”Osta ja pidä” -asuntosijoittaminen on erittäin pitkäjänteistä sijoitustoimintaa, jonka hyvä tai huono puoli on se, että valtaosa asioista tapahtuu hitaasti.
Valtamedian kannalta tällä hitaudella on se huono puoli, että meidän vuokranantajien omaisuuslajista fakta- ja asiapohjaisesti uutisoimalla ei saa klikkauksia, ei myydä mainoksia eikä saada uusia tilaajia tai ostajia omalle medialle.
Asuminen on kuitenkin Suomen ilmastossa kaikille jonkinmoinen perusedellytys ja on aiheena siksi kiinnostava. Jotta aiheesta saisi kiinnostavia juttuja, niitä pitää välillä vääntää väkisin muotoon, joka ei enää mitenkään palvele pitkäjänteistä asuntosijoittajaa ja vuokranantajaa, joka hakee tietoa toimintansa pohjaksi.
”Kauhuomistusasuja tuhosi asunnon”
Muistatko koskaan lukeneesi ”kauhuomistusasuja tuhosi asunnon” -otsikolla olevaa juttua? Jos oman omistusasunnossa asuvan läheisesi henkinen tasapaino järkyttyisi niin pahoin, että hän ei enää pystyisi pitämään huolta itsestään, soittaisitko toimittajan paikalle kuvaamaan asunnon ”kauhuja”? Et tietenkään. Muutaman tällaisen asunnon olen aikoinaan ostanut ja myyjän motivaatio oli nimenomaan se, että kukaan tuttava, välittäjä tai naapurit eivät tulisi tilannetta todistamaan.
Kuva tavallisen vuokralaisen vuokrakodista
”Kauhuvuokralainen” sen sijaan saa vuokranantajan tarttumaan puhelimeensa ja hälyttämään valtamedian paikalle. Jutuissa ei käsitellä vuokranantajan epäonnistumista ”vuokralaisvalinnassa” eikä yhteiskunnan epäonnistumista ottaa koppi kansalaisestaan ennen kuin hän pääsee tilaan, jossa asuu kuukausitolkulla ongelmitta ruoanjätteidensä ja ulosteidensa keskellä samalla asuntoa muka ilkeyksissään tuhoten.
Jutuissa ei selitetä, että vuokrakodin asumismuodokseen valinneet eivät altistu mielen sairauksille yhtään sen enempää kuin omistusasujat. Sehän veisi pohjan vuosikymmeniä tasaisin välein toistettavilta ja hyvin myyviltä jutuilta.
”Koronavirus … vuokra-asunto/asuntomarkkinat”
Tämän kirjoituksen tarkoituksena ei ole kumota tai vahvistaa viimeisten viikkojen (vuokra-)asuntomarkkinoita käsitelleitä valtamediauutisia. Voit itse laittaa kaikkea kärjistävää taivaan ja maan väliltä väliotsikon kolmen pisteen paikalle ja todennäköisesti joku toimittaja on vastaavan jutun jo kirjoittanut.
Koronavirussulun jälkeen mentiin muutama viikko uutisoinnissa, jossa ei otsikkotasolla tehty mitään eroa siihen, oliko kyseessä liiketila vai vuokrakoti. Oman asuntosijoittajaurani aikana en muista vastaavaa. Osa asuntoja vuokraavista vuokranantajista meni heti laukalle asiaa rauhallisesti analysoimatta.
Nyt tämä otsikointi ja siitä seurannut laukka ovat vaimentuneet, kun hetki on mietitty ja huomattu, että ostoskeskuksen, teollisuuskiinteistön, varastotilan ja asumiseen tarkoitetun vuokrakodin ansaintalogiikat eivät toimi samoilla tavoilla ja dynamiikoilla.
Tästä ei tarvitse masentua. Sama ilmiö toteutui USA:n REIT-markkinoilla, jossa melkein kaikki toimialasta ja yksittäisen REIT:in likividiteetistä riippumatta romahtivat samanaikaisesti.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
”Follow the Money” – seuraa asuntosijoittajana lausunnon antajan rahallista motiivia
Kojamo julkaisi positiivisen tulosvaroituksen ennakoiden talouden epävarmuuden kasvattavan vuokra-asuntojen kysyntää monen omistusasunnon ostamiseen taloudellisesti kykenevän siirtyessä varovaisemmalle ja odottavammalle kannalle vuokrakotiin.
Twitterissä on ilmiö, jossa Kojamon lausuntoja vuokra-asumisen suosion lisääntymisestä seuraa aina Hypo:n oikaiseva lausunto siitä, että ihan kaikki asuvat vuokralla pakosta. Tätä peliä on vuosien varrella ollut hauska seurata ja sille välillä irvailla.
Kojamo tarjoaa vuokrakoteja ja Hypo tarjoaa omistusasuntolainoja. Kojamo ei siis tule ylistämään omistusasumista asumismuotona eikä Hypo julista vuokrakotia yhtä hyvänä kotina kuin omistusasuntoa eikä tule kehumaan vuokranantajia hyvinä omistajina taloyhtiöissä.
Vaikka Ostan Asuntoja Blogi ja Ostan Asuntoja YouTube -kanava tarjoavatkin sisältöä ilmaiseksi, on hyvä taas muistuttaa, että sisältö pohjautuu omaan positiivista kassavirtaa painottavaan ”osta ja pidä” -asuntosijoitusstrategiaani ja -osaamiseeni. Vaikka en myy mitään, silti ”Follow the Money” -periaate tulisi pitää mielessä, kun tuottamaani sisältöä tulkitsee.
Minulta on myös kysytty, miksen haasta Ostan Asuntoja Podcastissa vieraiden mielipiteitä, kun huomaan, että he ajattelevat ihan eri tavalla. Tämä on juuri podcastin tavoite eli sitä kautta pyrin tuomaan myös erilaisia näkemyksiä esille.
Mitä hurjemmin maailma muuttuu ympärillä sitä enemmän asuntosijoittajan pitää keskittyä omaan analyysiin
Miika ”Asuntopehtoori” Vuorensola on toistanut näkemystä, että nyt kannattaa pistää valtamediat sivuun ja ottaa kirjoja käteen (tai korvanappeihin). En voisi enempää olla asiasta samaa mieltä.
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Valtamedian tehtävänä on yhä pelkistetymmin myydä uutisia. Perinteinen jako, jossa iltapäivälehdet tuottivat kevyempää sisältöä ja vakavasti otettavat mediat tutkittua sisältöä on hämärtynyt. Yhä useammin huomaan, että se on kääntynyt jopa päälaelleen. Yle ei lakisääteisesti saa myydä mitään mutta sitä ei otsikkotoimittajien lennokkaista, juttujen sisällöstä yhä useammin ja enemmän poikkeavista klikkiotsikoista pysty enää päättelemään.
Omassa ”osta ja pidä” -asuntosijoittajaverkostossani vuokraustoimintaan liittyvän tilanneanalyysin 10.5.2020 voi tiivistää viiteen sanaan; ”kaikki on jatkunut aika normaalisti”. Kaikki muu olisi liikkumisrajoitukset ja sosiaalisen etäisyyden säilyttämiskehoitukset huomioiden ollut jopa kummallista.
Mikä on vuokraustoimintasi tilanne toukokuun 2020 alkupuolella? – YouTube #113
Tästä tilanneanalyysistä EI saa tehdä johtopäätöstä, että ”kaikki tulee jatkumaan normaalisti”. Siitä voi tehdä sen johtopäätöksen, että asuntojen vuokraustoiminnassa muutokset tapahtuvat hitaammin. Tilanneanalyysiä ei saa missään tapauksessa jättää tekemättä mutta sitä pitää tehdä pidemmällä aikajänteellä, kun todellista tietoa alkaa olla saatavilla. Tällaiseen pidemmän aikajänteen analysointiin valtamedia tarjoaa parhaillaan huikean häiriötekijän.
Suomalaisen asuntomarkkinan ostajan ja vuokralaisen maksukyky on yhä riippuvaisempi maailman tapahtumista
Valtavirtaekonomistien ennusteita seuraamalla huomaa, että kaikki ovat ulostuloissaan työnantajansa intressien rajoittamia. Jokainen uusi luottamusindikaattori-, työttömyyskorvaushakemus- ja bkt-luku on aina ”ennakoitua pahempi”. Jokainen uusi tilastonipsu oikeaan suuntaan ”luo toivoa”, vaikka näitä nipsuja on voinut jo kuukausia seurata Kiinan osalta. Tiedossa on erinomaisen hyvin, että mitään ihmeitä ei ole odotettavissa.
Voisi kuvitella, että heillä ei olisi ollenkaan tiedossa, kuinka monta viikkoa Kiina oli kiinni, missä satamissa maailman kontit makaavat, kuinka monta viikkoa Eurooppa ja USA ovat olleet kiinni, kuka ostaa Kiinan avattujen tehtaiden tuotannon ja millä palkoilla, paljonko satelliiteista näkyvät poistuneet saastepilvet ovat haihtuneet autoilun romahtamisen myötä näkyen bensapumpuilla ja öljyn kulutuksessa jne.
Valtamediasta voi toistuvasti lukea, kuinka surkeasti Trumpin hallinto on hoitanut korona-asian ja kuinka USA:ssa on eniten kuolleita. Euroopassa ei ole asiaa hoitanut mikään eurooppalainen hallinto vaan tiedämme, että Ruotsi ja Suomi hoitavat asiaa täysin eri tavalla ja Englanti jätti asian hoitamatta liian pitkään. Eurooppalaisten kuolleiden määrä on yhä yli kaksinkertainen usalaisten kuolemien määrään.
”Osta ja pidä” -asuntosijoittajan asiakas on vuokralainen ja aikajänne on 20 vuotta
Suomalaisen ”osta ja pidä” -asuntosijoittajan tulisi aloittaa oma analyysinsä Euroopan tilanteesta ja unohtaa valtamedia, joka keskittyy kertomaan USA:n tilanteesta. Brasilia on muuten Kiinan teollisuuden tärkeä raaka-ainetoimittaja. Senkin koronatilannetta kannattaa analysoida, jos sijoittaminen laajemmin kiinnostaa.
Yksinkertaistettuna Suomen vientitulot tulevat yhä merkittäviltä osin Euroopan maista. Näillä vientituloilla työllistetään suomalaisia yksityisen sektorin työntekijöitä. Kaikki verotulot tulevat yksityiseltä sektorilta. Näillä verotuloilla katetaan julkisen sektorin menot ja maksetaan julkisella sektorilla työskentelevien palkat. En ole mukana politiikassa vaan kannatan vapaata markkinataloutta, jonka kannattamista yksikään suomalainen puolue ei voimallisesti tee. Edellä todettu ei siis ole minkään poliittisen ideologisen kannan hengentuote.
Näillä palkkatuloilla voi olla mahdollista saada omistusasuntolainaa pankista. Mikäli pankista ei ole mahdollista omistusasuntolainaa saada tai mikäli omistusasunnon hankintaa ostava kokee taloutensa menevän liian tiukalle, asumismuotovalinnoiksi jäävät vuokrakodissa asuminen tai vaikkapa vanhempien luona asumisen jatkaminen.
Vasta kaiken tämän hämärän peitossa yhä olevan dominoketjun päässä konkretisoituvat vaikutukset suomalaisten lukuisten paikkakuntien asuntomarkkinoihin. Vielä senkin perässä ovat vaikutukset vuokra-asuntojen kysyntään, jolla on vaikutusta vuokratasoihin.
Keskity oman mikromarkkinan uhkien ja mahdollisuuksien ymmärtämiseen
Asuntomarkkinat ovat paikallisia. Se on kaiken valtamediaälämölön lisäksi yksi lisäsyy, miksi asuntosijoittajan ja yksityisen vuokranantajan tulisi keskittyä oman paikallismarkkinansa analysointiin:
- mikäli postinumeroalueella ei ole merkittävää Airbnb-toimintaa, sieltä ei vapaudu merkittävää määrää asuntoja pitkäaikaiseen vuokraustoimintaan
- mikäli postinumeroalueella ei ole merkittävää uudistuotantoa valmistumassa, rakennusliikkeiden myymättömien asuntojen varastojen tyhjennyksestä on turha odottaa alennuksia
- mikäli postinumeroalueella on paljon työnantajia, joiden toiminta on jo kärsinyt/hyötynyt pysyvästi (tiedätkö wc-paperi- tai käsidesikysynnän vuonna 2022) muuttuneesta tilanteesta, sillä on vaikutusta asuntojen kysyntään
- mikäli postinumeroalueella on merkittäviä oppilaitoksia (yliopisto, AMK), taloudellisen tilanteen muutoksilla ei ole suurta vaikutusta asuntojen kysyntään
Valtaosa pointeista on vielä tyhjiä. Ne täyttyvät aikanaan. ”Osta ja pidä” -asuntosijoittaja ja vuokranantaja ehtii rauhassa tehdä analyysiä, kunhan ei unohda keskittyä ”kirjoista oppimiseen*” valtamediahälyyn uppoutumisen sijaan.
* ”kirjoista oppimisella” tarkoitetaan tässä kaikkea enemmän faktapohjaisiin, perusteltuihin ja kokemuspohjaisiin näkemyksiin avoimin mielin perehtymistä ja niistä omien johtopäätösten kokoamista ja päivittämistä.
Janne “Äly” Cederberg Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #98
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Mikä on vuokraustoimintasi tilanne toukokuun 2020 alkupuolella? – YouTube #113
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
VEROILMOITUSBLOGIT PÄIVITETTY 2019 VEROILMOITUSTA VARTEN
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2020 – Blogi #197
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2019 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #196
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
3 tärkeää kirjaa oman asuntosijoittamis- ja vuokraustoimintani kannalta 2019 Blogi #169
Jaksoissa #96-#97 käytiin juurta jaksaen Isännöintiliiton Mia Koro-Kanervan kanssa asioita läpi. Tässä ja seuraavassa jaksossa palataan taas asuntosijoittamisen pariin Jyväskylään ja Kuopioon, kun vieraaksi sain vihdoin Janne Cederbergin.
Jaksoissa #61-#67 vieraana oli Simo Paanala, joka kertoi harjoittavansa asuntosijoittamista toisen kaverin kanssa ”Äly ja Väläys” -tiimissä. Simo kuvasi olevansa parivaljakon ”Väläys” ja sanoi, että mistään ei tulisi mitään ilman Äly-puoliskoa. Vihdoinkin saadaan parivaljakko kokonaiseksi, sillä Janne Cederberg on tämä Äly-puolisko.
Juttelemme Jannen kanssa ainakin siitä
- miten hän älysi olevansa lahjakas matematiikassa
- miten taival eteni ammattikoripalloilijaunelmasta matikan opeksi ja yrittäjäksi
- miten Janne oppi taloyhtiöasioita käytännön kautta
- miten Ostan Asuntoja YouTube -kanavalla on yli 100 kertaa vähemmän katselukertoja kuin Jannen videoilla
- miten asuntosijoittaminen eteni 3 sijoitusasunnon jälkeen
- mikä oli Jannen ykkössijoituskriteeri asuntosijoittamisen alkutaipaleella
- miten kaksiot ja kolmiot ovat toimineet sijoitusasuntoina
- miten kasvuloikka kahden kerrostaloyhtiön ostamiseen kerralla tehtiin
- miten Simo ”Väläys” Paanalan ja Jannen polut yhtyivät
- mikä on parivaljakon työnjako
- miltä tilanne näytti, kun kassavirta oli 10 000 euroa miinuksella kuukaudessa
Siis mukana tarinaa yksittäisistä omiin nimiin ostettavista asunnoista kokonaisiin sijoitusyhtiön nimiin ostettaviin kerrostaloihin siirtymisestä.
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä
Voit kuunnella podcastia myös tästä:
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Video Peabin sivuilta: Asuntosijoittamisen tuotto – Joonas Orava
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Janne Cederberg nettisivut
Janne Cederberg LinkedIn, Instagram,
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1
Käy lukemassa Sijoitusasunnot.comin Blogista kattava tietopaketti: Sijoitusasunnon verotus
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Miksi puhut jatkuvasti positiivisen kassavirran merkityksestä? – YouTube #112
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
VEROILMOITUSBLOGIT PÄIVITETTY 2019 VEROILMOITUSTA VARTEN
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2020 – Blogi #197
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2019 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #196
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
3 tärkeää kirjaa oman asuntosijoittamis- ja vuokraustoimintani kannalta 2019 Blogi #169
Monia vuokranantajakolleegoita kiinnostaa, miten vuokrakotien puolella vuokraustoiminta on sujunut, kun liiketilojen osalta vaikeuksissa ovat sekä vuokralaiset että vuokranantajat.
Olen kirjoittanut aiheesta Ostan Asuntoja Blogia vuodesta 2013 alkaen nimenomaan oman toimintani kannalta ja kautta katsottuna. Mitä pidempään on tätä Blogia lukenut ja seurannut sitä enemmän voi kenties tehdä johtopäätöksiä, onko Blogin kirjoituksissa esitetyissä ajatuksissa ollut uimaoppitaitovinkkejä, joilla pääsee vastarannalle.
Maaliskuussa en osannut nähdä, että koulut ovat yhä kiinni 4.5. ja että ravintoloita ei saisi millään etäisyysjärjestelyllä avata, vaikka koulut saakin avata. Vielä en siis yritä arvailla, missä asuntojen vuokraustoiminnassa mennään syksyllä 2020. Nyt on toukokuu jo aika hyvin tiedossa ja voin jakaa sen tiedon.
Minulta on siis kysytty oman vuokraustoimintani tilannetta ja kävin sen huhtikuun alun osalta videolla 7.4.2020 ja nyt käyn 5.5.2020 tilanteen pohjalta seuraavilta osin
- huhtikuussa irtisanotut vuokrasopimukset
- tyhjien asuntojen määrä toukokuussa
- huhtikuun vuokrarästitilanne
- toukokuun alun vuokranmaksutilanne
- toukokuun kassavirta 5.5.2020 ja
- kassatilanteen kehittymisnäkymät toukokuun loppupuolelle asti
Miten oma tilanteesi on kehittynyt? Kirjoita kommentteihin.
Tässä ajatuksia, joiden pohjalta olen itse toiminut: Toimintaperiaatteeni vuokranantajana vuokran maksamisen osalta, versio 0.9 – Blogi #195
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
Lue tai kuuntele Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista tuorein kirjoitus: ”Miksi me myymme sijoitusasuntoja alle markkinahintojen”
Ostan Asuntoja Podcast #24 – Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen, osa 1
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Mia “rokkistara” Koro-Kanerva Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #96
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Mitä mahdollisuuksia matalasuhdanne voi tarjota asuntosijoittajalle? – Blogi #201
VEROILMOITUSBLOGIT PÄIVITETTY 2019 VEROILMOITUSTA VARTEN
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2020 – Blogi #197
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2019 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #196
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
3 tärkeää kirjaa oman asuntosijoittamis- ja vuokraustoimintani kannalta 2019 Blogi #169
Moni asuntosijoittaja on seurannut Etuoven ja Oikotien ilmoituksia ja nähnyt siellä jo selviä trendejä jostakin. Samanaikaisesti kiinteistönvälittäjät ylläpitävät mielikuvaa, että kauppaa käydään vanhaan malliin tai lähes vanhaan malliin tai asuntoja annetaan myytäväksi vanhaan malliin tai lähes vanhaan malliin.
Pankit kertovat myöntäneensä 150 000 hujakoilla liikkuvan määrän “ilmaisia lyhennysvapaita”. Joku asuntosijoittaja oli jo huomannut, että vanhaan tulonhankkimislainaan otettu lyhennysvapaa oli laukaissut jo annetun lainalupauksen seuraavaan tulonhankkimislainaan.
Yhden omistusasuntolainoitukseen erikoistuneen pankin mukaan vuokralla asutaan vain pakosta. Minulta irtisanoutui yksi pakkovuokralainen, joka oli pari vuotta katsellut sopivaa omistusasuntoa minulle pakkovuokraa maksaen. Vapaaehtoisesti tiätty.
Mitä paremmin on verkostoinut sitä aikaisemmin saa tietoja, jotka vasta viikkojen tai kuukausien päästä näkyvät tilastoissa.
Omista verkostoistani olen saanut aika luotettavan oloisia salaisia tietoja, että kukaan ei oikeasti tiedä, miltä asuntomarkkinat Suomessa näyttävät 6 kuukauden ja kolmen viikon päästä. Kukaan syväkurkku ei ole luvannut mullistavaa uutta tietoa myöskään ensi viikolla.
“Hyviä kassavirtapositiivisia asuntosijoituskohteita on vaikea löytää” on munkin näppäimistöstä piirtynyt blogipaperille viimeisten vuosien aikana. Samalla tavalla on säännöllisin väliajoin syntynyt kirjoituksia ja Ostan Asuntoja YouTube -videoita, joissa kerrotaan erilaisista motivoituneista myyjistä.
Onko näistä ryhmistä kenties jotain sellaisia, joista voisi löytyä se kultajyvä eli sellainen “reilusti alle markkinahintainen” sijoitusasunto? Heittomerkit tulevat siitä, että tasaisesti kehittyvässä asuntomarkkinassa markkinahintojen arvioiminen on paljon helpompaa kuin epäjatkuvuuskohdissa, joissa epäilykset ja niistä seuraavat riskimielikuvat hiipivät ihmisten mieliin.
Esimerkiksi ei ole ihan helppoa osoittaa, johtuisiko mahdollinen asuntojen hintojen lasku varovaiseksi käyvistä pankkiireista vai käyvätkö pankkiirit varovaisemmiksi, kun tiedot laskevista asuntojen hinnoista tulevat heidän korviinsa.
Pankkiiri-sanan voi korvata kellä tahansa asuntomarkkinakentässä rahaa liikuttavalla osapuolella.
1. Asumus- tai avioerot lisääntyvät – vuokranantaja ja asuntosijoittaja voivat tarjota ratkaisuja
Jotkut vuokranantajat ovat saaneet lennosta uusia vuokralaisia, joille puolison kanssa yhdessäolo neljän seinän sisällä on käynyt ylipääsemättömäksi. Pientä positiivisuutta näissä vuokrauskeskusteluissa on vuokrasopimusta tehdessä se, että kysytään, miten tästä vuokrasopimuksesta pääsee irti, jos toinen puoliso palaa suuremmaksi osaksi aikaa tekemään töitä työpaikalle pysyvän etätyöskentelyn sijaan ja halutaankin palata yhteen.
Kaikilla asiat eivät kuitenkaan etene positiiviseen suuntaan harkinta-ajan jälkeen, jolloin edessä voi olla yhteisen omistusasunnon myynti. Ongelmatiikka lisääntyy, jos pariskunnalla on lapsi tai lapsia. Tilannetta ei siis yhtään helpota se, jos asuntomarkkinat ovat kaupankäyntivolyymien ja/tai pankkirahoituksen osalta syväjäässä. Lisäongelmia syntyy, jos toinen tai molemmat vanhemmista joutuvat irtisanotuiksi.
Myyjä jää vuokralaiseksi – mikä on motivoitunut myyjä osa 1? YouTube #24
Kenellekään ei ole epäselvyyttä siitä, etteikö tilanne olisi täynnä ongelmia. Moni myös ymmärtää, että myyjällä voi olla motivaatio, aito tarve, myydä asunto nopeasti ja hinnalla ja/tai kaupan ehdoilla, jotka ovat asuntosijoittajan kannalta huomattavasti paremmat kuin ennen koronakriisin laukaisemaa moniongelmaketjua. Tai tilanne on voinut tehdä aikaisemmin asuntosijoittajan kannalta huonolta näyttäneen sijoituksen riittävän hyväksi, jotta hän voisi kaupat tehdä.
Pankilla tai muilla omistusasunnon ostoa suunnittelevilla ei ole velvollisuutta uudelleenrahoittaa tai lunastaa tai ostaa asuntoa hinnalla, joka vallitsi ennen koronakriisiä. Myöskään asuntosijoittajalla ei ole tällaista velvollisuutta. Pankilla voi olla riskivalinnalliset syyt kieltäytyä auttamasta lisälainaa myöntämällä ja omistusasuntoa ostavalla voi olla sama pankki, joka ei enää myönnä lainaa samoilla ehdoilla kuin aikaisemmin myönsi. Omistusasuntoa ostavalla voi myös olla deflatoorisia ajatuksia siitä, että saman asunnon voisi 6 kuukauden päästä saada halvemmalla. Kukaan ei näe mitään moraalisia ongelmia siinä, että pankki, omistusasuja ja asuntosijoittaja eivät auta pariskuntaa hädässä.
Mutta käyttääkö asuntosijoittaja pariskunnan hätää hyväksi, jos hän ratkaisee heidän akuutin ongelmansa ostaen asunnon vaikkapa 20 % alle 4 kuukautta sitten samasta taloyhtiöstä myytyjen samanlaisten asuntojen hintaan verrattuna?
Miltä tilanne näyttäisi, jos pariskunnan toinen puolisko jäisikin asuntoon asumaan vuokralaiseksi? Lapsi voisi jatkaa asumista ja vaikkapa koulunkäyntiä tutussa ympäristössä ilman muuttoa. Vanhempien erossa olisi jo sulateltavaa. Vanhemmilla olisi sama tuttu vuokranantaja. Kauppahinta, kaupan ehdot ja vuokratasot olisi kaikki sovittu yhdessä siten, että kyynerpäitä kolautetaan yhteen ”social distancing” -hengessä kaupan sopimisen merkiksi ja kaikki ovat tyytyväisiä.
2. Lyhennysvapaita ottaneiden maksukyky ei ole palautunut ja motivaatio myydä kasvaa
“Lyhennysvapaatalkoot ovat kasvattaneet suomalaisten ostovoimaa” markkinoi pankkiiri ja levittää positiivista tunnelmaa. Pidän siitä, että luodaan positiivisuutta, koska median negatiivisuuden levittämä vastapaino on todella raskas.
Pankkiirikaan ei oikeasti vielä tiedä, onko netto-ostovoima oikeasti kasvanut tai kasvamassa lyhennysvapaiden ansiosta vai onko kyseessä ostovoiman pudotusta vaimentava vaikutus. Ensi viikollakaan emme tiedä, miten tulee käymään.
Sen sijaan lyhennysvapaiden ollessa 3-12 kuukauden mittaisia, parin kuukauden päästä voi jo näkyä ensimerkkejä siitä, onko asuntoja tarjolla ensin pidentyvillä myyntiajoilla ja kasvavilla myynnissä olevien asuntojen määrällä ja sitten alennetuilla hinnoilla, joilla yritetään saada kauppa aikaiseksi oman talouden syöksykierteen katkaisemiseksi.
Näistä yksittäisistä myynti-ilmoituksista ei kukaan yksittäinen myyjä voi päätellä, miksi joku myyjä alensi hintapyyntöä reilusti. Mitä enemmän näitä pakon edessä panikoituvia myyjiä on myymässä sitä enemmän panikoituvia myyjiä voi tulla myymään, vaikka pakkoa ei vielä olisikaan. Myyntipäätös voi syntyä pelkästään ajatuksella, että myydään nopeasti, kun vielä “saadaan omat pois”. Saavutetusta arvonnoususta ei silloin murehdita.
Airbnb-strategialla negatiivisen kassavirran markkinoilla kassavirran positiiviseksi kääntäneitä voi liittyä tähän joukkoon, mikäli turismille ei löydy korvaavia asiakassegmenttejä ja koronaviruksen vaikutukset matkustamiseen osoittautuvat pitkäkestoisiksi. Osa heistä siirtyy perinteisempään vuokraustoimintaan, kunnes edellytykset Airbnb-toiminnan jatkamiselle ovat palautuneet. Osalla maksukyky ei riitä ja he liittyvät myyjien joukkoon.
Uusi sijoitusasuntojen markkinapaikka:
Oletko usein ajatellut, että saisipa asuntoilmoituksesta kaikki asuntosijoittajalle tärkeät tiedot ilman, että niitä täytyy nyhtää sieltä täältä jyvä kerrallaan. Vielä hienompaa olisi, jos myyntimateriaali olisi tehty asuntosijoittajia varten. Kerrankin asuntoilmoitusta lukiessa saisi riittävästi tietoa asunnosta ja vielä niin, että tärkeimmät tiedot olisi tuotu heti ensimmäisenä esille.
Ajattele, jos “Sopii sijoitukseen” ei olisi myyntilause jossain satunnaisessa ilmoituksessa vaan jokainen listattu asunto sopisi lähtökohtaisesti asuntosijoittajalle.
Lopeta ajattelu, käy tutustumassa kauppa.sijoitusasunnot.com ja liity uudelle sähköpostilistalle.
Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1
3. Rakennusliikkeiden myyntivarasto kasvaa ja lyhennysvapaan loppuminen lähestyy
Kun uudiskohteissa on vielä lyhennysvapaata, rakennusliike maksaa omistamistaan asunnoista vain hoitovastikkeita ja pientä rahoitusvastiketta korkojen muodossa.
Kun lyhennysvapaiden loppuminen lähestyy, motivaatio myydä kasvaa, jotta valmiista asunnoista ei tule liian suurta negatiivista kassavirtarasitetta tai jopa kasvavaa arvonalentumisriskiä.
Rakennusliikkeet ovat kehittyneet tässä paljon ja ryhtyneet ajoissa toimenpiteisiin, jotta myymättömien asuntojen varasto ei kasvaisi. Uudiskohdeasunnoista kiinnostuneet asuntosijoittajat ovat olleet tässä hyvä kohderyhmä, koska näin myymällä ei ole ollut tarvetta ryhtyä massiiviisiin julkisiin alennuskampanjoihin. Rakennuslupien ja aloitusten määrät ovat hyviä mittareita asuntosijoittajallekin seurata.
Mikäli näihin mahdollisuuksiin haluaa päästä kiinni, pitää olla verkostoitunut tahojen kanssa, jotka saavat rakennusliikkeiltä näitä asuntonippuja myytäväksi.
Mikäli kysyntä laskee nopeasti, uudet hankkeet pistetään jäihin ja myyntivaraston pienennyttyä riittävästi, rakennusliikkeiden motivaatio myydä asuntoja kovalla alennuksella pienenee ja loppuu.
Tukkukauppias myy halvalla – mikä on motivoitunut myyjä osa 6 – YouTube #104
4. “Markkina-arvonnousuasuntosijoittajat” hajauttavat riskiä myymällä osan asunnoistaan
Varsinkin osa kotitalouksista on lähtenyt asuntosijoittajiksi hankkimalla sijoitusasuntonsa markkina-alueilta, joilla moni sijoittaja on ollut valmis tekemään kauppoja 3-4 %:n vuokratuottotasoilla. Matalan vuokratuottotason aisaparina on useampana vuonna peräkkäin nähty useamman prosentin markkina-arvojen nousua. Samoista markkina-alueista ovat olleet kiinnostuneita pääomillensa parkkipaikkaa hakeneet sijoittajat.
Vaikka kaikki näistä sijoittajista eivät olisikaan markkina-arvojen nousun perässä, markkina-arvojen lasku-uhan realisoituessa markkinahintojen laskuksi, osa voi tehdä rauhallisesti päätöksiä ja siirtää pääomia asunnoista vaikkapa laskeneisiin osakkeisiin nähden niissä nopeammin tulevaa ja suurempaa arvonnousupotentiaalia.
Osa näistä sijoittajista on tottunut tekemään osakesalkussaan joulun välipäivien verosuunnittelusiivouksen, jossa tappiolliset osakkeet myydään ja ostetaan ne takaisin tammikuun alussa. Valmiudet allokoida pääomia omaisuuslajista toiseen ovat paremmat ja silloin ei aina haeta parasta mahdollista markkinahintaa välittäjäkaupan kautta, jos nähdään, että jossain toisessa omaisuuslajissa on avautumassa ikkuna, joka ei välttämättä pysy pitkään auki.
Kasvata likvidejä varoja ja vapaita vakuusarvoja
Vaikka kohdissa 1-4 kuvattuja motivoituneita myyjiä ei juuri nyt olisikaan omassa tutkassa näkyvissä, todennäköisyys sellaisen ilmestymiselle tulevien kuukausien aikana on kasvanut ja voi kasvaa, kun maailma alkaa avautumaan ja koronan katalysoimia taloudellisia vahinkoja pystytään arvioimaan konkreettisemmin.
Seuraavat kuukaudet kannattaa käyttää, mikäli mahdollista, likvidien varojen ja vapaiden vakuuksien kasvattamiseen sekä oman aivopääoman kehittämiseen. Kenties niitä “hyviä kassavirtapositiivisia asuntosijoituskohteita” on tosi helppo löytää.
Mia “rokkistara” Koro-Kanerva Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #96
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Miksi puhut jatkuvasti positiivisen kassavirran merkityksestä? – YouTube #112
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
VEROILMOITUSBLOGIT PÄIVITETTY 2019 VEROILMOITUSTA VARTEN
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2020 – Blogi #197
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2019 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #196
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
3 tärkeää kirjaa oman asuntosijoittamis- ja vuokraustoimintani kannalta 2019 Blogi #169
Ajattelin otsikoida tämän kerran vieraan ”Mia ”emännöitsijä” Koro-Kanerva” mutta jaksoa edotoidessani tajusin jälleen kerran, kuinka kova mimmi Mia oikeastaan onkaan. Sellanen pomo, rokkistara siis.
