Hypo-pankin pääekonomisti Juhana Brotherus arvioi eri medioissa (tässä SalkunRakentajan juttu), että asuntojen hinnat voivat pudota 5-8 % koronaviruksen jälkimainingeissa.
Jos on taipuvainen uskomaan erilaisten syklien olemassaoloon, Brotheruksen ennustetta voi itse arvioida lisää. Voisiko olla mahdollista, että vuosikymmenen jatkuneen taloussyklin huippu on jo takana? Mitä, jos asuntomarkkinoilla vaikuttava sykli olisi myös saavuttanut huippunsa eikä vuoden 2008-2009 ihmettä tapahdukaan, jossa asuntojen hinnoissa Suomessa tuskin huomattiin mitään? Voisiko jopa olla siten, että 2008-2009 finanssikriisissä ei käytykään pitkän velkasyklin huipulla vaan nyt se lähestyy huikeaa vauhtia?
Tämän kirjoituksen kannalta riittää, että myöntää itselleen omaavansa edes hieman himmeän kristallipallon eikä löydä sieltä vahvoja analyyttisiä perusteluja, miksi yksikään ylläkuvatuista ei voisi tapahtua. Tämä tarkoittaisi sitä, että “hyviä kohteita on todella vaikea löytää” -aika olisi asuntosijoittajilla ainakin tilapäisesti ohi. Samalla se voi tarkoittaa “pankista on vaikea saada lainaa” -ajan alkua.
Asuntosijoittajalle tämä tarkoittaisi siis sitä, että moni asia on muuttumassa. Jos Brotheruksen ennuste osuisi oikeaan, se tarkoittaisi, että keskiarvojen lisäksi mukana on motivoituneita myyjiä, joiden on pakko myydä nopeasti tai jotka haluavat myydä nopeasti saadakseen käteistä rahaa johonkin vielä parempaan diiliin, joka on kiinni rahoituksen järjestymisestä ja jota ei pankista vanhaan malliin saa. Sieltä voi löytyä niitä 8-28 %:n alennuksia.
Olen listannut tähän 6 kirjaa, joista 3 liittyy suoraan asuntosijoittamiseen ja 3 aivojen, toimintamallin ja strategian virittämiseen. Otsikkoon olen laittanut 6 kuukauden ajanjakson, jonka jälkeen pitäisi olla uudessa asennossa valmiina hyödyntämään kenties mahdollisuuksia, joista on asuntosijoittajana vain haaveillut 5-10 vuotta. Mikäli uskoo V-käyrän tyyppiseen toipumiseen, kirjat pitää opiskella ja sisäistää nopeammassa tahdissa. U- tai L-käyräuskovaisille sopii 6 kuukauden aikataulu.
Arkirutiinit järjestykseen, jotta asuntosijoittamisen opiskelusta tulee päivittäistä
Hal Elrod – The Miracle Morning; Adlibris Pokkari, Adlibris Nidottu, Audible äänikirja *
Jos olet huomannut, että koronavirusuutisten, teinikuvien, meemien, hallituksen/opposition/viranomaisten/Trumpin haukkuminen/kehuminen ja Netflixin katselu on alkanut viemään suuremman tuntimäärän vuorokaudessa, et ole henkisesti valmiina tämän kirjan jälkeen tulevan 5 kirjan sisällön sulattamiseen siten, että saat niitä vietyä käytännön toimenpiteiden tasolle.
Itsensä kehittämiskirjoissa kuvataan yleensä yksi konsepti ja pureudutaan siinä todella syvälle. Varsinkin aloittelijalle, joka hakee jotain positiivista muutosta aamun (päivän) rutiineihinsa muttei aivan tiedä, mistä aloittaa, syväluotaavat kirjat tuntuvat ylivoimaisilta. Tämä kirja tarjoaa yleiskuvan monista tehokkaista aamurutiineista ja tarjoaa konkreettisen ja yksinkertaisen polun niihin tutustumiseen.
Kirjassa käydään läpi seuraavia tapoja aloittaa päivä; lukeminen, liikunta, päämäärien ja tavoitteiden kertaus, meditointi, visualisointi ja päiväkirjan pitäminen. Näitä voi harjoittaa kaikkia lyhyemmän ajan joka aamu, priorisoida niitä tai keskittyä ensin muutamaan. Tämän blogikirjoituksen koko ajatus on siinä, että seuraavan 6 kuukauden aikana olisi nämä 6 kirjaa opiskeltuna siten, että joitakin niissä olevia oppeja pystyisi toteuttamaan käytännössä. Siksi tämä kirja on listan ensimmäisenä, koska se opettaa tekniikoita, joilla muista kirjoista saa parhaimman hyödyn ja fokuksen kohdalleen, mikäli tavoittelee asuntosijoitustoiminnan kasvattamista.
Itselläni ei ole koskaan ollut vaikeuksia herätä virkeänä aikaisin ja nousta ylös sängystä mutta tämän kirjan ansiosta olen oppinut järjestämään aamun ja aamupäivän tekemiseni palvelemaan paremmin tavoitteideni saavuttamista. Lähdin toteuttamaan asioita aika pitkälle kirjan mukaisesti. Vuosien varrella olen säätänyt (ja yhä säädän) aamurutiinejani, kun olen oppinut, mitkä asiat toimivat minulle parhaiten. Tämä kirja ja siitä seurannut säätäminen on johdattanut minut monien muiden kirjojen pariin ja lisäopin hakemiseen eri osa-alueilta.
Uutisia en ole niiden negatiivisuuden takia seurannut televisiosta yli kymmeneen vuoteen ja yksi kerrallaan olen poistanut kaikki uutisappit puhelimesta ja tabletista. Nyt opettelen, että sähköposteja ja Twitteriä en enää avaa ennen aamurutiinien suorittamista ja Twitteriin opettelen tulemaan yhä enemmän listojen kautta. Blokkaan rankalle kädellä kaikkea virtaan tulevaa, joka minua ei kiinnosta ja häiritsee keskittymistä olelliseen.
Koronavirus on juuri sellainen asia, johon en itse voi vaikuttaa, joten siihen liittyvään uutisointiin liiaksi käytetty aika on poissa kaikesta tekemisestä, jolla voin omaan ja läheisteni elämään vaikuttaa.
Kirja toimii hyvin äänikirjana ja kuuntelen sen vuosittain keväällä, kun vuosi on jo hyvän matkaa käynnissä ja on aikaa miettiä, miten voisin omaa suoritustasoani kehittää.
Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #24
Hal Elrod – Aamun ihme; Adlibris Nidottu *
Asuntosijoitustoiminnan kasvattaminen, kun pääomia ei ole eikä pankista niitä vanhaan malliin saa
Brandon Turner – The Book on Investing in Real Estate With No (and Low) Money Down; Adlibris Nidottu, Audible *
Brandon Turner on BiggerPockets Podcastin juontaja ja on kirjoittanut useampia kirjoja asuntosijoittamisesta ja vuokraustoiminnasta. Hän on itse aloittanut asuntosijoittamisen monia kirjassa läpikäytyjä tekniikoita hyödyntäen.
