Hyvä vuokranantaja auttaa uutta vuokralaistaan jo sopimuksen tekovaiheessa – Blogi #209

Kesäkuun loppu on käsillä ja monelle opiskelijat asiakassegmentikseen valinneelle vuoden toisaalta kiireisin ja toisaalta helpoin aika löytää uusi vuokralainen. Kesällä 2020 eletään vielä erikoista aikaa, kun maailma on vasta avautumassa koronaviruksen ensiaallon jäljiltä. Vieläkään ei oikein ole selkeää tietoa, pistetäänkö maailma uudestaan kiinni, kun tartunnat luonnollisesti lähtevät nousemaan, kun kansat kömpivät kotiluolistaan vai tehdäänkö sulkemispäätöksiä yhä samalla ensiaallon kriteerillä eli vasta tehohoitopaikkojen loppumisuhan perusteella.

Sellaiset vuokranantajat, joiden Airbnb-toiminta on kärsinyt koronasta, odottavat varmasti opiskelijoista helpotusta vuokraustilanteeseen, mikäli asuntojen sijainnit ovat päällekkäisiä molemmille asiakassegmenteille. Oppilaitosten ilmaisissa tai edullisissa asuntoloissa voi olla normaalia hiljaisempaa, kun monen opintielle lähtevän, usein vielä alaikäisen nuoren vanhemmat haluavat, että riskejä vältetään nuorelle oma vuokrakoti etsien.

Hyvä vuokranantaja ymmärtää, että vuokralainen on vuokrasopimusasioissa amatööri eikä yleensä ole perehtynyt lakiin ja vuokrasopimuksen ehtokoukeroihin.

Erityisen tärkeää tämä olisi muistaa nuoren, ensimmäistä vuokrakotiaan etsivän kohdalla, jotta tämä pääsee turvalliseen ja hyvään aikuiselämän ensimmäiseen omaan asumiskokemukseen.

Tässä kirjoituksessa käyn muutaman vuoden tauon jälkeen läpi sellaisia vuokrasopimuksen kohtia, joissa useammin tulee epäselvyyksiä. Mukana on vinkkejä, miten vuokranantaja voi ennen allekirjoitusta näitä kohtia läpikäydessään luoda vuokralaiselle turvallisuuden tunnetta ja luoda pohjaa hyvälle yhteistyölle koko vuokrasuhteen ajan, mistä hyötyy myös vuokranantaja. 

Opiskelijanuoren mukana asuntoa valitsemassa voi olla myös huoltaja, joka vuokranantajan kannattaa ehdottomasti pitää läpikäynnissä mukana ja kysyä tätä vuokrasopimukseen takaajaksi. Mikäli vuokralaiskandidaatti ei ole vielä täyttänyt 18 vuotta, huoltajan on pakkokin olla mukana allekirjoittamassa vuokrasopimusta.

1. Vuokra-aika

Jos valittu vuokrasopimustyyppi on määräaikainen vuokrasopimus, sen alkamis- ja päättymispäivä on yksiselitteisesti määritelty sopimuksessa. Määräaikaisia vuokrasopimuksia käytetään erityisesti opiskelija-asiakassegmentissä. Vuokralaiselle kannattaa etukäteen selittää, miksi vuokranantaja haluaa, että vuokrasopimus on määräaikainen. Yhtä tärkeää on jo tässä vaiheessa selittää, että määräaikaista vuokrasopimusta ei lähtökohtaisesti voi irtisanoa. 

Jos käytössä on toistaiseksi voimassaoleva vuokrasopimus, sen irtisanomiseen noudatetaan lakia asuinhuoneiston vuokrauksesta, jonka mukaan vuokralaisen irtisanomisaika on poikkeuksetta aina yksi kuukausi. 

Toistaiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksen tekemisen pohjalla on oletus, että vuokrasuhde kestää esimerkiksi vähintään vuoden, jonka perusteella kuukausivuokra on määritelty. Jos vuokralainen irtisanoo vuokrasopimuksen päättymään ennen kuin vuosi on tullut täyteen, monissa vuokrasopimuksissa on määritelty maksettavaksi sopimussakko irtisanomisilmoituksen yhteydessä. Tämä on suhteellisen selkeä ehto ymmärtää.

