Tänä viikonloppuna tyrkyllä on ollut maksumuurin takaista mediatarinaa kerrostalosta, jonka velaton (ei ilmeisesti korjausvelaton) hinta on otsikon mukaan suurusluokaltaan yhden nimeltä mainitsemattoman pääkaupunkiseudun kaupunginosan uudiskohdeyksiön omarahoitusosuutta vastaava. Mustavalkoisuustrendin mukaan tästä pitäisi siis päätellä, että kohta lehtijutun kuolonkaupungissa katkaistaan sähkönsyöttö viimeisen asukkaan kuollessa ja pk-seutukaupungin hienous asuntosijoittajalle on se, että vuokralaisen löytäminen on vaivatonta ja arvo vain nousee.
Harva enää muistaa viime vuodelta mediamaniaa, jossa tähän nimeltä mainitsemattomaan pk-seutukaupungin kaupunginosaan asuntosijoittaneen kasvukeskustarinaa haittasi se, että asuntoihin oli vaikea löytää vuokralaisia, kun luvattuja palveluita ei ole syntynyt kasvutarinalupausta vastaavasti ja joka paikassa pölyää ja mölyää rakennustyömaa. Moni media lähetti toimittajansa ihmettelemään tätä hurjaa kaupungistumismenoa.
Nimeltä mainiten Lahti on ollut vuosia mielenkiintoinen tarina seurata, kun odotukset ja lupaukset väestönkasvun kiihtymisestä Helsingin läheisyydestä johtuen eivät ole oikein pysyneet uudisrakentamistahdin perässä ja automaattisataneet asuntosijoittajien arvonnousulaariin. Vuokralaisiakin on välillä joutunut hakemaan jopa kohtuuhintaisiin ARA-asuntoihin alennuskampanjoilla, kun vuokrauksen vaivattomuuden unelma odottaa yhä realisoitumista.
ARA-asumista ylistetään kerta toisensa jälkeen asumisunelmat täyttävänä kohtuuhintaisena asumismuotona. Näitä unelmia on täytetty vuosikymmenestä toiseen ympäri Suomea ja nyt niitä on tarjolla 99 %:ssa Suomen kuntia. Joissain voisi saada jopa 2 asuntoa yhden vuokralla. Mutta niitäpä halutaan nyt romuttaa ARA-purkamistuella, koska ylläpito on kallista ja rahat on loppu.
”Maailman paras julkinen sektori” -viestiä välitetään jos jotakin kanavaa pitkin. Jokainen kiinnostunut tietää, että oman kunnan surkeimman kerrostalon omistaa usein julkinen kuntasektori, jonka kunnossapitotarvestrategiana on ollut vuosikymmenestä toiseen ”paikkaa paikan päälle”. Strategia on usein valittu pakosta, koska muuhun ei ole ollut varaa. Välillä se on seurausta siitä, että kuntalaisten varallisuuden huolellinen hoito ei ole ikälisäpalkkatyönään sitä tehneillä ollut kovin suuren motivaation aihe.
Tämän viikonlopun kerrostalotarinan kaupungissa on menossa valtava muuttoliike sekä muihin kaupunkeihin että kirkkomaalle. Molemmat ovat täyttä totta. Vuonna 2040 kaupungin asukasmääräksi ennustetaan 15 000 henkeä, joka tarkoittaa 5 000 henkilön pudotusta 20 vuodessa. Siis tässä kaupungissa voi 20 vuodenkin jälkeen asuntosijoittaja löytää sijoitusasuntoonsa vuokralaisen. Samalla tavalla esimerkin pk-seudun uudiskohdekerrostalosta on voinut löytyä märkinä seiniin suljettuja lämmöneristeitä ja talo on ollut 15 vuotta homekorjausten alla asumiskiellossa kerta toisensa jälkeen.
Varo mustavalkoisuutta, jos opiskelet asuntosijoittamista median tai tällaisten sarkasmiblogien kautta
Vuokratuoton laskentakaavassa on kuukausivuokra, kuukausien määrä ja remonttivara
Vaikka perskuntoisen kerrostalon saisikin ostettua Helsingin kantakaupungin yksiön yhden kuukauden hoitovastikkeella, ei se muuta vuokratuoton laskentakaavan raadollisuutta mihinkään. Jos kerrostalo on ostettaessa viittä vaille asumiskelvoton, vuokratulo on kohta 0 euroa ja sitä kautta vuokratuotto 0 %. Korkeintaan.
Jos kerrostalon voi ostaa vaikkapa puoliksi vuokrattuna, ei sekään takaa vielä kaksinumeroista vuokratuotto-%:a vaan yleensä päinvastoin. Laskentakaavan jakajassa ei turhaan korosteta sitä, että velattoman hinnan rinnalla plusmerkin jälkeen on ”remonttivaraksi” -kutsuttu termi. ”Paikkaa paikan päälle” -kunnossapitotarvesuunnitelmaa toteutettaessa syntyy pikkuhiljaa tilanne, jossa loppuunajetut pinnat, keittiöt, kylpyhuoneet, katto, julkisivut, viemärit, vesijohdot, ikkunat, ovet, sähköt ja parvekkeet muodostavat sellaisen remonttisumman, että myyjän pitäisi maksaa ostajalle iso tukku rahaa kaupanteossa, jotta riskinotto voisi edes teoriassa kannattaa.
