkeläinen, tulojen määrän voi kysyä tai mikäli vuokralaiskandidaatti on opiskelija, tulojen lisäksi voi kysyä oppilaitoksen ja opintosuunnan.
Vuokranantaja voi kysyä ja hänellä on oikeus tarkistaa vuokralaiskandidaatin luotto- ja ulosottotiedot ennen vuokrasopimuksen solmimista. Kannattaa sekä kysyä että kertoa tietojen tarkistaminen ennen vuokrasopimuksen allekirjoitusta kuten myös minimikelpoisuuskriteeri luottotietojen osalta, mikäli vuokranantajalla sellainen on.
“Onnistuuko vakuuden ja ensimmäisen kuukauden vuokran yhteissumman maksaminen ongelmitta” -kysymys on kuulunut vakiokysymyksiini jo pitkään. Mitä nopeammin ja varmemmalla äänellä vastaus tulee sitä todennäköisemmin vuokralaiskandidaatti huolehtii omasta taloudestaan ja suunnittelee asioita eteenpäin.
Viimeisen kahden vuoden aikana olen myös kysynyt vuokralaiskandidaateilta takaajasta varsinkin, jos kyseessä on opiskelija tai ensimmäiseen vuokrakotiinsa muuttava vuokralaiskandidaatti. Vaikka vuokralaisella olisikin vuokra- ja vakuusrahat valmiina, asukaskokemus alkaa yleensä positiivisissa tunnelmissa, jos vaikka kahden kuukauden vakuus vaihtuu yhden kuukauden vakuuden ja takaajan yhdistelmäksi.
Edellisten vuokranantajien suositukset
Edelliset vuokranantajat voivat olla hyviä tiedonlähteitä koskien vuokralaiskandidaatin maksu- ja asunnonhoitokykyjä. 2 suositusta edellisiltä vuokranantajilta on parempi kuin pelkästään edellisen vuokranantajan suositus, joka on parempi kuin ei suositusta ollenkaan. Suositusten puuttuminen ei tee vuokralaiskandidaatista automaattisesti huonompaa. Hän voi olla muuttamassa ensimmäiseen omaan asuntoonsa tai hyvällä vuokralaiskandidaatilla on voinut olla huono vuokranantaja. Myös erotapauksissa huonon suosituksen syy on voinut olla kokonaan puolisossa.
Lemmikit
Riippumatta siitä, ovatko lemmikit kiellettyjä tai sallittuja tapauskohtaisesti, asuntohakemuksessa kannattaa kysyä “mitä lemmikkejä sinulla on”. Tämä nostaa mahdollisuuksia saada rehellinen vastaus “onko sinulla lemmikkejä” -kysymykseen verrattuna. 
Tupakointi
“Tupakoitko” -kysymyksen sijaan olen alkanut kysymään “miten tupakoit” -kysymyksen samalla logiikalla kuin edellisen kysymyksen. Minulla ei ole vielä riittävästi kokemusta asiasta mutta tavoitteena on saada aikaiseksi avoin keskustelu tupakointiin liittyvistä asioista oletuksella, että yhä useampi taloyhtiö muuttuu savuttomaksi. Mikäli vuokralainen haluaa tupakoida parvekkeella tai taloyhtiön tupakkapaikalla, hänen asukaskokemuksensa ei tule olemaan positiivinen, mikäli tupakointi kielletään 3 kuukautta muuton jälkeen.
Muita tarpeellisia ja hyödyllisiä vuokraukseen liittyviä kysymyksiä
Mikäli jollain tavalla noudattaa kuvaamaani vaiheittain etenevää vuokralaiskartoitusprosessia, “miksi muutat” -kysymykseen on todennäköisesti tullut vastaus jo prosessin esikartoitusvaiheessa. Mikäli järjestää avoimia näyttöjä ja pyytää siellä käyviä vuokralaiskandidaatteja täyttämään asuntohakemuslomakkeen, tämä kysymys kannattaa esittää.
“Kuinka pitkään ajattelet asuvasi uudessa kodissasi” -kysymys on yksi vakiokysymyksistäni. Ensinnäkin tämän kysymyksen pohjalta on helppo käydä keskustelu, kuinka pitkän asumisen pohjalta vuokrataso on määritetty, josta on hyvä edetä selittämään, miksi toistaiseksi voimassaolevassa vuokrasopimuksessa on sopimussakkopykälä. Koska vuokralaisten vaihtumiseen liittyvät korjauskustannukset ja mahdolliset tyhjät kuukaudet ovat vuokranantajan kannalta isoja kustannuseriä, tämä kysymys kannattaa kysyä ja joskus vastauksen kautta selviää, että kyseessä voi olla pitkäaikainen vuokralainen, mikäli kaikki menee suunnitelmien mukaisesti.
“Koska aikaisintaan haluaisit tai pystyisit muuttamaan asuntoon”- tai “koska viimeistään tarvitset asunnon” -kysymyksillä kartoitetaan toisaalta mahdollisuutta välttää tyhjä kuukausi ja toisaalta aikaikkunaa, jossa vuokralaisten vaihtuessa suunniteltu remontti pitää saada valmiiksi. Mikäli vuokralaiskandidaatti haluaisi muuttaa heti uutta kotiaan näkemättä, se on yksi varoitusmerkki vuokranantajalle, jonka pitää selvittää, mistä kiire johtuu.
“Mistä sait tiedon tästä asunnosta” ei todennäköisesti liity oleellisesti itse vuokralaiskandidaattiin mutta on vuokranantajan markkinoinnin kannalta tärkeä tieto arvioida eri markkinointikanavien toimivuutta.
“Miksi juuri sinut/teidät tulisi valita hakijoiden joukosta” -kysymys tarjoaa vuokralaiselle mahdollisuuden markkinoida itseään. Vaikka moni ei haluaisi vuokra-asunnon haun muistuttavan työpaikan hakua, silti lähes kaikki haluaisivat parantaa omia mahdollisuuksiaan saada asunto. Koska “olen kiinnostunut, pääsiskö sitä asuntoo kattoon” on edelleen yleisin vuokralaiskandidaattien markkinointiviesti, vuokranantaja voi tällä kysymyksellä avata hyvän vuokralaiskandidaatin silmät markkinoimaan itseään. Kysehän ei ole muusta kuin muutamasta perusasiasta:
- “minulla on edellisen vuokranantajan kirjallinen suositus ja yhteystiedot”
- “liitteenä valokuvia ja videoklippi nykyisen vuokrakotini siisteydestä”
- “olen aina maksanut vuokrani ajallaan, josta edellisen vuokranantajan suosituksen lisäksi kopiot tiliotteistani, joista näkyy säännölliset vuokrasuoritukset ja palkkatodistus työnantajaltaltani”
- “lisäksi rakastuin asuntoon ja se on juuri minun näköiseni unelmakoti enkä malta odottaa, että pääsisin sisustamaan sitä”
Minulla on iso määrä vuokralaisia, jotka omaavat kaikki yllämainitut markkinointiominaisuudet mutta vain muutama poikkeus on osannut markkinoida itseään tietojaan hyödyntäen.
Vuokrasuhteeseen liittyvä varayhdyshenkilö
Luonnollisesti primääri yhdyshenkilö on vuokralainen itse. Mikäli vuokrasopimuksessa on takaaja, tämä toimii varayhdyshenkilönä. Mikäli tulee tarve tavoittaa vuokralainen mutta tähän ei yrityksistä huolimatta saa yhteyttä, silloin varayhdyshenkilö on hyvä olla olemassa. Joskus voi esiintyä tarve käydä asunnossa tarkistamassa potentiaalista vikaa ja vuokralaisen seikkaillessa Amazonin viidakossa häntä ei saa kiinni kuukauteen. Joskus vuokranmaksuvaikeuksien yllättäessä vuokralaisen, tämä saattaa “kadota” tavoittamattomiin.
Paperinen vai digitaalinen asuntohakemus – vai ei kumpaakaan
Suomen Vuokranantajien jäsensivustolta löytyy “Vuokralaisen yhteystietolomake” -malli, jonka nimi on hieman harhaanjohtava, koska lomakkeessa kysytään muiden alan toimijoiden asuntohakemusten mukaisia kysymyksiä. Tätä lomaketta voi tulostaa asuntonäytölle ja antaa vuokralaiskandidaateille täytettäväksi. Tämä toimintatapa soveltuu avoimiin näyttöihin. Vaihtoehtoinen tapa on lähettää asuntohakemuspohja vuokralaiskandidaateille etukäteen täytettäväksi näyttöajasta sopimisen yhteydessä.
Asentuhakemuspohja voi myös olla vuokranantajan nettisivuilla, johon vuokralaiskandidaatit voi ohjata samassa yhteydessä, kun kertoo avoimesta näytöstä. Vuokraturva soveltaa tällaista toimintamallia. Satolla on käytössä sähköinen asuntohakemus, joka täytetään yrityksen nettisivuilla . Kojamolla on vastaavanlainen asuntohakemus, jonka täyttämisen vaihtoehtona on asunnon vuokraaminen verkkokaupasta. Ostan Asuntoja -yhteiskumppanilla Asuntopehtoorilla on hyvin selkeä ja yksinkertainen sähköinen asuntohakemus. Jo näistä esimerkeistä voi päätellä, että yhtä ja ainoaa oikeaa toimintamallia ei ole. Oleellista on, että asuntohakemus tukee omaa vuokralaisvalinnan prosessia.
Oma prosessini perustuu vahvasti esikartoitukseen, jonka osana on puhelimessa käytävä haastattelu. Pyrin luomaan haastattelutilanteesta molemminpuoleisen eli vuokralaisella on myös mahdollisuus haastatella minua. Käytännössä tämä usein etenee siten, että kerron vuokralaiselle itsestäni, tavoitteistani ja toimintatavoistani. Haastattelun aikana avoimia kysymyksiä esittämällä vuokralainen yleensä kertoo vapaamuotoisesti monia asuntohakemuksessa kysyttäviä tietoja, joita voin täydentää lisäkysymyksillä. Käytännössä valtaosa asuntohakemuksen tiedoista kertyy haastattelun aikana, koska minulla on sabluuna, jota käyttäen varmistan, että asiat tulee käytyä läpi. Vasta prosessin loppuvaiheessa pyydän puuttuvia tietoja määrämuotoisesti. Käytössäni on myös sähköinen asuntohakemus, jonka linkki tulee “annetaan vuokralle” -ilmoitukseen ja on nettisivuillani aina, kun joku asunnoistani on vapautumassa. Vuokralaiskandidaatti voi valita, haluaako hän ylipäätään täyttää asuntohakemuksen. Lisäksi hän voi valita, kuinka paljon tietoa hän jakaa hakemuksen kautta. Hakemusta voi myös täydentää prosessin edetessä.