Vaihtoehtoisesti sopimusakko voidaan jättää kokonaan pois ja määritellä pelkästään irtisanomisajan laskemisen ensimmäinen mahdollinen alkamisajankohta. Tämä on suhteellisen vaikea ehto ymmärtää toistaiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksen käyttämisen yhteydessä, koska lakisääteistä yhden kuukauden irtisanomisaikaa ei voi sopimuksella muuttaa mutta sen ensimmäistä laskennan alkamispäivää voi sopimalla siirtää vaikka 11 kuukauden päähän vuokrasopimuksen alkamisesta. Siispä sopimuksen saa lakisääteisesti irtisanoa vaikka 2 kuukauden asumisen jälkeen mutta sopimuksen mukaisesti pitää vuokraa vielä maksaa 10 kuukautta, koska on sovittu, että tämän kuukauden irtisanomisajan laskenta alkaakin 9 kuukauden päästä. Mikäli tätä ehtoa käyttää ja tiukasti soveltaa, kannattaa se selittää vuokralaiselle jo etukäteen, että käytännössä sopimuksesta irtipääseminen on yhtä vaikeaa kuin määräaikaisesta sopimuksesta.

Oma tavoitteeni on tehdä voittoa nimenomaan vuokraustoiminnalla, johon ei kuulu voiton maksimointi ihmisten elämäntilanteiden muutoksen kustannuksella. Jos vuokralaisella on tarve keskeyttää määräaikainen vuokrasopimus ennen päättymispäivää tai irtisanoa toistaiseksi voimassaoleva vuokrasopimus sopimussakkopykälän voimassaoloaikana, pyyydä aina olemaan mahdollisimman aikaisessa vaiheessa yhteydessä minuun. Näin toimien voimme yrittää yhteistyössä löytää uuden vuokralaisen ottamaan vastuu vuokranmaksusta, jolloin määräaikainen vuokrasopimus voidaan purkaa joustavasti tai sopimussakkoa ei peritä tai siitä palautetaan ainakin osa.

2. Toistaiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksen irtisanomisajan laskenta

Vuokrasopimuksen irtisanomisajan laskenta alkaa sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu. Jos vuokralainen irtisanoo vuokrasopimuksen esimerkiksi 3.10. tai 28.10., alkaa kuukauden mittaisen irtisanomisajan laskenta molemmissa tapauksissa 31.10. Molemmissa tapauksissa vuokralainen maksaa vuokraa sekä loka- että marraskuulta. 

Kerron jo vuokrasopimuksen tekovaiheessa, että irtisanomistarpeen ilmetessä, tulisi vuokralaisen pelottomasti olla yhteydessä minuun jo irtisanomista suunnitellessaan eikä varsinkaan kuun viimeisenä päivänä. Porkkanaksi tarjoan vuokranantajan suositusta ja apua vuokra-asunnon hakemistekniikoissa.

Kerron myös, että mikäli vuokralaisella on tarvetta tai halua muuttaa asunnosta ennen irtisanomisajan päättymistä, tulisi hänen kertoa tämäkin mahdollisimman aikaisin. Näin voimme yrittää yhteistyöllä löytää uusi vuokralainen ennen irtisanomisajan päättymistä, jolloin palautan vuokralaiselle sen osan vuokrasta, jonka uusi vuokralainen maksaa. Minun puolestani tämä on taktiikkaa, jolla pyrin maksimoimaan vuokrausasteeni eli välttämään kuun viimeisten päivien irtisanomisista joskus seuraavaa tyhjää kuukautta. Nyt kesäkuussa olen palauttanut vuokria kahdelle vuokralaiselle. Ilman tätä taktiikkaa olisin todennäköisesti menettänyt molemmat uudet vuokralaiset, jotka asuntoa keskellä kuukautta nopeasti tarvitsivat.

Kaikesta surullisinta on, jos vuokralainen luulee, että irtisanomisaika on 30/31 vuorokautta (1 kuukausi) ja jättää irtisanomisilmoituksen sen takia kuun viimeiseen päivään varmistaakseen, että saa asua asunnossa seuraavan kuukauden viimeiseen päivään asti. Tai irtisanoo vuokrasopimuksen kuun 2. päivä luullen, että joutuu maksamaan vuokraa ainoastaan seuraavan kuun kahdelta ensimmäiseltä päivältä.

Kerron myös, mitä tarkoittaa irtisanomisilmoituksen tekeminen kirjallisesti ja todisteellisesti. En ole vielä koskaan saanut vuokralaiselta irtisanomisilmoitusta kirjatulla paperikirjeellä mutta silti monia tuntuu helpottavan selitys, miten kirjallisuus- ja todisteellisuusehdot hoituvat WhatsAppilla irtisanoessa.

---

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntopehtoori LKV:n toimintaperiaate on tuottaa lisäarvoa asuntosijoittajille vuokrasuhteen hallinnoinnin ja vuokravälityksen avulla.

Huolenpitopalvelussa Asuntopehtoori toimii asuntosijoittajan ammattimaisena kumppanina hoitaen kaiken koko vuokrasuhteen ajan. Vuokra maksetaan Asuntopehtoorin takaamana joka kuun 5. päivä.

Vuokravälityspalvelussa Asuntopehtoori hoitaa kaiken vuokrasopimuksen tekemiseen asti. Lisäarvolupauksen mukaisesti palkkioon sisältyy 12 kuukauden vuokratakuu.

Mikäli vuokraustoiminnan ydin kuuluu omiin vahvuuksiisi, voit vapauttaa aikaasi ulkoistamalla vuokravalvonnan rutiinit Asuntopehtoorille.

Asuntopehtoori on kasvanut asiakkaidensa mukana tarjoamaan palveluitaan koko Suomen alueelle. Lisätietoa palveluista ja kilpailukykyisistä hinnoista Asuntopehtoori, p. +358407772808

Asuntopehtoorin Blogista: Miksi ja minkälaisia tavoitteita asuntosijoittajalla voi olla?

Miika “Asuntopehtoori” Vuorensola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #67

---

3. Vuokrankorotus

Selitän aina, että vuokraa ei välttämättä koroteta joka vuosi mutta vuosittainen vuokrankorotusehto on sopimuksessa oltava, jotta sitä voi korottaa. Suurilla toimijoilla aikaisemmin vuokralaisina olleet eivät välttämättä tiedä, että yksityiset vuokranantajat eivät suinkaan kaikki ja aina korota vuokria vuosittain. Jos olen oikein tyytyväinen vuokratasoon, voin jo vuokrasopimusta tehdessä kirjata sopimukseen, että vuokraa ei koroteta vuoden kuluttua.

Vuokraa korotetaan käyttämissäni sopimuksissa vuosittain indeksiehdon perusteella tai vähintään sopimuksessa esitetyn prosenttiluvun perusteella. Sopimukseen on kirjattu viimeisin tiedossa oleva indeksin pisteluku. Tilastokeskuksen sivuilta löytyy esimerkki elinkustannusindeksin käytöstä vuokrankorotuksen yhteydessä. Käytetystä indeksistä riippumatta laskentatapa on sama.

Vuokran tarkistaminen on teoriassa vuokralaisen vastuulla, mikäli se on yksiselitteisesti mahdollista. Käytän sellaista vuokrankorotusehtoa, jossa tämä yksiselitteisyys ei toteudu mutta silti mainitsen aina, että vuokralaisen ei tarvitse tehdä mitään vuokrankorotuksen suhteen, ellei minusta mitään kuulu. Käytännössä lähetän vuokrankorotusilmoituksen sähköpostilla, jossa myös selitän, miten vuokrankorotus on laskettu ja miksi vuokraa korotetaan. 

Selitän vuokralaiselle, että vuokranantaja maksaa kuukausittain hoitovastiketta. Asuinkerrostalojen ylläpitokustannukset nousevat vuosittain, jonka myös selitän tietäen hyvin, että valtaosa vuokralaisista ei tätä tiedä. Lisäksi kerron, että taloyhtiössä tehdään erilaisia remontteja, joiden rahoittamiseen vuokranantaja osallistuu maksamalla kuukausittain korjaus- ja/tai rahoitusvastiketta. Vuokratulojen verotusta on kiristetty useampaan otteeseen viimeisten vuosien aikana, jonka myös kerron. 

Näin vuokralaiselle syntyy jo vuokrasuhteen alussa käsitys, että vuokrankorotukset eivät yleensä mene suoraan vuokranantajan taskuun vaan usein ne kattavat jo kohonneita kustannuksia.

Vappusatasen tuoma vuokranmaksukyvyn nousu on keskusteltu läpi muutaman pientä eläkettä saavan vuokralaisen kanssa ja on yhdessä todettu, ettei vuokranmaksukyky tilillä näkyvinä lisäeuroina mitattuna ole parantunut yhtään. Sitten päätettiin jättää vuokra korottamatta. Siitä ei annettu kirjallista ja todisteellista lupausta mutta se lupaus on luonnollisesti pidetty.

4. Vuokran maksuajankohta

Laissa on säädetty, että vuokra on maksettava viimeistään kuun toisena päivänä. Sopimuksen tekovaiheessa vuokralaisella on mahdollisuus ehdottaa itselleen paremmin sopivaa vuokranmaksupäivää perusteluineen ja tulen sen todennäköisesti hyväksymään. Vastapainoksi edellytän, että vuokralainen maksaa vuokran tililtään joka kuukausi viimeistään yhteisesti sovittuna päivänä.

Selitän, että olen ottanut pankista lainaa asunnon ostamiseen. Lainaneuvottelujen yhteydessä pankki kysyy, minä päivänä lainan korot ja lyhennykset veloitetaan tililtäni. Vastapainoksi pankki edellyttää, että tililläni on riittävästi rahaa korkojen ja lyhennysten maksamiseen joka kuukausi pankin kanssa yhteisesti sovittuna päivänä.

Mikäli joskus syntyy poikkeustilanne, ettei vuokralainen pystyisi maksamaan vuokraa sovittuna päivänä, painotan, että siitä tulisi ilmoittaa minulle etukäteen maksusuunnitelman kera.  Vuokrasopimuksessa on määritelty viivästyskorko- ja muistutusmenettely myöhästyneeseen vuokranmaksuun liittyen mutta vuokralaisen tehdessä etukäteisilmoituksen ja maksaessa vuokran hyväksymäni oman suunnitelmansa mukaisesti en koskaan peri näitä.

5. Vakuus ja vuokranantajan ja vuokralaisen roolit

Vakuus on vakuus eikä takuuvuokra tai vuokravakuus. Silti selitän aina, että vuokranmaksun turvaamisen lisäksi sillä turvataan myös asunnon hyvää hoitoa loppusiivous mukaanlukien. Vakuus ei ole vuokralaisen asunnolle aiheuttamien vahinkojen korvausvastuun yläraja, mikä erityisen tarkkaan keskustellaan, mikäli vuokralaiseksi tulee lemmikki. Toisaalta normaali asumisesta johtunut kuluminen ei oikeuta vakuuden pidättämiseen, josta käydään keskustelu esimerkkeineen. 

Kun vuokralainen muuttaa asuntoon, pyydän häntä tarkistamaan asunnon huolellisesti ja ottamaan valokuvat kaikista huomaamistaan jäljistä ja ilmoittamaan niistä minulle. Tämä tarkistaminen saa jatkua muutaman asumisviikon ajan, koska kaikkia koloja, tahroja ja naarmuja ei marraskuussa välttämättä huomaa vaikka ne huhtikuun auringossa hyvin näkyisivätkin.

Selitän, että vakuutta ei käytetä toistaiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksen yhteydessä määritellyn ennenaikaisesta irtisanomisesta johtuvan sopimussakon maksamiseen. Sopimussakko on maksettava sopimuksen mukaisesti.

Selitän, että vakuutta ei myöskään käytetä irtisanomiskuukauden vuokran maksamiseen. Irtisanomiskuukauden vuokra on maksettava sopimuksen mukaisesti.

Vakuus ei ole vuokranantajan rahaa vaan se on vuokralaisen omaisuutta koko vuokrasuhteen ajan. Vakuus palautetaan ja on palautettava vuokralaiselle vasta mutta kuitenkin välittömästi vuokrasuhteen päätyttyä, mikäli vuokralainen on täyttänyt kaikki velvoitteensa. 

Kerron oman toimintatapani, jossa pääsääntöisesti uusi vuokralainen vastaanottaa asunnon avaimet lähtevältä vuokralaiselta ja ensitöikseen tarkastaa loppusiivouksen tason. Mikäli sieltä tulee vihreä valo eikä asunnossa ole näkyviä vahinkojälkiä, palautan vakuuden välittömästi. Näin myös uusi vuokralainen oppii, että sama todennäköisesti toistuu hänen kohdallaan.

Silti korostan uudelle vuokralaiselle sitä, että minun vastuullani on, että asunto on hyvässä kunnossa, siivottu vuokralaista tyydyttävästi ja kodinkoneet toimivat moitteettomasti. Tämä vastuu ei häivy, vaikka vuokralainen olisi allekirjoittanut kuntotarkastuslomakkeen. Koska en itse asu vuokra-asunnoissani, kaikkien korjausta vaativien asioiden tarkastaminen ei tarkastuslistankaan kanssa aina onnistu; suihkussa ei käydä setin toimintaa tarkistamassa eikä pizzaa paisteta uunin tarkastamiseksi.

Tarkka lukija huomaa, että vakuuden nopean vapauttamisen ja muutaman viikon asunnon tarkistusajan myöntämisessä piilee riski, että uusi vuokralainen löytää asunnosta vakuudesta perittävän vaurion vasta sen jälkeen, kun vakuus on jo palautettu. Yli 10 vuotta tätä käytäntöä soveltaneena tällainen riski on pari kertaa realisoitunut ja kokonaistappiot ovat olleet yhteensä vajaat 200 euroa. Ennen verovähennyksiä.

6. Velvollisuus ilmoittaa vahingoista

Haluan pitää asunnon hyvässä kunnossa, koska se johtaa tyytyväisempiin vuokralaisiin ja parempaan vuokraustoiminnan kannattavuuteen. Pyydän ilmoittamaan kaikista vahingoista ja ongelmista minulle välittömästi riippumatta siitä, kuka ja miten ne ovat aiheutuneet. 

Kerron, että vuokralaisella on velvollisuus ilmoittaa myös vuotavista hanoista ja wc-istuimesta tai tukkoisista viemäreistä ja lattiakaivoista välittömästi eikä vuokrasuhteen päättymisen yhteydessä ja että taloyhtiö tulee ilolla korjaamaan kaikki nämä. Samalla kehoitan tarkkailemaan allaskaappeja keittiössä ja kylpyhuoneessa aina silloin tällöin mahdollisten vuotojen havaitsemiseksi.

Samalla keskustellaan normaalit vuokralaiselle kuuluvat kunnossapitotoimet, kuten liesituulettimen suodattimen pesu. Raittiin ilman tuloaukkojen merkitys käydään läpi ja selitän, mitä tarkoittaa, jos asunnon ovi pamahtaa talvella kiinni tai postiluukusta tulee pahaa hajua rappukäytävästä. Lumenluonti parvekkeelta, parvekkeen ja varaston ero sekä palovaroittimen patterien uusimisvastuu käydään myös läpi. 

Jotkut vuokranantajat edellyttävät vuokralaisiltaan paljaita koskemattomia seiniä, joka on hyvä käydä etukäteen läpi. Itse käyn läpi, miten taulukoukkujen ja proppausten kanssa tulee toimia, jotta tarvetta vakuudesta vähentämiselle ei synny. Vahingot sattuvat yleensä poismuuttovaiheessa, kun taulukoukkuja irrotetaan seinistä. Kerron, että kylpyhuoneisiin lisäkoukut ja -telineet saa asentaa vain 2-puoleista teippiä tai imukuppeja käyttäen, ei poraamalla. 

Hyvän vuokranantajan “Hyvä vuokratapa” -ohje

Vuokrasopimuksissani lukee myös, että vuokranantaja noudattaa “Hyvä vuokratapa”-ohjetta. En oleta, että vuokralainen ohjeen opiskelee vaan selitän tämän kirjoituksen mukaisesti asioita vuokralaiselle. Näin saadaan jo vuokrasuhteen alussa hyvä yhteisymmärrys sille, miten vuokralaisen tulisi vuokrakodissaan asua ja mitä asioita tullaan tarkastamaan vuokrasuhteen päättyessä.

Lisäksi sanon, että pyrkimys on aito mutta käytäntö voi osoittautua toisenlaiseksi. Silloin minua saa virtuaalipotkaista nilkkaan ja huomauttaa, että nyt myyntipuheet silloin alussa ja käytännön toimet nyt vuokrasuhteen kuluessa ovat kasvaneet liian kauaksi toisistaan, jolloin tiedän, että tarve parantamiselle on aito ja akuutti.

Tällaisen läpikäymisen kesto on 25-30 minuuttia, jonka jälkeen edetään vuokrasopimuksen sähköiseen allekirjoittamiseen.

---

Jenny “Yrittäjän täytyy yrittää” Nyman Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #104

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä

#120 Miten verkostoitua asuntosijoittajana? – 6 neuvoa – YouTube #120

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET

Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198

3 tärkeää kirjaa oman asuntosijoittamis- ja vuokraustoimintani kannalta 2019 Blogi #169

---

Kaupallinen varoitus *

Mikäli kiinnostut hankkimaan edellämainittuja tuotteita, voit ylläolevien kumppanilinkkien sijaan googlata tuotteiden nimet. Näin maksat tuotteista saman hinnan mutta pystyt varmistamaan sen, että Ostan Asuntoja -kanavat eivät saa pientäkään siivua hinnasta.

Affiliate -linkkeihin liittyy aina vaara, että suosittelija ei oikeasti suosittele niitä hyvyyden perusteella vaan niihin liittyvän rahallisen korvauksen saadakseen. Kirjoihin liittyvät palkkiot voivat heitellä jopa 10 senttiä eri kirjojen välillä.

Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €.