7 syytä, miksi sijoitan asuntoihin – Blogi #61
Olen sijoittanut osakkeisiin yli 30 vuotta. Matkan varrella olen myös sijoittanut pieniä summia kuntaobligaatioista aina aktiivisesti hoidettuihin hedge-rahastoihin asti. Jopa vakuutuskuorista tuli joskus haettua kalliita käytännön oppimiskokemuksia. Asuntosijoittaminen ja erityisesti “osta ja pidä” on kuitenkin ehdoton suosikkini kaikista sijoitusmuodoista. Ohessa perustelut.
Nautin diilien teosta yli kaiken
Kaikkien analyyttisten ja loogisten järkiperusteiden ylitse nostan intohimon. En ole laskenut, kuinka monta vuokrasopimusta olen solminut mutta luku on 3-numeroinen. Siitä huolimatta jokainen vuokrasopimuskin saa minut yhä tuntemaan “diilin clousaus” -mielihyvää puhumattakaan onnistuneen asuntokaupan tekemisen tuomista “fiiliksistä”. Jokainen päivä on mielenkiintoinen, kun saa, ilman pakkoa, oppia ja tehdä asioita, joista nauttii ja tekemisen sivutuotteena syntyy myös taloudellista tulosta.
Mahdollisuus vaikuttaa tulokseen
Osakesijoittamisessa vaikuttamiskeinot sijoituskohteen kannattavuuteen ovat hyvin rajalliset tai lähes olemattomat. Sammon osakkeenomistaja voi ottaa vakuutukset if:stä ja Mandatumista sekä lainat Nordeasta mutta loppu onkin sitten enemmän johdon toiminnan ja osakkeen sekä markkinan analyysiä yrityksen ulkopuolelta. Verkostojen hyödyntäminen tiedon hankinnassa on lainvastaista ja voi johtaa sisäpiirisyytteisiin. Markkinoilla on analyytikkoja ja toimijoita niin paljon, että yksittäisen piensijoittajan mahdollisuus löytää jotain kurssiin vaikuttavaa muiden käyttämättömissä olevaa tietoa on olematon.
Asuntosijoittamisessa kaikki on toisin. Mikään laki ei rajoita tiedonhankintaa eikä sen hyödyntämistä. Oman ajan, tiedon ja taidon käyttämisellä voi vaikuttaa sijoituksen tuottoon oleellisesti. Voin verkostoitua uusien ostokohteiden löytämiseksi. Voin neuvotella rahoituksesta pankkien ja myyjien kanssa. Voin suunnitella asuntojen remontteja ja toteuttaa ne itse tai käyttää hyväksi toteamiani yhteistyökumppaineita. Voin osallistua taloyhtiön hallitustyöskentelyyn ja vaikuttaa remonttien suunnitteluun ja rahoitukseen. Voin luoda nettisivut ja toimia aktiivisesti sosiaalisessa mediassa. Voin valita vuokralaiseni ja tehdä sopimukset heidän kanssaan.
Mahdollisuudet vaikuttaa sijoitustulokseen ovat siis huomattavat
Vastapainona näiden mahdollisuuksien hyödyntäminen vaatii aikaani enemmän kuin käytän osakkeiden analysointiin. Toisaalta bonuksia jaettaessa neuvottelut käydään aina pelkästään peilin kanssa.
Mahdollisuus ostaa alle markkinahinnan
Kun ensimmäisen kerran pääsin ostamaan hyviä osakkeita pörssiromahduksen jäljiltä pilkkahinnalla, luulin, että vastaavaa tilaisuutta ei enää tule elämäni aikana vastaan. “Osta halvalla, myy kalliilla” -strategiaa olen sittemmin päässyt soveltamaan useamman kerran mukavalla menestyksellä. Näihin sijoituksiin liittyy kuitenkin aina epävarmuutta ja kurssien toipumiseen vaadittavaa odottelua ennen kuin voittoja pääsee kotiuttamaan. Jos päätän kotiuttaa voitot, verottaja ottaa heti oman kasvaneen osuutensa niistä.
Asuntosijoittamisessa tilanne on paljon houkuttelevampi. Jos onnistun ostamaan asunnon 20 % alle markkinahinnan, voin viedä asunnon vaikka seuraavana päivänä pankkiin ja hakea uuttaa tulonhankkimislainaa asunnon vakuusarvoa vastaan. Vakuusarvo määritetään hankintahinnan sijaan markkinahinnan perusteella. Voin siis välittömästi kotiuttaa osan voitosta. Ja mikä parasta tällä tavalla kotiutetusta voitosta ei mene senttiäkään veroa vaan ainoastaan jonkin verran kuluja maksettavaksi pankille. Jos onnistun ostamaan asunnon 30 % alle markkinahinnan, voin saada koko ostoon käyttämäni pääoman heti takaisin. Näistä syntyy alussa mainitsemaani “fiilistä”.
Velkavivulla lisää tuottoa omalle pääomalle
Mahdollisuus käyttää sijoitusasuntoja tulonhankkimislainojen vakuutena tuo ylivoimaisen edun kaikkiin muihin sijoitusmuotoihin verrattuna. Velkavipua hyödyntämällä voin tehdä paljon isompia sijoituksia kuin pystyisin tekemään osakemarkkinoilla. Voin siis ostaa kohteen esimerkiksi käyttäen 30 % omaa rahaani ja 70 % muiden rahaa mutta saan silti 100 % tuotosta itselleni. Toteutuakseen tämä yhtälö vaatii positiivista kassavirtaa tuottavan sijoituskohteen.
En ole tarkkaan tutkinut, kuinka suurta velkavipua käyttäen voisi ostaa esimerkiksi osinkoaristrokaatti Sampoa siten, että osinkotuotot kattaisivat sekä tulonhankkimislainan korot että lyhennykset. Käsitykseni mukaan pörssiosakkeiden vakuusarvo-% on asunnon vakuusarvoa selvästi pienempi ja laina-ajat ovat lyhyempiä. Sen tiedän kuitenkin, että Sammon osaketta en pysty ostamaan alle markkinahinnan enkä itse remontoimaan yhtiötä sen arvoa kasvattaakseni. Velkavipu yhdistettynä alle markkinahinnan ostamiseen ja arvoa nostavaan remontointiin on minulle ylivoimainen konsepti tuottojen kasvattamiseen.
Asunto on yksi ihmisen perustarpeista
Asuntojen hinnat ja vuokrat vaihtelevat mutta parhaan käsityskykyni mukaan asuntojen tarve ei ole poistumassa. Pitkään jatkuvan hitaan kasvun aika tai työmarkkinoiden lisääntyvät liikkuvuusvaatimukset ovat tekijöitä, jotka voivat hyvinkin kasvattaa vuokra-asuntojen kysyntää suhteessa omistusasumiseen.
Nuorelle sijoittajalle varallisuuden nopean kasvattamisen tavoite suurempaa riskiä ottamalla voi olla perusteltua, koska pudotus ei välttämättä ole korkea ja sen haittavaikutukset ovat pienemmät. Vähän vanhemmalle sijoittajalle pääoman säilyttämisen turvaaminen on perustellumpaa.
Asuntojen perustarve yhdistettynä positiivista kassavirtaa tuottaviin asuntosijoituksiin tuo minusta parhaan riskin ja tuoton suhteen sekä turvan vuoden 2007 finanssikriisin kaltaisten tapahtumien varalle. Siksi pitkäjänteinen asuntosijoittaminen sopii minulle parhaiten.
Asuntosijoituksen tuottomahdollisuudet ovat moniulotteisia
On totta, että asuntosijoituksen tuotto tulee vuokratuoton kautta tulevasta kassavirrasta ja markkina-arvon noususta. Tuoton muodostuksen hieman syvällisempi avaaminen ja varsinkin sisäistäminen avaa kokonaan uuden tason, mistä kaikista elementeistä tuotto voi muodostua. Olen käsitellyt tätä monissa kirjoituksissa ja siksi listaan tähän vain tuoton lähteet:
- kassavirta
- lainanlyhennysten vapauttama vakuusarvo
- alle markkinahinnan ostamisen tuoma välitön arvonnousu
- arvonnousun ja kassavirran kasvattaminen remontoimalla
- verosuunnitteluhyödyt
- inflaatio- ja korkosuunnitteluhyödyt
- markkina-arvonnousu
Passiivisen tulon tuoma vapaus
Ainakin omalla kohdallani osakesijoittaminen on ollut paljon enemmän passiivista kuin asuntosijoittaminen mutta palkkatyöhön tai ammattinharjoittamiseen verrattuna vuokratulo on kuitenkin hyvin passiivista. Digitalisaation lisääntymisen myötä asuntosijoittamista voi yhä helpommin harjoittaa myös etäältä eli aikaan ja paikkaan sitoutumatta.
Käytän paljon aikaa asuntosijoitustoimintani kehittämiseen. Tämä ei suinkaan johdu siitä, että minun on pakko näin toimia vaan se on sekä intohimoni että tavoitteeni. Mikäli lopettaisin uusien kohteiden hankinnan ja ulkostaisin vuokraustoiminnan välittäjille, asuntosijoitustoimintani muuttuisi erittäin vähän huomiotani vaativaksi. Nytkin voin halutessani pitää parin kuukauden tauon ja mahdollista vuokralaisen vaihtumisen aiheuttamaa työpanosta lukuunottamatta vuokrat kilahtavat tililleni riippumatta siitä missä olen tai mitä teen. En laittanut tämän kappaleen otsikkoon sanaa “turva” mutta salkun kasvaessa tämä lisääntyy. Aloittelevana sijoittajana vuokralaisen irtisanomisilmoitus kiristi vähän otsapantaa, kunnes uusi vuokralainen oli löytynyt. Mitä useampia positiivista kassavirtaa tuottavia asuntoja salkussa on sitä pienemmältä tuntuu yhden tyhjän kuukauden aiheuttama kuoppa vuokratulovirrassa.
Yhteenveto
Asuntosijoittamisen hieno puoli on myös, että se on suhteellisen yksinkertaista ja suoraviivaista toimintaa. Se lienee yksi syy, miksi moni suomalainenkin toimii vuokranantajana 1-3 vuokralaiselle. Tähän yksinkertaisuuteen perustuen suhteellisen pienellä vaivalla on myös mahdollista tulla asuntosijoittamisen jonkinlaiseksi asiantuntijaksi ja parantaa sijoitustensa tuottoa huomattavasti. Jos tämä vielä yhdistyy luonteeseen, joka auttaa tulemaan oikealla tavalla toimeen vuokralaisten kanssa, mahdollisuudet hankkia taloudellisesti turvatut eläkepäivät ovat hyvät.
Ostan Asuntoja 
Jälleen loistava kirjoitus! Olet asian ytimessä ja kaikesta huokuu, että olet löytänyt oman sijoitusmuotosi. Itsellä samoja tuntemuksia jokaisesta diilistä, mutta sen verran alkutaipaleella, että irtisanottu sopimus vielä hiukan ”kiristää otsapantaa”… mutta onneksi ei enää rahallisesti, vaan henkisesti 🙂
Hyvää kevään odotusta ja pitääpä pirautella sinulle, jos pyörin etelä-Suomeesa päin. Olisi mukava jutella yhteisestä intohimosta esim lounaalla.
Kiitos tosi mukavasta palautteesta.
Kattava kirjoitus, mutta velkavipu ei ehkä nykypäivänä enää ole niin ylivoimainen kuin ennen. . Asuntosijoittamisessa vivuttaminen on ollut jo pidemmän aikaa ehkä selkeintä ja helpointa, mutta nykyään myös osakkeilla moinen on tehty melko helpoksi ja mahdolliseksi.
Käytetään esimerkkinä vaikka suurta suosiota saanutta Nordnettiä, jossa pikkusijoittajakin voi aktivoida luoton itselleen käyttöönsä ja osakkeilla on omat vakuusarvotaulukkonsa. Mm. mainitsemasi Sampo pääsee tyypillisimmän asunnon 70% vakuusarvoa korkeammalle 85% vakuusarvollaan, vaihteluakin löytyy (eri pankit vakuusarvottavat eri tavoin eri osakkeet). Toki kaikki osakesijoittajat eivät välttämättä pääse esim. Nordnetin kultatason korolle, joka voisi jo jossain määrin kilpailla asuntolainojen koroissa, mutta mahdollista se on.
Muutoin olen kanssasi samaa mieltä, että asuntosijoittamisessa on niitä omia kyseiselle sijoitustyypille löytyviä hyviä puolia, joista itsekin nautin.
Kiitos hyvistä lisätiedoista. Osaatko lonkalta sanoa kuinka pitkät laina-ajat esim. Nordnetillä on mahdollisia? Lyhennetäänkö lainoja samaan tyyliin kuin asunto- tai asuntosijoituslainoja? Jos olisi esim. Sammon osakkeita Nordnetillä, voiko niitä vastaan otetun lainan nostaa ja käyttää sijoitusasuntoihin vai pitääkö lainalla ostaa osakkeita, jotka säilytetään Nordnetillä?
Laina-aikaa ja asuntolainan kaltaista takaisinmaksuohjelmaa periaatteessa ei ole määritelty. Osakkeiden ostaminen ja myyminen vaikuttavat tilin ja lainan tilanteeseen ja pitkäaikaisella sijoittajalla tiliä tasaavat esim osingot. Korkokulut joita pankille maksetaan, näkyivät tililtä lähtevän säännöllisesti (olisiko ollut kuukausittain tms.).
Nordnetissä homma toimii siis enemmän tilin luottolimiittinä. Korolla on eri tasoja, hajautettu sijoittaminen toimii ohjurina alhaisempaan korkoon ja on sekä sijoittajalle että pankille parempi riskiä vähentävä tekijä. Korko voi vaihdella n. 0,99-4,85% välillä (tarjouksiakin välillä on esim. 0,5% korolla) ja korkokulut juoksevat kun tili on miinuksella eli luottoa on käytössä. Toki osakesalkun koko ja osakkeiden vakuusarvot määrittävät paljonko lainaa kulloinkin voi olla, eli paljonko tili voi olla miinuksella.
Jos on pelkästään Sampon osakkeita on korko suurin, jos 10 eri osaketta melko tasaisesti hajautettuna voi korko olla matalin. Kumassakin tilanteessa lainan voi nostaa vaikka oman pääpankin tilille ja käyttää vaikka sijoitusasuntoihin, onko se järkevää ja kuinka usein näin tehdään, en tiedä.
Summat lienevät (ainakin Nordnetin) osakelainoissa pienempiä kuin sijoitusasuntolainoissa, mutta hajautukseenkin ohjataan enemmän, eli tavallaan riskiäkin hallinnoidaan enemmän. Toki uskon muidenkin pankkien lainoittavan osakesijoittaja-asiakkaitaan nykyään entistä helpommin, ehkä jopa tapauksittain helpommin tai yhtä helposti kuin sijoitusasuntokohteita.
Sijoitusasuntolaina lienee selkeämpi… Ylivoimaisuus on ehkä niiden osalta kuitenkin jo häviämässä sukupuuttoon.
Kiitos paljon lisätiedoista. Asuntosijoittajana vedän tästä johtopäätöksen, että myös osakkeiden myynnin sijaan niidenkin kurssinoususta osan kotiuttaminen verovapaasti osakkeita vakuutena käyttäen on harkitsemisen arvoinen vaihtoehto.
Hyviä pointteja! Sijoittamisen hienous on siinä, että jokainen voi löytää sen itselleen parhaimmin sopivan muodon.
Kiitos. Näinhän se juuri on. Myös hajautusmielessä eri omaisuusluokat voivat toimia paremmin kuin yhden omaisuusluokan (esim. osakkeet tai sijoitusasunnot) sisällä tapahtuva hajautus.
Hyvin argumentoitu! Itsekin tykkään vuokrausvaiheesta ja ostovaiheestakin, vaikka onkin hieman stressaava. Mutta remppahommat on aivan kamalia! Minulla on peukalo keskellä kämmentä enkä osaa edes keskustella järkevästi remonttimiesten kanssa. Pitääkö asuntosijoittajan väistämättä olla vähän remonttireiska vai selviääkö tälläinen akateeminen tumpelokin? 🙂
Tuohon Nordnet-kommenttiin täydennyksenä, että Superluoton voi nostaa pois ja käyttää mihin lystää. Minusta on aika näppärä palvelu, mutta saa nähdä miten kauan tuolla korolla (1 %) suostuvat lainaamaan.
Asuntosijoittajan ei tarvitse olla remonttireiska mutta taidoista on hyötyä nimenomaan ”reiskojen” kanssa keskustellessa. Itse en enää tee juuri mitään suunnittelua ja materiaalivalintoja lukuunottamatta ja silloin auttaa, jos on luotettavat reiskat, joilta voi aina kysyä ”miten itse ratkaisisit ongelman”. Jos luotettavia reiskoja ei ole löytynyt, kyselisin verkostojen kautta suosituksia ja sieltä voisi löytyä myös kumppani, joka auttaa ”akateemikko-reiska” -tulkkauksessa. Kun hyvä reiska löytyy, kannattaa siitä pitää kiinni. Myös rakennustarvikeliikkeiden myyjissä löytyy hyviä tyyppejä, joilta voi kysyä sekä suunnittelu- että teknisiä toteutusvinkkejä. YouTube:ssakin alkaa olla jo videoita jokaiseen remonttiongelmaan. Viime vuonna teetätin yhden remontin siten, että annoin luottoreiskalle budjetin ja hän keksi ratkaisut, joilla budjetti alittui.