Yhteenveto
Seuraava vaihe vuokralaisvalintaprosessissa on asuntohakemuksen avulla kootun tiedon pohjalta tehtävä lopullinen kartoitus ennen vuokrasopimuksen allekirjoitusta.
Käytätkö itse asuntohakemusta vuokralaisvalintaprosessissasi? Missä vaiheessa keräät tiedot ja miten valitsemasi tapa tukee omaa prosessiasi?
Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: Lyhennysvapaa taloyhtiölainassa – hyvä vai huono juttu?
Heikki Pajunen on intohimoinen valmentaja, joka myös sijoittaa asuntoihin. Podcastin alussa käymme keskustelua mm. päätöksentekokyvyn tärkeydestä, päämääristä ja tavoitteista.
Sen jälkeen käydään Heikin asuntosijoituspolkua ensimmäisistä asunnoista nykyiseen 3-numeroiseen ja kasvavaan määrään. Vuokratuottojen ja kassavirtojen sijaan puhumme tärkeästä asiasta eli vuokralaisen asiakkaana näkemisestä ja miten asiakasta voi auttaa palvelemalla.
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher ja SoundCloud.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Voit kuunnella podcastia myös tästä linkistä:
Lisätietoa Podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Heikki Pajunen nettisivut, josta löytyy myös blogi
Heikki Pajusen kirjat: Merkityksen kokemus 2015, Syty ja Sytytä 2005
Novetos nettisivut
Varapuu valmennukset
Suomen Vuokranantajat
Tämän ”Ostan Asuntoja Podcast” -jakson sponsoroi:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen.
Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Tuorein ”Lyhennysvapaa taloyhtiölainassa – hyvä vai huono juttu?” -kirjoitus asuntosalkunrakentajat.fi -sivustolta
Tällä videolla käydään läpi:
- mikä on motivoitunut myyjä
- miksi myyjän motivaation selvittäminen on tärkeää
- minkätyyppisiä motivoituneita myyjiä on
- missä tilanteissa myyjä voi olla motivoitunut
- mitä motivoitunut myyjä edellyttää ostajalta
- mitä asuntosijoittajan tulee muistaa kauppaa tehdessään
Tämä video on perusta jatkovideoilla, joissa perehdytään tarkemmin eri tilanteisiin, joissa myyjällä voi olla joku tarve tai ongelma, joiden tyydyttämisen tai ratkaisemisen vastapainoksi tämä on valmis myymään kohteensa alle markkinahinnan.
Tämän YouTube -videon sponsoroi:
Asuntopehtoori on vuokranantajan perustama yritys, joka tarjoaa vuokravälitystä kiinteällä 500 euron hinnalla, johon sisältyy myös ensimmäisen vuoden ajalta vuokratakuu. Mainitse vuokravälitystoimeksiannon yhteydessä ”Ostan Asuntoja” ja saat 5%:n alennuksen palkkiosta.
Lisätietoa löytyy osoitteesta asuntopehtoori.fi
Asuntopehtoorin blogista tuore kirjoitus: Voiko asunnon arvo nousta?
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Vuokrankorottaminen vuokrasuhteen aikana ei ole ratkiriemukasta puuhaa mutta se on oleellinen osa vuokraustoimintaa ja sen kannattavuudesta huolehtimista. Vuokraustoiminnan kannattavuuden pysyessä tavoitteiden mukaisena vuodesta toiseen, mahdollistaa se asunnon hyväkuntoisena pitämiseksi vaadittavat remontit ja taloyhtiön yhtiökokouksissa käden ylösnostamisen, kun pitää päättää taloyhtiön arvoa ylläpitävistä ja joskus korottavistakin korjausinvestoinnesta, ettei korjausvelka pääse kasvamaan.
Myös vuokralaiset odottavat ja ymmärtävät, että vuokrat nousevat ajan kuluessa ja usein vuosittain tai ainakin muutaman vuoden välein. Mikäli vuokralaisen vuokranmaksukyvyssä ei ole tapahtunut selkeää heikennystä ja vuokrankorotus vastaa markkinoiden vuokratasoa, ei vuokralainen yleensä lähde rustaamaan irtisanomisilmoitusta, vaikka ei iloisesti korotuksesta kiittäisikään.
Lehtien palstoilla on aina silloin tällöin katkeria ja joskus ikäviäkin tarinoita, kun vuosikausia tai -kymmeniä korottamatta jätettyä vuokraa lähdetään uuden vuokranantajan myötä korottamaan kohti markkinavuokratasoa. Ellei vuokralainen ole täysin kuuromykkäerakko, hän on ollut kyllä tietoinen siitä, että asuu naapureitaan paljon alhaisemmalla vuokralla, johon ennemmin tai myöhemmin tulee korjaus. Kokonaan toinen asia ovat taloyhtiöt, joiden tukea tarvitseville asukkaille on annettu ymmärtää, että he saavat asua ns. kohtuuhintaisissa asunnoissa 30-40 % alle markkinavuokrien ja sitten yht’äkkiä tulee joku politiikka- tai omistajamuutos, jossa taloyhtiö muuttuukin markkinaehtoiseksi asunto-osakeyhtiöksi tai vuokrankorotustahti muuttuu aikaisempaa agressiivisemmaksi jostain muusta syystä.
Miksi vuokraa pitäisi korottaa?
Suomen Vuokranantajien yhdessä PTT:n kanssa vuosittain tekemässä “Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot” -tutkimuksessa, jonka tuorein versio julkaistiin 20.6.2018, esitetään seuraavia ennusteita
- asuinkerrostalojen hoitokulut kasvavat keskimäärin 2,7 % vuodessa jaksolla 2018-2022 eli hoitokulujen kasvun ennustetaan taas kiihtyvän, josta tulee painetta hoitovastikkeiden korottamiseen
- uusien asuntolainojen keskikoroksi ennustetaan 0,9 % vuonna 2018 ja vuoteen 2022 lähes 2 %, joka tarkoittaa korkokustannuksen nousua muuttuvakorkoisia lainoja käyttäville sijoittajille. Vaikka sijoitusasunto olisi velaton, taloyhtiölainat ovat usein muuttuvakorkoisia ja sitä kautta korkojen nousu aiheuttaa rahoitusvastikkeiden nousua
- inflaation ennustetaan olevan vuonna 2018 1,0 %, 2019 1,5 % ja 2020-2022 2,0 % eli vuokrien korottamatta jättäminen tarkoittaa vuokratulon ostovoiman heikennystä inflaation verran
- vanhojen kerrostaloasuntojen nimellishintojen ennustetaan kasvavan keskimäärin noin 2 % vuodessa
Inflaatiokehitys on huomattavasti asuntojen hintakehitystä vähemmän riippuvainen asunnon sijainnista eli 2 %:n keskimääräinen arvonnousu tarkoittaa käytännössä sitä, että monien asuntojen ja paikkakuntien reaalinen arvonnousu voi olla negatiivinen. Ennustaminen on aina ennustamista, mutta tutkimuksessa tehtyjen ennusteiden pohjalta vuokranantajien tulisi varautua vuokrankorotuksiin, mikäli markkinatilanne sen suinkin mahdollistaa, koska kaikki muuttujat ennustavat vuokraustoiminnan kannattavuuden heikentymistä, mikäli jättää vuokrankorotukset tekemättä.
Milloin vuokraa voi korottaa?
Vuokranantajalla ei ole yksipuolista oikeutta korottaa vuokraa vuokrasuhteen aikana, mikäli sitä koskevaa ehtoa ei ole kirjattu vuokrasopimukseen. Sopimuksen vuokrankorotusehdosta tulee käydä ilmi sekä vuokrankorotusperuste että korottamisen ajankohta. Yleisimmin käytettyjä korotusehtoja ovat prosentuaalinen tai indeksiin sidottu korotus tai niiden yhdistelmä. Aikaisemmin oli yleistä sitoa vuokra elinkustannusindeksiin (kuluttajahintaindeksi) mutta sen ja markkinavuokrien kehitys eivät ole seuranneet toisiaan enää pitkään aikaan.
Vuokrankorotusperusteena voi olla esimerkiksi vuokran korottaminen asuinkerrostalon ylläpidon kustannusindeksin mukaisesti, kuitenkin vähintään 2 prosenttia. Pitkään jatkuneiden 0-korkojen ja matalan inflaation aikana moneen vuokrasopimukseen on tullut ehtona “kuitenkin enintään 4 %”. Mikäli korot ja inflaatio lähtisivät ennusteiden vastaisesti hurjempaan nousuun, tällainen ehto rajoittaa vuokrien korotusmahdollisuutta, vaikka markkinavuokrat nousisivatkin.
Jos vuokrankorotusperuste on sellainen, että vain vuokranantaja pystyy määrittämään vuokrankorotuksen määrän, on vuokranantajan ilmoitettava vuokralaiselle uusi vuokra ja sen voimaantulopäivä. Ilmoitus kannattaa tehdä hyvissä ajoin ja vähintään kuukautta ennen korotuksen voimaantuloa. Vuokrasopimusta tehdessä kannattaa muistaa asiakastyytyväisyyteen liittyen, että jouluna ja juhannuksena ei kannata lähettää asiakkaalle vuokrankorotuskirjettä varsinkin, jos naapurin vuokralainen saa vuokranantajaltaan suklaarasian tai kuohuviinipullon.
“Hyvä vuokratapa” suosittelee, että vuokranantaja ilmoittaa vuokrankorotuksesta myös silloin, kun vuokralainen pystyisi itsekin laskemaan korotuksen ja tietäisi ajankohdan, jolloin hänen tulisi alkaa maksamaan korotettua vuokraa. Itse kirjaan tämän selkeästi vuokrasopimukseen, jolloin vuokralaisen ei tarvitse elää epätietoisuudessa sen osalta, pitääkö hänen itse laskea ja korottaa vuokraansa.
Miten asuinkerrostalon ylläpidon kustannusindeksiin sidottu vuokrankorotus lasketaan?
Indeksin perusteella tapahtuva vuokrankorotus lasketaan pistelukujen avulla. Asuinkerrostalon ylläpidon kustannusindeksin pisteluvut löytyvät Tilastokeskuksen sivuilta. Mikäli uusi vuokra laskentaan indeksiä käyttäen, on laskentakaava seuraava:
(viimeisin tiedossa oleva pisteluku / sopimuksen tekohetken pisteluku) x sopimuksen tekohetken vuokra
Vuokrasopimuksessa voisi olla seuraavanlainen ehto:
”Vuokraa korotetaan vuosittain 1.2. asuinkerrostalon ylläpidon kustannusindeksin muutoksia vastaavasti. Jos indeksin pisteluku laskee, vuokraa ei kuitenkaan alenneta. Korotuksesta ilmoitetaan kuukautta ennen korotuksen voimaantuloa.”
Mikäli vuokrasopimus olisi allekirjoitettu tammikuussa 2016, silloin vuokraa voi korottaa ensimmäisen kerran 1.2.2017 ja vuokranantaja ilmoittaa korotuksesta joulukuun 2016 aikana. Asuinkerrostalon ylläpidon kustannusindeksi julkaistaan elinkustannusindeksistä poiketen vain 4 kertaa vuodessa. Tällöin viimeisin julkaistu indeksin pisteluku olisi vuoden 2016 Q3:n pisteluku, joka on 100,7. Sopimuksen tekohetkellä tiedossa ollut viimeisin julkaistu indeksin pisteluku on ollut 100,0 (Q3 2015). Sopimuksessa sovittu vuokra on 500 euroa/kk. Näin ylläesitettyä kaavaa käyttäen uusi vuokra lasketaan:
100,7 / 100,0 x 500 € = 503,50 €
Mikäli ensimmäisen vuoden jälkeen vuokraa ei koroteta, mutta vuokranantaja päättää, että 1.2.2018 on ensimmäisen korotuksen aika, silloin uusi vuokra lasketaan
101,7 / 100,0 x 500 € = 508,50 €
Vaikka vuokraa olisi korotettukin heti ensimmäisen mahdollisuuden tullen vuoden asumisen kohdalla, toisen vuokrankorotuksen tekemisen yhteydessä uusi vuokra lasketaan käyttäen sopimuksen tekohetken vuokraa, ei vuotta aikaisemmin korotettua vuokraa.
Voiko vuokraa korottaa, jos siitä ei ole sovittu vuokrasopimuksessa?
Jos vuokrankorotuksesta ei ole sovittu vuokrasopimuksessa tai se on jäänyt reilusti markkinavuokrien alle, vuokranantaja voi pyrkiä korottamaan vuokraa sopimalla asiasta vuokralaisen kanssa neuvottelemalla. Neuvottelut tulee aloittaa vähintään 6 kuukautta ennen aiottua korotusta. Tällöin puhutaan ns. tasokorotuksesta.
Tasokorotuksenkin tulisi olla kohtuullinen ja korotetun vuokran tulee vastata huoneiston markkinavuokra-arvoa. Korotukset eivät saa ylittää vuosittain 15 %:a muutoin kuin tilanteissa, joissa tehdään merkittäviä kiinteistön tai huoneiston vuokra-arvoa kohottavia korjauksia. Vaikka ohjeistuksissa sanotaankin, että 15 %:n korotus olisi vielä “kohtuullinen”, kannattaa varautua neuvotteluissa siihen, että vuokralaisen mielestä tai hänen maksukykyynsä nähden 15 %:n korotus ei ole läheskään kohtuullinen.
Jos neuvottelujen tuloksena päästään sopimukseen vuokrankorotuksesta, on siitä hyvä tehdä kirjallinen sopimus. Samalla kannattaa sopia ja kirjata tasokorotuksen jälkeen tehtävien vuosittaisten vuokrankorotusten peruste, ajankohta ja määrä. Näin vuokralaisen turvallisuus lisääntyy oleellisesti, kun hänen ei tarvitse jännittää, tuleeko 6 kuukauden päästä uusi kutsu tasonkorotusneuvotteluihin. Jos neuvottelut eivät tuota tulosta, on vuokranantajalla viime kädessä lain mukaan oikeus irtisanoa toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus.
Hyvän vuokratavan mukaista on, että irtisanomisen yhteydessä vuokranantaja ilmoittaa, millä vuokralla sopimus voisi jatkua sekä missä ajassa vuokraa koskeva muutos viimeistään olisi hyväksyttävä, jotta irtisanominen raukeaisi. Mikäli vuokralainen vielä 6 kuukauden epäonnistuneiden neuvottelujen jälkeen hyväksyisi muutoksen, tarkoittaa se suurella todennäköisyydellä sitä, että hän ei ole vielä löytänyt uutta hänen tarpeensa ja kriteerinsä täyttävää vuokrakotia.
Voiko vuokrattuna ostetun sijoitusasunnon vuokraa korottaa?
Kun ostaa sijoitusasunnon vuokralaisineen, siirtyy voimassa oleva vuokrasopimus pääsääntöisesti sellaisenaan huoneiston uudelle omistajalle. Uudella vuokranantajalla ei ole velvollisuutta eikä oikeutta tehdä uutta vuokrasopimusta. Koska vuokrasopimus siirtyy sellaisenaan, uusi vuokranantaja ei voi tehdä sopimukseen yksipuolisia muutoksia. Mikäli vuokrasopimukseen halutaan muutoksia, on niistä neuvoteltava ja sovittava yhdessä vuokralaisen kanssa.
Kun ostaa sijoitusasunnon vuokralaisineen, sijainnin, taloyhtiön ja asunnon lisäksi tulee perehtyä sekä vuokralaiseen että vuokrasopimukseen. Vuokrattu kohde ostetaan ehtoineen ja velvollisuuksineen. Jos vuokrasopimuksessa ei ole vuokrankorotusehtoa tai vuokra on selkeästi jäänyt jälkeen ns. normaalista tasosta, on nämä otettava huomioon tuottolaskelmissa ja kauppahintaneuvotteluissa myyjän kanssa. Ostajan ei kannata maksaa myyjälle työstä, jonka myyjä on jättänyt tekemättä tai tehnyt huonosti vaan hyöty kuuluu ostajalle. Parhaassa tapauksessa vuokralainen voi olla tyytyväinen uuteen omistajaan, joka on valmis kuuntelemaan hänen toiveitaan asunnon kunnon parantamiseksi ja vastineeksi suostuu vuokrankorotukseen käyvälle tasolle, kun on tiennyt vuosikausia hyötyneensä edellisen vuokranantajan ammattitaidon puutteesta ja kärsineensä huonokuntoisesta asunnosta.
Ostan Asuntoja Youtube-kanavalla: Miten toimia, kun ostaa sijoitusasunnon vuokrattuna
Vuokrankorotuksen kylkeen lisäarvoa
Hämmästyttävän moni vuokranantaja ei kuuntele asiakastaan. Mitä paremmassa kunnossa vuokrakoti on sitä parempi on sen vuokrattavuus. Parempi vuokrattavuus näkyy sekä vuokrasuhteen pituudessa että vuokrausasteessa eli asuntoon löytyy helpommin uusi vuokralainen ennen kuin edellinen vuokralainen on edes muuttanut pois. Yleensä vuokrakodin kunto heijastuu myös vuokran suuruuteen.
Vuokrasopimuksen mukainen vuokrankorotusajankohta on hyvä mahdollisuus tarjota vuokralaiselle mahdollisuutta tehdä remonttia asunnossa esimerkiksi näin:
- sopimuksen mukainen vuokrankorotus 8 euroa kuukaudessa
- uusi laminaattilattia ja jalkalistat 20 euron vuokrankorotuksella
- uusittu kylpyhuone tai keittiö 50 euron korotuksella
Näin vuokralaisella on mahdollisuus valita eri vuokrankorotusvaihtoehtojen väliltä. Parhaassa tapauksessa vuokralainen on jo pitkään hakenut uutta vuokra-asuntoa, jossa ei olisi viime vuosituhannen kylpyhuonetta ja ottaa ilolla vastaan uuden kylpyhuoneen, kun hänen ei näin tarvitsekaan muuttaa. Vuokranantaja saa kylpyhuoneremontin tehtyä vuokralaisen asuessa eli tyhjiä kuukausia ei tule, vaikka on toki reilua hyvittää vuokralaista siitä, että tämä joutuu käymään taloyhtiön saunatiloissa pesulla remontin ajan. Osaatko laskea, minkälaisen tuoton saa 8 500 euron kylpyhuoneremontille, jos vuokra nousee 50 euroa/kk?
Mitä tapahtuu vuokraustoiminnan kannattavuudelle, jos jättää vuokran korottamatta
Käytetään esimerkkinä 100 000 euron hintaista asuntoa, joka on hankittu 70 %:n velkavipua käyttäen ja jonka vuokra on 500 euroa/kk ja hoitovastike 130 euroa.
Kerrostalon ylläpidon kustannukset kasvavat. Viimeisen 4 vuoden aikana asuinkerrostalon ylläpidon kustannusindeksi osoittaa noin 1,4 %:n vuosittaista kasvuvauhtia. Jos se tuodaan 130 euron hoitovastikkeeseen, on se alle 2 euroa. Jotta tämän saisi kompensoituisi 500 euron vuokrassa, kyse olisi 0,4 %:n vuokrankorotuksesta. Vuokranantajien ja PTT:n ennustama 2,7 %:n kustannusten vuosikasvuvauhti kompensoituisi vastaavasti 0,7 %:n korotuksella.
Pääomatuloverojen nosto. Vuonna 2012 tehtiin pääomatulojen vero-%:in 7 %:n kertakorotus, kun se nostettiin 28 %:sta 30 %:iin. Silloin tuotiin myös progressioelementti mukaan, jota vielä korotettiin lisää vuonna 2014. 7 %:n kertakorotus tuntuu kovalta mutta sitä ei joka vuosi koroteta eli sen voi jakaa useammalle vuodelle.