Joissain kunnissa näiden kerrostalojen mätänemisongelma on jollain ihmeen kiertotavalla onnistuttu siirtäämään yksityisen sektorin asuntosijoittajille. Pääsääntöisesti päätöksentekologiikka toimii kuitenkin siten, että tällaiset veronmaksajien rahoilla rikastumismahdollisuudet estetään päättäjien toimesta ja koko potti jää kunnan tilinpitoa rikastuttamaan, kunnes yli-innokkaampikin asuntosijoittaja tajuaa kiertää kohteen kaukaa.
Asuntosijoittajan aito riski numero 1 – huonosti hallinnoitu taloyhtiö
Kerrostalojen teknisten järjestelmien keskimääräiset eliniät eivät ole riippuvaisia kaupungistumisen megatrendeistä vaan niitä pitää uusia riippumatta siitä, sijaitseeko kerrostalo Helsingissä vai kasvukolmion sisällä 100 kilometrin päässä Helsingistä, Tampereelta ja Turusta.
Tämä huonosti hallinnoidun taloyhtiön riski ei myöskään ole pääsääntöisesti paikkakuntariippuvainen vaan hallitsijariippuvainen. Hallitsijoina voivat olla sekä vähävaraiset julkisen sektorin veronmaksajaomistajat että vähävaraiset yksityiset omistajat, jolloin huono hallinnointi tulee edellä kuvatun mukaisesti pakon kautta, kun hyvään hallinnointiin ei rahat riitä.
Huono hallinnointi voi myös yksinkertaisesti seurata huonosti valituista huonoista hallitsijoista, joilla on huonosti hallinnointia tukevan huonosti asiaa ymmärtävän enemmistön tuki. Helsingin Töölöössäkin muistaakseni jotain tällaista mediaihmeteltiin viime vuonna. Tampereellakin muutama vuosi sitten keskustan arvotalo muuttui arvottomaksi.
Mitä halutummalla sijainnilla huonosti hallinnoitu kerrostalo sijaitsee sitä paremmin riskin toteutumisen vaikutukset pehmenevät. Huonosti hallinnoidun kerrostalon arvon tuhoutuminen ei yllä sen alla olevan tontin arvon tuhoutumiseen, mikäli tontti sijaitsee paikalla, johon ihmiset haluaisivat muuttaa asumaan hyvin hallinnoituun uudiskohdekerrostaloon. Kun Espoossa on hallinnoitu kuntalaisten omistamaa 70-luvun kerrostalokompleksia huonosti, hallitsijat pääsevät helpommalla, kun purkuvaiheen jälkeen tontille nousee uutta kerrostaloa.
Muuttotappiopaikkakunnalla huonosti hallinnoituun kerrostaloon sijoittamisen riskiltä ei suojaa mikään, jos jättää kotiläksyt tekemättä ja vetää nimen kauppapaperiin. Hyvin hallinnoituihin yhtiöihin löytyy asukkaita myös vuonna 2040, jos kaupungissa yhä asuu 15 000 ihmistä. Tällaiseen kaupunkiin asuntosijoitusta tekevä ei tule saamaan vetoapua markkina-arvojen noususta vaan vastatuuli on todennäköisin purjehduskeli markkina-arvovesillä.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: ”Miksi me myymme sijoitusasuntoja alle markkinahintojen?”
Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #24
Asuntosijoittajan aito riski numero 2 – hyvätkään hallitsijat eivät onnistu remonttilainapankin huonon hallitsijan kanssa
”Korjausvelka” -termin käyttö on usein harhaanjohtava. Jos vesijohto- ja viemäverkoston, katon, julkisivun ja ikkunoiden tekniset käyttöiät ovat keskimäärin 40 vuotta, 35 vuotta vanhassa talossa ei ole mitään korjausvelkakatastrofia synnytetty, mikäli näitä rakennuksen osia on ylläpidetty hyvin. Asioita on hoidettu hyvin, koska tarpeettomia isoja remontteja ei ole tehty liian aikaisin.
Mitä poliittinen riski tarkoittaa asuntosijoittajalle? YouTube #65
Mikäli tällainen hyvin hallinnoitu taloyhtiö sijaitsee muuttotappiopaikkakunnalla, huonosti hallinnoitu pankki voi todeta, että taloyhtiölle ei myönnetä lainaa edes hyvän korjaushankkeen rahoittamiseksi. Mikäli kävisi niin, että kaikki lähialueen pankit olisivat huonosti hallinnoituja, hyvin hallinnoidun taloyhtiön osakkaat joutuvat miettimään uusia rahoituslähteitä vuosikymmenien perinteiden romuttuessa.
Hyvin hallinnoitujen muuttotappioasuntosijoitusten kassavirtojen pitääkin olla reilusti positiivisia, jotta korjausinvestointien tekeminen eliniän jatkamiseksi seuraavat 40 vuotta olisi jollain tavalla perusteltavissa sekä sijoittajalle itselleen että rahoittajalle. Koska markkina-arvonnousuautomaatti on kaupungistumisen takia pysyvästi poistettu käytöstä, pääomien kierron hallinta on asuntosijoittajalle elintärkeää.
Mikäli 50 vuotta vanhassa huonosti hallinoidussa taloyhtiössä havahdutaan siihen, että 10 vuotta sitten vietettiin teknisten järjestelmien teoriahautajaisia, korjausvelkakatastrofi voi olla käsissä tai jopa housuissa. Valurautaviemärin elämänlanka voi käytännössä olla paperin ohut. Hyvien hallitsijoidenkaan tulo yhtiöön ei välttämättä enää riitä hyväntahtoisenkaan pankkiirin edessä. On aika miettiä, kenelle toimittajalle soitto tehdään tekemään juttua seuraavasta ”ei mene kaupaksi eurollakaan” -kerrostalosta.