Moni tietää Mian rakkausjohtajuuden Suomen Vuokranantajien ajoilta. Viimeistään Tuomas Viljamaata haastatellessani tajusin, minkälaisesta kehitys- ja muutosjohtajasta onkaan kyse. Tämän haastattelun aikana tajusin, kuinka nopeasti hän on sisäistänyt emännöinti-/isännöintimaailman asiasisältöä samanaikaisesti, kun hänellä on koronataloyhtiöetäkokousasiat käsissä ja uusi strategia julkistamista vailla valmiina sekä organisaatiomuutos tehtynä sen viemiseksi käytäntöön.
Tässä osassa 2 kävimme läpi ainakin seuraavia juttuja
- mistä siinä isännöinnissä maksetaan ja pitäisi maksaa
- miten isännöitsijä ja vanha TV-sarja ”Näkymätön
mieshenkilö” liittyvät yhteen - onko isännöitsijä enemmän taloyhtiön toimitusjohtaja vai sihteeri
- onko isännöitsijöiden viestintätaidoissa edessä loikka maasta kuuhun vai riittäiskö pienetkin askeleet
- mitä huru-ukkoasuntosijoittajankin tulisi ymmärtää isännöitsijän juridisista vastuista
- kumpi on kovempi tyyppi hiekkalaatikolla; varainhoitaja vai isännöitsijä
- mikä siinä isännöitsijäntodistuksessa muka maksaa
- miksi isännöinnin tietojärjestelmä on vaikea pala
Jos Osa 1 on vielä kuuntelematta, siinä juttelimme
- vaatiko Isännöintiliiton toimitusjohtajuus johtamistapamuutosta, kun ne on kaikki äijiä
- kuinka suuri osuus isännöitsijöistä kuuluu Isännöintiliiton vaikutuspiiriin
- Isännöintiliiton strategian uudistamistyö; mikä muuttuu vai muuttuuko mikään
- isännöitsijän osaamisvaatimusten tärkeydestä
- kuinka vaikeaa on ollut purkaa vuokranantajanuttura ja ajatella kaikkia osakkaita tasapuolisesti
- minkälainen etäkunto-ohjelma on ”2 viikon digiloikka ja juristijumppa”
- kuinka pitkä on ankarin sähköpostin lähettämisestä isännöitsijälle langetettu tuomio
- tappaako sijoittaja-altistus taloyhtiössä kuten Raid mökillä
- miten taloyhtiölainoja on lopulta saatu
- voisiko se oma laina olla kokanaisuus huomioiden asuntosijoittajalle kelpo vaihtoehto taloyhtiölainalle ja miten omistajaosakas voisi hyötyä siitä
Taloyhtiölainoista kävimme pitkää ja mielestäni tärkeää keskustelua. Asuntosijoittajana ja vuokranantajana minusta tuntuu, että mekin hyödymme siitä, että Mia pomottaa nyt Isännöintiliitossa.
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä
Voit kuunnella podcastia myös tästä:
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Video Peabin sivuilta: Asuntosijoittamisen tuotto – Joonas Orava
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Isännöintiliitto nettisivut
Kotitalo-lehti nettisivut
Mia Koro-Kanerva Twitter, LinkedIn
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Miksi puhut jatkuvasti positiivisen kassavirran merkityksestä? – YouTube #112
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
VEROILMOITUSBLOGIT PÄIVITETTY 2019 VEROILMOITUSTA VARTEN
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2020 – Blogi #197
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2019 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #196
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Näin veroilmoitusten tekemisen aikaan ja samalla koronaviruksen herätellessä epäilyksiä siitä, että asuntojen markkinahintojen vuosittainen nousuautomaatti voisi mennä epäkuntoon, yritän selittää, miksi kassavirta on asuntosijoittajan elämänlanka.
”Asuntosijoittajan tuotto muodostuu vuokratuotosta ja arvonnoususta” on lause, jonka yhä kuvittelen, että 90 % asuntosijoittajista ymmärtää väärin. ”Arvonnousua” tässä lauseessa ei tulisi ymmärtää passiivisesti ja automaattisesti tulevana markkina-arvonnousuna.
Selitän videolla vuokratuoton laskentakaavaa käyttäen, miksi kassavirta-ajattelu on erittäin tärkeää ja se pitäisi jokaisen asuntosijoittajana kasvamaan pyrkimään ymmärtää.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1
Käy lukemassa Sijoitusasunnot.comin Blogista: Kuinka korona iskee asuntosijoittajiin?
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Mia “rokkistara” Koro-Kanerva Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #96
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Huru-ukko oli Rahamedian IG-Livessä – Blogi #200
VEROILMOITUSBLOGIT PÄIVITETTY 2019 VEROILMOITUSTA VARTEN
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2020 – Blogi #197
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2019 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #196
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Ostan Asuntoja 