Rahoituksen helpon saatavuuden ja matalan korkotason aikana asuntosijoittajien “ongelmaksi” tulee se, että hyviä sijoituskohteita on vaikea löytää, koska aina joku toinen tuntuu olevan valmis maksamaan korkeamman hinnan tyytymällä pienempään tuottoon. Tämä on normaali asuntomarkkinoiden sykliin kuuluva ilmiö.
Tällaisen syklin huipun varjoisalla puolella on maailma, jossa pankkirahoitus on joko käytännössä loppunut kokonaan tai sitä on saatavilla ehdoilla, jotka eivät sovellu pitkäjänteiseen “osta ja pidä” -asuntosijoittamiseen. Valmistautumattomalle tämä on kurja tilanne, jos hyviä ostokohteita olisi tarjolla mutta niitä ei pääse rahoituksen puutteen takia hankkimaan.
Kirjassa käydään läpi erilaisia ei-perinteisiä tapoja rahoittaa asuntosijoituskauppoja tai -toimintaa. Kirjan nimestä ei pidä kuvitella, että kirjassa perustellaan, miten kohteita ostetaan markkinahintaan jopa 100 %:n velkavipua käyttäen. Kirjaa ei pidä lähestyä siten, että yrittää keksiä perusteluja, miksi siinä esitetyt tekniikat eivät toimisi Suomessa. “Ei käy” -asenteella jää tulevat mahdollisuudet hyödyntämättä. Sen sijaan pitää pohtia, mitä tekniikoita voisi soveltaa sellaisenaan ja mitä muokata Suomen markkinoille sopivaksi. Kenties uusiakin ideoita syntyy.
Mikäli myyjä on halukas asuntonsa myyymään, mutta ongelmana on pankkirahoitusta saavien ostajien puute, asuntosijoittaja tulee kenties useammin huomaamaan, että myös myyjä on valmiimpi kokeilemaan tekniikoita, joilla saadaan kaupat syntymään. Myyjän rahoitus on konseptina sellainen, jota olen soveltanut käytännössä jo useasti. Uskon sen yleistymiseen, mikäli asuntomarkkinan sykli kääntyy samanaikaisesti velkasyklin kääntymisen kanssa.
Yksityisten henkilöiden pankkitileillä makaa miljardeja 0-korolla. Kun velkakirjoissa, rahastoissa ja pörsseissä myrskyää eikä missään tunnu olevan mitään järkeä, aina muutama tällainen yksityshenkilö voi olla valmiimpi rahoittamaan asuntosijoituskauppoja, kunhan diili on hyvä ja siinä on riittävä tuotto ja turvamarginaali sekä osaava asuntosijoittaja. Näitä voi hakea sekä perhepiiristä että laajemmista verkostoista.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
7000 vuokrattua asuntoa – Marita Polvi-Lohikoski osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #43
Uudessa tilanteessa myös uudet taidot ovat tarpeen – neuvottelutekniikoita asuntosijoittajalle
Mark Ferguson, J Scott, and Carol Scott – The Book on Negotiating Real Estate; Adlibris Nidottu, Audible *
“Kohde varattiin vuorokaudessa” tai “Kojamo myi 5000 asuntoa ulkomaalaiselle” -tyyppisten otsikoiden aikana ei pienen asuntosijoittajan neuvottelutaidoille ole kovin suurta tarvetta, kun myyjällä ei ole pulaa rahasalkut täynnä olevista ostajista.
Jos suomalaisten asuntosijoittajien sijoituskohteet ovat pääosin kerrostalo-osakkeita, amerikkalaisilla sijoittajilla vastaava voisi olla omakotitalot. Vaikka itse asuntotyyppi on erilainen, yhtäläisyyksiä asuntosijoittamisen kannalta on yllättävän paljon. Yksittäisen omakotitalon kuten asunto-osakkeenkin hinnoittelu ei tapahdu tuottomenetelmää käyttäen vaan vertailukauppojen avulla. Rahoituspäätöksiä ei tehdä sijoituksen tuoton perusteella vaan sijoittajan maksukyky on primääri kriteeri. Myyjinä ovat yksittäiset henkilöt, perheet tai perikunnat ja myynnin motivaatiot vaihtelevat samaan tyyliin kuin suomalaisissa asunto-osakkeissa. Välillä mukana on välittäjä ja välillä omistaja myy taloaan itse.
Tämä on ainoa tietämäni asuntosijoittajien kirjoittama neuvottelutaidon kirja, joka on myös kirjoitettu puhtaasti asuntosijoittamiseen liittyvän neuvottelun kannalta. Kirjoittajat ovat tehneet tuhansia talokauppoja, joista ainakin sadat ovat liittyneet heidän itsensä flippaamiin kohteisiin. Flippauksella tässä yhteydessä tarkoitetaan kohteen ostamista, sen perusteellista remontointia ja vasta sen jälkeen myyntiä tai mahdollisesti vuokrausta. Flippaukseen liittyy oleellisena osana reilusti alle markkinahinnan ostaminen, jotta tilaa on korjauskustannuksille, kalliin lyhytaikaisen rahoituksen kustannuksille, riskille ja voitolle. Jos minun pitäisi mainita yksittäinen asia, minkä olen amerikkalisista asuntosijoituskirjoista oppinut, se olisi alle markkinahinnan ostamisen tärkeys ja siihen liittyvät tekniikat.
Mikäli asuntomarkkinoiden sykli kääntyy ostajan markkinoiksi, ja samalla rahoitushanat menevät tiukemmalle, neuvottelutaitoisella asuntosijoittajalla on etulyöntiasema. Kirjassa käydään neuvotteluperspektiivistä läpi asuntosijoituskaupan prosessi ensikontaktista sopimuksen allekirjoittamiseen asti.
7 ehtoa, joista asuntosijoittaja voi neuvotella sijoitusasuntokauppaa tehdessä
Asuntosijoittamisen toimintakonseptin ja -prosessien virittäminen kasvua varten
Michael Gerber – The E-Myth Revisited; Adlibris Nidottu, Audible *
Kirjan nimessä oleva iso E-kirjain ei liity e-commerceen mitenkään vaan sillä tarkoitetaan sanaa Entreprneur. Samalla, kun opiskelee asuntosijoittamisen ajatuksia, tulisi rinnalla miettiä, miten omasta asuntosijoitus- ja vuokraustoiminnasta voisi tehdä ammattimaisempaa. Tätä mietintää ei kannata heittää syrjään, jos ajattelee asuntosijoittamista harrastuksena tai puuhasteluna ansiotuloa tuovan työn vastapainona. Sitä voi ja kannattaa tehdä ammattimaisemmin ja nähdä se sivubisneksenä varsinaisen päätyön ohessa.
Kirja sopii kaikenlaisille yksinyrittäjille, jotka ovat oman yrityksensä teknikko, päällikkö ja yrittäjä, 3 roolia yhdessä henkilössä. Mikäli on lukenut tai kuunnellut englanninkielistä yrittäjyysmateriaalia, siellä toistuu usein sanonta, että yksinyrittäjä työskentelee “in their business rather than on their business”. Kirja tuo esiin yrittäjyysajattelua siten, että toimintaa kehitetään tekemisen (in the business) ohella siten, että jonain päivänä voisi pyörittää (on the business) yritystä, jossa on työntekijöitä.
Tiivistettynä kirja kertoo, miten lähestyä, organisoida ja pyörittää pientä yritystä. Itselläni painopisteenä on ollut paikasta ja ajasta riippumattoman liiketoimintamallin rakentaminen teknologiaa hyödyntäen. Kaikki tekeminen pitäisi pystyä myös systematisoimaan siten, että liiketoimintaa voisi pyörittää joku muu itsenäiseen toimintaan pystyvä henkilö, jolla on ohjeistukset käytössään.
Mikäli kirjaan haluaa enemmän asuntosijoittamistwistiä, siitä löytyy versio E-Myth for Real Estate Investor; Audible *
Asuntosijoitustoiminnan kasvattaminen on mahdollista kaikille – ajattele miljoonaa…
Gary Keller, Jay Papasan – The Millionaire Real Estate Investor 2005; Adlibris Nidottu, Adlibris E-kirja, Audible *
Tämä kirja on eniten kirkastanut ajatuksiani asuntosijoittamisen kokonaisuudesta. Kirja ei ole asuntosijoittamisen käytännön käsikirja. Sen sijaan kirja on minulla toiminut erinomaisena ajatusten kirkastajana, jolta pohjalta olen rakentanut asuntosijoitustoimintani perusteet ja ymmärtänyt, miten sen avulla pitkällä aikajänteellä kasvatetaan varallisuutta ja taloudellista riippumattomuutta. Kirja on auttanut minua ymmärtämään, kuinka tärkeää on miettiä prosesseja ja teknologiaa alusta alkaen, vaikka asuntoja olisi vasta muutama, jos tavoittelee, että niitä on muutamalla miljoonalla.
“Ajattele miljoonaa, osta miljoonalla, omista miljoonalla, tienaa miljoona” -polun sisäistäminen auttaa ymmärtämään, että asuntosijoittaminen ei ole nopea tie rikkauksiin mutta polun päässä oikein kuljettuna häämöttää taloudellinen riippumattomuus.
Miljonääriksi asuntosijoittamisella – osa 1 ”Ajattele miljoonaa” – Blogi #174
Tästä kirjasta jäi itämään ajatus, kuinka rajallinen tunnusluku Suomessa yleisimmin mainittava ja laskettava vuokratuotto-% on. Positiivisen kassavirran filosofiani pohjautuu tähän kirjaan kuten myös monissa blogikirjoituksissani mainitut asuntosijoittamisen tuoton osatekijät. Vuosien varrella olen tarkentanut ja syventänyt ajatustani monista lähteistä mutta yhä palaan vuosittain lukemaan tämän kirjan. Kirjassa on jonkin verran taulukoita, jotka eivät ole monimutkaisia mutta ovat havainnollisia ja siksi suosittelen kuuntelemisen sijaan lukemaan kirjan. Luen tämän kirjan vuosittain tammi-helmikuussa, kun olen asettanut alkavan vuoden tavoitteet.
Suvi “Think a Million” Schwab Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #70
Laajenna sijoittamisajattelua ja hajauta muihin omaisuuslajeihin
James Rickards – Aftermath – seven secrets of wealth preservation in the coming chaos; Adlibris Nidottu, Audible *
Vaikka olisikin sitä mieltä, että taloudellinen maailmanloppu on valovuosien päässä ja Rickardsin pessimistisen ennusteen rinnalla Brotheruksen optimistiselta näyttävän ennusteen takana näkyy jo valoa, joka osoittaa kaiken palaavan ennalleen, suosittelen silti lukemaan tätä kirjaa.
Kirja sisältää, nimensä mukaisesti, 7 sijoitusideaa, joista voi poimia ajatuksia, miten syklien eri vaiheissa kannattaisi hajauttaa sijoituksiaan varallisuuden säilyttämisen varmistamiseksi kaikissa tilanteissa. Asuntosijoittajia kiinnostaa se, että yhtenä varallisuuden säilyttämiskeinona mainitaan kassavirtaa tuottavat kiinteistösijoitukset, joihin asunnotkin tässä yhteydessä lasketaan.
Kirjassa on 7 kappaletta, joiden lopussa on nämä 7 sijoitusohjetta tai -ideaa. Kirjan lukemisen voi aloittaa siten, että lukee tai kuuntelee ensin vain noiden 7 kappaleen viimeiset osat, joissa itse sijoitusideat annetaan.
Rickards ei ole mikään kaappiteoreetikko vaan monessa sijoitus- ja talousliemessä palanut ja keittynyt monitasoinen tarinankertoja. Kirja antaa tonneittain ajattelemisen aihetta, kunhan sitä opiskelee avoimin mielin eikä lähde todistelemaan esitettyjä asioita vääriksi. Kirjassa esitetyt näkemykset ja etenemispolut näyttävät juuri nyt koronaviruksen keskellä enemmän mahdollisilta kuin koskaan aikaisemmin kirjaa lukiessani.
Kirjassa ei kehoteta muuttamaan bunkkeriin, kunhan autotalli on ensin täytetty kullalla ja muurattu betoniin turvaan.
Sam “kulta ei ole sijoitus” Laakso – Ostan Asuntoja Podcast #72
Tiedätkö, onko Brotherus oikeassa, on väärä kysymys?
Vaikka Juhana Brotherus onkin minua parikymmentä vuotta nuorempi, en osaa riittävällä varmuudella tai kokemuksella todeta, että hänen 5-8 %:n asuntojen hintojenalennusennusteensa olisi väärä. Missään tapauksessa en löisi vetoa hänen ennustettaan vastaan. Perustelut ovat hyviä.
”Tiedätkö, miksi Brotherus olisi väärässä” olisi oikea kysymys.
Hän vaikuttaa myös olevan hyvin varma, että korot pysyvät matalalla vielä pitkään eikä inflaatiota ole luvassa koronatriljoonaziljoonapaketeista huolimatta. Tähänkään en ottaisi vedonlyöjänä kantaa.
Sen sijaan uskallan ennustaa, että koronaviruksen jälkeinen maailma tulee näyttämään tavalla tai toisella erilaiselta eikä ensimmäinen näkymä ole ennennäkemätön V-muotoinen talouskasvu. Siksi on hyvä asuntosijoittajana valmistautua (mitä olen tehnyt pari vuotta) hyvien ostomahdollisuuksien ilmestymiseen. Aikaa opiskeluuun on riittävästi.
Joonatan “Airbnb ja kalustetut asunnot” Voltti Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #94
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Mitä asuntosijoittamiseen liittyvää olet tehnyt karanteeniviikon aikana? – YouTube #108
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Kaupallinen varoitus
Mikäli kiinnostut hankkimaan edellämainittuja tuotteita, voit ylläolevien kumppanilinkkien sijaan googlata tuotteiden nimet. Näin maksat tuotteista saman hinnan mutta pystyt varmistamaan sen, että Ostan Asuntoja -kanavat eivät saa pientäkään siivua hinnasta.
Affiliate -linkkeihin liittyy aina vaara, että suosittelija ei oikeasti suosittele niitä hyvyyden perusteella vaan niihin liittyvän rahallisen korvauksen saadakseen. Kirjoihin liittyvät palkkiot voivat heitellä jopa 10 senttiä eri kirjojen välillä.
Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €.