Jostain syystä yksityisten vuokranantajien vuokratulot ovat Suomessa kaikista tiukemmin verotettuja pääomatuloja ja siltä pohjalta on parempi varautua siihen, että sama kehitys jatkuu. Jos vero-%:a korotettaisiin 30:stä 32 %:iin eli 6,7%, tulisi yksityisen vuokranantajan korottaa 500 euron vuokraa noin 2 %:lla pitääkseen kannattavuutensa muuttumattomana.
Korkojen nousu. Vaikka keskuspankkien koronnostot eivät suoraan korreloikaan Suomen yleisimpään asuntolainakorkoon eli 12 kk euriboriin, USA:n keskuspankki on nostanut korkoja nyt 6-7 kertaa ja vuodelle 2019 ennakoidaan 3 koronnostoa. Korkoa on nostettu 0,25 %-yksikköä joka kerta. EKP ei näihin nostoihin ole vielä lähtenyt mutta nyt on hyvä aika asuntosijoittajan miettiä, mitä se tarkoittaa.
Esimerkin mukaiseen 70 000 euron asuntosijoituslainaan tai uudiskohteen taloyhtiölainaan kohdistuva 0,25 %-yksikön koronnousu olisi vuositasolla 175 euroa eli 14,60 euroa kuukaudessa. Yhden tällaisen korotuksen vieminen vuokraan tarkottaisi noin 2,9 %:n korotusta esimerkkiasunnon 500 euron kuukausivuokraan. Vuokranantajien ja PTT:n korkoennusteen toteutuminen 2018-2022 edellyttäisi vuosittaista 0,25 %-yksikön nousua koroissa, jolloin vuokranantajan tulisi joka vuosi tehdä noin 2,9 %:n vuokrankorotus pitääkseen kannattavuutensa muuttumattomana.
Mikäli Vuokranantajien ja PTT:n ennusteesta toteutuisi sekä ylläpidon kustannusten kasvuvauhti että korkojen nousu, ja kohtuuhintaista asumista juhlapuheissaan painottavat sijoitussäästötiliä puuhaavat päättäjät tekisivät vuokratulojen vero-%:iin edelläesitetyn korotuksen, silloin vuokranantajan tulisi tehdä yksi, noin 6 %:n vuokrankorotus pitääkseen kannattavuutensa muuttumattomana. Sen jälkeen vuokraa tulisi korottaa noin 3,5 % vuosittain. Mikäli Euroopan Keskuspankki yrittäisi edes puoliksi seurata USA:n keskuspankkia ja tekisi 2 vuosittaista 0,25 %-yksikön korotusta, jotka oletettaisiin menevän muuttuviin lyhyisiin korkoihin sellaisenaan, olisi vuokrankorotustarve vastaavasti suurempi.
Vaikutus kassavirtatuottoon. Jos esimerkin asunto tuottaisi 100 euroa kuukaudessa positiivista kassavirtaa ja oma sijoitettu käteinen on ollut 30 000 euroa, kassavirtatuotto ennen veroja olisi 4 %, verojen jälkeen noin 1 %. 0,25 %-yksikön muutos korkomenoihin alentaisi kassavirtatuoton noin 3,4 %:in ennen veroja eli laskua olisi 15 %, mikäli vastike ei nouse eikä pääomatulovero-%:in kosketa ja vuokranantaja ei tee vuokrankorotuksia. USA:n keskuspankin 3 kertaa vuodessa korotustahti 0,25 %-yksikön korotuksin veisi kassavirtatuoton 2,2 %:iin, jolloin laskua olisi 45 %.
Kannattaako vuokralainen pitää tyytyväisenä jättämällä vuokra korottamatta?
Yksityisten vuokranantajien tekemät vuokrankorotukset ovat olleet viime vuosina maltillisia. Moni vuokranantaja jättää vuokrankorotuksen tekemättä ajatellen, että korotus automaattisesti kasvattaisi riskiä vuokralaisen vaihtumisesta. Vaikka vuokranantaja voisi sopimuksen mukaan tehdä vuokrankorotuksen, kannattaa korotusta harkita vuokramarkkinoiden tilannetta vasten.
Mikäli sijainti, taloyhtiö ja asunto ovat sellaisia, että asunnon vuokrattavuus on hyvä, asunnon vuokraamiselle reilusti alle markkinahinnan ei ole mitään vuokraustoiminnan kannalta hyviä perusteluja. Vuokraustoiminnan tavoitteena ei tietenkään ole korottaa vuokria vain, koska sopimuksessa niin lukee, vaan varmistua siitä, että vuokra vastaa markkinavuokraa tai on kilpailullisesti vähän sen alapuolella. Vuokralaisenkin kannalta useammin tulevat 5-10 euron korotukset ovat helpompia sulattaa kuin 50-100 euron kertakorotus. Mikäli vuokralaiset vaihtuvat usein, silloin vuokrankorotus vastaamaan markkinavuokraa on helppo toteuttaa vuokralaisten vaihtuessa.
Jos vuokrankorotus saa vuokralaisen irtisanomaan sopimuksensa, korotuksen tuomat lisäeurot muuttuvat helposti tyhjiksi kuukausiksi, mikäli korotettu vuokra on yli markkinavuokran. Jos vuokrankorotuksen jättää jonakin vuonna tekemättä, myös siitä kannattaa ilmoittaa vuokralaiselle, jolloin tältä poistuu epätietoisuus siitä, onko vuokranantaja vain unohtanut korottaa vuokraa. Tämän hetkisessä vuokramarkkinatilanteessa, jossa vuokra-asuntojen tarjonta on kasvanut uudistuotannon myötä ja kilpailu hyvistä vuokralaisista on koventunut, vuokranantajan on oltava markkinavuokrien tasosta tietoinen.
Onko vuokralaisesi irtisanonut vuokrasopimuksen, jos olet korottanut vuokria markkinavuokria seuraten? Kerro kokemuksistasi kommenttikentässä.
Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Blogikirjoitus sijoitusasunnot.com -sivustolta: Sijoitusasunnon kassavirran laskeminen
Antti Palkén sijoittaa yhdessä vaimonsa kanssa hyvien alueiden hyväkuntoisiin asuntoihin ja kutsuu tätä “laiskan pariskunnan strategiaksi”. Tästä seurasi mielenkiintoinen keskustelu, jossa sijoitustensa kanssa “aktiivinen” podcastisäntäkin oppi paljon.
Mikäli et kuunnellut edellistä jaksoa, kannattaa se kuunnella ensin ja sitten jatkaa tällä jaksolla.
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher ja SoundCloud.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Voit kuunnella podcastia myös tästä linkistä:
Lisätietoa Podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
LinkedIn Antti Palkén, josta löytyy myös Antin blogi
Twitter @AnttiPalken
Facebook Antti Palkén
Antti Palkén PwC:lle partneriksi
Podcasteja hyvänä vuokranantajana toimimisen tärkeydestä:
Ostan Asuntoja Podcast #3 – Tavoitteena taloudellisen riippumattomuuden tuoma vapaus asuntoihin ja osakkeisiin sijoittamalla – Harri ”Nuuka” Riihimäki
Ostan Asuntoja Podcast #1 – Henkilökohtaisen asumispalvelun urbaani vuokranantaja Markus Grahn
Googlaa Real Estate Cash Flow Analysis
Hanna Kaleva, Elias Oikarinen, Mikko Soutamo – Kiinteistösijoittaminen; Adlibris Nidottu
Tämän ”Ostan Asuntoja Podcast” -jakson sponsoroi:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Sijoitusasunnot.comin toimitusjohtaja Henri Neuvonen kirjoitti yhden parhaista näkemistäni asuntosijoittamiseen liittyvistä kirjoituksista koskaan. Kannattaa käydä opiskelemassa se huolella: OTA NÄMÄ 10 ASIAA OPIKSESI 25.000€ TAPPIOITA TEHNEELTÄ EX-ASUNTOSIJOITTAJALTA
* Adlibris -linkkien kautta tilaamalla tuet hieman Ostan Asuntoja sisällöntuotantoa.
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Blogista: Kassavirtatuotto-% asuntosijoituksen kannattavuuden mittarina
Ostan Asuntoja Blogista: Onko negatiivista kassavirtaa tuottavaan sijoitusasuntoon sijoittamisessa mitään järkeä? Blogi #136
Videolla käydään läpi sellaisia vuokrasopimuksen kohtia, joissa useammin tulee epäselvyyksiä. Mukana on vinkkejä, miten vuokranantaja voi näitä kohtia läpikäydessään luoda vuokralaiselle turvallisuuden tunnetta ja luoda pohjaa hyvälle yhteistyölle koko vuokrasuhteen ajan, josta hyötyy myös vuokranantaja.
Juuri allekirjoitin vuokrasopimuksen, jossa vanha vuokralainen lähtee kesken kuukauden ja uuden vuokralaisen sopimus alkaa lennosta. Lähtevä vuokralainen luovuttaa asunnon uudelle vuokralaiselle, joka tarkistaa asunnon loppusiivouksen tason, jonka ilmoittaa minulle, jonka jälkeen vapautan vakuuden välittömästi lähtevälle vuokralaiselle. Tämä ei olisi ollut mahdollista, ellei vuokralainen olisi ilmoittanut poismuuttopäivästään yli 2 kuukautta aikaisemmin. Vastineeksi hän saa yli puolet irtisanomiskuukauden vuokrasta takaisin. Lisäksi hän sallii keittiökalustetoimittajan pääsyn asuntoon mittaamaan, jolloin kaikki pienen keittiöremontin palaset ovat asennusvalmiina nopeaa F1-tyylistä pit stoppia varten vuokralaisten välissä.
Tämän YouTube -videon sponsoroi:
Asuntopehtoori on vuokranantajan perustama yritys, joka tarjoaa vuokravälitystä kiinteällä 500 euron hinnalla, johon sisältyy myös ensimmäisen vuoden ajalta vuokratakuu. Mainitse vuokravälitystoimeksiannon yhteydessä ”Ostan Asuntoja” ja saat 5%:n alennuksen palkkiosta.
Lisätietoa löytyy osoitteesta asuntopehtoori.fi
Asuntopehtoorin blogista: Vuokrasopimuksen allekirjoittaminen
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja 