Kaksi sataa (200) kirjoitusta Ostan Asuntoja Blogissa! Kiitos, kun olet jaksanut mukana.
Olin viikko sitten sunnuntaina 19.4.2020 Rahamedian Instagram Livessä Ostan Asuntoja Podcastissakin vierailleen Niina Huhtalan haastateltavana. Huru-ukkohaastattelu löytyy Rahamedian YouTube-kanavalta tästä tökkäämällä (24 minuutin kohdalla mun iPhone ylikuumeni ja siitä aiheutui parin minuutin sählinki, jossa myös kuuluvuus hetkeksi heikkeni pahasti mutta palautuu sitten alun tasolle). Sieltä löytyvät myös jo vähäkarvanaamaisemmat Ostan Asuntoja Podcastista tutut Ronja Roms ja Johanna Pöysti sekä Jenny ”podcastvierailu jo sovittu” Nyman.
Tämän sunnuntain blogikirjoitukseen kuuluu, että käyt katsomassa tai kuuntelemassa, miten ikinä YouTubea käytätkin, haastattelun. Niina kysyi hyviä kysymyksiä ja tuttuun tapaani olisin vastaillut toisenkin tunnin, jos IG Livessä ei olisi tunnin aikakattoa.
Tässä kirjoituksessa muutamia ajankohtaisia poimintoja Niinan kysymyksistä ja niihin vähän täytettä. Tämä on ajattelujatkoa viime sunnuntain kirjoitukselleni Viisi ajatusta syklin yli kestävästä asuntosijoitussalkusta – Blogi #199.
Kysymys: Miten koronaviruksen aiheuttama tilanne on vaikuttanut sinuun sijoittajana?
Warren Buffettin yksi lainatuimpia sanontoja on ”We simply attempt to be fearful when others are greedy and to be greedy only when others are fearful”. Kun pörssikurssit ovat nousseet pitkään, tätä viisautta on moni toistellut mielessään ajatellen, että kyllä minäkin sitten, kun…
Nyt, kun sellaiset ajat ovat käsillä, monet ovat tulleet yllätetyksi housut kintuista, kun yritystä olla pelokas 2018-19 ei tullutkaan tehtyä, vaikka Buffettin käteiskassa vain kasvoi ja kasvoi. Valmiudet yrittää olla ahne 2020 ovat siten heikommat. Palaan vielä tässä kirjoituksessa aiheeseen, miksi en vielä ole ahnehtinut, vaikka valmiina olen jollain tapaa ollutkin. Koronaan valmistautumaan ei pystynyt kukaan.
Yhdellä osa-alueella olen jo ollut ahne ja se alue on amerikkalaiset REIT-osakkeet, jotka romahtivat lähes kaikki parissa viikossa kymmeniä, jopa 50-60 %. Ilmiö muistutti sitä, kun Sampo ja pohjoismaiset pankit, niiden kunnosta riippumatta, romahtivat kaikki finanssikriisin aikana. Sampo ei enää edes ollut pankki Sampo Pankin (Leonian) Danske Bankille 2006 myytyään, mutta näytti, että sitä teurastettiin samoilla asetuksilla.
REIT-osakkeissa, joita Axel Aminoff kutsui “mummo-osakkeiksi” Ostan Asuntoja Podcastissa, toteutui mielestäni sama mahdollisuus eli “euron tavaraa sai 50 sentillä”, kunhan jaksoi ja jaksaa käydä läpi eri REIT-toimialat, analysoida koronan mahdolliset vaikutukset niihin ja poimia kassa- ja likviditeettipositioiltaan sellaiset REIT:it, jotka pärjäävät muutaman vuoden, vaikka vuokralaiset eivät vuokria maksaisikaan. Ei näiden tuotoista mitään takuita ole olemassa mutta REIT-osakkeet ovat mielestäni verrattavissa pohjoismaisiin pankkeihin finanssikriisissä. REIT:it olivat housut kintuissa 2008 mutta siitä oppineena ovat nyt paljon valmiimpia kuten pohjoismaiset pankit 1990-luvun laman jäljiltä olivat.
Tätä 26.4.2020 kirjoitettaessa, osa REIT:stä on toipunut jo kymmeniä prosentteja mutta ne voivat valua uudestaan ensiromahdusta alhaisemmallekin tasolle. Kuten finanssikriisissäkin kävi hyvienkin yhtiöiden osakkeille. REIT tulee sanoista Real Estate Investment Trust eli meillä asuntosijoittamisen ansaintalogiikoita ymmärtävillä on keskimääräistä parempi kyky ymmärtää, mistä niissä on kyse.
Kysymys: Miten tilanne on vaikuttanut mahdollisiin uusiin asuntosijoituspäätöksiisi?
Koronavirus ei ole juuri mitenkään vielä vaikuttanut omiin asuntosijoituspäätöksiini, koska mitään päätettävää ei ole ollut. Meillä oli ennen koronaviruksen sulkupäätöksiä työn alla meille iso asuntosijoituskauppa, joka meni jäihin, kun pankki otti aikalisän rahoituspäätöksessään koronavirustilanteeseen vedoten.
Pienempien kauppojen osalta joku toinen on yhä ollut valmis maksamaan minua enemmän tai myyjät eivät ole vielä reagoineet hintapyynnöissään mitenkään uutta tilannetta huomioiden.
Jos ja kun pankit päättävät, että joillain ehdoilla meidän positiivista kassavirtaa tuottavien pitkäjänteisten toimien rahoittamista voidaan jatkaa, sitten katsotaan uudestaan, onko jotain päätöksiä mahdollista tehdä ja millä parametreilla ne silloin ovat kassavirtapositiivisia ja pitkäjänteisesti riittävän turvallisia.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
Lue tai kuuntele Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista tuorein kirjoitus: ”Miksi me myymme sijoitusasuntoja alle markkinahintojen”
Ostan Asuntoja Podcast #24 – Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen, osa 1
Kysymys: Miten uskot Suomen asuntomarkkinan reagoivan koronaviruksen seurauksena?
Yksi suosikkikirjoistani sijoittamisen saralla on Howard Marksin “Mastering the Market Cycle”, jossa meille aina ja toistuvasti väärinoppiville kerrotaan sykleistä ja siitä, kuinka helppoa ajoittaminen onkaan, kunhan vain ymmärtää, että valtaosa sijoittajista tietää, että ajoittaminen ei ole mahdollista.
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Ray Dalion kirjoitusten lisäksi tavaan Howard Marksin Oaktree Capitalin sivuilta tilattavia memoja. Daliolta ja Marksilta olen myös oppinut sen, että mitä enemmän opiskelen sitä vähemmän huomaan tietäväni. Marksin yhdessä muistiossa oli hyvin vedetty yhteen syyt, miksi Niinan haastatelussakin vastasin, ettei minulla ole aavistustakaan, mitä Suomen asuntomarkkinoilla tapahtuu 6-12 kuukauden päästä.
Meillä on käsillä samanaikaisesti ja koko maailmassa:
- pahin globaali pandemia 100 vuoteen
- pahin globaali talousromahdus 80 vuoteen
- suurin öljyn hinnan romahdus 50 vuoteen
- kansainvälinen lentomatkustuskielto
- ennennäkemätön keskuspankkien globaali rahanpainotsunami, johon hallitukset liittyvät elvyttävillä finanssi- ja perustulopolitiikoillaan niin, että MMT:kin muuttuu kerralla teoriasta käytäntöön
- ennennäkemätön globaali uusien etätyöskentely, etäopiskelu- ja viestintätapojen kokeilu ja oppiminen
Jokainen, joka väittää tietävänsä, minkälaiseen maailmaan tästä tullaan ulos, on pahasti pihalla maailman menosta. Vientikaupan kautta verotulonsa saavan Suomen asuntomarkkinatilanne on nyt muidenkin kuin Marinin viisikon käsissä.
Näitä asioita luulen tietäväni asuntomarkkinoista historian perusteella
Tätä kirjoitettaessa on alustavia tietoja, että Suomessa olisi jo myönnetty noin 150 000 koronaperusteista 3-12 kuukauden maksutonta lyhennysvapaata kotitalouksien asunto- ja asuntosijoituslainoihin. Valtaosalla näistä ei ole asuntojen paniikinomaisia pakkomyyntitilanteita käsissä seuraavan 6-18 kuukauden aikana. Tätä moni ennustaja ei ole vielä ymmärtänyt.
Joidenkin mielestä näillä lyhennysvapailla on ostovoimaa kasvattava vaikutus mutta itse en vielä lähtisi tekemään johtopäätöstä, että tämä vaikutus ulottuu kauppojen kassoille asti. Kun ihminen päättää, että nyt lyhennetään velkoja, sitten lyhennetään velkoja ja kasvatetaan pankkitilin saldoa ja siitä kerrotaan kavereille kanssa. Kun laumana ostetaan luksusautoja velaksi, laumana ne voidaan myös kauppoihin palauttaa.
Osa voi silti päätyä laittamaan kotinsa tai sijoitusasuntonsa myyntiin mutta myynti tapahtuu ilman pankkitilin saldoperusteista paniikkia. Samalla tavalla viime vuosina lyhennysvapaapakollisia RS-lainoitettuja uudiskohdeasuntoja ostaneet voivat laittaa asuntojaan myyntiin. Näissäkään ei ole tänään paniikkia näkyvissä.
Myöskään sitä ei ole näkyvissä, etteikö psykologisista syistä laumapaniikkia voisi syntyä, jossa asunnot paniikkimyydään tulevaisuuden tappioiden välttämiseksi. Juuri tämänkaltaisen paniikin välttämiseksi keskuspankit ja hallitukset tekevät mitä tekevät tai eivät tee, jos eivät kykene riittävällä nopeudella päätöksiin.