Joonatanin nettisivuilta: ”Matkan aikana olen saanut kohdata kaikki sisäiset pelkoni ja uskomukseni, jotka pitivät minua kiinni elämässä, joka ei tuntunut enää vuosiin omalta. Vaikka matkaa on vielä jäljellä, niin uusi päämääräni on jo kirkastunut: Haluan inspiroida muita löytämään todellisen potentiaalinsa ja kykynsä loputtomalta tuntuvien pelkojen ja ulkoa tulevien odotusten ristipaineessa”.
Osassa 1, ennen kuin siirrymme puhumaan Airbnb:stä ja asuntojen kalustettuna vuokraamisesta, Joonatan kertoo aika avoimesti siitä, miten burn out alkoi hiipimään hänen elämäänsä ja miten kaikki ”itsensä kehittämis” -kirjojen mukaiset rutiinit ja terveet elämäntavat eivät riittäneet nostamaan häntä suonsilmästä vaan hänen oli pakko muuttaa elämä suurelta osin. Lisäksi käymme läpi
- Joonatanin Airbnb- toiminnan epäröiviä ja hitaita ensiaskeleita
- miten hän päätyi nykyiseen toimintamalliinsa
- miten Airbnb täydentää kalustettujen työsuhdeasuntojen vuokrausstrategiaa
- mite kaikkea pitää ymmärtää ennen kuin lähtee Airbnb-vuokranantajaksi
- miten sijoituskriteerit voivat poiketa ”osta ja pidä” asuntosijoittajan tyhjänä vuokrattavien sijoitusasuntojen kriteeristöstä
- voiko Airbnb-toiminnan aloittaa ilman pääomia
- miten lasketaan oman työ arvoa
Lopussa on 1.4.2020 nauhoitettu lisäosa, jossa käydään koronaviruksen aiheuttamia muutoksia Airbnb-toimintaan ja Joonatan antaa valoa tunnelin toiseen päähän.
Joonatan “Airbnb ja kalustetut asunnot” Voltti Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #95
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä
Voit kuunnella podcastia myös tästä:
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Lue (11/2019) kirjoitus: Hyvä rakennuttaja on asuntosijoittajan ystävä
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Joonatan Voltti nettisivut, josta löytyy myös Blogi ja Airbnb-verkkokurssin tiedot
Joonatan Voltti LinkedIn, Twitter, Facebook
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1
Käy lukemassa Sijoitusasunnot.comin Blogista: Kuinka korona iskee asuntosijoittajiin?
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2019 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #196
Mikä on vuokraustoimintasi tilanne huhtikuun alkupuolella? – YouTube #109
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Monia vuokranantajakolleegoita kiinnostaa nyt, miten vuokrakotien puolella vuokraustoiminta on sujunut, kun liiketilojen puolella mediapuukot lentelevät suuntaan ja toiseen. Median palstoilta saa käsityksen, että liiketilojen vuokralaiset ja vuokranantajat eivät keskustelisi keskenään vaan ainoastaan puhuisivat toimittajille, mikä ei tietenkään pidä paikkaansa, mutta totuudenmukaisen kokonaiskuvan luominen on yhä harvemman median pyrkimyksenä.
Minulta on kysytty oman vuokraustoimintani tilannetta ja käyn sen tällä videolla 7.4.2020 tilanteen pohjalta seuraavilta osin
- maaliskuussa irtisanotut vuokrasopimukset
- tyhjien asuntojen määrä huhtikuussa
- maaliskuun vuokrarästitilanne
- huhtikuun alun vuokranmaksutilanne
- huhtikuun kassavirta 7.4.2020 ja
- kassatilanteen kehittymisnäkymät huhtikuun loppupuolelle asti
Miten oma tilanteesi on kehittynyt? Kirjoita kommentteihin.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
Lue tai kuuntele Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista tuorein kirjoitus: ”Miksi me myymme sijoitusasuntoja alle markkinahintojen”
Ostan Asuntoja Podcast #24 – Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen, osa 1
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Axel “REIT” Aminoff Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #92
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2020 – Blogi #197
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2019 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #196
Asuntosijoitustoimintaani eniten vaikuttaneet kirjat – top 5
On aika taas päivittää vuonna 2016 ensimmäisen kerran julkaistua blogikirjoitusta. Olen lisännyt kirjoitukseen taas uutta tietoa, uusia kappaleita ja tarkistanut/päivittänyt kaikki linkit 7.2.2018, 27.1.2019, 5.5.2019 ja 5.4.2020. Mukana on myös linkkejä Ostan Asuntoja YouTube-videoihin, joissa johonkin verotuksen kohtaan pureudutaan syvällisemmin.
Viime sunnuntaina päivitin Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2019 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #196 -kirjoituksen. Se kirjoitus ohjeistaa käytännössä, miten asuntosijoittaja ja vuokranantaja käyttävät OmaVeroa.
Mikäli haet lisäymmärrystä siitä, mitä asuntosijoittajan ja vuokranantajan veroilmoituksessa voi ilmoittaa ja mitä, milloin ja miksi vähentää, jatka tämän lukemista.
Suomen Vuokranantajat ry:llä (suosittelen liittymistä) on FB-ryhmä nimeltä Vuokranantajapalsta (yllätys, suosittelen liittymistä). Siellä on kysytty paljon hyviä kysymyksiä vuokratulojen ja niihin kohdistettavien vähennysten ilmoittamisesta veroilmoituksessa. Olen koonnut tähän selityksiä, ohjeita, linkkejä ja vinkkejä asuntosijoittajan veroilmoituksen tekemiseen ja sivunnut myös vuokratuotto-%:in laskemista. Itse teen veroilmoituksen netissä OmaVerossa enkä siksi ole enää eritellyt tähän paperiliitelomakkeiden numeroita. Mikäli atk ja World Wide Web ovat tuntemattomia käsitteitä, paperimuotoinen veroilmoitus on vielä mahdollista mutta suosittelen tietokoneopintoja. Kaikille muille vuokranantajille verottajan verkkopalvelut on ehdottomasti paras vaihtoehto opetella ja käyttää. OmaVerossa löytyy oikeassa sivupalkissa perustäyttöohjeet kuhunkin kohtaan ja siksikin suosittelen verkkopalvelun käyttöä.
(Muokattu 5.4.2020) Kaikkien veroilmoitukset ovat OmaVerossa viimeistään 3.4.2020 eli tätä lukiessa kaikki voivat tehdä muutoksia veroilmoituksiinsa. Postitse viimeiset ovat perillä huhtikuun 2020 lopussa. Jokaisen vuokratuloja saavan asuntosijoittajan kannattaa ehdottomasti tarkistaa esitäytetty veroilmoitus tarkasti, ettei helpoin verosuunnittelukeino eli vähennysten tekeminen jää hyödyntämättä. Kun korjaat ilmoitusta, deadline on nyt kolme eri päivää 5.5., 12.5. ja 19.5.2020, jonka jokainen näkee omalta kohdaltaan OmaVerossa.
Vuokratulot
Vuokratuloa ovat kaikki vuokralaiselta saadut maksut. Vuokran lisäksi tähän lasketaan esim. vuokranantajalle maksettavat vesimaksut, autopaikkamaksut, vakuudesta pidätetty tulo, irtisanomiseen liittyvä sopimussakko, myöhästyneestä vuokranmaksusta johtunut korko ja muistutusmaksu jne. Vakuus ei ole vuokratuloa eikä sitä ilmoiteta veroilmoituksessa.
Lisätty 5.4.2020: Vuokratulot ilmoitetaan aina sen vuoden verotuksessa, kun vuokra on kirjautunut vuokranantajan tilille. 30.12.2019 tilille tullut tammikuun 2020 vuokra ilmoitetaan vuoden 2019 verotuksessa.
Mitä verovähennyksiä vuokranantaja voi tehdä vuokratulosta, jos vuokra on alihintainen? YouTube #52
Vuokraustoiminnasta aiheutuneet kulut
Maksetut yhtiövastikkeet, vesimaksut sekä autopaikka-, nettiliittymä- ja kaapelimaksut ovat ensimmäinen osa vuokratulosta tehtävistä vähennyksistä. Kaikki taloyhtiön kirjanpidossa tuloutettavat vastikkeet ovat vuokratulosta vähennettäviä kuluja. Mikäli vastiketta ei tulouteta taloyhtiön kirjanpidossa, se rahastoidaan, jolloin se ei ole vuokratulosta vähennettävä kulu eikä sitä ilmoiteta veroilmoituksessa. Tämä kannattaa aina tarkistaa isännöitsijältä, sillä usein tuloutettavaa vähennyskelpoista vastiketta kutsutaan myös rahoitusvastikkeeksi, mikä ei suinkaan tarkoita, että se rahastoidaan.
Vesimaksu ja mahdollisesti muita maksujakin kirjataan siis ensin tuloksi ja sitten ne vähennetään kuluna. Jos vuokralainen jättää vuokran ja vesimaksun maksamatta, on asunnon omistajan silti maksettava vesimaksu ja sen voi vähentää. Tyhjiltä kuukausilta vesimaksua ei vuokranantajan tarvitse maksaa, koska vettä ei asunnossa kuluteta mutta, jos se on maksettu, voi sen vähentää.
Seuraavaksi kirjataan kaikki kyseisen asunnon vuokraukseen suoraan kohdistuvat muut kulut, joita ei vuodesta 2018 alkaen enää eritellä lisätiedoissa mutta niistä on pidettävä kirjaa ja säilytettävä kuitit. Näitä ovat asunnon remontit, kaatopaikkamaksut, sähkölasku, kodinkoneiden uusimiskustannukset, vuokravälittäjien palkkiot, “annetaan vuokralle” -ilmoitusmaksut, luottotietojen tarkistusmaksu, oman auton käyttö kodinkoneostoihin, asunnolla käynteihin tai yhtiökokouksiin osallistumisiin (0,25 €/km 2018 ja 2019), vuokraukseen liittyvät puhelut, vuokrankorotuskirjeen postimaksu, häätöön liittyvät käräjäoikeuden maksut, vuokranantajan asuntoon ottaman vakuutuksen maksu, siis ihan kaikki mahdolliset kulut, jotka kohdistuvat vuokrattavaan asuntoon. Siis myös kuitittomia kuluja voi vähentää ja niistäkin on pidettävä päiväkirjaa mahdollista verotarkastusta varten.
Lisätty 27.1.2019: Vähennys tehdään aina sen vuoden verotuksessa, kun kulu on maksettu.
Lisätty 3.4.2017: Remonteista ns. vuosikorjauskulut voi vähentää kokonaisuudessaan niiden maksuvuonna. Vuosikorjauskuluilla tarkoitetaan remontteja, joissa asunto saatetaan alkuperäistä vastaavaan kuntoon. Tämä ei siis tarkoita, että 70-luvun asunnon keittiökaapit pitää uusia samalla vihreällä vaan kaikki keittiökaappien uusimiset ovat vuosikorjauskuluja. Vuosikorjauksissa otetaan siis huomioon korjaushetken yleinen vaatimustaso. Muovimaton vaihtaminen laminaatiksi on myös vuosikorjausta mutta parketin asentaminen voi olla jo asunnon vuosikorjauksen sijaan perusparannusta eli asunnon alkuperäisen tason nostoa, jolloin kulut vähennetään tasapoistoina 10 vuoden aikana. Asunnon lasittamattoman parvekkeen lasittaminen itse teetettynä on toinen esimerkki perusparannuksesta. Lasitetun parvekkeen lasituksen vaihtaminen on taas vuosikorjausta.
Lisätty 5.5.2020: Remontti voi sisältää sekä perusparannusta että vuosikorjausta. Remontin kustannukset pitää tässä tapauksessa itse jakaa perusparannusmenoihin ja vuosikorjauskuluihin. Kannattaa kirjata perustelut omiin muistiinpanoihin, miten jaon on määritellyt. Verottaja voi pyytää lisäselvitystä vaikkapa kesäkuussa 2020 remonttiin, joka on tehty tammikuussa 2019. Hyvistä muistiinpanoista on silloin apua.
Taloyhtiön toimesta kaikkien parvekkeiden lasittamista ei jaotella vuosikorjaukseen tai perusparannukseen vaan sen vuokratuloista vähennyskelpoisuuteen riittää maksusuoritusten tulouttaminen taloyhtiön kirjanpidossa.
Ostan Asuntoja YouTube: Miten ja milloin asuntosijoittaja voi vähentää taloyhtiön remonttien maksusuoritukset vuokratulosta? YouTube #5
Lisätty 27.1.2019: Omaa työtä tai aikaa ei voi vähentää, jos tekee remonttia itse. Asunnolla käyntien ja materiaalihankintojen matkakustannukset (0,25 €/km 2019) voi vähentää vuokratulosta, mikäli remontoitava asunto on vuokraustoiminnan käytössä (katso alla).
Lisätty 27.1.2019: Mikäli itse teetetyn remontin kulu on perusparannusta ja se vähennetään 10 vuoden aikana tasapoistona, muista itse tehdä vähennys joka vuosi. Vuokraustoiminnan käytössä olevasta asunnosta ei saa kotitalousvähennystä.
Lisätty 27.1.2019: Vuokraustoiminnan käytössä olevaan asuntoon vuokranantaja voi hankkia myös irtainta omaisuutta, jonka hankintahinnan voi vähentää verotuksessa. Mikäli hankintahinta ylittää 1 000 euroa, se vähennetään vuokratulosta 25 %:n vuosittaisina poistoina, kunnes jäljellä oleva summa on alle 1000 euroa, jolloin se vähennetään kerralla. Jos hankintahinta on alle 1 000 euroa, vähennyksen voi tehdä kerralla. Tällaista irtainta omaisuuttaa voi olla esimerkiksi pesukone, televisio tai espressokeitin.
Häh! Voiko taloyhtiöremontin kustannuksen kertasuorituksen muka vähentää vuokratuloista? YouTube #99
Uusi sijoitusasuntojen markkinapaikka:
Oletko usein ajatellut, että saisipa asuntoilmoituksesta kaikki asuntosijoittajalle tärkeät tiedot ilman, että niitä täytyy nyhtää sieltä täältä jyvä kerrallaan. Vielä hienompaa olisi, jos myyntimateriaali olisi tehty asuntosijoittajia varten. Kerrankin asuntoilmoitusta lukiessa saisi riittävästi tietoa asunnosta ja vielä niin, että tärkeimmät tiedot olisi tuotu heti ensimmäisenä esille.
Ajattele, jos “Sopii sijoitukseen” ei olisi myyntilause jossain satunnaisessa ilmoituksessa vaan jokainen listattu asunto sopisi lähtökohtaisesti asuntosijoittajalle.
Lopeta ajattelu, käy tutustumassa kauppa.sijoitusasunnot.com ja liity uudelle sähköpostilistalle.
Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1
Vähennykset, kun sijoitusasunto on juuri hankittu (kokonaan uusi kappale 7.2.2018)
Vuokranantajien keskuudessa herättää paljon epäselvyyttä, mitä kuluja ja mistä lähtien voi vähentää vuokratulosta, kun sijoitusasunto on juuri hankittu.
Ohjeet löytyvät verottajan ”Vuokratulojen verotus – syventävät vero-ohjeet” kohdasta 3.1. Menot ovat vähennyskelpoisia vuokraustoiminnan aloittamisesta lähtien. Huoneiston tai kiinteistön vuokraustoiminnan katsotaan alkavan lähtökohtaisesti siitä hetkestä, kun aktiivinen toiminta vuokralaisen saamiseksi asuntoon aloitetaan. Tämä voi tapahtua esimerkiksi toimeksiannolla vuokravälitysliikkeelle, vuokrausilmoituksen laittamisella lehteen ja nettiin tai muilla vastaavilla toimilla, joilla yritetään vuokrata asunto.
Tässä yhteydessä on tärkeää huomata termi ”vuokraustoiminnan aloittaminen”. Nimittäin remonttikulujen osalta ohjeen kohta 3.1 ei päde vaan niihin sovelletaan saman syventävän ohjeen kohtaa 3.7.3 Korjausmenot asunnon tai rakennuksen hankinnan yhteydessä. ”Vuokraustoiminnan aloittaminen” -termin rinnalle tulee ”Vuokraustoiminnan käytössä” -termi. Oikeuskäytäntöä ei ole siitä, kuinka kauan asunnon on oltava vuokrauskäytössä ennen remonttia, jotta remontista johtuneet menot voitaisiin vähentää vuokratulosta. Verohallinnon käsityksen mukaan riittää, että vuokralainen on muuttanut asuntoon silloin, kun on kyse jatkuvasta vuokrauskäytöstä. Vuokralaisen muuttamisen jälkeen syntyneet vuosikorjausmenot voidaan vähentää vuosimenona ja osakehuoneiston perusparannusmenot tasapoistoina.
Rautalankaesimerkkinä voisi olla, että vuokrailmoitus on laitettu nettiin ja käyt aamupäivällä näyttämässä remontin alla olevaa asuntoa vuokralaiskandidaatille. Iltapäivällä viet remonttimiehelle rautakaupasta purkin maalia. Aamupäivän asunnolla käynnin matkakulut saa vähentää vuokratulosta, koska ”vuokraustoiminta on alkanut” mutta iltapäivän rautakaupan ja asunnolla käynnin matkakuluja ei saa vähentää, koska asunto ei vielä ole ”vuokraustoiminnan käytössä”. Iltapäivän kulut menevät osaksi hankintamenoa. Muista siis aloittaa sijoitusasunnon vuokraustoiminta välittömästi, jolloin saat vähentää myös hoitovastikkeet vuokratulosta.
Ostan Asuntoja YouTube: Mitä verovähennyksiä ja milloin asuntosijoittaja voi tehdä vuokratulosta, kun sijoitusasunto on juuri hankittu? YouTube #4
Saman syventävän ohjeen kappaleessa 3.3 määritellään tavanomaiset vuokraustoiminnan menot. Siinä on erikseen sanottu, että vuokralle annetun asunnon hankkimiseen otetusta velasta aiheutuneet menot kuten järjestelypalkkio ja toimitusmaksu ovat vuokratulosta verovähennyskelpoisia. En ole tätä verottajalta koskaan kysynyt mutta tulkitsen ohjetta siten, että edes ”vuokraustoiminnan aloittamisehdon” täyttymistä ei vaadita, koska hyvin usein laina otetaan ennen asunnon ostoa ja palkkiot ja maksut realisoituvat kaupanteon yhteydessä, jolloin vuokraustoiminta ei yleensä ole vielä alkanut.
Verotettava vuokratulo, vuokratuotto ja vuokratuotto-%
Tässä vaiheessa veroilmoituksen jättöprosessia palvelu laskee “verotettavan vuokratulon” tai “vuokraustoiminnan tappion”, joka on siis ylläkuvattujen tulojen ja kulujen välinen erotus.
Lisätty 7.2.2018: Siltä osin kuin vuokratuloon kohdistuvat vähennyskelpoiset menot ovat suuremmat kuin vuokratulot, menot vähennetään muista pääomatuloista ja alijäämähyvityksen kautta myös ansiotuloista menevästä verosta. Pääomatulolajin alijäämästä, alijäämähyvityksestä ja pääomatulolajin tappiosta on kerrottu tarkemmin syventävässä ohjeessa Verotettavan tulon laskeminen henkilöverotuksessa kohdassa 6.
Miten vuokraustoiminnan tappio toimii verotuksessa? – YouTube #98
“Verotettava vuokratulo” on sama kuin asuntosijoittajien “vuokratuotto-%”-laskelman viivan yläpuolella käyttämä vuokratuotto. Kun asunto on jo ostettu, moni asuntosijoittaja laskee verotusvuodelta toteutuneen vuokratuotto-%:in. Se lasketaan kaavalla:
Vuokratuotto/(Velaton kauppahinta + Varainsiirtovero)
Sijoituksen kannattavuuslaskennan näkökulmasta vuokratuotto-% on tunnuslukuna huono, koska se elää vuosien vaihtuessa eikä kuvaa todellisia rahavirtoja. Lisäksi ennen ostoa tehtyyn vuokratuotto-% -laskelmaan verrattuna viivan alapuolella ollut rahasumma siirtyy viivan yläpuolelle. Jos esimerkiksi on asunnon oston yhteydessä oikeaoppisesti huomioinut sekä asunnon että taloyhtiön tulevat remontit osana kokonaiskauppahintaa, siirtyykin ostetun asunnon vuosikohtaisessa todellisessa vuokratuotto-%:in laskelmassa esim. asunnon remonttikustannus vuokratuloa vähentäväksi kuluksi. Sama hyppy viivan alta viivan päälle tapahtuu taloyhtiön tuloutettavien remonttivastikkeiden kohdalla.
Vuokratuotto-% on hyvä, nopeasti laskettava suuntaa antava tunnusluku kertomaan, onko joku ostettava kohde riittävän kiinnostava tarkempaa selvitystä ja tarjouslaskentaa varten. Tämän vertailukelpoisuuden ylläpitämiseksi vuokratuotto-%:in laskennassa ei huomioida rahoituskustannuksia. Mielestäni jo ostetun kohteen arvonnousun huomioiminen tai huomiotta jättäminen vuokratuotto-%:in laskennassa on vähämerkityksinen johtuen vuokratuotto-%:in yleisesti huonosta tunnuslukuarvosta. Toki ne voi molemmatkin laskea, jos haluaa. Siitä alkaa helposti mielestäni hyödytön pohdinta, pitäisikö esim. oston jälkeen päätetyt rahastoitavat vastikkeet lisätä hankintahintaan vai ei jne.
Asuntosijoituslainojen korot
Vuokrattavaan huoneistoon kohdistuvat lainan korot ilmoitetaan erikseen vaiheessa 2 “Esitäytetyt tulot ja vähennykset”, jossa näkyy valmiiksi vanhat tulonhankkimisvelat. Niitä ei siis ilmoiteta kohdassa ”Vuokraustoiminnasta aiheutuneet kulut”.
Minulle tuntemattomasta syystä pankkien verottajalle välitettävissä tiedoissa on aina kohdistusvirheitä, jotka asuntosijoittajan pitää itse korjata. Jos pankki on verottajalle lähettämässään aineistossa nimennyt lainan “tulonhankkimisvelaksi”, on korkovähennys yleensä oikein. Joskus pankki nimeää sijoitusasuntoon kohdistuvan lainan “asuntovelaksi”, jota termiä pankit käyttävät myös omistusasuntoon kohdistuvasta velasta. Tällöin on vaarana, että korkosumma menee automaattisesti pienemmän vähennysoikeuden piiriin. Pankki saattaa nimetä asuntosijoituslainan myös “muuksi lainaksi”, jolloin lainan korot saattavat mennä vähennyskelvottomien joukkoon.
Sijottajan pitää oikaista nämä virheet ennen veroilmoituksen lähettämistä. Verottaja hyväksyy nämä oikaisut mutta sijoittajan vastuulla on niiden tekeminen. Jos huomaat, että vastaavia virheitä on jäänyt aikaisempiin veroilmoituksiisi, verotusta voi vaatia oikaistavaksi 5 vuodelta takautuvasti.
Lisätty 27.1.2019: Vuokranantajan ei tarvitse käydä pankissa tai pyytää pankkia tekemään muutos lainan käyttötarkoitukseen vaan sen voi ja se pitää tehdä itse OmaVero-palvelussa. Nyt myös verottaja ohjeistaa tästä. Mikäli siirtää oman asuntonsa vuokrauskäyttöön, lainan käyttötarkoitus muuttuu siitä hetkestä, kun vuokraustoiminnan käyttö alkaa, jolloin myös korot kaikkien ylläkuvattujen menojen lisäksi tulevat vuokratulosta verovähennyskelpoisiksi. Muutoksen voi itse ilmoittaa OmaVerossa.
Useamman sijoitusasunnon omistavalla voi olla useita sijoituslainoja ja vieläpä tilanteita, joissa yhdellä lainalla on ostettu useampi asunto. Lainojen korkoja ei tarvitse aukottomasti kohdistaa tiettyjen asuntojen kohdalle vaan verottaja laskee yhteen kaikkien sijoitettavien asuntojen kerryttämän verotettavan vuokratulon ja vähentää niistä sijoitusasuntolainojen korot. Jos samaa lainaa on käytetty sekä omistusasunnon että sijoitusasunnon ostoon, eri käyttötarkoitukset voi erotella %-osuuksin veroilmoituksessa ja verottaja kohdentaa vähennykset ilmoitetun mukaisesti.
Lainojen lyhennyksiä ei ilmoiteta veroilmoituksessa eikä niitä vähennetä vuokratulosta.
Muut tulonhankkimiskulut pääomatuloista
Tähän kohtaan listataan, kulu kululta, kaikki muut asuntosijoitustoiminnasta johtuneet kulut, joita ei voi kohdistaa yksittäiseen sijoitusasuntoon. En ole veroasiantuntija enkä siksi halua antaa tarkkoja ohjeita, mutta käsitykseni mukaan verottaja hyväksyy hyvin perustellut johdonmukaiset kulut. Jos esimerkiksi omistat yhden sijoitusasunnon ja käytät vuokravälittäjää, jonka palkkion vähennät vuokratulosta, verottaja ei ehkä hyväksy tietokoneeseen tai puhelimeen liittyviä vähennyksiä vuokraustoimintaan liittyen. Jos taas omistat 20 asuntoa ja vuokraat niitä itse nettiä hyödyntäen, verottaja hyväksyy tietokoneeseen ja puhelimeen liittyviä kuluja.
Lisätty 27.1.2019: Vuokratuloista voi saada myös työhuonevähennyksen, jonka määrä riippuu siitä, onko tulonhankkimistoiminta päätoimista vai onko kyse sivutulojen hankkimisesta. Vuokratulojen hankkimiseen liittyvä kirjallisuus on myös vuokratuloista verovähennyskelpoista kuten myös Vuokranantajat ry:n jäsenmaksu ja koulutustilaisuuksiin osallistumisen maksut ja kilometrikulut.
Yhden konkreettisen vinkin kuitenkin listaan, joka voi unohtua. Pankki ilmoittaa lainojen korot verottajalle mutta lainojen kuukausittaisia veloitusmaksuja ja mahdollisia lainamuutoksiin liittyviä palkkioita pankki ei ilmoita verottajalle vaan nämä tulee sijoittajan muistaa itse ilmoittaa.
Lisätty 3.4.2017: Mikäli sinulle on kertynyt OP-bonuksia ja käytät niitä vaikka tulonhankkimislainan nostopalkkion maksuun, et voi vähentää kulua verotuksessa. Bonukset kannattaa hyödyntää henkilökohtaisiin menoihin, joita et voisi muutenkaan vähentää verotuksessa kuten esimerkiksi oman kotivakuutuksen maksun yhteydessä.
Lisätty 3.4.2017: Vuodesta 2016 alkaen omaisuuden myyntitappiot voi vähentää kaikista pääomatuloista. Aikaisemmin myyntitappiot sai vähentää vain myyntivoitoista. Tämä koskee siis vuonna 2016 syntyneitä myyntitappioita, ei sitä ennen syntyneitä tappioita.
Maksuun tulevien verojen ennakointi
Vuokratulot otetaan automaattisesti huomioon joko palkan tai eläkkeen veroprosentissa tai ennakkoveroissa aiempien vuokratulojen perusteella. Jos vuokratulot tai niistä tehtävät vähennykset eivät juuri muutu seuraavana vuonna, silloin ei ole kiire tehdä mitään muutoksia vaan voi odottaa veroilmoitusvaiheeseen asti.
Asuntosijoittajan kannattaa ylläpitää arviota maksuun tulevista veroista, jotta kassassa on riittävästi rahaa, kun verojen maksun aika koittaa. Veroja voi maksaa myös ennakkoon ja maksettavaa ennakkoa voi itse päivittää verottajan nettisivuilla. Tällä tavalla voi välttää turhien ennakkoverojen maksun ja rahat pysyvät omassa hallinnassa.
Verot lasketaan seuraavasti:
(Verotettavat vuokratulot (kts. yllä) – sijoituslainojen korot – muut asuntosijoitustoimintaan kohdistuvat kulut) * 0,3
Tämä on suhteellisen helppo laskea, jos sijoitusasuntoja on yksi. Jos salkussa on useampia asuntoja, silloin lasketaan koko asuntosalkun verot samalla tavalla. 30 000 € yli menevältä osalta vuokratulojen vero-% on 34.
Päivitetty kappale 5.4.2020: Muutosten tekeminen 2020 ennakkoveroihin
Sijoitusasuntosalkun kasvaessa vuosittain tai isomman asuntoremontin vuoksi alkuperäiset ennakkoverojen määrittelyperusteet voivat muuttua niin paljon, että ennakkoveroihin tulee merkittävä muutos, jota voi hakea OmaVerossa.
Ostan Asuntoja YouTube: Kannattaako sijoitusasunnon arvonnousu kotiuttaa myymällä? YouTube #18
Tarkistin tänään omalta osaltani vuoden 2020 OmaVerossa olevat tiedot ja siellä on könttäsumma-arvio vuoden 2020 vuokratuloista. Sieltä löytyy vuoden 2019 verotuksen tavoin kaikki omistukset asuntokohtaisesti valmiina pohjina.
Minulla on vuoden 2020 verosuunnitelmassa asuntokohtaisesti tiedot valmiina ja niiden summarivillä näen, kuinka paljon joudun suunnitelmani mukaisesti maksamaan vuokraustoiminnastani veroja vuonna 2020. Mikäli toteumalla päivitetty suunnitelma alkaa näyttämään siltä, että ennakkoveroni ovat liian suuret, käyn tekemässä muutoksen loppuvuoden ennakkoverojen pienentämiseksi.
Lopuksi
Suosittelen jokaisen asuntosijoittajan rakentamaan oman Excel-, Numbers- tai jonkun muun taulukkolaskelmansa. Se voi tuntua tuskaiselta, jos sitä ei ole koskaan tehnyt mutta laskentakaavat ja termit oppii siinä sivussa, kun taulukkoa rakentaa. Kun kaavat on opittu, sitten on helppo siirtyä käyttämään jotain verkkopalvelua, jos omien taulukkojen käyttö tökkii.
Sijoittajan kannalta vuokratuottoa parempi tunnusluku on kassavirta ennen veroja, joka huomioi kaikki vuokraustoiminnan rahavirrat. Kirjoitin aiheesta vuonna 2016 ”Kassavirtatuotto asuntosijoituksen kannattavuuden mittarina”.
Mikäli huomaat tässä jotain virheitä tai sinulla on parannusehdotuksia tekstiin, laita ihmeessä kommentteihin ja päivitän tekstiä.
Axel “REIT” Aminoff Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #92
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Mitä asuntosijoittamiseen liittyvää olet tehnyt karanteeniviikon aikana? – YouTube #108
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Taas päästään tutustumaan uuden mielenkiintoisen henkilön lisäksi uuteen sijoittamisen muotoon eli REIT-sijoittamiseen (Real Estate Investment Trust). Axel Aminoff on psykologi, psykoanalyytikoksi opiskeleva psykoterapeutti, yrittäjä, asuntosijoittaja, kohta 4 lapsen isä ja taloudellisesti riippumaton REIT-sijoittaja.
Axelilla on ainakin mun mielestä, vaikka täysin vakavasti ja tosissaan sijoittaakin, mukavan rento ote sijoittamiseen. Haastattelua oli mukava tehdä, kun Axel aina välillä naureskeli omille sijoitusjutuilleen, jotka eivät aina ole, onnistumisista huolimatta tai ehkä siksi onnistuenkin, perustuneet insinöörilogiikalla tehtyihin fundamenttianalyyseihin. Tästä haastattelusta huomaa, että lähtemällä avoimin mielin pienellä panoksella mukaan uuteen omaisuuslajiin, sitä alkaa ikäänkuin automaattisesti seurata ja opiskella aktiivisemmin verrattuna siihen, ettei omistaisi yhtään.
Axelin kanssa juteltiin osassa 1
- kuluttamisesta ja onnellisuudesta
- sijoittamisesta ja taloudellisen riippumattomuuden saavuttamisesta
- palkkatöistä ja yrittämisestä
- REIT-sijoittamisesta
- asuntosijoittamisen aloittamisesta
Tänään jatketaan
- asuntosijoitussalkun kasvattamisesta ”vastakohta-asunnoilla”
- kassavirran merkityksestä, kun siirtyy palkkatöistä yrittäjäksi
- mikä on hienointa taloudellisessa riippumattomuudessa
- REIT-sijoittamisesta
- minkälaisia tavoitteita ja sijoitussuunnitelmia Axelilla EI OLE
- miten lukihäiriöisestä teinistä tuli aikuisena kirjojen suurkuluttaja
Mielenkiintoisia kuunteluhetkiä. Muista pistää podcast tilaukseen suosimallasi podcastalustalla ja kertomalla siitä kaverille kanssa.
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä
Voit kuunnella podcastia myös tästä:
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Lue (11/2019) kirjoitus: Hyvä rakennuttaja on asuntosijoittajan ystävä
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Mr. Money Mustache Blog
Vicky Robin – Your Money or Your Life; Adlibris Nidottu, Adlibris E-kirja, Audible
Brad Thomas @ Seeking Alfa
Joonas Orava, Olli Turunen – Osta, vuokraa, vaurastu; Adlibris Sidottu, Adlibris E-kirja *
Maratooni myynnistä ja Talliosakkeista – Aarne Urvas Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #57
Sijoitusasunnot.com Blogi
Henri Neuvonen – yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #18
Asuntosalkunrakentaja.fi Blogi
Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #24
Mad Fientist nettisivut ja podcast
Axel Aminoff Twitter, LinkedIn, aminoff.axel@gmail.com, Mielen Huone nettisivut
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
7000 vuokrattua asuntoa – Marita Polvi-Lohikoski osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #43
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2019 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #196
Mitä asuntosijoittamiseen liittyvää olet tehnyt karanteeniviikon aikana? – YouTube #108
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Omat rutiinini ovat auttaneet pään pysymiseen kylmänä koronavirusuutisten jatkuvan murehtimisen sijaan.
Käyn läpi mitä kaikkea vuokraustoimintaan ja asuntosijoittamiseen liittyvää olen viimeisen karanteeniviikon aikana tehnyt. Ostokohteiden analysointi ja niiden rahoituksen pohtiminen puuttuivat viikon ohjelmasta mutta muuten tekemistä on riittänyt.
Muistakaa olla kiitollisia pienistäkin asioista, syödä terveellisesti, liikkua ja nukkua hyvin, jos uuden opiskeluun ja oppimiseen ei energiaa riitä. Neljän seinän sisällä ollessa kannattaa myös miettiä, voiko omien korvien väliä säätää siten, ettei läheisten pikkupuheista ja -tekemisistä muodostu päivän päämärehtimisen aiheita.
Varoitus – linkeistä tilaamalla kilahtaa kymmeniä senttejä Ostan Asuntoja tilille!
J. Scott – Recession Proof Real Estate Investing; Audible
Bernanke, Geithner, Paulson – Firefighting: The Financial Crisis and Its Lessons; Adlibris Nidottu, Audible
Tobias Carlisle – The Acquirer’s Multiple: How the Billionaire Contrarians of Deep Value Beat the Market; Audible
Howard Marks – Mastering the Market Cycle; Adlibris Nidottu, Audible
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1
Käy lukemassa Sijoitusasunnot.comin Blogista: Kuinka korona iskee asuntosijoittajiin?
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Axel “REIT” Aminoff Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #92
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Kävin taas Sijoitusovesta – jälleenrahoituksesta juteltiin tällä kertaa – Blogi #193
Asuntosijoittajan opiskelusuositukset kesällä 2019 – Blogi #155
Asuntosijoitustoimintaani eniten vaikuttaneet kirjat – top 5
Ostan Asuntoja 