Asuntosijoittajan aito riski numero 3 – kassavirtapositiivisen hyvin hallinnoidun taloyhtiön sijoitusasunnon jälleenrahoitus ei onnistu
Lainamarkkinoilla sattuu ja tapahtuu, jolloin välillä pankkien sisäiset luotonmyöntödirektiivit saattavat muuttua vuodenkin sisällä. Mitä keskitetympi pankin toimintamalli on sitä kauempana muuttotappiopaikkakunnasta jonkinmoisen päätäntävallan omaava johtaja istuu. Tällaiset elementit sulkevat ja aukaisevat asuntosijoittajien lainaluukkuja tahtiin, jonka odottamisaika voi tehdä ihan hyvää asuntosijoittajalle, kun pankin toimesta tulee pakollinen välivuosi tai kaksi, jolloin jää aikaa opiskeluun, toimintojen hiomiseen ja asuntojen remontointiin. Tällaiset välivuodet eivät ole riskejä vaan osta ja pidä -asuntosijoittajalle enemmänkin mahdollisuuksia.
Muuttotappiopaikkakuntien asuntokaupalle, ei pelkästään asuntosijoittajille, varsinainen mullistus olisi, että pankeissa todettaisiin yhtä aikaa, että kaikkien kaupungin asuntojen vakuusarvo on pankin lainatiskillä pysyvästi nolla. Tämä poistaisi positiivisen kassavirran aisaparin eli lainanlyhennysten vapauttaman vakuusarvon jälleenrahoittamisen kokonaan yhtälöstä, koska vakuusarvoa ei enää olisi. Asuntolainojen ja tulonhankkimislainojen lyhennykset eivät siis enää teoriakasvattaisi omistusasujien tai asuntosijoittajien nettovarallisuutta edes excelissä vaan lyhennykset tunnollisesti hoitamalla voisi lopulta päästä 0-tasolle. BRRRR-strategia muuttuisi BRR-strategiaksi.
Jos tämä ajatuksena tuntuu ihan mahdottomalta, oman kotisavuni jälleenrahoituksen vakuusarvo on ollut pankin lainatiskillä 0 euroa jo 15 vuotta. Asiassa lohduttavana tekijänä ei ole se, että kiinteistöverottajan ja perintöverottajan näkemykset kotini arvosta eivät vastaa pankin näkemyksiä. En ole selvittänyt, olisiko kotini teoreettisella ostajalla mahdollisuus yhä saada pankkilainaa kotini ostamiseen.
Nettovarallisuus – asuntosijoittamisella vaurastumista tavoittelevan tärkein mittari – Blogi #188
”Kerrostalo eurolla” -juttujen taustalla on usein ”vakuusarvo 0 euroa” -fakta. Toistaiseksi vakuusarvon on pystynyt asutuilla alueilla painamaan nollaan vain huonolla pitkäjänteisellä hallinnoinnilla, jolla on synnytetty akuutti korjausvelkakatastrofi.
Asuntosijoittamisen tunnusluku- ja laskentakaavapatteristonsa hallitsevat tietävät, että 10-20 vuotta omistetun hyvin hoidetun muuttotappiopaikkakunnan kassavirtapositiivisen sijoitusasunnon on voinut uudelleenrahoittaa pariinkin kertaan eli omat alkuperäiset käteissijoituksensa on saanut irrotettua useampaan kertaan. Kun omaa sijoitettua pääomaa on kiinni 0 euroa, oman sijoitetun pääoman tuotto-% on kyljellään oleva kahdeksikko. Kun niitä on tehtynä kaksi peräkkäin, olo on muikea, kun siinä on jo kasvukeskuksen arvonousuasunnon omarahoitusosuus taskussa.
Asuntosijoittajan kassavirtatuotto, sijoitetun pääoman tuotto ROI ja oman pääoman tuotto ROE
Kun hyvin hallinnoituun muuttotappiopaikkakunnan taloyhtiöön on aika tehdä suunniteltu iso taloyhtiöremontti, pankin lainarahan käyttämisen sijaan oman käteisen kiinnittäminen ilman jälleenrahoitusmahdollisuutta mullistaisi monen paikkakunnan markkinat. Ei siis pelkästään asuntomarkkinat.
Oliko tällä sarkastisella tarinalla muka joku opetus?
Asuntosijoittaminen ei ole mustavalkoisten mediatotuuksien omaisuuslaji
Jos ”sijainti, sijainti, sijainti” -olisi yksinkertainen asuntosijoittamisviisaus, miksiköhän Kojamo ja Sato yhä omistavat kerrostaloja Itä-Helsingin Kontulassa?
Jos ”muuttotappiopaikkakunnilla vuokralaisen löytäminen on vaikeaa” olisi ainoa totuus, miksiköhän Hurun yhden muuttotappiopaikkakunnan sijoitusasuntoihin on vajaan 10 hengen vuokralaisjono?
Älä ihmeessä sijoita muuttotappiopaikkakunnella tämän blogikirjoituksen perusteella vaan ainoastaan silloin, kun tiedät suhteellisen suurella varmuudella, mitä olet tekemässä.
Asunto-osakeyhtiön vs. vuokrakerrostalon arvonmäärityksen teoria
Asunto-osakeyhtiössä sijaitsevan huoneiston arvonmääritys tapahtuu vertailukauppamenetelmää käyttäen. Mikäli omistusasujia ei enää kiinnosta tehdä omistusasuntokauppoja asunto-osakeyhtiön huoneistoista, kysynnän laantuessa myyntitransaktioita haluavien pitää laskea hintaa, jotta kauppa syntyisi.