Miten olit varautunut koronavirukseen asuntosijoittajana? – YouTube #110
Tiedän suhteellisen suurella varmuudella rahoituksen saatavuuden, ehtojen ja hinnan vaikuttavan asuntomarkkinoihin. En usko, että meidän pankkimme on ainoa pankki ja me ainoita asuntosijoittajia, joiden osalta on otettu aikalisäpäätös rahoituksen myöntämiselle. Tästä, kun mennään yhdessä lyhennysvapaiden aiheuttaman vapaan markkinataloushäiriön kanssa 6-12 kuukautta eteenpäin, voi syntyä tilanne, että vakuusarvoja on vaikeampi määritellä, kun valtaosa vertailukaupoista on pre-korona-ajalta. Tätä en tosin tiedä.
Välittäjienkin osalta toimii 20/80 -sääntö eli somessa tuttu huippuvälittäjä voi edelleenkin kertoa saavansa toimeksiantoja vanhaan tahtiin, jos harvalukuisemmat myyjät valitsevat nyt parhaat referenssit omaavia välittäjiä. Tämä nähdään tilastoista aikanaan. Vetoa en lyönyt viime viikolla enkä lyö ensi viikollakaan sen puolesta, että Hypo olisi ainoa pankki, jonka tiskeillä omistusasuntolainahakemusmäärät laskevat.
Tiedän myös suhteellisen luottavaisena, että työttömyyden kasvu vaikuttaa ihmisten kykyyn ostaa oma koti. Ainakin tähän asti sillä on myös ollut asuntolainatiskillä dramaattisen huono vaikutus; juuri pyytämättä tehtyjä ylimääräisiä lainanlyhennyksiä ei takaisin saa, vaikka kauniisti pyytäisi. Työttämyys vaikuttaa myös päätöksiin pysyä nykyisessä kodissa sekä saada uusi tai valita uusi vuokrakoti.
Perinteisesti myös talouden matalasuhdanne ja varsinkin lama ovat vaikuttaneet samalla tavalla, koska ne ovat kiihdyttäneet rahoituksen saatavuuden vaikeutumista ja työttömyyden lisääntymistä. Myös valtaosa lomautetuiksi ja työttömiksi joutuneista tietää nämä samat asiat eivätkä nyt täytä sitä tammikuussa aloitettua asuntolainahakemusta loppuun asti.
Tilannetta heikentää se, että joka viikko isompi osa kansasta ymmärtää, että ”ei käy” -kulttuuriin rakennettu hidas mutta kankea julkishallinto natisee liitoksistaan, kun pitäisi kääntyä hetkessä 180 astetta ”miten saadaan käymään” mahdollistajakulttuuriin. Yritysjohtajan on pakko tehdä päätöksiä jatkuvasti ja näin menestyy, kunhan korjaa ajoissa virheelliset päätökset.
Rahamedian Niina Huhtalan viimeisin asuntosijoitusdiili Englannissa – Blogi #211
Poliitikoilla ja virkamiehillä ei tätä luksusta ole vaan jokaisesta virheestä mediatuomitaan ensin syylliseksi ja vain henkisesti vahvimmat kestävät täyspäisesti työkykyisinä oikaisuprosessin loppuun asti, josta media ei enää ole pätkääkään kiinnostunut. Jos et usko, tarkista kuinka monta juttua olet 3 kuukauden aikana nähnyt ennen ”kaikkien alojen asiantuntijana” joka mediassa lähes päivittäin haastatellulta Antti Rinteeltä. Sama mies ja samat mediat.
Ray Dalio kirjoittaa paljon populismin lisääntymisen vaaroista, jos ”muunnellun totuuden” politikointia jatketaan totuuden kertomisen sijaan liian pitkälle. Dalion varoitukset eivät rajoitu USA:n presidenttivaaleihin.
Suomessakin voidaan ihmetellä hoitajien, sosiaalityöntekijöiden, opettajien ja varhaiskasvattajien määrää ja palkkatasoja vertaamalla niitä terassinleveyden mittaajien, viinin kotitoimituskieltäjien, ay-tukilakkovirkailijoiden, uusia henkilötunnuksia ideoivien, “älä salli sijaintia ja käytämme evästeitä” -pakkoklikkausten kehittäjien, asumista kallistavien säännösten luojien…määrään. Kansan ymmärrys voi lisääntyä siitä, että kaikki nämä ammattiryhmät saavat palkkansa yritysten toimeliaisuuden kautta mutta vain jälkimmäinen ryhmä tekee töitä samojen yritysten toimintaedellytysten rajoittamisen parissa. Ja varsinkin, jos joku huomaa, että palkkarahat riittävät vain toiselle ryhmälle.
Miten tämä kaikki politikointi muka liittyy asuntosijoittamiseen? Moni ylläkuvatuista ammattiryhmien edustajista on meidän asiakkaita. Sitäkin täytyy pohtia, kun ”osta ja pidä” -asuntosijoittajan aikajänne on 20 vuotta.
Yhteenveto
”We simply attempt to be fearful when others are greedy and to be greedy only when others are fearful” -opin noudattamisen aloittaminen ei ole tämän syklikäänteen osalta vielä liian myöhäistä. Maailman fiksuimmat ja menestyneimmät sijoittajat eivät teeskentele tietävänsä, miltä maailma näyttää 6-12 kuukauden kuluttua mutta he eivät takuulla aio olla viimeisten joukossa, joille se selviää.
Itse aion keskittyä tiedon imemisen ja analysoimisen ahkeraan yrittämiseen seuraavien kuukausien aikana, jotta olisin mahdollisimman valmiina olemaan Buffettin kuvaamalla tavalla ahne, jos muut muuttuvat pelokkaiksi. Senkään tapahtumista en tosin vielä tiedä.
Mia “rokkistara” Koro-Kanerva Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #96
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Miten kehitän vuokraustoimintaa, kun sijoitusasunnot on nyt hankittu? – YouTube #111
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2019 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #196
Ajattelin otsikoida tämän kerran vieraan ”Mia ”emännöitsijä” Koro-Kanerva” mutta jaksoa edotoidessani tajusin jälleen kerran, kuinka kova mimmi Mia oikeastaan onkaan. Sellanen pomo, rokkistara siis.
Moni tietää Mian rakkausjohtajuuden Suomen Vuokranantajien ajoilta. Viimeistään Tuomas Viljamaata haastatellessani tajusin, minkälaisesta kehitys- ja muutosjohtajasta onkaan kyse. Tämän haastattelun aikana tajusin, kuinka nopeasti hän on sisäistänyt emännöinti-/isännöintimaailman asiasisältöä samanaikaisesti, kun hänellä on koronataloyhtiöetäkokousasiat käsissä ja uusi strategia julkistamista vailla valmiina sekä organisaatiomuutos tehtynä sen viemiseksi käytäntöön.
Tämän ensimmäisen tunnin aikana juttelimme
- vaatiko Isännöintiliiton toimitusjohtajuus johtamistapamuutosta, kun ne on kaikki äijiä
- kuinka suuri osuus isännöitsijöistä kuuluu Isännöintiliiton vaikutuspiiriin
- Isännöintiliiton strategian uudistamistyö; mikä muuttuu vai muuttuuko mikään
- isännöitsijän osaamisvaatimusten tärkeydestä
- kuinka vaikeaa on ollut purkaa vuokranantajanuttura ja ajatella kaikkia osakkaita tasapuolisesti
- minkälainen etäkunto-ohjelma on ”2 viikon digiloikka ja juristijumppa”
- kuinka pitkä on ankarin sähköpostin lähettämisestä isännöitsijälle langetettu tuomio
- tappaako sijoittaja-altistus taloyhtiössä kuten Raid mökillä
- miten taloyhtiölainoja on lopulta saatu
- voisiko se oma laina olla kokanaisuus huomioiden asuntosijoittajalle kelpo vaihtoehto taloyhtiölainalle ja miten omistajaosakas voisi hyötyä siitä
Taloyhtiölainoista käymme pitkää ja mielestäni tärkeää keskustelua. Asuntosijoittajana ja vuokranantajana musta tuntuu, että mekin hyödymme siitä, että Mia pomottaa nyt Isännöintiliitossa.
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä
Voit kuunnella podcastia myös tästä:
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Video Peabin sivuilta: Asuntosijoittamisen tuotto – Joonas Orava
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Isännöintiliitto nettisivut
Kotitalo-lehti nettisivut
Mia Koro-Kanerva Twitter, LinkedIn
Uusi sijoitusasuntojen markkinapaikka:
Oletko usein ajatellut, että saisipa asuntoilmoituksesta kaikki asuntosijoittajalle tärkeät tiedot ilman, että niitä täytyy nyhtää sieltä täältä jyvä kerrallaan. Vielä hienompaa olisi, jos myyntimateriaali olisi tehty asuntosijoittajia varten. Kerrankin asuntoilmoitusta lukiessa saisi riittävästi tietoa asunnosta ja vielä niin, että tärkeimmät tiedot olisi tuotu heti ensimmäisenä esille.
Ajattele, jos “Sopii sijoitukseen” ei olisi myyntilause jossain satunnaisessa ilmoituksessa vaan jokainen listattu asunto sopisi lähtökohtaisesti asuntosijoittajalle.
Lopeta ajattelu, käy tutustumassa kauppa.sijoitusasunnot.com ja liity uudelle sähköpostilistalle.
Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Miten kehitän vuokraustoimintaa, kun sijoitusasunnot on nyt hankittu? – YouTube #111
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2020 – Blogi #197
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Olen saanut tällaisen kysymyksen useamman kerran, kun sijoitusasuntoja on tullut perintönä, osakesalkku on tyhjennetty ja ostettu nippu sijoitusasuntoja tai yritys on myyty ja rahoja sijoitettu asuntoihin nopealla tahdilla.
Käyn videolla läpi vuokraustoiminnan 6 ydinprosessia ja jokaiseen olen listannut muutaman tehtävän, joiden opettelusta ja pystyynlaittamisesta pitäisi aloittaa, kun miettii vuokraustoimintansa kehittämistä. Vaikka suunnittelisi käyttävänsä vuokravälittäjää, videolla mainittujen asioiden perusteet kannattaa silti opetella. Ilman niitä ei pysty erottamaan hyvää vuokravälittäjää aidan seipäistä.
Video soveltuu myös ensimmäisen sijoitusasuntonsa hankkineelle, jonka ykkösprioriteetti ei ole ostaa seuraavat 4 asuntoa kuukauden sisällä vaan haluaa laittaa vuokraustoimintansa perustan kuntoon ennen seuraavan sijoitusasunnon hankkimista.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
7000 vuokrattua asuntoa – Marita Polvi-Lohikoski osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #43
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Joonatan “Airbnb ja kalustetut asunnot” Voltti Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #94
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
VEROILMOITUSBLOGIT PÄIVITETTY 2019 VEROILMOITUSTA VARTEN
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2020 – Blogi #197
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2019 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #196
Sijoittajan kannalta maailma 6 tai 12 kuukauden päässä on vielä sankan sumun peitossa. On hieno nähdä, että uusien tartuntojen määräkäyrät ovat useimmissa maissa kääntyneet laskuun, vaikka niistä ei juuri muuta voi vielä päätellä kuin, että näiden maiden sairaalatyöntekijöiden ei tarvitse enää tehdä päätöksiä, kenelle 1 tehohoitopaikka annetaan, kun tarvitsijoita on 3.
Globaali talousromahdus tulee, globaali työttömyyden kasvu tulee, öljyn hinta romahti globaalisti ja keskuspankit ja hallitukset yhdessä ovat tehneet ”whatever it takes” -tyyppisiä toimia ja lupauksia. Yritysten konkurssiaalto on jo alkanut mutta varovaiset avautumissuunnitelmat ottavat vasta joissain maissa ensiaskeliaan. Tartuntojen määräkäyrien reaktioita vasta odotellaan. Singaporea kauhistellaan.
Kun sumu on sankka, vielä en pysty sanomaan, olenko pystyssä, kun sumu lopulta hälvenee. Nyt ei ole kysymys siitä, kuinka hyvää kassavirtatuotto-% saan tai mikä on oman pääoman tuotto. Minun on vaikea kuvitella, että jonkun asuntosijoitus- ja vuokraustoiminta ei ottaisi minkäänlaista iskua. Kyse on enemmän siitä, mitä voisi tehdä, että oma salkku kestää yli syklin.
1. Paniikissa sijoitusasunnon myyminen tai muuten panikoituminen ei auta
Asuntosijoitussalkun pitäisi olla sellainen, että koskaan ei ole pakko myydä kiireessä ja pohjalla. Mikäli itsellä on käsitys, että sumu pysyy sankkana sellaisen ajan, että kassakriisi on realistinen uhka, sijoitusasunnon suunnitelmallinen myynti tämän riskin poistamiseksi ei ole panikoitumista. Panikoitumista on se, että pistää sijoitusasunnon myyntiin, kun pelkää kasvavia tappioita markkina-arvojen laskujen kautta.
Osta ja pidä -asuntosijoittajan kannattavuuden peruselementeistä on vuokralaisten maksamien vuokrien kautta tuleva kassavirta. Mikäli sijoitusasunnot ovat sellaisia, että niitä on helppo vuokrata, edessä on todennäköisemmin talouden kehityssuunta, jossa vuokra-asuntojen kysyntä kasvaa. Vaikka asuntosijoitussalkun markkina-arvo laskisikin, mikä vaikeuttaisi myös jälleenrahoitusta, tällä ei ole itse ydintoiminnan eli vuokrauksen kannalta suurta merkitystä. Markkina-arvojen laskun kautta voi tulla laskennallisia tappioita mutta kassavirran pysyessä sellaisena, että vastikkeiden ja lainanhoitomenojen maksaminen hoituu, paniikkiin ei ole syytä.
2. Luottamus siihen, että osta ja pidä -asuntosijoittaminen on aidosti pitkäjänteistä toimintaa, rauhoittaa
Mitä jyrkempi ja nopeampi talouskäänne huonompaan suuntaan on sitä enemmän siitä kärsivät lyhytjänteisempää toimintaa harjoittavat, kuten esimerkiksi flippaajat tai kiinteistönvälittäjät. Helmikuussa pommikuntoisen flippauskohteen hankkineen ja sitä toukokuussa remontoituna myyvän välittäjän jännitysmomentti on paljon suurempi kuin hyvää vuokrakotia vuokraavan osta ja pidä -asuntosijoittajan. Hyvät flippaajat ja hyvät kiinteistönvälittäjät selviävät kaikissa markkinatilanteissa mutta heilläkin voi kannattavuus- ja/tai volyymitaso laskea.
Joonatan “Airbnb ja kalustetut asunnot” Voltti Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #94
Sumu hälvenee kaikille asuntosijoittajille suurinpiirtein samanaikaisesti. Mitä paremmin valmistautuneena sumupilveen joutui sitä nopeammin sieltä ulostullessa on mahdollista jatkaa toiminnan kannattavaa kasvattamista muiden vielä nuoleskellessa haavoja.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1
Käy lukemassa Sijoitusasunnot.comin Blogista: Kuinka korona iskee asuntosijoittajiin?
3. Nopeiden rikastumismahdollisuuksien tavoittelematta jättäminen lohduttaa kriisin keskellä
Nopea köyhtyminen loistaa poissaolollaan, vaikka toiminta lommoja saisikin. ”Rule Number 1 – Never Lose Money. Rule Number 2 – Never Forget Rule Number 1” ei ole minulle koskaan tarkoittanut sitä, että osakesalkun 40 %:n sulamisen katselu mitään tekemättä olisi osa osakesijoittamisen iloista konseptia. Buffetinkin salkku toki kärsii osakemarkkinoiden romahduksessa mutta 100 jaardia käteistä on edelleen 100 jaardia mutta sen ostovoima on parantunut pörssissä mukavasti.
Axel Aminoff sanoi tykkäävänsä amerikkalaisista mummo-osakkeista kuvatessa omaa REIT-sijoittamistaan. Seksi, huumeet ja rokki ovat mahdollisimman kaukana myös, kun osta ja pidä -asuntosijoittaja kalkyloi 10 vuoden päässä siintävän linjasaneerauksen kustannuksen kassavirtavaikutuksia tarjouslaskelmaa tehdessään.
Axel “REIT” Aminoff Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #92
Tykkään kerrata The Millionaire Real Estate -kirjaa, kun vähänkin tuntuu siltä, että pitäisi edetä nopeammin ja ottaa isommalla velkavivulla enemmän etunojaa. Sieltä löytyy niitä monimiljonäärimummo ja -pappatarinoita, jotka ovat vuodesta toiseen noudattaneet niitä samoja tylsiä osta ja pidä -asuntosijoittajan perusoppeja kohtuullisesta velkavivusta ja positiivisesta kassavirrasta.
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
4. Kriisien keskellä on tarjolla parhaat oppitunnit, kunhan itse ei ole niissä pääosan esittäjä
Kun taloudessa on noususuhdanne ja velkasykli on vaiheessa, jossa rahoitusta on saatavilla, kaikki näyttävät taitavilta sijoittajilta. Vaikka opettaja olisi paikalla, moni oppilas ei ole valmiina vastaanottamaan oppeja.
Kun suhdanne kääntyy, ainakin omat aivonystyräni kääntyvät paljon vastaanottavampaan asentoon kuuntelemaan erilaisia näkemyksiä, mitä käänteestä voisi seurata. Asuntosijoittamisen ja vuokraustoiminnan sisältöä tuottavana omien tilastojeni pohjalta näyttäisi siltä, että maaliskuussa kiinnostus asuntosijoittamiseen laski nopeasti kaikkien hakiessa koronatietoisuutta ja nyt huhtikuussa asuntosijoittamissisällön kuluttaminen on taas kääntynyt selvään nousuun.
Moni on jo stressitestannut asuntosijoitus- ja vuokraustoimintaansa useampaa tsekkipistettä vastaan. Montako tunnistat:
- Nordean mobiilipankissa näkee lainoista, onko lyhennysvapaan ottaminen vain oma klikkauspäätös – kävitkä katsomassa
- maaliskuun lopussa jännitit, tuleeko vuokrasopimusten irtisanomisilmoituksia
- huhtikuun alussa seurasit normaalia useammin, tuliko huhtikuun vuokra tilille
- huhtikuussa huomasit, että 12 kuukauden euribor on enää -0,1 % – mietit, voiko sen jyrkkä nousutahti jatkua
- pohdit, miksi keskuspankkien ydinpommien ampumisesta ei seuraisi inflaatiota, kun finassikriisin aikana heiteltiin käsikranaatteja, joiden piti nostaa hetkessä inflaatio 2 %:n tavoitetasoon
- vielä et ole luottavainen, miten huhtikuun vaihde menee irtisanomisten osalta ja miten toukokuun vuokrat tulevat
Nämä ovat kaikki terveitä ja hyviä pohdintoja, joiden avulla voi ja pitää tarkastella omaa asuntosijoitustoimintaansa, onko siellä riskit kasvussa ja pitääkö tehdä jotain uusia toimenpiteitä niiden ehkäisemiseksi tai pienentämiseksi.
Olin tänään asuntosijoittamisen huru-ukkona haastateltavana rahamedia.fi:n IG-livessä. Kokemus oli itselleni uusi ja opettavainen ja muutama lämmin kiitosviesti kertoi sen, että toisen näkemysten ja ajatusten kuunteleminen auttaa jäsentämään omia ajatuksia ja rauhoittaa mieltä, kun joku toinenkaan ei väitä tietävänsä, mitä 6 tai 12 kuukauden päästä Helsingin tai Tampereen kantakaupungin asuntomarkkinoilla tapahtuu.
Nyt on hyvä aika kilauttaa kolleegalle ja vaihtaa kokemuksia ja näkemyksiä. Itse juttelin tänään Asuntopehtoorin kanssa.
5. ”Hyviä diilejä on vaikea löytää” -aika voi olla takanapäin – oletko henkisesti valmis
Kuten jo aikaisemmin sanoin, olen toistaiseksi täysin sumun peitossa sen suhteen, minkälaista rahoitusta ja minkälaisia asuntosijoitusdiilejä on tarjolla 6-12 kuukauden kuluttua. En ole rynnännyt koluamaan verkostoani tai hakuvahteja, josko siellä olisi alessa hyvää tavaraa halvalla. En myöskään ole tehnyt päätöstä, ettenkö ensi viikolla tai ensi kuussa olisi tekemässä kauppoja vaan teen niitä, jos osuvat kohdalle ja saan rahoituksen järjestymään.
Mutta, jos olet viimeisen viiden vuoden aikana uhonnut julkisesti tai hiljaa itsellesi, että kunhan hyviä kohteita on taas tarjolla, sitten otan tulonhankkimislainan ja lähden mukaan asuntosijoittamiseen tai ostan seuraavan sijoitusasunnon. Nyt se aika voi olla lähempänä kuin koskaan 5 vuoden aikana.
Jos olet tykkäillyt tai jakanut Warren Buffetin oppia, että pitää olla ahne, kun muut ovat pelokkaita ja pelokas, kun muut ovat ahneita, nyt on aika valmistautua olemaan ahne, jos muut alkavat pelkäämään. Tämä ei ole ihan helppo temppu, jos omassa elämässä ja tulolähteiden varmuudessa on pelkotilojen poikasia kasvamassa.
Onko pohjat jo nähty?
Osakesijoittajien keskuudessa kysellään ja ollaan tietävinään, että pohjat oli jo ja nyt palataan kasvu-uralle kohti uusia rikastuttavia seikkaluja keskuspankkien tukemana. Tämä voi olla hyvinkin mahdollista mutta vuoden 2020 tulosnäkymät, joita yritys toisensa jälkeen on perunut kertoen, että eivät näe mitään, eivät todellakaan ole varmuus- ja valuuttatasoilla, jotka oikeuttaisivat vuoden 2019 kevään arvostustasot.
Asuntomarkkinoilla Hypo kertoo, että asuntolainahakemukset ovat vähentyneet selkeästi. Toisaalta moni välittäjä kertoo, että asuntokauppaa on tehty ja -näyttöjä sovittu tasaisella tahdilla myös huhtikuussa. Tietoa siitä, onko mitään laskua edes tapahtunut ja missä sitä on tapahtunut, ei vielä ole johtopäätösten tekemiseen puhumattakaan siitä, että voisi sanoa, missä ollaan 6-12 kuukauden päästä.
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Mitä asuntosijoittamiseen liittyvää olet tehnyt karanteeniviikon aikana? – YouTube #108
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Joonatanin nettisivuilta: ”Matkan aikana olen saanut kohdata kaikki sisäiset pelkoni ja uskomukseni, jotka pitivät minua kiinni elämässä, joka ei tuntunut enää vuosiin omalta. Vaikka matkaa on vielä jäljellä, niin uusi päämääräni on jo kirkastunut: Haluan inspiroida muita löytämään todellisen potentiaalinsa ja kykynsä loputtomalta tuntuvien pelkojen ja ulkoa tulevien odotusten ristipaineessa”.
Tässä osassa 2 jatketaan juttua
- milloin menettää ja milloin ei oman kodin 2 vuoden asumisen verovapaan myynnin edun, jos harjoittaa Airbnb:tä
- miten Airbnb ja kalustettuna vuokraaminen eroavat normaalista tyhjän asunnon vuokraamisesta
- voiko Airbnb:llä kääntää kassavirran negatiivisesta positiiviseksi
- mitä kaikkea pitää huomioida kalustamisessa ja kodonkoneissa
- miten toimia verottajan kanssa, miten piirtyy viiva veteen yksityisen lyhytaikaisvuokraajan ja ammattimaiset majoittajan välillä
- miten käytönnössä poistetaan median lyömä salahotellinpitäjän otsaleima taloyhtiössä
- minkälaisia tavoitteita ja kasvusuunnitelmia Joonatanilla ja hänen vaimollaan on ja millä keinoilla niihin edetään
- annetaan kirjankirjoittamisvinkkejä huru-ukkokirjailijoille
HUOM! Osan 1 lopussa oli 1.4.2020 nauhoitettu lisäosa, jossa käydään koronaviruksen aiheuttamia muutoksia Airbnb-toimintaan ja Joonatan antaa valoa tunnelin toiseen päähän.
Osassa 1, ennen kuin siirryimme puhumaan Airbnb:stä ja asuntojen kalustettuna vuokraamisesta, Joonatan kertoi aika avoimesti siitä, miten burn out alkoi hiipimään hänen elämäänsä ja miten kaikki ”itsensä kehittämis” -kirjojen mukaiset rutiinit ja terveet elämäntavat eivät riittäneet nostamaan häntä suonsilmästä vaan hänen oli pakko muuttaa elämä suurelta osin. Lisäksi kävimme läpi
- Joonatanin Airbnb- toiminnan epäröiviä ja hitaita ensiaskeleita
- miten hän päätyi nykyiseen toimintamalliinsa
- miten Airbnb täydentää kalustettujen työsuhdeasuntojen vuokrausstrategiaa
- mite kaikkea pitää ymmärtää ennen kuin lähtee Airbnb-vuokranantajaksi
- miten sijoituskriteerit voivat poiketa ”osta ja pidä” asuntosijoittajan tyhjänä vuokrattavien sijoitusasuntojen kriteeristöstä
- voiko Airbnb-toiminnan aloittaa ilman pääomia
- miten lasketaan oman työ arvoa
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä
Voit kuunnella podcastia myös tästä:
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Lue (11/2019) kirjoitus: Hyvä rakennuttaja on asuntosijoittajan ystävä
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
YouTube: Tony Robbins, Les Brown, Sadhguru, Bruce Lipton
Dale Carnegie – Miten saan ystäviä, menestystä ja vaikutusvaltaa; Adlibris Pokkari, Audible English
Eckhart Tolle – Läsnäolon voima; Adlibris Sidottu, Adlibris E-kirja, Adlibris Äänikirja
Meditaatio; Insight Timer , Sam Harri Waking Up
Raevaara, Strellman – Tietokirjailijan kirja; Adlibris Nidottu, Adlibris E-kirja
Joonatan Voltti nettisivut, josta löytyy myös Blogi ja Airbnb-verkkokurssin tiedot
Joonatan Voltti LinkedIn, Twitter, Facebook, IG
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
Lue tai kuuntele Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista tuorein kirjoitus: ”Miksi me myymme sijoitusasuntoja alle markkinahintojen”
Ostan Asuntoja Podcast #24 – Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen, osa 1
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Miten olit varautunut koronavirukseen asuntosijoittajana? – YouTube #110
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
* Peab jo kolmatta neljättä kertaa peräkkäin ykkönen
Kaupallinen varoitus
Mikäli kiinnostut hankkimaan edellämainittuja tuotteita, voit ylläolevien kumppanilinkkien sijaan googlata tuotteiden nimet. Näin maksat tuotteista saman hinnan mutta pystyt varmistamaan sen, että Ostan Asuntoja -kanavat eivät saa pientäkään siivua hinnasta.
Affiliate -linkkeihin liittyy aina vaara, että suosittelija ei oikeasti suosittele niitä hyvyyden perusteella vaan niihin liittyvän rahallisen korvauksen saadakseen. Kirjoihin liittyvät palkkiot voivat heitellä jopa 10 senttiä eri kirjojen välillä.
Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €.
Tämän viikon kysymykseen vastaamisen ei ole tarkoitus olla jälkiviisastelua eikä se edes voi sellaista olla, kun vielä ei ole tietoa siitä, minkälaiseen maailmaan tullaan, kun koronaviruksen jälkeen sitä taas avataan.
Mikäli videolla kuvattu varautumiseni on ollut jollain tavalla oikeaa, ajattelin vastata tähän kysymykseen nyt, kun sitä ei vielä voi täysin tyrmätä jälkiviisasteluna. Ehkä joku palaa katsomaan tätä videota 6-8 vuoden päästä seuraavan taloussyklin huipun lähestyessä.
Lue Investors Housen toimitusjohtaja Petri Roinisen tuore ja laaja pohdintakirjoitus – Kriisi muuttaa asumista, ei paluuta vanhaan
Tyttäreni on nyt 12-vuotias. Ostan Asuntoja Blogin kirjoitukset ja Ostan Asuntoja YouTube -kanavan videot ovat kenties yksi hyvä tapa tehdä päiväkirjamerkintöjä myös omalle jälkikasvulleen. Kenties hän käy hakemassa näitä ajatuksia seuraavan velkasyklin huipulla ollessaan vaikkapa 80-vuotias asuntosijoittaja.
Uusi sijoitusasuntojen markkinapaikka:
Oletko usein ajatellut, että saisipa asuntoilmoituksesta kaikki asuntosijoittajalle tärkeät tiedot ilman, että niitä täytyy nyhtää sieltä täältä jyvä kerrallaan. Vielä hienompaa olisi, jos myyntimateriaali olisi tehty asuntosijoittajia varten. Kerrankin asuntoilmoitusta lukiessa saisi riittävästi tietoa asunnosta ja vielä niin, että tärkeimmät tiedot olisi tuotu heti ensimmäisenä esille.
Ajattele, jos “Sopii sijoitukseen” ei olisi myyntilause jossain satunnaisessa ilmoituksessa vaan jokainen listattu asunto sopisi lähtökohtaisesti asuntosijoittajalle.
Lopeta ajattelu, käy tutustumassa kauppa.sijoitusasunnot.com ja liity uudelle sähköpostilistalle.
Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Joonatan “Airbnb ja kalustetut asunnot” Voltti Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #94
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2020 – Blogi #197
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2019 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #196
Ostan Asuntoja 