Tästä voi ainakin muuttotappiopaikkakunnalla syntyä kierre, jossa asunto-osakeyhtiön yksittäisen huoneiston arvo lähestyy nollaa, kun kauppa ei käy. Kun taloyhtiöremonttien kustannuksia kohdistetaan neliöiden mukaisesti ja niistä äänestetään neliöiden antamien äänien perusteella, isojen asuntojen omistajat eivät välttämättä ole ensimmäisinä kannattamassa heille kalliita taloyhtiöremontteja varsinkin, jos muuttoaika kirkkomaalle lähestyy eikä vappusatanen riitä kattamaan remontin kustannuksia.
Naapurikerrostalo voisi teoriassa olla täysin identtinen mutta se olisikin kiinteistömuotoinen vuokrakerrostalo, josta asuntoja ei voi myydä yksi kerrallaan muuttamatta kohdetta asunto-osakeyhtiöksi. Tämä muutos on käytännössä tehty hyvin usein, kun kerrostalokiinteistö on vaihtanut omistajaa. Mikäli naapurin asunto-osakeyhtiön huoneistojen arvo lähestyy Helsingin kerrostalonasunnon yhden kuukauden hoitovastiketta, tapahtuuko sama naapurikiinteistön arvolle.
Välttämättä ei ja jatkossa kenties yhä vähemmän. Vuokrakiinteistöjen arvonmääritykseen soveltuu paremmin tuottoarvomenetelmä. Yksinkertaistettuna
vuokratulo / (velaton hinta + remonttivara) = vuokratuotto-% -kaavasta
saadaan arvonmäärityksen peruskaavaksi
velaton hinta = vuokratulo / vuokratuotto-% – remonttivara.
Tätä kaavaa mielessään pyörittelemällä ja sulattelemalla huomaa, että hinnan pitäisi olla sitä suurempi mitä suurempi on vuokratulo ja mitä pienempi on remonttivara. Vuokratuloa voi kasvattaa taloyhtiötä ja asuntoja remontoimalla, joka myös pienentää remonttivaraa. Tällainen vuokratalo voi olla täynnä myös 20 vuoden kuluttua, mikäli kaupungin kirkkomaan lähellä vielä talollisen verran asukkaita on hengissä.
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista
Pirjo Timonen vuokravälitystä 2:lla vuosituhannella Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #112
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Kuinka paljon kassavirtaa per sijoitusasunto olisi hyvä? – YouTube #127
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Pirjo Timonen kävi pari viikkoa sitten esittelemässä ensimmäisen vuokranantaja-asiakkaansa asuntoa vuokralaiskandidaatille. Tämä asiakassuhde alkoi viime vuosituhannen puolella.
Meikäläisen kaltaiselle vuokraustoiminnan oman asuntosijoittamisensa ytimessä näkevälle intohimoiselle vuokranantajalle oli upea kokemus päästä juttelemaan vuokraustoiminnasta melkein kaksi tuntia yhteen putkeen. Jokaiselle vuokravälittäjän käyttöä harkitsevalle jakso on myös erinomainen matka siihen, mitä kaikkea vuokravälittäjä voi sekä aloittelevalle että kokeneelle tai sekä matkustavalle että kiireiselle asuntosijoittajalle tarjota.
Pirjo Timonen: “Nauroinkin työkavereille tässä, että joka päivä opin uuden asian”
Osassa 1 juttelimme
- miten mummot aloittivat Airbnb:n Suomessa viime vuosituhannen puolella
- mitkä ovat olleet isoja virstanpylväitä Pirjon uran aikana
- miten vuokravälittäjän tarpeellisuus on muuttunut parissa vuosikymmenessä vai onko perustarve muuttunut mihinkään
- miten Kuopion OVV:ssä reagoitiin koronan tuloon
- mistä elementeistä kesäkuun 2020 ennätysvolyymi tuli
- mihin tekijöihin vuokra-asumisen suosion kasvu perustuu
- mitä käytännössä ovat vuokravälittäjän tarjoamat palvelut tänä päivänä
- minkälaisia ovat vuokravälittäjää käyttävät vuokranantajasegmentit
Pirjo Timonen vuokravälitystä 2:lla vuosituhannella Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #113
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä
Voit kuunnella podcastia myös tästä:
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Video Peabin sivuilta: Asuntosijoittamisen tuotto – Joonas Orava
* Peab jo kolmatta neljättä kertaa peräkkäin ykkönen
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
OVV Kuopio
OVV nettisivut
Pirjo Timonen LinkedIn
7000 vuokrattua asuntoa – Marita Polvi-Lohikoski osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #43
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: ”Miksi me myymme sijoitusasuntoja alle markkinahintojen?”
Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #24
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Kuinka paljon kassavirtaa per sijoitusasunto olisi hyvä? – YouTube #127
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Suomen paras asuntosijoituskaup… miten luen “Tuottotutkimus 2020” -julkaisua – Blogi #215
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Kaupallinen varoitus *
Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €.
Olen ollut varovainen tykittämään konkreettisia lukuja, kuinka monta euroa per kuukausi olisi hyvä kassavirta ja paljonko se minun asunnoissani on. Tämä olisi liian yksinkertaista, koska yritän opettaa asuntosijoittajia tekemään omat laskelmansa, käyttämään useampia tunnuslukuja varsinkin, jos käytössä on velkarahaa ja kiinnittämään huomiota pääoman kiertonopeuteen ja verosuunnitteluun.
Kassavirran suuruus ei sinällään ole itseisarvo vaan sen suhteuttaminen sijoitetun oman käteisen määrään. Tätä tunnuslukua kutsutaan kassavirtatuotoksi.
Keskityn tässä videossa 4 esimerkin avulla käymään läpi sitä, kuinka paljon kassavirtatuotto voi muuttua, jos toisaalta kassavirta muuttuu oleellisesti ja toisaalta, jos sijoitusasunto onnistutaan ostamaan 15 % alle markkinahinnan.
Ostan Asuntoja Blogista lisää aiheesta:
Kassavirtatuotto-% asuntosijoituksen kannattavuuden mittarina
Asuntosijoittajan kassavirtatuotto, sijoitetun pääoman tuotto ROI ja oman pääoman tuotto ROE
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1
Käy lukemassa Sijoitusasunnot.comin Blogista ”Vuokrattavuuden parantaminen asunnon yleisilmettä kohentamalla”
Anttoni Kerkkonen ja Waltteri Hiljanen ovat kirjoittaneet muistilistaa vuokraustoiminnan kokemuksistaan. Nämä kokemukset on nyt koottu “82 vinkkiä asunnon vuokraukseen” -oppaaseen.
Anttoni & Waltteri, Kerkkonen & Hiljanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #106
Sijoitusasunnot.com myy vuosittain suuren määrän valmiiksi vuokrattuja asuntoja. Tämä opas ei kuitenkaan ole myynnissä vaan sen saa ladattua ilmaiseksi osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Sain mahdollisuuden lukea oppaan läpi ennen sen julkaisua ja löysin täydennettäväksi yhden pilkkuvirheen ja puuttuvan i-kirjaimen. Jos oma vuokraustoiminta tökkii, ota tämä laadukas opas esille ja katso sieltä ratkaisevat vinkit asunnon vuokraamiseksi.
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ville Vähäkoski valtavirrasta erottuvia vuokrakoteja Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #110
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Suomen paras asuntosijoituskaup… miten luen “Tuottotutkimus 2020” -julkaisua – Blogi #215
Tuoreimmat kirjasuositukset:
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Suomen Vuokranantajat on taas julkaissut yhdessä Pellervon taloustutkimuskeskuksen kanssa vuosittaisen “Tuottotutkimus” -ennusteen asuntosijoittamisen tuottojen kehityksestä ajanjaksolla 2020-23.
Tehtäköön heti alkuun selväksi, että tällainen vuosittainen ennuste on erinomainen työkalu asuntosijoittajalle. Samalla työkalulla voi käyttäjästä riippuen saada hyvin erilaisia lopputuloksia. Käyn tässä kirjoituksessa omat käyttöohjeeni tämän tutkimuksen hyödyntämiseksi.
1. Kyseessä on ennuste
“Tuottotutkimus 2020” -nimestään huolimatta kyseessä on ennuste vuosille 2020-2023. Julkaisun tulokset on saatu arvioimalla eli ennustamalla vuokrien, asuntojen hintojen sekä remontti- ja hoitokustannusten tulevaa kehitystä.
Kaupunkiranking sisältää lisäksi ennusteita muun muassa väestönkasvusta, asuntokuntien määrän kehityksestä ja käytettävissä olevista tuloista.
Tutkimusta on tehty vuodesta 2013 lähtien ja taustalla on osaamista ja näkemystä. Vaikka ennustaminen on aina ennustamista, tämän ennusteen osumatarkkuustodennäköisyys ei varmasti ole huonommasta päästä.
Luen tutkimusta aina kysymällä itseltäni, kuinka suurella varmuudella uskon olevani oikeassa, jos olen tutkimuksen ennusteen kanssa eri mieltä.
Asuntosijoitustavoitteeni 2020 – Blogi #208
2. Tutkimuksen tekijöiden näkemykset ovat merkityksellisiä
Median tavoitteena on myydä tilauksia ja sitä kautta mainoksia ja otsikkotoimittajien tavoitteena on saada runsaasti klikkejä juttuihin. Näissä tavoitteissa ei ole mitään väärää mutta niiden tavoitteiden saavuttamiseksi käytetyt keinot eivät sovellu pitkäjänteiselle “osta ja pidä” -asuntosijoittajalle työkaluiksi sijoituspäätösten tekemiseen tai muuttamiseen.
Tutkimuksesta saa parhaan hyödyn, kun ei lue eikä tulkitse sitä mediaotsikoiden ja -juttujen kautta. Valtaosa näitä juttuja kirjoittaneista toimittajista ei omista yhtään sijoitusasuntoa eikä ole tehnyt koskaan veroilmoitusta, jossa ilmoitettaisiin vuokratuloja ja tehtäisiin niistä verovähennyksiä.
Asuntosijoittamisen tavoitteet ja uudet riskit 2020 – Blogi #205
Luen pelkästään tutkimusta, teen omia johtopäätöksiä ja vertaan niitä tutkimuksen tekijöiden näkemyksiin.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
3. Tutkimushäntä ei vuosittain saa heiluttaa koiraa
Parhaan hyödyn tutkimuksesta saa, kun katselee myös aikaisempien vuosien tutkimuksia. Niitä ei suinkaan pidä katsoa sillä silmällä, miten ennusteet ovat osuneet kohdalleen vaan ennusteiden perusteita tarkastelemalla.
Omaisuuslajina asunnot ovat suhteellisen vakaita. Mikäli uskoo erilaisiin sykleihin, kuten talous-, asuntomarkkina- ja velkasyklit, huomaa, että tutkimusta ei ole edes tehty näistä lyhimmän eli taloussyklin ylitse.
Viisi ajatusta syklin yli kestävästä asuntosijoitussalkusta – Blogi #199
Vaikka tutkimuksen kaupunkiranking onkin mielenkiintoista luettavaa, “osta ja pidä” -asuntosijoittaja ei lähde poukkoilemaan vuosittain rankingin perässä, vaikka mediasta kuinka saisi käsityksen, että ensi vuonna Suomen paras asuntosijoituskaupunki olisi …
Katson tutkimusta aina sillä silmällä, löytyykö sieltä jotain, jota minun pitäsi itse tutkia syvällisemmin varmistuakseni, että tekemäni valinnat ovat oikeita.
4. Mitä, jos tutkimushäntä kuitenkin heiluttaa koiria
Osta, vuokraa, vaurastu -kirjan kirjoittajat Turunen ja Orava ovat kenties luoneet Suomeen laajan asuntosijoittajasegmentin, joka keskittyy yliopistokaupunkien pieniin yksiöihin pääasiakassegmenttinään opiskelijat. Tämän seurauksena Suomen yliopistokaupunkien pienet yksiöt ovat todennäköisesti yksi kilpailluimmista asuntosijoittamisen mikromarkkinoista. Tässä ei ole mitään väärää eikä pahaa mutta korkeampaa tuottoa ja/tai pienempää työmäärää haluava asuntosijoittaja katselee kohteitaan muualta.
Luen tästä tutkimuksesta vuosittain näkemyksiä siitä, pysyvätkö valitsemani kaupungit, asuntotyypit ja muut elementit edelleenkin sellaisina, että tutkimuksen tulokset eivät johdattele massoja kilpailemaan samoille apajille.
Toimiiko asuntosijoittajan BRRRR-strategia enää korona-aikana – YouTube #116
Asuntosijoituspaikkakuntiani valitessani olen lukenut tutkimusta tavalla, että löytäisinkö tutkimuksen oletuksien avulla itselleni koloja, joissa kilpailua on vähemmän. Kun huomaan, että tutkimuksen tekijöiden teemat esiintyvät muidenkin ajatuksissa vuodesta toiseen ja oma tutkimukseni on erisuuntainen, silloin olen tehnyt sijoituspäätöksiä.
5. Tutkimuksen kokonaistuotto-oletus tukee toisinajattelijoita
Tutkimuksissa toistuu alalla yleisestikin hoettu kansanviisaus “vuokratuotto ja arvonnousu yhdessä eli asuntosijoittamisen kokonaistuotto”. Tutkimuksessa on määritelty oikeaoppisesti, miten vuokratuotto lasketaan. Arvonnousulla (tai -laskulla) tarkoitetaan markkina-arvon muutoksia, joihin asuntosijoittaja ei voi mitenkään omin toimin vaikuttaa.
En ole koskaan pohtinut sitä, voisiko tutkimusta tehdä jollain muulla kokonaistuoton määritelmällä uppoamatta sen syövereihin. Tutkimuksen kokonaistuottomääritelmä on toistunut vuosittain, mikä tekee tutkimuksista vertailukelpoisia ja lukeminen on johdonmukaista.
Osakesijoittamisen erinomaisuuteen vannovat käyttävät tätä kokonaistuoton määritelmää vertaillessaan osakesijoittamisen (pörssikurssin nousu + osinkotuotto) ja asuntosijoittamisen tuottoja keskenään. Toisinajattelevien asuntosijoittajien kannalta on ehkä ihan hyväkin juttu, että laajan julkisuuden saava tutkimus jättää vannoutuneet osakesijoittajat osakesijoittamisen pariin.
Asuntosijoittaminen on omaisuuslajina paljon moniulotteisempi, tuottoa tulee useampaa kautta ja arvonnousuun voi vaikuttaa aktiivisesti itse monilla tavoin.
Asuntosijoittajan perusperusansaintaperiaatteet – Blogi #214
“Osta ja pidä” -asuntosijoittajana vuokratuotto-% on itselleni markkinaa kuvaava tunnusluku, josta iso poikkeama saa minut kiinnostumaan asunnosta. Vaikka pyrinkin löytämään mikromarkkinoita, joilla olisi markkina-arvon nousupotentiaalia seuraavien 10-20 vuoden aikana, ei se ole mukana varsinaisessa kalkyylissäni tuottoa nostamassa.
Tutkimuksesta saan hyvän yleiskuvan kaupunkien vuokratuottotasoista. Jos joku tarjoaa minulle yksiötä Helsingin Lauttasaaresta 5 %:n vuokratuottotasolla, kiinnostun kohteesta sen verran, että katson, onko markkinaa selvästi korkeammalle vuokratuotolle joku selitys vai onko kyseessä mahdollisesti hyvä diili. Jos Porista joku tarjoaa minulle yksiötä 5 %:n tuottotasolla, tiedän olla käyttämättä siihen yhtään aikaani.
6. Vihdoinkin “asuntojen heikko arvokehitys” -ennusteita
“Kassavirtapositiivisia asuntosijoituskohteita on vaikea löytää” -ongelmatiikan kanssa vuosia painineille asuntosijoittajille “vuokrat nousevat mutta hintakehitys heikkenee” -ennuste on pitkästä aikaa ennusmerkki, jota moni on odottanut. Kyseessä on edelleenkin ennuste mutta kenties asuntomarkkinan syklin huippu on saavutettu yhdessä taloussyklin huipun kanssa. Tai sitten ei. Kuten olen pitkin kevättä todennut, koronakriisin vaikutukset näkyvät asuntomarkkinoilla pitkällä viiveellä eikä tämä viive ole vielä loppuun katsottu. Samaa toistetaan myös tutkimuksessa.
Moni kokeneempi asuntosijoittaja toivoo jo, että tätä “hintakehityksen voimakkaan eriytymisen vuoksi vuokranantajan on pienissä ja keskisuurissa kaupungeissa varauduttava asunnon arvon laskuun ja pidempiin markkinointiaikoihin vuokrauksessa” -lausetta tavataan tarkkaan ja sisäistetään hyvin kautta kentän. Olisiko vihdoinkin ostajan markkinat tulossa? Sellaiset, joissa peruskuntoisten asuntojen hintapyynnöt jättävät tilaa kaikille remonteille.
Markkina-arvojen nousua painottaville asuntosijoittajille ennuste on ikävä varsinkin, jos kohde tuottaa negatiivista kassavirtaa ja sen tuotto on ajateltu hankittavan markkina-arvon nousun kautta.
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Oman vuokraustoimintansa laatuun uskova asuntosijoittaja pelkää paljon vähemmän vuokrauksen piteneviä markkinointiaikoja kuin asuntosijoitustoiminnan kasvattamista hidastavia ja riskejä kasvattavia negatiivisen kassavirran kohteita.
Tutkimusta voi siis tulkita myös tutkimuksen tekijöistä poikkeavalla tavalla ilman, että kukaan olisi väärässä. “Vuokralla asuminen voi epävarmassa taloudellisessa tilanteessa nostaa suosiotaan” -kommentti tutkimuksesta voi myös hyvin tarkoittaa sitä, että sijoitusasuntonsa hankkineen “osta ja pidä” -asuntosijoittajan mittarit näyttävät vihreämpää kuin vuosikausiin.
Ainoastaan jälleenrahoitustilanteessa laskevat markkinahinnat tuovat pienemmän tulonhankkimislainapotin mutta uusien kohteiden hankkimiseenkin riittää vastaavasti pienempi potti. Mikäli sijoitusasunnot on hankittu pitkällä aikajänteellä pitosalkkuun, markkina-arvojen laskut eivät ole primäärihuoli.
Miten omat kaupunkini sijoittuvat rankingissa?
Tämä on aina jännittävä tarkasteluhetki. Tänä vuonna yksikään kaupungeistani ei ollut Top 5- eikä Bottom 5 -sijoilla. Joskus olen poiminut uuden kohdekaupungin Bottom 5 -sijoilta. Omistan myös sijoitusasuntoja kaupungeista, jotka eivät ole esiintyneet yhdessäkään tutkimuksessa mutta esiintyvät toistuvasti ”Suomen Top 20 suosituina asuinpaikkakuntaa” -tutkimuksessa.
Vuokratuoton ja markkinahinnan loistaessa poissaolollaan käyttämästäni tunnuslukupatteristosta en aktiivisesti vertaile, miten sijoitukseni ovat toimineet tutkimukseen verrattuna. Uskon, että kaikissa tutkimuksen 25 kaupungissa on mahdollista tehdä hyviä asuntosijoituksia, jos on valmis tekemään kovasti töitä.
Omassa ajattelussani, jossa markkina-arvonnousun passiivinen odottaminen ei kuulu ydinosaamiseeni, Helsinki, Tampere ja Turku ovat kaupunkeja, jossa töitä joutuisi tekemään kaikista eniten.
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista
Ville Vähäkoski valtavirrasta erottuvia vuokrakoteja Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #110
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Onko osta ja pidä -asuntosijoittaminen helppoa? – YouTube #125
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Ville Vähäkosken asuntosijoitussalkussa on yhä ensimmäinen vuonna 2003 omaksi kodiksi hankittu asunto, jossa hän ehti asua 3 kuukautta ennen kuin työ vei toiselle paikkakunnalle ja vuokranantajan ura alkoi.
Osassa 1 käytiin Villen tarinan vaiheiden kautta sitä, kuinka pitkään vuokranantajana toimimisen aloittamisesta asuntosijoittamisen ansaintalogiikka alkoi aueta, mikä on Villen ja hänen vaimonsa työnjako ja miksi vaimo on parempi tekemään tarjouksia ja miksi tarjoukset kannattaa perustella.
Ville kertoi, että heidän asuntosijoitusstrategiansa on ”valtavirrasta erottuvia vuokrakoteja pyritään tarjoamaan”. Tässä osassa 2 selviää, että kyseessä on osta, remontoi, vuokraa, jälleenrahoita, toista -strategia eli ulkomaan kielellä BRRRR-strategia.
”Tässon tehty kodin näkönen asunto, missä asukas mahdollisimman pitkään viihtys”
Osassa 2 käydään villen periaatteita ja ajatuksia
- miksi laadukas remontti kannattaa ja miten sillä voi erottautua
- miten remontti vaikuttaa vuokrattavuuteen, vuokralaiskandidaatteihin ja vuokratasoon
- voiko luottotietonsa menettäneelle vuokrata juuri remontoidun asunnon
- miksi flippaus ei innosta
- miten Ville löysin vaimonsa kanssa mentorin oman asuntosijoittamisajattelunsa kirkastamiseen
- miten suhtautua pankkeihin, mikä on tärkeää
- mikä ratkaisi hyvän diilin kotiin, kun tarjouksia oli toistakymmentä
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä
Voit kuunnella podcastia myös tästä:
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Video Peabin sivuilta: Asuntosijoittamisen tuotto – Joonas Orava
* Peab jo kolmatta neljättä kertaa peräkkäin ykkönen
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Villeä vieraaksi suositteli Anttoni & Waltteri, Kerkkonen & Hiljanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #106
Sijoitusasunnot.comin vuokratuottolaskuri
Gary Keller, Jay Papasan – The One Thing; Adlibris Pokkari, Adlibris Sidottu, Audible *
Robert Kiyosaki – Rich Dad’s Cashflow Quodrant; Adlibris Nidottu, Adlibris E-kirja, Audible *
Grant Cardone – The 10X Rule; Adlibris Sidottu, Adlibris E-kirja, Audible
Napoleon Hill – Think And Grow Ritch; Adlibris Pokkari, Adlibris E-kirja, Audible, Suomeksi Adlibris *
Ville Vähäkoski Instagram, LinkedIn
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori LKV:n toimintaperiaate on tuottaa lisäarvoa asuntosijoittajille vuokrasuhteen hallinnoinnin ja vuokravälityksen avulla.
Huolenpitopalvelussa Asuntopehtoori toimii asuntosijoittajan ammattimaisena kumppanina hoitaen kaiken koko vuokrasuhteen ajan. Vuokra maksetaan Asuntopehtoorin takaamana joka kuun 5. päivä.
Vuokravälityspalvelussa Asuntopehtoori hoitaa kaiken vuokrasopimuksen tekemiseen asti. Lisäarvolupauksen mukaisesti palkkioon sisältyy 12 kuukauden vuokratakuu.
Mikäli vuokraustoiminnan ydin kuuluu omiin vahvuuksiisi, voit vapauttaa aikaasi ulkoistamalla vuokravalvonnan rutiinit Asuntopehtoorille.
Asuntopehtoori on kasvanut asiakkaidensa mukana tarjoamaan palveluitaan koko Suomen alueelle. Lisätietoa palveluista ja kilpailukykyisistä hinnoista Asuntopehtoori, p. +358407772808
Asuntopehtoorin Blogista: Mitä tarkoittaa asunnon arvonnousu?
Miika “Asuntopehtoori” Vuorensola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #67
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Asunto on esittelykelvoton – mikä on motivoitunut myyjä? Osa 8 – YouTube #126
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Asuntosijoittajan perusperusansaintaperiaatteet – Blogi #214
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Kaupallinen varoitus *
Mikäli kiinnostut hankkimaan edellämainittuja tuotteita, voit ylläolevien kumppanilinkkien sijaan googlata tuotteiden nimet. Näin maksat tuotteista saman hinnan mutta pystyt varmistamaan sen, että Ostan Asuntoja -kanavat eivät saa pientäkään siivua hinnasta.
Affiliate -linkkeihin liittyy aina vaara, että suosittelija ei oikeasti suosittele niitä hyvyyden perusteella vaan niihin liittyvän rahallisen korvauksen saadakseen. Kirjoihin liittyvät palkkiot voivat heitellä jopa 10 senttiä eri kirjojen välillä.
Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €.
Välillä tuntuu, että yleisin kysymys tai lause, joka esitetään on, että ”mistä muka niitä alle markkinahintaisia asuntoja löytyy” tai ”niitä ei ole mahdollista löytää”.
Näiden kysymysten määrän perusteella voisi olettaa, että ”mikä on motivoitunut myyjä” -YouTube -videot ja -blogikirjoitukset olisivat kaikista suosituimpia, kun niistä löytyy ajatuksia ja tekniikoita, joilla niihin alle markkinahintaisiin asuntoihin voisi päästä käsiksi. Todellisuus on kuitenkin päinvastainen eli ”motivoitunut myyjä” -videot ovat alhaisen katselumäärän videoita.
En tiedä syytä tähän mutta yksi syy voisi olla, että ne edellyttävät normaalia enemmän ahkeruutta motivoituneiden myyjien löytämiseksi tai heidän tietoisuuteensa pääsemiseksi.
Tällä hetkellä minulla on 3 eri kohdetta työn alla motivoituneiden myyjien kanssa. Yksikään näistä kohteista ei löydy julkisesta myynnistä. Jokaisessa näistä kolmesta myyjän motivaatio on erilainen. Kaikista näistä kolmesta motivaatiotyypistä löytyy jo Ostan Asuntoja YouTube -kanavalta video.
Tämä video on motivoituneiden myyjien videosarjan 8. video. Tässä aikaisemmat videot ja niiden suorat YouTube -linkit:
Myyjä jää vuokralaiseksi – mikä on motivoitunut myyjä osa 1 #24 (2018) https://youtu.be/OMMh2OvFlQk
Happamoitunut kohde – mikä on motivoitunut myyjä osa 2 #25 (2018) https://youtu.be/b0hjV_Sj0RA
Perikunta myy – mikä on motivoitunut myyjä osa 3 #26 (2018) https://youtu.be/VXq7J_Suhng
Asunto myydään vuokralaisineen – mikä on motivoitunut myyjä osa 4 #40 (2018) https://youtu.be/wOKdgNebUPo
Asuntosijoituskohteen myyjä etsii jatkajaa – mikä on motivoitunut myyjä osa 5 #77 (2019) https://youtu.be/tVfMlwYTnUk
Tukkukauppias myy halvalla – mikä on motivoitunut myyjä osa 6 #104 (2020) https://youtu.be/iB1CrKFwGzY
Rakennusliikkeen myymättömät asunnot – mikä on motivoitunut myyjä osa 7 #114 (2020) https://youtu.be/WTVrEw51tYs
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
Käy opiskelemassa Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista uusi ”Sijoitusasunto-opas”
Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #24
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ville Vähäkoski valtavirrasta erottuvia vuokrakoteja Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #110
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Asuntosijoittajan perusperusansaintaperiaatteet – Blogi #214
Tuoreimmat kirjasuositukset:
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
